GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin *** vom *** auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom ***, abgeschlossen zwischen der *** als Verkäuferin und der *** als Käuferin, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 1,7404 ha, zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 295.045,50 abgewiesen.Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin *** vom *** auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom ***, abgeschlossen zwischen der *** als Verkäuferin und der *** als Käuferin, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 1,7404 ha, zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 295.045,50 abgewiesen. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 i.V.m. § 1 Z 1 und Z 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG). Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, Absatz 2, Ziffer eins und Ziffer 4, in Verbindung mit Paragraph eins, Ziffer eins und Ziffer 2,, Paragraph 7, Absatz eins und Paragraph 11, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Rechtserwerberin *** kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG sei, gleichzeitig aber ein Interessent vorhanden sei, der diese Eigenschaft aufweise. Es liege daher der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG vor. Die Genehmigung sei aber auch aus dem Grunde des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG zu versagen gewesen, da der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes liege ein schlüssiges und auf objektiv nachvollziehbarer Grundlage erstelltes Gutachten einer agrartechnischen Amtssachverständigen vor, die zum Ergebnis gekommen sei, dass die in Rede stehenden Grundstücke einen Verkehrswert im Bereich von € 5,-- bis € 6,-- hätten. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Rechtserwerberin *** kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG sei, gleichzeitig aber ein Interessent vorhanden sei, der diese Eigenschaft aufweise. Es liege daher der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG vor. Die Genehmigung sei aber auch aus dem Grunde des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG zu versagen gewesen, da der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes liege ein schlüssiges und auf objektiv nachvollziehbarer Grundlage erstelltes Gutachten einer agrartechnischen Amtssachverständigen vor, die zum Ergebnis gekommen sei, dass die in Rede stehenden Grundstücke einen Verkehrswert im Bereich von € 5,-- bis € 6,-- hätten. In der von der *** im Verfahren beigebrachten Stellungnahme des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilien, ***, wird aufgrund der Lage der beiden Grundstücke in einem sich sehr dynamisch entwickelnden Raum und aufgrund der unmittelbaren Nähe zu sehr hochwertigem Bauland-Wohngebiet ein ortsüblicher Verkehrswert in der Höhe von € 15,-- bis € 18,-- je m² als angemessen angesehen. Nach Auffassung der Behörde stehe aber der Annahme baldiger Wertsteigerungen durch Umwidmung in Bauland der Befund der Amtssachverständigen entgegen, wonach die fraglichen Flächen im geplanten Ortsentwicklungskonzept der Gemeinde *** unter der Festlegung „Erhaltung des hochwertigen Ackerlandes als zusammenhängende, ökonomisch bewirtschaftbare Struktur“ ausgewiesen seien. Da die agrartechnische Amtssachverständige ihr Gutachten auf der Grundlage eines objektiv nachvollziehbaren Vergleiches ähnlicher Transaktionen erstattet hat, wobei zwar keine Identität zum verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft anzunehmen sei, jedoch ausreichende Ähnlichkeit in lokaler und materieller Hinsicht bestehe, um ein entsprechendes methodisches Vorgehen zu ermöglichen, sei den auf diese Weise erzielten Ergebnissen, die den objektiven gegenwärtigen Verkehrswert der in Rede stehenden Grundstücke widerspiegeln würden, zu folgen gewesen und nicht dem beigebrachten Privatgutachten. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der *** vom ***, mit der beantragt wird, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den angefochtenen Bescheid – gegebenenfalls nach berichtigender Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes – abändern und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des der Causa zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes erteilen, in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Begründet werden diese Anträge im Beschwerdeschriftsatz wie folgt: „I. Mit Schreiben vom *** ist die *** (***), diese vertreten durch die *** (***) - im Weiteren kurz als „***“ bezeichnet, um die grundverkehrsbehördliche Bewilligung betreffend den Erwerb der Gst *** und ***, jeweils KG *** eingekommen. Zuvor waren die Grundstücke im Rahmen der Grundeinlöse für die *** mittels entsprechendem Übereinkommen, datiert mit *** bzw. ***, aus dem Eigentum der Firma *** abgelöst worden. Hintergrund für die Einlöse war, dass für ein im Bereich der Gemeinde *** in Aussicht genommenes Grundzusammenlegungsverfahren geeignete Grundstücke erworben und in das Verfahren eingebracht werden sollten. Weiter war beabsichtigt, im Rahmen des Grundzusammenlegungsverfahrens den für die Errichtung der Straßenanlage benötigten Grund auszuscheiden und im Übrigen die landwirtschaftlich genutzten Flächen neu zu ordnen. Das Grundzusammenlegungsverfahren wurde letztlich aus verschiedenen Gründen, die nicht in der Sphäre unserer Gesellschaft gelegen waren, nicht eingeleitet, weshalb die *** sich verhalten sah, den Grunderwerb später in grundbuchsfähiger Form zu finalisieren. Aus diesem Grund wurde mit Datum *** bzw. *** ein entsprechender Kaufvertrag geschlossen. II.römisch zwei. Seitens der Behörde wurde der Ablauf des Verfahrens weitgehend korrekt widergegeben, weshalb an dieser Stelle darauf nicht weiter eingegangen wird. Allerdings ist zu bemängeln, dass das Angebot des Herrn *** nicht den Kriterien eines rechtsverbindlichen Anbots entspricht, wenngleich einzuräumen ist, dass die entsprechende Anforderung erst durch die Novelle zum NÖ GVG 2007 Aufnahme im Gesetz gefunden hat. III.römisch drei. Aus den wenigen Kauffällen, die als unmittelbare Vergleichsbasis herangezogen werden konnten, ist zu ersehen, dass der Grundverkehr- in dem untersuchten Bereich, in welchem auch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke liegen, weitgehend zum Erliegen gekommen ist. Zudem ist zu bemerken, dass die Flächen der vergleichsweise herangezogenen Fälle in der KG ***- sieht man von dem einen, durch unsere Gesellschaft getätigten Kauf ab - überaus klein sind und die Vergleichbarkeit ernsthaft in Zweifel zu ziehen ist. Die Amtssachverständige war sohin darauf angewiesen, den Bereich zur Ermittlung geeigneter Verkehrswerte deutlich auszuweiten und Fälle aus anderen Katastralgemeinden in die Beurteilung mit einzubeziehen. Es ist die Tatsache, dass im Bereich *** sich in Wahrheit kaum vergleichbare Kauffälle ermitteln lassen, ein überdeutliches Indiz dafür, dass der Grundstücksmarkt in Wahrheit von Erwartungen beeinflusst ist, die auf eine künftige bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit der Flächen hin zielen. Mit anderen Worten: Grundstückseigentümer sind nicht bereit Flächen zu Preisen zu veräußern, die „nur" mit der landwirtschaftlichen Produktion korrelieren. Andererseits ist es durchaus verständlich, dass potenzielle Nachfrager aus dem Bereich der Landwirtschaft nicht bereit sind, einen höheren Preis zu bezahlen, der aus ihrer subjektiven Einschätzung heraus als „ortsüblich" gelten mag, zumal es weiter südlich der *** diese Flächen, wie die Preisermittlung der Amtssachverständigen *** zeigt, tatsächlich - etwa in der KG *** - in entsprechender Zahl und Verfügbarkeit gibt. Es ist jedenfalls, wie in dem durch die *** vorgelegten Gutachten gezeigt wird, ein absoluter Trugschluss, die „Ortsüblichkeit“ des angegebenen Preisniveaus mit einem Betrag von EUR 5,00 – 6,00 anzunehmen. IV.römisch vier. Vielmehr lässt die Amtssachverständige die räumlich einzugrenzende Sondersituation, die durch die *** und die Anschlussstelle ***, aber auch den in Realisierung befindlichen Güterterminal *** der *** geschaffen wird, vollkommen außer Betracht. Im Gegensatz dazu nimmt das unsererseits vorgelegte Gutachten darauf sehr wohl Rücksicht. Völlig zutreffend führt *** aus, dass sich die bewertungsgegenständlichen Grundstücke in einer Mikrolage befinden, die einerseits wegen der Nähe zu sehr hochwertigem Bauland und andererseits wegen der bevorstehenden Änderung der infrastrukturellen Erschließung und der Flächenwidmung einiger Teile dieser Umgebung gegeben ist. Die Amtssachverständige negiert diese Umstände weitestgehend, lediglich bezüglich des ***-Güterterminals stellt sie - ohne ihre Aussage näher zu begründen - fest, dass „auch die hohen Einlösepreise der Grundeinlösen der *** für den Güterterminal ***“ sich nicht in den abgeschlossenen Kaufverträgen über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke widerspiegeln würden. Frau *** übersieht die in Wahrheit nicht gegebene Vergleichbarkeit der von ihr erhobenen und analysierten Kauffälle, die der räumlich einzugrenzenden Sondersituation gerecht werden bzw. generell den Mangel an Vergleichsfällen. Der Behörde ist in diesem Zusammenhang vorzuwerfen, dass sie sich mit den vorgebrachten Sachargumenten nicht in ausreichendem Maß auseinandergesetzt hat, vielmehr beschränkt sie sich auf die Bemerkung, dass der (Anm.: vom SV *** in seinem Gutachten ausgewiesene) Kaufpreis auf der Grundlage möglicher Weise eintretender, zukünftiger Entwicklungen bemessen worden ist, die sich im Einzelnen jedoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit antizipieren lassen und somit einer objektiven Nachprüfung per Definitionem nicht standhalten könnten.Der Behörde ist in diesem Zusammenhang vorzuwerfen, dass sie sich mit den vorgebrachten Sachargumenten nicht in ausreichendem Maß auseinandergesetzt hat, vielmehr beschränkt sie sich auf die Bemerkung, dass der Anmerkung, vom SV *** in seinem Gutachten ausgewiesene) Kaufpreis auf der Grundlage möglicher Weise eintretender, zukünftiger Entwicklungen bemessen worden ist, die sich im Einzelnen jedoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit antizipieren lassen und somit einer objektiven Nachprüfung per Definitionem nicht standhalten könnten. V.römisch fünf. Auch wenn die Amtssachverständige *** Auskünfte eines Vertreters der Gemeinde *** eingeholt hat, wonach im örtlichen Entwicklungskonzept keine Umwidmung auf Bauland oder andere werterhöhende Widmung geplant sei, ist ihr die unzureichende Würdigung anderer Sachverhaltsmomente vorzuwerfen, die in weitaus größerem Maße Treiber für die künftige Entwicklung der erwähnten Mikrolage in räumlicher Nähe zu Siedlungsgebiet, Güterterminal, *** und Anschlussstelle *** sein werden. Völlig negiert werden u.a. auch die Planungsüberlegungen der ***, wie sie *** in seiner Äußerung darlegt. Damit scheinen Amtssachverständige und Behörde überhaupt die Tatsache zu negieren, dass - auch wenn der Begriff als solcher nicht gesetzlich determiniert ist - es längerfristige Bauerwartungen gibt, die im Grundstücksmarkt entweder dadurch ihren Niederschlag finden, als tatsächlich höhere Preise bezahlt werden oder aber von potenziellen Verkäufern verlangt, aber (noch) nicht bezahlt werden, was sich eben in einem zum Erliegen gekommenen Grundstücksmarkt zeigt. Bauerwartungsland ist als solches in der Bewertungswissenschaft als Wertkategorie weitgehend unbestritten; mag auch die konkrete Wertermittlung mitunter Schwierigkeiten bereiten (Abzinsungsproblematik). Die Beurteilung, ob ein solches vorliegt, ist nicht alleinig von örtlichen Entwicklungskonzepten abhängig zu machen. VI.römisch sechs. Aber auch eine andere Überlegung ist in Betracht zu ziehen, nämlich jene, dass in der Literatur durchaus anerkannt ist, dass es auch werterhöhende Umstände gibt, die „unter der Stufe des Bauerwartungslandes" liegen und es sohin auch unterhalb des „Bauerwartungslandes" in der Bewertung entsprechende Entwicklungsstufen gibt (land und forstwirtschaftliches Grundstück - höherwertiges Grünland - Bauerwartungsland - Rohbauland). Rechtliche Festlegungen (Entwicklungskonzept, Flächenwidmungs- und Bebauungsplan) stellen dabei - so die Auffassung in der unten zitierten Literaturstelle nur einen Ausgangspunkt der Bewertung und Kategorisierung dar, sind aber nur in Konnex mit den tatsächlichen Gegebenheiten (z. B. Marktlage, siedlungsstrukturelle Situation, Verhalten der Gemeinde) relevant (Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich 196, 197). Mit höherwertigem Grünland werden letztlich Flächen bezeichnet, die Potential für mögliche Alternativnutzungen aufweisen und sich damit von reinem Agrarland unterscheiden. Auch in der Wert-VO wird insoweit anerkannt, dass es auch innerhalb des Begriffs der land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften quasi begünstigtes Ackerland gibt (siehe dazu § 4 Abs. 1 Z 2: Flächen der Land- undbegünstigtes Ackerland gibt (siehe dazu Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer 2 :, Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbar Flächen, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.") Primär ist dabei bei außerlandwirtschaftlicher Nutzung zwar wohl eher an die Werterhöhung aufgrund der Nutzung der Grünflächen auch für Erholungszwecke angedacht. Der OGH hat jedoch in einer neueren Entscheidung diesen Begriff uE auch in einem weitergehenden Sinn verwendet und explizit anerkannt. VII.römisch sieben. Jüngst wurde vom OGH mit Urteil vom 21.11.2013, 1 Ob 201/13k in einem Verfahren zur Höhe einer Enteignungsentschädigung ausgesprochen, dass es auch zulässig sei, ein sogenanntes „Grünland mit Entwicklungspotential“, welches sohin weniger als Bauerwartungsland anzusehen ist, werterhöhend anzusetzen. So hat der Gerichtshof u.a. ausgeführt: • „Grundlage für die Festsetzung der Enteignungsentschädigung war ein gerichtliches Sachverständigengutachten, das das Grundstück als „Grünland mit Entwicklungspotential" einstufte und auf diese Weise zu einem höheren Verkehrswert als dem von Grünland kam. Dass für die Bewertung eines Grundstücks neben der bestehenden Widmung auch realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeiten samt ihrer Auswirkung auf den Marktwert entscheidend sind, wenn sie im Zeitpunkt des Enteignung als wahrscheinlich vorausgesehen werden können, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (RIS-Justiz RS 0058043; RS0057981; RS0053483)". Um Verwirrungen zu vermeiden, ist zu diesem Zitat jedoch anzumerken, dass diese im Urteil zitierten Rechtssätze allerdings alle nur auf Bauerwartungsland Bezug nehmen dh auf Fälle, in denen mit einer entsprechenden Umwidmung zu rechnen war. ● „Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige im gerichtlichen Verfahren auf die festgestellten tatsächlichen Verhältnisse (Lage des enteigneten Objekts an der Grenze zu bebauten Grundstücken/Einfamilien-haussiedlungen, unmittelbar bzw. in der Nähe vorhandene Infrastruktureinrichtungen sowohl technischer als auch sozial-kultureller Natur) sowie im Zusammenhang mit der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeit einer Umwidmung auf das Ausmaß vorhandener Baulandreserven verwiesen und (auch) damit begründet, warum er trotz der bei der Enteignung bestehenden Widmung „Grünland" von einem erhöhten Verkehrswert des Grundstücks, der aber noch unter jenem für Bauerwartungsland lag ausging.“ Die dabei in der Entscheidung herangezogenen Kriterium für ein sogenanntes „Grünland mit Entwicklungspotential" in Abgrenzung zu rein agrarisch genutztem Grünland entsprechen im Wesentlichen den Kriterien, die auch vom Sachverständigen *** für die Berücksichtigung der dynamischen Entwicklung ins Treffen geführt werden.Die dabei in der Entscheidung herangezogenen Kriterium für ein sogenanntes „Grünland mit Entwicklungspotential" in Abgrenzung zu rein agrarisch genutztem Grünland entsprechen im Wesentlichen den Kriterien, die auch vom Sachverständigen *** für die Berücksichtigung der dynamischen Entwicklung ins Treffen geführt werden., • „Mit der Kritik, man habe mit dem Begriff „Grünland mit Entwicklungspotential" etwas erfunden, was in keiner Rechtsvorschrift existiert, ist auszuführen, dass „die genauso auf die Kategorie Bauerwartungsland zutrifft. Zudem wurde eine Bewertung nach Zwischenstufen („mehr als Grünland, weniger als Bauerwartungsland") in der Literatur bereits befürwortet (Funk/Hattinger/Hubner/Stocker in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich 195. Da die Beurteilung der zukünftigen Wahrscheinlichkeit einer Umwidmung von Grünland in Bauland und der Reaktion des Marktes auf tatsächlich und rechtliche Möglichkeiten einer solchen Änderungen der Flächenwidmung und auch die Bewertung betroffener Grundstücke immer einen gewissen spekulativen Charakter hat und keine gesetzlichen Vorgaben für die Bewertung einer Liegenschaft als Bauerwartungsland bestehen, ist den Vorinstanzen keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung vorzuwerfen." VIII.römisch acht. ln der Literatur und Praxis wird übereinstimmend festgestellt, dass das (reine) Vergleichswertverfahren in Fällen, in denen Grünland mit Entwicklungspotential bzw. Bauerwartungsland vorliegt, aufgrund der zu geringen Anzahl von geeigneten Vergleichsgrundstücken bzw. überhaupt am Fehlen geeigneter Vergleichsgrundstücke scheitert und man daher bestimmte andere Verfahren in Form von Ab- und Zuschlägen für zulässig erachtet (Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich 235ff). Die Amtssachverständige zieht jedoch -wobei nochmals auf die Ausführungen in Punkt 111. zu verweisen ist - offenbar ausschließlich das Vergleichswertverfahren heran, ohne die besonderen Umstände der Liegenschaften zu berücksichtigen. Dies obwohl diese besonderen Umstände (Angrenzung an Bauland etc.: Gutachten S 2) auch im Amtssachverständigengutachten explizit hervorgehoben werden. Letztlich werden im Gutachten der Amtssachverständigen auch nur 3 (!) Vergleichsliegenschaften in der räumlichen Umgebung herangezogen, während die letztlich angegebene Vergleichswertzahl von 19 Kauffällen nur durch Einbeziehung der angrenzenden Gemeinden zustande kam. 3 Datensätze wurden in der Literatur bereits als absolute Untergrenze angesehen, deren Verwertbarkeit und Aussagekraft dann besonders kritisch geprüft werden müsse (Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich 165) Dies hat die Amtssachverständige evidenter Maßen unterlassen, ansonsten hätte sie Aussagen dazu zu tätigen gehabt, ob in Ansehung von Lage und Größe der Flächen überhaupt von einer Vergleichbarkeit auszugehen war, die Vorbedingung zur Heranziehung der Werte im Vergleichswertverfahren ist. Einmal mehr bleibt festzustellen, dass der in der Interessentenmeldung von Herrn *** genannte Preis von „maximal € 6" nicht als „ortsüblich" zu sehen ist, weshalb ein Kaufinteressent im Sinne des NÖ GVG 2007 in offener Frist nicht aufgetreten ist. Dies hätte die Behörde festzustellen und das angestrebte Rechtsgeschäft zu genehmigen gehabt.“ Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist, durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes ***, durch Einvernahme des Vertreters der Beschwerdeführerin und durch Einholung eines ergänzenden agrarfachlichen Gutachtens durch die bereits im behördlichen Verfahren beigezogen gewesene Amtssachverständige für Agrartechnik zu dem Beweisthema, ob der im gegenständlichen Rechtsgeschäft angeführte Kaufpreis einen ortsüblichen Kaufpreis im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 darstellt, dies unter Berücksichtigung der gutachtlichen Stellungnahme des von der *** beigezogenen Privatsachverständigen für Immobilien, ***, vom ***. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungs-relevanter Sachverhalt fest: Die Grundstücke Nr. *** (Katastermaß: 8.475 m²) und *** (Katastermaß: 8.929 m²) stehen im Eigentum der *** und weisen die Nutzung Landwirtschaft (Feld/Wiese) auf. Im gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** sind diese Grundstücke mit der Widmung Grünland/Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Aufgrund einer im Bereich dieser Grundstücke erfolgten Verlegung der Grenze der Katastralgemeinde und der Bezirksgrenze liegen die Grundstücke nunmehr direkt an der KG-Grenze zu *** sowie an der Bezirksgrenze zum Bezirk ***. Die angrenzenden Grundstücke in *** sind als Bauland/Wohngebiet bzw. Grünland/Freihaltefläche gewidmet. Die Siedlungsgrenze von *** verläuft
dem regionalen Raumordnungsprogramm „Südliches *** Umland“ entlang der KG-Grenze, die Siedlungsgrenze von *** ist im Norden des Ortsgebietes von *** festgelegt. Im geplanten Ortsentwicklungskonzept der Gemeinde *** vom *** ist der Bereich, in dem die gegenständlichen Grundstücke liegen, mit der Festlegung „Erhaltung des hochwertigen Ackerlandes als zusammenhängende, ökonomisch bewirtschaftbare Struktur“ ausgewiesen. In der Natur sind die beiden Grundstücke eben, schmal und langgestreckt, von Norden nach Süden verlaufend, wobei sie durch das Weggrundstück Nr. ***, KG ***, getrennt sind. Sie sind Teil einer weitläufigen Ackerflur und werden auch ackerbaulich genutzt. Mit Bodenklimazahlen von 38 und 40 Punkten besitzen sie mittlere Bonität. Die Grundstücke sind durch ein Netz von Wirtschaftswegen von allen Schmalseiten her gut aufgeschlossen. Aufgrund ihrer günstigen Lage, Konfiguration und Bonität liegt der ortsübliche Verkehrswert der Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, in einem Preisbereich von € 5,-- bis € 6,-- pro m². Der im verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für die beiden Grundstücke beträgt € 295.045,50 und geht sohin von einem ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € 16,95 pro m² aus. Der im behördlichen Verfahren nach erfolgter Kundmachung
2 und 5 NÖ GVG hinsichtlich des in Rede stehenden Kaufvertrages bei der Bezirksbauernkammer *** aufgetretene Interessent *** hat die fristgerecht erfolgte Anmeldung seines Interesses am Erwerb dieser Liegenschaften (Interessentenanmeldung) nach erfolgter Anberaumung der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und noch vor Durchführung dieser Verhandlung am ***, nämlich am ***, schriftlich zurückgezogen. Der im behördlichen Verfahren nach erfolgter Kundmachung
Paragraph 11, Absatz 2, , und 5 NÖ GVG hinsichtlich des in Rede stehenden Kaufvertrages bei der Bezirksbauernkammer *** aufgetretene Interessent *** hat die fristgerecht erfolgte Anmeldung seines Interesses am Erwerb dieser Liegenschaften (Interessentenanmeldung) nach erfolgter Anberaumung der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und noch vor Durchführung dieser Verhandlung am ***, nämlich am ***, schriftlich zurückgezogen. Der Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages selbst geht auf das Jahr *** zurück. Damals ist zwischen der Verkäuferin *** mit der *** vereinbart worden, dass die hier gegenständlichen Grundstücke als Tauschgrundstücke im Zusammenhang mit damals in Aussicht gestandenen Grundstückszusammenlegungsverfahren von der *** angekauft werden sollten. In der Folge ist es jedoch zu diesen beabsichtigten Grundstückszusammen-legungen nicht gekommen; der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag resultiert aus den seinerzeitigen Abmachungen. Derzeit sind die Grundstücke von Verkäuferseite an einen Landwirt verpachtet und werden diese auch landwirtschaftlich genutzt. Einen in die Zukunft weisenden Vertrag bezüglich einer Weiterverpachtung an den derzeitigen Pächter gibt es nicht. Von Seiten der ***, der eine Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 schon von deren Unternehmenszweck wohl nicht zukommen wird, ist eine landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke nicht beabsichtigt, vielmehr ist beabsichtigt, diese in Bestand weiterzugeben. Allerdings ist zum jetzigen Zeitpunkt noch keine konkrete Person ins Auge gefasst worden, an die die Grundstücke weiterverpachtet bzw. weiterveräußert werden könnten. Die ursprüngliche Intention bei Kaufvertragsabschluss ist aus der Sicht der *** gewesen, die Grundstücke als Tauschgrundstücke für Grundeinlösen im Zusammenhang mit einem allfälligen Straßenbau zur Hand zu haben. Der nunmehr vereinbarte Kaufpreis hat sich - dieser Intention folgend - an die seinerzeit, nämlich im Jahre ***, üblicherweise für Straßenbauprojekte bezahlten Grundeinlösepreise orientiert. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in dem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Dass die in Rede stehenden Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sind, ist im gesamten Verfahren von den Verfahrensparteien ebenso wenig bestritten worden wie die aktuelle Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ im gültigen Flächenwidmungsplan. Auch die landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke durch einen Landwirt als Pächter steht außer Streit und stützt sich auf die unbedenkliche Auskunft des Vertreters der Verkäuferin in der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht. Vom Vertreter der *** wurde auch nicht in Frage gestellt, dass dieser Aktiengesellschaft die Landwirteeigenschaft nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht zukommt. Hinsichtlich des weiteren Schicksals der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Falle einer Genehmigung des Kaufvertrages stützt sich das Gericht auf die Angaben des Vertreters der Käuferin in der öffentlichen mündlichen Verhandlung, in der von diesem zugestanden worden ist, für eine allfällige zukünftige landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke derzeit keine Vorsorge getroffen zu haben. Bezüglich des für ein derartiges Rechtsgeschäft anzunehmenden ortsüblichen Verkehrswertes der beiden in Rede stehenden Grundstücke zur Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises war zunächst das im behördlichen Verfahren erstattete agrartechnische Gutachten vom *** heranzuziehen, in welchem die agrartechnische Amtssachverständige zur Ermittlung des von ihr festgestellten ortsüblichen Verkehrswertes schlüssig und nachvollziehbar Folgendes ausgeführt hat: „Die Ermittlung des Verkehrswertes für landwirtschaftlich genutzte Flächen erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Vergleichswertverfahren, wobei der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen abgeleitet wird. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im üblichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wurden am Grundbuch *** sowie in den Grundverkehrsakten Erhebungen über am freien Grundstücksmarkt in der betroffenen Gemeinde *** abgeschlossene Kauffälle vorgenommen. Dabei konnten in den Jahren ***-*** nur 3 Kauffälle über Grundstücke in der Widmung Grünland – Land- und Forstwirtschaft aufgefunden werden. Daher wurde das Erhebungsgebiet auf die vergleichbaren, angrenzenden Gemeinden ***, ***, und *** ausgeweitet. Insgesamt wurden 22 Kauffälle erhoben. Davon wurden 3 (Nr.***, ***, ***) ausgeschieden, weil es sich dabei um Gärten und Gebäuden handelt. Als Vergleichswerte wurden 19 Kauffälle über landwirtschaftliche Grundstücke herangezogen. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen € 1,75 und € 9,51 pro m², wobei dieser hohe Preis von der *** bezahlt wurde.“ Unter Auflistung der herangezogenen landwirtschaftlichen Kauffälle kommt sie daher auf einen durchschnittlichen Verkehrswert von € 4,70 pro m². Ausgehend von diesem Gutachten hat die agrartechnische Amtssachverständige sodann unter Einbeziehung der von der *** im behördlichen Verfahren beigebrachten Stellungnahme des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilien, ***, vom *** in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes der hier relevanten Grundstücke eine Gutachtensergänzung in der nachstehenden Form vorgenommen: „Zur Stellungnahme der *** (nämlich jener von ***, vom ***) kann ausgeführt werden, dass mein Gutachten vom *** vollinhaltlich aufrecht bleibt. Ergänzend wird ausgeführt, dass davon ausgegangen wird, dass der Gesetzgeber im Liegenschaftsbewertungsgesetz davon ausgeht, dass in einem Gebiet auch ungewöhnliche Preise bezahlt werden. Er geht davon aus, dass diese durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden und daher zum Vergleich nur herangezogen werden dürfen, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertgemäß erfasst werden kann und Kaufpreise entsprechend berichtigt werden können. Dies war, wie im Gutachten vom *** ausgeführt, nicht möglich und es konnten genügend Vergleichsgrundstücke, wenn auch in benachbarten Gemeinden, erhoben werden. Dazu wird ausgeführt, dass das Ausweiten des Erhebungsgebietes auf benachbarte Gemeinden oder Katastralgemeinden eine gängige Methode ist, Vergleichswerte zu finden und dass das aus meiner Sicht auch durch das Liegenschaftsbewertungs-gesetz § 4 Z 2 gedeckt ist. „Zur Stellungnahme der *** (nämlich jener von ***, vom ***) kann ausgeführt werden, dass mein Gutachten vom *** vollinhaltlich aufrecht bleibt. Ergänzend wird ausgeführt, dass davon ausgegangen wird, dass der Gesetzgeber im Liegenschaftsbewertungsgesetz davon ausgeht, dass in einem Gebiet auch ungewöhnliche Preise bezahlt werden. Er geht davon aus, dass diese durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden und daher zum Vergleich nur herangezogen werden dürfen, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertgemäß erfasst werden kann und Kaufpreise entsprechend berichtigt werden können. Dies war, wie im Gutachten vom *** ausgeführt, nicht möglich und es konnten genügend Vergleichsgrundstücke, wenn auch in benachbarten Gemeinden, erhoben werden. Dazu wird ausgeführt, dass das Ausweiten des Erhebungsgebietes auf benachbarte Gemeinden oder Katastralgemeinden eine gängige Methode ist, Vergleichswerte zu finden und dass das aus meiner Sicht auch durch das Liegenschaftsbewertungs-gesetz Paragraph 4, Ziffer 2, gedeckt ist. Darin heißt es, es sind zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Laut Kommentar *** wird unter Fußnote 6 ausgeführt: ‚Durch die Wortfolge „in vergleichbaren Gebieten“ soll verdeutlicht werden, dass nicht nur Kaufgeschäfte über Objekte im unmittelbaren Nahbereich des Bewertungsgegenstandes zum Vergleich herangezogen werden können, sondern auch Verkäufe von vergleichbaren Sachen in solchen Gebieten, die zwar möglicherweise weit vom Standort des Bewertungsgegenstandes entfernt, diesem Standort aber in Ansehung der Kaufpreisbildung beeinflussenden Umstände sowie der Marktsituation ähnlich sind.‘ Die zu bewertenden Grundstücke sind im gegenständlichen Fall, wie im Gutachten ausgeführt, rechteckig geformt, eben, besitzen mittlere Bonität und werden als Acker genutzt. Die erhobenen Vergleichsgrundstücke entsprechen bezüglich Form, Gelände, Bonität und Nutzung als Acker weitgehend den zu bewertenden Grundstücken. Die Vergleichsgrundstücke befinden sich in angrenzenden Gemeinden, die ebenfalls, wie im Südraum *** durchaus gängig, relativ oft auch an Bauland oder verbautes Gebiet angrenzen. Das Argument der ***, dass es längerfristige Bauerwartungen im gegenständlichen Bereich gibt, die im Grundstücksmarkt entweder dadurch ihren Niederschlag finden, dass tatsächlich höhere Preise bezahlt werden oder aber von potenziellen Verkäufern verlangt werden, aber noch nicht bezahlt werden und daher der Grundstücksmarkt zum Erliegen gekommen ist, wird ausgeführt: Nachweislich haben nur Infrastrukturunternehmen im Bereich der ***, Terminal ***, höhere Preise für Grundablösen bezahlt. Diese werden von mir als Kaufpreise gewertet, die unter § 4 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz zu subsumieren sind. Im landwirtschaftlichen Grundverkehr schlagen sich diese Preise nicht nachweislich nieder; und dass möglicherweise von potenziellen Verkäufern überhöhte Preise von potenziellen Kaufinteressenten nicht bezahlt werden, führt die *** in ihrer Stellungnahme selbst an. Ich werte das als Hinweis, dass der ortsübliche Verkehrswert der statistisch wahrscheinlichste Wert ist - siehe Liegenschaftsbewertungsgesetz § 2 Abs. 2, wo es heißt: „Verkehrswert ist der Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann“ sodass die Preise eben im von mir erhobenen Bereich liegen. Als Beispiel wird noch angeführt, dass in der Kaufpreissammlung die Kauffelder in Nr. *** und *** aus den Jahren *** und ***, angrenzend an die bestehende *** liegen, im Bereich des erhobenen Preisbandes sind. Zum ortsüblichen Preis hat auch der Verfassungsgerichtshof in einem Erkenntnis vom 25. Februar 1991, Nr. 12611, ausgeführt, dass unter dem ortsüblichen Preis eines Grundstückes vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen sei, also jener Wert, den ein Land- oder Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich und nicht anders nutze, durchschnittlich zu zahlen bereit ist,.Nachweislich haben nur Infrastrukturunternehmen im Bereich der ***, Terminal ***, höhere Preise für Grundablösen bezahlt. Diese werden von mir als Kaufpreise gewertet, die unter Paragraph 4, Absatz 3, Liegenschaftsbewertungsgesetz zu subsumieren sind. Im landwirtschaftlichen Grundverkehr schlagen sich diese Preise nicht nachweislich nieder; und dass möglicherweise von potenziellen Verkäufern überhöhte Preise von potenziellen Kaufinteressenten nicht bezahlt werden, führt die *** in ihrer Stellungnahme selbst an. Ich werte das als Hinweis, dass der ortsübliche Verkehrswert der statistisch wahrscheinlichste Wert ist - siehe Liegenschaftsbewertungsgesetz Paragraph 2, Absatz 2,, wo es heißt: „Verkehrswert ist der Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann“ sodass die Preise eben im von mir erhobenen Bereich liegen. Als Beispiel wird noch angeführt, dass in der Kaufpreissammlung die Kauffelder in Nr. *** und *** aus den Jahren *** und ***, angrenzend an die bestehende *** liegen, im Bereich des erhobenen Preisbandes sind. Zum ortsüblichen Preis hat auch der Verfassungsgerichtshof in einem Erkenntnis vom 25. Februar 1991, Nr. 12611, ausgeführt, dass unter dem ortsüblichen Preis eines Grundstückes vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen sei, also jener Wert, den ein Land- oder Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich und nicht anders nutze, durchschnittlich zu zahlen bereit ist,. Im Gutachten wurde eingehend auf die vorhandene Flächenwidmung inklusive Ortsentwicklungskonzept der Gemeinde *** eingegangen. Anzumerken ist, dass die letzte Änderung des Flächenwidmungsplanes der Gemeinde *** erst mit *** erfolgte und im gegenständlichen Bereich weiterhin die Widmung G/LF-Grünland-Land- und Forstwirtschaft besteht. Vielmehr wurde mit Erstellung des Ortsentwicklungskonzeptes für diesen Bereich die Festlegung „Erhaltung des hochwertigen Ackerlandes als zusammenhängende ökonomisch bewirtschaftbare Struktur“ festgelegt. Dies weist darauf hin, dass die Gemeinde *** ein erhöhtes Interesse daran hat, dieses Gebiet als landwirtschaftliche Flächen zu erhalten. Zu den Vergleichsgrundstücken, die ich in meiner Kaufpreissammlung angeführt habe, wird auch noch ausgeführt, dass es im gegenständlichen Gebiet kaum landwirtschaftliche Flächen fernab vom gewidmeten Bauland gibt und es sich daher um ein vergleichbares Gebiet handelt. Es finden sich auch Vergleichsgrundstücke in Baulandnähe in meiner Kaufpreissammlung, die im erhobenen Preisband liegen. Zum Gutachten von *** wird noch ausgeführt, dass auch *** nicht davon ausgeht, dass in absehbarer Zeit Umwidmungen im gegenständlichen Bereich durchgeführt werden, er aber dennoch den überhöhten Kaufpreis aufgrund der Annahme hoher Preiserwartung potenzieller Verkäufer ableitet. Aus meiner agrarfachlichen Sicht gibt es dazu keinen Nachweis in der Kaufpreissammlung.“ In rechtlicher Hinsicht war somit Folgendes zu erwägen:
NÖ GVG ist Ziel dieses Gesetzes:
Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel dieses Gesetzes: Z 1 primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;Ziffer eins, primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; Z 2 sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;Ziffer 2, sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück 1.Ziffer eins zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird; 2.Ziffer 2 zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder 3.Ziffer 3 nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind: 1.Ziffer eins Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4; 2.Ziffer 2 Grundstücksnummer; 3.Ziffer 3 Katastralgemeinde; 4.Ziffer 4 Flächenausmaß; 5.Ziffer 5 kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.
3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
AVG.
Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
Paragraph 8, AVG.
7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1.Ziffer eins im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2.Ziffer 2 im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a)Litera a alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b)Litera b eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.
8 NÖ GVG hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde keine Verständigung
Abs. 7 einlangt, sie das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde keine Verständigung
Absatz 7, einlangt, sie das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
9 NÖ GVG hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde eine Verständigung
Abs. 7 einlangt, sie weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde eine Verständigung
Absatz 7, einlangt, sie weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Zunächst ist für den vorliegenden Fall festzuhalten, dass die Behörde, ausgehend vom gestellten Antrag um „Genehmigung eines Rechtsgeschäftes
2 NÖ GVG 2007 durchgeführt hat. Dies ergibt sich nicht nur aus dem angefochtenen Bescheid, sondern auch aus dem speziell auf ein Genehmigungsverfahren nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG abgestellten Kundmachungsverfahren nach § 11 NÖ GVG. Zudem ist im gesamten Verfahren von der Antragstellerin kein Vorbringen erstattet worden, welches einen der in § 6 Abs. 1 NÖ GVG angeführten Tatbestände hinweist. Zunächst ist für den vorliegenden Fall festzuhalten, dass die Behörde, ausgehend vom gestellten Antrag um „Genehmigung eines Rechtsgeschäftes
Paragraph 6, des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007“, ein Verfahren nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG 2007 durchgeführt hat. Dies ergibt sich nicht nur aus dem angefochtenen Bescheid, sondern auch aus dem speziell auf ein Genehmigungsverfahren nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG abgestellten Kundmachungsverfahren nach Paragraph 11, NÖ GVG. Zudem ist im gesamten Verfahren von der Antragstellerin kein Vorbringen erstattet worden, welches einen der in Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG angeführten Tatbestände hinweist. Hinsichtlich des im behördlichen Verfahren aufgetretenen Interessenten, der seine Interessentenerklärung im Laufe des Verfahrens, nämlich nach Erlassung des das behördliche Verfahren abschließenden Bescheides und vor Erörterung der Angelegenheit in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, zurückgezogen hat, ist anzumerken, dass mit der Zurücknahme bzw. Zurückziehung der Interessentenerklärung auch die (erlangte) Parteistellung des Interessenten weggefallen ist (vgl. dazu VwGH vom 25.11.1997, 96/04/0238 und vom 25.03.1999, 99/07/0015).Hinsichtlich des im behördlichen Verfahren aufgetretenen Interessenten, der seine Interessentenerklärung im Laufe des Verfahrens, nämlich nach Erlassung des das behördliche Verfahren abschließenden Bescheides und vor Erörterung der Angelegenheit in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, zurückgezogen hat, ist anzumerken, dass mit der Zurücknahme bzw. Zurückziehung der Interessentenerklärung auch die (erlangte) Parteistellung des Interessenten weggefallen ist vergleiche dazu VwGH vom 25.11.1997, 96/04/0238 und vom 25.03.1999, 99/07/0015). Eine Prüfung des Falles im Hinblick auf die Person des Interessenten bzw. auf seine Landwirteeigenschaft konnte daher entfallen. Damit ist auch der von der Behörde herangezogene Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG für die Beurteilung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht mehr relevant.Damit ist auch der von der Behörde herangezogene Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG für die Beurteilung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht mehr relevant. Mit Blick auf die im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 in seinem § 1 formulierten Zielsetzungen, die primär auf die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend dem natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich und sekundär auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes gerichtet sind, ist aufgrund der dazu korrelierenden Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG jedenfalls aber eine Prüfung dahingehend vorzunehmen, ob das konkrete Rechtsgeschäft diesen Zielsetzungen widerspricht. Mit Blick auf die im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 in seinem Paragraph eins, formulierten Zielsetzungen, die primär auf die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend dem natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich und sekundär auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes gerichtet sind, ist aufgrund der dazu korrelierenden Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG jedenfalls aber eine Prüfung dahingehend vorzunehmen, ob das konkrete Rechtsgeschäft diesen Zielsetzungen widerspricht. Wie aus dem Gutachten der Amtssachverständigen erhellt, befinden sich die gegenständlichen Grundstücke im Südraum ***, wo derartige Grundstücke relativ oft auch an Bauland oder verbautes Gebiet angrenzen. Aufgrund der mit *** noch nicht lange zurückliegenden letzten Änderung des Flächenwidmungsplanes der Gemeinde ***, wonach im gegenständlichen Bereich weiterhin die Widmung G/LF-Grünland-Land- und Forstwirtschaft besteht, ist offenbar eine Umwidmung in Bauland oder in andere werterhöhende Widmungen nicht geplant. Die beiden Grundstücke sind außerdem Teil einer weitläufigen Ackerflur und werden derzeit wie schon in der Vergangenheit ackerbaulich genutzt. Außerdem besitzen sie mittlere Bonität und sind gut erschlossen. Zudem ergibt sich aufgrund des Ortsentwicklungskonzeptes mit der Festlegung „Erhaltung des hochwertigen Ackerlandes als zusammenhängende ökonomisch bewirtschaftbare Struktur“ klar, dass die Gemeinde *** ein erhöhtes Interesse daran hat, dieses Gebiet als landwirtschaftliche Flächen zu erhalten, was aber geradezu im südlichen Umland von *** im Hinblick auf die dort verstärkt gegebene Verbauung die Erhaltung und Stärkung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft voraussetzt. Im vorliegenden Fall hat das Beweisverfahren keinen gesicherten Hinweis darauf erbracht, dass die in Rede stehenden Grundstücke künftighin in einer landwirtschaftlichen Nutzung belassen werden, sollen sie doch offenbar ausschließlich vorsorglich für nicht näher konkretisierte Rechtsgeschäfte bzw. Tauschgeschäfte erworben werden. Somit würde aber das vorliegende Rechtsgeschäft sowohl der primären grundverkehrsgesetzlichen Zielsetzung auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend dem natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich als auch der weiteren (sekundären) Zielsetzung auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widersprechen, sodass die Genehmigungstatbestände nach § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG nicht zum Tragen kommen.Somit würde aber das vorliegende Rechtsgeschäft sowohl der primären grundverkehrsgesetzlichen Zielsetzung auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend dem natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich als auch der weiteren (sekundären) Zielsetzung auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widersprechen, sodass die Genehmigungstatbestände nach Paragraph 6, Absatz 2, erster und zweiter Satz NÖ GVG nicht zum Tragen kommen. Unabhängig davon trifft im vorliegenden Fall aber auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG auf das vorliegende Rechtsgeschäft zu. Aufgrund des im Verfahren ermittelten ortsüblichen Verkehrswertes der in Rede stehenden Grundstücke, der im Bereich von € 5,-- bis € 6,-- pro m² gelegen ist, erweist sich der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis, der von einem Preis pro Quadratmeter in der Höhe von € 16,95 ausgeht, als weit überhöht, liegt er doch nahezu dreimal so hoch wie der im Verfahren ermittelte ortsübliche Verkehrswert.Unabhängig davon trifft im vorliegenden Fall aber auch der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG auf das vorliegende Rechtsgeschäft zu. Aufgrund des im Verfahren ermittelten ortsüblichen Verkehrswertes der in Rede stehenden Grundstücke, der im Bereich von € 5,-- bis € 6,-- pro m² gelegen ist, erweist sich der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis, der von einem Preis pro Quadratmeter in der Höhe von € 16,95 ausgeht, als weit überhöht, liegt er doch nahezu dreimal so hoch wie der im Verfahren ermittelte ortsübliche Verkehrswert. Vor dem Hintergrund des oben Gesagten, insbesondere im Hinblick darauf, dass das zu beurteilende Rechtsgeschäft den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (vgl. § 1 Z 1 und 2 i. V. m. § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG) widerspricht, war dem von der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag auf Einräumung einer Frist zur Vorlage einer Stellungnahme auf gleicher fachlicher Ebene zu dem in der Verhandlung erstatteten Gutachten nicht nachzukommen.Vor dem Hintergrund des oben Gesagten, insbesondere im Hinblick darauf, dass das zu beurteilende Rechtsgeschäft den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 vergleiche Paragraph eins, Ziffer eins und 2 i. römisch fünf. m. Paragraph 6, Absatz 2, erster und zweiter Satz NÖ GVG) widerspricht, war dem von der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag auf Einräumung einer Frist zur Vorlage einer Stellungnahme auf gleicher fachlicher Ebene zu dem in der Verhandlung erstatteten Gutachten nicht nachzukommen. Somit liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des angezeigten Rechtsgeschäftes nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht vor; es war daher der angefochtene Bescheid vollinhaltlich zu bestätigen und somit das eingebrachte Rechtsmittel abzuweisen.Somit liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des angezeigten Rechtsgeschäftes nach der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG nicht vor; es war daher der angefochtene Bescheid vollinhaltlich zu bestätigen und somit das eingebrachte Rechtsmittel abzuweisen. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor der Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandes-kommission im Land Niederösterreich nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2014:LVwG.AB.14.0714
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.