RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0021201 Entscheidungsdatum30.06.1992 Geschäftszahl5Ob111/92; 5Ob44/97z; 6Ob231/97g; 5Ob454/97v; 5Ob492/97g; 5Ob446/97t; 5Ob40/99i; 5Ob259/98v; 5Ob98/99v; 5Ob297/99h; 5Ob208/00z; 5Ob94/00k; 5Ob147/01f; 9Ob34/03w; 5Ob298/05t; 5Ob239/07v; 5Ob138/08t; 5Ob102/09z; 5Ob253/09f; 5Ob200/10p; 5Ob29/12v; 5Ob14/21a; 5Ob29/21g NormABGB §1120 Bb; MRG §2 Abs1; MRG §3; WEG §14; WEG 1975 allg; WEG 2002 §4 RechtssatzWerden Mietverträge nicht mit einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin (hinsichtlich der einen Wohnung) beziehungsweise mit den Miteigentümern der Liegenschaft (über eine zweite Wohnung), so sind die nunmehrigen Miteigentümer und Wohnungseigentümer Rechtsnachfolger im Eigentum an der Liegenschaft geworden und damit in die vorher begründeten Mietverhältnisse eingetreten; dass sie Miteigentumsanteile erworben haben, mit welchen das dingliche Recht verbunden ist, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen, ist für den Anspruch der Mieter auf Durchführung von (hier: privilegierten) Erhaltungsarbeiten rechtlich unerheblich. EntscheidungstexteTE OGH 1992-06-30 5 Ob 111/92 TE OGH 1997-03-11 5 Ob 44/97z Vgl auch; Beisatz: Die Tatsache, dass nach Abschluss des Mietvertrages eine Änderung auf Vermieterseite durch Übertragung von Miteigentumsanteilen auf andere Personen, teilweise verbunden mit Wohnungseigentum, erfolgte, vermag die Rechtsstellung des Mieters nicht zu beeinflussen, da es sich dabei um Vorgänge ausschließlich in der Sphäre der Vermieter handelt. (T1) TE OGH 1997-09-11 6 Ob 231/97g Beis wie T1 TE OGH 1997-12-09 5 Ob 454/97v Vgl auch; Beis wie T1; Veröff: SZ 70/256 TE OGH 1998-02-24 5 Ob 492/97g Vgl auch TE OGH 1998-05-12 5 Ob 446/97t Vgl auch; Beisatz: Die Miteigentümer bleiben für Ansprüche des Mieters aus dem mit ihm abgeschlossenen "Altmietvertrag" weiter passivlegitimiert. (T2) TE OGH 1999-03-09 5 Ob 40/99i Vgl auch; nur: Werden Mietverträge nicht mit einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin beziehungsweise mit den Miteigentümern der Liegenschaft, so sind die nunmehrigen Miteigentümer und Wohnungseigentümer Rechtsnachfolger im Eigentum an der Liegenschaft geworden und damit in die vorher begründeten Mietverhältnisse eingetreten. (T3) TE OGH 1999-04-13 5 Ob 259/98v Auch; nur: Werden Mietverträge noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin beziehungsweise mit den Miteigentümern abgeschlossen, so sind die nunmehrigen Miteigentümer und Wohnungseigentümer Rechtsnachfolger im Eigentum an der Liegenschaft geworden und damit in die vorher begründeten Mietverhältnisse eingetreten. (T4); Beis wie T2 TE OGH 1999-04-27 5 Ob 98/99v Vgl auch; nur T3; Beisatz: Alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer der Liegenschaft nehmen die Rechtsposition des Vermieters ein. (T5) TE OGH 2000-06-15 5 Ob 297/99h Vgl auch; nur T4; Beisatz: Ungeachtet dessen, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Altmieter alle jene Rechte zustehen, die mit seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht korrespondieren (vgl SZ 71/46), treffen die mietvertraglichen Pflichten jedoch alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer eines Hauses gemeinsam. Das bedeutet, dass zwar der einzelne Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Duldungsanspruchs und Veränderungsanspruchs gemäß § 8 Abs 2 MRG gegenüber dem Mieter allein legitimiert ist, da ihm dieser Anspruch aus dem ausschließlichen Nutzungsrecht an seinem WE-Objekt erwächst, doch für Entschädigungsansprüche nach § 8 Abs 3 MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar (WoBl 1998/122, 179). Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden. (T6)Vgl auch; nur T4; Beisatz: Ungeachtet dessen, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Altmieter alle jene Rechte zustehen, die mit seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht korrespondieren vergleiche SZ 71/46), treffen die mietvertraglichen Pflichten jedoch alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer eines Hauses gemeinsam. Das bedeutet, dass zwar der einzelne Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Duldungsanspruchs und Veränderungsanspruchs gemäß Paragraph 8, Absatz 2, MRG gegenüber dem Mieter allein legitimiert ist, da ihm dieser Anspruch aus dem ausschließlichen Nutzungsrecht an seinem WE-Objekt erwächst, doch für Entschädigungsansprüche nach Paragraph 8, Absatz 3, MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar (WoBl 1998/122, 179). Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden. (T6) TE OGH 2000-09-26 5 Ob 208/00z Vgl auch; Beisatz: Durch die Begründung von Wohnungseigentum an einem bereits vermieteten Objekt wird das bestehende Mietverhältnis - sieht man vom gesetzlichen Eintritt neuer Eigentümer ab - grundsätzlich nicht verändert (§ 1120 ABGB; § 2 Abs 1 MRG). Sofern keine Ausnahmeregelung greift, sind daher alle Miteigentümer der Liegenschaft in der Rechtsposition des Vermieters (WoBl 1999, 270/137; WoBl 2000, 89/40 ua). (T7); Beisatz: Beisatz: Das zwischen Vermieter und Mieter bestehende Rechtsverhältnis wird durch die Wohnungseigentumsbegründung grundsätzlich nicht umgestaltet. (T8); Beisatz: Der Altmieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde, kann seinen Aufwandersatzanspruch nach § 10 MRG bei Vorhandensein mehrerer Vermieter nur anteilig gegen alle Vermieter geltend machen. (T9); Beis wie T6 nur: Für Entschädigungsansprüche nach § 8 Abs 3 MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar. Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden. (T10)Vgl auch; Beisatz: Durch die Begründung von Wohnungseigentum an einem bereits vermieteten Objekt wird das bestehende Mietverhältnis - sieht man vom gesetzlichen Eintritt neuer Eigentümer ab - grundsätzlich nicht verändert (Paragraph 1120, ABGB; Paragraph 2, Absatz eins, MRG). Sofern keine Ausnahmeregelung greift, sind daher alle Miteigentümer der Liegenschaft in der Rechtsposition des Vermieters (WoBl 1999, 270/137; WoBl 2000, 89/40 ua). (T7); Beisatz: Beisatz: Das zwischen Vermieter und Mieter bestehende Rechtsverhältnis wird durch die Wohnungseigentumsbegründung grundsätzlich nicht umgestaltet. (T8); Beisatz: Der Altmieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde, kann seinen Aufwandersatzanspruch nach Paragraph 10, MRG bei Vorhandensein mehrerer Vermieter nur anteilig gegen alle Vermieter geltend machen. (T9); Beis wie T6 nur: Für Entschädigungsansprüche nach Paragraph 8, Absatz 3, MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar. Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden. (T10) TE OGH 2000-10-24 5 Ob 94/00k Auch; nur T4; Beisatz: Bei Altmietverhältnissen an Eigentumswohnungen, also solchen, die vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen wurden, nehmen alle jeweiligen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft die Rechtsposition des Vermieters ein (immolex 1999, 9/7 ua; 5 Ob 98/99v ua). Das bedeutet, dass alle Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft einem solchen Mieter gegenüber die sich aus dem MRG ergebenden Abrechnungspflichten zu erfüllen haben. (T11); Beisatz: Die anderen Miteigentümer der Liegenschaft sind, obwohl sie formell die Vermieterstellung einnehmen, an den Mietzinserträgnissen nicht zu beteiligen (EvBl 1998/204 ua). (T12); Beisatz: Alle Angelegenheiten, die nur die Modalitäten des dem Wohnungseigentümer gänzlich überlassenen und auch nur von ihm ausübbaren Nutzungsrechts am Wohnungseigentums- beziehungsweise Bestandobjekt betreffen, sind nur zwischen dem Mieter und dem konkreten Wohnungseigentümer abzuwickeln. (T13); Beisatz: Der Anspruch des Mieters, auf Legung von Abrechnungen wird durch die "Abtretung von Verwaltungsrechten" an den konkreten Wohnungseigentümer nicht auf diesen reduziert, sondern besteht weiterhin allen gegenüber. (T14); Beisatz: Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich aus einem unrichtig angewendeten Betriebskostenschlüssel ergeben, kann dieser gegen alle Mit- und Wohnungseigentümer richten. (T15) TE OGH 2001-06-26 5 Ob 147/01f Vgl auch; nur T4; Beisatz: Ein sogenannter "Altvertrag" ist ein Mietvertrag der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. Dem Mieter stehen diesfalls alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten, auch einer Mietzinsrückzahlung gegenüber, er muss sich auch an alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer halten. (T16) TE OGH 2004-01-21 9 Ob 34/03w Vgl auch; Beis wie T7; Beis wie T9; Beisatz: Anspruch nach §1097 ABGB. (T17) TE OGH 2006-03-21 5 Ob 298/05t Vgl auch; Beis wie T6; Beis wie T16 TE OGH 2008-01-22 5 Ob 239/07v Vgl auch; Beisatz: Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung und damit auch mit der rechtskräftigen Entscheidung nach §§ 18 ff MRG auf den Rechtsnachfolger des Eigentümers über. (T18); Beisatz: Nach der Rechtslage vor § 4 WEG 2002 steht dem „Altmieter", also demjenigen, der vor Begründung von Wohnungseigentum den Vertrag abgeschlossen hat, die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer sind daher Verpflichtete im Exekutionsverfahren aufgrund eines vollstreckbaren Exekutionstitels nach § 6 Abs 2 MRG. (T19); Beisatz: Nunmehr ist aufgrund des § 4 Abs 3 WEG 2002 die Rücklage als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs 2 WEG) zur Durchführung von aufgetragenen Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heranzuziehen. (T20)Vgl auch; Beisatz: Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung und damit auch mit der rechtskräftigen Entscheidung nach Paragraphen 18, ff MRG auf den Rechtsnachfolger des Eigentümers über. (T18); Beisatz: Nach der Rechtslage vor Paragraph 4, WEG 2002 steht dem „Altmieter", also demjenigen, der vor Begründung von Wohnungseigentum den Vertrag abgeschlossen hat, die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer sind daher Verpflichtete im Exekutionsverfahren aufgrund eines vollstreckbaren Exekutionstitels nach Paragraph 6, Absatz 2, MRG. (T19); Beisatz: Nunmehr ist aufgrund des Paragraph 4, Absatz 3, WEG 2002 die Rücklage als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (Paragraph 31, Absatz 2, WEG) zur Durchführung von aufgetragenen Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heranzuziehen. (T20) TE OGH 2008-08-26 5 Ob 138/08t Auch; Beisatz: WEG 1975. (T21) TE OGH 2009-11-10 5 Ob 102/09z Vgl; Beis ähnlich wie T11; Beis ähnlich wie T16; Beis wie T21 TE OGH 2010-03-25 5 Ob 253/09f Vgl; nur T4; Beis ähnlich wie T11 TE OGH 2011-03-29 5 Ob 200/10p Auch; Beis ähnlich wie T16; Beis wie T19; Beisatz: Hier: Mieter eines Eigentums im Stockwerkseigentum ‑ Erhaltungspflicht. (T22); Beisatz: Die Frage, wem Mietzinserträge zufließen, ist für die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem MRG bedeutungslos. (T23) TE OGH 2012-02-14 5 Ob 29/12v nur T20 TE OGH 2021-10-11 5 Ob 14/21a Vgl TE OGH 2021-10-20 5 Ob 29/21g Vgl European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1992:RS0021201
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