RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0109995 Entscheidungsdatum18.09.2025 Geschäftszahl1Ob372/97f; 4Ob135/01h; 4Ob242/01v; 4Ob8/02h; 1Ob209/02w; 6Ob164/20s; 8Ob82/21y; 7Ob208/24z; 2Ob98/25p NormKSchG §30b Abs2 MaklerG §3 Abs1 MaklerG §3 Abs4 RechtssatzKann der Immobilienmakler erkennen, daß das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten. In der Regel ist von der das Mäßigungsrecht begründenden Wesentlichkeit der Pflichtverletzung dann auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist. Ähnlich der Vertragsstrafe gemäß § 1336 ABGB ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schade eingetreten ist.Ähnlich der Vertragsstrafe gemäß Paragraph 1336, ABGB ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schade eingetreten ist. EntscheidungstexteTE OGH 1998-04-28 1 Ob 372/97f Veröff: SZ 71/78 TE OGH 2001-06-12 4 Ob 135/01h Vgl auch; Beisatz: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T1) Beisatz: Hier: Das völlige Fehlen jeder Sonneneinstrahlung während mehrerer Wochen im Winter ist ein erheblicher Nachteil; durch eine falsche Information über die Sonneneinstrahlung wird daher eine wesentliche Vertragspflicht verletzt. Die Vertragsverletzung berechtigt zu einer Provisionsminderung, wenn sie vorwerfbar ist. (T2) TE OGH 2001-12-17 4 Ob 242/01v Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3) Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß Paragraph 30 b, Absatz 2, KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3) Beisatz: Die Beurteilung der Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. (T4) TE OGH 2002-05-28 4 Ob 8/02h Vgl auch; nur: Kann der Immobilienmakler erkennen, daß das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten. (T5) Beis wie T3; Beisatz: Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben. (T6) Beisatz: Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen. (T7) TE OGH 2002-09-30 1 Ob 209/02w Vgl; Beis wie T4 TE OGH 2020-09-16 6 Ob 164/20s Vgl; Beis wie T1; Beis wie T4; Beisatz: Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten auch dann, wenn seine Angaben erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden. (T8) TE OGH 2022-05-25 8 Ob 82/21y Vgl aber; Beisatz: Hier: Kein Mäßigungsrecht des Auftraggebers, wenn sich nach Abschluss der provisionspflichtigen Vermittlungstätigkeit zugetragene angebliche Verstöße (Informationsweitergabe an die Presse, Erstattung von Strafanzeigen durch den Makler im Zusammenhang mit dem gegen den Auftraggeber geführten Provisionsprozess) nicht rückwirkend mindernd auf die Verdienstlichkeit des Maklers auswirkten. (T9) TE OGH 2025-01-29 7 Ob 208/24z vgl; Beisatz: Ein Doppelmakler kann – auch unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung – im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein kann, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Nach der jüngeren Rechtsprechung reicht der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, als solcher noch nicht aus, um daraus zwingend auf einen Sorgfaltsverstoß schließen zu können. Umgekehrt kann eine Wertermittlung innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite nicht schlechthin als sorgfaltsgemäß eingestuft werden. Wenn daher der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht und diese Abweichung außerhalb der Bewertungsspannen von 15 bis 30 % liegt, dann ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers (zB methodischer Fehler, unvollständige Informationsbasis). Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er aber nicht, selbst wenn seine Prognose nicht standhält. (T10) TE OGH 2025-09-18 2 Ob 98/25p Beisatz: In der Regel ist dann von einer Wesentlichkeit der Pflichtverletzung auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist. Es kommt nicht darauf an, ob durch die Pflichtverletzung ein Schaden eingetreten ist. (T11) European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1998:RS0109995
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.