RIS Dokument GerichtOGH RechtssatznummerRS0112564 Entscheidungsdatum30.09.2025 Geschäftszahl5Ob259/99w; 5Ob68/00m; 5Ob118/00i; 5Ob154/00h; 6Ob327/00g; 5Ob208/01a; 5Ob229/02s; 5Ob76/03t; 7Ob244/03p; 2Ob149/06k; 8Ob12/08k; 8Ob87/08i; 10Ob27/09g; 3Ob53/10f; 2Ob169/10g; 10Ob2/15i; 10Ob14/16f; 7Ob87/16v; 1Ob73/17t; 1Ob189/17a; 8Ob116/17t; 5Ob220/18s; 3Ob247/18x; 5Ob157/19b; 1Ob67/20i; 2Ob210/20a; 4Ob167/21v; 8Ob110/22t; 5Ob151/24b; 1Ob121/25p NormMRG §1 Abs2 Z5 idF BGBl I 2001/161MRG §1 Abs2 Z5 in der Fassung BGBl römisch eins 2001/161 MRG §1 Abs4 Z2 RechtssatzFür die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses.Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach Paragraph eins, Absatz 4, Ziffer 2, MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses. EntscheidungstexteTE OGH 1999-10-20 5 Ob 259/99w TE OGH 2000-04-07 5 Ob 68/00m Auch; nur: Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. (T1)Auch; nur: Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach Paragraph eins, Absatz 4, Ziffer 2, MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. (T1) Beisatz: Diesfalls entscheidet also die Verkehrsauffassung, ob an sich selbständig vermietbare Räume zu einer Wohnung gehören oder nicht (5 Ob 134/92). (T2) Beisatz: War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung an den Antragsteller (WoBl 1991/162 = MietSlg 72.343) ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einer anderen vermieteten Wohnung aufgehoben wurde. Dem Vorhandensein einer Tapetentür zwischen einer Wohnung und einem selbständig vermieteten Raum kommt diesfalls keine ausschlaggebende Bedeutung zu. (T3) TE OGH 2000-05-16 5 Ob 118/00i Auch; nur: Zu beurteilen ist der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses. (T4) Beisatz: Im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses (WoBl 2000, 89 mwN) gab es eindeutig zwei schon ursprünglich vorhanden gewesene Wohnungen sowie eine später errichtete und daher nicht ausnahmeschädliche Dachbodenwohnung. (T5) TE OGH 2000-06-15 5 Ob 154/00h Auch; nur: Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. (T6) TE OGH 2001-06-06 6 Ob 327/00g Auch; nur T1 TE OGH 2001-10-09 5 Ob 208/01a Vgl; nur T1; Beisatz: Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift nicht die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt. (T7) TE OGH 2003-01-28 5 Ob 229/02s Auch; nur T4; Beisatz: Maßgebend für die Beurteilung, ob ein Wohnhaus über nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen verfügt, ist der tatsächliche Zustand. (T8) TE OGH 2003-04-29 5 Ob 76/03t Auch; nur: Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc). (T9) Beisatz: Dies gilt insbesondere für Kellerräume. (T10) Beisatz: Dass diese Nebenräume selbständig vermietbar wären, spielt dabei keine Rolle; nur deren tatsächliche Vermietung würde die in § 1 Abs 4 Z 2 MRG vorgesehene Privilegierung des Zweifamilienhauses aufheben. (T11)Beisatz: Dass diese Nebenräume selbständig vermietbar wären, spielt dabei keine Rolle; nur deren tatsächliche Vermietung würde die in Paragraph eins, Absatz 4, Ziffer 2, MRG vorgesehene Privilegierung des Zweifamilienhauses aufheben. (T11) Beisatz: Im Einzelfall kann es gerechtfertigt sein, die Eigennutzung des Vermieters einer Vermietung gleichzustellen, doch ist dies keineswegs zwingend. (T12) TE OGH 2003-11-05 7 Ob 244/03p Auch; nur T1 TE OGH 2006-12-21 2 Ob 149/06k Auch TE OGH 2008-02-28 8 Ob 12/08k Vgl; Beisatz: Eine Ausnahme von dieser Regel ist für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus (oder zu einer Geschäftsräumlichkeit) gehören. (T13) TE OGH 2008-08-05 8 Ob 87/08i Auch TE OGH 2009-06-16 10 Ob 27/09g Auch; nur T1; nur T4; Beis wie T2 nur: War im maßgeblichen Zeitpunkt ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einer anderen vermieteten Wohnung aufgehoben wurde. (T14) TE OGH 2010-04-28 3 Ob 53/10f TE OGH 2011-05-30 2 Ob 169/10g Auch; nur T1; Beis wie T14; Beisatz: Räume, die faktisch über einen weiteren Zugang erreicht werden könnten, sind rechtlich nicht als selbständig vermietbar einzustufen, wenn die Benutzung dieses Zugangs rechtmäßig verweigert wird. (T15) TE OGH 2015-02-24 10 Ob 2/15i Auch; Beis wie T13 TE OGH 2016-04-13 10 Ob 14/16f Beis ähnlich wie T3; Beis wie T7; Beis wie T12; Beis wie T14 TE OGH 2016-05-25 7 Ob 87/16v Beis wie T3; Beis wie T7; Beis wie T14 TE OGH 2017-06-28 1 Ob 73/17t Auch; Beis wie T14 TE OGH 2017-11-15 1 Ob 189/17a Vgl TE OGH 2017-10-25 8 Ob 116/17t Auch; Beisatz: In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellraume, Kellerraume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung. (T16) TE OGH 2019-01-17 5 Ob 220/18s Auch TE OGH 2019-01-23 3 Ob 247/18x Vgl; Beis wie T16 TE OGH 2019-11-27 5 Ob 157/19b nur T4 TE OGH 2020-09-23 1 Ob 67/20i Vgl; Beis wie T12; Beis wie T16 TE OGH 2021-03-25 2 Ob 210/20a Anm: Veröff: SZ 2021/34Anmerkung, Veröff: SZ 2021/34 TE OGH 2021-10-21 4 Ob 167/21v Beis wie T16 TE OGH 2022-09-27 8 Ob 110/22t Vgl TE OGH 2025-06-03 5 Ob 151/24b Beisatz wie T2; Beisatz wie T3; Beisatz wie T12; Beisatz wie T16 TE OGH 2025-09-30 1 Ob 121/25p Beisatz wie T16; Beisatz wie T11; Beisatz wie T12 European Case Law IdentifierECLI:AT:OGH0002:1999:RS0112564
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