RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0108158 Entscheidungsdatum17.07.2025 Geschäftszahl5Ob147/97x; 5Ob2148/96k; 5Ob274/97y; 5Ob294/99t; 5Ob126/00s; 5Ob253/00t; 5Ob201/00w; 5Ob282/00g; 5Ob296/00s; 5Ob214/01h; 5Ob28/02g; 5Ob31/02y; 5Ob231/02k; 5Ob190/02f; 5Ob99/03z; 5Ob142/03y; 5Ob181/03h; 5Ob148/04g; 5Ob155/06i; 5Ob21/09p; 5Ob270/09f; 5Ob251/09m; 6Ob92/11i; 5Ob126/12h; 1Ob184/12h; 2Ob123/12w; 5Ob46/15y; 4Ob10/16y; 6Ob115/18g; 1Ob136/18h; 5Ob40/18w; 10Ob56/19m; 5Ob40/19x; 5Ob167/23d; 6Ob235/24p; 3Ob219/24p; 3Ob212/24h; 9Ob79/25w NormWEG 1975 §13 Abs1 Z1 WEG 1975 §13c WEG 1975 §14 WEG 1975 §26 Abs1 Z3 WEG 2002 §18 WEG 2002 §28 Abs1 Z1 RechtssatzBei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses durch den Erwerber einer Eigentumswohnung ist bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, weil die möglicherweise unterschiedlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht unberücksichtigt bleiben können. Allenfalls wäre bei Untätigkeit der Mehrheit die Erwirkung eines Beschlusses des Außerstreitrichters gemäß § 13 Abs 1 Z 1, § 26 Abs 1 Z 3 WEG zu erwägen.Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses durch den Erwerber einer Eigentumswohnung ist bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, weil die möglicherweise unterschiedlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht unberücksichtigt bleiben können. Allenfalls wäre bei Untätigkeit der Mehrheit die Erwirkung eines Beschlusses des Außerstreitrichters gemäß Paragraph 13, Absatz eins, Ziffer eins,, Paragraph 26, Absatz eins, Ziffer 3, WEG zu erwägen. EntscheidungstexteTE OGH 1997-07-08 5 Ob 147/97x TE OGH 1997-09-02 5 Ob 2148/96k Auch; Veröff: SZ 70/129 TE OGH 1997-10-14 5 Ob 274/97y TE OGH 2000-05-30 5 Ob 294/99t Auch; Beisatz: Wohl trifft es zu, dass offene Balkone gemäß § 1 Abs 2 WEG Teile der Liegenschaft sind, die, weil sie nur von der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeit aus zugänglich und deutlich abgegrenzt sind, Zubehör-Wohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs 2 WEG sind. Zugleich sind sie jedoch wegen ihrer Konstruktion Teile der Außenfassade, somit allgemeiner Teile des Hauses, an denen die Erhaltungspflicht sämtliche Miteigentümer und Wohnungseigentümer trifft. Mängel an Balkonen, die nicht bloß deren Bodenbelag und dgl betreffen, beziehen sich daher auf das Haus. Schäden an Eisenarmierungen der Balkone, somit an deren statischen Teilen, fallen in die Erhaltungspflicht der Allgemeinheit. (T1)Auch; Beisatz: Wohl trifft es zu, dass offene Balkone gemäß Paragraph eins, Absatz 2, WEG Teile der Liegenschaft sind, die, weil sie nur von der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeit aus zugänglich und deutlich abgegrenzt sind, Zubehör-Wohnungseigentum im Sinn des Paragraph eins, Absatz 2, WEG sind. Zugleich sind sie jedoch wegen ihrer Konstruktion Teile der Außenfassade, somit allgemeiner Teile des Hauses, an denen die Erhaltungspflicht sämtliche Miteigentümer und Wohnungseigentümer trifft. Mängel an Balkonen, die nicht bloß deren Bodenbelag und dgl betreffen, beziehen sich daher auf das Haus. Schäden an Eisenarmierungen der Balkone, somit an deren statischen Teilen, fallen in die Erhaltungspflicht der Allgemeinheit. (T1) Beisatz: Ob Naturalrestitution oder Geldersatz begehrt wird, bedarf der Beschlussfassung. (T2) Beisatz: Am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses ist festzuhalten, selbst wenn der Kläger die Gewährleistungsrechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger (beziehungsweise der Abtretung solcher Rechte) geltend macht. (T3) TE OGH 2000-11-07 5 Ob 126/00s Auch; nur: Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses durch den Erwerber einer Eigentumswohnung ist bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten. (T4) Beisatz: Bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses hat der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen eine Willensbildung der Wohnungseigentümer vorauszugehen, dass dieser und nicht etwa andere Rechtsbehelfe in Anspruch genommen werden sollen (5 Ob 253/00t; SZ 70/129 ua). (T5) TE OGH 2000-10-24 5 Ob 253/00t Vgl aber; Beisatz: Lediglich der Umstand, dass es um Mängel an allgemeinen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache geht und jedes Mitglied einer Mit- oder Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Interessen der übrigen Gemeinschaftsmitglieder zu wahren hat, kann überhaupt dazu führen, die Gemeinschaft (mehrheitlich) bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mitbestimmen zu lassen. Folgerichtig beschränkt sich diese Entscheidungsbefugnis auf die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, etwa auf die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserungsanspruch. (T6) Beisatz: Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Gewährleistungsansprüche allein geltend zu machen. (T7) TE OGH 2000-11-07 5 Ob 201/00w Beis wie T2; Beisatz: Trotz Bejahung der Klagslegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft ist am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, um die möglicherweise unterschiedliche Interessenslage - etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung (oder zwischen Naturalersatz und Geldersatz) - zu berücksichtigen. (T8) Beisatz: Die Beschlussfassung, ob Naturalersatz oder Geldersatz begehrt wird, fällt unter § 14 Abs 1 WEG. (T9)Beisatz: Die Beschlussfassung, ob Naturalersatz oder Geldersatz begehrt wird, fällt unter Paragraph 14, Absatz eins, WEG. (T9) TE OGH 2000-11-21 5 Ob 282/00g Vgl auch; Beis wie T7; Beisatz: Der Wohnungseigentümer - und erst recht der Wohnungseigentumsbewerber vor Entstehung einer Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer - kann die aus seinem Werkvertrag mit dem Errichter der Wohnanlage resultierenden Gewährleistungsansprüche gegen seinen Vertragspartner auch dann allein geltend machen, wenn die Mängel allgemeine Teile der Anlage betreffen. Nur soweit sein Vorgehen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren), ist er gehalten, es durch einen Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder durch eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters sanktionieren zu lassen. (T10) Beisatz: Gleiches gilt für Schadenersatzansprüche des Wohnungseigentümers beziehungsweise Wohnungseigentumsbewerbers aus der Verletzung von Vertragspflichten des von ihm mit der Herstellung der Wohnanlage beauftragten Unternehmers. (T11) TE OGH 2001-07-10 5 Ob 296/00s Auch; nur T4; Beis wie T3; Beis wie T5; Beis wie T6; Beis wie T8; Beis wie T10 nur: Der Wohnungseigentümer kann die aus seinem Werkvertrag mit dem Errichter der Wohnanlage resultierenden Gewährleistungsansprüche gegen seinen Vertragspartner auch dann allein geltend machen, wenn die Mängel allgemeine Teile der Anlage betreffen. Nur soweit sein Vorgehen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserungsbegehren und Preisminderungsbegehren), ist er gehalten, es durch einen Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder durch eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters sanktionieren zu lassen. (T12) Beis wie T11; Beisatz: Haben die Beteiligten, ihre Wahl bereits getroffen und nach gescheitertem Verbesserungsversuch selbst die Sanierung der bestehenden Mängel veranlasst und begehren das dafür eingesetzte Deckungskapital, besteht überhaupt keine Möglichkeit eines Interessenkonflikts mehr, weshalb die Forderung nach einem Mehrheitsbeschluss obsolet ist. (T13) TE OGH 2001-12-11 5 Ob 214/01h Vgl aber; Beis wie T13 nur: Haben die Beteiligten ihre Wahl bereits getroffen, besteht überhaupt keine Möglichkeit eines Interessenkonflikts mehr, weshalb die Forderung nach einem Mehrheitsbeschluss obsolet ist. (T14) Beisatz: Es ist zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, das heißt, wer Vertragspartner jenes Vertrages ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist. (T15) TE OGH 2002-02-26 5 Ob 28/02g Vgl; nur T4; Beisatz: Ein einzelner Wohnungseigentümer kann wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses der Entgeltforderung des Wohnungseigentumsorganisators das Leistungsverweigerungsrecht so lange entgegenhalten, als sich die Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht mehrheitlich auf die Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs (statt der geschuldeten Mängelbehebung) festgelegt haben. (T16) TE OGH 2002-04-09 5 Ob 31/02y Vgl; nur T4; Beis ähnlich wie T16 TE OGH 2002-12-03 5 Ob 231/02k Vgl aber; Beis wie T10 nur: Nur soweit sein Vorgehen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserungsbegehren und Preisminderungsbegehren), ist er gehalten, es durch einen Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder sanktionieren zu lassen. (T17) Beis wie T15 TE OGH 2002-11-20 5 Ob 190/02f Auch; nur T4; Beis wie T7; Beis wie T13; Beisatz: Das Erfordernis des Mehrheitsbeschlusses gilt nur dort, wo eine Wahlmöglichkeit in Betracht kommt. (T18) Beisatz: Auch auf einen ehemaligen Wohnungseigentümer bezieht sich trotz beendeter Zugehörigkeit zur dinglichen Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer das Erfordernis einer der Klage vorausgehenden Beschlussfassung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese aus einer Nachwirkung des Gemeinschaftsverhältnisses erforderliche Bedachtnahme auf die Interessen der Übrigen ist zur Vermeidung unlösbarer Verquickungen auch unverzichtbar. (T19) TE OGH 2003-05-13 5 Ob 99/03z Auch; nur: TE OGH 2003-08-26 5 Ob 142/03y Auch; Beis wie T9 TE OGH 2004-06-15 5 Ob 181/03h Vgl auch; Beis wie T12; Beisatz: Die Gewährleistungsansprüche auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der Baulichkeit, die, ihren vertraglichen Wurzeln nach, den einzelnen Miteigentümern und Wohnungseigentümern zustehen, können der Eigentümergemeinschaft (der Wohnungseigentümergemeinschaft) durch Abtretung zugewiesen werden. Das gilt für alle Ansprüche auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der gesamten Baulichkeit. (T20) Veröff: SZ 2004/93 TE OGH 2004-09-14 5 Ob 148/04g Vgl auch; Beis wie T12, Beis wie T20 TE OGH 2006-07-11 5 Ob 155/06i Auch; nur T4; Beis wie T20 Veröff: SZ 2006/104 TE OGH 2009-09-01 5 Ob 21/09p Beis wie T6; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T10; Beis wie T12; Beis wie T13; Beisatz: Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche. (T21) Beisatz: Dem Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil aliquoten Ersatz des Deckungskapitals kann die Funktion beigemessen werden, die alle Wohnungseigentümer treffende Last im Sinn des § 19 WEG 1975/§ 32 WEG 2002 auszugleichen. Ein Erlöschen der individuellen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf das Deckungskapital oder dessen Umwandlung in eine Naturalobligation führt daher nur dazu, dass deren individuelle Ansprüche auf Ausgleich der Belastung nicht mehr durchsetzbar sind. Sie müssen diesfalls die Behebungskosten (entweder über die bereits bestehende Rücklage oder über speziell vorgeschriebene Reparaturkostenbeiträge) endgültig selbst tragen. Ihr Interesse an der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile des Wohnungseigentumsobjekts erlischt damit aber nicht zwingend. (T22)Beisatz: Dem Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil aliquoten Ersatz des Deckungskapitals kann die Funktion beigemessen werden, die alle Wohnungseigentümer treffende Last im Sinn des Paragraph 19, WEG 1975/§ 32 WEG 2002 auszugleichen. Ein Erlöschen der individuellen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf das Deckungskapital oder dessen Umwandlung in eine Naturalobligation führt daher nur dazu, dass deren individuelle Ansprüche auf Ausgleich der Belastung nicht mehr durchsetzbar sind. Sie müssen diesfalls die Behebungskosten (entweder über die bereits bestehende Rücklage oder über speziell vorgeschriebene Reparaturkostenbeiträge) endgültig selbst tragen. Ihr Interesse an der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile des Wohnungseigentumsobjekts erlischt damit aber nicht zwingend. (T22) Beisatz: Die faktische Klagsführung durch mehrere Wohnungseigentümer ersetzt nicht die formelle Beschlussfassung nach §§ 24 f WEG 2002, wenn die Kläger nicht alle von der Beklagten verschiedene Mit- und Wohnungseigentümer repräsentieren, sondern nur einen Teil davon. (T23)Beisatz: Die faktische Klagsführung durch mehrere Wohnungseigentümer ersetzt nicht die formelle Beschlussfassung nach Paragraphen 24, f WEG 2002, wenn die Kläger nicht alle von der Beklagten verschiedene Mit- und Wohnungseigentümer repräsentieren, sondern nur einen Teil davon. (T23) Beisatz: Ein Begehren auf Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden ist allerdings nicht abhängig vom Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses, weil es die Gemeinschaftsinteressen nicht tangiert; mit seiner Geltendmachung wird nämlich die Wahl zwischen Preisminderung oder Verbesserung sowie zwischen Naturalrestitution oder Geldersatz in keiner Weise präjudiziert, es wird nur der Verjährung allfälliger Schadenersatzansprüche vorgebeugt. (T24) TE OGH 2010-01-19 5 Ob 270/09f Vgl; Beis ähnlich wie T6; Beis ähnlich wie T8; Beis ähnlich wie T10; Beis wie T7; Bem: Hier: Gefährdung von Gemeinschaftsinteressen verneint. (T25) TE OGH 2010-05-27 5 Ob 251/09m Beis ähnlich wie T17; Beis wie T24 TE OGH 2011-06-16 6 Ob 92/11i Vgl auch TE OGH 2013-01-24 5 Ob 126/12h Auch; nur T4; Beisatz: Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern darüber ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. (T26) TE OGH 2013-04-11 1 Ob 184/12h Auch; Beis wie T7 TE OGH 2013-07-30 2 Ob 123/12w Auch; nur: Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses durch den Erwerber einer Eigentumswohnung ist bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, weil die möglicherweise unterschiedlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht unberücksichtigt bleiben können. (T27) Vgl Beis wie T22 TE OGH 2015-03-24 5 Ob 46/15y Vgl TE OGH 2016-01-27 4 Ob 10/16y Auch; Beis wie T7; Beis wie T17; Beis wie T24; Beisatz: Die erforderliche Willensbildung kann auch bereits im Wohnungseigentumsvertrag erfolgen. (T28) TE OGH 2018-06-28 6 Ob 115/18g Vgl auch; nur T4; Beis ähnlich wie T5; Beisatz: Im Fall der Klagsführung durch die Eigentümergemeinschaft steht es hingegen ohnehin dieser offen, ob und welche gegebenenfalls abgetretenen Ansprüche sie geltend machen will, sodass es einer zusätzlichen Überprüfung der dazu getroffenen internen Willensbildung der Eigentümergemeinschaft als Voraussetzung für deren Aktivlegitimation zur Geltendmachung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 abgetretener Ansprüche nicht bedarf (so bereits 5 Ob 71/12w). (T29)Vgl auch; nur T4; Beis ähnlich wie T5; Beisatz: Im Fall der Klagsführung durch die Eigentümergemeinschaft steht es hingegen ohnehin dieser offen, ob und welche gegebenenfalls abgetretenen Ansprüche sie geltend machen will, sodass es einer zusätzlichen Überprüfung der dazu getroffenen internen Willensbildung der Eigentümergemeinschaft als Voraussetzung für deren Aktivlegitimation zur Geltendmachung nach Paragraph 18, Absatz 2, WEG 2002 abgetretener Ansprüche nicht bedarf (so bereits 5 Ob 71/12w). (T29) TE OGH 2018-08-29 1 Ob 136/18h Auch; Beis wie T7; Beis wie T26 TE OGH 2018-11-06 5 Ob 40/18w Vgl auch TE OGH 2019-10-15 10 Ob 56/19m Beis wie T7; Beis wie T10; Beis wie T11; Beis wie T24 TE OGH 2019-12-18 5 Ob 40/19x Vgl; Beis wie T13 TE OGH 2023-11-23 5 Ob 167/23d Beisatz wie T4; Beisatz wie T8; Beisatz wie T12; Beisatz wie T17 TE OGH 2025-01-17 6 Ob 235/24p vgl; nur T4; Beisatz wie T6; Beisatz wie T8; Beisatz wie T10; Beisatz wie T12; Beisatz wie T17 TE OGH 2025-04-16 3 Ob 219/24p Beisatz wie T4; Beisatz wie T8; Beisatz wie T12; Beisatz wie T17 TE OGH 2025-02-26 3 Ob 212/24h nur T27; Beisatz wie T13 TE OGH 2025-07-17 9 Ob 79/25w Beisatz wie T6; Beisatz wie T7; Beisatz wie T17 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1997:RS0108158
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