GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin *** (in weiterer Folge: ***) vom *** um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom ***, Beurkundungsregisterzahlen ***, ***, *** und ***, abgeschlossen zwischen der *** errichtet von ***, geb. *** unter Mitwirkung von *** (im Folgenden: ***) als Verkäuferin und der Antragstellerin als Käuferin, betreffend den Erwerb der LiegenschaftenMit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin *** (in weiterer Folge: ***) vom *** um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom ***, Beurkundungsregisterzahlen ***, ***, *** und ***, abgeschlossen zwischen der *** errichtet von ***, geb. *** unter Mitwirkung von *** (im Folgenden: ***) als Verkäuferin und der Antragstellerin als Käuferin, betreffend den Erwerb der Liegenschaften im Verwaltungsbezirk *** Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß lt. Grundbuchauszug *** *** 55004 m² *** *** 186632 m² (180478 m² lt.Kaufvertrag) *** *** 7696 m² *** *** 16516 m² *** *** 11696 m² *** *** 19510 m² (19166 m² lt. Kaufvertrag) *** *** 5150 m² *** *** 36966 m² *** *** 41372 m² (35918 m² lt. Kaufvertrag) *** *** 40647 m² und im Verwaltungsbezirk *** *** *** 13943 m² *** *** 73677 m² mit einem Gesamtflächenausmaß von 49,6857 ha zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 6,459.141,-- abgewiesen. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG). Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, Absatz 2, 7, Absatz eins und Paragraph 11, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht vorliegen, zumal die Käuferin nicht Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei und im Verfahren mit *** ein bäuerlicher Interessent aufgetreten sei, der auch erklärt habe, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, sodass der Versagungsgrund
2 Z 1 NÖ GVG gegeben sei. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG nicht vorliegen, zumal die Käuferin nicht Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei und im Verfahren mit *** ein bäuerlicher Interessent aufgetreten sei, der auch erklärt habe, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, sodass der Versagungsgrund
Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG gegeben sei. In dem bei der Bezirksbauernkammer *** durchgeführten Kundmachungs-verfahren betreffend die im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke habe diese wie folgt Stellung genommen: „Die beantragte Genehmigung widerspricht auf folgenden Gründen den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800:„Die beantragte Genehmigung widerspricht auf folgenden Gründen den Bestimmungen des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800: - Käufer kein Landwirt - landw. Interessent vorhanden, Interessentenerklärung vom *** von Herrn ***, ***, *** - Kaufpreis überhöht“ Der Interessent habe auch erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen und habe dazu eine Finanzierungsbestätigung vom *** und eine weitere vom *** übermittelt. In dem die im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke betreffenden Kundmachungsverfahren der Bezirksbauernkammer *** hat diese in ihrer bei der Behörde am *** eingelangten Stellungnahme mitgeteilt, dass gegen die Erteilung der beantragten Genehmigung kein Einwand erhoben werde. Im weiteren Verfahren vor der Behörde habe der *** mit Stellungnahme vom *** zum Argument, dass die Käuferin kein Landwirt sei, dargelegt, dass der *** ein 100%iger Fonds der Stadt *** sei. Weitere natürliche oder juristische Personen seien am *** nicht beteiligt und sei damit auch eine Einflussnahme Dritter auf die Geschäftstätigkeit des Fonds ausgeschlossen. Die Stadt *** unterhalte bundesweit landwirtschaftliche Betriebe und verfüge damit auch über die erforderlichen Kenntnisse, was die Führung solcher Betriebe anlange. Die Absicht der Käuferin bestehe darin, die kaufgegenständlichen Flächen weiterhin - wie bisher - im landwirtschaftlichen Sinne zu bewirtschaften bzw. von Dritten bewirtschaften zu lassen, diese jedoch als Tauschflächen für die Nutzung von im Gemeindegebiet der Stadt *** für den geförderten Wohnbau vorgesehene Flächen zur Verfügung zu haben. Was das Erbringen des Nachweises der erforderlichen Kenntnisse und Ausbildungen zum Führen einer Landwirtschaft betreffe, dürfe nicht außer Acht gelassen werden, dass der *** – jederzeit – und zwar problemlos, kurzfristig und insbesondere ohne großen Aufwand auf die einschlägigen Fachkenntnisse zahlreicher Experten diverser Fachabteilungen der Stadt *** zurückgreifen könne. Zudem komme es auch auf die Rechtsform des Erwerbers nicht an; auch derzeit würden die kaufgegenständlichen Flächen von einer Privatstiftung bewirtschaftet. Dass die Käuferin selbst nicht Landwirt sei, stehe einer Genehmigung nicht entgegen und wäre eine derartige Betrachtungsweise zu formal. Entscheidend sei vielmehr, dass die Käuferin inhaltlich über die notwendigen Kenntnisse und Befähigungen bzw. Ressourcen verfüge. Die Genehmigung alleine von der (fehlenden) Landwirteeigenschaft der Käuferin abhängig zu machen, wäre nicht sachgerecht und in Anbetracht der konkreten Sachlage im gegenständlichen Einzelfall wohl auch verfehlt. Das Argument, dass der Kaufpreis als überhöht anzusehen sei, werde ausdrücklich bestritten und auf die stiftungsbehördliche Genehmigung der *** zur Zl. *** vom *** verwiesen; im Zuge des stiftungsbehördlichen Genehmigungsverfahrens sei die Preisangemessenheit seitens der zuständigen Sachverständigen der *** (Liegenschaftsmanagement) festgestellt worden. Aufgrund dieser Stellungnahme von der Antragstellerin habe die Behörde ergänzende Ermittlungen hinsichtlich des „ortsüblichen Verkehrswertes“ angestellt. Nach den Ergebnissen dieser Ermittlungen liege der ortsübliche Verkehrswert in der gegenständlichen Gegend laut landwirtschaftlichen Sachverständigen der Bezirkshauptmannschaft X im Bereich von durchschnittlich € 5,-- bis € 6,-- pro m² für landwirtschaftlichen Grund. Seitens der Bezirksbauernkammer *** sei über Anfrage mitgeteilt worden, dass der ortsübliche Verkehrswert bei den gegenständlichen Grundstücken, die durchwegs eine gute Bonität aufweisen würden, zwischen € 3,5 und € 6,-- pro m² sich bewege. Nach Auskunft der Gemeinde *** würde der ortsübliche Verkehrswert für Ackergrundstücke in dieser Gemeinde durchschnittlich bei € 6,-- bis € 10,-- pro m² liegen. Von Seiten der Gemeinde *** sei schließlich ein ortsüblicher Verkehrswert der dort zum Verkauf stehenden Grundstücke zwischen € 5,-- und € 6,-- pro m² und laut Auskunft der Bezirksbauernkammer *** hinsichtlich der Grundstücke in *** ein ortsüblicher Verkehrswert dort gelegener Grundstücke in Höhe von € 3,-- bis € 6,-- pro m² anzunehmen. Aufgrund dieser Stellungnahme von der Antragstellerin habe die Behörde ergänzende Ermittlungen hinsichtlich des „ortsüblichen Verkehrswertes“ angestellt. Nach den Ergebnissen dieser Ermittlungen liege der ortsübliche Verkehrswert in der gegenständlichen Gegend laut landwirtschaftlichen Sachverständigen der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn im Bereich von durchschnittlich € 5,-- bis € 6,-- pro m² für landwirtschaftlichen Grund. Seitens der Bezirksbauernkammer *** sei über Anfrage mitgeteilt worden, dass der ortsübliche Verkehrswert bei den gegenständlichen Grundstücken, die durchwegs eine gute Bonität aufweisen würden, zwischen € 3,5 und € 6,-- pro m² sich bewege. Nach Auskunft der Gemeinde *** würde der ortsübliche Verkehrswert für Ackergrundstücke in dieser Gemeinde durchschnittlich bei € 6,-- bis € 10,-- pro m² liegen. Von Seiten der Gemeinde *** sei schließlich ein ortsüblicher Verkehrswert der dort zum Verkauf stehenden Grundstücke zwischen € 5,-- und € 6,-- pro m² und laut Auskunft der Bezirksbauernkammer *** hinsichtlich der Grundstücke in *** ein ortsüblicher Verkehrswert dort gelegener Grundstücke in Höhe von € 3,-- bis € 6,-- pro m² anzunehmen. Zur Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises habe in weiterer Folge die Käuferin auf die einsehbare Kaufpreissammlung für Landwirtschaft laut Kataster aus dem Grundbuch des Bezirksgerichtes *** und *** sowie *** verwiesen. Aus dieser ergebe sich eindeutig, dass der Preis pro m² laut Kaufvertrag den ortsüblichen Verkehrswert darstelle. Dies sei auch ausreichend durch das der Behörde vorgelegte Gutachten vom *** belegt. Des Weiteren habe die Antragstellerin gegenüber der Behörde erklärt, die kaufgegenständlichen Flächen nicht an Dritte zu veräußern. Da im Verfahren ein Landwirt als Interessent aufgetreten sei und seine Landwirteeigenschaft von niemandem in Zweifel gezogen worden sei, sowie die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der vertragsgegenständlichen Grundstücke und die Vorlage der Finanzierungsbestätigungen durch den Interessenten ergeben hätten, dass dieser nicht nur gewillt, sondern auch in der Lage sei, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen und gleichzeitig der Käufer *** nicht als Landwirt im Sinne des NÖ GVG zu qualifizieren sei, sei der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG vorgelegen und daher schon aus diesem Grunde der Antrag abzuweisen gewesen. Da im Verfahren ein Landwirt als Interessent aufgetreten sei und seine Landwirteeigenschaft von niemandem in Zweifel gezogen worden sei, sowie die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der vertragsgegenständlichen Grundstücke und die Vorlage der Finanzierungsbestätigungen durch den Interessenten ergeben hätten, dass dieser nicht nur gewillt, sondern auch in der Lage sei, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen und gleichzeitig der Käufer *** nicht als Landwirt im Sinne des NÖ GVG zu qualifizieren sei, sei der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG vorgelegen und daher schon aus diesem Grunde der Antrag abzuweisen gewesen. In der dagegen erhobenen Beschwerde vom *** wendet sich der ***, rechtsanwaltlich vertreten, gegen diese Entscheidung und wiederholt zunächst das Vorbringen der im Behördenverfahren erstatteten Stellungnahmen vom *** und ***. Demnach werde neuerlich darauf verwiesen, dass der *** ein 100%iger Fonds der Stadt *** sei, an dem keine weiteren Personen beteiligt seien. Die Stadt *** unterhalte bundesweit landwirtschaftliche Betriebe, weshalb die gegenständlichen Grundstücke auch nicht der Landwirtschaft entzogen würden; der Kauf diene vielmehr dem geförderten Wohnbau, weil die gegenständlichen Grundstücke als Tauschflächen für landwirtschaftliche Flächen in *** herangezogen werden sollen. Verwiesen werde auch auf den rechtskräftigen Bescheid des Landes ***, *** vom ***, mit dem die gegenständlichen Grundstückskäufe stiftungsbehördlich genehmigt worden seien. Die landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke würde künftig durch die *** der Stadt ***, Forstamt und Landwirtschaftsbetrieb der Stadt ***, mit deren Einverständnis erfolgen. Hinsichtlich der Angemessenheit des Kaufpreises berufe sich die Beschwerdeführerin auf das Gutachten vom ***, welches bereits im behördlichen Verfahren vorgelegt worden sei. Die Rechtsansicht der Behörde, wonach die Genehmigung nicht zu erteilen sei, wenn unter anderem
2 Z 1 NÖ GVG der Rechtserwerber kein Landwirt sei und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden sei, sei verfehlt, da der abweisende Bescheid damit ausschließlich auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestützt werde, nicht aber auf § 6 Abs. 1 NÖ GVG. Letztere Bestimmung normiere die besonderen Genehmigungsgründe und sei es bei Vorliegen solcher Gründe der Grundverkehrsbehörde verwehrt, zu beurteilen, ob der Sachverhalt dem Inhalt der Generalklausel (§ 6 Abs. 2 NÖ GVG) entspreche. Den Genehmigungs-gründen nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG komme vielmehr absolute Wirkung zu; dies bedeute, dass eine Prüfung, ob das Rechtsgeschäft gegen die zur Generalklausel spezielleren, absoluten Versagungsgründe verstoße, sich als überflüssig erweise. In diesem Zusammenhang habe die Beschwerdeführerin im Verfahren bereits ausführlich dargelegt, dass der Erwerb der gegenständlichen Grundstücke zu dem Zweck erfolge, dass diese gegen landwirtschaftliche Flächen in ***, die dem geförderten Wohnbau zugeführt werden sollen, getauscht würden. Diesbezüglich werde auf die mit der Beschwerde vorgelegte Satzung des *** verwiesen und die Geschäftsführerin des *** zur Parteienvernehmung namhaft gemacht. Die Rechtsansicht der Behörde, wonach die Genehmigung nicht zu erteilen sei, wenn unter anderem
Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG der Rechtserwerber kein Landwirt sei und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden sei, sei verfehlt, da der abweisende Bescheid damit ausschließlich auf die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG gestützt werde, nicht aber auf Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG. Letztere Bestimmung normiere die besonderen Genehmigungsgründe und sei es bei Vorliegen solcher Gründe der Grundverkehrsbehörde verwehrt, zu beurteilen, ob der Sachverhalt dem Inhalt der Generalklausel (Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG) entspreche. Den Genehmigungs-gründen nach Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG komme vielmehr absolute Wirkung zu; dies bedeute, dass eine Prüfung, ob das Rechtsgeschäft gegen die zur Generalklausel spezielleren, absoluten Versagungsgründe verstoße, sich als überflüssig erweise. In diesem Zusammenhang habe die Beschwerdeführerin im Verfahren bereits ausführlich dargelegt, dass der Erwerb der gegenständlichen Grundstücke zu dem Zweck erfolge, dass diese gegen landwirtschaftliche Flächen in ***, die dem geförderten Wohnbau zugeführt werden sollen, getauscht würden. Diesbezüglich werde auf die mit der Beschwerde vorgelegte Satzung des *** verwiesen und die Geschäftsführerin des *** zur Parteienvernehmung namhaft gemacht. Zusammenfassend könne daher gesagt werden, dass das Rechtsgeschäft im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG sowohl zum Zwecke des Wohnbaues als auch zur Erfüllung öffentlicher gemeinnütziger Aufgaben bestimmt sei, weshalb die Generalklausel des § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht anzuwenden sei.Zusammenfassend könne daher gesagt werden, dass das Rechtsgeschäft im Sinne des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG sowohl zum Zwecke des Wohnbaues als auch zur Erfüllung öffentlicher gemeinnütziger Aufgaben bestimmt sei, weshalb die Generalklausel des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG nicht anzuwenden sei. Aber auch wenn es darauf ankäme, ob die Beschwerdeführerin Landwirt sei, sei die Behörde zu einer falschen Rechtsansicht gelangt und habe im angefochtenen Bescheid rein formalistisch argumentiert, wenn sie darstelle, dass eine Gemeinde denkunmöglich das in der Begriffsbestimmung des § 3 Z 2 NÖ GVG enthaltene Merkmal der Lebensbestreitung erfüllen könne. Dabei übersehe die Behörde, dass sämtliche verfahrensgegenständliche Grundflächen weiterhin der Niederösterreichischen Land- und Forstwirtschaft zur Verfügung stehen würden und die Ziele des § 1 Z 1 NÖ GVG somit gefördert würden. Auch die Verkäuferin sei selbst keine Landwirtin, sondern verpachte die gegenständlichen Grundflächen. Die Behörde hätte vielmehr zum Ergebnis kommen müssen, dass durch das vorliegende Rechtsgeschäft die Grundflächen nicht der Land- und Forstwirtschaft entzogen würden, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen wäre. Auch aus der Entscheidung des EuGH in Sachen Ospelt (EuGH 23.9.2003 – Margarethe Ospelt und Schloessle Weissenberg Familienstiftung, C-452/01) gehe hervor, dass eine europarechtskonforme Auslegung verbiete, dass eine Genehmigung in jedem Fall versagt werde, wenn der Erwerber die betreffenden Grundstücke nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschafte. Aber auch wenn es darauf ankäme, ob die Beschwerdeführerin Landwirt sei, sei die Behörde zu einer falschen Rechtsansicht gelangt und habe im angefochtenen Bescheid rein formalistisch argumentiert, wenn sie darstelle, dass eine Gemeinde denkunmöglich das in der Begriffsbestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG enthaltene Merkmal der Lebensbestreitung erfüllen könne. Dabei übersehe die Behörde, dass sämtliche verfahrensgegenständliche Grundflächen weiterhin der Niederösterreichischen Land- und Forstwirtschaft zur Verfügung stehen würden und die Ziele des Paragraph eins, Ziffer eins, NÖ GVG somit gefördert würden. Auch die Verkäuferin sei selbst keine Landwirtin, sondern verpachte die gegenständlichen Grundflächen. Die Behörde hätte vielmehr zum Ergebnis kommen müssen, dass durch das vorliegende Rechtsgeschäft die Grundflächen nicht der Land- und Forstwirtschaft entzogen würden, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen wäre. Auch aus der Entscheidung des EuGH in Sachen Ospelt (EuGH 23.9.2003 – Margarethe Ospelt und Schloessle Weissenberg Familienstiftung, C-452/01) gehe hervor, dass eine europarechtskonforme Auslegung verbiete, dass eine Genehmigung in jedem Fall versagt werde, wenn der Erwerber die betreffenden Grundstücke nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschafte. Genau dies tue aber die Behörde, wenn sie ausschließlich auf die formale Eigenschaft der Beschwerdeführerin als Landwirt abstelle. Schließlich stelle die Begründung der Behörde insoweit auch einen Zirkelschluss dar, wenn sie argumentiere, dass der *** Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG sei, da sich dies nicht nur aus dessen Bezeichnung, sondern auch aus dessen Zweck, nämlich dem Wohnbau und der Stadterneuerung, ergebe. Schließlich hätte die Behörde, sofern sie die Befürchtung habe, die Beschwerdeführerin würde die verfahrensgegenständlichen Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft entziehen, die Genehmigung unter gleichzeitiger Erteilung von Auflagen nach § 36 NÖ GVG erteilen müssen. Damit hätte sie sichergestellt, dass die Grundstücke auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt würden. Die Abweisung des Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sei somit rechtswidrig und greife auch deshalb in die Rechte der Beschwerdeführerin ein, wenn die Erteilung der Genehmigung unter Auflagen geboten gewesen wäre. Die Behörde sei nämlich in ihrem Ermessen nicht frei; vielmehr liege ein Fall gebundenen Ermessens vor, sodass der Beschwerdeführerin unter Vorschreibung von Auflagen auferlegt werden hätte können, die gegenständlichen Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Wie die Rechtsmittelwerberin in diesem Zusammenhang ja vorgebracht habe, sei die *** der Stadt *** bereit und fähig, eine landwirtschaftliche Nutzung sicherzustellen. Schließlich hätte die Behörde, sofern sie die Befürchtung habe, die Beschwerdeführerin würde die verfahrensgegenständlichen Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft entziehen, die Genehmigung unter gleichzeitiger Erteilung von Auflagen nach Paragraph 36, NÖ GVG erteilen müssen. Damit hätte sie sichergestellt, dass die Grundstücke auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt würden. Die Abweisung des Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sei somit rechtswidrig und greife auch deshalb in die Rechte der Beschwerdeführerin ein, wenn die Erteilung der Genehmigung unter Auflagen geboten gewesen wäre. Die Behörde sei nämlich in ihrem Ermessen nicht frei; vielmehr liege ein Fall gebundenen Ermessens vor, sodass der Beschwerdeführerin unter Vorschreibung von Auflagen auferlegt werden hätte können, die gegenständlichen Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Wie die Rechtsmittelwerberin in diesem Zusammenhang ja vorgebracht habe, sei die *** der Stadt *** bereit und fähig, eine landwirtschaftliche Nutzung sicherzustellen. Soweit im angefochtenen Bescheid zur Ortsüblichkeit des Kaufpreises ausgeführt werde, dass der Interessent nicht nur gewillt, sondern auch in der Lage sei, den ortsüblichen Verkehrswert zu entrichten, werde bemängelt, dass die Behörde selbst nicht anführe, welchen konkreten Verkehrswert sie als ortsüblich angenommen habe; auch sei unklar, welchen Verkehrswert der Interessent zu zahlen bereit sei. Auch wenn im angefochtenen Bescheid allgemeine Ausführungen zum ortsüblichen Verkehrswert getroffen würden und Angaben betroffener Gemeinden und Bezirksbauernkammern wiedergegeben würden, sei eine konkrete Feststellung zum Wert der gegenständlichen Grundstücke nicht vorgenommen worden. Schließlich habe die Behörde offenbar eine Prüfung, ob der Kaufpreis überhöht sei, für nicht (mehr) erforderlich gehalten und ausgeführt, dass die Ermittlung des Verkehrswertes in erster Linie der Prüfung der Interessenteneigenschaft diene. Dies stelle einen Begründungsmangel dar, weil es der Beschwerdeführerin unmöglich sei, entscheidungswesentliche Fakten zu überprüfen. Das Unterlassen notwendiger Feststellungen bilde außerdem einen Verfahrensmangel. Die Behörde habe überdies auch wesentliches Vorbringen der Beschwerdeführerin übergangen und sei daher der angefochtene Bescheid auch aus diesem Grunde rechtswidrig. Abschließend werden in diesem Rechtsmittel an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Anträge gestellt, 1.
GVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und1.
Paragraph 24, VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und 2a.
GVG in der Sache selbst zu entscheiden und die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen, 2a.
GVG in der Sache selbst zu entscheiden und die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen, in eventu 2b. den angefochtenen Bescheid
GVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen.2b. den angefochtenen Bescheid
Paragraph 28, Absatz 3, VwGVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes, durch Einvernahme des Vertreters des ***, Geschäftsführer-Stellvertreter ***, sowie durch Befragen der Rechtsvertreter des ***, weiters des Rechtsvertreters der ***, errichtet von ***, geb. ***, unter Mitwirkung von ***. Zudem wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Interessenten *** und durch Einholung von Befund und Gutachten durch die beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücke. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungs-relevante Sachverhalt fest: Von den im Verwaltungsbezirk *** gelegenen kaufgegenständlichen Grundstücken sind jene mit den Grundstücksnummern ***, ***, ***, ***, *** und *** in der KG *** gelegen; die Grundstücke mit den Grundstücksnummern ***, *** sowie *** sind in der KG *** situiert. Weiters ist noch das Grundstück Nr. *** in der KG *** Gegenstand des Kaufvertrages und im Verwaltungsbezirk *** gelegen. Die Grundstücke Nr. ***, KG ***, und Nr. ***, KG ***, sind im Verwaltungsbezirk *** gelegen und weisen zusammen eine Fläche von 8,7620 ha auf, während die Gesamtfläche der im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke 40,9237 ha ausmacht. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist aktuell die Widmung Grünland/Grüngürtel nach dem geltenden Flächenwidmungsplan auf; alle übrigen Grundstücke sind nach den derzeit gültigen Flächenwidmungsplänen der betroffenen Gemeinden als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmet. Nach dem regionalen Raumordnungsprogramm Südliches Wiener Umland, LGBl. Nr. 8000/85-2, 2. Novelle vom 31.05.2005, liegen sämtliche Grundstücke außerhalb der Siedlungsgrenzen. Eine Änderung der Flächenwidmung ist hinsichtlich aller betroffenen Grundstücke in absehbarer Zeit nicht vorgesehen bzw. geplant. Die in der KG *** gelegenen Grundstücke mit den Nummern ***, ***, ***, ***, *** und *** befinden sich östlich von ***, südlich der ***. Die Grundstücke sind eben, rechteckig geformt, durch Wirtschaftswege gut erschlossen, besitzen gute Bonität und werden ackerbaulich genutzt. Die gleichen Eigenschaften weisen auch die im Osten an die genannten Grundstücke in der KG *** angrenzenden Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, auf. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, liegt westlich von *** im Süden der ***. Es ist eben, rechteckig geformt, durch Wirtschaftswege gut erschlossen, besitzt gute Bonität und wird ackerbaulich genutzt. Der westliche Randbereich stellt einen Windschutzgürtel dar. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, liegt westlich von ***, ist langgestreckt, rechteckig geformt, eben, gut erschlossen und wird ackerbaulich genutzt. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, befindet sich nördlich des *** in einer weitläufigen Ackerflur, es ist rechteckig geformt, eben, gut erschlossen und wird ebenfalls landwirtschaftlich genutzt, wobei es am *** ebenso wie die angrenzenden Flächen großflächige Vernässungen sowie nur mittlere Bonität aufgewiesen hat. Nach dem Kaufvertrag vom *** soll der Verkäuferin, der ***, von der Käuferin, dem ***, ein Kaufpreis in der Höhe von € 6,459.141,-- bezahlt werden. Die Bewirtschaftung sämtlicher Flächen erfolgte bei Kaufvertragsabschluss noch durch die ***, mit der von der Eigentümerin vor dem Bezirksgericht *** zur Zahl *** am *** ein prätorischer Vergleich hinsichtlich der Räumung abgeschlossen worden ist. Zwischenzeitig sind die kaufgegenständlichen Grundstücke seit *** von *** gepachtet, die einen Pachtzins in Höhe von € 18.000,-- pro Jahr entrichtet, der auch für das Jahr *** bereits zur Zahlung gelangt ist. *** ist die Tochter des im Verfahren aufgetretenen Interessenten ***. Im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren erfolgte seitens des *** bei der Grundverkehrsbehörde der Bezirkshauptmannschaft X lediglich eine Antragstellung hinsichtlich der in diesem Verwaltungsbezirk gelegenen Grundstücke Nr. ***, KG ***, und Nr. ***, KG ***. In dem daraufhin von der Bezirkshauptmannschaft X durchgeführten Kundmachungsverfahren
2 NÖ GVG ist in der der Bezirksbauernkammer *** übermittelten Kundmachung
2 NÖ GVG eine Anführung der Grundstücke nach Grundstücksnummern nur hinsichtlich der im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke erfolgt, gleichzeitig wurde aber in dieser Kundmachung darauf hingewiesen, dass „Gegenstand des Rechtsgeschäftes auch Grundstücke im Verwaltungsbezirk *** in der KG ***, *** und *** sind“.Im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren erfolgte seitens des *** bei der Grundverkehrsbehörde der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn lediglich eine Antragstellung hinsichtlich der in diesem Verwaltungsbezirk gelegenen Grundstücke Nr. ***, KG ***, und Nr. ***, KG ***. In dem daraufhin von der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn durchgeführten Kundmachungsverfahren
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG ist in der der Bezirksbauernkammer *** übermittelten Kundmachung
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG eine Anführung der Grundstücke nach Grundstücksnummern nur hinsichtlich der im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke erfolgt, gleichzeitig wurde aber in dieser Kundmachung darauf hingewiesen, dass „Gegenstand des Rechtsgeschäftes auch Grundstücke im Verwaltungsbezirk *** in der KG ***, *** und *** sind“. Der im Kundmachungsverfahren fristgerecht aufgetretene Interessent *** hat in seiner Interessentenerklärung vom *** ausgeführt, er „erkläre verbindlich die Liegenschaft Grundstück Nr. ***, KG ***, und Grundstück Nr. ***, KG ***, um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“. Als ortsüblich hat er in seiner Erklärung einen Preis in Höhe von maximal € 525.720,-- bezeichnet. Seitens der Bezirksbauernkammer *** wurde in der am *** bei der Bezirkshauptmannschaft X eingelangten Stellungnahme darauf verwiesen, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG widerspreche, da der Käufer kein Landwirt sei und ein landwirtschaftlicher Interessent vorhanden sei; außerdem sei der Kaufpreis überhöht. Seitens der Bezirksbauernkammer *** wurde in der am *** bei der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn eingelangten Stellungnahme darauf verwiesen, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG widerspreche, da der Käufer kein Landwirt sei und ein landwirtschaftlicher Interessent vorhanden sei; außerdem sei der Kaufpreis überhöht. In dem von der Bezirkshauptmannschaft *** bei der Bezirksbauernkammer *** durchgeführten Kundmachungsverfahren hinsichtlich der im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke ist seitens der Bezirksbauernkammer kein Einwand gegen die Erteilung der beantragten Genehmigung erhoben worden und ist im Verfahren auch kein weiterer Interessent aufgetreten. Mit Schreiben vom *** hat der Interessent *** der Bezirkshauptmannschaft X mitgeteilt, dass er unter Hinweis auf die zwischenzeitlich geführten Telefonate und erhaltenen Rechtsauskünfte klarstellen dürfe, dass sein Interesse am Erwerb der vertragsgegenständlichen Liegenschaften natürlich stets für das gesamte Rechtsgeschäft gegolten habe, also auch für die im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke. Er habe diese bei seiner Interessentenanmeldung nicht ausdrücklich zitiert, weil sie ihm zum damaligen Zeitpunkt aufgrund der gesplitteten Kundmachung noch nicht genau bekannt gewesen seien. Selbstverständlich sei er auch in der Lage den ortsüblichen Verkehrswert für alle Liegenschaften des gegenständlichen Rechtsgeschäftes zu bezahlen und werde er den Nachweis hierüber direkt der Grundverkehrsbehörde übermitteln, wobei er aber festhalte, dass er den ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € 6,-- pro m² einschätze. Mit Schreiben vom *** hat der Interessent *** der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn mitgeteilt, dass er unter Hinweis auf die zwischenzeitlich geführten Telefonate und erhaltenen Rechtsauskünfte klarstellen dürfe, dass sein Interesse am Erwerb der vertragsgegenständlichen Liegenschaften natürlich stets für das gesamte Rechtsgeschäft gegolten habe, also auch für die im Verwaltungsbezirk *** gelegenen Grundstücke. Er habe diese bei seiner Interessentenanmeldung nicht ausdrücklich zitiert, weil sie ihm zum damaligen Zeitpunkt aufgrund der gesplitteten Kundmachung noch nicht genau bekannt gewesen seien. Selbstverständlich sei er auch in der Lage den ortsüblichen Verkehrswert für alle Liegenschaften des gegenständlichen Rechtsgeschäftes zu bezahlen und werde er den Nachweis hierüber direkt der Grundverkehrsbehörde übermitteln, wobei er aber festhalte, dass er den ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € 6,-- pro m² einschätze. In der Folge hat der Interessent eine Finanzierungsbestätigung der *** vom *** vorgelegt, die folgenden Inhalt hat: „Sehr geehrter Herr ***! Unter Bezugnahme auf das zwischen Ihnen und unserem Institut geführte Gespräch bestätigt die ***, ***, ***, Ihnen aufgrund Ihrer erstklassigen Bonität eine Finanzierung bis zu einem Betrag von € 3,000.000,00 (i.W.: EURO dreimillionen) zu banküblichen Sicherheiten zu gewähren. Diese Finanzierungsbestätigung gilt bis längstens *** und kann bei Bedarf verlängert werden.“ Zur Person des Interessenten *** ist festzustellen, dass er unter der Betriebsanschrift ***, ***, einen landwirtschaftlichen Betrieb, bestehend aus 33 ha Eigengrund und 64 ha Pachtgrund, führt, wobei die Entfernung zu den gegenständlichen Grundstücken von seiner Hofstelle aus ca. 1,3 km beträgt. Außerlandwirtschaftliche Einkünfte hat der Interessent nicht. Die Käuferin, der *** hat seinen Sitz in ***, ist gemeinnützig, hat Rechtspersönlichkeit und geht nach seinen Zwecken über den Wirkungsbereich des Bundeslandes *** nicht hinaus. Die Zwecke und Aufgaben des Fonds umfassen nach seiner Satzung
Die Zwecke und Aufgaben des Fonds umfassen nach seiner Satzung ,
Paragraph 5, Ziffer eins, lit.
der derzeitig gültigen Flächenwidmungspläne der betroffenen Gemeinden als Grünland/Land- und Forstwirtschaft, ausgewiesen sind. Lediglich das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist die Widmung Grünland/Grüngürtel auf.
regionalem Raumordnungsprogramm, Südliches Wiener Umland, LGBl. Nr. 8000/85-2,
Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes 1.Ziffer eins primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; 2.Ziffer 2 sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes; 3.Ziffer 3 die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.
Gemäß Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Grundstücke, die a)Litera a im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder b)Litera b im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.
Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb): a)Litera a wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder b)Litera b wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und -Strichaufzählung diese Absicht durch ausreichende Gründe und -Strichaufzählung aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.
a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.
Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück 1.Ziffer eins zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird; 2.Ziffer 2 zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder 3.Ziffer 3 nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
AVG.
Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
Paragraph 8, AVG.
7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.
8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Vorweg ist festzuhalten, dass die Bezirkshauptmannschaft X als Grundverkehrsbehörde im gegenständlichen Fall örtlich zuständig gewesen ist, weil der Großteil der vertragsgegenständlichen Grundstücke in ihrem Verwaltungsbezirk gelegen ist und lediglich ein kleiner Teil im Verwaltungsbezirk *** (§ 7 Abs. 1 NÖ GVG in der zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Fassung).Vorweg ist festzuhalten, dass die Bezirkshauptmannschaft römisch zehn als Grundverkehrsbehörde im gegenständlichen Fall örtlich zuständig gewesen ist, weil der Großteil der vertragsgegenständlichen Grundstücke in ihrem Verwaltungsbezirk gelegen ist und lediglich ein kleiner Teil im Verwaltungsbezirk *** (Paragraph 7, Absatz eins, NÖ GVG in der zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Fassung). Im vorliegenden Fall ist zunächst zu untersuchen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auf der Rechtsgrundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG, wie dies in der Beschwerde und auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht thematisiert worden ist, gegeben sind, bzw. ob unabhängig davon die Voraussetzungen nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen und nach dieser Bestimmung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden kann.Im vorliegenden Fall ist zunächst zu untersuchen, ob die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auf der Rechtsgrundlage des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG, wie dies in der Beschwerde und auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht thematisiert worden ist, gegeben sind, bzw. ob unabhängig davon die Voraussetzungen nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG vorliegen und nach dieser Bestimmung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden kann. Nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG liegt der Genehmigungstatbestand nach dieser Gesetzesstelle nur dann vor, wenn die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt sind.Nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG liegt der Genehmigungstatbestand nach dieser Gesetzesstelle nur dann vor, wenn die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt sind. Aufgrund der erzielten Verfahrensergebnisse ist aber im vorliegenden Fall keines der vertragsgegenständlichen Grundstücke für Zwecke des Wohnbaues vorgesehen; im gesamten Verfahren wurden auch keine öffentlichen, gemeinnützigen oder kulturellen Aufgaben, die mit den vertragsgegenständlichen Liegenschaften in Verbindung stünden, genannt. Dass die Grundstücke als Tauschobjekte für im Bundesland *** zu erwerbende, für den gemeinnützigen Wohnbau vorgesehene Grundstücke herangezogen werden sollen, stellt allerdings keine Erfüllung der in § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG genannten Aufgaben dar. Schon aus diesem Grund entfällt auch eine Prüfung dahingehend, ob das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung der Grundstücke oder des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, ob mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen würden oder ob die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundflächen erheblich erschwert oder unmöglich gemacht würde. Aufgrund der erzielten Verfahrensergebnisse ist aber im vorliegenden Fall keines der vertragsgegenständlichen Grundstücke für Zwecke des Wohnbaues vorgesehen; im gesamten Verfahren wurden auch keine öffentlichen, gemeinnützigen oder kulturellen Aufgaben, die mit den vertragsgegenständlichen Liegenschaften in Verbindung stünden, genannt. Dass die Grundstücke als Tauschobjekte für im Bundesland *** zu erwerbende, für den gemeinnützigen Wohnbau vorgesehene Grundstücke herangezogen werden sollen, stellt allerdings keine Erfüllung der in Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG genannten Aufgaben dar. Schon aus diesem Grund entfällt auch eine Prüfung dahingehend, ob das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung der Grundstücke oder des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, ob mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen würden oder ob die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundflächen erheblich erschwert oder unmöglich gemacht würde. Abgesehen davon, ist seitens der Antragstellerin und Beschwerdeführerin im behördlichen Verfahren kein Vorbringen erstattet worden, geschweige denn die Vorlage konkreter Wohnbauprojekte oder die Vorlage von Projekten zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben erfolgt, wonach mit den oder einzelnen vertragsgegenständlichen Liegenschaften ein derartiger Verwendungszweck in Verbindung zu bringen gewesen wäre. Der Behörde kann daher nicht entgegengetreten werden, dass sie das vorliegende Ansuchen um grundverkehrsbehördliche Genehmigung
2 NÖ GVG verstanden hat, hat es doch an jeglichen Anhaltspunkten für eine Wertung des Ansuchens im Sinne der Bestimmung des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG nicht nur im Verfahren vor der Behörde, sondern auch im Verfahren vor dem erkennenden Gericht gefehlt.Abgesehen davon, ist seitens der Antragstellerin und Beschwerdeführerin im behördlichen Verfahren kein Vorbringen erstattet worden, geschweige denn die Vorlage konkreter Wohnbauprojekte oder die Vorlage von Projekten zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben erfolgt, wonach mit den oder einzelnen vertragsgegenständlichen Liegenschaften ein derartiger Verwendungszweck in Verbindung zu bringen gewesen wäre. Der Behörde kann daher nicht entgegengetreten werden, dass sie das vorliegende Ansuchen um grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Paragraph 6, NÖ GVG als einen Antrag im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG verstanden hat, hat es doch an jeglichen Anhaltspunkten für eine Wertung des Ansuchens im Sinne der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG nicht nur im Verfahren vor der Behörde, sondern auch im Verfahren vor dem erkennenden Gericht gefehlt. Dem entsprechend ist auch das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 1 NÖ GVG durchgeführt worden und nicht nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG. Eine nachträgliche Wertung des Antrages im Sinne eines Ansuchens nach § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG ohne Durchführung des dafür vorgesehenen Kundmachungsverfahrens nach § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG ist jedenfalls nicht zulässig. Dem entsprechend ist auch das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des Paragraph 11, Absatz 7, Ziffer eins, NÖ GVG durchgeführt worden und nicht nach der Bestimmung des Paragraph 11, Absatz 7, Ziffer 2, NÖ GVG. Eine nachträgliche Wertung des Antrages im Sinne eines Ansuchens nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG ohne Durchführung des dafür vorgesehenen Kundmachungsverfahrens nach Paragraph 11, Absatz 7, Ziffer 2, NÖ GVG ist jedenfalls nicht zulässig. In Prüfung der Frage, inwieweit die Genehmigungsvoraussetzungen für das Rechtsgeschäft nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen, ist zunächst von den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in Verbindung mit den damit korrelierenden Genehmigungstatbeständen nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG auszugehen.In Prüfung der Frage, inwieweit die Genehmigungsvoraussetzungen für das Rechtsgeschäft nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG vorliegen, ist zunächst von den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in Verbindung mit den damit korrelierenden Genehmigungstatbeständen nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG auszugehen. Jedoch selbst unter der Annahme, dass das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht, bzw. unter der Annahme, dass ein solches Interesse im vorliegenden Fall nicht besteht und das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht, ist die Genehmigung im vorliegenden Fall auf Grundlage des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG zu versagen. Jedoch selbst unter der Annahme, dass das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht, bzw. unter der Annahme, dass ein solches Interesse im vorliegenden Fall nicht besteht und das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht, ist die Genehmigung im vorliegenden Fall auf Grundlage des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG zu versagen. Das durchgeführte Beweisverfahren hat nämlich ergeben, dass der ortsübliche Verkehrswert sämtlicher vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücke im Bereich von € 5,-- bis € 6,-- pro m² gelegen ist. Der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis geht allerdings von einem Preis von € 13,-- pro m² aus und übersteigt somit den ortsüblichen Verkehrswert um mehr als das Doppelte. Da eine Begründung für diesen den ortsüblichen Verkehrswert deutlich übersteigenden Kaufpreis im gesamten Verfahren nicht geliefert wurde bzw. werden konnte, ist der Versagungsgrund nach der genannten Bestimmung gegeben. Sinn der diesbezüglichen Regelung ist, dass Landwirte in die Lage gesetzt werden sollen, landwirtschaftliche Grundstücke zu leistbaren Preisen erwerben zu können, um so den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu entsprechen. Durch den mehr als das Doppelte über den ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis ist der Versagungsgrund des Rechtsgeschäftes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG mit großer Deutlichkeit gegeben, sodass die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach der im Verfahren aufgetretene Interessent mit der vorgelegten Finanzierungsbestätigung der gesetzlichen Vorgabe nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG nicht Genüge tue, nicht weiter untersucht werden muss und somit nicht mehr von Relevanz ist. Sinn der diesbezüglichen Regelung ist, dass Landwirte in die Lage gesetzt werden sollen, landwirtschaftliche Grundstücke zu leistbaren Preisen erwerben zu können, um so den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu entsprechen. Durch den mehr als das Doppelte über den ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis ist der Versagungsgrund des Rechtsgeschäftes nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG mit großer Deutlichkeit gegeben, sodass die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach der im Verfahren aufgetretene Interessent mit der vorgelegten Finanzierungsbestätigung der gesetzlichen Vorgabe nach Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG nicht Genüge tue, nicht weiter untersucht werden muss und somit nicht mehr von Relevanz ist. Es entfällt somit auch die Prüfung der Landwirteeigenschaft auf Käuferseite, für die allerdings nach den erzielten Verfahrensergebnissen keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen. Jedenfalls war der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG trotz der unbestritten gebliebenen Landwirteeigenschaft des aufgetretenen Interessenten im Hinblick auf den Umstand, dass ein Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG vorliegt, nicht weiter zu untersuchen. Es entfällt somit auch die Prüfung der Landwirteeigenschaft auf Käuferseite, für die allerdings nach den erzielten Verfahrensergebnissen keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen. Jedenfalls war der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG trotz der unbestritten gebliebenen Landwirteeigenschaft des aufgetretenen Interessenten im Hinblick auf den Umstand, dass ein Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG vorliegt, nicht weiter zu untersuchen. Somit war insgesamt festzustellen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes nicht gegeben sind und war demnach die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid, mit dem die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung versagt worden ist, zu bestätigen. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandes-kommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und im Besonderen zur Frage der Beurteilung des ortsüblichen Verkehrswertes durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AB.14.0647
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.