Obsah (9)

Art. 151§ 28§ 25a§ 276§ 11§ 1§ 3§ 6§ 8

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum30.09.2015 GeschäftszahlLVwG-AV-242/001-2014 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

Art. 151Abs.

51 Z 8 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) als Beschwerde zu behandelnde Berufung vom *** des ***, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die ***, ***, ***, der ***, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch Sachwalter ***, ***, ***, des ***, geb. ***, ***, ***, und des ***, geb. ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. ***, mit welchem dem beabsichtigten Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen ***, *** und *** als Verkäufer und *** als Käufer, betreffend die GrundstückeDas Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz von Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Beisitzerin und der fachkundigen Laienrichter, Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann Hofer über die

Artikel 151

, Absatz 51, Ziffer 8, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) als Beschwerde zu behandelnde Berufung vom *** des ***, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die ***, ***, ***, der ***, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch Sachwalter ***, ***, ***, des ***, geb. ***, ***, ***, und des ***, geb. ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn vom ***, Zl. ***, mit welchem dem beabsichtigten Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen ***, *** und *** als Verkäufer und *** als Käufer, betreffend die Grundstücke Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß: *** *** 2694m² *** *** 1836 m² *** *** 24328 m² *** *** 20963 m² *** *** 35907 m² *** *** 26489 m² *** *** 4053 m² *** *** 20216 m² *** *** 2858 m² *** *** 48663 m² *** *** 27709 m² *** *** 20818 m² *** *** 113552 m² *** *** 17903 m² *** *** 21997 m² *** *** 2444 m² *** *** 27177 m² *** *** 85517 m² *** *** 43508 m² *** *** 18996 m² Gesamtfläche 56,7628 ha die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt worden ist, nach der am ***, *** und am *** durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt: I.römisch eins. Die gemeinsam von ***, ***, *** und *** erhobene Beschwerde wird

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die gemeinsam von ***, ***, *** und *** erhobene Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführer ***, ***, *** und *** vom *** auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag (undatiert), eingebracht am *** und abgeschlossen zwischen ***, *** und *** als Verkäufer einerseits und *** als Käufer andererseits, betreffend die GrundstückeMit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn vom ***, ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführer ***, ***, *** und *** vom *** auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag (undatiert), eingebracht am *** und abgeschlossen zwischen ***, *** und *** als Verkäufer einerseits und *** als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß: *** *** 2694m² *** *** 1836 m² *** *** 24328 m² *** *** 20963 m² *** *** 35907 m² *** *** 26489 m² *** *** 4053 m² *** *** 20216 m² *** *** 2858 m² *** *** 48663 m² *** *** 27709 m² *** *** 20818 m² *** *** 113552 m² *** *** 17903 m² *** *** 21997 m² *** *** 2444 m² *** *** 27177 m² *** *** 85517 m² *** *** 43508 m² *** *** 18996 m² Gesamtfläche 56,7628 ha zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 2,190.000,-- abgewiesen bzw. die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung versagt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 i.V.m. § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG). Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, Absatz 2, Ziffer eins, in Verbindung mit Paragraph eins, Ziffer eins und 2, , Paragraph 7, Absatz eins und Paragraph 11, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800, (NÖ GVG). Begründet ist dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass der Käufer *** in Würdigung aller Umstände nicht dem nach dem grundverkehrsrechtlichen Landwirtsbegriff primär bevorzugten Personenkreis angehört. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ GVG vorliegt, komme es auf das Gesamtbild an, in dem das Merkmal „Selbstbewirtschaftung einer Land- und Forstwirtschaft auf Betriebsbasis“, d.h. eine (beabsichtigte) berufliche Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft sowie das Vorhandensein eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wesentlich sei. Schon wegen der oft zitierten Vielfalt der bäuerlichen Erscheinungsformen müsse es auf das wirtschaftliche Gesamtbild ankommen und liege eine Landwirteeigenschaft auch dann vor, wenn das eine oder andere relevante Merkmal nur geringfügig ausgeprägt sei, während andere wieder in besonders prägnanter Weise zum Ausdruck kommen. In diesem Sinne sei auch die in § 3 Z 2 lit. a und b NÖ GVG enthaltene Lebenserhaltungskomponente zu verstehen. Der grundverkehrsrechtliche Begriff „Selbstbewirtschaftung auf Betriebsbasis“ sei auch durch den Verfassungs-gerichtshof geprägt worden (so in VfGH

1. Juni 1991, B 825/90 = VfSlg. 12.702; VfGH
2. Februar 2009, B 1884/06).Begründet ist dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass der Käufer *** in Würdigung aller Umstände nicht dem nach dem grundverkehrsrechtlichen Landwirtsbegriff primär bevorzugten Personenkreis angehört. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ GVG vorliegt, komme es auf das Gesamtbild an, in dem das Merkmal „Selbstbewirtschaftung einer Land- und Forstwirtschaft auf Betriebsbasis“, d.h. eine (beabsichtigte) berufliche Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft sowie das Vorhandensein eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wesentlich sei. Schon wegen der oft zitierten Vielfalt der bäuerlichen Erscheinungsformen müsse es auf das wirtschaftliche Gesamtbild ankommen und liege eine Landwirteeigenschaft auch dann vor, wenn das eine oder andere relevante Merkmal nur geringfügig ausgeprägt sei, während andere wieder in besonders prägnanter Weise zum Ausdruck kommen. In diesem Sinne sei auch die in Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a und b NÖ GVG enthaltene Lebenserhaltungskomponente zu verstehen. Der grundverkehrsrechtliche Begriff „Selbstbewirtschaftung auf Betriebsbasis“ sei auch durch den Verfassungs-gerichtshof geprägt worden (so in VfGH
3. Juni 1991, B 825/90 = VfSlg. 12.702; VfGH
4. Februar 2009, B 1884/06). Ob der verfahrensgegenständliche Erwerb im allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes liege, habe im vorliegenden Fall deswegen dahingestellt bleiben können, weil die Ziele nach § 1 Z 1 NÖ GVG jenen nach § 1 Z 2 NÖ GVG vorgehen würden und die Interessentenerklärung des *** beachtlich sei. Ob der verfahrensgegenständliche Erwerb im allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes liege, habe im vorliegenden Fall deswegen dahingestellt bleiben können, weil die Ziele nach Paragraph eins, Ziffer eins, NÖ GVG jenen nach Paragraph eins, Ziffer 2, NÖ GVG vorgehen würden und die Interessentenerklärung des *** beachtlich sei. Zudem trage das erzielte Ermittlungsergebnis nicht den rechtlichen Schluss, zu sagen, dass *** aufgrund seiner Ausbildung und beruflichen Erfahrung in der Lage sei, einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Rahmen einer beruflichen Tätigkeit zu bewirtschaften, zumal seine bisherige Tätigkeit in der Landwirtschaft nicht in der Züchtung von Pferden gelegen gewesen sei und somit auf diesem Gebiet keine nennenswerten Erträge erzielt worden seien. Schließlich habe der Käufer – ungeachtet der gesetzlich vorgesehenen Interessentenregelung und dem Vorhandensein von Interessenten - keine „Garantien hinsichtlich der Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung“ abgegeben. Es habe gegenüber der Grundverkehrsbehörde nicht effektiv (s. d. dem im Urteil des EUGH vom
5. Februar 1961, RS 30/59 „De Geamenlijke Steenkolenmijnen“ Slg. 1961, 3,50, geprägten Begriff „effet utile“) sichergestellt werden können, dass die verfahrensgegenständliche Liegenschaft langfristig ordnungsgemäß bewirtschaftet wird, um zu verhindern, dass sie ihrer landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. In der dagegen erhobenen Beschwerde der Verkäufer und des Käufers wird wie folgt ausgeführt: „Der Bescheid wird seinem gesamten Inhalt nach angefochten. Als Rechtsmittelgründe werden materielle Rechtswidrigkeit sowie gravierende Mangelhaftigkeit des Verfahrens, in Folge gehäufter Aktenwidrigkeit auch Nichtigkeit geltend gemacht. Im Detail wird dazu ausgeführt wie folgt: Die Behörde
6. Instanz stellte im Kern folgenden Sachverhalt fest: „Kommerzialrat *** wird nach dem Erwerb des den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Grundstückes seinen Grundbesitz nicht selbstbewirtschaften und diesen personenbezogen selbst bewirtschaften. Er ist Pensionist und handelsrechtlicher Geschäftsführer des Unternehmens „***“, Grundbesitzer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und hält Pferde aus Liebhaberei. Diese Feststellung gilt auch in Kenntnis der Tatsache, dass er in einschlägigen Kreisen einen nicht „unbekannten Namen“ besitzt. Die Haltung von Pferden sowie die von ihm beabsichtigte Pferdezucht ist aber keine berufliche Tätigkeit. Es fehlt ihm die notwendige Kenntnis und Erfahrung, eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft so zu führen, dass er daraus seinen Lebensunterhalt erheblich bestreiten kann. Ein gegenteiliger Beweis konnte von *** nicht erbracht werden. Es liegt nahe, dass ein handelsrechtlicher Geschäftsführer eines großen Unternehmens wie jenes von „***“ einerseits ein Einkommen bezieht, um seinen Lebensunterhalt zur Gänze bestreiten zu können, andererseits in dieser Funktion beruflich derartig ausgelastet ist, dass er nicht in der Lage ist, eine Land- und Forstwirtschaft personenbezogen, leistungsfähig und bäuerlich selbst zu bewirtschaften.“ (vgl S 22 des angefochtenen Bescheides)„Kommerzialrat *** wird nach dem Erwerb des den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Grundstückes seinen Grundbesitz nicht selbstbewirtschaften und diesen personenbezogen selbst bewirtschaften. Er ist Pensionist und handelsrechtlicher Geschäftsführer des Unternehmens „***“, Grundbesitzer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und hält Pferde aus Liebhaberei. Diese Feststellung gilt auch in Kenntnis der Tatsache, dass er in einschlägigen Kreisen einen nicht „unbekannten Namen“ besitzt. Die Haltung von Pferden sowie die von ihm beabsichtigte Pferdezucht ist aber keine berufliche Tätigkeit. Es fehlt ihm die notwendige Kenntnis und Erfahrung, eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft so zu führen, dass er daraus seinen Lebensunterhalt erheblich bestreiten kann. Ein gegenteiliger Beweis konnte von *** nicht erbracht werden. Es liegt nahe, dass ein handelsrechtlicher Geschäftsführer eines großen Unternehmens wie jenes von „***“ einerseits ein Einkommen bezieht, um seinen Lebensunterhalt zur Gänze bestreiten zu können, andererseits in dieser Funktion beruflich derartig ausgelastet ist, dass er nicht in der Lage ist, eine Land- und Forstwirtschaft personenbezogen, leistungsfähig und bäuerlich selbst zu bewirtschaften.“ vergleiche S 22 des angefochtenen Bescheides) Schon der erste Satz der zitierten Begründung ist in sich widersprüchlich: Geht die Behörde nun davon aus, dass der Käufer den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz nun selbstbewirtschaften wird oder nicht? Auch wenn es sich bei diesem Widerspruch offenbar um einen Schreib- bzw. Formulierungsfehler handelt, da die Behörde in ihrer weiteren Begründung erkennen lässt, dass sie nicht annimmt, Herr *** würde die landwirtschaftlichen Flächen selbst bewirtschaften, ist dieser Begründungsfehler bezeichnend: Tatsächlich war sich die Behörde wohl selbst nicht sicher, wie sie nun entscheiden soll und hatte in Wahrheit auch kein Argument, eine Selbstbewirtschaftung auszuschließen. Die nun im Bescheid enthaltene Berufung, dass der Käufer Pensionist und immer noch handelsrechtlicher Geschäftsführer eines großen Unternehmens sei, und dass es naheliegend sei, dass er daraus ein Einkommen beziehe, um seinen Lebensunterhalt zur Gänze zu bestreiten, und er gar nicht fähig sei, eine Landwirtschaft personenbezogen, leistungsfähig und bäuerlich selbst zu bewirtschaften, ist eine Scheinargumentation und aus mehrerlei Gründen verfehlt: ● Die Behörde verkennt zunächst, dass das vom Käufer über Jahrzehnte geführte Unternehmen „***“ ein Familienbetrieb ist, der vom Käufer eben an seine Kinder weitergegeben wurde. Bei einer derartigen Konstellation ist es nicht üblich, die Übernehmer des Betriebes dann wieder mit „Gehältern“ zu belasten. Die Behörde unterstellt dem Käufer und seiner steuerlichen Vertretung (!) damit auch, - was die Einkünfte angeht – falsche Angaben gemacht zu haben. Dafür hat das Verfahren aber keinerlei Grundlage geliefert hat. Die „Annahmen“ der Behörde sind reine Mutmaßungen, die durch nichts belegt sind und einer unbegründeten Voreingenommenheit bzw. Befangenheit nahe kommen. Überspitzt formuliert meint die Behörde
7. Instanz offenbar: Ein reicher Pensionist, der einmal erfolgreicher Unternehmer war, darf kein Landwirt werden. ● Die Behauptung, Herrn *** fehle die notwendige Kenntnis und Erfahrung, eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft so zu führen, dass er daraus seinen Lebensunterhalt erheblich bestreiten könne, ist jedenfalls aktenwidrig: Im Gutachten der von der Behörde bestellten Amtssachverständigen wurde das Gegenteil festgestellt (vgl S 16 unten des Bescheides!): Wie die Amtssachverständige für Agrartechnik unmissverständlich bestätigt hat, hat sich Herr *** aufgrund seiner langjährigen Praxis die Fähigkeit, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, angeeignet. Die Behörde ist aber offensichtlich der Ansicht, dass jemand, der jahrzehntelang erfolgreich ein Unternehmen geführt hat nicht fähig sein kann, auch einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen?Die Behauptung, Herrn *** fehle die notwendige Kenntnis und Erfahrung, eine leistungsfähige bäuerliche Land- und Forstwirtschaft so zu führen, dass er daraus seinen Lebensunterhalt erheblich bestreiten könne, ist jedenfalls aktenwidrig: Im Gutachten der von der Behörde bestellten Amtssachverständigen wurde das Gegenteil festgestellt vergleiche S 16 unten des Bescheides!): Wie die Amtssachverständige für Agrartechnik unmissverständlich bestätigt hat, hat sich Herr *** aufgrund seiner langjährigen Praxis die Fähigkeit, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, angeeignet. Die Behörde ist aber offensichtlich der Ansicht, dass jemand, der jahrzehntelang erfolgreich ein Unternehmen geführt hat nicht fähig sein kann, auch einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen? ● Geradezu grotesk ist schließlich die Behauptung der Behörde, die Haltung von Pferden bzw. die vom Käufer betriebene Pferdezucht sei keine berufliche Tätigkeit. Abgesehen davon, dass etwa das Finanzamt die diesbezügliche Tätigkeit und Einkünfte des Käufers zu keinem Zeitpunkt als „Liebhaberei“ qualifiziert hat und die Behörde auch jegliche Begründung für ihre Annahme schuldig bleibt, ist es schon ein starkes Stück, die Haltung von Pferden derart abzuwerten: Nach stRsp des VwGH sind selbst Reitpferde grundsätzlich ″Nutztiere zur Zucht″, soweit nicht ein Vermieten oder Einstellen vorliegt. Dementsprechend wurde auch hier der Produktionszweig ″Pferdezucht″ stets als Urproduktion behandelt [vgl. VwGH 14.11.1995, Zl. 93/08/0127; VwGH 03.07.2007, 2005/05/0253]. ● Dass der in Pension befindliche Käufer und nunmehrige Berufungswerber aufgrund seiner verbleibenden Eintragung im Firmenbuch als „handelsrechtlicher Geschäftsführer“ auf beruflich derart ausgelastet sein werde, dass er gar nicht in der Lage sein werde, die Landwirtschaft (die er ja jetzt schon im Form der Pferdezucht betreibt und führt!!) selbst zu bewirtschaften, kann die Behörde nicht ernst meinen. Die Begründung des Bescheides fällt daher gleichsam in sich zusammen wie ein Kartenhaus. Da die Behörde auf die von den Antragstellern im Verfahren
8. Instanz vorgebrachten Argumente, insb. auf jene in der Stellungnahme vom *** nicht näher eingegangen ist, werden diese noch einmal wiederholt und ergänzt wie folgt: Das eingeholte Gutachten bestätigt zu Recht auf Seite 18 unten, dass sich Herr *** aufgrund seiner langjährigen Praxis die Fähigkeit angeeignet hat, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen. Die Amtssachverständige hat außerdem festgestellt, dass durch die Bewirtschaftung von rund 57 ha Ackerfläche (selbst wenn diese ausschließlich zur Heugewinnung und zum Verkauf desselben genutzt werden würde!) unter den Voraussetzungen des Betriebes *** einen Deckungsbeitrag von zumindest € 13.700,-- erwirtschaftet werden kann. Ob Herr *** eine Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Flächen glaubhaft gemacht habe, war – nach Ansicht der Amtssachverständigen – keine agrarfachliche Frage. Die Kernfrage der BH ***, ob der Kaufinteressent *** nun über Landwirteeigenschaft gem. § 3 Z 2 und 3 NÖ GVG 2007 verfügt, hatte die Amtssachverständige bedauerlicherweise offen gelassen. Schon auf Grundlage der von der Amtssachverständigen getroffenen Feststellungen im agrartechnischen Gutachten (die in Teilbereichen und zu Lasten des Kaufinteressenten aber auch noch unvollständig und unrichtig sind – wie im Weiteren zu zeigen sein wird) hätte die Behörde bei richtiger Würdigung und rechtlicher Beurteilung aber erkennen müssen, dass der Kaufinteressent *** zweifelsohne schon jetzt Landwirt im Sinne der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ist.Die Kernfrage der BH ***, ob der Kaufinteressent *** nun über Landwirteeigenschaft gem. Paragraph 3, Ziffer 2 und 3 NÖ GVG 2007 verfügt, hatte die Amtssachverständige bedauerlicherweise offen gelassen. Schon auf Grundlage der von der Amtssachverständigen getroffenen Feststellungen im agrartechnischen Gutachten (die in Teilbereichen und zu Lasten des Kaufinteressenten aber auch noch unvollständig und unrichtig sind – wie im Weiteren zu zeigen sein wird) hätte die Behörde bei richtiger Würdigung und rechtlicher Beurteilung aber erkennen müssen, dass der Kaufinteressent *** zweifelsohne schon jetzt Landwirt im Sinne der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ist. In diesem Zusammenhang wurde schon in der Stellungnahme auf die nachstehenden in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Rechtssätze verwiesen: ● Der werdende Landwirt muss bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die erforderlichen Fähigkeiten aufweisen [UVS Vorarlberg 9.11.2005, 301-039/05].Der werdende Landwirt muss bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die erforderlichen Fähigkeiten aufweisen [UVS Vorarlberg 9.11.2005, 301-039/05]., ● Als Landwirt iSd NÖ GVG 2007 ist seit dem GVG 1969 LGBl 1 nicht nur anzusehen, wer bereits aus seiner Arbeit in der Landwirtschaft, in der Land- und Forstwirtschaft seinen Lebensunterhalt vorwiegend bestreitet, sondern auch wer diesen Lebensunterhalt nach Erwerb der Liegenschaft vorwiegend bestreiten w i l l , sofern er aufgrund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt und Grund zur Annahme besteht, dass er diese Arbeit nach dem Erwerb der Liegenschaft selbständig ausübt [Fischer/Günther/ua, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer,
9. Auflage, RZ 39 zu § 3].Als Landwirt iSd NÖ GVG 2007 ist seit dem GVG 1969 LGBl 1 nicht nur anzusehen, wer bereits aus seiner Arbeit in der Landwirtschaft, in der Land- und Forstwirtschaft seinen Lebensunterhalt vorwiegend bestreitet, sondern auch wer diesen Lebensunterhalt nach Erwerb der Liegenschaft vorwiegend bestreiten w i l l , sofern er aufgrund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt und Grund zur Annahme besteht, dass er diese Arbeit nach dem Erwerb der Liegenschaft selbständig ausübt [Fischer/Günther/ua, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer,
10. Auflage, RZ 39 zu Paragraph 3 ],, ● Der Gedanke der Selbstbewirtschaftung ist für das GVG tragend, jedoch keine grundlegende Genehmigungsvoraussetzung für den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke [VfGH 5.12.2006, G 121/06; 5.12.2006, B 98/05; VfGH 28.6.2001, B 2067/98; OGH 26.11.2002, 1 Ob 216/02z]. Die Beurteilung, ob das Betriebskonzept betriebswirtschaftlich vertretbar ist, wird in aller Regel durch einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Sachverständigen zu beurteilen sein. Die Beurteilung ist ebenso eine Prognoseentscheidung, ob eine hinreichende Befähigung des Erwerbers, einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb zu führen und ordnungsgemäß zu bewirtschaften besteht [RZ 50 zu § 3, ibid].Der Gedanke der Selbstbewirtschaftung ist für das GVG tragend, jedoch keine grundlegende Genehmigungsvoraussetzung für den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke [VfGH 5.12.2006, G 121/06; 5.12.2006, B 98/05; VfGH 28.6.2001, B 2067/98; OGH 26.11.2002, 1 Ob 216/02z]. Die Beurteilung, ob das Betriebskonzept betriebswirtschaftlich vertretbar ist, wird in aller Regel durch einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Sachverständigen zu beurteilen sein. Die Beurteilung ist ebenso eine Prognoseentscheidung, ob eine hinreichende Befähigung des Erwerbers, einen land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb zu führen und ordnungsgemäß zu bewirtschaften besteht [RZ 50 zu Paragraph 3,, ibid]., ● Unter „Betrieb“ oder „Wirtschaftseinheit“ ist ein selbständiges Wirtschaftsgebilde zu verstehen, das sich aus Kapital- und Sachvermögen zusammensetzt und geeignet ist, durch nachhaltige Tätigkeit Einnahmen zu erzielen. Der Umstand, dass bei optimaler Bewirtschaftung die Selbstkosten gedeckt werden können, nimmt dem Unternehmen nicht den Charakter einer Wirtschaftseinheit. Die Behörde geht bei ihren Annahmen – was den künftigen Ertrag der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften angeht – demgegenüber nur vom schlechtest-möglichen Ergebnis aus. Dass der Kaufinteressent aus fachlicher Sicht über die Fähigkeiten verfügt, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, hat das Beweisverfahren ganz klar ergeben. Dass Herr *** spätestens mit den verfahrensgegenständlichen Flächen und dem bereits jetzt vorhandenen landwirtschaftlichen Einkommen in die Lage kommen wird, seinen Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil aus dieser Bewirtschaftung zu bestreiten, hat das Beweisverfahren auch ergeben: Die Deckungsbeiträge und landwirtschaftlichen Bruttoeinkommen aus den verschiedenen Betriebsteilen (Pferdezucht, Ackerfläche zur Heugewinnung, etc) werden nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen in jedem Fall mehr als 25 % der Gesamteinkünfte des Kaufinteressenten ausmachen. Es ist in diesem Zusammenhang völlig unbeachtlich, ob der Kaufinteressent über umfangreiche Kapitalreserven verfügt und ob er schon in den letzten Jahren immer wieder landwirtschaftliche Flächen erworben hat oder versucht hat zu erwerben. Abgesehen davon, dass Herr *** die offengelegten und ihm zugegangenen hohen Zahlungen im Zusammenhang mit seinem Pensionsantritt und Ausscheiden aus seinem Unternehmen gerade dazu verwenden will, die gegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen zu erwerben, kann eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung deshalb nicht versagt werden, weil jemand über „hohe Kapitalreserven“ verfügt. Ungeachtet dessen wäre der Käufer und nunmehrige Berufungswerber spätestens nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen als Landwirt zu qualifizieren: Landwirt iSd § 3 Abs 2 lit 2b (gemeint wohl: § 3 Z 2 lit. b) des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 idgF ist, wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will.Landwirt iSd Paragraph 3, Absatz 2, lit 2b (gemeint wohl: Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b,) des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 idgF ist, wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will. Dabei sind sogar die Zweifel der Amtssachverständigen bzw der Behörde, ob dem Kaufinteressenten tatsächlich der Beweis der geplanten Selbstbewirtschaftung gelungen ist oder nicht, unbeachtlich. Wie oben auch schon dargestellt, ist die Selbstbewirtschaftung keine grundlegende Genehmigungsvoraussetzung für den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke. Dass der Kaufinteressent bereits heute ca 14 ha landwirtschaftliche Nutzfläche in der KG *** und *** auf biologische Weise selbst bewirtschaftet, hat die Amtssachverständige in ihrem agrartechnischen Gutachten ebenso wenig in Zweifel gezogen, wie die Selbstbewirtschaftung von Flächen in der KG *** im Wege einer Kooperation mit dem seinerzeitigen Eigentümer. Es ist dabei letztlich auch ohne Belang, ob eine Selbstbewirtschaftung von Grundstücken, die 60 km von *** entfernt sind, aus Sicht der Amtssachverständigen „betriebswirtschaftlich zielführend“ ist. Diese Entscheidung muss dem Landwirt selbst überlassen werden. An das Betriebskonzept des Landwirtes sind nicht derart strenge Erfordernisse zu stellen, dass sich aus „jedem Acker ein Gewinn ergibt“. Nach herrschender Lehre und ständiger Rechtsprechung reicht es hingegen, wenn glaubhaft gemacht wird, dass sich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers durch nachhaltige Tätigkeit Einnahmen erzielen lassen [vgl. RZ 51 zu § 3 NÖ GVG, ibid].Es ist dabei letztlich auch ohne Belang, ob eine Selbstbewirtschaftung von Grundstücken, die 60 km von *** entfernt sind, aus Sicht der Amtssachverständigen „betriebswirtschaftlich zielführend“ ist. Diese Entscheidung muss dem Landwirt selbst überlassen werden. An das Betriebskonzept des Landwirtes sind nicht derart strenge Erfordernisse zu stellen, dass sich aus „jedem Acker ein Gewinn ergibt“. Nach herrschender Lehre und ständiger Rechtsprechung reicht es hingegen, wenn glaubhaft gemacht wird, dass sich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers durch nachhaltige Tätigkeit Einnahmen erzielen lassen [vgl. RZ 51 zu Paragraph 3, NÖ GVG, ibid]. Wenn die Behörde schlussendlich argumentiert, Kommerzialrat ***, gehöre in Würdigung aller Umstände nicht dem nach dem grundverkehrsrechtlichen Landwirtsbegriff primär bevorzugten Personenkreis an, unterstellt sie anwendbaren Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes einen verfassungs- und europarechtswidrigen – weil der Eigentumsfreiheit und anderen Grundfreiheiten widersprechenden – Inhalt: Das ist der Behörde wohl auch bewusst, wenn sie bereits im erstinstanzlichen Bescheid auf Entscheidung „*** und ***, ***“, verweist. Auf welcher Grundlage unterstellt die Behörde dem Kaufinteressenten, dass er die Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung gar nicht ernstlich vor hat bzw. die verfahrensgegenständlichen Flächen langfristig nicht ordnungsgemäß bewirtschaften will? Im Gegenzug scheint die Behörde darum bemüht, einen Interessenten zu bevorzugen, dessen „Landwirtseigenschaft“ wesentlich mehr in Zweifel zu ziehen wäre, als jene des Kaufinteressenten, der obendrein versucht, den vorliegenden Fall zum einen „Musterstreit“ zwischen „Kapital“ und „Bauernschaft“ hochzustilisieren. Die Behörde geht zB im Bescheid von einem außerlandwirtschaftlichen Einkommen des Interessenten *** von nur EUR 10.000,-- pro Jahr aus, obwohl dieser selbst diese mit 12 x EUR 1.700,--/Jahr angegeben hat, dabei zB regelmäßige Bauplatzverkäufe aus umgewidmetem Ackerland und Schotterverkauf aus ehemaligen Ackerland verschweigt. Zusammengefasst hätte die Behörde bei ordnungsgemäßer Würdigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens und bei richtiger rechtlicher Beurteilung erkennen müssen, dass der Kaufinteressent *** bereits jetzt Landwirt im Sinne des Gesetzes ist (spätestens aber nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen aber als solcher zu qualifizieren sein wird) und die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung daher erteilen müssen. Abgesehen von den oben schon dargestellten Widersprüchen und Aktenwidrigkeiten ist der Bescheid auch mit weiteren Verfahrensmängeln behaftet: Die in der Stellungnahme vom *** monierten Mängel des Gutachtens der Amtssachverständigen hat die Behörde nicht weiter geprüft. Den Beweisantrag einer Erörterung bzw. Ergänzung des SV-Gutachtens hat die Behörde unbegründet nicht erledigt. Aus all den genannten Gründen und gestützt auf jeden erdenklichen Rechtsgrund stelle ich namens unserer Mandantschaft daher nachstehende Anträge Die Berufungsbehörde wolle
11. eine mündliche Berufungsverhandlung durchführen und
12. den erstinstanzlichen Bescheid dahingehend abändern, dass für das geplante Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird, in eventu
13. den angefochtenen Bescheid aufheben und zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung unter Wahrung des Parteiengehörs an die Behörde erster Instanz zurückverweisen.“ Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am ***, am *** und am *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Geschäftszahl ***, durch Einvernahme des Käufers ***, durch Einsichtnahme in die per Email am *** eingebrachte Stellungnahme des Interessenten ***, weiters durch Einsichtnahme in einen Ausdruck aus dem Grundbuch der Republik Österreich vom *** über eine Aufstellung der im Eigentum des Käufers stehenden Grundstücke in Niederösterreich, durch Einsichtnahme in einen Firmenbuchauszug mit historischen Daten betreffend die „***“ *** vom ***, einen Firmenbuchauszug betreffend den Jahresabschluss per *** hinsichtlich der „***“ *** und einen ebensolchen Ausdruck betreffend den Jahresabschluss per *** hinsichtlich der ***, sowie durch Einsichtnahme in einen Firmenbuchauszug mit historischen Daten betreffend die *** vom *** und durch Einholung eines agrartechnischen Gutachtens der Amtssachverständigen für Agrartechnik vom *** und dessen Ergänzung bzw. Aktualisierung aufgrund der Angaben des Käufers in der Beschwerdeverhandlung vor dem erkennenden Gericht und der dazu vorgelegenen und vorbezeichneten Unterlagen, wobei in diesem Gutachten auch das vom Käufer beigebrachte Privatgutachten des *** vom *** mit Ergänzungen vom *** ebenso Berücksichtigung gefunden hat wie das vom Käufer im Behördenverfahren vorgelegte Schreiben der NÖ Agrarbezirks-behörde vom *** bezüglich eines dort beantragten Siedlungsverfahrens. Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Interessenten *** sowie durch Einsichtnahme in die von ihm vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich abverlangten und zum Verhandlungstermin *** vorgelegten schriftlichen Unterlagen, nämlich:
14. Gesellschaftsvertrag vom ***, abgeschlossen zwischen *** und seinem Sohn ***,
15. Bescheid der Sozialversicherungsanstalt der Bauern über die Zuerkennung einer Alterspension für *** vom ***,
16. *** betreffenden Mehrfachantrag – Flächen *** (Mantelantrag) mit Flächennutzungsbogen *** an die ***,
17. *** betreffenden Mehrfachantrag – Flächen *** mit Feldstückliste und Beihilfenantrag MFA ***,
18. Rahmenwerkvertrag vom ***, abgeschlossen zwischen *** und ***,
19. Arbeitsaufträge *** und ***

dem Rahmenwerkvertrag vom ***,

1. *** – Kontoblatt ***,
2. Berufungsvorentscheidung

§ 276

BAO des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel vom ***, GZ: ***,Berufungsvorentscheidung

Paragraph 276, BAO des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel vom ***, GZ: ***,

1. Feststellungsbescheid zum *** – Wertfortschreibung (§ 21 / 1 Z 1 BewG) des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel vom ***, GZ: ***,Feststellungsbescheid zum *** – Wertfortschreibung (Paragraph 21, / 1 Ziffer eins, BewG) des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel vom ***, GZ: ***,
2. Einkommenssteuerbescheide des *** vom Finanzamt *** betreffend die Jahre *** und ***,
3. Einkommenssteuerbescheide des *** vom Finanzamt *** betreffend die Jahre ***, *** und ***,
4. vorbereitender Schriftsatz des *** zum Verhandlungstermin *** über seine Einkünfte mit historischem Rückblick und Darstellung des derzeitigen Betriebes samt Aufstellung der durchschnittlichen jährlichen Betriebsausgaben in den letzten fünf Jahren sowie seiner außerlandwirtschaftlichen Einkünfte ab ***. Aufgrund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke stehen im Eigentum von ***, *** und ***, befinden sich in den Katastralgemeinden *** und *** und erstrecken sich über eine Gesamtfläche von 56,7628 ha. Die nach dem gültigen Flächenplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstücke werden derzeit als Ackerflächen bewirtschaftet. Aufgrund des von Verkäufer- und Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag, hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

§ 11Abs.

2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist hat *** sein Interesse am Erwerb der Liegenschaften (Interessentenmeldung) schriftlich angemeldet und seine Bereitschaft erklärt, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Liegenschaften abzuschließen und gleichzeitig durch Beibringung einer Finanzierungsbestätigung erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können sowie die für die Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten. Aufgrund des von Verkäufer- und Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag, hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist hat *** sein Interesse am Erwerb der Liegenschaften (Interessentenmeldung) schriftlich angemeldet und seine Bereitschaft erklärt, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Liegenschaften abzuschließen und gleichzeitig durch Beibringung einer Finanzierungsbestätigung erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können sowie die für die Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten. Die wirtschaftliche Situation stellt sich in dem hier verfahrensrelevanten Zusammenhang beim Interessenten *** wie folgt dar: Der Interessent *** betreibt als teilpauschalierter Landwirt in ***, ***, (Betriebsanschrift) eine Land- und Forstwirtschaft im Vollerwerb, die er seit *** gemeinsam mit seinem Sohn ***, der als Betriebsübernehmer vorgesehen ist, bewirtschaftet und die ca. 55 ha Eigengrund und ca. 20 ha Pachtflächen umfasst. Mit *** ist der Interessent *** in Pension und hat durch den Beitritt seines Sohnes *** in den Land- und Forstwirtschaftsbetrieb mit diesem eine Personengemeinschaft gebildet und den diesbezüglichen Gesellschaftsvertrag sowohl dem Finanzamt als auch der Sozialversicherungsanstalt der Bauern gemeldet. Die im Betrieb, der nach wie vor die bisherige Betriebsnummer führt, regelmäßig zu stellenden ***-Anträge werden seit Gründung der Personengemeinschaft im Namen dieser gestellt. Der Gesellschaftsvertrag vom *** sieht eine Beteiligung des Sohnes an der Landwirtschaft im Ausmaß von 50% vor. Die Bewirtschaftung dieser Landwirtschaft erfolgt in der Form, dass mit einem weiteren Landwirt, nämlich ***, dessen Landwirtschaft ca 110 ha umfasst, ein Nutzungstausch hinsichtlich diesem gehörigen Ackerflächen erfolgt. Die näheren Modalidäten sind in einem eigenen „Rahmenwerkvertrag“ vom *** festgelegt. Welche Flächen der beiden Landwirtschaftsbetriebe in welchem Jahr vom Nutzungstausch betroffen sind, wird jährlich in so genannten „Arbeitsaufträgen“ einvernehmlich festgelegt. Während der Interessent *** ausschließlich auf den Anbau von Getreide spezialisiert ist, wird von *** praktisch nur Gemüse, Kartoffel, Zwiebel, Karotten, Erdbeeren, etc., jedoch kein Getreide, angebaut. Demnach nimmt der Interessent *** ausschließlich einen Getreideanbau vor, und zwar auf in seinem Eigentum stehenden oder von ihm gepachteten Flächen sowie auf Flächen, die ihm im Rahmen von Rahmenwerkvertragsaufträgen von *** zum Getreideanbau überlassen werden. Die Erträge aus dem Getreideanbau auf Flächen, die von *** überlassen werden, fallen dabei aufgrund der getroffenen Vereinbarungen (Rahmenwerkvertrag und Arbeitsauftrag) dem Interessenten *** zu, wie vice versa die aus dem Gemüseanbau durch *** auf „***-Flächen“ lukrierten Erträge dem Vertragspartner *** zufallen. Seitens der *** ist im Hinblick auf die vorgenommenen Antragstellungen eine Beanstandung dieser Vorgangsweise bzw. der sie stützenden Verträge nach Prüfung nicht erfolgt; Bedingung für die Zuerkennung von Fördermitteln ist die Vermeidung einer einseitigen Bodenauslaugung, wie sie etwa durch ausschließlichen Getreideanbau über Jahre hin erfolgen würde. Durch die von den Betrieben *** und *** gewählte Kooperation wird dies durch die unterschiedliche Fruchtfolge verhindert. Bei der dargestellten Bewirtschaftungskooperation zwischen den Betrieben *** und *** verbleiben pro Jahr im Betrieb des Interessenten *** ca. 43 ha Ackerflächen, die für den Getreideanbau herangezogen werden und die nicht Gegenstand des beschriebenen Nutzungstausches sind. So sind im Jahr *** exakt 43,18 ha der Eigenflächen bzw. der gepachteten Flächen des Betriebes *** zum Getreideanbau verwendet worden. Diese ca. 43 ha stellen sozusagen den „Stammbetrieb“ dar, da auf dieser Fläche jedenfalls eine eigenständige, vom Kooperationspartner *** unabhängige Bewirtschaftung eigener landwirtschaftlicher Grundstücke durch Getreideanbau, einschließlich der hierfür erforderlichen Arbeitsschritte wie Feldbestellung, Düngung, etc., vorgenommen wird. Dementsprechend werden diese 43 ha regelmäßig auch auf den ***-Anträgen als Getreidebewirtschaftung geltend gemacht. Von diesen 43 ha für die Getreidebewirtschaftung und damit für den sogenannten „Stammbetrieb“ ergeben sich bei einem Rohertrag von 5.000 kg pro ha und Jahr unter Zugrundelegung eines Preises von € 180,00 pro Tonne Einnahmen in der Höhe von € 38.700,

1. Bei einer Pro-Hektar-Förderung von € 546,00 ergibt sich für die genannten 43 ha eine Gesamtförderung von € 23.506,
2. Hinsichtlich der von diesem Einkommen in Abzug zu bringenden Betriebsausgaben ist von Folgendem auszugehen: An durchschnittlichen jährlichen Betriebsausgaben fallen für Saatgut, Mineraldünger, chemischen Pflanzenschutz, Betriebsmittel für zwei Traktoren, Lohndruschkosten, Grundsteuer, Abgaben für Land- und Forstwirtschaft und Kosten für die Pacht von Grundstücken bezogen auf die Betriebsgröße von 75 ha Kosten in der Höhe von ca. € 30.000,00 an. Auf die Stammbetriebsgröße von 43 ha bedeutet dies Ausgaben in der Höhe von € 17.200,
3. Für den Verbrauch von 100 l Dieselöl pro Hektar unter der Annahme eines Preises von € 1,20 pro Liter sind für 43 ha Kosten in Höhe von ca. € 5.000,00 zusätzlich zu veranschlagen. Im Rahmen der getroffenen Vereinbarung mit *** nimmt dieser die schweren Bodenarbeiten vor und übergibt dem Interessenten die Felder praktisch bereits bearbeitet. *** hat demnach nur die Transportwege bei der Ernte zu rechnen und die zweimal im Jahr fällige Stickstoffdüngung. Dabei kommt er mit dem kleinen Traktor (***) auf 100 Betriebsstunden und mit dem großen Traktor (***) auf 50 Betriebsstunden. Die daraus resultierende Maschinenersparnis, wobei von 4 Stunden pro ha à € 25,00 ausgegangen wird, ergibt auf 43 ha bezogen einen (aufgerundeten) Betrag von € 5.000,
4. Die vorhandenen Wirtschaftsgebäude im Betrieb *** setzen sich aus einer Halle, einem Abstellplatz und einer Scheune, die auch als Maschinenabstellhalle genutzt wird, zusammen. Diese Scheune ist schon seit ca. 100 Jahren vorhanden. Die andere Halle ist ca. 25 Jahren alt und ca. 600 m² groß. Sie ist entsprechend isoliert und frostsicher ausgerichtet. Der Zustand der Halle ist derzeit als gut zu bezeichnen und kann mit einer Restnutzungsdauer von zumindest 25 Jahren gerechnet werden, geht man von einer Lebensdauer von 50 Jahren aus, was einer 2%igen Abschreibung entspricht. Wenn man unterstellt, dass die Halle etwa bei der Errichtung 1 Mio. Schilling gekostet hat, sind 2 % 20.000,-- Schilling und ist daher eine jährliche Abschreibung von € 1.453,-- anzunehmen. Weitere Abschreibungen, etwa für Maschinen oder den Abstellplatz, der nur ein mit Schotter befestigter Platz ist, sind nicht gegeben. An Sozialversicherungsbeiträgen für die Sozialversicherungsanstalt der Bauern sind pro Jahr im Durchschnitt bezogen auf 75 ha ca. € 10.000,-- zu entrichten. Bezogen auf die hier für die Berechnung herangezogene Betriebsgröße von 43 ha fallen somit unter diesem Titel Ausgaben in der Höhe von € 5.733,30 pro Jahr an. Hinsichtlich außerlandwirtschaftlicher Einkünfte ist beim Interessenten *** von folgender Situation auszugehen: Infolge des Pensionsantrittes ab *** ist für die Berechnung der Jahreseinkünfte aus der Pension die Eigenpension minus der Krankenversicherung und des Solidaritätsbeitrages heranzuziehen, was pro Monat einen Betrag von € 1.809,59 ergibt. Dieser Monatsbetrag kommt 14 Mal im Jahr zur Auszahlung, was eine Jahrespensionsleistung von € 25.334,26 (vor Steuer) ergibt. Da seit *** die Funktion als Obmann der Raiffeisen-Lagerhaus-Genossenschaft *** nicht mehr ausgeübt wird, fällt die dafür gewährte Aufwandsentschädigung nicht mehr an. Aus dem Titel der „Vermietung und Verpachtung“ liegen hingegen Einkünfte aus einem Abbauvertrag für Sand und Schotter in Höhe von € 1.660,00 (im Jahr ***) vor. Hinsichtlich des Käufers *** ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen: Neben einem konventionellen Landwirtschaftsbetrieb seiner Gattin in *** mit einer Flächenausstattung von 19,2 ha bewirtschaftet der Käufer eine in biologischer Betriebsweise geführte Landwirtschaft in *** mit einer Flächenausstattung von 24,9 ha. Von diesen 24,9 ha hat der Käufer ca. 16 ha per Bewirtschaftungsverträge an andere Landwirte vergeben. Diese Bewirtschaftungs-verträge sehen eine Aufteilung der Erträge im Verhältnis von 70:30 zugunsten des Käufers vor. Aus der solcherart erfolgten Bewirtschaftung der genannten 16 ha ergibt sich somit ein Jahreseinkommen für den Käufer in Höhe von € 7.168,
5. Dieses Einkommen erhöht sich durch die lukrierten ***-Förderungen in Höhe von ca. € 7.500,00 pro Jahr. Zu dieser Gesamtsumme in Höhe von € 14.668,00 ist das Einkommen aus der Bewirtschaftung jener Flächen der Landwirtschaft in *** hinzuzurechnen, die nicht durch Bewirtschaftungsverträge vergeben sind: Auf einer Fläche von 8,1 ha erfolgt eine Grünlandbewirtschaftung durch den Beschwerdeführer, für die entsprechende ÖPUL-Förderungen lukriert werden; allerdings wird das Grünfutter von ca. 5 ha für die derzeit noch hobbymäßig betriebene Pferdehaltung, somit als Eigenbedarf für Futter für die Pferde verwendet. Die restliche Fläche von 3,1 ha wird für den Futterverkauf verwendet und kann daraus bei einem Verkauf von ca. 15.000 kg bis 20.000 kg Heu und einem Preis von € 0,22 pro kg ein Rohertrag in der Höhe von € 4.400,00 jährlich erwartet werden, wovon sich nach Abzug der Aufwendungen (Maschinenkosten, etc.) ein jährlicher Gewinn in Höhe von € 1.320,00 ergibt. Zuzüglich des oben errechneten Gewinnes aus den durch Bewirtschaftungsverträge vergebenen Flächen in Höhe von € 14.668,00, ergibt sich ein Gesamtgewinn von € 15.988,00, von dem die jährlich zu entrichtenden Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Höhe von € 2.683,00 in Abzug zu bringen sind. Von dem sich ergebenden landwirtschaftlichen Einkommen in Höhe von € 13.305,00 pro Jahr ist ein weiterer Betrag von € 2.343,00 in Abzug zu bringen, da es sich dabei um ÖPUL-Förderungen für 5 ha Pferdehaltung als Hobbybetrieb handelt, die somit nicht zum landwirtschaftlichen Betrieb zählen. Auf einer Fläche von 8,1 ha erfolgt eine Grünlandbewirtschaftung durch den Beschwerdeführer, für die entsprechende ÖPUL-Förderungen lukriert werden; allerdings wird das Grünfutter von ca. 5 ha für die derzeit noch hobbymäßig betriebene Pferdehaltung, somit als Eigenbedarf für Futter für die Pferde verwendet. Die restliche Fläche von 3,1 ha wird für den Futterverkauf verwendet und kann daraus bei einem Verkauf von ca. 15.000 kg bis 20.000 kg Heu und einem Preis von € 0,22 pro kg ein Rohertrag in der Höhe von € 4.400,00 jährlich erwartet werden, wovon sich nach Abzug der Aufwendungen (Maschinenkosten, etc.) ein jährlicher Gewinn in Höhe von € 1.320,00 ergibt. Zuzüglich des oben errechneten Gewinnes aus den durch Bewirtschaftungsverträge vergebenen Flächen in Höhe von , € 14.668,00, ergibt sich ein Gesamtgewinn von € 15.988,00, von dem die jährlich zu entrichtenden Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Höhe von € 2.683,00 in Abzug zu bringen sind. Von dem sich ergebenden landwirtschaftlichen Einkommen in Höhe von € 13.305,00 pro Jahr ist ein weiterer Betrag von € 2.343,00 in Abzug zu bringen, da es sich dabei um ÖPUL-Förderungen für 5 ha Pferdehaltung als Hobbybetrieb handelt, die somit nicht zum landwirtschaftlichen Betrieb zählen. Somit ergibt sich für den Käufer *** ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 10.962,
6. An außerlandwirtschaftlichem Einkommen bezieht der Käufer jährlich einen Betrag in Höhe von € 39.054,12 als Pension. Von den im Eigentum des Käufers stehenden landwirtschaftlichen Grundstücksflächen in *** im Ausmaß von ca. zusätzlichen 14 ha hat der Käufer ca. 10 ha an seine Gattin unentgeltlich verpachtet und die restlichen 4 ha anderweitig, d.h. an Landwirte in Pacht vergeben. Weitere 16 ha landwirtschaftliche Eigentumsflächen in *** und landwirtschaftliche Eigentumsflächen im Ausmaß von 9,2 ha in *** sind vom Käufer ebenfalls an Landwirte verpachtet. Von den im Jahresabschluss *** ausgewiesenen Einkünften aus Landwirtschaft in Höhe von € 42.948,72 entfallen laut der Beilage zur Steuererklärung (E1C) € 33.000,00 auf (diese) Pachteinnahmen. Der Beschwerdeführer verfügt über keine fachliche Ausbildung auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft. Seine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft beschränkt sich die Geschäftsführertätigkeit in einem landwirtschaftlichen Betrieb in *** mit einer bis vor zehn Jahren betriebenen Rinderzucht und Milchviehwirtschaft. Die vor 32 Jahren begonnene Pferdezucht wurde nach Öffnung der Grenzen nach Osten und den Schwierigkeiten im Pferdegestüt *** eingestellt und wird die Pferdehaltung seither nur mehr als Hobby betrieben. Im Hinblick auf das gesetzliche Erfordernis der Landwirteeigenschaft hat der Käufer als Betriebskonzept hinsichtlich der zu erwerbenden Fläche von ca. 57 ha seine Absicht bekundet, eine kommerzielle Landwirtschaft auf diesen Liegenschaften – wie bisher – weiter zu betreiben, wobei primär Mais, Zuckerrübe, Winterweizen, Kartoffel und Zwiebel angebaut werden sollen. Die geplanten Nettoerträge daraus sollen€ 40.000,00 im Jahr betragen. In der Annahme, „dass ca. 30 ha der gepachteten Flächen beim Betrieb verbleiben“, könne mit einem zusätzlichen Ertrag in Höhe von € 8.000,00 pro Jahr gerechnet werden. Die Bearbeitung solle durch *** (Mitverkäufer) als Landwirtschaftsmeister erfolgen, doch hänge dies davon ab, ob dieser im Gefolge des laufenden Konkursverfahrens dazu in der Lage ist.Im Hinblick auf das gesetzliche Erfordernis der Landwirteeigenschaft hat der Käufer als Betriebskonzept hinsichtlich der zu erwerbenden Fläche von ca. 57 ha seine Absicht bekundet, eine kommerzielle Landwirtschaft auf diesen Liegenschaften – wie bisher – weiter zu betreiben, wobei primär Mais, Zuckerrübe, Winterweizen, Kartoffel und Zwiebel angebaut werden sollen. Die geplanten Nettoerträge daraus sollen, € 40.000,00 im Jahr betragen. In der Annahme, „dass ca. 30 ha der gepachteten Flächen beim Betrieb verbleiben“, könne mit einem zusätzlichen Ertrag in Höhe von € 8.000,00 pro Jahr gerechnet werden. Die Bearbeitung solle durch *** (Mitverkäufer) als Landwirtschaftsmeister erfolgen, doch hänge dies davon ab, ob dieser im Gefolge des laufenden Konkursverfahrens dazu in der Lage ist. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Flächenwidmung und die derzeitige Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich in unbedenklicher und unbestrittener Weise aus dem behördlichen Verwaltungsakt sowie aus dem vom Beschwerdeführer gestellten Antrag um Genehmigung des Kaufgeschäftes. Unbestritten geblieben ist auch die Interessentenanmeldung von ***; dies ergibt sich auch aus dem behördlichen Verwaltungsakt, der den Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und nachvollziehbar dokumentiert. Dass der Interessent einen landwirtschaftlichen Betrieb im Vollerwerb zunächst alleine und nunmehr gemeinsam mit seinem Sohn führt, ergibt sich aus dem behördlichen Verwaltungsakt sowie aus den Angaben des Interessenten vor dem erkennenden Gericht. Soweit es die Bewirtschaftung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes durch ihn allein betrifft, ist die Landwirteeigenschaft im Verfahren auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten worden. Dass der Interessent seit *** in Pension ist, den landwirtschaftlichen Betrieb aber gemeinsam mit seinem Sohn weiterführt, stützt sich auf dessen glaubwürdige Angaben und den vorgelegten Gesellschaftsvertrag mit dem Sohn. Hinsichtlich des Käufers und Beschwerdeführers *** liegt ein Grundbuchsauszug über die in seinem Eigentum stehenden Grundstücksflächen vor. Die Nutzung der landwirtschaftlichen Grundstücke stützt sich auf die Angaben des Beschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Dabei hat der Beschwerdeführer umfassend dargelegt, in welchem Ausmaß Grundstücke entgeltlich verpachtet sind bzw. in welchem Umfang sie seiner Gattin unentgeltlich überlassen sind. Weiters hat er dargelegt, in welchem Ausmaß landwirtschaftliche Grundstücksflächen in Form von Bewirtschaftungsverträgen anderen Landwirten zur Bewirtschaftung überlassen sind und wie diese Bewirtschaftungsverträge gestaltet sind. Hinsichtlich der restlichen Flächen hat er schließlich nachvollziehbar jenen Bereich benannt, der für die Pferdehaltung benötigt wird, die er hobbymäßig betreibt. Die restliche Fläche wird seinen Angaben zufolge für die Heuproduktion bzw. den Heuverkauf verwendet. Was die Höhe des aus seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit erwirtschafteten Einkommens betrifft, stützt sich das erkennende Gericht auf das im Beschwerdeverfahren eingeholte agrarfachliche Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik, in welchem auch auf das im behördlichen Verfahren vorgelegte Privatgutachten des Beschwerdeführers eingegangen ist sowie auf eine gutächtliche Stellungnahme der NÖ Agrarbezirksbehörde in einem dort anhängigen Siedlungsverfahren, auf dessen Inhalt sich der Beschwerdeführer im behördlichen Verfahren unter anderem berufen hat. Dieses agrartechnische Gutachten vom *** ist in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am *** durch die Amtssachverständige im Hinblick auf die vom Käufer *** aktuell bewirtschafteten Flächen, sei es für die hobbymäßige Pferdehaltung, sei es für die Heuproduktion oder sei es für die durch Bewirtschaftungsverträge vergebenen Flächen oder die verpachteten Flächen aktualisiert bzw. auf den derzeitigen Stand gebracht worden und von diesem Letztstand ausgehend in nachvollziehbarer Weise das landwirtschaftliche Einkommen errechnet worden. Dabei hat die Amtssachverständige hinsichtlich der Bewirtschaftung der Grünflächen in einem Ausmaß von 3,1 ha den Angaben des Beschwerdeführers folgend eine Heuernte von 20.000 kg angenommen und den Rohertrag daraus mit einem Preis von € 0,22 pro kg höher angenommen als vom Beschwerdeführer angegeben und daraus den oben angeführten Gewinn von€ 1.320,00 jährlich ermittelt. Dieses agrartechnische Gutachten vom *** ist in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am *** durch die Amtssachverständige im Hinblick auf die vom Käufer *** aktuell bewirtschafteten Flächen, sei es für die hobbymäßige Pferdehaltung, sei es für die Heuproduktion oder sei es für die durch Bewirtschaftungsverträge vergebenen Flächen oder die verpachteten Flächen aktualisiert bzw. auf den derzeitigen Stand gebracht worden und von diesem Letztstand ausgehend in nachvollziehbarer Weise das landwirtschaftliche Einkommen errechnet worden. Dabei hat die Amtssachverständige hinsichtlich der Bewirtschaftung der Grünflächen in einem Ausmaß von 3,1 ha den Angaben des Beschwerdeführers folgend eine Heuernte von 20.000 kg angenommen und den Rohertrag daraus mit einem Preis von € 0,22 pro kg höher angenommen als vom Beschwerdeführer angegeben und daraus den oben angeführten Gewinn von, € 1.320,00 jährlich ermittelt. Hinsichtlich der Errechnung des Gewinnes aus der Bewirtschaftung jener Flächen, die aufgrund von Bewirtschaftungsverträgen anderen Landwirten zur Bewirtschaftung überlassen sind, ist die Amtssachverständige von den Preisangaben für das Jahr *** ausgegangen und hat nachvollziehbar die dafür an den Käufer ausgeschütteten ***-Förderungen hinzugerechnet bzw. die Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Abzug gebracht. Zugunsten des Beschwerdeführers sind bei dieser Berechnung keine Lohnkosten berücksichtigt worden und sind die vom Beschwerdeführer gemachten Angaben zu den Heuerträgen nicht näher hinterfragt worden. Ausgegangen wurde von einer Aufteilung des Gewinnes in einem Verhältnis von 70:30 zugunsten des Beschwerdeführers, womit auch in diesem Punkt den Angaben des Beschwerdeführers gefolgt wurde. Bezüglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte stützt sich das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf den vom Beschwerdeführer vorgelegten Jahresabschluss ***, in welchem eine Pensionsauszahlung in Höhe von € 39.054,12 ausgewiesen ist sowie, dass von den dort ausgewiesenen Einkünften aus Landwirtschaft die Summe von € 33.000,00 Pachteinnahmen pro Jahr darstellen. Der diesbezügliche Betrag findet sich auch in der Beilage zur Steuererklärung E1C. Glauben geschenkt wurde dem Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang, dass er weder aus seiner Funktion als Geschäftsführer in der „***“ *** noch aus seiner Funktion als Geschäftsführer in der *** Einkünfte bezieht, dies trotz der in diesen Gesellschaften erfolgten Ausschüttungen laut Jahresabschluss zum ***. Anhaltspunkte für das Vorhandensein von weiteren außerlandwirtschaftlichen Einkünften, wie aus Kapitalerträgen, etc., waren nicht feststellbar. Zur Frage der fachlichen Ausbildung des Käufers waren ebenfalls seine Angaben der Entscheidung zugrunde zu legen, hat er doch vor dem erkennenden Gericht Folgendes ausgeführt: „Wenn ich zu meiner fachlichen Ausbildung befragt werde, muss ich sagen, dass ich eine fachliche Ausbildung überhaupt nicht habe. Ich habe die Handelsschule besucht und diese jedoch nicht abgeschlossen. Ich habe auch in der Folge keine Kurse oder Schulungen besucht, sondern bin direkt in der Praxis mit der Landwirtschaft konfrontiert gewesen.“ Zu einer absolvierten Praxis in der Land- und Forstwirtschaft befragt, hat der Beschwerdeführer wie folgt geantwortet: „Als Jugendlicher habe ich bei der Landwirtschaft meines Onkels in ***, ich korrigiere ***, mitgeholfen und war vorgesehen, dass ich eventuell diese Landwirtschaft übernehmen soll, da mein Cousin damals sehr kränklich gewesen ist. Mein Cousin ist allerdings dann in der Folge genesen. Mein Traum war aber immer die Landwirtschaft und habe ich dann in der Folge mit 20 Jahren in *** einen Hühnermastbetrieb begonnen. Diesen Betrieb habe ich 5 Jahre lang geführt. Mit 30 Jahren habe ich einen landwirtschaftlichen Betrieb gekauft und zwar in *** mit Rinderzucht und Milchvieh und bin ich in diesem Betrieb bis jetzt Geschäftsführer. Die Rinderzucht ist vor 10 Jahren eingestellt worden, da die Molkerei in *** die Milch nicht mehr abgeholt hat und wurde im ganzen Tal die biologische Milchproduktion eingestellt. Vor 32 Jahren habe ich dann mit der Pferdezucht begonnen und zwar in ***. In der Folge ist die Pferdezucht in ein Objekt in *** verlegt worden und ist auf Lipizzaner umgestellt worden. In den ersten Jahren war diese Pferdezucht finanziell relativ erfolgreich. Nach Öffnung der Grenzen nach Osten und den Schwierigkeiten im Pferdegestüt *** ist der Markt komplett zusammengebrochen. Seither sind zwar noch Pferde vorhanden, jedoch wird das nur mehr als Hobbybetrieb geführt. Bis zu meinem
7. Lebensjahr war ich im elterlichen Betrieb im Holzgroßhandel und war auch als Erbe vorgesehen. Nach dem Tod meines Vaters, ich war ca. 33 Jahre alt, ist mir klar geworden, dass ich das Erbe nicht antreten kann und habe die Firma ***, die spätere Firma ***, aus einem Konkurs übernommen und daraus habe ich dann das Unternehmen *** aufgebaut. Ich bin daher mit ca. 33 – 34 Jahren eben in diese Richtung hin selbstständig geworden. Seit einigen Jahren bin ich nunmehr in Pension.“ Die Feststellungen in Bezug auf den Interessenten *** stützen sich auf dessen Angaben vor dem erkennenden Gericht im Zusammenhalt mit den von ihm vorgelegten Unterlagen bzw. Urkunden. Bei seiner Einvernahme in der öffentlichen mündlichen Verhandlung hat er die Situation seines Betriebes umfassend und nachvollziehbar dargestellt. Insbesondere hat er selbst darauf verwiesen, dass der Getreideanbau auf 43 ha seiner ihm gehörigen oder gepachteten Flächen seinen Stammbetrieb insoweit ausmachen, als diese Fläche praktisch jedes Jahr ohne Involvierung des mit ihm hinsichtlich der übrigen Flächen (ca. 32 ha) kooperierenden Landwirtes *** von ihm alleine bzw. nunmehr mit dem Sohn *** bewirtschaftet wird. Bezüglich der Einnahmen aus dem Getreideanbau wurden die vom Interessenten gemachten Angaben von den in der Verhandlung anwesenden Beschwerdeführern *** und *** außer Streit gestellt, die von einem Rohertrag von 5.000 kg pro ha und einem Preis von € 180,-- pro Tonne ausgehen. Hinsichtlich des mit dem Landwirt *** geschlossenen Rahmenwerkvertrages und der jährlichen Arbeitsaufträge hat er nicht nur auf die in schriftlicher Form bereit gestellten Verträge verwiesen, sondern auch die durch die Vertragsgestaltung für ihn gegebenen Vorteile eingeräumt („Ich hab praktisch nur die Transportwege bei der Ernte zu rechnen und die zweimal im Jahr fällige Stickstoffdüngung. Ich komme dabei mit dem kleinen Traktor auf 100 Betriebsstunden und mit dem großen Traktor auf 50 Betriebsstunden. Ich mache daher in diesem Betrieb nur die Düngung und die Ernte…“), die für das erkennende Gericht Grundlage für die Anrechnung einer Ersparnis von Aufwendungen für Maschinen und Dieselöl gewesen sind. Diese Anrechnung im Ausmaß von zusätzlichen € 10.000,00 zu den Betriebsausgaben ist auch von den Beschwerdeführern *** und *** hinsichtlich der Höhe des Betrages nicht in Frage gestellt worden. Vom Beschwerdeführer *** ist dazu angemerkt worden, dass damit den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend Rechnung getragen werde. Von den Verfahrensparteien wurde weder der vom erkennenden Gericht ermittelten jährlichen Abschreibung für die Betriebshalle des Interessenten *** noch der auf der Einnahmenseite zu berücksichtigenden jährlichen Förderung in Höhe von€ 23.506,00, bezogen auf eine Fläche von 43 ha, entgegen getreten.Von den Verfahrensparteien wurde weder der vom erkennenden Gericht ermittelten jährlichen Abschreibung für die Betriebshalle des Interessenten *** noch der auf der Einnahmenseite zu berücksichtigenden jährlichen Förderung in Höhe von, € 23.506,00, bezogen auf eine Fläche von 43 ha, entgegen getreten. Die Berechnung der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten stützen sich auf den beigebrachten Pensionsbescheid und die vorgelegten Einkommenssteuerbescheide sowie auf seine damit in Einklang stehenden Angaben vor dem erkennenden Gericht. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes 1.Ziffer eins primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; 2.Ziffer 2 sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes; 3.Ziffer 3 die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die a)Litera a im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder b)Litera b im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 6Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück 1.Ziffer eins zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird; 2.Ziffer 2 zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder 3.Ziffer 3 nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz

1. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit *** ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft des Käufers im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG gegeben ist. Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz
2. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit *** ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG gegeben ist sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft des Käufers im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG gegeben ist. Bei dieser Prüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers hat das Beweisverfahren zunächst ein jährliches Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft durch Bewirtschaftung der Grünflächen im Ausmaß von 3,1 ha und den damit verbundenen Futterverkauf von € 1.320,-- ergeben. Hinzu kommen die Einnahmen aus der durch Bewirtschaftungsverträge vergebenen Bewirtschaftung von 16 ha in Höhe von € 7.168,-- jährlich unter Hinzurechnung der jährlichen ***-Förderungen in Höhe von € 7.500,-- und unter Abzug der jährlich zu leistenden Beiträge zur Sozialversicherungs-anstalt der Bauern in Höhe von € 2.683,--. Davon abzuziehen sind die in dieser Rechnung enthaltenen Förderungen, die für den Hobbybetrieb „Pferdehaltung“ zur Ausschüttung gelangt sind und somit nicht zum landwirtschaftlichen Betrieb zählen und einen Betrages von € 2.343,-- ausmachen. Das Gesamteinkommen aus Land- und Forstwirtschaft beträgt somit € 10.962,-- pro Jahr. Rechnet man zu diesem Einkommen die jährliche Pension in Höhe von € 39.054,12 hinzu, ergibt sich ein Jahresgesamteinkommen in Höhe von € 50.016,
3. Schon bei dieser Rechnung liegt der Anteil des Einkommens aus Land- und Forstwirtschaft nur bei knapp 22 %. Tatsächlich muss aber zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen der Ertrag aus der Verpachtung der im Eigentum des Käufers stehenden Liegenschaften hinzugerechnet werden, trifft doch den Käufer hinsichtlich der Bewirtschaftung dieser Flächen kein für einen Landwirt typisches unternehmerisches Risiko; selbst allfällige öffentliche Förderungen für diese Flächensind nicht vom Verpächter, sondern vom jeweiligen zu beanspruchen. Der Ertrag aus der Verpachtung land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist im Jahresabschluss *** mit einem Betrag von € 33.000,-- jährlich ausgewiesen, sodass sich bei dieser Kalkulation der Anteil des Einkommens aus Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen weiter reduziert, nämlich auf lediglich ca. 13 %. Nicht berücksichtigt ist in dieser Rechnung - zugunsten des Käufers - zudem die Ausschüttung von Förderungen für den Hobbybetrieb „Pferdehaltung“, die – siehe oben – € 2.343,-- jährlich ausmachen, was eine weitere Reduzierung des Anteiles des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen zur Folge hätte. Somit ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft des Erwerbers *** derzeit nicht gegeben ist, da er aus der Bewirtschaftung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes – allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen – den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie nicht zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet. Somit ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft des Erwerbers *** derzeit nicht gegeben ist, da er aus der Bewirtschaftung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes – allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen – den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie nicht zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Gesamtbetrachtung der Einkommenssituation des Beschwerdeführers der Anteil des Einkommens aus Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen weit unter der geforderten 25 % - Marke liegt. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein , 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Gesamtbetrachtung der Einkommenssituation des Beschwerdeführers der Anteil des Einkommens aus Land- und Forstwirtschaft am Gesamteinkommen weit unter der geforderten 25 % - Marke liegt. Bei diesem Verfahrensergebnis und der Verneinung der Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers *** zum derzeitigen Zeitpunkt ist in einem weiteren Schritt – entsprechend der erfolgten Antragstellung des Beschwerdeführers – auch zu prüfen, ob er nach erfolgtem Erwerb der gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG als Landwirt zu qualifizieren ist. Bei diesem Verfahrensergebnis und der Verneinung der Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers *** zum derzeitigen Zeitpunkt ist in einem weiteren Schritt – entsprechend der erfolgten Antragstellung des Beschwerdeführers – auch zu prüfen, ob er nach erfolgtem Erwerb der gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG als Landwirt zu qualifizieren ist. Eine solche Prüfung setzt die Vorlage eines entsprechenden Betriebskonzeptes ebenso voraus wie den Umstand, dass der Antragsteller seine Absicht nach Erwerb der in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften zu wollen und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten zu wollen, durch ausreichende Gründe darzulegen imstande ist sowie die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund einer fachlicher Ausbildung und einer in der Vergangenheit ausgeübten einschlägigen praktischen Tätigkeit belegt. Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 fordert daher das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG kumulativ vorliegen (arg.: „und“).Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 fordert daher das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG kumulativ vorliegen (arg.: „und“). Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer aber selbst eingeräumt eine fachliche Ausbildung überhaupt nicht genossen zu haben und auch keine einschlägigen Kurse oder Schulungen besucht zu haben. Aber auch durch seine Mithilfe als Jugendlicher in der Landwirtschaft seines Onkels, durch die Führung eines gewerblichen Hühnermastbetriebes, durch seine Geschäftsführertätigkeit in einem landwirtschaftlichen Betrieb in ***, durch seine Tätigkeit im Bereich der Pferdezucht bzw. durch das Führen eines Hobbybetriebes der Pferdehaltung ist auch das Vorliegen einer ausreichenden Praxis in der Land- und Forstwirtschaft nicht schlüssig nachgewiesen. Abgesehen von der in Jugendjahren erfolgten Mithilfe in der Landwirtschaft seines Onkels – der Beschwerdeführer ist mittlerweile 70 Jahre alt – kann ihm weder aus der gewerblichen Tätigkeit noch aus der auf eine Geschäftsführertätigkeit beschränkte Befassung mit der Landwirtschaft und auch nicht durch die hobbymäßig betriebene Pferdehaltung eine mit praktischer landwirtschaftlicher Tätigkeit verbundene Erfahrung zugebilligt werden. Damit fehlt es an wesentlichen Voraussetzungen für die Qualifizierung des Beschwerdeführers als sogenannten „werdenden Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG. Aus diesem Grunde war auch auf das von ihm unterbreitete Betriebskonzept, das zu einem überwiegenden Teil auf die Vergabe der in Rede stehenden Flächen an Landwirte durch Bewirtschaftungsverträge abstellt, nicht weiter einzugehen, wenngleich hinsichtlich der (geplanten) Führung einer Landwirtschaft über bzw. zum Teil über Bewirtschaftungsverträge mit anderen Landwirten aus grundsätzlichen Erwägungen Folgendes anzumerken ist:Damit fehlt es an wesentlichen Voraussetzungen für die Qualifizierung des Beschwerdeführers als sogenannten „werdenden Landwirt“ im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG. Aus diesem Grunde war auch auf das von ihm unterbreitete Betriebskonzept, das zu einem überwiegenden Teil auf die Vergabe der in Rede stehenden Flächen an Landwirte durch Bewirtschaftungsverträge abstellt, nicht weiter einzugehen, wenngleich hinsichtlich der (geplanten) Führung einer Landwirtschaft über bzw. zum Teil über Bewirtschaftungsverträge mit anderen Landwirten aus grundsätzlichen Erwägungen Folgendes anzumerken ist: Die vom Käufer bereits derzeit geübte Praxis, landwirtschaftliche Flächen von anderen Landwirten bewirtschaften zu lassen und sich die Erträge nach Abzug der Aufwendungen im Verhältnis von 30:70 zu seinen Gunsten abgelten zu lassen sowie selbst (und nicht der Bewirtschafter) die öffentlichen Förderungen zu lukrieren, folgt nicht den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft (primäre Zielsetzung nach § 1 Z 1 NÖ GVG) und damit eines gesunden Bauernstandes, werden doch durch solcherart mit wirtschaftlich wenig finanzkräftigen Landwirten – und nur solche kommen dafür in Frage - geschlossene „Bewirtschaftungsverträge“ unerwünschte Abhängigkeiten, nämlich der Bewirtschafter vom Grundbesitzer, geschaffen wie sie im Sinne eines freien Bauerntums längst überwunden geglaubt sind. Die vom Käufer bereits derzeit geübte Praxis, landwirtschaftliche Flächen von anderen Landwirten bewirtschaften zu lassen und sich die Erträge nach Abzug der Aufwendungen im Verhältnis von 30:70 zu seinen Gunsten abgelten zu lassen sowie selbst (und nicht der Bewirtschafter) die öffentlichen Förderungen zu lukrieren, folgt nicht den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes auf Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft (primäre Zielsetzung nach Paragraph eins, Ziffer eins, NÖ GVG) und damit eines gesunden Bauernstandes, werden doch durch solcherart mit wirtschaftlich wenig finanzkräftigen Landwirten – und nur solche kommen dafür in Frage - geschlossene „Bewirtschaftungsverträge“ unerwünschte Abhängigkeiten, nämlich der Bewirtschafter vom Grundbesitzer, geschaffen wie sie im Sinne eines freien Bauerntums längst überwunden geglaubt sind. Trotz der fehlenden Landwirteeigenschaft bei der Person des Käufers und Antragstellers ist im Hinblick auf den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG in einem weiteren Schritt aber auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG beim Interessenten *** zu prüfen: Trotz der fehlenden Landwirteeigenschaft bei der Person des Käufers und Antragstellers ist im Hinblick auf den Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG in einem weiteren Schritt aber auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG beim Interessenten *** zu prüfen: Der Interessent *** betreibt eine auf Getreideanbau spezialisierte Landwirtschaft mit einer Flächenausstattung von ca. 75 ha. Für die Berechnung seines landwirtschaftlichen Einkommens ist zu seinem Nachteil nur der so genannte Stammbetrieb mit einer Fläche von 43 ha herangezogen worden; dies deshalb, weil – unabhängig vom Rahmenwerkvertrag mit dem Landwirt *** über eine gegenseitige Nutzung von Flächen des jeweils anderen Landwirtes – im Betrieb *** jedenfalls auf einer Fläche von ca. 43 ha der ihm gehörigen oder gepachteten Flächen eine Getreidebewirtschaftung durch den Interessenten bzw. nunmehr durch die Personengemeinschaft mit seinem Sohn *** erfolgt. Dem entsprechend waren die vom Interessenten gemachten und dem Verfahren zugrunde zu legenden Daten und Angaben, die sich auf den Gesamtbetrieb im Ausmaß von ca. 75 ha bezogen haben, auf eine Betriebsgröße von „nur“ 43 ha umzurechnen bzw. zu reduzieren. Bei einem Rohertrag bei der Getreidebewirtschaftung von 5.000 kg pro ha und€ 180,-- pro Tonne ergeben sich demnach, bezogen auf ca. 43 ha, jährliche Einnahmen in Höhe von € 38.700,--. Bei einem Rohertrag bei der Getreidebewirtschaftung von 5.000 kg pro ha und, € 180,-- pro Tonne ergeben sich demnach, bezogen auf ca. 43 ha, jährliche Einnahmen in Höhe von € 38.700,--. Weiters waren auf der Einnahmenseite auch Förderungen von € 41.000,-- für ca. 75 ha rückzurechnen auf die Fläche von 43 ha. Bei einer solcherart gegebenen Pro-Hektar-Förderung von € 546,-- werden für eine Fläche von 43 ha Förderungen in Höhe von € 23.506,-- lukriert. Insgesamt ergiben sich daher auf der Einnahmenseite des Betriebes des Interessenten ***, bezogen auf 43 ha, Bruttoeinnahmen bzw. Erlöse im Gesamtbetrag von € 62.206,--. An von diesen Einnahmen abzuziehenden Betriebsausgaben waren folgende Beträge, jeweils auf eine Betriebsgröße von 43 ha bezogen, der Berechnung zugrunde zu legen:
4. Jährliche Abschreibung von € 1.453,-- für die im Betrieb vor 25 Jahren um ca. ATS 1,000.000,00 errichtete und mit einer Restbestandsdauer von weiteren 25 Jahren einzuschätzende Halle, was einer 2%igen Abschreibung entspricht.
5. Jährliche Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern im Betrag von€ 5.733,30.Jährliche Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern im Betrag von, € 5.733,
7. Durchschnittliche jährliche Betriebsausgaben im Betrag von: € 17.200,
9. Jährliche Aufwandsersparnis um € 10.000,00, berechnet auf Basis einer Dieselölersparnis und einer Maschinenstundenersparnis als Vorteil einer Kooperationsvereinbarung (Rahmenwerkvertrag mit dem Landwirt ***). Somit fallen im Betrieb des Interessenten *** – bezogen auf die Stammbetriebsgröße von 43 ha – Betriebsausgaben in der Höhe von € 34.386,30 an. Nach Abzug dieser Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen (bezogen auf eine Betriebsgröße von 43 ha) verbleibt als landwirtschaftliches Einkommen ein Betrag von € 27.819,
10. Unter Berücksichtigung der Aufteilung des Betriebes mit dem Sohn *** im Verhältnis von 50:50 ergibt dies für den Interessenten *** ein Einkommen in Höhe von € 13.909,85 jährlich aus seinem landwirtschaftlichen Betrieb, bezogen auf die genannten 43 ha. Das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten ist aufgrund der Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens mit € 26.994,26 anzunehmen und setzt sich wie folgt zusammen:
11. Eigenpension minus der Krankenversicherung und des Solidaritätsbeitrages, was pro Monat einen Betrag von € 1.809,59 ergibt. Dieser Monatsbetrag ist 14 Mal pro Jahr zu rechnen und ergibt dies eine Jahrespensionsleistung von€ 25.334,26 (vor Steuer).Eigenpension minus der Krankenversicherung und des Solidaritätsbeitrages, was pro Monat einen Betrag von € 1.809,59 ergibt. Dieser Monatsbetrag ist 14 Mal pro Jahr zu rechnen und ergibt dies eine Jahrespensionsleistung von, € 25.334,26 (vor Steuer).
12. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Abbauvertrag hinsichtlich Sand und Schotter) in Höhe von € 1.660,00 jährlich. Es stehen daher dem - nur auf eine Betriebsgröße von 43 ha errechneten - jährlichen landwirtschaftlichen Einkommen in der Höhe von € 13.909,85 außerlandwirtschaftliche Einkünfte in Höhe von € 26.994,26 pro Jahr gegenüber. Bereits von dem solcherart errechneten Gesamteinkommen in der Höhe von€ 40.904,11 beträgt der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens ca. 34%. Bereits von dem solcherart errechneten Gesamteinkommen in der Höhe von, € 40.904,11 beträgt der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens ca. 34%. Festgehalten muss in diesem Zusammenhang aber werden, dass bei dieser Einkommensberechnung die vom Interessenten *** lukrierten weiteren landwirtschaftlichen Einkünfte aus den Getreideernten auf den mit *** auf Basis des Rahmenwerkvertrages und der diesen konkretisierenden Arbeitsaufträge getauschten Flächen im Ausmaß von ca. 30 ha – der Einfachheit der Berechnung des landwirtschaftlichen Einkommens wegen – völlig außer Betracht geblieben sind und daher letztlich von einem wesentlich höheren Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen des Interessenten auszugehen ist. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Interessenten *** somit jedenfalls als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet wird und andererseits, dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil zumindest 34% des Gesamteinkommens ausmachenden - erheblichen Teil bestritten wird. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Interessenten *** somit jedenfalls als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet wird und andererseits, dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil zumindest 34% des Gesamteinkommens ausmachenden - erheblichen Teil bestritten wird. In diesem Zusammenhang ist auf den bereits oben ins Treffen geführten Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem bereits ein 25% - Anteil als ausreichend angesehen wird, zu verweisen. In Anbetracht des Umstandes, dass mit dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten somit ein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 vorhanden ist, der sämtliche Voraussetzungen erfüllt, in den gegenständlichen Vertrag mit allen Rechten und Pflichten einzutreten, hat dieses Verfahrensergebnis zur Folge, dass der absolute Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen kommt und einer Genehmigung des hier gegenständlichen Rechtsgeschäftes entgegensteht. In Anbetracht des Umstandes, dass mit dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten somit ein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 vorhanden ist, der sämtliche Voraussetzungen erfüllt, in den gegenständlichen Vertrag mit allen Rechten und Pflichten einzutreten, hat dieses Verfahrensergebnis zur Folge, dass der absolute Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG zum Tragen kommt und einer Genehmigung des hier gegenständlichen Rechtsgeschäftes entgegensteht. Nach dieser Bestimmung ist die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für ein Rechtsgeschäft nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist, dem die Landwirteeigenschaft zukommt. Dem Beschwerdeführer und Antragsteller im gegenständlichen Verfahren kommt weder die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu. Dem Beschwerdeführer und Antragsteller im gegenständlichen Verfahren kommt weder die Landwirteeigenschaft nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG noch die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG zu. Mit der Person des *** ist im Verfahren ein Interessent aufgetreten, der die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG aufweist und der auch die formalen Voraussetzungen aufgrund seiner fristgerecht gestellten Interessentenmeldung, die auch in inhaltlicher Hinsicht den gesetzlichen Anforderungen genügt, erfüllt. Mit der Person des *** ist im Verfahren ein Interessent aufgetreten, der die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG aufweist und der auch die formalen Voraussetzungen aufgrund seiner fristgerecht gestellten Interessentenmeldung, die auch in inhaltlicher Hinsicht den gesetzlichen Anforderungen genügt, erfüllt. Bei dieser aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens sich ergebenden Sachlage und der oben dargestellten Rechtslage war daher der Beschwerde nicht stattzugeben und damit der angefochtene Bescheid zu bestätigen. Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall jedoch aus grundsätzlichen Erwägungen zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und aus diesem Grund eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof zu den im vorliegenden Erkenntnis aufgeworfenen Rechtsfragen zur Auslegung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG derzeit noch fehlt, wenngleich sich die Entscheidung diesbezüglich auf den klaren Wortlaut des Gesetzes bzw. den Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 stützt. Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall jedoch aus grundsätzlichen Erwägungen zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und aus diesem Grund eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof zu den im vorliegenden Erkenntnis aufgeworfenen Rechtsfragen zur Auslegung des Versagungsgrundes nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG derzeit noch fehlt, wenngleich sich die Entscheidung diesbezüglich auf den klaren Wortlaut des Gesetzes bzw. den Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 stützt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.242.001.2014