RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Burgenland Entscheidungsdatum16.06.2017 GeschäftszahlE 215/03/2017.006/004 TextZahl: E 215/03/2017.006/004 Eisenstadt, am 16.06.2017 XXX, Xrömisch 30 , römisch zehn Administrativsache IM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Burgenland hat durch seine Richterin Mag. Obrist über die Beschwerde der Frau XXX, geboren am XXX, wohnhaft in XXX, vertreten durch die XXX Rechtsanwälte GmbH in XXX, vom 06.03.2017 gegen Spruchpunkt I. des Bescheides des Amtes der Bgld. Landesregierung als Agrarbehörde vom 10.02.2017, Zl. XXX, betreffend Anteilsübertragung (mitbeteiligte Partei: XXX, vertreten durch den Obmann XXX),Das Landesverwaltungsgericht Burgenland hat durch seine Richterin Mag. Obrist über die Beschwerde der Frau römisch 30 , geboren am römisch 30 , wohnhaft in römisch 30 , vertreten durch die römisch 30 Rechtsanwälte GmbH in römisch 30 , vom 06.03.2017 gegen Spruchpunkt römisch eins. des Bescheides des Amtes der Bgld. Landesregierung als Agrarbehörde vom 10.02.2017, Zl. römisch 30 , betreffend Anteilsübertragung (mitbeteiligte Partei: römisch 30 , vertreten durch den Obmann römisch 30 ), zu Recht e r k a n n t: I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.römisch eins. Gemäß Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Paragraph 25 a, VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG unzulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e In Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides hat das Amt der Bgld. Landesregierung als Agrarbehörde (im Folgenden kurz: AB) den Antrag auf agrarbehördliche Genehmigung der Übertragung von 2 Anteilsrechten der Beschwerdeführerin an den agrargemeinschaftlich genutzten Grundstücken der EZ XXX, Grundbuch XXX, durch Kaufvertrag vom 12.10.2016, gegenüber der Beschwerdeführerin gemäß § 57 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 56 Abs. 2 lit. a Flurverfassungs-Landesgesetz (im Folgenden kurz: FLG) abgewiesen.In Spruchpunkt römisch eins. des angefochtenen Bescheides hat das Amt der Bgld. Landesregierung als Agrarbehörde (im Folgenden kurz: Ausschussbericht den Antrag auf agrarbehördliche Genehmigung der Übertragung von 2 Anteilsrechten der Beschwerdeführerin an den agrargemeinschaftlich genutzten Grundstücken der EZ römisch 30 , Grundbuch römisch 30 , durch Kaufvertrag vom 12.10.2016, gegenüber der Beschwerdeführerin gemäß Paragraph 57, Absatz eins und 2 in Verbindung mit Paragraph 56, Absatz 2, Litera a, Flurverfassungs-Landesgesetz (im Folgenden kurz: FLG) abgewiesen. In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde wird vorgebracht, die AB sei davon ausgegangen, dass eine Anzeige gemäß § 57 Abs. 1 erster Satz FLG zwingend einen Kaufpreis enthalten müsse. Diese Ansicht widerspräche dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Eine Anzeige gemäß § 57 Abs. 1 leg.cit. müsse demnach nicht den für ein „gehöriges Angebot“ notwendigen Mindestinhalt aufweisen, sondern der Agrargemeinschaft lediglich die Möglichkeit einräumen, ihrerseits den „Vorkaufsfall“ auszulösen. Es sei daher unscharf, von einem Vorkaufsrecht iSd § 1072 ABGB zu sprechen. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass die bezughabenden Bestimmungen des ABGB aufgrund des Grundsatzes „lex specialis derogat legi generali“ nicht anzuwenden seien. Außerdem sprächen auch verfassungsrechtliche Überlegungen gegen die von der AB vertretene Rechtsansicht. Selbst unter der Annahme, dass die Frist für die Erklärung der XXX (im Folgenden kurz: UG) erst mit der Übermittlung eines „gehörigen Angebotes“ zu laufen begonnen hätte, hätte die Anzeige der Beschwerdeführerin vom 16.08.2016 diese Anforderung erfüllt. Der OGH gehe in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass die Einlösefrist des § 1075 ABGB in jenem Zeitpunkt zu laufen beginne, in dem der Vorkaufsverpflichtete dem Vorkaufsberechtigten die Kenntnis der relevanten Tatsachen verschafft habe. Wenn der Berechtigte aber bereits Kenntnis all dieser Umstände habe, sei ein Anbot nicht erforderlich, weil er von seinem Einlösungsrecht auch ohne Anbot Gebrauch machen könne. Nachdem die UG Kenntnis über den ortsüblichen Preis gehabt habe, sei mit der Anzeige vom 16.08.2016 ein „gehöriges Angebot“ vorgelegen. Mit dem Schreiben der UG vom 13.09.2016 sei kein gesetzmäßiges Zahlungsanbot erfolgt und seien die Formvorschriften nicht eingehalten worden.In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde wird vorgebracht, die Ausschussbericht sei davon ausgegangen, dass eine Anzeige gemäß Paragraph 57, Absatz eins, erster Satz FLG zwingend einen Kaufpreis enthalten müsse. Diese Ansicht widerspräche dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Eine Anzeige gemäß Paragraph 57, Absatz eins, leg.cit. müsse demnach nicht den für ein „gehöriges Angebot“ notwendigen Mindestinhalt aufweisen, sondern der Agrargemeinschaft lediglich die Möglichkeit einräumen, ihrerseits den „Vorkaufsfall“ auszulösen. Es sei daher unscharf, von einem Vorkaufsrecht iSd Paragraph 1072, ABGB zu sprechen. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass die bezughabenden Bestimmungen des ABGB aufgrund des Grundsatzes „lex specialis derogat legi generali“ nicht anzuwenden seien. Außerdem sprächen auch verfassungsrechtliche Überlegungen gegen die von der Ausschussbericht vertretene Rechtsansicht. Selbst unter der Annahme, dass die Frist für die Erklärung der römisch 30 (im Folgenden kurz: UG) erst mit der Übermittlung eines „gehörigen Angebotes“ zu laufen begonnen hätte, hätte die Anzeige der Beschwerdeführerin vom 16.08.2016 diese Anforderung erfüllt. Der OGH gehe in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass die Einlösefrist des Paragraph 1075, ABGB in jenem Zeitpunkt zu laufen beginne, in dem der Vorkaufsverpflichtete dem Vorkaufsberechtigten die Kenntnis der relevanten Tatsachen verschafft habe. Wenn der Berechtigte aber bereits Kenntnis all dieser Umstände habe, sei ein Anbot nicht erforderlich, weil er von seinem Einlösungsrecht auch ohne Anbot Gebrauch machen könne. Nachdem die UG Kenntnis über den ortsüblichen Preis gehabt habe, sei mit der Anzeige vom 16.08.2016 ein „gehöriges Angebot“ vorgelegen. Mit dem Schreiben der UG vom 13.09.2016 sei kein gesetzmäßiges Zahlungsanbot erfolgt und seien die Formvorschriften nicht eingehalten worden. Hierüber wurde nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung erwogen: Auf Sachverhaltsebene ist folgender Verfahrensablauf unstrittig: Am 16.08.2016 hat die Beschwerdeführerin der UG mitgeteilt, dass sie beabsichtige, ihre zwei walzenden Anteile an Herrn XXX zu verkaufen und ersuchte sie um Mitteilung, ob die UG von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Der Preis, zu dem die Beschwerdeführerin beabsichtigte, die Anteilsrechte zu verkaufen, war in dem Schreiben nicht enthalten.Am 16.08.2016 hat die Beschwerdeführerin der UG mitgeteilt, dass sie beabsichtige, ihre zwei walzenden Anteile an Herrn römisch 30 zu verkaufen und ersuchte sie um Mitteilung, ob die UG von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Der Preis, zu dem die Beschwerdeführerin beabsichtigte, die Anteilsrechte zu verkaufen, war in dem Schreiben nicht enthalten. In Beantwortung teilte der Obmann der UG der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 13.09.2016 mit, dass die UG bestrebt ist, die Mitgliederzahl nach Möglichkeit zu verringern, sodass zunächst Mitglieder zu bevorzugen seien. Zwei namentlich genannte und am Kauf interessierte Mitglieder wurden angeführt. Abschließend enthält das Schreiben folgenden Passus: „Andererseits können wir auch unser Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen und ersuchen Sie, uns den Preis für Ihre Anteile bekannt zu geben. Der ortsübliche Preis der Anteile ist Ihnen nach der Verlassenschaft Ihrer Mutter bereits bekannt.“ Darauf hat die Beschwerdeführerin nicht reagiert. Sie hat am 12.10.2016 einen Kaufvertrag über die gegenständlichen Anteile mit Herrn XXX abgeschlossen. Er wurde am 13.10.2016 der AB mit dem Ersuchen um Erteilung der agrarbehördlichen Genehmigung vorgelegt. Darauf hat die Beschwerdeführerin nicht reagiert. Sie hat am 12.10.2016 einen Kaufvertrag über die gegenständlichen Anteile mit Herrn römisch 30 abgeschlossen. Er wurde am 13.10.2016 der Ausschussbericht mit dem Ersuchen um Erteilung der agrarbehördlichen Genehmigung vorgelegt. Mit Schreiben vom 18.10.2016 hat die AB unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag und den Kaufpreis von 22.000 Euro den Käufer um Beantwortung verschiedener Fragen ersucht und dies der UG abschriftlich weitergeleitet.Mit Schreiben vom 18.10.2016 hat die Ausschussbericht unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag und den Kaufpreis von 22.000 Euro den Käufer um Beantwortung verschiedener Fragen ersucht und dies der UG abschriftlich weitergeleitet. Herr XXX hat die Fragen der AB mit Schreiben vom 24.10.2016 beantwortet und darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerin die UG mit Schreiben vom 16.08.2015 (Anmerkung: richtig wohl 2016) von der beabsichtigten Übertragung informiert hat. Herr römisch 30 hat die Fragen der Ausschussbericht mit Schreiben vom 24.10.2016 beantwortet und darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerin die UG mit Schreiben vom 16.08.2015 (Anmerkung: richtig wohl 2016) von der beabsichtigten Übertragung informiert hat. Gleichfalls mit Schreiben vom 24.10.2016 hat die UG in einer vom Obmann und Obmannstellvertreter gefertigten Eingabe der AB mitgeteilt, dass die Beschwerdeführerin auf den eingeschriebenen Brief vom 13.09.2016 nicht reagiert hat und dass davon ausgegangen wird, dass diesem Schreiben „aufschiebende Wirkung“ bezüglich der 6-Wochen-Frist zukomme. Weiters ist angeführt: „Da uns nunmehr der Kaufpreis von € 22.000,- aus o.a. Schreiben bekannt ist, werden wir unser Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen und die Anteile selbst zurückkaufen. Vor weiteren Schritten warten wir aber noch Ihre Stellungnahme bezüglich Richtigkeit der aufschiebenden Wirkung unseres Schreibens vom 13.9., bzw. Ihre Zustimmung zu diesem Vorkauf ab“. Gleichfalls mit Schreiben vom 24.10.2016 hat die UG in einer vom Obmann und Obmannstellvertreter gefertigten Eingabe der Ausschussbericht mitgeteilt, dass die Beschwerdeführerin auf den eingeschriebenen Brief vom 13.09.2016 nicht reagiert hat und dass davon ausgegangen wird, dass diesem Schreiben „aufschiebende Wirkung“ bezüglich der 6-Wochen-Frist zukomme. Weiters ist angeführt: „Da uns nunmehr der Kaufpreis von € 22.000,- aus o.a. Schreiben bekannt ist, werden wir unser Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen und die Anteile selbst zurückkaufen. Vor weiteren Schritten warten wir aber noch Ihre Stellungnahme bezüglich Richtigkeit der aufschiebenden Wirkung unseres Schreibens vom 13.9., bzw. Ihre Zustimmung zu diesem Vorkauf ab“. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung steht weiters außer Streit, dass es sich beim Kaufpreis von 22.000 Euro um den ortsüblichen Preis handelt, welcher der UG bekannt war. Strittig ist, ob der UG mit dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 16.08.2016 die beabsichtigte Übertragung der Anteilsrechte den Vorschriften entsprechend angezeigt wurde und ob eine rechtswirksame Einlösung durch die UG erfolgte. Die bezughabenden rechtlichen Bestimmungen lauten: § 56 Abs. 1 und 2 lit. a FLG:Paragraph 56, Absatz eins und 2 Litera a, FLG: „
(1)Die Übertragung von Anteilsrechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden, durch letztwillige Verfügungen oder im Wege der Zwangsversteigerung
- a)durch Absonderung von einer Liegenschaft (Stammsitzliegenschaft),
- b)durch gleichzeitige ungeteilte Übertragung einer Stammsitzliegenschaft oder
- c)durch Übertragung von bisher nicht an eine Liegenschaft gebundenen Anteilen (walzenden Anteilen) ist nur mit Genehmigung der Agrarbehörde zulässig.
(2)Die Übertragung von Anteilsrechten ist zu genehmigen, wenn der Erwerb des Anteilsrechts erfolgt:
- a)[…],
- b)durch einen Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in der Sitzgemeinde der Agrargemeinschaft oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, der auch seinen Hauptwohnsitz entweder in der Sitzgemeinde oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, begründet hat und die Agrargemeinschaft von ihrem Vorkaufsrecht gemäß § 57 nicht Gebrauch macht
- b)durch einen Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in der Sitzgemeinde der Agrargemeinschaft oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, der auch seinen Hauptwohnsitz entweder in der Sitzgemeinde oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, begründet hat und die Agrargemeinschaft von ihrem Vorkaufsrecht gemäß Paragraph 57, nicht Gebrauch macht
- c)[...].“ § 57 FLG:Paragraph 57, FLG: „
(1)Eine beabsichtigte Übertragung auf Grund § 56 Abs. 2 lit. a und lit. b ist der Agrargemeinschaft schriftlich anzuzeigen. Erklärt die Agrargemeinschaft nicht innerhalb von 6 Wochen vom Tage der Anzeige der beabsichtigten Übertragung an gerechnet, das Anteilsrecht selbst erwerben zu wollen, kann die Übertragung durchgeführt werden. Die Anzeigepflicht besteht jedoch nicht, wenn die Übertragung an Personen erfolgen soll, die zur gesetzlichen Erbfolge nach dem Verfügenden berufen wären.„
(1)Eine beabsichtigte Übertragung auf Grund Paragraph 56, Absatz 2, Litera a und Litera b, ist der Agrargemeinschaft schriftlich anzuzeigen. Erklärt die Agrargemeinschaft nicht innerhalb von 6 Wochen vom Tage der Anzeige der beabsichtigten Übertragung an gerechnet, das Anteilsrecht selbst erwerben zu wollen, kann die Übertragung durchgeführt werden. Die Anzeigepflicht besteht jedoch nicht, wenn die Übertragung an Personen erfolgen soll, die zur gesetzlichen Erbfolge nach dem Verfügenden berufen wären.
(2)Die Genehmigung zur Übertragung des Anteilsrechtes kann mit der Begründung des Erwerbs durch die Agrargemeinschaft nur dann versagt werden, wenn der von der Agrargemeinschaft angebotene Übernahmepreis mindestens so hoch wie das Gebot des Dritten ist.“ § 5 Abs. 1, 2 lit b, 4 und 6 der Satzungen für Agrargemeinschaften, erlassen mit Verordnung des Amtes der Burgenländischen Landesregierung als Agrarbehörde vom 29.05.1971, Zl. V/1-7069/49-71 idgF (im Folgenden kurz: Satzungen):Paragraph 5, Absatz eins, 2, Litera b,, 4 und 6 der Satzungen für Agrargemeinschaften, erlassen mit Verordnung des Amtes der Burgenländischen Landesregierung als Agrarbehörde vom 29.05.1971, Zl. V/1-7069/49-71 idgF (im Folgenden kurz: Satzungen): „§ 5 Anteilsrechte
(1)Die Übertragung von Anteilsrechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden, durch letztwillige Verfügungen oder im Wege der Zwangsversteigerung
- a)durch Absonderung von einer Liegenschaft (Stammsitzliegenschaft),
- b)durch gleichzeitige ungeteilte Übertragung einer Stammsitzliegenschaft oder
- c)durch Übertragung von bisher nicht an eine Liegenschaft gebundene Anteile (walzende Anteile) ist nur mit Genehmigung der Agrarbehörde zulässig.
(2)Die Übertragung von Anteilsrechten ist zu genehmigen, wenn der Erwerb des Anteilsrechts erfolgt:
- a)[...],
- b)durch einen Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in der Sitzgemeinde der Agrargemeinschaft oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, der auch seinen Hauptwohnsitz entweder in der Sitzgemeinde oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, begründet hat und die Agrargemeinschaft von ihrem Vorkaufsrecht gemäß Abs. 4 nicht Gebrauch macht,
- b)durch einen Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in der Sitzgemeinde der Agrargemeinschaft oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, der auch seinen Hauptwohnsitz entweder in der Sitzgemeinde oder in der Gemeinde, in der im Eigentum der Agrargemeinschaft befindliche Grundstücke liegen, begründet hat und die Agrargemeinschaft von ihrem Vorkaufsrecht gemäß Absatz 4, nicht Gebrauch macht,
- c)[...].
(4)Eine beabsichtigte Übertragung auf Grund § 5 Abs. 2 lit. a und lit. b .ist der Agrargemeinschaft schriftlich anzuzeigen. Erklärt die Agrargemeinschaft nicht innerhalb von 6 Wochen vom Tage der Anzeige der beabsichtigten Übertragung an gerechnet, das Anteilsrecht selbst erwerben zu wollen, kann die Übertragung durchgeführt werden. Die Anzeigepflicht besteht jedoch nicht, wenn die Übertragung an Personen erfolgen soll, die zur gesetzlichen Erbfolge nach dem Verfügenden berufen wären.
(4)Eine beabsichtigte Übertragung auf Grund Paragraph 5, Absatz 2, Litera a und Litera b, .ist der Agrargemeinschaft schriftlich anzuzeigen. Erklärt die Agrargemeinschaft nicht innerhalb von 6 Wochen vom Tage der Anzeige der beabsichtigten Übertragung an gerechnet, das Anteilsrecht selbst erwerben zu wollen, kann die Übertragung durchgeführt werden. Die Anzeigepflicht besteht jedoch nicht, wenn die Übertragung an Personen erfolgen soll, die zur gesetzlichen Erbfolge nach dem Verfügenden berufen wären.
(5)[...].
(6)Die Genehmigung zur Übertragung des Anteilsrechts kann mit der Begründung des Erwerbs durch die Agrargemeinschaft nur dann versagt werden, wenn der von der Agrargemeinschaft angebotene Übernahmepreis mindestens so hoch wie das Gebot des Dritten ist.
(7)[...].“ § 1072 ABGB:Paragraph 1072, ABGB: „Wer eine Sache mit der Bedingung verkauft, daß der Käufer, wenn er solche wieder verkaufen will, ihm die Einlösung anbiethen soll, der hat das Vorkaufsrecht.“ § 1075 ABGB:Paragraph 1075, ABGB: „Der Berechtigte muß bewegliche Sachen binnen vier und zwanzig Stunden; unbewegliche aber binnen dreyßig Tagen, nach der geschehenen Anbiethung, wirklich einlösen. Nach Verlauf dieser Zeit ist das Vorkaufsrecht erloschen.“ Dem Einwand der Beschwerdeführerin, es sei unscharf, hier von einem Vorkaufsrecht zu sprechen und seien die Bestimmungen des ABGB nicht anzuwenden, ist zu entgegnen, dass sowohl in den oben zitierten Bestimmungen des FLG als auch der Satzungen von einem „Vorkaufsrecht“ der UG die Rede ist. Weiters wird in den von der Beschwerdeführerin selber angezogenen Judikaten des Verwaltungsgerichtshofes von einem „Vorkaufsrecht“ einer Agrargemeinschaft iSd ABGB ausgegangen. Die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes verweist dazu auf die Bestimmungen des ABGB und die Judikatur des OGH sowie auch auf die darauf bezugnehmende Literatur. In der Entscheidung vom 27.03.2008, Zl. 2007/07/0002, beispielsweise führt der Verwaltungsgerichtshof aus, dass aus der Passage „des beabsichtigten Verkaufs“ (was mit der hier relevanten Formulierung „beabsichtigte Übertragung“ vergleichbar ist), ein Vorkaufsrecht iSd § 1072 ABGB zu verstehen ist. Außerdem ist nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener versteht, die sie im Privatrechtsbereich haben. Der Ansicht der Beschwerdeführerin, dass die Bestimmungen des ABGB über das Vorkaufsrecht nicht anzuwenden seien, wird daher nicht gefolgt.Dem Einwand der Beschwerdeführerin, es sei unscharf, hier von einem Vorkaufsrecht zu sprechen und seien die Bestimmungen des ABGB nicht anzuwenden, ist zu entgegnen, dass sowohl in den oben zitierten Bestimmungen des FLG als auch der Satzungen von einem „Vorkaufsrecht“ der UG die Rede ist. Weiters wird in den von der Beschwerdeführerin selber angezogenen Judikaten des Verwaltungsgerichtshofes von einem „Vorkaufsrecht“ einer Agrargemeinschaft iSd ABGB ausgegangen. Die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes verweist dazu auf die Bestimmungen des ABGB und die Judikatur des OGH sowie auch auf die darauf bezugnehmende Literatur. In der Entscheidung vom 27.03.2008, Zl. 2007/07/0002, beispielsweise führt der Verwaltungsgerichtshof aus, dass aus der Passage „des beabsichtigten Verkaufs“ (was mit der hier relevanten Formulierung „beabsichtigte Übertragung“ vergleichbar ist), ein Vorkaufsrecht iSd Paragraph 1072, ABGB zu verstehen ist. Außerdem ist nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener versteht, die sie im Privatrechtsbereich haben. Der Ansicht der Beschwerdeführerin, dass die Bestimmungen des ABGB über das Vorkaufsrecht nicht anzuwenden seien, wird daher nicht gefolgt. Der OGH geht in ständiger Rechtsprechung zu § 1075 ABGB davon aus, dass das Einlösungsanbot dem Berechtigten die Information bieten muss, die er benötigt, um von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen zu können. Eine unzureichende Anbietung löst die Einlösungspflicht nicht aus. Die Frist zur Einlösung beginnt in jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Verpflichtete dem Berechtigten die Kenntnis aller Tatsachen verschafft hat welche diese kennen muss, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechtes schlüssig werden soll, wie Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen (RIS-Justiz RS0020180). Der OGH geht in ständiger Rechtsprechung zu Paragraph 1075, ABGB davon aus, dass das Einlösungsanbot dem Berechtigten die Information bieten muss, die er benötigt, um von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen zu können. Eine unzureichende Anbietung löst die Einlösungspflicht nicht aus. Die Frist zur Einlösung beginnt in jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Verpflichtete dem Berechtigten die Kenntnis aller Tatsachen verschafft hat welche diese kennen muss, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechtes schlüssig werden soll, wie Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen (RIS-Justiz RS0020180). Bezogen auf die Genehmigungspflicht nach § 56 FLG hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass diese sich jeweils auf ein konkretes Rechtsgeschäft bezieht. Demnach muss etwa die Person desjenigen, auf den die Anteile übertragen werden sollen, feststehen (VwGH vom 25.04.2002, Zl. 2002/07/0005). Der Vorkaufsberechtigte muss ein konkretes Zahlungsangebot machen (VwGH vom 16.12.2010, Zl. 2009/07/0040). Im Falle der Einlösung durch die UG muss der Übernahmepreis mindestens so hoch sein, wie das Gebot des Dritten. Die Kenntnis des vom Dritten gebotenen Preises ist daher essenzielle Voraussetzung, damit die UG von ihrem Einlösungsrecht Gebrauch machen kann. Dass diese Voraussetzung im Gesetz nicht ausdrücklich angeführt ist, lässt entgegen dem Beschwerdevorbringen keine Bedenken im Hinblick auf das Legalitätsprinzip aufkommen. Auch die Nennung der Person, auf die Anteile übertragen werden sollen, ist im Gesetz nicht ausdrücklich gefordert und wird nach der Judikatur dennoch als maßgeblich angesehen. Bezogen auf die Genehmigungspflicht nach Paragraph 56, FLG hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass diese sich jeweils auf ein konkretes Rechtsgeschäft bezieht. Demnach muss etwa die Person desjenigen, auf den die Anteile übertragen werden sollen, feststehen (VwGH vom 25.04.2002, Zl. 2002/07/0005). Der Vorkaufsberechtigte muss ein konkretes Zahlungsangebot machen (VwGH vom 16.12.2010, Zl. 2009/07/0040). Im Falle der Einlösung durch die UG muss der Übernahmepreis mindestens so hoch sein, wie das Gebot des Dritten. Die Kenntnis des vom Dritten gebotenen Preises ist daher essenzielle Voraussetzung, damit die UG von ihrem Einlösungsrecht Gebrauch machen kann. Dass diese Voraussetzung im Gesetz nicht ausdrücklich angeführt ist, lässt entgegen dem Beschwerdevorbringen keine Bedenken im Hinblick auf das Legalitätsprinzip aufkommen. Auch die Nennung der Person, auf die Anteile übertragen werden sollen, ist im Gesetz nicht ausdrücklich gefordert und wird nach der Judikatur dennoch als maßgeblich angesehen. Soweit in der Beschwerde auf das Judikat des Verwaltungsgerichtshofes vom 16.12.2010, Zl. 2009/07/0040, Bezug genommen wird, lässt sich diesem der unterstellte Inhalt nicht entnehmen. Im Erkenntnis ist der Preis, zu dem eingelöst werden sollte, angeführt. Aus der Sachverhaltsdarstellung ergibt sich zwar nicht explizit, auf welche Weise die Agrargemeinschaft in dem Fall vom Preis Kenntnis erlangte, aber allein aus der Formulierung, dass der „gegenständliche Rechtserwerb“ zur Anzeige gebracht wurde, kann nicht abgeleitet werden, dass der Preis nicht mitgeteilt wurde. Vielmehr lässt der zitierte Satz darauf schließen, dass der Rechtserwerb näher dargelegt bzw. der Vertrag übermittelt wurde, zumal die Anzeige durch Notare erfolgte und der bloße Hinweis auf einen „gegenständlichen Rechtserwerb“ in der Anzeige sonst völlig nichtssagend wäre. Außerdem ging es in diesem Fall nicht um eine Beurteilung im Hinblick auf den Kaufpreis, sondern um die Formulierung, mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Den Vorgaben für eine gehörige Anzeige des beabsichtigten Verkaufes hat die Mitteilung der Beschwerdeführerin an die UG vom 16.08.2016 insofern nicht entsprochen, als darin kein Preis enthalten war. Das Ersuchen der UG um Bekanntgabe des Preises hat die Beschwerdeführerin nicht beantwortet. Ob der UG der ortsübliche Preis bekannt war, kann dahingestellt bleiben, weil es für den Vorkaufsfall erforderlich ist, dass der Übernahmepreis mindestens so hoch ist, wie das Gebot des Dritten. Nachdem keine Gewähr dafür bestand, dass die Anteile zu dem Preis verkauft werden sollten, wäre die Bekanntgabe des Kaufpreises erforderlich gewesen. Wenn sich die Beschwerdeführerin weiters auf die Entscheidung des OGH vom 15.12.2010, 7 Ob 189/10h, bezieht, ist ihr entgegenzuhalten, dass es sich dabei um eine Einzelentscheidung handelt (s. ecolex 2011/309: „Die […] – wohl als obiter dictum zu wertende – Aussage des erk Senats, wonach ein Einlösungsanbot nicht erforderlich sei, wenn der Berechtigte bereits Kenntnis von allen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nötigen Umständen hat, ist insofern zu hinterfragen, als in allen dafür unter dem angezogenen RIS-Rechtssatz R0020309 verzeichneten E außer 6 Ob 673/81 (JBl 1983,203) keine andere E diese Aussage trifft.“). Im Übrigen hat der OGH in der letztgenannten Entscheidung ausgesprochen, dass es Sinn der Anbietungspflicht ist, den Berechtigten vom Vorkaufsfall und dessen vollem Inhalt in Kenntnis zu setzen, damit er von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen kann. Hat der Berechtigte aber bereits Kenntnis aller diese Umstände, dann ist ein Anbot für ihn nicht mehr erforderlich, weil er von seinem Einlösungsrecht auch ohne Anbot Gebrauch machen kann. In diesem Fall kann er daher keinen Anspruch auf Anbietung erheben. Dass damit auch die Frist für die Einlösung zu laufen beginnt, kann daraus nicht abgeleitet werden. Die Frist zur Einlösung beginnt nach dem Gesagten vielmehr erst in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Verpflichtete dem Berechtigten die Kenntnis aller Tatsachen verschafft hat, welche dieser kennen muss, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechtes schlüssig werden soll. Nachdem dazu der Preis gehört, der im Schreiben der Beschwerdeführerin vom 16.08.2016 nicht enthalten war, wurde der Fristenlauf damit nicht in Gang gesetzt. Das Vorkaufsrecht ist also noch nicht erloschen und kann daher von der UG noch geltend gemacht werden. Bemerkt wird, dass die von der AB im angefochtenen Bescheid vertretene Ansicht, wonach dies bereits mit Schreiben vom 24.10.2016 erfolgt sei, nicht geteilt wird. Darin ist keine „wirkliche Einlösung“ iS des ABGB und der Judikatur (vgl. VwGH vom 10.11.2011, Zl. 2009/07/0200 mwN) zu sehen, weil von einer zukünftigen Inanspruchnahme die Rede ist, welche von weiteren Schritten abhängig gemacht wird.Das Vorkaufsrecht ist also noch nicht erloschen und kann daher von der UG noch geltend gemacht werden. Bemerkt wird, dass die von der Ausschussbericht im angefochtenen Bescheid vertretene Ansicht, wonach dies bereits mit Schreiben vom 24.10.2016 erfolgt sei, nicht geteilt wird. Darin ist keine „wirkliche Einlösung“ iS des ABGB und der Judikatur vergleiche VwGH vom 10.11.2011, Zl. 2009/07/0200 mwN) zu sehen, weil von einer zukünftigen Inanspruchnahme die Rede ist, welche von weiteren Schritten abhängig gemacht wird. Nach der maßgeblichen Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der jetzigen Entscheidung liegen die Voraussetzungen für eine Genehmigung der Übertragung der Anteilsrechte nicht vor, weshalb der angefochtene Bescheid zu bestätigen war. Die ordentliche Revision ist unzulässig, weil es zu der zu beurteilenden Rechtsfrage bereits Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gibt und weicht die gegenständliche Entscheidung davon nicht ab. Auf die bereits oben zitierten Entscheidungen wird verwiesen und ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes einheitlich. R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g Gegen diese Entscheidung besteht die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Die Beschwerde bzw. Revision ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung der Entscheidung durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin abzufassen. Die Beschwerde ist beim Verfassungsgerichtshof und die Revision beim Landesverwaltungsgericht Burgenland einzubringen. Der Verfahrenshilfeantrag ist beim jeweiligen Höchstgericht einzubringen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240 Euro zu entrichten. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof sind nicht mehr zulässig, wenn nach Verkündung oder Zustellung des Erkenntnisses ausdrücklich auf die Revision bzw. die Beschwerde verzichtet wurde. Der Verzicht auf die Revision ist dem Verwaltungsgericht schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Der Verzicht auf die Beschwerde ist bis zur Zustellung der Ausfertigung des Erkenntnisses dem Verwaltungsgericht, nach deren Zustellung dem Verfassungsgerichtshof schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wurde der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, so kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden. Wurde das Erkenntnis des Verwaltungsgerichts mündlich verkündet, ist eine Revision oder eine Beschwerde nur nach einem Antrag auf Ausfertigung des Erkenntnisses durch mindestens einen der hiezu Berechtigten zulässig. Ergeht an: 1) XXX Rechtsanwälte GmbH, XXX, per Telefax Nr. XXXrömisch 30 Rechtsanwälte GmbH, römisch 30 , per Telefax Nr. römisch 30 2) Urbarialgemeinde XXX, z. Hd. Herrn Obmann XXXUrbarialgemeinde römisch 30 , z. Hd. Herrn Obmann römisch 30 3) Amt der Bgld. Landesregierung als Agrarbehörde, 7000 Eisenstadt, Europaplatz 1, unter Rückschluss des Bezugsaktes 4) Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft (BMLFUW), 1010 Wien, Stubenring 1, per E-Mail: XXX, zur KenntnisBundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft (BMLFUW), 1010 Wien, Stubenring 1, per E-Mail: römisch 30 , zur Kenntnis Mag. O b r i s t European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGBU:2017:E.215.03.2017.006.004