RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0109327 Entscheidungsdatum27.01.1998 Geschäftszahl5Ob510/97d; 5Ob257/99a; 5Ob154/00h; 5Ob223/04m; 5Ob33/09b; 5Ob31/10k; 5Ob122/11v; 5Ob191/12t; 5Ob75/15p; 5Ob83/20x NormMRG §16 Abs1 Z1 RechtssatzInhalt der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG normierten Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ist die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses. Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch gemacht wird, falls er auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt. Die Rüge muss zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrages und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen.Inhalt der in Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, MRG normierten Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ist die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses. Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch gemacht wird, falls er auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt. Die Rüge muss zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrages und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen. EntscheidungstexteTE OGH 1998-01-27 5 Ob 510/97d TE OGH 1999-12-21 5 Ob 257/99a TE OGH 2000-06-15 5 Ob 154/00h Vgl auch; nur: Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch gemacht wird, falls er auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt. (T1); Beisatz: Nicht schon eine geringfügige Nutzung einer Wohnung für Geschäftszwecke macht den Mieter nach § 16 Abs 1 Z 1 letzter Halbsatz MRG rügepflichtig, wenn es sich bei ihm um einen Unternehmer handelt. Ein gemischt genutztes Objekt ist nur dann als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren, wenn es deutlich überwiegend für Geschäftszwecke verwendet wird. Die Rügeobliegenheit greift dann nicht, wenn sich der ein Objekt mietende Unternehmer eine Verwendung zu Wohnzwecken ausbedungen hat, die nur die Anrechnung des für Wohnungen zulässigen Hauptmietzinses erlaubt. (T2)Vgl auch; nur: Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch gemacht wird, falls er auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt. (T1); Beisatz: Nicht schon eine geringfügige Nutzung einer Wohnung für Geschäftszwecke macht den Mieter nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, letzter Halbsatz MRG rügepflichtig, wenn es sich bei ihm um einen Unternehmer handelt. Ein gemischt genutztes Objekt ist nur dann als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren, wenn es deutlich überwiegend für Geschäftszwecke verwendet wird. Die Rügeobliegenheit greift dann nicht, wenn sich der ein Objekt mietende Unternehmer eine Verwendung zu Wohnzwecken ausbedungen hat, die nur die Anrechnung des für Wohnungen zulässigen Hauptmietzinses erlaubt. (T2) TE OGH 2004-12-07 5 Ob 223/04m TE OGH 2009-05-12 5 Ob 33/09b Beisatz: Die Erlangung der Verfügungsmacht über das gesamte neue Bestandobjekt enspricht im Lichte des Zwecks des § 16 Abs 1 Z 1 MRG der „Übergabe" im Sinn dieser Norm. Diese „Übergabe" markiert den letzten möglichen Zeitpunkt einer rechtzeitigen Rüge. (T3)Beisatz: Die Erlangung der Verfügungsmacht über das gesamte neue Bestandobjekt enspricht im Lichte des Zwecks des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, MRG der „Übergabe" im Sinn dieser Norm. Diese „Übergabe" markiert den letzten möglichen Zeitpunkt einer rechtzeitigen Rüge. (T3) TE OGH 2010-06-22 5 Ob 31/10k nur: Die Rüge muss zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrages und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen. (T4) TE OGH 2011-07-07 5 Ob 122/11v Beisatz: Der Einwand, ein zugesagter Wintergarten sei nicht vom Vermieter errichtet worden, ist ein vertraglicher Einwand. (T5) TE OGH 2013-02-14 5 Ob 191/12t Beisatz: Die Rügepflicht nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG führt zu einer vergleichsweise raschen Klärung der Sach- und Rechtslage, weil die Unterlassung der gebotenen Rüge dazu führt, dass ein gegebenenfalls über der Angemessenheitsgrenze liegender Hauptmietzins saniert und nicht mehr bekämpfbar ist. (T6); Beisatz: Die Rügepflicht gilt auch für befristete Geschäftsraummieten. (T7); Beisatz: Die Rügepflicht nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, MRG führt zu einer vergleichsweise raschen Klärung der Sach- und Rechtslage, weil die Unterlassung der gebotenen Rüge dazu führt, dass ein gegebenenfalls über der Angemessenheitsgrenze liegender Hauptmietzins saniert und nicht mehr bekämpfbar ist. (T6); Beisatz: Die Rügepflicht gilt auch für befristete Geschäftsraummieten. (T7); Veröff: SZ 2013/17 TE OGH 2015-04-28 5 Ob 75/15p Auch; Beis wie T3; Kennt ein Mieter von Geschäftsräumlichkeiten noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren und verpflichtet er sich trotz dieses Wissens in einem Vergleich zur Zahlung zunächst eines Teils, sodann nach Übergabe des vollen Hauptmietzinses, muss er die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen. (T8) TE OGH 2020-06-23 5 Ob 83/20x nur T1; Beis wie T3; nur T4; Beis wie T6 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1998:RS0109327
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