RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum08.10.2015 GeschäftszahlLVwG-AV-267/001-2015 TextDas Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Liebhart-M

§ 28Abs. 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - Vw

GVG aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zurückverwiesen.Der angefochtene Bescheid wird

Paragraph 28, Absatz 3, zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zurückverwiesen. 2. Gegen diesen Beschluss ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – Vw

GG eine ordentliche Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.Gegen diesen Beschluss ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG eine ordentliche Revision im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 idF BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGVGParagraph 28, Absatz 3, zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 33 aus 2013, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 122 aus 2013,, in der Folge: VwGVG § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl. Nr. 10/1985 idF BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGG Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz, Bundesgesetzblatt Nr. 10 aus 1985, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 122 aus 2013,, in der Folge: VwGG Begründung: I.römisch eins. Aus dem von der Marktgemeinde *** vorgelegten Verwaltungsakt ergibt sich folgender für den vorliegenden Fall entscheidungswesentlicher Sachverhalt: Am *** führte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** unter Beiziehung eines Bausachverständigen, eines Sachverständigen für Raumplanung, sowie des - rechtlich noch unvertretenen - Herrn *** (in der Folge: Beschwerdeführer), eine „besondere Beschau hinsichtlich der Überprüfung auf konsenslose Baumaßnahmen oder Gebäude“ auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, durch. In der Niederschrift zu dieser Überprüfung wurde festgehalten, das Nord- und Westufer des auf diesem Grundstück befindlichen Teiches sei im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün“ gewidmet; das Ostufer und teilweise das Südufer sei als „Grünland-Sportstätte-Fischerei“ gewidmet. Auf einem weiteren Grundstück mit der Widmung „Grünland-Gärtnerei“ befinde sich ein Wohngebäude. Für dieses liege im Bauakt der Gemeinde ein Ansuchen samt baubehördlicher Bewilligung vor. Der bautechnische Amtssachverständige hielt fest, dass die „Herstellung der Stützmauern, der Gebäude, die baulichen Anlagen für die Fischerei (Plateaustege usw.), sowie die Herstellung der Schächte für die Kanalanlage gem. § 14 NÖ Bauordnung“ bewilligungspflichtig“ seien. Für am Ost- und Südufer bestehende Gebäude und bauliche Anlagen werde der Beschwerdeführer aufgefordert, nachträgliche Einreichunterlagen inklusive eines Betriebskonzeptes

§ 19Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz vorzulegen.

Die Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen, welche am Nord- und Westufer bestünden, stünden jedoch im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung; eine nachträgliche Bewilligung sei innerhalb der bestehenden Widmung nicht möglich; für diese baulichen Anlagen, Gebäude und Nebengebäude am Nord- und am Westufer habe daher ein Abbruchbescheid zu ergehen. Der Beschwerdeführer wies darauf hin, dass sämtliche Pächter der gegenständlichen Grundflächen vom verhängten Baustopp der Gemeinde informiert worden seien. Am *** führte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** unter Beiziehung eines Bausachverständigen, eines Sachverständigen für Raumplanung, sowie des - rechtlich noch unvertretenen - Herrn *** (in der Folge: Beschwerdeführer), eine „besondere Beschau hinsichtlich der Überprüfung auf konsenslose Baumaßnahmen oder Gebäude“ auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, durch. In der Niederschrift zu dieser Überprüfung wurde festgehalten, das Nord- und Westufer des auf diesem Grundstück befindlichen Teiches sei im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün“ gewidmet; das Ostufer und teilweise das Südufer sei als „Grünland-Sportstätte-Fischerei“ gewidmet. Auf einem weiteren Grundstück mit der Widmung „Grünland-Gärtnerei“ befinde sich ein Wohngebäude. Für dieses liege im Bauakt der Gemeinde ein Ansuchen samt baubehördlicher Bewilligung vor. Der bautechnische Amtssachverständige hielt fest, dass die „Herstellung der Stützmauern, der Gebäude, die baulichen Anlagen für die Fischerei (Plateaustege usw.), sowie die Herstellung der Schächte für die Kanalanlage gem. Paragraph 14, NÖ Bauordnung“ bewilligungspflichtig“ seien. Für am Ost- und Südufer bestehende Gebäude und bauliche Anlagen werde der Beschwerdeführer aufgefordert, nachträgliche Einreichunterlagen inklusive eines Betriebskonzeptes

Paragraph 19, Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz vorzulegen. Die Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen, welche am Nord- und Westufer bestünden, stünden jedoch im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung; eine nachträgliche Bewilligung sei innerhalb der bestehenden Widmung nicht möglich; für diese baulichen Anlagen, Gebäude und Nebengebäude am Nord- und am Westufer habe daher ein Abbruchbescheid zu ergehen. Der Beschwerdeführer wies darauf hin, dass sämtliche Pächter der gegenständlichen Grundflächen vom verhängten Baustopp der Gemeinde informiert worden seien. Am *** fand eine weitere Überprüfung an Ort und Stelle im Beisein des Beschwerdeführers statt. Der Niederschrift zu dieser Überprüfung ist Folgendes zu entnehmen: „[…] Wie bei dieser besonderen Beschau im September vereinbart, wurde von Herrn *** ein vermessungstechnischer Lage- und Höhenplan von Herrn ***, datiert mit ***, am *** vorgelegt. In diesem vermessungstechnischen Plan sind jedoch keine genaueren Angaben über die Gebäude und baulichen Anlagen (wie z.B. Fundierung, Gebäudeausführung, Gebäudehöhen, Ausführung der Stege,…) enthalten. Aus diesem Grund wird die anberaumte Beschau durchgeführt, bei der eine genaue Naturaufnahme der baulichen Maßnahmen bzw. Gebäude durch Mitarbeiter des Bauamtes der Marktgemeinde *** erstellt werden soll. Diese Naturaufnahmen sollen als Grundlage für etwaige erforderliche Abbruchaufträge bzw. Abbruchbescheide an den Eigentümer dienen. Nach Darlegung dieses Sachverhaltes hat Herr *** erklärt, dass er bei den Naturaufnahmen bei den einzelnen ‚Pachtflächen‘ nicht dabei sein wird und dass zu den einzelnen ‚Pachtflächen‘ der Zutritt für die notwendigen Vermessungsarbeiten möglich ist. Nach Abgabe dieser Erklärung hat sich Herr *** von den Verhandlungsteilnehmern verabschiedet. Am *** im Zeitraum von 08:00 bis 16:00 Uhr wurden am West-, Nord-, Ost- und Südufer des Grundwasserteiches, mit Ausnahme des ‚***‘, alle baulichen Anlagen aufgenommen. Hingewiesen wird, dass Ver- und Entsorgungsleitungen, wie z.B. Kanal- und Wasserleitungen, nicht aufgenommen wurden. Grundlage für die durchgeführten Naturaufnahmen ist der bereits angeführte Lageplan von Herrn ***. Das West- und Nordufer wurde vom Eigentümer fiktiv in einzelne Pachtflächen unterteilt, welche auch im Lageplan von *** angeführt sind (Pachtfläche Nr. 1-33). Für dieser Pachtflächen wurde jeweils ein Aufnahmeblatt inkl. Lageplan, sowie eine Fotodokumentation erstellt. Zusätzlich wurden diesen Aufnahmeblättern, sofern vorhanden, Unterlagen, welche die Gemeinde bereits von Herrn *** erhalten hat, beigefügt. Für das Südufer wurde für die bestehenden Gebäude wieder jeweils ein Aufnahmeblatt inkl. Lageplan und Fotodokumentation erstellt. Die erstellten Naturaufnahmeunterlagen inkl. Übersichtspläne wurden durchnummeriert und sind als Beilagen mit der Nr. 1 bis 52 dieser Niederschrift beigelegt. Im Zuge des Lokalaugenscheines wurde festgestellt, dass auf der Pachtfläche Nr. 17, Beilage Nr. 20 zur Niederschrift, bereits Abbrucharbeiten im Gange sind. Nach Auskunft der gekündigten Pächterin werden der Wohnwagen, das Flugdach und ein Gebäude aus Holz im Ausmaß von ca. 2 x 3 m abgetragen. Die anderen Baulichkeiten auf dieser Pachtfläche bleiben vorderhand bestehen. Am Südufer sind im Lageplan - Blatt 2 von *** auf der Pachtfläche Nr. 51, Beilage Nr. 52 zur Niederschrift, eine Terrasse bzw. Steg und ein Holzgebäude dargestellt, wobei diese Baulichkeiten bereits abgetragen wurden. Am Südufer ist im Lageplan - Blatt 1 von ***, Beilage Nr. 46 zur Niederschrift, ein Plateau (Holz) dargestellt. Auf diesem Plateau hat sich

Fotodokumentation eine Holzhütte befunden, welche in der Zwischenzeit abgetragen worden sei. Bei den in den Aufnahmeblättern angeführten Natursteinmauern handelt es sich im Wesentlichen im Stützmauern zum Weg entlang der bestehenden Grundstückseinfriedung, welche aufgrund von Geländeabtragungen notwendig waren. Diese Stützmauern bestehen aus Natursteinblöcken mit einer Fläche von ca. 0,25 bis ca. 1,0 m2 und einer Breite bis ca. 1,0 m. […] Erklärungen von Herrn *** zur vorliegenden Niederschrift bzw. zu den Unterlagen zur Naturaufnahme vom ***: Das Gebäude am Südufer, aufgenommen mit der Beilage Nr. 47, soll künftig für die Fischerei verwendet werden. Diesbezüglich ergehen demnächst die notwendigen Einreichunterlagen an die Baubehörde. Bei den aufgenommenen Gebäuden mit den Aufnahmeblättern Nr. 48 und 49 handelt es sich um einen Pächter. Dieser Pächter ist innerhalb der im Pachtvertrag festgelegten Frist von mir gekündigt worden und hat bis zur Räumung dieser Gebäude eine Nachfrist bis Ende Februar *** von mit erteilt bekommen. Die erstellten bzw. vorliegenden Naturaufnahmen und die Niederschrift werden zur Kenntnis genommen. […]“ Mit Schreiben vom *** gab der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz dem Beschwerdeführer zu den durchgeführten Ermittlungen Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen des Parteiengehörs

§ 45Abs.

3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, in welchem festgehalten wurde, dass der Beschwerdeführer für ein Gebäude am Südufer und für Stege am Ost- und Südufer eine baubehördliche Bewilligung beantragt habe. Diese Unterlagen seien an den Amtssachverständigen zur Beurteilung

§ 19Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz übermittelt worden.

Hinsichtlich konsenslos errichteter Kanal- und Schachteinrichtungen und konsenslos errichteter Wurfsteinmauern sei die Bezirkshauptmannschaft X für die Bewilligung zuständig. Im Übrigen sei das Ermittlungsverfahren für die konsenslos errichteten Gebäude und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** „seitens der Baubehörde somit abgeschlossen“.Mit Schreiben vom *** gab der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde römisch eins. Instanz dem Beschwerdeführer zu den durchgeführten Ermittlungen Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen des Parteiengehörs

Paragraph 45, Absatz 3, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, in welchem festgehalten wurde, dass der Beschwerdeführer für ein Gebäude am Südufer und für Stege am Ost- und Südufer eine baubehördliche Bewilligung beantragt habe. Diese Unterlagen seien an den Amtssachverständigen zur Beurteilung

Paragraph 19, Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz übermittelt worden. Hinsichtlich konsenslos errichteter Kanal- und Schachteinrichtungen und konsenslos errichteter Wurfsteinmauern sei die Bezirkshauptmannschaft römisch zehn für die Bewilligung zuständig. Im Übrigen sei das Ermittlungsverfahren für die konsenslos errichteten Gebäude und baulichen Anlagen auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** „seitens der Baubehörde somit abgeschlossen“. Mit Schreiben vom *** legte der rechtlich nach wie vor unvertretene Beschwerdeführer der Gemeinde diverse Unterlagen vor und gab eine Stellungnahme ab, in welcher er ua. darauf verwies, dass „der Pachtgegenstand ausnahmslos zu Freizeitzwecken ver/gepachtet“ sei. Im Pachtvertrag sei unter Pkt. 6 angeführt, dass die Errichtung von bewilligungspflichtigen Gebäuden unzulässig sei, da die Widmung der Badeparzellen „keine Baulichkeit in diesem Sinne“ zulasse. Nach Auffassung des Beschwerdeführers lägen mobile Einrichtungen, und keine „Baulichkeiten“ vor. Die Pachtverhältnisse seien auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könnten nach Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist beidseitig zum Jahresende aufgelöst werden. Schon daraus ergebe sich das Vorliegen von mobilen Einrichtungen. Weiters verwies der Beschwerdeführer zusammengefasst auf wiederholte Bestrebungen seinerseits auf Umwidmung der verfahrensgegenständlichen Grundstücksfläche auf „Grünland-Kleingarten“. Mit Bescheid vom ***, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz dem Beschwerdeführer

§ 35Abs. 2 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (in der Folge: NÖ Bau

O 1996) unter Vorschreibung mehrerer näher genannter Auflagen den baupolizeilichen Auftrag „zum Abbruch der nachstehend angeführten konsenslosen Bauwerke auf der Pacht- oder Teilfläche Nr. 22 (genaue Lage gem. Übersichtsplan von *** - Beilage Nr. 1) des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, entsprechend den unten stehenden Auflagen innerhalb von 8 Wochen ab Rechtskraft des Bescheides“. Folgende Bauwerke seien zur Gänze abzubrechen:Mit Bescheid vom ***, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde römisch eins. Instanz dem Beschwerdeführer

Paragraph 35, Absatz 2, der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (in der Folge: NÖ BauO 1996) unter Vorschreibung mehrerer näher genannter Auflagen den baupolizeilichen Auftrag „zum Abbruch der nachstehend angeführten konsenslosen Bauwerke auf der Pacht- oder Teilfläche Nr. 22 (genaue Lage gem. Übersichtsplan von *** - Beilage Nr. 1) des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, entsprechend den unten stehenden Auflagen innerhalb von 8 Wochen ab Rechtskraft des Bescheides“. Folgende Bauwerke seien zur Gänze abzubrechen: „Wohnwagen (ca. 2,40 x ca. 7,80 m, H = ca. 2,50 m), welcher im beiliegenden Lageplan (Beilage mit der Nr. 2), M = 1:100, gelb umrandet ist und in der beiliegenden Fotodokumentation (Beilage mit der Nr. 3) dargestellt ist. Gebäude aus Holz (i.M. ca. 2,60 x i.M. ca. 2,95 m, H = i.M. ca. 2,20 m), welches im beiliegenden Lageplan (Beilage mit der Nr. 2), M = 1:100, gelb umrandet ist und in der beiliegenden Fotodokumentation (Beilage mit der Nr. 3) dargestellt ist. Flugdach (i.M. ca. 6,00 x ca. 2,50 m, H = ca. 2,50 m), welches im beiliegenden Lageplan (Beilage mit der Nr. 2), M = 1:100, gelb umrandet ist und in der beiliegenden Fotodokumentation (Beilage mit der Nr. 3) dargestellt ist. Gebäude aus Holz - WC (ca. 1,80 x ca. 1,20 m, Gebäudehöhe = ca. 2,00 m, Firsthöhe = ca. 2,40 m), welches im beiliegenden Lageplan (Beilage mit der Nr. 2), M = 1:100, gelb umrandet ist und in der beiliegenden Fotodokumentation (Beilage mit der Nr. 3) dargestellt ist. Steganlage aus Metall (ca. 1,0 x ca. 1,7 m), welche im beiliegenden Lageplan (Beilage mit der Nr. 2), M = 1:100, gelb umrandet ist und in der beiliegenden Fotodokumentation (Beilage mit der Nr. 3) dargestellt ist.“ Begründend wurde hierzu ausgeführt, der Baubehörde sei zur Kenntnis gebracht worden, dass auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, konsenslose Baumaßnahmen durchgeführt worden seien. Am *** sei daher von der Baubehörde I. Instanz ein Lokalaugenschein durchgeführt worden. Im Zuge dieses Lokalaugenscheines sei festgestellt worden, dass auf dem in Rede stehenden Grundstück, vor allem am nördlichen und westlichen, jedoch auch am südlichen Ufer, bauliche Anlagen und Gebäude errichtet worden seien. Vom bautechnischen Amtssachverständigen sei festgehalten worden, dass die ausgeführten Maßnahmen im Sinne des § 14 NÖ BauO 1996 bewilligungspflichtig seien. Das Nord- und Westufer des Teiches sei im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün“ gewidmet.

§ 35Abs. 2 NÖ Bau

O 1996 habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung nach § 23 oder Anzeige nach § 15 dieses Gesetzes vorliege und das Bauwerk unzulässig sei.

§ 19Abs.

4 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes 1976 (in der Folge: NÖ ROG 1976) seien im Grünland bewilligungs- oder anzeigepflichtige Vorhaben

der NÖ BauO 1996 nur dann zulässig, wenn sie für die festgelegte Nutzung erforderlich seien. Vom Sachverständigen für Raumordnung sei beim Lokalaugenschein am *** erklärt worden, dass die bestehenden Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen am Nord- und Westufer des Teiches im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung stünden. Eine nachträgliche Bewilligung innerhalb der bestehenden Widmung sei aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht möglich. Am *** sei auf dem in Rede stehenden Grundstück eine weitere besondere Beschau durch die Baubehörde durchgeführt worden, bei der die Gebäude und baulichen Anlagen am Grundwasserteich im Zuge einer Naturaufnahme genau aufgenommen worden seien und auch eine Fotodokumentation angefertigt worden sei. Mit der Bezirkshauptmannschaft X als Wasserrechtsbehörde sei abgeklärt worden, dass diese für die Bewilligung der Kanaleinrichtungen und die Wurfsteinmauern zuständig sei, damit sei das Ermittlungsverfahren für die Baubehörde abgeschlossen gewesen. Im Rahmen des eingeräumten Parteiengehörs habe der Beschwerdeführer ausgeführt, dass es sich bei den abgestellten Wohnwagen und errichteten Gebäuden nur um mobile Einrichtungen handle, da keine Fundamente vorhanden seien, die Aufstellung nur auf Platten erfolgt sei und die Platten nur in einem Kiesbett verlegt seien. Das übrige Vorbringen des Beschwerdeführers beziehe sich auf ein Umwidmungsverfahren betreffend der Herstellung einer „Kleingartensiedlung“, damit örtliche Raumordnungsangelegenheiten der Marktgemeinde *** und sei für das gegenständliche Bauverfahren nicht relevant. Der Auslegung des „Eigentümers, Herrn ***“, dass es sich bei den Wohnwagen und Gebäuden um mobile Einrichtungen handle, werde seitens der Baubehörde widersprochen.

§ 4Abs. 3 NÖ Bau

O 1996 sei ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordere und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sei. Die Verbindung mit dem Boden sei auch dann anzunehmen, wenn eine Anlage zwar so, wie sei ausgeführt wurde bzw. ausgeführt werden solle, keine Verbindung mit dem Boden habe, eine solche aber bei ordnungsgemäßer Ausführung nach den Regeln der technischen Wissenschaft haben müsse. Es genüge ein gewisses Maß an Eigengewicht der baulichen Anlage. Es sei nicht erforderlich, dass ein Fundament vorhanden sei. Demnach sei auch eine zwar zerlegbare, aber aufgestellte Bauhütte mit dem Boden verbunden. Ein Mobilheim sei ebenfalls ein Bau, weil es während seiner zweckentsprechenden Benützung meist auf Stützen stehe und die Aufstellung auf Rädern meist nur eine Umgehungshandlung darstelle. Die kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden müsse somit nicht unbedingt ein Fundament aus Mauerwerk oder Beton sei, es genüge großes Gewicht (Verweis auf Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,

1. Auflage). Unter Hinweis auf entsprechende höchstgerichtliche Judikatur führt die Baubehörde weiter aus, das Kriterium der Notwendigkeit bautechnischer Kenntnisse müsse auch dann angenommen werden, wenn eine Anlage zwar laienhaft gestaltet sei, nach den Regeln der technischen Wissenschaften aber einer Ausführung unter Verwertung bautechnischer Kenntnisse bedürfte, wozu auch Erkenntnisse auf dem Gebiete der Statik gehörten, weil sonst in dieser Beziehung der widersinnige Zustand einträte, dass eine nicht ordnungsgemäß ausgeführte Anlage einer Bewilligung unterworfen wäre. Bei den konsenslos vorhandenen Wohnwagen, Mobilheimen und Gebäuden handle es sich somit eindeutig um keine mobilen Einrichtungen, sondern um Bauwerke im Sinne des § 4 Abs. 3 der NÖ BauO
2. Die Baubehörde habe daher entsprechend der Bestimmung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996 den Abbruch anzuordnen. Begründend wurde hierzu ausgeführt, der Baubehörde sei zur Kenntnis gebracht worden, dass auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, konsenslose Baumaßnahmen durchgeführt worden seien. Am *** sei daher von der Baubehörde römisch eins. Instanz ein Lokalaugenschein durchgeführt worden. Im Zuge dieses Lokalaugenscheines sei festgestellt worden, dass auf dem in Rede stehenden Grundstück, vor allem am nördlichen und westlichen, jedoch auch am südlichen Ufer, bauliche Anlagen und Gebäude errichtet worden seien. Vom bautechnischen Amtssachverständigen sei festgehalten worden, dass die ausgeführten Maßnahmen im Sinne des Paragraph 14, NÖ BauO 1996 bewilligungspflichtig seien. Das Nord- und Westufer des Teiches sei im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün“ gewidmet.

Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BauO 1996 habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung nach Paragraph 23, oder Anzeige nach Paragraph 15, dieses Gesetzes vorliege und das Bauwerk unzulässig sei.

Paragraph 19, Absatz 4, des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes 1976 (in der Folge: NÖ ROG 1976) seien im Grünland bewilligungs- oder anzeigepflichtige Vorhaben

der NÖ BauO 1996 nur dann zulässig, wenn sie für die festgelegte Nutzung erforderlich seien. Vom Sachverständigen für Raumordnung sei beim Lokalaugenschein am *** erklärt worden, dass die bestehenden Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen am Nord- und Westufer des Teiches im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung stünden. Eine nachträgliche Bewilligung innerhalb der bestehenden Widmung sei aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht möglich. Am *** sei auf dem in Rede stehenden Grundstück eine weitere besondere Beschau durch die Baubehörde durchgeführt worden, bei der die Gebäude und baulichen Anlagen am Grundwasserteich im Zuge einer Naturaufnahme genau aufgenommen worden seien und auch eine Fotodokumentation angefertigt worden sei. Mit der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn als Wasserrechtsbehörde sei abgeklärt worden, dass diese für die Bewilligung der Kanaleinrichtungen und die Wurfsteinmauern zuständig sei, damit sei das Ermittlungsverfahren für die Baubehörde abgeschlossen gewesen. Im Rahmen des eingeräumten Parteiengehörs habe der Beschwerdeführer ausgeführt, dass es sich bei den abgestellten Wohnwagen und errichteten Gebäuden nur um mobile Einrichtungen handle, da keine Fundamente vorhanden seien, die Aufstellung nur auf Platten erfolgt sei und die Platten nur in einem Kiesbett verlegt seien. Das übrige Vorbringen des Beschwerdeführers beziehe sich auf ein Umwidmungsverfahren betreffend der Herstellung einer „Kleingartensiedlung“, damit örtliche Raumordnungsangelegenheiten der Marktgemeinde *** und sei für das gegenständliche Bauverfahren nicht relevant. Der Auslegung des „Eigentümers, Herrn ***“, dass es sich bei den Wohnwagen und Gebäuden um mobile Einrichtungen handle, werde seitens der Baubehörde widersprochen.

Paragraph 4, Absatz 3, NÖ BauO 1996 sei ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordere und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sei. Die Verbindung mit dem Boden sei auch dann anzunehmen, wenn eine Anlage zwar so, wie sei ausgeführt wurde bzw. ausgeführt werden solle, keine Verbindung mit dem Boden habe, eine solche aber bei ordnungsgemäßer Ausführung nach den Regeln der technischen Wissenschaft haben müsse. Es genüge ein gewisses Maß an Eigengewicht der baulichen Anlage. Es sei nicht erforderlich, dass ein Fundament vorhanden sei. Demnach sei auch eine zwar zerlegbare, aber aufgestellte Bauhütte mit dem Boden verbunden. Ein Mobilheim sei ebenfalls ein Bau, weil es während seiner zweckentsprechenden Benützung meist auf Stützen stehe und die Aufstellung auf Rädern meist nur eine Umgehungshandlung darstelle. Die kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden müsse somit nicht unbedingt ein Fundament aus Mauerwerk oder Beton sei, es genüge großes Gewicht (Verweis auf Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,

1. Auflage). Unter Hinweis auf entsprechende höchstgerichtliche Judikatur führt die Baubehörde weiter aus, das Kriterium der Notwendigkeit bautechnischer Kenntnisse müsse auch dann angenommen werden, wenn eine Anlage zwar laienhaft gestaltet sei, nach den Regeln der technischen Wissenschaften aber einer Ausführung unter Verwertung bautechnischer Kenntnisse bedürfte, wozu auch Erkenntnisse auf dem Gebiete der Statik gehörten, weil sonst in dieser Beziehung der widersinnige Zustand einträte, dass eine nicht ordnungsgemäß ausgeführte Anlage einer Bewilligung unterworfen wäre. Bei den konsenslos vorhandenen Wohnwagen, Mobilheimen und Gebäuden handle es sich somit eindeutig um keine mobilen Einrichtungen, sondern um Bauwerke im Sinne des Paragraph 4, Absatz 3, der NÖ BauO
2. Die Baubehörde habe daher entsprechend der Bestimmung des Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO 1996 den Abbruch anzuordnen. Die vom weiterhin unvertretenen Beschwerdeführer gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom *** mit dem Argument des zwischenzeitlich gestellten Antrages auf Wiederaufnahme des Verfahrens zur Errichtung einer Kleingartenanlage erhobene Berufung wurde vom Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** mit Bescheid vom ***

§ 66Abs.

4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 „als unzulässig zurückgewiesen und der angefochtene Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt“. Begründend führte die Berufungsbehörde hierzu aus, es sei auf Grund eines Umwidmungsantrages für eine Kleingartenanlage bereits eine Stellungnahme der Gemeinde durch ihren Raumplaner eingeholt worden. Auf Grund dieser raumordnungsfachlichen Stellungnahme sei dem Beschwerdeführer mitgeteilt worden, dass kein Umwidmungsverfahren eingeleitet werde. Die in der Berufung angeführte, nun vorliegende raumordnungsfachliche Untersuchung habe keine wesentlichen weiteren Erkenntnisse gebracht. Der Wiederaufnahmeantrag des Beschwerdeführers zur Widmung einer Kleingartenanlage sei bereits mit Bescheid vom *** als unzulässig zurückgewiesen worden. Vom raumordnungsfachlichen Sachverständigen sei bereits im Zuge des Lokalaugenscheines am *** festgestellt worden, dass die bestehenden Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen am Nord- und Westufer des Teiches im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung stünden. Eine nachträgliche Bewilligung sei aufgrund der bestehenden Widmung nicht möglich, es sei daher „spruchgemäß zu entscheiden und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz zu bestätigen“.Die vom weiterhin unvertretenen Beschwerdeführer gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom *** mit dem Argument des zwischenzeitlich gestellten Antrages auf Wiederaufnahme des Verfahrens zur Errichtung einer Kleingartenanlage erhobene Berufung wurde vom Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** mit Bescheid vom ***

Paragraph 66, Absatz 4, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 „als unzulässig zurückgewiesen und der angefochtene Bescheid der Baubehörde römisch eins. Instanz bestätigt“. Begründend führte die Berufungsbehörde hierzu aus, es sei auf Grund eines Umwidmungsantrages für eine Kleingartenanlage bereits eine Stellungnahme der Gemeinde durch ihren Raumplaner eingeholt worden. Auf Grund dieser raumordnungsfachlichen Stellungnahme sei dem Beschwerdeführer mitgeteilt worden, dass kein Umwidmungsverfahren eingeleitet werde. Die in der Berufung angeführte, nun vorliegende raumordnungsfachliche Untersuchung habe keine wesentlichen weiteren Erkenntnisse gebracht. Der Wiederaufnahmeantrag des Beschwerdeführers zur Widmung einer Kleingartenanlage sei bereits mit Bescheid vom *** als unzulässig zurückgewiesen worden. Vom raumordnungsfachlichen Sachverständigen sei bereits im Zuge des Lokalaugenscheines am *** festgestellt worden, dass die bestehenden Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen am Nord- und Westufer des Teiches im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung stünden. Eine nachträgliche Bewilligung sei aufgrund der bestehenden Widmung nicht möglich, es sei daher „spruchgemäß zu entscheiden und der Bescheid der Baubehörde römisch eins. Instanz zu bestätigen“. Diesen Berufungsbescheid vom *** bekämpft der nunmehr rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer in der vorliegenden, an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gerichteten Beschwerde vom *** mit dem Vorwurf der Rechtswidrigkeit seines Inhaltes sowie der Rechtswidrigkeit infolge von Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften. Es liege eine Verletzung seines gesetzlich gewährleisteten Rechtes darauf, dass eine von ihm fristgerecht erhobene zulässige Berufung gegen einen an ihn ergangenen Auftragsbescheid nicht zurückgewiesen werde, sowie eine Verletzung seines gesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Unterbleiben eines baupolizeilichen Abbruchauftrages bei Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen

§ 35Abs. 2 NÖ Bau

O 1996 vor. Insbesondere sei der Beschwerdeführer in seinem Recht verletzt, nicht zum Abbruch von Bauwerken verpflichtet zu werden, welche nicht in seinem Eigentum stünden. Im Zusammenhang damit liege eine Verletzung des Beschwerdeführers in seinem Recht auf Durchführung eines gesetzmäßigen Verfahrens, insbesondere auf ordnungsgemäße Prüfung der entscheidungswesentlichen Frage, wer Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Bauwerke sei, sowie auf ordnungsgemäße Begründung eines behördlichen Bescheides, vor.Diesen Berufungsbescheid vom *** bekämpft der nunmehr rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer in der vorliegenden, an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gerichteten Beschwerde vom *** mit dem Vorwurf der Rechtswidrigkeit seines Inhaltes sowie der Rechtswidrigkeit infolge von Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften. Es liege eine Verletzung seines gesetzlich gewährleisteten Rechtes darauf, dass eine von ihm fristgerecht erhobene zulässige Berufung gegen einen an ihn ergangenen Auftragsbescheid nicht zurückgewiesen werde, sowie eine Verletzung seines gesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Unterbleiben eines baupolizeilichen Abbruchauftrages bei Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen

Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BauO 1996 vor. Insbesondere sei der Beschwerdeführer in seinem Recht verletzt, nicht zum Abbruch von Bauwerken verpflichtet zu werden, welche nicht in seinem Eigentum stünden. Im Zusammenhang damit liege eine Verletzung des Beschwerdeführers in seinem Recht auf Durchführung eines gesetzmäßigen Verfahrens, insbesondere auf ordnungsgemäße Prüfung der entscheidungswesentlichen Frage, wer Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Bauwerke sei, sowie auf ordnungsgemäße Begründung eines behördlichen Bescheides, vor. Der Beschwerdeführer sei Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welches sich am Ufer eines Schotterteiches befinde. Es liege eine wasserrechtliche Bewilligung der Bezirkshauptmannschaft X aus dem Jahr *** für die Nutzung dieses Teiches als Badesee durch maximal 150 Personen vor. Um diese konsensgemäße Badenutzung durch einen eingeschränkten Personenkreis zu ermöglichen, habe der Beschwerdeführer, was amtsbekannt sei, das Grundstück in mehrere Lose unterteilt und diese in Bestand gegeben. Dies gelte auch für die verfahrensgegenständliche Teilfläche, welche vom Bestandnehmer als Kleingarten und Badeplatz genutzt werde. Auf mehreren der in Bestand gegebenen Flächen seien von den Bestandnehmern ohne Zutun des Beschwerdeführers Unterstände, Badehütten udgl. errichtet bzw. Wohnwagen abgestellt worden. Auf der verfahrensgegenständlichen Teilfläche seien vom Bestandnehmer ein Wohnwagen abgestellt und zwei kleine Gebäude aus Holz samt Nebenanlagen in Form eines Flugdaches und von Stiegenanlagen errichtet worden. Für diese näher genannten Objekte sei mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom *** ein baubehördlicher Abbruchauftrag erteilt worden. Der Beschwerdeführer habe in der dagegen erhobenen Berufung sinngemäß vorgebracht, dass die Voraussetzungen für die Umwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks in „Grünland-Kleingärten“ erfüllt seien und die gegenständlichen Objekte gegebenenfalls einer nachträglichen Bewilligung zugänglich seien. Mit dem angefochtenen Bescheid sei diese Berufung als unzulässig zurückgewiesen worden, da die Voraussetzungen für eine Umwidmung nicht erfüllt seien und eine nachträgliche Bewilligung aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht möglich sei. Sonstige Erwägungen zu den Voraussetzungen für die Erteilung eines Abbruchauftrages seien der Bescheidbegründung nicht zu entnehmen. Der Beschwerdeführer sei zur Erhebung der Berufung gegen den im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde ergangenen baupolizeilichen Auftrag der Baubehörde I. Instanz legitimiert gewesen und habe damit einen Anspruch auf inhaltliche Entscheidung über seine Berufung gehabt. Die Zurückweisung der Berufung im Spruch des bekämpften Bescheides sei jedenfalls rechtswidrig. Die belangte Behörde sei im Rahmen der gebotenen inhaltlichen Prüfung jedenfalls verpflichtet gewesen, jegliche Verletzung von Rechten des Beschwerdeführers zu prüfen und sei nicht an die in der Berufung vorgebrachten rechtlichen oder sachlichen Gesichtspunkte gebunden, daher nicht auf die geltend gemachten Berufungsgründe beschränkt, gewesen. Der erstinstanzliche Abbruchauftrag wäre daher von der belangten Behörde schon deshalb zu beheben gewesen, weil es unzulässig sei, dem Beschwerdeführer einen Auftrag zum Abbruch von Bauwerken bzw. zur Entfernung von sonstigen Objekten zu erteilen, deren Eigentümer er nicht sei. Dies ergebe sich im Fall eines Wohnwagens schon daraus, dass es sich dabei um bewegliche Sachen handle, deren Eigentum von jenem an der Abstellfläche unabhängig sei. Selbst wenn man einen Wohnwagen jedoch, wie es die belangte Behörde offenbar tue, im Einzelfall als Bauwerk qualifiziere, ergebe sich für dieses dasselbe, da ein Abbruchauftrag nach § 35 NÖ BauO 1996 nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes an den Eigentümer des abzubrechenden Bauwerkes zu richten sei. Im Falle des Vorliegens eines Superädifikates sei ein Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen. Entscheidend für das Vorliegen eines Superädifikates sei das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, wobei es bei der Beurteilung der Belassungsabsicht nicht auf die unkontrollierbare innere Absicht des Erbauers, sondern auf objektiv erkennbare Umstände ankomme. Das Fehlen der Belassungsabsicht könne sich aus der Beschaffenheit des Gebäudes, aus seinem Zweck, oder aus anderen Umständen, wie aus den zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehenden Rechtsverhältnissen ergeben. Im Fall des Vorliegens eines Grundbenützungsverhältnisses sei nicht zwingend, dass das zugrundeliegende Benützungsrecht an einer Liegenschaft zeitlich befristet sein müsse; entscheidend sei, dass das Gebäude nur so lange bleiben dürfe, als der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Verfügung stelle. Unter Verweis auf vorliegende höchstgerichtliche Judikatur bringt der Beschwerdeführer weiter vor, im Falle des Vorliegens eines Superädifikates sei ein Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu richten. Auch bei den verfahrensgegenständlichen Objekten handle es sich, sofern sie überhaupt als Bauwerk zu qualifizieren seien, um Superädifikate, die im Eigentum des Bestandnehmers stünden. Eine rechtliche Grundlage für einen an den Beschwerdeführer gerichteten Auftrag zum Abbruch eines Bauwerkes eines Dritten bestehe nicht. Der bekämpfte Bescheid sei schon aus diesem Grund rechtswidrig, ohne dass noch auf die Frage eingegangen werden müsse, ob die Objekte einer nachträglichen Bewilligung zugänglich seien. Die belangte Behörde habe wesentliche Ermittlungsschritte unterlassen und sei ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen; aufgrund der amtsbekannten Tatsache, dass die Bauwerke auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück der KG *** von den Pächtern errichtet worden seien, hätte die belangte Behörde von vorneherein diese als Eigentümer der Bauwerke und potentielle Adressaten baupolizeilicher Aufträge zu behandeln gehabt. Aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes der Bauwerke hätte sie zumindest nähere Ermittlungsschritte zu der Frage, in wessen Eigentum diese stehen, durchführen müssen. Das Unterbleiben dieser Ermittlungsschritte stelle einen wesentlichen Verfahrensfehler dar, der zur Folge gehabt habe, dass zu Unrecht dem Beschwerdeführer ein Auftrag zum Abbruch von Objekten, deren Eigentümer er nicht sei, erteilt worden sei. Letztlich habe die belangte Behörde zu Unrecht im Ermittlungsverfahren und in der Bescheidbegründung jegliche Auseinandersetzung mit der Frage der Bewilligungsfähigkeit der gegenständlichen Objekte unterlassen.Der Beschwerdeführer sei Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welches sich am Ufer eines Schotterteiches befinde. Es liege eine wasserrechtliche Bewilligung der Bezirkshauptmannschaft römisch zehn aus dem Jahr *** für die Nutzung dieses Teiches als Badesee durch maximal 150 Personen vor. Um diese konsensgemäße Badenutzung durch einen eingeschränkten Personenkreis zu ermöglichen, habe der Beschwerdeführer, was amtsbekannt sei, das Grundstück in mehrere Lose unterteilt und diese in Bestand gegeben. Dies gelte auch für die verfahrensgegenständliche Teilfläche, welche vom Bestandnehmer als Kleingarten und Badeplatz genutzt werde. Auf mehreren der in Bestand gegebenen Flächen seien von den Bestandnehmern ohne Zutun des Beschwerdeführers Unterstände, Badehütten udgl. errichtet bzw. Wohnwagen abgestellt worden. Auf der verfahrensgegenständlichen Teilfläche seien vom Bestandnehmer ein Wohnwagen abgestellt und zwei kleine Gebäude aus Holz samt Nebenanlagen in Form eines Flugdaches und von Stiegenanlagen errichtet worden. Für diese näher genannten Objekte sei mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom *** ein baubehördlicher Abbruchauftrag erteilt worden. Der Beschwerdeführer habe in der dagegen erhobenen Berufung sinngemäß vorgebracht, dass die Voraussetzungen für die Umwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks in „Grünland-Kleingärten“ erfüllt seien und die gegenständlichen Objekte gegebenenfalls einer nachträglichen Bewilligung zugänglich seien. Mit dem angefochtenen Bescheid sei diese Berufung als unzulässig zurückgewiesen worden, da die Voraussetzungen für eine Umwidmung nicht erfüllt seien und eine nachträgliche Bewilligung aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht möglich sei. Sonstige Erwägungen zu den Voraussetzungen für die Erteilung eines Abbruchauftrages seien der Bescheidbegründung nicht zu entnehmen. Der Beschwerdeführer sei zur Erhebung der Berufung gegen den im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde ergangenen baupolizeilichen Auftrag der Baubehörde römisch eins. Instanz legitimiert gewesen und habe damit einen Anspruch auf inhaltliche Entscheidung über seine Berufung gehabt. Die Zurückweisung der Berufung im Spruch des bekämpften Bescheides sei jedenfalls rechtswidrig. Die belangte Behörde sei im Rahmen der gebotenen inhaltlichen Prüfung jedenfalls verpflichtet gewesen, jegliche Verletzung von Rechten des Beschwerdeführers zu prüfen und sei nicht an die in der Berufung vorgebrachten rechtlichen oder sachlichen Gesichtspunkte gebunden, daher nicht auf die geltend gemachten Berufungsgründe beschränkt, gewesen. Der erstinstanzliche Abbruchauftrag wäre daher von der belangten Behörde schon deshalb zu beheben gewesen, weil es unzulässig sei, dem Beschwerdeführer einen Auftrag zum Abbruch von Bauwerken bzw. zur Entfernung von sonstigen Objekten zu erteilen, deren Eigentümer er nicht sei. Dies ergebe sich im Fall eines Wohnwagens schon daraus, dass es sich dabei um bewegliche Sachen handle, deren Eigentum von jenem an der Abstellfläche unabhängig sei. Selbst wenn man einen Wohnwagen jedoch, wie es die belangte Behörde offenbar tue, im Einzelfall als Bauwerk qualifiziere, ergebe sich für dieses dasselbe, da ein Abbruchauftrag nach Paragraph 35, NÖ BauO 1996 nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes an den Eigentümer des abzubrechenden Bauwerkes zu richten sei. Im Falle des Vorliegens eines Superädifikates sei ein Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen. Entscheidend für das Vorliegen eines Superädifikates sei das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, wobei es bei der Beurteilung der Belassungsabsicht nicht auf die unkontrollierbare innere Absicht des Erbauers, sondern auf objektiv erkennbare Umstände ankomme. Das Fehlen der Belassungsabsicht könne sich aus der Beschaffenheit des Gebäudes, aus seinem Zweck, oder aus anderen Umständen, wie aus den zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehenden Rechtsverhältnissen ergeben. Im Fall des Vorliegens eines Grundbenützungsverhältnisses sei nicht zwingend, dass das zugrundeliegende Benützungsrecht an einer Liegenschaft zeitlich befristet sein müsse; entscheidend sei, dass das Gebäude nur so lange bleiben dürfe, als der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Verfügung stelle. Unter Verweis auf vorliegende höchstgerichtliche Judikatur bringt der Beschwerdeführer weiter vor, im Falle des Vorliegens eines Superädifikates sei ein Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu richten. Auch bei den verfahrensgegenständlichen Objekten handle es sich, sofern sie überhaupt als Bauwerk zu qualifizieren seien, um Superädifikate, die im Eigentum des Bestandnehmers stünden. Eine rechtliche Grundlage für einen an den Beschwerdeführer gerichteten Auftrag zum Abbruch eines Bauwerkes eines Dritten bestehe nicht. Der bekämpfte Bescheid sei schon aus diesem Grund rechtswidrig, ohne dass noch auf die Frage eingegangen werden müsse, ob die Objekte einer nachträglichen Bewilligung zugänglich seien. Die belangte Behörde habe wesentliche Ermittlungsschritte unterlassen und sei ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen; aufgrund der amtsbekannten Tatsache, dass die Bauwerke auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück der KG *** von den Pächtern errichtet worden seien, hätte die belangte Behörde von vorneherein diese als Eigentümer der Bauwerke und potentielle Adressaten baupolizeilicher Aufträge zu behandeln gehabt. Aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes der Bauwerke hätte sie zumindest nähere Ermittlungsschritte zu der Frage, in wessen Eigentum diese stehen, durchführen müssen. Das Unterbleiben dieser Ermittlungsschritte stelle einen wesentlichen Verfahrensfehler dar, der zur Folge gehabt habe, dass zu Unrecht dem Beschwerdeführer ein Auftrag zum Abbruch von Objekten, deren Eigentümer er nicht sei, erteilt worden sei. Letztlich habe die belangte Behörde zu Unrecht im Ermittlungsverfahren und in der Bescheidbegründung jegliche Auseinandersetzung mit der Frage der Bewilligungsfähigkeit der gegenständlichen Objekte unterlassen. Mit Schreiben vom *** legte Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die gegenständliche Beschwerde mit dem Ersuchen um Entscheidung vor. II.römisch zwei. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat erwogen: 1. Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 1,2 und 3 VwGVG lauten:Paragraph 28, Absatz eins,,2 und 3 VwGVG lauten: „Erkenntnisse § 28.

Art. 130Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. […]“ §§ 9 Abs. 4, 35 Abs. 2 Z. 2 sowie 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 lauten:Paragraphen 9, Absatz 4, 35, Absatz 2, Ziffer 2, sowie 70 Absatz eins, NÖ BO 2014 lauten: „§ 9 Dingliche Wirkung von Bescheiden, Erkenntnissen und Beschlüssen und Vorzugspfandrecht […]

Art. 133Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Paragraph 25 a,

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen. […]“.

1. Rechtliche Erwägungen: 2.
2. Zur anzuwendenden Rechtslage: Am
3. Februar 2015 ist die NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, geändert durch LGBl. Nr. 6/2015, in Kraft getreten. Laut der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 leg.cit. sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ BauO 1996, LGBl. 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Am
4. Februar 2015 ist die NÖ Bauordnung 2014, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015,, geändert durch Landesgesetzblatt Nr. 6 aus 2015,, in Kraft getreten. Laut der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz eins, leg.cit. sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach Paragraphen 33 und 35 der NÖ BauO 1996, Landesgesetzblatt 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Im vorliegenden Verfahren zur Überprüfung eines nach § 35 Abs. 2 NÖ BauO 1996 erlassenen Abbruchauftrages ist daher

der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BauO 2014 die nunmehr geltende Rechtslage nach der NÖ BO 2014 heranzuziehen.Im vorliegenden Verfahren zur Überprüfung eines nach Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BauO 1996 erlassenen Abbruchauftrages ist daher

der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz eins, NÖ BauO 2014 die nunmehr geltende Rechtslage nach der NÖ BO 2014 heranzuziehen. 2.

1. Zur Zurückweisung der Berufung als unzulässig: Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** wurde die Berufung des Beschwerdeführers „als unzulässig zurückgewiesen und der angefochtene Bescheid der Baubehörde I. Instanz bestätigt“. Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** wurde die Berufung des Beschwerdeführers „als unzulässig zurückgewiesen und der angefochtene Bescheid der Baubehörde römisch eins. Instanz bestätigt“. Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung ist der Charakter einer verwaltungsbehördlichen Entscheidung als Sacherledigung aus dem Gesamtinhalt des betreffenden Bescheides abzuleiten (z.B. VwGH vom
3. 1998, Zl. 96/19/1584). Der Spruch ist als notwendiges Inhaltserfordernis des individuellen Verwaltungsaktes einer Umdeutung in Fällen zugänglich, in welchen der gesamte Bescheidinhalt die von der Behörde beabsichtigte Sachentscheidung als ein - den wahren behördlichen Willen verfälschendes - Vergreifen im Ausdruck erkennen lässt (z.B. VwGH vom 14.7.2005, Zl. 2003/06/0015, vom 18.12.2003, Zl. 2002/06/0098 oder vom
4. 1.2008, Zl. 2005/05/0152). Im vorliegenden Fall hat nicht nur die belangte Behörde im Spruch des bekämpften Berufungsbescheides die Berufung als unzulässig zurückgewiesen, sondern auch – gestützt auf § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) - ausdrücklich den erstinstanzlichen Bescheid bestätigt. In der Begründung setzt sich die Berufungsbehörde in aller Kürze materiell mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers, sowie auch mit der Frage der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit der gegenständlichen Objekte auseinander, sodass von einer Formalerledigung, trotz im Spruch erfolgter „Zurückweisung“ nicht gesprochen werden kann (vgl. z.B. VwGH vom
5. 1.2008, Zl. 2005/05/0152). Es handelt sich vielmehr um ein Vergreifen im Ausdruck im Sinne der oben genannten Judikatur, welches im gegebenen Zusammenhang nicht entscheidend ist. Durch den auf „Zurückweisung“ statt richtig auf „Abweisung“ lautenden Bescheidspruch konnte der Beschwerdeführer daher im vorliegenden Fall nicht in seinen Rechten verletzt werden, da sein Berufungsantrag der Sache nach abgewiesen wurde (vgl. z.B. VwGH vom 27.10.1987, Slg. 12.569A, vom 29.10.1991, Zl. 91/07/0108 oder vom 14.12.1993, Zl. 93/07/0091). Im vorliegenden Fall hat nicht nur die belangte Behörde im Spruch des bekämpften Berufungsbescheides die Berufung als unzulässig zurückgewiesen, sondern auch – gestützt auf Paragraph 66, Absatz 4, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) - ausdrücklich den erstinstanzlichen Bescheid bestätigt. In der Begründung setzt sich die Berufungsbehörde in aller Kürze materiell mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers, sowie auch mit der Frage der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit der gegenständlichen Objekte auseinander, sodass von einer Formalerledigung, trotz im Spruch erfolgter „Zurückweisung“ nicht gesprochen werden kann vergleiche z.B. VwGH vom
6. 1.2008, Zl. 2005/05/0152). Es handelt sich vielmehr um ein Vergreifen im Ausdruck im Sinne der oben genannten Judikatur, welches im gegebenen Zusammenhang nicht entscheidend ist. Durch den auf „Zurückweisung“ statt richtig auf „Abweisung“ lautenden Bescheidspruch konnte der Beschwerdeführer daher im vorliegenden Fall nicht in seinen Rechten verletzt werden, da sein Berufungsantrag der Sache nach abgewiesen wurde vergleiche , z.B. VwGH vom 27.10.1987, Slg. 12.569A, vom 29.10.1991, Zl. 91/07/0108 oder vom 14.12.1993, Zl. 93/07/0091). Dem Beschwerdevorbringen, der Beschwerdeführer sei durch den angefochtenen Bescheid in seinem gesetzlich gewährleisteten Recht darauf, dass eine von ihm fristgerecht erhobene zulässige Berufung gegen einen an ihn ergangenen Auftragsbescheid nicht zurückgewiesen werde, kommt daher keine Berechtigung zu. 2.
7. Zum erteilten baupolizeilichen Auftrag: Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030). Eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss weiters sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234).Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030). Eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss weiters sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen vergleiche z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234). Im erstinstanzlichen Bescheid vom *** erteilte die Baubehörde dem Beschwerdeführer

§ 35Abs. 2 der NÖ Bau

O 1996 den baupolizeilichen Auftrag zum Abbruch von fünf näher bezeichneten, in der dem Bescheid beiliegenden Fotodokumentation dargestellten Objekten („Wohnwagen“, „Gebäude aus Holz“, „Flugdach“, „Gebäude aus Holz - WC“, „Stiegenanlage aus Metall“) auf der Teilfläche Nr. 22 des Grst. Nr. ***, KG ***. Begründend folgerte die Baubehörde zum Abbruchauftrag unter allgemeinem Verweis auf die Bauwerksdefinition bzw. Gebäudedefinition des § 4 Z 3 bzw. § 4 Z 7 der NÖ BauO 1996 sowie unter Anführung höchstgerichtlicher Judikatur zur „Verbindung mit dem Boden“ hinsichtlich Mobilheimen, Bauhütten und Containern, sowie des „Kriteriums der Notwendigkeit bautechnischer Kenntnisse“ allgemein, „bei den konsenslos vorhandenen Wohnwagen, Mobilheimen und Gebäuden“ handle es sich „somit eindeutig um keine mobilen Einrichtungen, sondern um Bauwerke im Sinne des § 4

Paragraph 35, Absatz 2, der NÖ BauO 1996 den baupolizeilichen Auftrag zum Abbruch von fünf näher bezeichneten, in der dem Bescheid beiliegenden Fotodokumentation dargestellten Objekten („Wohnwagen“, „Gebäude aus Holz“, „Flugdach“, „Gebäude aus Holz - WC“, „Stiegenanlage aus Metall“) auf der Teilfläche Nr. 22 des Grst. Nr. ***, KG ***. Begründend folgerte die Baubehörde zum Abbruchauftrag unter allgemeinem Verweis auf die Bauwerksdefinition bzw. Gebäudedefinition des Paragraph 4, Ziffer 3, bzw. Paragraph 4, Ziffer 7, der NÖ BauO 1996 sowie unter Anführung höchstgerichtlicher Judikatur zur „Verbindung mit dem Boden“ hinsichtlich Mobilheimen, Bauhütten und Containern, sowie des „Kriteriums der Notwendigkeit bautechnischer Kenntnisse“ allgemein, „bei den konsenslos vorhandenen Wohnwagen, Mobilheimen und Gebäuden“ handle es sich „somit eindeutig um keine mobilen Einrichtungen, sondern um Bauwerke im Sinne des Paragraph 4 (, 3,) NÖ Bauordnung 1996“. Eine Subsumption der konkreten auf der Teilfläche 22 des Grst. Nr. ***, KG ***, vorhandenen Objekte (Wohnwagen, Gebäude aus Holz, Flugdach, Gebäude aus Holz - WC, Stiegenanlage aus Metall) unter die allgemein gehaltenen rechtlichen Ausführungen im Bescheid, sohin eine Auseinandersetzung bezogen auf den konkreten Einzelfall mit der Frage der Bauwerkseigenschaft und damit baubehördlichen Bewilligungspflicht der einzelnen auf der Teilfläche Nr. 22 vorhandenen Objekte lässt der erstinstanzliche Bescheid, so wie auch das zugrundeliegende Verfahren, vermissen. Im letztlich mit Bescheid vom *** im Berufungsweg erteilten Abbruchauftrag führt der Gemeindevorstand lediglich allgemein aus, es sei bereits am *** von einem Sachverständigen für Raumordnung im Zuge eines Lokalaugenscheines festgestellt worden, „dass die bestehenden Gebäude, Nebengebäude und baulichen Anlagen am Nord- und Westufer des Teiches im Widerspruch zur geltenden Flächenwidmung“ stünden. Eine nachträgliche Bewilligung sei innerhalb der bestehenden Widmung „Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün“ aus raumordnungsfachlicher Sicht nicht möglich. Hinsichtlich einer Widmung als „Grünland-Kleingarten“ sei seitens der zuständigen Fachabteilung des Amtes der NÖ Landesregierung keine positive Beurteilung in Aussicht gestellt worden, ein vom Beschwerdeführer gestellter Wiederaufnahmeantrag sei daher vom Gemeinderat als unzulässig zurückgewiesen worden. Eine Ermittlung und Beurteilung hinsichtlich der Frage der Bauwerkseigenschaft und baubehördlichen Bewilligungspflicht der konkreten auf der Teilfläche 22 des Grst. Nr. ***, KG ***, vorhandenen Objekte erfolgte auch im Berufungsverfahren nicht. Auch

der seit 1. Februar 2015 in Geltung stehenden, auf den vorliegenden Fall aufgrund der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 anwendbaren und, soweit im vorliegenden Zusammenhang relevant, vergleichbaren Bestimmung des § 35 Abs. 2 Z 2 leg. cit. hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks (ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14) anzuordnen, wenn für ein Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt.Auch

der seit 1. Februar 2015 in Geltung stehenden, auf den vorliegenden Fall aufgrund der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz eins, NÖ BO 2014 anwendbaren und, soweit im vorliegenden Zusammenhang relevant, vergleichbaren Bestimmung des Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, leg. cit. hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks (ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14,) anzuordnen, wenn für ein Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Wie die Baubehörde erster Instanz im Bescheid vom *** zutreffend ausführt, handelt es sich auch

der nunmehr in Geltung stehenden Bestimmung des § 4 Z 7 NÖ BO 2014 bei einem „Bauwerk“ um „ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist“;

§ 4Z 15 leg.

cit. ist ein „Gebäude“ „ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen“. „Bauliche Anlagen“ im Sinne des § 4 Z 6 leg.cit. sind „alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind“. Baubewilligungspflichtig schließlich sind

§ 14Z 1 und 2 leg.cit.

ua. Neu- und Zubauten von Gebäuden sowie die Errichtung von baulichen Anlagen. Wie die Baubehörde erster Instanz im Bescheid vom *** zutreffend ausführt, handelt es sich auch

der nunmehr in Geltung stehenden Bestimmung des Paragraph 4, Ziffer 7, NÖ BO 2014 bei einem „Bauwerk“ um „ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist“;

Paragraph 4, Ziffer 15, leg. cit. ist ein „Gebäude“ „ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen“. „Bauliche Anlagen“ im Sinne des Paragraph 4, Ziffer 6, leg.cit. sind „alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind“. Baubewilligungspflichtig schließlich sind

Paragraph 14, Ziffer eins und 2 leg.cit. ua. Neu- und Zubauten von Gebäuden sowie die Errichtung von baulichen Anlagen. Eine konkrete Beurteilung dahingehend, ob es sich bei den auf der Teilfläche 22 des Grundstückes Nr. ***, KG ***, vorhandenen Objekten im Einzelfall jeweils um ein bewilligungspflichtiges Bauwerk im Sinne der Bestimmungen der niederösterreichischen Bauordnung handelt, ist weder dem Bescheid der Baubehörde erster Instanz, noch jenem der Berufungsbehörde zu entnehmen. Hinsichtlich des vom Abbruchauftrages betroffenen „Wohnwagens“ ist in diesem Zusammenhang Folgendes auszuführen: Der Verwaltungsgerichtshof hat sich mit der Frage der Abgrenzung von mobilen Fahrzeugen und bewilligungspflichtigen Bauwerken bereits wiederholt auseinandergesetzt (vgl. z.B. zur Rechtslage nach dem Salzburger Baupolizeigesetz 1997 VwGH vom 22.6.2004, Zl. 2003/06/0195). Die NÖ BauO 1996 kennt keine dem § 2 Abs. 1 Z 8 Salzburger Baupolizeigesetz 1997 vergleichbare Bestimmung (Baubewilligungspflicht für die „Aufstellung von Wohnwagen udgl. außerhalb eines Campingplatzes, wenn diese nicht ortsbeweglich ausgestaltet sind oder in einer Art und Weise ständig oder regelmäßig im selben örtlichen Bereich benützt werden, die der Nutzung als Wohnung oder Zweitwohnung entspricht“). Wohnwagen nach der niederösterreichischen Rechtslage – welche im vorliegenden Zusammenhang durch das Inkrafttreten des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 und der NÖ BO 2014 nicht als überholt zu betrachten ist - sind Anhänger von Kraftfahrzeugen, die Aufenthaltsräume enthalten, deren Fahrgestell und Räder für zahlreiche Fahrten konstruiert sind, und deren Räder nur zu Reparatur- und Wartungszwecken abmontiert werden (vgl. Hauer/Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht,

1. Auflage, S. 1207, bzw. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,
2. Auflage, 2015, S. 1301). Diese sollen kraftfahrrechtlichen Vorschriften unterliegen und nicht als Bauwerke im Sinne des § 4 Abs. 3 NÖ BauO 1996 gelten. In diesem Sinn hat der Verwaltungsgerichtshof im Erk. vom 3.11.1978, Zl. 2129/74, ausgesprochen, dass insbesondere hinsichtlich mit dem Boden nicht in eine feste Verbindung gebrachter, mit Rädern versehener und gefahrfrei fortbewegbarer Wohnwagen jedenfalls nicht ohne nähere Begründung gesagt werden kann, dass es sich um eine Baulichkeit handelt (vgl. dazu auch VwGH vom 30.4.1985, Zl. 85/05/0007). Der Verwaltungsgerichtshof hat sich mit der Frage der Abgrenzung von mobilen Fahrzeugen und bewilligungspflichtigen Bauwerken bereits wiederholt auseinandergesetzt vergleiche z.B. zur Rechtslage nach dem Salzburger Baupolizeigesetz 1997 VwGH vom 22.6.2004, Zl. 2003/06/0195). Die NÖ BauO 1996 kennt keine dem Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 8, Salzburger Baupolizeigesetz 1997 vergleichbare Bestimmung (Baubewilligungspflicht für die „Aufstellung von Wohnwagen udgl. außerhalb eines Campingplatzes, wenn diese nicht ortsbeweglich ausgestaltet sind oder in einer Art und Weise ständig oder regelmäßig im selben örtlichen Bereich benützt werden, die der Nutzung als Wohnung oder Zweitwohnung entspricht“). Wohnwagen nach der niederösterreichischen Rechtslage – welche im vorliegenden Zusammenhang durch das Inkrafttreten des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 und der NÖ BO 2014 nicht als überholt zu betrachten ist - sind Anhänger von Kraftfahrzeugen, die Aufenthaltsräume enthalten, deren Fahrgestell und Räder für zahlreiche Fahrten konstruiert sind, und deren Räder nur zu Reparatur- und Wartungszwecken abmontiert werden vergleiche Hauer/Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht,
3. Auflage, S. 1207, bzw. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,
4. Auflage, 2015, S. 1301). Diese sollen kraftfahrrechtlichen Vorschriften unterliegen und nicht als Bauwerke im Sinne des Paragraph 4, Absatz 3, NÖ BauO 1996 gelten. In diesem Sinn hat der Verwaltungsgerichtshof im Erk. vom 3.11.1978, Zl. 2129/74, ausgesprochen, dass insbesondere hinsichtlich mit dem Boden nicht in eine feste Verbindung gebrachter, mit Rädern versehener und gefahrfrei fortbewegbarer Wohnwagen jedenfalls nicht ohne nähere Begründung gesagt werden kann, dass es sich um eine Baulichkeit handelt vergleiche dazu auch VwGH vom 30.4.1985, Zl. 85/05/0007). Der von der Baubehörde angefertigten, dem Bescheid erster Instanz angeschlossenen Fotodokumentation zufolge kann nicht ausgeschlossen werden, dass Räder und Fahrgestell des in Rede stehenden, von der Behörde selbst als Wohnwagen bezeichneten Objektes für zahlreiche Fahrten und eine gefahrfreie Fortbewegung konstruiert sind; wie oben ausgeführt, sind

dem vorgelegten Akteninhalt dem vor der belangten Behörde durchgeführten Verwaltungsverfahren keinerlei Ermittlungen und Überlegungen hinsichtlich der Frage der Bauwerkseigenschaft und baubehördlichen Bewilligungspflicht bezogen auf das konkrete Objekt zu entnehmen. Im Hinblick auf den vorliegenden Sachverhalt kann eine Bauwerkseigenschaft eines Wohnwagens nach der niederösterreichischen Rechtslage im Sinne der oben dargestellten höchstgerichtlichen Judikatur jedenfalls nicht ohne weitere Ermittlung und Begründung angenommen werden. Auch aus den Feststellungen des dem Verfahren beigezogenen bautechnischen Sachverständigen ist diesbezüglich nichts zu gewinnen; dessen – einziger - Aussage in der „besonderen Beschau“ vom *** ist lediglich, pauschal die gesamte von baupolizeilichen Abbruchaufträgen betroffene Uferfläche betreffend, zu entnehmen, dass die „Herstellung der Stützmauern, der Gebäude, die baulichen Anlagen für die Fischerei (Plateaustege usw.), sowie die Herstellung der Schächte für die Kanalanlage gem. § 14 NÖ Bauordnung“ bewilligungspflichtig“ seien. Der von der Baubehörde angefertigten, dem Bescheid erster Instanz angeschlossenen Fotodokumentation zufolge kann nicht ausgeschlossen werden, dass Räder und Fahrgestell des in Rede stehenden, von der Behörde selbst als Wohnwagen bezeichneten Objektes für zahlreiche Fahrten und eine gefahrfreie Fortbewegung konstruiert sind; wie oben ausgeführt, sind

dem vorgelegten Akteninhalt dem vor der belangten Behörde durchgeführten Verwaltungsverfahren keinerlei Ermittlungen und Überlegungen hinsichtlich der Frage der Bauwerkseigenschaft und baubehördlichen Bewilligungspflicht bezogen auf das konkrete Objekt zu entnehmen. Im Hinblick auf den vorliegenden Sachverhalt kann eine Bauwerkseigenschaft eines Wohnwagens nach der niederösterreichischen Rechtslage im Sinne der oben dargestellten höchstgerichtlichen Judikatur jedenfalls nicht ohne weitere Ermittlung und Begründung angenommen werden. Auch aus den Feststellungen des dem Verfahren beigezogenen bautechnischen Sachverständigen ist diesbezüglich nichts zu gewinnen; dessen – einziger - Aussage in der „besonderen Beschau“ vom *** ist lediglich, pauschal die gesamte von baupolizeilichen Abbruchaufträgen betroffene Uferfläche betreffend, zu entnehmen, dass die „Herstellung der Stützmauern, der Gebäude, die baulichen Anlagen für die Fischerei (Plateaustege usw.), sowie die Herstellung der Schächte für die Kanalanlage gem. Paragraph 14, NÖ Bauordnung“ bewilligungspflichtig“ seien. Sollte es sich bei dem gegenständlichen Objekt nach dessen von der Baubehörde zu ermittelnder Ausgestaltung um ein Mobilheim im Sinne des § 4 Z 24 NÖ BO 2014 handeln, ist darauf hinzuweisen, dass ein Mobilheim nach der insoweit unveränderten niederösterreichischen Rechtslage nicht als Fahrzeug, sondern als Gebäude zu beurteilen ist und demnach dessen Aufstellung außerhalb von Campingplätzen grundsätzlich einer Baubewilligung nach § 14 Z 1 der NÖ BO 2014 bedarf (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 9. Auflage, 2015, S. 299).Sollte es sich bei dem gegenständlichen Objekt nach dessen von der Baubehörde zu ermittelnder Ausgestaltung um ein Mobilheim im Sinne des Paragraph 4, Ziffer 24, NÖ BO 2014 handeln, ist darauf hinzuweisen, dass ein Mobilheim nach der insoweit unveränderten niederösterreichischen Rechtslage nicht als Fahrzeug, sondern als Gebäude zu beurteilen ist und demnach dessen Aufstellung außerhalb von Campingplätzen grundsätzlich einer Baubewilligung nach Paragraph 14, Ziffer eins, der NÖ BO 2014 bedarf vergleiche , Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 9. Auflage, 2015, S. 299). Während es bei den auf der dem Bescheid erster Instanz beiliegenden Fotodokumentation ersichtlichen Holzhütten und dem Flugdach schon aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes unzweifelhaft sein mag, dass es sich dabei um

§ 14

NÖ BO 2014 bewilligungspflichtige Bauwerke handelt, bedarf es nach Sachlage des Falles jedoch weiters hinsichtlich der weiteren vom Abbruchauftrag erfassten Objekte einer - im Zweifel sachverständigen – Begründung der Bauwerkseigenschaft im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. in diesem Zusammenhang etwa VwGH vom 3.11.1978, Zl. 2129/74 oder vom 30.4.1985, Zl. 85/05/0007, wonach etwa im Hinblick auf nichtfundierte Natursteinterrassen oder einfache Holzstege jedenfalls nicht ohne nähere Begründung gesagt werden kann, dass es sich dabei um eine Baulichkeit handelt). Dem Spruch des erstinstanzlichen Abbruchbescheides (inklusive fotografischer Darstellung) ist zwar eine Beschreibung der Beschaffenheit der Objekte zu entnehmen; eine nähere Darlegung, warum diese baubewilligungspflichtig seien, erfolgte – auch durch den Bausachverständigen – jedoch nicht (vgl. in ähnlichem Zusammenhang VwGH vom 30.6.1994, Zl. 92/06/0258).Während es bei den auf der dem Bescheid erster Instanz beiliegenden Fotodokumentation ersichtlichen Holzhütten und dem Flugdach schon aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes unzweifelhaft sein mag, dass es sich dabei um

Paragraph 14, NÖ BO 2014 bewilligungspflichtige Bauwerke handelt, bedarf es nach Sachlage des Falles jedoch weiters hinsichtlich der weiteren vom Abbruchauftrag erfassten Objekte einer - im Zweifel sachverständigen – Begründung der Bauwerkseigenschaft im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen vergleiche in diesem Zusammenhang etwa VwGH vom 3.11.1978, Zl. 2129/74 oder vom 30.4.1985, Zl. 85/05/0007, wonach etwa im Hinblick auf nichtfundierte Natursteinterrassen oder einfache Holzstege jedenfalls nicht ohne nähere Begründung gesagt werden kann, dass es sich dabei um eine Baulichkeit handelt). Dem Spruch des erstinstanzlichen Abbruchbescheides (inklusive fotografischer Darstellung) ist zwar eine Beschreibung der Beschaffenheit der Objekte zu entnehmen; eine nähere Darlegung, warum diese baubewilligungspflichtig seien, erfolgte – auch durch den Bausachverständigen – jedoch nicht vergleiche in ähnlichem Zusammenhang VwGH vom 30.6.1994, Zl. 92/06/0258). Zusammengefasst sind die Baubehörden im Bauverfahren damit schon ihrer Begründungspflicht hinsichtlich der Frage der Bauwerkseigenschaft und somit Baubewilligungspflicht der einzelnen, auf der verfahrensgegenständlichen Teilfläche Nr. 22 bestehenden Objekte als Voraussetzung zur Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages nicht nachgekommen. Sachverständige Ermittlungen zur verfahrenswesentlichen Frage, aus welchem Grund es sich bei den vorhandenen Objekten jeweils um ein baubewilligungspflichtiges Bauwerk nach der NÖ Bauordnung handelt, für welches mangels Vorliegens einer baubehördlichen Bewilligung ein baupolizeilicher Abbruchauftrag zu erteilen sei, wurden von weder von der Baubehörde erster Instanz, noch von der Berufungsbehörde durchgeführt. Im Hinblick auf einen zu erlassenden Abbruchauftrag ist die Frage der Baubewilligungspflicht von der Baubehörde für jedes Objekt gesondert zu prüfen und zu beurteilen. Die verallgemeinernde Feststellung allein, „bei den konsenslos vorhandenen Wohnwagen, Mobilheimen und Gebäuden“ handle es sich um keine mobilen Einrichtungen, sondern um Bauwerke im Sinne des § 4

§ 297

ABGB nach dem Grundsatz "superficies solo cedit" in das Eigentum des Grundeigentümers. Hat jedoch das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor und ist ein Bauauftrag dem Eigentümer des Superädifikates zu erteilen. Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck. Auf die Möglichkeit der Entfernung ohne Substanzverlust kommt es dabei (anders als beim Zugehör

§ 294ABGB) nicht an (vgl. zum Ganzen etwa das hg. Erkenntnis vom 17. Dezember 2009, Zl. 2008/06/0097, mw

N).Zwar fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk grundsätzlich als Zugehör

Paragraph 297, ABGB nach dem Grundsatz "superficies solo cedit" in das Eigentum des Grundeigentümers. Hat jedoch das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor und ist ein Bauauftrag dem Eigentümer des Superädifikates zu erteilen. Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck. Auf die Möglichkeit der Entfernung ohne Substanzverlust kommt es dabei (anders als beim Zugehör

Paragraph 294, ABGB) nicht an vergleiche zum Ganzen etwa das hg. Erkenntnis vom 17. Dezember 2009, Zl. 2008/06/0097, mwN). So wurde in der zivilgerichtlichen Rechtsprechung des OGH (u.a.) eine an einem Frachtenbahnhof errichtete Magazinhütte, eine auf Pachtgrund errichtete Alm- oder Schutzhütte oder eine provisorische Wohnbaracke, weil nicht für die Dauer bestimmt, als Superädifikat (‚Überbau‘) im Eigentum des Bauführers (oder sonstigen Materialeigentümers) beurteilt (vgl. dazu etwa Spielbüchler in Rummel, ABGB Kommentar3, § 297 ABGB Rz 4 mwN).So wurde in der zivilgerichtlichen Rechtsprechung des OGH (u.a.) eine an einem Frachtenbahnhof errichtete Magazinhütte, eine auf Pachtgrund errichtete Alm- oder Schutzhütte oder eine provisorische Wohnbaracke, weil nicht für die Dauer bestimmt, als Superädifikat (‚Überbau‘) im Eigentum des Bauführers (oder sonstigen Materialeigentümers) beurteilt vergleiche dazu etwa Spielbüchler in Rummel, ABGB Kommentar3, Paragraph 297, ABGB Rz 4 mwN). […]“ Nach der oben ausführlich dargestellten höchstgerichtlichen Rechtsprechung ist ein baupolizeilicher Auftrag wie der in Rede stehende stets an den Eigentümer der fraglichen baulichen Anlage zu richten. Sollte daher die Baubehörde nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens hinsichtlich der einzelnen vom Abbruchauftrag erfassten Objekte zu dem Ergebnis gelangen, sämtliche oder auch nur einzelne der vorhandenen Objekte stellen Bauwerke im Sinne des § 4 Z 7 der NÖ BO 2014 dar und seien

§ 14leg.cit.

baubewilligungspflichtig, hat sie des Weiteren im Sinne der oben genannten höchstgerichtlichen Judikatur im Hinblick auf die Erlassung allfälliger Abbruchaufträge geeignete Ermittlungsschritte zur Beantwortung der Frage zu unternehmen, wer Eigentümer der einzelnen Objekte ist und damit Adressat allfälliger baupolizeilicher Abbruchaufträge zu sein hat, wobei in diesem Zusammenhang festzuhalten ist, dass die Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes nicht ausschließt, dass es sich dabei um ein baubewilligungspflichtiges Objekt im Sinne der einschlägigen baurechtlichen Bestimmungen handelt (z.B. VwGH vom 30.1.2014, Zl. 2013/05/0204). Der oben dargelegten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zufolge setzt die Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages die durch die Baubehörde vorzunehmende Feststellung der Eigentümerschaft am jeweiligen Objekt aber jedenfalls voraus. Die Baubehörde hätte daher im Ermittlungsverfahren prüfen und auf Grundlage dessen entsprechend begründen müssen, wer jeweils Eigentümer der verschiedenen, vom baupolizeilichen Auftrag erfassten Bauwerke ist, sofern es sich um Bauwerke handelt (vgl. insofern vergleichbar VwGH vom 17.12.2009, Zl. 2008/06/0097). Verpflichteter eines Bauauftrages hat der jeweilige Eigentümer der Baulichkeit zu sein; die Eigentümerfeststellung ist von Amts wegen als Vorfrage zu prüfen (z.B. VwGH vom 20.10.2009, Zl. 2008/05/0264).Nach der oben ausführlich dargestellten höchstgerichtlichen Rechtsprechung ist ein baupolizeilicher Auftrag wie der in Rede stehende stets an den Eigentümer der fraglichen baulichen Anlage zu richten. Sollte daher die Baubehörde nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens hinsichtlich der einzelnen vom Abbruchauftrag erfassten Objekte zu dem Ergebnis gelangen, sämtliche oder auch nur einzelne der vorhandenen Objekte stellen Bauwerke im Sinne des Paragraph 4, Ziffer 7, der NÖ BO 2014 dar und seien

Paragraph 14, leg.cit. baubewilligungspflichtig, hat sie des Weiteren im Sinne der oben genannten höchstgerichtlichen Judikatur im Hinblick auf die Erlassung allfälliger Abbruchaufträge geeignete Ermittlungsschritte zur Beantwortung der Frage zu unternehmen, wer Eigentümer der einzelnen Objekte ist und damit Adressat allfälliger baupolizeilicher Abbruchaufträge zu sein hat, wobei in diesem Zusammenhang festzuhalten ist, dass die Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes nicht ausschließt, dass es sich dabei um ein baubewilligungspflichtiges Objekt im Sinne der einschlägigen baurechtlichen Bestimmungen handelt (z.B. VwGH vom 30.1.2014, Zl. 2013/05/0204). Der oben dargelegten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zufolge setzt die Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages die durch die Baubehörde vorzunehmende Feststellung der Eigentümerschaft am jeweiligen Objekt aber jedenfalls voraus. Die Baubehörde hätte daher im Ermittlungsverfahren prüfen und auf Grundlage dessen entsprechend begründen müssen, wer jeweils Eigentümer der verschiedenen, vom baupolizeilichen Auftrag erfassten Bauwerke ist, sofern es sich um Bauwerke handelt vergleiche insofern vergleichbar VwGH vom 17.12.2009, Zl. 2008/06/0097). Verpflichteter eines Bauauftrages hat der jeweilige Eigentümer der Baulichkeit zu sein; die Eigentümerfeststellung ist von Amts wegen als Vorfrage zu prüfen (z.B. VwGH vom 20.10.2009, Zl. 2008/05/0264). Hinsichtlich der durchzuführenden Ermittlungen im Hinblick auf die Belassungsabsicht eines auf fremdem Grund aufgeführten Bauwerkes (wie z.B. Errichtungszeitpunkt des Bauwerkes, äußere Beschaffenheit, Zweck, und/oder zugrundeliegende Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Errichter) ist auf die umfangreiche höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage des Vorliegens von Superädifikaten zu verweisen: Siehe dazu z.B. OGH vom 10.9.2014, Zl. 7Ob145/14w: „[…]

1. Zu einer Liegenschaft gehören nach § 297 ABGB grundsätzlich auch die darauf errichteten Gebäude (superficies solo cedit). Davon sieht das Gesetz Ausnahmen für Superädifikate (§ 435 ABGB) und für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche (§ 300 ABGB) vor.
2. Zu einer Liegenschaft gehören nach Paragraph 297, ABGB grundsätzlich auch die darauf errichteten Gebäude (superficies solo cedit). Davon sieht das Gesetz Ausnahmen für Superädifikate (Paragraph 435, ABGB) und für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche (Paragraph 300, ABGB) vor. Maßgeblich für die Qualifikation eines Bauwerks als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung (RIS-Justiz RS0011252). Das Fehlen der Belassungsabsicht kann sich aus der Beschaffenheit des Gebäudes, aus seinem Zweck oder aus anderen, die Rechtsverhältnisse zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer betreffenden Umstände ergeben (RIS-Justiz RS0011252). Für das Vorliegen des Superädifikatscharakters ist derjenige beweispflichtig, der diesen für sich in Anspruch nimmt (RIS-Justiz RS0011246). Derjenige, der ein Bauwerk im Sinn des § 435 ABGB errichtet, erwirbt dadurch originär Eigentum, ohne dass dafür die Hinterlegung einer Urkunde erforderlich wäre (RIS-Justiz RS0011245). Für die Übertragung des Eigentums am Superädifikat ist demgegenüber grundsätzlich die Urkundenhinterlegung erforderlich (RIS-Justiz RS0010982; RS0011244).Derjenige, der ein Bauwerk im Sinn des Paragraph 435, ABGB errichtet, erwirbt dadurch originär Eigentum, ohne dass dafür die Hinterlegung einer Urkunde erforderlich wäre (RIS-Justiz RS0011245). Für die Übertragung des Eigentums am Superädifikat ist demgegenüber grundsätzlich die Urkundenhinterlegung erforderlich (RIS-Justiz RS0010982; RS0011244). […]“ Im Erkenntnis vom 13.9.2012, Zl. 6Ob108/12v, sprach der OGH, soweit vorliegend von Belang, Folgendes aus: „[…]
3. Nach § 435 ABGB sind Superädifikate (Überbauten) Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (sofern sie nicht Zugehör eines Baurechts sind). Sie sind damit nicht Bestandteil der Liegenschaft, auf der sie errichtet wurden, sondern sonderrechtsfähig (Mader in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.00 [2010] § 435 Rz 3 uva).
4. Nach Paragraph 435, ABGB sind Superädifikate (Überbauten) Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (sofern sie nicht Zugehör eines Baurechts sind). Sie sind damit nicht Bestandteil der Liegenschaft, auf der sie errichtet wurden, sondern sonderrechtsfähig (Mader in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.00 [2010] Paragraph 435, Rz 3 uva).
5. Nach ständiger Rechtsprechung muss das Fehlen dieser Belassungsabsicht grundsätzlich äußerlich erkennbar sein, also durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks (RIS-Justiz RS0011252). Nach den Feststellungen der Vorinstanzen („mit festem Fundament errichtetes Gebäude“) und den im Akt erliegenden Lichtbildern ist diese Voraussetzung nicht gegeben. 3.
6. Darüber hinaus kann die fehlende Belassungsabsicht auch aus anderen Umständen erschlossen werden, so etwa aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem Erbauer bestehen. Es kann daher auch durch Parteieneinigung sonderrechtsfähige Bauwerke geben. Diese Parteieneinigung muss aber jedenfalls vor Entstehung des Bauwerks, also vor Baubeginn, erfolgt sein, wird doch das Bauwerk mit Baubeginn individualisiert. Eine nachträgliche Vereinbarung ist somit nicht mehr geeignet, aus einer rechtlich unselbstständigen eine rechtlich selbstständige Sache zu machen. Sind Bauwerke durch ihre Aufführung bereits Bestandteil des Grundstücks geworden, können sie später auch nicht einvernehmlich zu sonderrechtsfähigen Superädifikaten gemacht werden; maßgeblicher Zeitpunkt ist der Beginn der Arbeiten am Bauwerk (RIS-Justiz RS0012258 [T1]). […]“ Weiters führte der OGH beispielsweise in seiner Entscheidung vom 13.6.1990, Zl. 3Ob516/90, aus: „[…] Ein Superädifikat setzt nach der zutreffenden Rechtsansicht des Berufungsgerichtes das Fehlen der Absicht dauernder Belassung des Bauwerkes auf dem Grundstück voraus. Dieses Fehlen tritt bei Überbauten im engeren Sinn schon aus der Art des Bauwerkes (leicht gebaut und mit dem Boden nur relativ locker verbunden) in Erscheinung (‚Duckhütten‘ im ***, Schrebergartenhütten, Baracken, Scheunen, Buden, Magazine usw). Seit langem wird aber auch aus wirtschaftlichen Gründen Bauwerken, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt werden, die Superädifikatseigenschaft zuerkannt (Bydlinski, Das Recht der Superädifikate 14, 17; Klang in Klang2 II 370; zuletzt MietSlg. 38.030/29 mwN). In diesen Fällen muß sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes aber nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung in einer anderen Weise objektivieren lassen, nämlich durch ein von vornherein zeitlich begrenztes vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht (Bydlinski aaO 21, 27 f, 40; SZ 21/57; JBl. 1985, 741). Nach der generellen Norm des § 297 ABGB werden Häuser und andere Gebäude, also alle massiven Bauten schlechthin, zu Bestandteilen des Grundstückes erklärt. Es trifft daher die Beweislast für die nach § 435 ABGB maßgebliche Absicht des Erbauers, das Gebäude nicht dauernd auf dem fremden Grundstück zu belassen, denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft eines Gebäudes beruft (Bydlinski aaO 18 und 52).Ein Superädifikat setzt nach der zutreffenden Rechtsansicht des Berufungsgerichtes das Fehlen der Absicht dauernder Belassung des Bauwerkes auf dem Grundstück voraus. Dieses Fehlen tritt bei Überbauten im engeren Sinn schon aus der Art des Bauwerkes (leicht gebaut und mit dem Boden nur relativ locker verbunden) in Erscheinung (‚Duckhütten‘ im ***, Schrebergartenhütten, Baracken, Scheunen, Buden, Magazine usw). Seit langem wird aber auch aus wirtschaftlichen Gründen Bauwerken, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt werden, die Superädifikatseigenschaft zuerkannt (Bydlinski, Das Recht der Superädifikate 14, 17; Klang in Klang2 römisch zwei 370; zuletzt MietSlg. 38.030/29 mwN). In diesen Fällen muß sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes aber nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung in einer anderen Weise objektivieren lassen, nämlich durch ein von vornherein zeitlich begrenztes vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht (Bydlinski aaO 21, 27 f, 40; SZ 21/57; JBl. 1985, 741). Nach der generellen Norm des Paragraph 297, ABGB werden Häuser und andere Gebäude, also alle massiven Bauten schlechthin, zu Bestandteilen des Grundstückes erklärt. Es trifft daher die Beweislast für die nach Paragraph 435, ABGB maßgebliche Absicht des Erbauers, das Gebäude nicht dauernd auf dem fremden Grundstück zu belassen, denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft eines Gebäudes beruft (Bydlinski aaO 18 und 52). […]“ Der Verwaltungsgerichtshof stellte weiters im Erkenntnis vom 18.11.2014, Zl. 2012/05/0188 Folgendes fest: „[…] Der Frage, wer Eigentümer des Bauwerkes ist, für das ein Bauauftrag erlassen werden soll, kommt somit erhebliche Bedeutung zu: Der Bestandnehmer eines Grundstückes kann Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes sein, sofern es sich hierbei um ein Superädifikat handelt. Ist der vom Grundeigentümer verschiedene Adressat eines baubehördlichen Auftrages jedoch nicht Superädifikatseigentümer (und auch nicht Baurechtsinhaber), ist eine Auftragserteilung an ihn rechtswidrig (vgl. das hg. Erkenntnis vom
7. Mai 2007, Zl. 2006/05/0165).Der Frage, wer Eigentümer des Bauwerkes ist, für das ein Bauauftrag erlassen werden soll, kommt somit erhebliche Bedeutung zu: Der Bestandnehmer eines Grundstückes kann Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes sein, sofern es sich hierbei um ein Superädifikat handelt. Ist der vom Grundeigentümer verschiedene Adressat eines baubehördlichen Auftrages jedoch nicht Superädifikatseigentümer (und auch nicht Baurechtsinhaber), ist eine Auftragserteilung an ihn rechtswidrig vergleiche das hg. Erkenntnis vom
8. Mai 2007, Zl. 2006/05/0165). […] Dabei verabsäumte die belangte Behörde festzustellen, ob es sich bei der Mauer um ein Superädifikat handle, und zu begründen, weshalb § 297 ABGB nicht zur Anwendung gelange. Die Behörde verkannte zudem die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes:

§ 297

ABGB gehören zu den unbeweglichen Sachen diejenigen, welche auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, insbesondere alles, was erd-, mauer-, niet- und nagelfest ist. Für auf Dauer bestimmte Bauwerke werden unselbständige Bestandteile der Liegenschaft.

§ 435

ABGB sind Überbauten (Superädifikate) Bauwerke, die auf fremden Grund in der Absicht aufgeführt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Entscheidend für die Qualifikation als Überbau ist somit in erster Linie die Absicht des Erbauers, das Bauwerk nicht dauernd auf dem Grund zu belassen; die Beschränkung des Grundbenützungsrechtes ist nur ein Indiz für diese Absicht. Ein Superädifikat liegt also nur dann vor, wenn dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht fehlt, welche im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks hervortritt, aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden kann (vgl. das hg. Erkenntnis vom 23. Juli 2009, Zl. 2006/05/0027).Dabei verabsäumte die belangte Behörde festzustellen, ob es sich bei der Mauer um ein Superädifikat handle, und zu begründen, weshalb Paragraph 297, ABGB nicht zur Anwendung gelange. Die Behörde verkannte zudem die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes:

Paragraph 297, ABGB gehören zu den unbeweglichen Sachen diejenigen, welche auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, insbesondere alles, was erd-, mauer-, niet- und nagelfest ist. Für auf Dauer bestimmte Bauwerke werden unselbständige Bestandteile der Liegenschaft.

Paragraph 435, ABGB sind Überbauten (Superädifikate) Bauwerke, die auf fremden Grund in der Absicht aufgeführt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Entscheidend für die Qualifikation als Überbau ist somit in erster Linie die Absicht des Erbauers, das Bauwerk nicht dauernd auf dem Grund zu belassen; die Beschränkung des Grundbenützungsrechtes ist nur ein Indiz für diese Absicht. Ein Superädifikat liegt also nur dann vor, wenn dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht fehlt, welche im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks hervortritt, aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden kann vergleiche das hg. Erkenntnis vom

1. Juli 2009, Zl. 2006/05/0027). […]“ Wie ausgeführt, ist ein Beseitigungsauftrag grundsätzlich stets an den Eigentümer des betroffenen Gebäudes oder der betroffenen baulichen Anlage zu richten. Die Frage, wer Eigentümer einer Baulichkeit ist, hat die Behörde als Vorfrage iSd § 38 AVG unter Zugrundelegung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens zu beantworten (z.B. VwGH vom 23.7.2009, Zl. 2006/05/0027). Aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes kann - insbesondere im Hinblick auf die gegebenen Pachtverhältnisse - eine Superädifikatseigenschaft einzelner oder auch aller in Rede stehender Objekte nicht von vorneherein ausgeschlossen werden. Weder die Baubehörde erster Instanz, noch die Berufungsbehörde haben jedoch Ermittlungen irgendeiner Art zur Beantwortung der verfahrenswesentlichen Frage der jeweiligen Eigentumsverhältnisse angestellt. Wie ausgeführt, ist ein Beseitigungsauftrag grundsätzlich stets an den Eigentümer des betroffenen Gebäudes oder der betroffenen baulichen Anlage zu richten. Die Frage, wer Eigentümer einer Baulichkeit ist, hat die Behörde als Vorfrage iSd Paragraph 38, AVG unter Zugrundelegung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens zu beantworten (z.B. VwGH vom 23.7.2009, Zl. 2006/05/0027). Aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes kann - insbesondere im Hinblick auf die gegebenen Pachtverhältnisse - eine Superädifikatseigenschaft einzelner oder auch aller in Rede stehender Objekte nicht von vorneherein ausgeschlossen werden. Weder die Baubehörde erster Instanz, noch die Berufungsbehörde haben jedoch Ermittlungen irgendeiner Art zur Beantwortung der verfahrenswesentlichen Frage der jeweiligen Eigentumsverhältnisse angestellt. Aufgrund des wie dargestellt zum einen fehlenden Ermittlungsverfahrens der Baubehörden hinsichtlich der Bauwerkseigenschaft der verfahrensgegenständlichen Objekte, und zum anderen hinsichtlich deren Eigentümerschaft trägt daher zusammenfassend der vorliegende Sachverhalt allein die bekämpfte Entscheidung derzeit nicht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom
2. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom
3. August 2014, Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vergleiche u.a. VwGH vom
4. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom
5. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062) besteht nach den Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht durch das Verwaltungsgericht, sodass dieses grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen ist jedoch sehr wohl bei krassen bzw. gravierenden Ermittlungslücken zulässig und wird daher insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat (vgl. u.a. VwGH vom
6. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom
7. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062). Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (etwa im Sinn einer „Delegierung“ der Entscheidung an das Verwaltungsgericht, vgl. auch Holoubek, Kognitionsbefugnis, Beschwerdelegitimation und Beschwerdegegenstand, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, erster Instanz, 2013, Seite 127, Seite 137; siehe schon Merli, Die Kognitionsbefugnis der Verwaltungsgerichte erster Instanz, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Schaffung einer Verwaltungsgerichtsbarkeit erster Instanz, 2008, Seite 65, Seite 73 f).Zl. Ro 2014/05/0062) besteht nach den Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht durch das Verwaltungsgericht, sodass dieses grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen ist jedoch sehr wohl bei krassen bzw. gravierenden Ermittlungslücken zulässig und wird daher insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts vergleiche Paragraph 37, AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat vergleiche u.a. VwGH vom
8. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, sowie VwGH vom
9. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062). Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (etwa im Sinn einer „Delegierung“ der Entscheidung an das Verwaltungsgericht, vergleiche auch Holoubek, Kognitionsbefugnis, Beschwerdelegitimation und Beschwerdegegenstand, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, erster Instanz, 2013, Seite 127, Seite 137; siehe schon Merli, Die Kognitionsbefugnis der Verwaltungsgerichte erster Instanz, in: Holoubek/Lang (Hrsg), Die Schaffung einer Verwaltungsgerichtsbarkeit erster Instanz, 2008, Seite 65, Seite 73 f). Die belangte Behörde hat es bei der Beurteilung der verfahrensgegenständlichen Objekte gänzlich unterlassen, im Sinne der höchstgerichtlichen Judikatur Beurteilungen zur Frage deren Bauwerkseigenschaft, als auch Ermittlungen zur Frage der Eigentumsverhältnisse an diesen anzustellen. Aus baubehördlicher Sicht fehlen dazu jegliche objektbezogene Feststellungen, welche jedoch nach Sachlage des vorliegenden Falles im Hinblick auf die dargestellte höchstgerichtliche Judikatur eine unabdingbare Voraussetzung zur Erlassung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages darstellen. Der entscheidungsmaßgebliche Sachverhalt steht damit in seinen wesentlichen Elementen nicht fest; vom Landesverwaltungsgericht wird daher nicht in der Sache selbst entschieden. Im gegenständlichen Fall kann die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht gegenüber der belangten Behörde weder rascher durchgeführt werden, noch wäre die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden. Hinzu tritt der Umstand, dass sowohl die belangte Behörde einschließlich ihrer Sachverständigen als auch die anderen Parteien der behördlichen Verfahren – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht – mit den örtlichen Gegebenheiten und der Sache vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind (vgl. hiezu etwa VwGH vom
10. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Demnach lassen sich die erforderlichen Ermittlungsschritte durch die Verwaltungsbehörde nicht nur schneller, sondern auch – für Parteien (in Form von Kommissionsgebühren) wie für die Behörde (in Form von Ansprüchen nach dem Gebührenanspruchsgesetz) – kostengünstiger durchführen, als dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der Fall wäre.Der entscheidungsmaßgebliche Sachverhalt steht damit in seinen wesentlichen Elementen nicht fest; vom Landesverwaltungsgericht wird daher nicht in der Sache selbst entschieden. Im gegenständlichen Fall kann die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht gegenüber der belangten Behörde weder rascher durchgeführt werden, noch wäre die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden. Hinzu tritt der Umstand, dass sowohl die belangte Behörde einschließlich ihrer Sachverständigen als auch die anderen Parteien der behördlichen Verfahren – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht – mit den örtlichen Gegebenheiten und der Sache vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind vergleiche hiezu etwa VwGH vom
11. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Demnach lassen sich die erforderlichen Ermittlungsschritte durch die Verwaltungsbehörde nicht nur schneller, sondern auch – für Parteien (in Form von Kommissionsgebühren) wie für die Behörde (in Form von Ansprüchen nach dem Gebührenanspruchsgesetz) – kostengünstiger durchführen, als dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der Fall wäre. Aus diesen Gründen war der vorliegenden Beschwerde Folge zu geben, der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Auf die nach der Rechtslage nach der NÖ BO 2014 nunmehr geltende Bestimmung des § 9 Abs. 4 leg.cit. ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen.Auf die nach der Rechtslage nach der NÖ BO 2014 nunmehr geltende Bestimmung des Paragraph 9, Absatz 4, leg.cit. ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen. Diese Entscheidung konnte

§ 24Abs. 2 Z 1 Vw

GVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Diese Entscheidung konnte

Paragraph 24, Absatz 2, Ziffer eins, VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. III.römisch drei. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

§ 25aAbs. 1 Vw

GG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision

Art. 133Abs.

4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Paragraph 25 a, Absatz eins, VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil der Beschluss von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. dazu die unter II.

1. zitierte Judikatur) vorliegt. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil der Beschluss von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vergleiche dazu die unter römisch zwei.
2. zitierte Judikatur) vorliegt. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.267.001.2015