RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0069558 Entscheidungsdatum30.10.2025 Geschäftszahl1Ob591/93; 5Ob2041/96z; 5Ob12/96; 5Ob2267/96k; 7Ob2255/96k; 4Ob2357/96p; 7Ob169/97x; 5Ob7/98k; 1Ob226/98m; 5Ob288/98h; 5Ob323/98f; 5Ob320/98i; 5Ob141/99t; 5Ob239/99d; 3Ob114/00m; 5Ob35/02m; 5Ob271/01s; 5Ob76/02s; 5Ob262/02v; 5Ob21/04f; 5Ob161/04v; 6Ob15/07k; 3Ob78/07b; 1Ob180/07p; 1Ob235/07a; 5Ob127/08z; 5Ob198/09t; 9Ob53/11a; 5Ob155/18g; 5Ob173/20g; 5Ob156/25i NormMRG §12a Abs3 RechtssatzEine entscheidende Änderung tritt noch nicht bei einem bloßen Organwechsel - etwa der Bestellung eines neuen Geschäftsführers - jedenfalls aber bei Veräußerung der Anteilsmehrheit ein. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person. EntscheidungstexteTE OGH 1994-10-25 1 Ob 591/93 TE OGH 1996-04-16 5 Ob 2041/96z vgl abervergleiche aber TE OGH 1996-01-29 5 Ob 12/96 Vgl aber TE OGH 1996-10-08 5 Ob 2267/96k Vgl aber TE OGH 1996-12-04 7 Ob 2255/96k Beisatz: Die rechtliche und wirtschaftliche Übertragung des Unternehmens und der Unternehmensführung von einer Personengesellschaft auf eine einzelne Person stellt in diesem Sinne zweifelsohne eine Unternehmensveräußerung dar, auch wenn diese Person vormals als Komplementärin an der Gesellschaft beteiligt war. (T1) TE OGH 1996-12-17 4 Ob 2357/96p nur: Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person. (T2); Beisatz: Die Möglichkeit zur Einflussnahme muss gesellschaftsrechtlich begründet sein. (T3) TE OGH 1997-10-22 7 Ob 169/97x Auch; nur T2; Beis wie T3; Veröff: SZ 70/216 TE OGH 1998-01-27 5 Ob 7/98k Vgl auch; Beisatz: Nicht nur der Austausch von Gesellschaftern oder solche Anteilsverschiebungen können den Anhebungstatbestand erfüllen, die sich unmittelbar auf die rechtlichen Strukturen der Mieter-Gesellschaft auswirken und sich daraus ablesen lassen. Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mieter-Gesellschaft von innen oder von außen kommt. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mieter-Gesellschaft muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsgemäß im Sinn des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. (T4)Vgl auch; Beisatz: Nicht nur der Austausch von Gesellschaftern oder solche Anteilsverschiebungen können den Anhebungstatbestand erfüllen, die sich unmittelbar auf die rechtlichen Strukturen der Mieter-Gesellschaft auswirken und sich daraus ablesen lassen. Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mieter-Gesellschaft von innen oder von außen kommt. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mieter-Gesellschaft muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsgemäß im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. (T4) TE OGH 1998-09-29 1 Ob 226/98m Auch; nur T2; Veröff: SZ 71/157 TE OGH 1998-12-22 5 Ob 288/98h Vgl; Beis wie T4 nur: Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mieter-Gesellschaft von innen oder von außen kommt. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mieter-Gesellschaft muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsgemäß im Sinn des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. (T5)Vgl; Beis wie T4 nur: Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mieter-Gesellschaft von innen oder von außen kommt. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mieter-Gesellschaft muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsgemäß im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. (T5) TE OGH 1999-01-12 5 Ob 323/98f Auch; nur T2 TE OGH 1999-06-29 5 Ob 320/98i Auch; nur T2 TE OGH 1999-12-07 5 Ob 141/99t Vgl auch; Beisatz: Hier: Veräußerung der Anteilsrechte an jener Holding Gesellschaft, die Alleingesellschafterin der Mietergesellschaft ist. (T6) TE OGH 2000-05-30 5 Ob 239/99d Auch; nur T2; Beisatz: Das Zinsanhebungsrecht des Vermieters ist an die Änderung der "Einflussmöglichkeiten", demnach an den Wechsel in der Macht zur Gestaltung der Unternehmenspolitik und damit zum bestimmenden Eingreifen in die Geschicke der Gesellschaft und des von ihr betriebenen Unternehmens geknüpft. (T7); Veröff: SZ 73/91 TE OGH 2001-04-25 3 Ob 114/00m nur T2; Beis wie T5; Beisatz: Die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding-AG der Mieterin verwirklicht nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG. (T8)nur T2; Beis wie T5; Beisatz: Die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding-AG der Mieterin verwirklicht nicht den Tatbestand des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG. (T8) TE OGH 2002-03-12 5 Ob 35/02m nur T2 TE OGH 2002-04-09 5 Ob 271/01s Auch; nur T2; Veröff: SZ 2002/47 TE OGH 2002-06-25 5 Ob 76/02s Auch; nur T2 TE OGH 2004-02-10 5 Ob 262/02v Vgl aber; nur: Eine entscheidende Änderung tritt jedenfalls bei Veräußerung der Anteilsmehrheit ein. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person. (T9); Beisatz abweichend zu T8: Der Gesetzgeber wollte die Veräußerung der Anteilsmehrheit jedenfalls als Änderung im Sinn des § 12a Abs 3 MRG verstanden wissen. Die damit nicht in Einklang stehende Entscheidung 3 Ob 114/00m trägt diesem Umstand nicht Rechnung, indem sie für maßgeblich ansah, dass nach dem stückweisen Abverkauf eines Gesellschaftsanteils es zu Streubesitz kam und kein einzelner Aktionär in der Folge in der Lage war, allein auf das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen entscheidenden Einfluss zu nehmen. Auch durch eine solche Verschiebung der Anteilsverhältnisse tritt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft im Sinn des § 12a Abs 3 MRG ein. (T10); Beisatz: Ist nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, bedarf es keines eigentlichen "Machtwechsels" in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % ergibt. (T11); Beisatz: Die unwiderrufliche Fruchtgenusseinräumung samt Stimmrechtsübertragung hinsichtlich 10 % der Anteile zusätzlich zur Veräußerung von 43,67 % der Aktien durch Einbringung in Privatstiftungen führt zu einer im Sinn des § 12a Abs 3 MRG relevanten Änderung rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft. (T12); Veröff: SZ 2004/23Vgl aber; nur: Eine entscheidende Änderung tritt jedenfalls bei Veräußerung der Anteilsmehrheit ein. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person. (T9); Beisatz abweichend zu T8: Der Gesetzgeber wollte die Veräußerung der Anteilsmehrheit jedenfalls als Änderung im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG verstanden wissen. Die damit nicht in Einklang stehende Entscheidung 3 Ob 114/00m trägt diesem Umstand nicht Rechnung, indem sie für maßgeblich ansah, dass nach dem stückweisen Abverkauf eines Gesellschaftsanteils es zu Streubesitz kam und kein einzelner Aktionär in der Folge in der Lage war, allein auf das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen entscheidenden Einfluss zu nehmen. Auch durch eine solche Verschiebung der Anteilsverhältnisse tritt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG ein. (T10); Beisatz: Ist nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, bedarf es keines eigentlichen "Machtwechsels" in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % ergibt. (T11); Beisatz: Die unwiderrufliche Fruchtgenusseinräumung samt Stimmrechtsübertragung hinsichtlich 10 % der Anteile zusätzlich zur Veräußerung von 43,67 % der Aktien durch Einbringung in Privatstiftungen führt zu einer im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG relevanten Änderung rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft. (T12); Veröff: SZ 2004/23 TE OGH 2004-04-19 5 Ob 21/04f Auch; nur T2; Beisatz: Insbesondere in Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die nicht in eine einfache Formel für die "Berechnung" des Machtwechsels zu bringen sind. (T13); Beisatz: Ob der Tatbestand des § 12a Abs 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls entschieden werden. (T14)Auch; nur T2; Beisatz: Insbesondere in Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die nicht in eine einfache Formel für die "Berechnung" des Machtwechsels zu bringen sind. (T13); Beisatz: Ob der Tatbestand des Paragraph 12 a, Absatz 3, erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls entschieden werden. (T14) TE OGH 2004-09-28 5 Ob 161/04v Vgl auch; nur T9; Beis wie T3; Beisatz: Der Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG ist schon allein dadurch verwirklicht, dass die unternehmenstragende Mieter-Gesellschaft im Zuge einer Verschmelzung mit einer Aktiengesellschaft, die früher über keinerlei Gesellschaftsanteile verfügte, einen neuen Mehrheitsgesellschafter erhalten hat. Die unverändert gebliebene Machtstellung der an den betreffenden Gesellschaften beteiligten natürlichen Personen ist unbeachtlich. (T15); Bem: Siehe nunmehr Indizierung zu 5Ob 198/09t. (T15a)Vgl auch; nur T9; Beis wie T3; Beisatz: Der Mietzinsanhebungstatbestand des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG ist schon allein dadurch verwirklicht, dass die unternehmenstragende Mieter-Gesellschaft im Zuge einer Verschmelzung mit einer Aktiengesellschaft, die früher über keinerlei Gesellschaftsanteile verfügte, einen neuen Mehrheitsgesellschafter erhalten hat. Die unverändert gebliebene Machtstellung der an den betreffenden Gesellschaften beteiligten natürlichen Personen ist unbeachtlich. (T15); Bem: Siehe nunmehr Indizierung zu 5Ob 198/09t. (T15a) TE OGH 2007-02-15 6 Ob 15/07k Vgl auch; nur T2; Beisatz: Hier: Die Republik Österreich ist Alleingesellschafterin sowohl der übertragenden als auch der übernehmenden Gesellschaft (gewesen). Zu einem Machtwechsel ist es daher nicht gekommen. (T16) TE OGH 2007-04-25 3 Ob 78/07b Auch; Beisatz: Im Hinblick auf die Bejahung der „Machtwechseltheorie" kann nunmehr von einer gefestigten und wohl einheitlichen jüngeren oberstgerichtlichen Rechtsprechung gesprochen werden. - Revision zurückgewiesen. (T17); Beisatz: Hier: Umschichtungen im Konzern. (T18) TE OGH 2008-02-26 1 Ob 180/07p Vgl auch; Beis ähnlich T4; Beisatz: Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist auch dann tatbestandsgemäß im Sinne des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über zwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. Es reicht die Änderung auf Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft aus, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt. (T19); Beisatz: Hier: Keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, weil der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb der Anteile aufgrund bestehender und tatsächlich eingehaltener Abreden (eines drei Jahre vor Inkrafttreten des § 12a MRG ohne Hinweis auf Umgehungsabsicht geschlossenen Syndikatsvertrags) der alleinige wirtschaftliche Einflussberechtigte gewesen war. (T20)Vgl auch; Beis ähnlich T4; Beisatz: Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist auch dann tatbestandsgemäß im Sinne des Paragraph 12 a, Absatz 3, Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über zwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. Es reicht die Änderung auf Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft aus, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt. (T19); Beisatz: Hier: Keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, weil der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb der Anteile aufgrund bestehender und tatsächlich eingehaltener Abreden (eines drei Jahre vor Inkrafttreten des Paragraph 12 a, MRG ohne Hinweis auf Umgehungsabsicht geschlossenen Syndikatsvertrags) der alleinige wirtschaftliche Einflussberechtigte gewesen war. (T20) TE OGH 2008-06-10 1 Ob 235/07a Vgl auch; Beisatz: Die Aufstockung von 50,5 % auf 75,25 % der Geschäftsanteile an einer Mietergesellschaft führt im Allgemeinen zu keinem Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG. (T21)Vgl auch; Beisatz: Die Aufstockung von 50,5 % auf 75,25 % der Geschäftsanteile an einer Mietergesellschaft führt im Allgemeinen zu keinem Machtwechsel im Sinn des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG. (T21) TE OGH 2008-06-24 5 Ob 127/08z Vgl; nur T2; Beisatz: Hier: Fremdnützige Treuhand, siehe dazu RS0116611. (T22) TE OGH 2010-01-19 5 Ob 198/09t Auch; Beis ausdrücklich gegenteilig zu T15; Beis ähnlich T17; Bem: Ausdrückliches Abgehen von der zum identen Umgründungs- und Verschmelzungsvorgang in 5 Ob 161/04 v vertretenen Ansicht. Siehe auch RS0125715. (T23) TE OGH 2011-12-21 9 Ob 53/11a Auch TE OGH 2018-11-06 5 Ob 155/18g Vgl auch; Beis ähnlich wie T5 TE OGH 2020-10-22 5 Ob 173/20g Vgl TE OGH 2025-10-30 5 Ob 156/25i vgl; Beisatz wie T3 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1994:RS0069558
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