RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0109188 Entscheidungsdatum20.11.2025 Geschäftszahl5Ob458/97g; 5Ob216/98w; 5Ob299/99b; 5Ob116/01x; 5Ob214/01h; 5Ob268/02a; 1Ob163/03g; 1Ob47/04z; 5Ob181/03h; 5Ob148/04g; 5Ob16/05x; 5Ob18/06t; 5Ob206/07s; 5Ob130/08s; 5Ob38/08m; 5Ob272/09z; 5Ob150/10k; 5Ob200/12s; 6Ob128/13m; 5Ob11/15a; 5Ob226/14t; 5Ob216/15y; 9Ob18/17p; 5Ob226/18y; 5Ob97/20f; 5Ob154/20p; 5Ob14/21a; 5Ob29/21g; 5Ob244/21z; 5Ob207/21h; 5Ob32/22z; 7Ob35/23g; 5Ob219/24b; 5Ob38/25m NormABGB §828 WEG 1975 §13c Abs1 WEG 1975 idF 3.WÄG §14 Abs1WEG 1975 in der Fassung 3.WÄG §14 Abs1 WEG 2002 §18 Abs1 RechtssatzVerwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Miteigentümer heben sie sich dadurch ab, dass mit ihnen Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden (vergleiche MietSlg 37/29), während die Abgrenzung zu den Verfügungen nach den Auswirkungen der Geschäftsführungsakte auf das gemeinschaftliche Gut beziehungsweise die Anteile der Miteigentümer vorzunehmen ist. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein. EntscheidungstexteTE OGH 1997-12-16 5 Ob 458/97g TE OGH 1998-09-29 5 Ob 216/98w nur: Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein. (T1) Beisatz: Die Abgrenzung zwischen Verwaltungshandlungen und Verfügungen ist nach den Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Gut beziehungsweise die Anteile der Miteigentümer zu ziehen. (T2) TE OGH 1999-11-23 5 Ob 299/99b Vgl auch; nur: Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. (T3) Beisatz: Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer ist keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft. Die Zulässigkeit einer solchen Maßnahme ist vielmehr nach anderen Kriterien zu prüfen (hier: analoge Anwendung des § 13 Abs 2 WEG). (T4)Beisatz: Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer ist keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft. Die Zulässigkeit einer solchen Maßnahme ist vielmehr nach anderen Kriterien zu prüfen (hier: analoge Anwendung des Paragraph 13, Absatz 2, WEG). (T4) TE OGH 2001-08-21 5 Ob 116/01x Beisatz: Der Erwerb dinglicher Rechte an einer Liegenschaft ist, auch wenn dieser der Erhaltung und Benützung des Hauptstammes dienen sollte, keine Verwaltungshandlung. Da in der geplanten Annahme der Schenkung der Nachbarliegenschaften keine Verwaltungsmaßnahme erblickt werden kann, besteht auch kein Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung der Minderheit zur geplanten Maßnahme im Außerstreitverfahren. (T5) TE OGH 2001-12-11 5 Ob 214/01h Vgl auch; Beis wie T5 nur: Der Erwerb dinglicher Rechte an einer Liegenschaft ist, auch wenn dieser der Erhaltung und Benützung des Hauptstammes dienen sollte, keine Verwaltungshandlung. (T6) TE OGH 2002-11-20 5 Ob 268/02a nur: Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte. (T7) TE OGH 2003-09-02 1 Ob 163/03g Vgl auch; nur: Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte. (T8) nur T3 Veröff: SZ 2003/99 TE OGH 2004-03-18 1 Ob 47/04z nur T3 TE OGH 2004-06-15 5 Ob 181/03h Vgl auch; nur T3; nur T8; Beisatz: Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile einer Liegenschaft im Miteigentum regelmäßig zur ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 833 ABGB. § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 beziehungsweise § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 beide jeweils in Verbindung mit § 3 MRG nennt in diesem Zusammenhang die Behebung ernster Schäden des Hauses. Die individuellen Gewährleistungsrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der gesamten Baulichkeit können daher der Wohnungseigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft rechtswirksam abgetreten werden. (T9)Vgl auch; nur T3; nur T8; Beisatz: Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile einer Liegenschaft im Miteigentum regelmäßig zur ordentlichen Verwaltung im Sinne des Paragraph 833, ABGB. Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins, WEG 1975 beziehungsweise Paragraph 28, Absatz eins, Ziffer eins, WEG 2002 beide jeweils in Verbindung mit Paragraph 3, MRG nennt in diesem Zusammenhang die Behebung ernster Schäden des Hauses. Die individuellen Gewährleistungsrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der gesamten Baulichkeit können daher der Wohnungseigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft rechtswirksam abgetreten werden. (T9) Veröff: SZ 2004/93 TE OGH 2004-09-14 5 Ob 148/04g Vgl auch; nur T3; nur 8; nur T9 TE OGH 2005-05-24 5 Ob 16/05x TE OGH 2006-03-21 5 Ob 18/06t Vgl auch; nur T8; nur T3; Beisatz: Als „Verwaltungsgemeinschaft" ist die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich notwendig allgemeiner Teile der Liegenschaft Besitzmittlerin für die Gesamtheit der Mit- und Wohnungseigentümer und hat die gesetzliche Zweckbestimmung solcher Liegenschaftsteile im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben und Befugnisse zu gewährleisten. (T10) TE OGH 2008-01-08 5 Ob 206/07s Beisatz: Bei der Erhaltung eines Servitutsweges, der eine Wohnungseigentumsanlage mit dem öffentlichen Wegenetz verbindet, handelt es sich um eine Angelegenheit der Verwaltung. Gleiches gilt für die Entfernung von Schnee, der im Zuge der Schneeräumung neben dem Weg auf dem dienenden Grundstück gelagert wurde. (T11) Veröff: SZ 2008/1 TE OGH 2008-08-26 5 Ob 130/08s nur T1; Beis wie T2; Beisatz: Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen. (T12) Beisatz: Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer stellt keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft dar. (T13) Bem: Hier: Geplante Errichtung des Personenaufzugs für die ausschließliche Nutzung der Erstantragsgegnerin als Wohnungseigentümerin und anderer daran Berechtigter mit Ausstiegsstellen bloß im Erdgeschoß und im dritten Stock. (T14) TE OGH 2008-08-26 5 Ob 38/08m Vgl; Beisatz: Bei der baulichen und rechtlichen Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten mit solchen, die im schlichten Miteigentum aller stehen, handelt es sich nicht um die Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts, sondern um substanzielle tatsächliche und rechtliche Änderungen, bei denen die fehlende Zustimmung eines Teilhabers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden kann. Diese Änderungen betreffen Verfügungsrechte der Miteigentümer. (T15) TE OGH 2010-03-25 5 Ob 272/09z Auch; Beisatz: Die durch einen rechtswirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 24 WEG) gedeckte Durchsetzung der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft ist eine Maßnahme der Verwaltung. (T16)Auch; Beisatz: Die durch einen rechtswirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Paragraph 24, WEG) gedeckte Durchsetzung der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft ist eine Maßnahme der Verwaltung. (T16) Veröff: SZ 2010/33 TE OGH 2010-10-21 5 Ob 150/10k Vgl; Beis ähnlich wie T5; Beisatz: Die Umwidmung der Hausbesorgerdienstwohnung in ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt und dessen Veräußerung stellen Verfügungen iSd § 828 ABGB dar. (T17)Vgl; Beis ähnlich wie T5; Beisatz: Die Umwidmung der Hausbesorgerdienstwohnung in ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt und dessen Veräußerung stellen Verfügungen iSd Paragraph 828, ABGB dar. (T17) TE OGH 2012-11-20 5 Ob 200/12s Vgl; Vgl auch Beis wie T17; Beisatz: Ein Begehren auf Umwidmung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft in ein Zubehörobjekt und damit ins Wohnungseigentum eines einzelnen Miteigentümers stellt eine Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Eine solche bedarf der Einstimmigkeit und ist daher generell nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst. (T18)Vgl; Vgl auch Beis wie T17; Beisatz: Ein Begehren auf Umwidmung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft in ein Zubehörobjekt und damit ins Wohnungseigentum eines einzelnen Miteigentümers stellt eine Verfügung iSd Paragraph 828, ABGB dar. Eine solche bedarf der Einstimmigkeit und ist daher generell nicht vom Änderungsrecht nach Paragraph 16, Absatz 2, WEG umfasst. (T18) TE OGH 2013-11-28 6 Ob 128/13m Vgl TE OGH 2015-03-24 5 Ob 11/15a Vgl TE OGH 2015-04-28 5 Ob 226/14t Vgl auch; nur T3; Veröff: SZ 2015/39 TE OGH 2016-05-18 5 Ob 216/15y nur T3; Beis wie T12; Beis wie T13 TE OGH 2017-12-19 9 Ob 18/17p Auch; Beis wie T12; Beis wie T13 TE OGH 2019-04-25 5 Ob 226/18y Auch; nur T3; Beis wie T12 TE OGH 2020-10-22 5 Ob 97/20f nur T1; Beis wie T4; Beis wie T12; Beis wie T13 TE OGH 2021-04-15 5 Ob 154/20p Vgl; Beis wie T2; Beis wie T12; Beis wie T13 TE OGH 2021-10-11 5 Ob 14/21a nur T3 TE OGH 2021-10-20 5 Ob 29/21g nur T3 TE OGH 2022-06-01 5 Ob 244/21z nur T2; nur T8; Beis wie T3; Beis wie T12 TE OGH 2022-09-01 5 Ob 207/21h nur T3 TE OGH 2023-01-31 5 Ob 32/22z nur T3; Beisatz wie T12 TE OGH 2023-04-19 7 Ob 35/23g vgl; Beisatz wie T13: Hier: Abgrenzung der Verfügungs- von der Verwaltungshandlung: geplanter Anschluss einer Alm an das öffentliche Stromnetz (T19) TE OGH 2025-03-06 5 Ob 219/24b Beisatz wie T2; Beisatz wie T12 Beisatz: Auch der Abschluss eines Bestandvertrags über einen Teil eines Nachbargrundstücks kann eine Verwaltungsmaßnahme sein, wenn er im Gemeinschaftsinteresse erfolgt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinschaftlichen Liegenschaft aufweist und in die dingliche Rechtsposition einzelner Wohnungseigentümer dadurch nicht eingegriffen wird. (T20) TE OGH 2025-11-20 5 Ob 38/25m Beisatz wie T12; Beisatz wie T13 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1997:RS0109188
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