RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Burgenland Entscheidungsdatum29.07.2015 GeschäftszahlE GB5/09/2015.008/002 TextZahl: E GB5/09/2015.008/002 Eisenstadt, am 29.07.2015 SM und I, XXXSM und rö

§ 28Abs. 1 bis 3 Vw

GVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben. Die Angelegenheit wird zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Verwaltungsbehörde zurückverwiesen.

Paragraph 28, Absatz eins bis 3 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben. Die Angelegenheit wird zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Verwaltungsbehörde zurückverwiesen. II.römisch zwei. Gegen diesen Beschluss ist

§ 25aVw

GG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.Gegen diesen Beschluss ist

Paragraph 25 a, VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG unzulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Mit Bescheid des Gemeinderates von XXX, vom 23.04.2015, Zahl XXX, wurde die Bewilligung zur Errichtung eines in den Einreichunterlagen näher beschriebenen Bauvorhabens auf dem Grundstück Nummer XXX, KG XXX,

§ 66Abs.

4 AVG in Verbindung mit § 83 Burgenländische Gemeindeordnung in Verbindung mit den §§ 18 Abs. 1 und 30 Burgenländisches Baugesetz erteilt. Für das Baugrundstück wird

§ 5Abs.

1 Ziffer 2 Burgenländisches Baugesetz die halboffene Bebauung festgelegt.

§ 5Abs.

3 Burgenländisches Baugesetz wird ein linker, seitlicher Abstand von mindestens 1 m zum angrenzenden Grundstück Nummer XX festgelegt. Neben Zitierung des bisherigen Verfahrensverlaufs und der einschlägigen Rechtsbestimmungen wird in der Bescheidbegründung festgehalten, dass der Entscheidung ein schlüssiges und nachvollziehbares Ortsbildgutachten zugrunde liege. Zur Gebäudehöhe wird ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben grundsätzlich in den umgebenden Baubestand und den Charakter der Flächenwidmung einfüge.Mit Bescheid des Gemeinderates von römisch 30 , vom 23.04.2015, Zahl römisch 30 , wurde die Bewilligung zur Errichtung eines in den Einreichunterlagen näher beschriebenen Bauvorhabens auf dem Grundstück Nummer römisch 30 , KG römisch 30 ,

Paragraph 66, Absatz 4, AVG in Verbindung mit Paragraph 83, Burgenländische Gemeindeordnung in Verbindung mit den Paragraphen 18, Absatz eins und 30 Burgenländisches Baugesetz erteilt. Für das Baugrundstück wird

Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer 2 Burgenländisches Baugesetz die halboffene Bebauung festgelegt.

Paragraph 5, Absatz 3, Burgenländisches Baugesetz wird ein linker, seitlicher Abstand von mindestens 1 m zum angrenzenden Grundstück Nummer römisch zwanzig festgelegt. Neben Zitierung des bisherigen Verfahrensverlaufs und der einschlägigen Rechtsbestimmungen wird in der Bescheidbegründung festgehalten, dass der Entscheidung ein schlüssiges und nachvollziehbares Ortsbildgutachten zugrunde liege. Zur Gebäudehöhe wird ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben grundsätzlich in den umgebenden Baubestand und den Charakter der Flächenwidmung einfüge. Zur Festlegung der Bebauungsweise und Abstände zum Nachbargrundstück ist dem Bescheid zu entnehmen, dass aus Sicht der Baubehörde aufgrund des Ortsbildes und des im Nahebereich vorherrschenden tatsächlichen Baubestandes die halboffene Bebauung angebracht sei. Unter besonderer Berücksichtigung des Anrainerschutzes habe die Behörde die Verlegung des linken seitlichen Abstandes von mindestens 1 m (Hauptgebäude) im angrenzenden Grundstück XX interpretiert. Durch die Bebauung werde der vorhandene Baubestand der Liegenschaft nicht beeinträchtigt, der Lichteinfall (Lichtverhältnisse zu den Nachbarn) werde begünstigt. Den Eigentümern der Nachbarliegenschaft sei ebenfalls eine Abweichung von der Grundstücksgrenze

§ 5Abs.

3 Bgld. Baugesetz eingeräumt worden. Das eingereichte Bauvorhaben weiche somit nicht wesentlich von der bestehenden Baugestaltung ab, es liege ein Ausnahmefall im Sinne des § 5 Abs. 3 Burgenländisches Baugesetz vor.Unter besonderer Berücksichtigung des Anrainerschutzes habe die Behörde die Verlegung des linken seitlichen Abstandes von mindestens 1 m (Hauptgebäude) im angrenzenden Grundstück römisch zwanzig interpretiert. Durch die Bebauung werde der vorhandene Baubestand der Liegenschaft nicht beeinträchtigt, der Lichteinfall (Lichtverhältnisse zu den Nachbarn) werde begünstigt. Den Eigentümern der Nachbarliegenschaft sei ebenfalls eine Abweichung von der Grundstücksgrenze

Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz eingeräumt worden. Das eingereichte Bauvorhaben weiche somit nicht wesentlich von der bestehenden Baugestaltung ab, es liege ein Ausnahmefall im Sinne des Paragraph 5, Absatz 3, Burgenländisches Baugesetz vor. Zu den Einwendungen der nunmehrigen Beschwerdeführer hinsichtlich Belichtung und Belüftung des Grundstückes wird im Bescheid ausgeführt, dass grundsätzlich kein Rechtsanspruch eines Nachbarn auf Licht und Luft vom Nachbargrund bestehe. Der Eigentümer habe selbst für ausreichende Belichtung und Belüftungsverhältnisse zu sorgen. Vor dem Hintergrund der bestehenden VwGH-Judikatur sei mit keiner über das ortsübliche Ausmaß hinausgehenden Beeinträchtigung der Nachbarn zu rechnen. Zum Einwand der Beschwerdeführer, dass nach 2008 errichtete Gebäude in die Beurteilung einbezogen worden seien, wird festgestellt, dass der Bestand zur Zeit der Erlassung des Bescheides zu beurteilen sei. Die Beschwerdeführer seien dem Ortsbildgutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der zusammengefasst Folgendes vorgebracht wird:

1. Unzulässige Bebauungsweise: Die Festlegung der Bebauungsweise sei nicht nachvollziehbar begründet, das vorliegende Ortsbildgutachten weder schlüssig noch nachvollziehbar. Durch die festgelegte Bebauungsweise erfolge eine massive Beeinträchtigung in Belichtung, Belüftung und Lebensqualität (Verminderung der Privatsphäre auf der Terrasse).
2. Unzulässige Anwendung der Ausnahmebestimmung § 5 Abs. 3 Burgenländisches Baugesetz: Durch den linken seitlichen Abstand von 1 m zum Grundstück der Beschwerdeführer werde den Bauwerbern ermöglicht, in diesem Bereich Fenster teilweise ohne Sichtschutz, kippbar und öffenbar einzubauen. Weiters sei durch den Abstand in Kombination mit der Gebäudehöhe eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Hauptaufenthaltsräumlichkeiten nicht mehr gegeben. Das Argument des Gemeinderates, dass eine Verbesserung der Belichtung erfolge, sei sachlich nicht nachvollziehbar, da keine Berechnungen durchgeführt worden seien. Es liege der Schluss nahe, dass der Abstand gewährt worden sei, um ein nicht genehmigtes überhöhtes Gebäude zu genehmigen.
3. Unzulässige Anwendung der Ausnahmebestimmung Paragraph 5, Absatz 3, Burgenländisches Baugesetz: Durch den linken seitlichen Abstand von 1 m zum Grundstück der Beschwerdeführer werde den Bauwerbern ermöglicht, in diesem Bereich Fenster teilweise ohne Sichtschutz, kippbar und öffenbar einzubauen. Weiters sei durch den Abstand in Kombination mit der Gebäudehöhe eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Hauptaufenthaltsräumlichkeiten nicht mehr gegeben. Das Argument des Gemeinderates, dass eine Verbesserung der Belichtung erfolge, sei sachlich nicht nachvollziehbar, da keine Berechnungen durchgeführt worden seien. Es liege der Schluss nahe, dass der Abstand gewährt worden sei, um ein nicht genehmigtes überhöhtes Gebäude zu genehmigen.
4. Unzulässiges Gebäude: Das Gebäude sei unter Berücksichtigung des Ortsbildes zu hoch. Die Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumlichkeiten der Beschwerdeführer sowie der Terrasse werde durch die Gebäudehöhe massiv beeinträchtigt. Das 6,64 Meter hohe Gebäude sei ein volles Stockwerk, höher als die übrigen Gebäude und weise eine viel geringere Dachneigung von lediglich 15 ° auf. Es sei um 3,14 m höher als das Wohnhaus der Beschwerdeführer. Nur dieses Gebäude verfüge über zwei voll ausgebaute Geschosse und ein zusätzliches Dachgeschoss. Im Ortsbildgutachten würden die tatsächlichen Gebäudehöhen gar nicht ermittelt und angeführt. Als Beurteilungszeitpunkt sei der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 2009 heranzuziehen.
5. Mangelnde Belichtung: Die Beschwerdeführer verweisen zu diesem Punkt auf die Richtlinie 3 des österreichischen Instituts für Bautechnik, wonach ein Lichteinfallswinkel von 45 ° als wesentlich, hinsichtlich der Beeinträchtigung durch benachbarte Gebäude, anzusehen sei. Die Behörde habe dies nicht geprüft, bei einer Entfernung von 4 m und einer Höhe von 6,64 m sei der Lichteinfallswinkel von 45 ° nicht gegeben. Bei Anwendung des § 5 Abs. 3 Burgenländisches Baugesetz stehe den Nachbarn ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Gebäudehöhe zu.
6. Mangelnde Belichtung: Die Beschwerdeführer verweisen zu diesem Punkt auf die Richtlinie 3 des österreichischen Instituts für Bautechnik, wonach ein Lichteinfallswinkel von 45 ° als wesentlich, hinsichtlich der Beeinträchtigung durch benachbarte Gebäude, anzusehen sei. Die Behörde habe dies nicht geprüft, bei einer Entfernung von 4 m und einer Höhe von 6,64 m sei der Lichteinfallswinkel von 45 ° nicht gegeben. Bei Anwendung des Paragraph 5, Absatz 3, Burgenländisches Baugesetz stehe den Nachbarn ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Gebäudehöhe zu.
7. Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit des Ortsbildgutachtens: Im vorliegenden Ortsbildgutachten werde das relevante Ortsbild nicht nachvollziehbar abgegrenzt. Es fehle auch eine nachvollziehbare Darlegung, inwieweit dem Ortsbild ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen sei. Dem Gutachten seien keine konkreten Zahlen hinsichtlich der Gebäudehöhe zu entnehmen. Es sei auch ohne Gegengutachten möglich, Unschlüssigkeiten und die Unvollständigkeit des Gutachtens aufzuzeigen. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des Bescheides und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Die hier relevanten Bestimmungen des Burgenländischen Baugesetzes 1997, LGBl. Nr. 10/1998, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 79/2013, lauten:Die hier relevanten Bestimmungen des Burgenländischen Baugesetzes 1997, Landesgesetzblatt Nr. 10 aus 1998,, zuletzt geändert durch Landesgesetzblatt Nr. 79 aus 2013,, lauten: § 3:Paragraph 3 : „Zulässigkeit von Bauvorhaben (Baupolizeiliche Interessen) Bauvorhaben sind nur auf für die Bebauung geeigneten Grundstücken zulässig, wenn sie
8. dem Flächenwidmungsplan, dem Bebauungsplan/Teilbebauungsplan oder den Bebauungsrichtlinien nicht widersprechen,
9. den Bestimmungen dieses Gesetzes und den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen entsprechen,
10. nach Maßgabe des Verwendungszwecks dem Stand der Technik, insbesondere bezüglich a) Mechanische Festigkeit und Standsicherheit, b) Brandschutz, c) Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, d) Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit, e) Schallschutz, f) Energieeinsparung und Wärmeschutz entsprechen.
11. das Orts- oder Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigen,
12. durch ihre bestimmungsgemäße Benützung eine Gefährdung oder das ortsübliche Ausmaß übersteigende Beeinträchtigungen der Nachbarn nicht erwarten lassen sowie
13. verkehrsmäßig erschlossen sind und ihre Ver- und Entsorgung gewährleistet ist.“ § 5:Paragraph 5 : „Bebauungsweisen und Abstände

§ 17

erfolgt - bei der Baubehörde nach Maßgabe der folgenden Absätze um Baubewilligung anzusuchen. Der Baubewilligungspflicht unterliegen jedenfalls die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden über 200 m² Wohnnutzfläche sowie aller anderen Gebäude über 200 m² Nutzfläche.

Paragraph 17, erfolgt - bei der Baubehörde nach Maßgabe der folgenden Absätze um Baubewilligung anzusuchen. Der Baubewilligungspflicht unterliegen jedenfalls die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden über 200 m² Wohnnutzfläche sowie aller anderen Gebäude über 200 m² Nutzfläche.

§ 3

maßgeblichen baupolizeilichen Interessen nicht verletzt werden, hat die Baubehörde die Baubewilligung - erforderlichenfalls unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen - mit Bescheid zu erteilen.

Paragraph 3, maßgeblichen baupolizeilichen Interessen nicht verletzt werden, hat die Baubehörde die Baubewilligung - erforderlichenfalls unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen - mit Bescheid zu erteilen.

§ 3Z. 4 Bgld.

Baugesetz sind Bauvorhaben nur auf für die Bebauung geeigneten Grundstücken zulässig, wenn sie das Orts- oder Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigen.

Paragraph 3, Ziffer 4, Bgld. Baugesetz sind Bauvorhaben nur auf für die Bebauung geeigneten Grundstücken zulässig, wenn sie das Orts- oder Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigen. Unter Ortsbild ist in erster Linie die bauliche Ansicht eines Ortes oder Ortsteils innerhalb eines bestimmten Bereiches zu verstehen. Das Ortsbild ist anhand des (konsentierten) vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik (wenn auch nicht vollständiger Einheitlichkeit) eigen ist, welche den (notwendigen) Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. Ein Ortsbild (oder Ortsteilbild), dem ein solcher Zusammenhang fehlt, sodass ein Bauvorhaben geradezu beliebig, in einem Belang als störend, in anderen Belangen jedoch als sich einfügend empfunden werden kann, ist mangels eines geeigneten Beurteilungsmaßstabes kein schützenswertes Ortsbild. Das Ortsbild ergibt sich aus einem Gesamteindruck der verschiedenen, in der Natur bestehenden, Objekte. Als charakteristische Merkmale sind z. B.: die Lage des Baubestandes, die Bebauungsweisen, die Größe der Bauwerke und die äußere Gestaltung und Gliederung der Bauwerke anzusehen (VwGH 24.03.1998, 97/05/0310 und 20.12.2002, Zl. 2002/05/1017). Es kommt bei der Beurteilung des Ortsbildes wesentlich auf die Ansicht an, die sich bei der Betrachtung des Ortsbildes bietet, in dem die gegenständliche Anlage errichtet werden soll, und welche Auswirkungen der Bau auf diese Ansicht hat. Nicht hingegen kommt es darauf an, welche Sichtbeziehungen oder Blickbeziehungen insgesamt in der Umgebung bestehen und welche Auswirkungen der Bau auf diese hat, solange diese Beziehungen nicht die Ansicht des Ortsbildes am Errichtungsort betreffen, also etwa das Bauvorhaben, insbesondere wegen seiner Breite, den Blick auf das relevante (und vom Gutachter abzugrenzende) Ortsbild verstellt oder verändert. In diesem Zusammenhang bedarf es aber jedenfalls einer Auseinandersetzung mit der konkreten Beschaffenheit, insbesondere Breite, der geplanten Anlage, um nachvollziehbar eine Beeinträchtigung des Ortsbildes annehmen zu können. Wenn voneinander abgrenzbare, je eine verschiedene Charakteristik aufweisende, Ortsteilbilder festgestellt werden können, muss das Bauvorhaben an dem jeweiligen Ortsteilbild gemessen werden, dem es zuzuordnen ist. Das Vorhandensein einzelner störender Objekte kann noch nicht dazu führen, dass auch jeder weitere Eingriff in das Ortsbild als zulässig angesehen werden müsste (vgl. das hg. Erkenntnis vom

1. September 2003, Zl. 2002/05/0040, mwN).Wenn voneinander abgrenzbare, je eine verschiedene Charakteristik aufweisende, Ortsteilbilder festgestellt werden können, muss das Bauvorhaben an dem jeweiligen Ortsteilbild gemessen werden, dem es zuzuordnen ist. Das Vorhandensein einzelner störender Objekte kann noch nicht dazu führen, dass auch jeder weitere Eingriff in das Ortsbild als zulässig angesehen werden müsste vergleiche , das hg. Erkenntnis vom
2. September 2003, Zl. 2002/05/0040, mwN). Eine erhebliche Störung des Ortsbildes und/oder Landschaftsbildes wird dann gegeben sein, wenn ein der Bautradition entsprechender und eine kulturelle Einheit bildender Bestand gegeben ist und das Vorhaben weder mit dem Bestand im Einklang steht noch sich in den Bestand harmonisch einordnen lässt. Diese Rechtsansicht ergibt sich auch aus der im gegenständlichen Verfahren ergangenen Entscheidung des VwGH vom 31.01.2012, Zahl 2009/05/0023-
3. Beurteilung des Ortsbildgutachtens: Das vorliegende Gutachten ist in vielerlei Hinsicht unvollständig und nicht nachvollziehbar: Es wird zunächst nicht einmal ein Beurteilungsgebiet abgegrenzt, sondern im eigentlichen Gutachten lediglich von der „Sonnengasse und näheren Umgebung“ gesprochen. Schon die Formulierung „befinden sich sowohl in der Waldstraße als auch in der Feldgasse, Flurgasse etc. weitere Objekte“ (Punkt 2.9.) zeigt, dass keine nachvollziehbare Abgrenzung des Beurteilungsgebiets vorliegt. Die bestehenden Objekte in der Flurgasse befinden sich bei Blickrichtung nach Süd-Ost zum Großteil an der rechten Seite der Flurgasse. Inwieweit diese Objekte tatsächlich in einer Blickbeziehung mit dem beantragten Objekt wahrnehmbar sind, bleibt zu klären. Aus der Feldgasse ist das Objekt wohl erst ab einem bestimmten Punkt, wenn man ihrem Verlauf Richtung Nordosten folgt, wahrnehmbar, ab diesem Punkt besteht eine Blickbeziehung und beginnt der Beurteilungsraum. Auch hinsichtlich der Waldstraße ist zu klären, ab welchen Punkten das beantragte Objekt sichtbar wird, zumindest aus Südosten kommend erscheint eine Blickbeziehung bis zur Einmündung in die Feldgasse fraglich. Zu klären ist auch, ob es sich bei dem Weg auf dem Grundstück Nr. X um eine öffentlich zugängliche Fläche handelt. Welche Straßenzüge mit „etc.“ gemeint sind, ist naturgemäß nicht nachvollziehbar. Auf die Neugasse, von der das Objekt möglicherweise in Blickrichtung Norden sichtbar ist, wird im Gutachten nicht eingegangen. Lediglich hinsichtlich der Blickrichtung „von der nördlichen Straße“ wird ausgeführt, dass das Objekt kaum sichtbar sei. Die Bilder 7 bis 9 nehmen auf einen „nordöstlichen Feldweg“ bzw. eine „Ansicht vom Ackerland“ Bezug.Schon die Formulierung „befinden sich sowohl in der Waldstraße als auch in der Feldgasse, Flurgasse etc. weitere Objekte“ (Punkt 2.9.) zeigt, dass keine nachvollziehbare Abgrenzung des Beurteilungsgebiets vorliegt. Die bestehenden Objekte in der Flurgasse befinden sich bei Blickrichtung nach Süd-Ost zum Großteil an der rechten Seite der Flurgasse. Inwieweit diese Objekte tatsächlich in einer Blickbeziehung mit dem beantragten Objekt wahrnehmbar sind, bleibt zu klären. Aus der Feldgasse ist das Objekt wohl erst ab einem bestimmten Punkt, wenn man ihrem Verlauf Richtung Nordosten folgt, wahrnehmbar, ab diesem Punkt besteht eine Blickbeziehung und beginnt der Beurteilungsraum. Auch hinsichtlich der Waldstraße ist zu klären, ab welchen Punkten das beantragte Objekt sichtbar wird, zumindest aus Südosten kommend erscheint eine Blickbeziehung bis zur Einmündung in die Feldgasse fraglich. Zu klären ist auch, ob es sich bei dem Weg auf dem Grundstück Nr. römisch zehn um eine öffentlich zugängliche Fläche handelt. Welche Straßenzüge mit „etc.“ gemeint sind, ist naturgemäß nicht nachvollziehbar. Auf die Neugasse, von der das Objekt möglicherweise in Blickrichtung Norden sichtbar ist, wird im Gutachten nicht eingegangen. Lediglich hinsichtlich der Blickrichtung „von der nördlichen Straße“ wird ausgeführt, dass das Objekt kaum sichtbar sei. Die Bilder 7 bis 9 nehmen auf einen „nordöstlichen Feldweg“ bzw. eine „Ansicht vom Ackerland“ Bezug. Konkret genannt werden Gebäude in der Sonnengasse, wobei allerdings die Fassadengestaltung und insbesondere die Bebauungsweise außer Betracht bleiben. In einer Stellungnahme des Bausachverständigen vom 24.03.2015, also nach Erstellung des Gutachtens, hält dieser fest, dass mehrere Gebäude in der Sonnengasse in halboffener Bebauungsweise errichtet wurden, das Gebäude der Beschwerdeführer jedoch nicht. Es werden Gebäude in die Beurteilung einbezogen, die offensichtlich nicht in einer Blickbeziehung mit dem beantragten Objekt wahrnehmbar sind. So ist das Objekt wohl kaum beim „Blick von Angergasse“ (Abb. 24) wahrnehmbar. Schon eine laienhafte Betrachtung des Ortsplans zeigt, dass bestehende Blickbeziehungen nicht miteinbezogen oder so kursorisch behandelt wurden, dass eine Überprüfung der Nachvollziehbarkeit nicht möglich ist. Aus diesem Grund sind alle weiteren im Gutachten getroffenen Feststellungen nicht nachvollziehbar. Auf die Frage, ob dem Beurteilungsgebiet ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik zukommt, wird, abgesehen von der fehlenden Beurteilungsgrundlage, mit keinem Wort eingegangen. Im Gutachten selbst wird unter
4. auf nicht weiter definierte Gebäude der „näheren Umgebung“ abgestellt und behauptet, dass diese z. B. hinsichtlich Gebäudehöhe das Bauvorhaben überragen würden, ohne, dass eine einzige konkrete Zahl genannt würde. Die Aussage, dass Gebäude bestehen, die das Bauvorhaben sowohl in Höhe und Dimension überragen, beantwortet keine der hier wesentlichen Fragen. Zu Punkt
5. des Gutachtens ist festzuhalten, dass es bei der Beurteilung des Ortsbilds gerade nicht auf rechtliche Rahmenbedingungen wie Bebauungspläne sondern auf das tatsächliche Erscheinungsbild für den Betrachter ankommt. Die Aussage in Punkt
6. des Gutachtens, dass sich Dachform und Firstrichtung dem Erscheinungsbild der unmittelbaren Umgebung anpassen würden, ist offensichtlich unrichtig. Die Objekte Sonnengasse 4 und 8 sind eingeschoßige Gebäude mit rotem Satteldach und teilweisem Dachausbau mit Gaupen bzw. Vollausbau, das beantragte Objekt auf dem Grundstück Sonnengasse 6 ist zweigeschoßig mit blauen Pultdächern in einem anderen Neigungswinkel. Auf die Fassaden- und Farbgestaltung der Gebäude wird im Gutachten überhaupt nicht eingegangen. So wird z. B. auch die unterschiedliche Gestaltung und Farbgebung der jeweils vorhandenen Garagengebäude ignoriert. Der Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt festgestellt, dass ohne nachvollziehbare Beantwortung der Frage, ob überhaupt ein schutzwürdiges Ortsbild vorliegt und welcher Beurteilungsraum relevant ist, ein Ortsbildgutachten nicht verwertbar und ein weiteres Gutachten einzuholen ist (zuletzt ausdrücklich zu den genannten Gutachtenselementen: VwGH 16.05.2013, 2012/06/0100). Das Vorbringen der Beschwerdeführer zu diesem Punkt ist in weiten Bereichen zutreffend. Auch ohne sachverständiges Wissen ergibt sich, dass das Gutachten nicht schlüssig ist, bereits aus einer laienhaften Betrachtung des Ortsplans und der vorliegenden Bilder zeigen sich Widersprüchlichkeit und Unvollständigkeit des Gutachtens. Widersprüche zu den Erfahrungen des Lebens und zu den Denkgesetzen, sowie zu den von der sich erst herausbildenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes akzeptierten Bewertungen können nach ständiger höchstgerichtlicher Judikatur auch ohne sachverständige Untermauerung aufgezeigt werden. Nicht korrekt ist die Rechtsansicht der Beschwerdeführer, dass nach 2009 errichtete Gebäude nicht in die Beurteilung einzubeziehen sind. Das Projekt ist zum Zeitpunkt der jeweiligen Entscheidung der Baubehörde zu beurteilen. Wann das Gebäude tatsächlich errichtet wurde, ist irrelevant, da sich aus der illegalen Errichtung vor Erteilung der Baubewilligung keine Konsequenzen für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens ergeben können. Mit „Zulassung“ ist der Zeitpunkt der Entscheidung der Baubehörde gemeint. Folgende Fragen sind von einem Sachverständigen bei Erstellung eines Gutachtens zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben das Orts- oder Landschaftsbild wesentlich beeinträchtigt ist, zu beantworten: ● Nachvollziehbare Festlegung des Beurteilungsraums: Es kommt auf die Ansicht an, die sich bei der Betrachtung des Orts- und Landschaftsbildes bietet, in dem die gegenständliche Anlage errichtet werden soll. Es sind nur öffentlich zugängliche Punkte zu berücksichtigen. Es ist darzulegen und zu begründen, welche Orte (z. B. Straßenzüge) für die Beurteilung der Ortsüblichkeit als relevant herangezogen werden. ● Ist ein schützenswertes Orts- und Landschaftsbild vorhanden? Inwieweit ist dem (konsentierten) Orts- bei Beurteilung des vorhandenen Bestandes ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik (wenn auch nicht vollständiger Einheitlichkeit) eigen? Welche charakteristischen Merkmale des Orts- und Landschaftsbildes im Beurteilungsgebiet sind zu berücksichtigen? Relevant ist der Gesamteindruck der verschiedenen in der Natur bestehenden Objekte. Als charakteristische Merkmale sind z. B.: die Lage des Baubestandes, die Bebauungsweisen, die Größe der Bauwerke und die äußere Gestaltung (z. B. Farbgebung) und Gliederung der Bauwerke anzusehen. ● Wenn ein schützenswertes Orts- und Landschaftsbild vorhanden ist: Wird dieses durch das Bauvorhaben wesentlich beeinträchtigt? Welche Auswirkungen hat der Bau auf die Ansicht, die sich bei der Betrachtung des Orts- und Landschaftsbild bietet, in dem das Vorhaben errichtet werden soll? Steht das Vorhaben entweder mit dem Bestand im Einklang oder lässt es sich in den Bestand harmonisch einordnen? Die Baubehörde hat im weiteren Verfahren diese Fragen durch ein Sachverständigengutachten zu klären und in der Folge die Rechtsfrage, ob eine Vereinbarkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild vorliegt, zu beantworten. Erst dann kann die Bebauungsweise nach § 5 Abs. 1 Bgld. Baugesetz unter Berücksichtigung des Baubestandes und des Ortsbildes festgelegt werden.Die Baubehörde hat im weiteren Verfahren diese Fragen durch ein Sachverständigengutachten zu klären und in der Folge die Rechtsfrage, ob eine Vereinbarkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild vorliegt, zu beantworten. Erst dann kann die Bebauungsweise nach Paragraph 5, Absatz eins, Bgld. Baugesetz unter Berücksichtigung des Baubestandes und des Ortsbildes festgelegt werden. Vorliegen eines Ausnahmefalls nach § 5 Abs. 3 Bgld. BauG:Vorliegen eines Ausnahmefalls nach Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. BauG: Dem Beschwerdeführer kommt als Nachbarn ein Mitspracherecht zur Abstandsfrage zu und damit auch zu den Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Bgld. Baugesetz. Bei einer Festlegung im Sinne dieser Bestimmung ist auf die darin genannten Kriterien Bedacht zu nehmen. Voraussetzung für eine solche Festlegung ist allerdings, dass ein "Ausnahmefall" vorliegt. Da es sich aber bei den Abstandsvorschriften um wesentliche Vorschriften handelt, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung sicherstellen sollen und die daher wesentliche Schutzvorschriften darstellen, sind Ausnahmebestimmungen hievon einschränkend auszulegen (siehe dazu beispielsweise das hg. Erkenntnis vom
7. Jänner 2011, Zl. 2010/06/0251, zur Tiroler Bauordnung 2001).Dem Beschwerdeführer kommt als Nachbarn ein Mitspracherecht zur Abstandsfrage zu und damit auch zu den Voraussetzungen des Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz. Bei einer Festlegung im Sinne dieser Bestimmung ist auf die darin genannten Kriterien Bedacht zu nehmen. Voraussetzung für eine solche Festlegung ist allerdings, dass ein "Ausnahmefall" vorliegt. Da es sich aber bei den Abstandsvorschriften um wesentliche Vorschriften handelt, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung sicherstellen sollen und die daher wesentliche Schutzvorschriften darstellen, sind Ausnahmebestimmungen hievon einschränkend auszulegen (siehe dazu beispielsweise das hg. Erkenntnis vom
8. Jänner 2011, Zl. 2010/06/0251, zur Tiroler Bauordnung 2001). Das gilt insbesondere für das Argument, in der Umgebung befänden sich weitere Gebäude, die geringere Grenzabstände als 3 m einhielten. Das Vorliegen eines "Ausnahmefalles" (einer Ausnahmesituation) wird damit nicht aufgezeigt. Das Abstellen auf die Situierung des Altbestandes wie auch weiterer Gebäude in der Umgebung, vermag für sich allein keinen Ausnahmegrund darzustellen. Auch der Umstand, dass das Vorhaben das Ortsbild nicht negativ beeinflussen würde, reicht für sich allein aus, einen "Ausnahmegrund" darzustellen. Dass Gründe des Ortsbildes die vorgenommene Festlegung geradezu geboten erschienen ließen, wurde nicht behauptet und hat sich bisher nicht ergeben, wobei die Bauwerber die Gründe für die angestrebte Ausnahme darzulegen haben. Wie schon der Verwaltungsgerichtshof in der zitierten Entscheidung vom 31.01.2012 festgestellt hat, ist die Frage, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 3 Bgld. Baugesetz vorliegt, erst nach Festlegung einer Bebauungsweise

§ 5Abs. 1 Bgld. Baugesetz und somit eines verwertbaren Ortsbildgutachtens zu klären (vgl. auch Vw

GH 29. Jänner 2008, 2007/05/0195, und die dort zitierte Judikatur). Die Frage, welches Maß an Unterschreitung im Einzelfall sachgerecht sein mag, stellt sich erst dann, wenn überhaupt ein „Ausnahmefall“ gegeben ist, also die „Eingangsvoraussetzungen“ für eine Festlegung im Sinne des § 5 Abs. 3 Bgld. BauG gegeben sind (VwGH 22.02.2012, 2011/06/0180).Wie schon der Verwaltungsgerichtshof in der zitierten Entscheidung vom 31.01.2012 festgestellt hat, ist die Frage, ob ein Ausnahmetatbestand nach Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz vorliegt, erst nach Festlegung einer Bebauungsweise

Paragraph 5, Absatz eins, Bgld. Baugesetz und somit eines verwertbaren Ortsbildgutachtens zu klären vergleiche auch VwGH

1. Jänner 2008, 2007/05/0195, und die dort zitierte Judikatur). Die Frage, welches Maß an Unterschreitung im Einzelfall sachgerecht sein mag, stellt sich erst dann, wenn überhaupt ein „Ausnahmefall“ gegeben ist, also die „Eingangsvoraussetzungen“ für eine Festlegung im Sinne des Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. BauG gegeben sind (VwGH 22.02.2012, 2011/06/0180). Gebäudehöhe: Die Regelungen über die Gebäudehöhe dienen jedenfalls auch den Interessen der Nachbarn im Sinne des § 21 Abs. 4 Bgld. Baugesetz. Die Rechtsnormen, die die Einhaltung einer bestimmten Gebäudehöhe zum Gegenstand haben, dienen vor allem auch einer ausreichenden Belichtung und Belüftung (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
2. Jänner 2006, Zl. 2005/05/0259). In diesem Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof festgehalten, dass auch im Anwendungsbereich des § 5 Abs. 3 Bgld. Baugesetz den Nachbarn im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe grundsätzlich kein subjektiv-öffentliches Recht auf Wahrung des Ortsbildes zukommt, ein im Sinne einer verfassungskonformen Interpretation des § 5 Abs. 3 Bgld. Baugesetz sachlich gerechtfertigter Anrainerschutz führt aber dazu, dass der Nachbar als subjektiv-öffentliches Recht im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe geltend machen kann, dass der auf seiner Liegenschaft vorhandene Baubestand in der gesetzlich erforderlichen Belichtung oder Belüftung nicht beeinträchtigt wird und, dass eine sachgemäße, widmungskonforme Bebauung seines Grundstückes im Hinblick auf die dafür notwendige Belichtung und Belüftung angesichts der Gebäudehöhe des gegenständlichen Objektes möglich bleibt. Das Recht ist jedoch auf die den Grundstücken der Beschwerdeführer zugewandten Seiten des Gebäudes beschränkt.Die Regelungen über die Gebäudehöhe dienen jedenfalls auch den Interessen der Nachbarn im Sinne des Paragraph 21, Absatz 4, Bgld. Baugesetz. Die Rechtsnormen, die die Einhaltung einer bestimmten Gebäudehöhe zum Gegenstand haben, dienen vor allem auch einer ausreichenden Belichtung und Belüftung vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
3. Jänner 2006, Zl. 2005/05/0259). In diesem Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof festgehalten, dass auch im Anwendungsbereich des Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz den Nachbarn im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe grundsätzlich kein subjektiv-öffentliches Recht auf Wahrung des Ortsbildes zukommt, ein im Sinne einer verfassungskonformen Interpretation des Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz sachlich gerechtfertigter Anrainerschutz führt aber dazu, dass der Nachbar als subjektiv-öffentliches Recht im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe geltend machen kann, dass der auf seiner Liegenschaft vorhandene Baubestand in der gesetzlich erforderlichen Belichtung oder Belüftung nicht beeinträchtigt wird und, dass eine sachgemäße, widmungskonforme Bebauung seines Grundstückes im Hinblick auf die dafür notwendige Belichtung und Belüftung angesichts der Gebäudehöhe des gegenständlichen Objektes möglich bleibt. Das Recht ist jedoch auf die den Grundstücken der Beschwerdeführer zugewandten Seiten des Gebäudes beschränkt. Die Beschwerdeführer haben bezüglich der erforderlichen Belichtung und Belüftung ihres Grundstückes ausdrücklich auf die Beeinträchtigung durch die gewählte Gebäudehöhe hingewiesen. Auch zur Frage, ob eine sachgemäße widmungskonforme Bebauung des Grundstückes im Hinblick auf die dafür notwendige Belichtung und Belüftung angesichts der Gebäudehöhe des verfahrensgegenständlichen Objektes möglich bleibt, ist ein entsprechendes Sachverständigengutachten einzuholen. Ein solches Gutachten ist dem Verfahrensakt nicht zu entnehmen, die Baubehörde hat es im fortgesetzten Verfahren für den Fall, dass die Behörde zum Ergebnis kommt, dass ein Ausnahmefall nach § 5 Abs. 3 Bgld. Baugesetz vorliegt, einzuholen.Ein solches Gutachten ist dem Verfahrensakt nicht zu entnehmen, die Baubehörde hat es im fortgesetzten Verfahren für den Fall, dass die Behörde zum Ergebnis kommt, dass ein Ausnahmefall nach Paragraph 5, Absatz 3, Bgld. Baugesetz vorliegt, einzuholen. Zurückverweisung zur neuerlichen Entscheidung:

§ 28Abs. 3 Satz 2 Vw

GVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Paragraph 28, Absatz 3, Satz 2 VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. Es liegt eine gravierende Ermittlungslücke vor. Das Ortbildgutachten ist, da keine Erhebung der Ansichten, bei denen das Bauvorhaben im Ortsbild sichtbar ist und damit keine Festlegung des Beurteilungsgebiets erfolgt ist, wovon alle weiteren Schlussfolgerungen abhängen, praktisch zur Gänze neu zu erstellen. Der entscheidungswesentliche Sachverhalt wurde nicht erhoben. Die Ergänzung des Gutachtens ist vor Ort rascher und kostengünstiger möglich als durch das Verwaltungsgericht. Die ordentliche Revision ist unzulässig, weil keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.Die ordentliche Revision ist unzulässig, weil keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g Gegen diese Entscheidung besteht die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Die Beschwerde bzw. Revision ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung der Entscheidung durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin abzufassen. Die Beschwerde ist beim Verfassungsgerichtshof und die Revision beim Landesverwaltungsgericht Burgenland einzubringen. Der Verfahrenshilfeantrag ist beim jeweiligen Höchstgericht einzubringen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten. Ergeht an: 1) Herrn BS, XXX,1) Herrn BS, römisch 30 , 2) Frau Mag. (FH) NS, XXX,2) Frau Mag. (FH) NS, römisch 30 , 3) Gemeinderat der Marktgemeinde XXX, unter Rückschluss des BezugsaktesGemeinderat der Marktgemeinde römisch 30 , unter Rückschluss des Bezugsaktes Mag. L e i t n e r European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGBU:2015:E.GB5.09.2015.008.002