RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum02.12.2015 GeschäftszahlLVwG-AV-594/001-2014 TextDas Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Liebhart-M

Art. 133Abs.

4 B-VG nicht zulässig.Gegen diesen Beschluss ist eine ordentliche Revision

Artikel 133, Absatz 4, , B-VG nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGVGParagraph 28, Absatz 3, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 33 aus 2013, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 122 aus 2013,, in der Folge: VwGVG §§ 34 und 35 Abs. 2 Z 2 sowie § 70 Niederösterreichische Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 89/2015, in der Folge: NÖ BO 2014Paragraphen 34, und 35 Absatz 2, Ziffer 2, sowie Paragraph 70, Niederösterreichische Bauordnung 2014, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 89 aus 2015,, in der Folge: NÖ BO 2014 § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985, BGBl. Nr. 10/1985 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGGParagraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985, Bundesgesetzblatt Nr. 10 aus 1985, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 122 aus 2013,, in der Folge: VwGG B e g r ü n d u n g : 1. Sachverhalt: 1.1. Mit Bescheid vom ***, Zl. *** erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** Herrn *** (in der Folge: Beschwerdeführer) folgenden baupolizeilichen Auftrag: „1)

§ 35Abs.

2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde 1. Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inne liegend der EZ *** KG *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäuden den Abbruch an: „1)

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ Bauordnung 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde

1. Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inne liegend der EZ *** KG *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäuden den Abbruch an: Halle Nr. *** Die konsenslos errichteten Baulichkeiten, bzw. Umbauten im Gebäude, sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan Plannummer *** vom *** – ***/Grundriss 2/westliche Lagerhalle ‚Gewerberechtliche Einreichung‘. Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens. 2) Weiters darf die gesamte Halle *** bis zur Herstellung des baubehördlich bewilligten Konsenses nicht benutzt werden, da aufgrund der Vermietungen an verschiedene Pächter eine Gefährdung von Personen bzw. Sachen nicht ausgeschlossen werden kann.“ Begründend führte die Baubehörde erster Instanz hierzu aus, der Beschwerdeführer sei Eigentümer unter anderem der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, auf welchen sich eine Halle mit der Bezeichnung „Halle ***“ befände, welche in mehrere vermietete Objekte untergliedert sei. In den zu dieser Halle gehörigen Bauakten läge eine baubehördliche Bewilligung vom *** für den „Umbau des Betriebsgebäudes Halle ***“ vor. Eine dazugehörige Fertigstellungsmeldung liege nicht vor; die im Bescheid aufgetragene Grundstückszusammenlegung der Grst. Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und *** sei seitens des Konsenswerbers nicht durchgeführt worden. Am *** sei wieder um baubehördliche Bewilligung für Umbauten an der Halle angesucht worden, eine diesen Antrag erledigende Baubewilligung sei aufgrund der vorliegenden Flächenwidmung und der fehlenden Grundstückszusammenlegung nicht erteilt worden. Die geplanten Umbauten, welche auch in den Einreichplänen zur gewerblichen Generalgenehmigung vom *** eingetragen seien, seien jedoch „großteils“ durchgeführt worden. Am *** habe vor Ort eine Feststellungsverhandlung durch die Baubehörde stattgefunden, bei welcher auch der Beschwerdeführer anwesend gewesen sei. Dem Beschwerdeführer seien dabei die „obigen Ausführungen“ der Baubehörde ausdrücklich zur Kenntnis gebracht worden und dieser sei aufgefordert worden, „die entsprechenden Unterlagen“ vorzulegen. Mangels Vorlage durch den Beschwerdeführer sei dessen Rechtsvertretung mit Schreiben der Baubehörde vom ***, sowie vom *** zur „Vorlage der entsprechenden Bau- und Benützungsbewilligungen“ aufgefordert worden. Mit Schreiben vom *** habe der Beschwerdeführer detailliert bekannt gegeben, weshalb er der Ansicht sei, dass die von der Baubehörde angeforderten Bau- und Benützungsbewilligungen nicht vorgelegt werden müssten. Dazu habe der Beschwerdeführer ausgeführt, er habe die gegenständlichen Liegenschaften mit Kaufvertrag vom *** erworben, das „Bauwerk Halle ***“ habe dabei einen erheblichen Altbestand dargestellt, welcher im Zeitpunkt des Erwerbes bereits bestanden habe. Die Baubewilligungen gingen auf die Jahre *** und *** zurück. Die Bau- und Benützungsbewilligungen seien dem Beschwerdeführer im Zuge des Ankaufes vom vormaligen Eigentümer nicht übergeben worden, es sei auch kein Hinweis getätigt worden, dass das gegenständliche Bauwerk nicht baubehördlichen bewilligt oder ohne Benützungsbewilligung genutzt worden sei. Es sei dem Beschwerdeführer vielmehr im Rahmen seiner von der Baubehörde aufgetragenen Recherchen mitgeteilt worden, dass sämtliche Objekte baubehördlich bewilligt und auch entsprechende Benützungsbewilligungen eingeholt worden seien. Weshalb diese nicht im Bauakt auflägen, sei für den Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar. Die Baubehörde führte in ihrer Bescheidbegründung weiter aus, wann und bei wem der Beschwerdeführer die genannten Recherchen durchgeführt habe, habe dieser nicht angeben können. Tatsache sei, dass „die entsprechenden Bewilligungen“ trotz mehrfacher Aufforderung nicht vorgelegt worden seien. Der Beschwerdeführer sei rechtlich der Ansicht, dass er als Liegenschaftseigentümer nicht verpflichtet sei, die entsprechenden Bau- und Benützungsbewilligungen vorzulegen, sondern es Sache der Baubehörde sei, im Rahmen der Offizialmaxime dafür Sorge zu tragen. Das Ansuchen um Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen und seien die Umbauarbeiten auch tatsächlich nie vollzogen worden. Die einzigen Umbauarbeiten hätten letztlich im Austausch dreier baubehördlich bewilligter Fenster gegen drei Stück Tore bestanden, welche der Fassadengestaltung des bestehenden Objektes angepasst worden seien, Im Rahmen dieser Umbauarbeiten seien weder die vorhandenen Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb diese Umbauarbeiten keiner baubehördlichen Bewilligung bzw. Anzeige im Sinne der §§ 14ff NÖ BauO 1996 bedürften. Die Baubehörde führte in ihrer Bescheidbegründung weiter aus, wann und bei wem der Beschwerdeführer die genannten Recherchen durchgeführt habe, habe dieser nicht angeben können. Tatsache sei, dass „die entsprechenden Bewilligungen“ trotz mehrfacher Aufforderung nicht vorgelegt worden seien. Der Beschwerdeführer sei rechtlich der Ansicht, dass er als Liegenschaftseigentümer nicht verpflichtet sei, die entsprechenden Bau- und Benützungsbewilligungen vorzulegen, sondern es Sache der Baubehörde sei, im Rahmen der Offizialmaxime dafür Sorge zu tragen. Das Ansuchen um Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen und seien die Umbauarbeiten auch tatsächlich nie vollzogen worden. Die einzigen Umbauarbeiten hätten letztlich im Austausch dreier baubehördlich bewilligter Fenster gegen drei Stück Tore bestanden, welche der Fassadengestaltung des bestehenden Objektes angepasst worden seien, Im Rahmen dieser Umbauarbeiten seien weder die vorhandenen Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb diese Umbauarbeiten keiner baubehördlichen Bewilligung bzw. Anzeige im Sinne der Paragraphen 14 f, f, NÖ BauO 1996 bedürften. Seitens der Baubehörde werde dazu ausgeführt. dass die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues den „jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft“ treffe, dies unabhängig davon, ob er selbst oder ein Dritter oder sein Rechtsvorgänger den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe. Die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei dabei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, ob die Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuteten. Eine Baubewilligung könne durch Stillschweigen der Bauaufsichtsorgane „nicht begründet“ werden. Die Widmung als „BK-Aufschließungszone“ hindere die Grundstückszusammenlegung nicht; lediglich eine Grundstücksteilung wäre nicht mehr möglich. Dazu komme, dass die Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und ***, auf welchen sich das Objekt „Halle ***“ befinde, laut gültigem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „BK-Aufschließungszone“ bzw. „BW-Aufschließungszone“ festgelegt seien. Eine Freigabe der Aufschließungszonen durch den Gemeinderat sei noch nicht erfolgt, weshalb eine Bau- und Benützungsbewilligung jedenfalls zu versagen sei. Der Beschwerdeführer habe in der Halle konsenslose Umbauten vorgenommen, „insbesondere auch eine Unterteilung der Halle in verschiedene Objekte“, welche an unterschiedliche Personen vermietet seien. Aus diesem Grund könne für die Baubehörde eine Gefährdung von Personen oder Sachen nicht ausgeschlossen werden, weshalb bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen sei.Seitens der Baubehörde werde dazu ausgeführt. dass die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues den „jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft“ treffe, dies unabhängig davon, ob er selbst oder ein Dritter oder sein Rechtsvorgänger den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe. Die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei dabei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, ob die Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuteten. Eine Baubewilligung könne durch Stillschweigen der Bauaufsichtsorgane „nicht begründet“ werden. Die Widmung als , „BK-Aufschließungszone“ hindere die Grundstückszusammenlegung nicht; lediglich eine Grundstücksteilung wäre nicht mehr möglich. Dazu komme, dass die Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und ***, auf welchen sich das Objekt „Halle ***“ befinde, laut gültigem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „BK-Aufschließungszone“ bzw. „BW-Aufschließungszone“ festgelegt seien. Eine Freigabe der Aufschließungszonen durch den Gemeinderat sei noch nicht erfolgt, weshalb eine Bau- und Benützungsbewilligung jedenfalls zu versagen sei. Der Beschwerdeführer habe in der Halle konsenslose Umbauten vorgenommen, „insbesondere auch eine Unterteilung der Halle in verschiedene Objekte“, welche an unterschiedliche Personen vermietet seien. Aus diesem Grund könne für die Baubehörde eine Gefährdung von Personen oder Sachen nicht ausgeschlossen werden, weshalb bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen sei. 1.
2. Der Niederschrift zu der von der Baubehörde am *** durchgeführten Feststellungsverhandlung, auf welche sich der erteilte baupolizeiliche Auftrag stützt, ist Folgendes zu entnehmen: „[…] A) Sachverhalt und Befund: Auf den gegenständlichen Liegenschaften befinden sich 2 große Lagerhallen, mehrere Lagerboxen, 2 Wohn- und Bürogebäude und 2 kleine Lagergebäude, welche durch den Eigentümer vermietet werden. Um diese Vermietungen durchführen zu können, wurden durch den Eigentümer umfangreiche Umbauten ohne Konsens durchgeführt. Unmittelbar nach den ersten Bautätigkeiten wurde der Eigentümer bereits *** aufgefordert, diese zu unterlassen bzw. um Baubewilligung anzusuchen. Gleichzeitig wurde die Gewerbebehörde verständigt und ersucht ebenfalls eine Überprüfung durchzuführen. Da die Gewerbebehörde mit Schreiben vom *** festgestellt hat, dass keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und der Eigentümer der Aufforderung um Vorlagen von Bewilligungsunterlagen keine Folge geleistet hat, wurde mit Bescheid vom *** ein Baustopp erlassen, welcher mit *** rechtskräftig wurde. Am *** wurde vom Eigentümer bei der BH X um gewerbliche Generalgenehmigung für Lagerhallen angesucht. Nach div. Überprüfungsverhandlungen wurde am *** erstmals durch die BH X der Betrieb mittels Verfahrensanordnung eingestellt. Am *** wurde der Betrieb bescheidmäßig durch die BH X geschlossen.Am *** wurde vom Eigentümer bei der BH römisch zehn um gewerbliche Generalgenehmigung für Lagerhallen angesucht. Nach div. Überprüfungsverhandlungen wurde am *** erstmals durch die BH römisch zehn der Betrieb mittels Verfahrensanordnung eingestellt. Am *** wurde der Betrieb bescheidmäßig durch die BH römisch zehn geschlossen. Im Rahmen von diversen Verhandlungen wurde auch ein Gutachten bezüglich Flächenwidmungsplan in Auftrag gegeben. Laut vorliegendem Gutachten darf in einer Aufschließungszone keine Baubewilligung erteilt werden.

dem derzeit gültigen Flächenwidmungsplan sind die betroffenen Grundstücke als Bauland Wohngebiet- Aufschließungszone A22 bzw. Bauland Kerngebiet- Aufschließungszone A2 gewidmet. Aufgrund der Rückziehung des Ansuchens um Generalgenehmigung ist lt. BH X wieder die Marktgemeinde *** als Baubehörde zuständig. Aufgrund dessen und des oben angeführten Sachverhaltes soll bei der heutigen Verhandlung der baubehördliche Konsens überprüft werden.Aufgrund der Rückziehung des Ansuchens um Generalgenehmigung ist lt. BH römisch zehn wieder die Marktgemeinde *** als Baubehörde zuständig. Aufgrund dessen und des oben angeführten Sachverhaltes soll bei der heutigen Verhandlung der baubehördliche Konsens überprüft werden. Als Basis für die Überprüfung dienen die Einreichpläne für die gewerberechtliche Generalgenehmigung. BM *** Plannummer *** vom *** Auf der Liegenschaft befinden sich folgende Bauwerke (Basis Plan Verkehrskonzept): A) Büro- und Wohngebäude bewilligt B) Gebäude keine Unterlagen C) Östliche Lagerhalle für die Hülle gibt es Bewilligungen - Umbauten konsenslos D) Westliche Lagerhalle für die Hülle gibt es Bewilligungen - Umbauten konsenslos Ausfahrten *** ohne Bewilligung nach *** Grundstückszusammenlegung der Grundstücke am *** vorgeschrieben E) Gebäude F) Büro- und Wohngebäude bewilligt G) Lagerboxen konsenslos nach *** H) Lagerboxen konsenslos nach *** Am Beginn der Verhandlung wird vom Verhandlungsleiter die Sachlage und Grundlage der Verhandlung erleitet. Die Anwesenden Mieter der einzelnen Mietobjekte (Hallen, Räume und dergleichen) werden aufgefordert, den Zugang zu ihren Mietobjekten zu gewährleisten. Die Mietobjekte die am heutigen Tage zugänglich waren, wurden mit den Mietern besichtigt und von jedem Einzelnen wurde ein Erhebungsbogen angefertigt. ln diesem wurden die vorgefundene Lagerung, Nutzung und einzelne Mängel angeführt. Am Beginn der Verhandlung wurde bekannt gegeben, dass im Rahmen der Besichtigung und Begehung zur Dokumentation des derzeitigen Zustandes Lichtbilder aufgenommen werden. Bei der Begehung und der Herstellung der Lichtbilder sind diesbezüglich keine Einwände vorgebracht worden. Folgende Mietobjekte wurden mit den Mietern begangen: Generell ist fest zu halten, dass von den besichtigten Mieteinheiten, sowohl von den Mietern als auch vom Eigentümer keine Überprüfungsprotokolle über die Elektroinstallationen vorgelegt wurden. Nach Befragung wurde erklärt, dass vor ca. 3 Jahren der BH X ein E-Protokoll vorgelegt wurde. Dies betrifft die westliche und östliche Lagerhalle. Nach Einsicht in den Anlagenakt der BH X, konnte kein E-Protokoll vorgefunden werden.Generell ist fest zu halten, dass von den besichtigten Mieteinheiten, sowohl von den Mietern als auch vom Eigentümer keine Überprüfungsprotokolle über die Elektroinstallationen vorgelegt wurden. Nach Befragung wurde erklärt, dass vor ca. 3 Jahren der BH römisch zehn ein E-Protokoll vorgelegt wurde. Dies betrifft die westliche und östliche Lagerhalle. Nach Einsicht in den Anlagenakt der BH römisch zehn, konnte kein E-Protokoll vorgefunden werden. Das alte E-Protokoll wird nach Angabe des Eigentümers in den nächsten Tagen nachgereicht. Über die ordnungsgemäße Instandsetzung der Elektroinstallationen entsprechend der ÖVE-Vorschriften wird ein mängelfreier Elektrobefund ebenfalls nachgereicht werden. Während der Verhandlung werden von Herrn *** nachstehende Prüfbefunde über die Blitzschutzanlage vorgelegt. Prüfbefund mit der Nr. *** vom ***, ausgestellt von der ***, *** für die Hallen ***. Prüfbefund mit der Nr. *** vom ***, ausgestellt von der ***, *** für die Hallen ***. Nach diesen Prüfbefunden ist für die angeführten Hallenobjekte kein Blitzschutz erforderlich. ln den aufgestellten Gerätehütten und Blechschuppen sind keine Elektroinstallationen vorhanden. ● Mietobjekt *** – […]Vom Mieter wurde am Beginn der Überprüfung eine Bestätigung über den Eingang des Kündigungsschreibens vom *** unterfertigt von *** vorgelegt. Der Mietvertrag wird mit *** aufgelöst.Die Darstellung im Einreichplan des Herrn *** stimmt mit dem vorgefundenen Bestand nicht überein. ln der seitlichen Trennwand ist im rückwärtigen Bereich ein zweiflügeliges Stahlblechtor als Verbindung zu TOP1 vorhanden. Beim bestehenden Schornstein ist ein offener Rauchrohranschluss vorhanden. Laut Angabe des Mieters wird der Schornstein nicht benützt. Teile der Elektroinstallation sind augenscheinlich mangelhaft, da lose Leitungen herabhängen und Verteilerdosen mit herausstehenden Drähten offen stehen. Vom Mieter wurde bekannt gegeben, dass bis zum *** die Halle geräumt an den Eigentümer übergeben wird. Mietobjekt *** – […], Vom Mieter wurde am Beginn der Überprüfung eine Bestätigung über den Eingang des Kündigungsschreibens vom *** unterfertigt von *** vorgelegt. Der Mietvertrag wird mit *** aufgelöst., Die Darstellung im Einreichplan des Herrn *** stimmt mit dem vorgefundenen Bestand nicht überein. ln der seitlichen Trennwand ist im rückwärtigen Bereich ein zweiflügeliges Stahlblechtor als Verbindung zu TOP1 vorhanden. Beim bestehenden Schornstein ist ein offener Rauchrohranschluss vorhanden. Laut Angabe des Mieters wird der Schornstein nicht benützt. Teile der Elektroinstallation sind augenscheinlich mangelhaft, da lose Leitungen herabhängen und Verteilerdosen mit herausstehenden Drähten offen stehen. Vom Mieter wurde bekannt gegeben, dass bis zum *** die Halle geräumt an den Eigentümer übergeben wird. ● Halle ***Von der Halle *** erfolgt der Zugang zu einigen übrigen Mietobjekten. ln dieser sind am heutigen Tag 6 KFZ abgestellt gewesen. Davon sind mindestens zwei zum Verkehr zugelassen und mit Kennzeichen versehen. ln dieser Halle befindet sich weiters ein alter E-Hauptverteiler mit Stromschiene. Halle ***, Von der Halle *** erfolgt der Zugang zu einigen übrigen Mietobjekten. ln dieser sind am heutigen Tag 6 KFZ abgestellt gewesen. Davon sind mindestens zwei zum Verkehr zugelassen und mit Kennzeichen versehen. ln dieser Halle befindet sich weiters ein alter E-Hauptverteiler mit Stromschiene. ● Mietobjekt *** – […]Wird nach Angabe der bevollmächtigten Vertreterin des Mieters ca. 7 - 8 Jahre genützt. Die gelbe markierte Leitung ist an der Rückwand lt. Herrn *** keine Gasleitung. Am Fußboden liegen Rauchwarenreste. Dieser Raum wird für die Lagerung von Dekorationswaren für ihr Geschäft verwendet. Weiters wird festgestellt, dass in den Feuchtraumfassungen der Raumbeleuchtung und Glühbirnen mit wesentlich höherer Leistung als die Fassungen zugelassen, betrieben werden. Es fehlen daher auch die entsprechenden Abdeckungen der Lampen. Über dem Eingang sind zwei kaputte Glasscheiben und Glassplitter vorhanden, die eine Gefährdung der Benützer des Mietobjektes darstellen. Mietobjekt *** – […], Wird nach Angabe der bevollmächtigten Vertreterin des Mieters ca. 7 - 8 Jahre genützt. Die gelbe markierte Leitung ist an der Rückwand lt. Herrn *** keine Gasleitung. Am Fußboden liegen Rauchwarenreste. Dieser Raum wird für die Lagerung von Dekorationswaren für ihr Geschäft verwendet. Weiters wird festgestellt, dass in den Feuchtraumfassungen der Raumbeleuchtung und Glühbirnen mit wesentlich höherer Leistung als die Fassungen zugelassen, betrieben werden. Es fehlen daher auch die entsprechenden Abdeckungen der Lampen. Über dem Eingang sind zwei kaputte Glasscheiben und Glassplitter vorhanden, die eine Gefährdung der Benützer des Mietobjektes darstellen. ● Mietobjekt neben TOP 14 (neu abgeschlossener Gangbereich) – […] vertreten durch Frau ***Dieser Bereich wird vom derzeitigen Mieter seit *** genützt. Es werden Kraftstoff getriebene Motorräder und mit Motor angetriebene Fahrräder, sowie einzelne Fahrräder und Teile abgestellt. Laut Angabe der Vertreterin werden die Motorräder ohne Kraftstoff und Motoröl abgestellt und die Gegenstände und Fahrzeuge werden für einzelne Ausstellungen im nicht betriebsbereiten Zustand verwendet.Der eigene Stromverteiler in diesem Bereich wurde lt. Angabe von Herrn *** *** durch eine Fachfirma installiert. Einzelne offene Durchbrüche zu den angrenzenden vermieteten Bereichen sind im Bestand vorhanden. Mietobjekt neben TOP 14 (neu abgeschlossener Gangbereich) – […] vertreten durch Frau ***, Dieser Bereich wird vom derzeitigen Mieter seit *** genützt. Es werden Kraftstoff getriebene Motorräder und mit Motor angetriebene Fahrräder, sowie einzelne Fahrräder und Teile abgestellt. Laut Angabe der Vertreterin werden die Motorräder ohne Kraftstoff und Motoröl abgestellt und die Gegenstände und Fahrzeuge werden für einzelne Ausstellungen im nicht betriebsbereiten Zustand verwendet., Der eigene Stromverteiler in diesem Bereich wurde lt. Angabe von Herrn *** *** durch eine Fachfirma installiert. Einzelne offene Durchbrüche zu den angrenzenden vermieteten Bereichen sind im Bestand vorhanden. ● Mietobjekt ***- […]Die Halle wurde räumlich von der angrenzenden Halle ***? mit einer einfachen Holzwand abgetrennt. ln der Halle sind 5 teilweise für den Verkehr zugelassene Kraftfahrzeuge abgestellt. Weiters ist an der Seitenwand eine Werkbank aufgestellt, die nach Angabe des Mieters für die Behebung von kleineren Mängeln, wie z.B. für die Reparatur von Bremsen verwendet wird. Der Mieter wurde darauf hingewiesen, dass lt. den vorliegenden Unterlagen diese Räumlichkeit nicht als Garage genützt werden darf. Für diesen Verwendungszweck liegt keine Bewilligung vor. Die vorhandene Heizkanone (Heizölbetrieb) wird zurzeit nicht verwendet. Mietobjekt ***- […], Die Halle wurde räumlich von der angrenzenden Halle ***? mit einer einfachen Holzwand abgetrennt. ln der Halle sind 5 teilweise für den Verkehr zugelassene Kraftfahrzeuge abgestellt. Weiters ist an der Seitenwand eine Werkbank aufgestellt, die nach Angabe des Mieters für die Behebung von kleineren Mängeln, wie z.B. für die Reparatur von Bremsen verwendet wird. Der Mieter wurde darauf hingewiesen, dass lt. den vorliegenden Unterlagen diese Räumlichkeit nicht als Garage genützt werden darf. Für diesen Verwendungszweck liegt keine Bewilligung vor. Die vorhandene Heizkanone (Heizölbetrieb) wird zurzeit nicht verwendet. ● Mietobjekt *** – […]Der Mieter ist bei der Begehung anwesend, verweigert jedoch den Zutritt zum Mietobjekt.Im Anlagenakt der BH X findet sich die Verhandlungsschrift vom ***. Unter Punkt 5 wurde die Betriebsanlage näher beschrieben: ln der Werkstätte/Lager sind mehrere Maschinen und Geräte zur Fertigung von Tragrahmen für Beleuchtungsdecken aufgestellt. An der Decke ist ein elektrisches Hebezeug (Seilwinde) befestigt. Der Gewerbeinhaber (Handelsgewerbe) hat im Schreiben vom *** die Tätigkeit näher beschrieben. Danach ist der Tätigkeitsschwerpunkt die Errichtung von Lichtdecken und Spanndecken und werden Alu-Unterkonstruktionen, Spannprofile und Hinterleuchtungen angepasst bzw. montiert. ln weiterer Folge werden konfektionierte Spannfolien bzw. Lichtdiffusorfolien eingehängt und gespannt (diese Tätigkeiten werden beim Kunden vorgenommen).Im gegenständlichen Lager werden lediglich die Aluprofile zugeschnitten und Teile der Hinterleuchtung zusammen gebaut. Der damit befasste bautechnische Amtssachverständige hat in seiner fachlichen Beurteilung am *** ausgeführt, dass damit die Schutzinteressen des § 74 Abs. 2 Gewerbeordnung 1994 nicht berührt werden. Daraus folgt, dass die beschriebenen Tätigkeiten keine Genehmigungspflicht der Betriebsanlage (Lager) auslösen. Diese Angaben sind von Herrn *** als Vertreter der BH X anhand des vorliegenden Aktes der BH X abgegeben worden. Mietobjekt *** – […], Der Mieter ist bei der Begehung anwesend, verweigert jedoch den Zutritt zum Mietobjekt., Im Anlagenakt der BH römisch zehn findet sich die Verhandlungsschrift vom ***. Unter Punkt 5 wurde die Betriebsanlage näher beschrieben: ln der Werkstätte/Lager sind mehrere Maschinen und Geräte zur Fertigung von Tragrahmen für Beleuchtungsdecken aufgestellt. An der Decke ist ein elektrisches Hebezeug (Seilwinde) befestigt. Der Gewerbeinhaber (Handelsgewerbe) hat im Schreiben vom *** die Tätigkeit näher beschrieben. Danach ist der Tätigkeitsschwerpunkt die Errichtung von Lichtdecken und Spanndecken und werden Alu-Unterkonstruktionen, Spannprofile und Hinterleuchtungen angepasst bzw. montiert. ln weiterer Folge werden konfektionierte Spannfolien bzw. Lichtdiffusorfolien eingehängt und gespannt (diese Tätigkeiten werden beim Kunden vorgenommen)., Im gegenständlichen Lager werden lediglich die Aluprofile zugeschnitten und Teile der Hinterleuchtung zusammen gebaut. Der damit befasste bautechnische Amtssachverständige hat in seiner fachlichen Beurteilung am *** ausgeführt, dass damit die Schutzinteressen des Paragraph 74, Absatz 2, Gewerbeordnung 1994 nicht berührt werden. Daraus folgt, dass die beschriebenen Tätigkeiten keine Genehmigungspflicht der Betriebsanlage (Lager) auslösen. Diese Angaben sind von Herrn *** als Vertreter der BH römisch zehn anhand des vorliegenden Aktes der BH römisch zehn abgegeben worden. ● Im Bereich des gegenständlichen gesamten Mietbereiches befindet sich der lndustrieschornstein. Bei diesem sind vom Boden aus sichtbar im oberen Bereich des Ziegelmauerwerkes durchgehende Risse feststellbar. Die Standfestigkeit des Schornsteines in der bestehenden Ausführung ist von einem befugten Fachmann zu überprüfen. Der Baubehörde ist ein Bericht über die Standsicherheit, auch im Erdbebenfall des Schornsteines vorzulegen. Allfällige Beanstandungen und Mängel die bei dieser Überprüfung festgestellt wurden, sind unverzüglich zu beheben. Generell wird festgestellt, dass bei dem besichtigten Mieteinheiten und den angrenzenden sichtbaren Abschlüssen bauliche Änderungen (Holztrennwände, Verbindungsöffnungen und dergleichen) gegenüber dem vorliegenden Einreichplan vom *** vorgenommen worden sind. Die räumliche Einteilung stimmt nicht mit dem vorliegenden Plan zur Gänze überein. Betreffend die nicht begehbaren Räumlichkeiten konnte dies nur von den äußeren Umfassungswänden festgestellt werden. Im südlichen Freibereich der Liegenschaft sind ungefähr parallel zur *** insgesamt 22 Lagerboxeinheiten aufgestellt worden. Diese bestehen aus 4 Einheiten mit je 5 Lagerboxen und 2 im Anschluss nördlich aufgestellten Metallboxen.Diese Einheiten sind aus Metallteilen hergestellt und mit einer Blecheindeckung versehen. Die einzelnen Konstruktionen sind auf den ursprünglichen Asphaltflächen aufgestellt und mit Schraubverbindungen befestigt worden.Im südlichen Freibereich der Liegenschaft sind ungefähr parallel zur *** insgesamt 22 Lagerboxeinheiten aufgestellt worden. Diese bestehen aus 4 Einheiten mit je 5 Lagerboxen und 2 im Anschluss nördlich aufgestellten Metallboxen., Diese Einheiten sind aus Metallteilen hergestellt und mit einer Blecheindeckung versehen. Die einzelnen Konstruktionen sind auf den ursprünglichen Asphaltflächen aufgestellt und mit Schraubverbindungen befestigt worden. Zusätzlich wurden drei mit einer Eindeckung abgeschlossene Container und eine Lagerbox in Blechausführung aufgestellt. Im restlichen Bereich werden drei PKW's ohne Kennzeichen, ein Wohnanhänger und ein Einachsanhänger abgestellt. Von den Lagerboxen in Metallausführung wurden vier besichtigt und begangen. ● Nr. 4 vom Süden aus gerechnet- […]ln dieser Einheit wurden ein Weingartentraktor, Zaunfelder und einzelne landwirtschaftliche Geräte und Polycarbonatstegplatten gelagert. Nr. 4 vom Süden aus gerechnet- […], ln dieser Einheit wurden ein Weingartentraktor, Zaunfelder und einzelne landwirtschaftliche Geräte und Polycarbonatstegplatten gelagert. ● Nr. 5 – […]Derzeit werden ein Roller und ein PKW abgestellt. Laut Mieter werden die Betriebsmittel in nächster Zeit entfernt. Nr. 5 – […], Derzeit werden ein Roller und ein PKW abgestellt. Laut Mieter werden die Betriebsmittel in nächster Zeit entfernt. ● Nr. 16- […]Wird zum Abstellen eines Anhängers, bzw. Werkzeuge und PKW-Reifen verwendet. Nr. 16- […], Wird zum Abstellen eines Anhängers, bzw. Werkzeuge und PKW-Reifen verwendet. ● Box – […]ln dieser Box wird ein Flüssiggas betriebene Heizkanone ohne Betriebsmittel abgestellt. Weiters werden diverse Lagerungen für Restmaterialien vorgenommen. Box – […], ln dieser Box wird ein Flüssiggas betriebene Heizkanone ohne Betriebsmittel abgestellt. Weiters werden diverse Lagerungen für Restmaterialien vorgenommen. ● Box Nr. ***- […]ln diesem Bereich werden landwirtschaftliche Geräte, Fahrräder und dergleichen sowie Werkzeug und Materialien wie Nägel, Schrauben und dergleichen aufbewahrt. Im hinteren Bereich ist eine defekte elektrische Leitung im Bestand vorhanden. Box Nr. ***- […], ln diesem Bereich werden landwirtschaftliche Geräte, Fahrräder und dergleichen sowie Werkzeug und Materialien wie Nägel, Schrauben und dergleichen aufbewahrt. Im hinteren Bereich ist eine defekte elektrische Leitung im Bestand vorhanden. Zwischen Wohngebäude und dem bestehenden Hallengebäude befindet sich ein alter Holzschuppen. Zwischen Holzschuppen und dem Gebäude wurde ein begehbarer Container abgestellt. Im Bereich der angrenzenden Hoffläche sind drei Boxen in Metallausführung aufgestellt. Dazwischen wird ein KFZ ohne Kennzeichen abgestellt. Im nordöstlichen Eckbereich, angrenzend an den alten Holzschuppen sind im Bereich des vorderen straßenseitigen Bauwichs zur ***, zwei Reisebusse vorhanden.Westlich des Holzschuppens wurde ein KFZ-Anhänger mit Aggregat abgestellt. Weiters befinden sich in diesem Bereich drei Metallcontainer mit Abdeckung und eine Blechhütte.Zwischen Wohngebäude und dem bestehenden Hallengebäude befindet sich ein alter Holzschuppen. Zwischen Holzschuppen und dem Gebäude wurde ein begehbarer Container abgestellt. Im Bereich der angrenzenden Hoffläche sind drei Boxen in Metallausführung aufgestellt. Dazwischen wird ein KFZ ohne Kennzeichen abgestellt. Im nordöstlichen Eckbereich, angrenzend an den alten Holzschuppen sind im Bereich des vorderen straßenseitigen Bauwichs zur ***, zwei Reisebusse vorhanden., Westlich des Holzschuppens wurde ein KFZ-Anhänger mit Aggregat abgestellt. Weiters befinden sich in diesem Bereich drei Metallcontainer mit Abdeckung und eine Blechhütte. Das Abstellen von betriebsbereiten KFZ in Räumen, die als solche nicht genehmigt bzw. auch nicht die entsprechende Eignung aufweisen, stellt eine erhöhte Brandgefahr dar. Es sind daher die Kraftfahrzeuge aus diesen Räumen zu entfernen, oder es sind die Betriebsmittel abzulassen und die Batterien abzuklemmen. Sämtliche Feststellungen beziehen sich ausschließlich nur auf die am heutigen Tage zugänglichen Bereichen. C) Erklärungen Das Ergebnis des Lokalaugenscheines wird vom Liegenschaftseigentümer zustimmend zur Kenntnis genommen. Da weiters nichts vorgebracht wird, schließt der Verhandlungsleiter die Feststellungsverhandlung. Aufgrund der kurzfristigen Ladung zu dieser Feststellungsverhandlung und der fehlenden Mitteilung, welche genauen Mängel vorliegen, war es nicht möglich alle erforderlichen Bewilligungen vorzulegen und werden diese bis Ende der Woche nachgereicht. Stellungnahme des Rechtsvertreters von ***: Weiters wird auf das Schreiben vom *** des Herrn *** und insbesondere darauf, dass die Öffnung der Mietobjekte seitens des Vermieters sowohl als Zivil,- als auch strafrechtlichen Gründen unzulässig ist. Eine aktualisierte Mieterliste wird mit den übrigen Unterlagen bis *** nachgereicht. Herr ***, Mieter der Halle *** möchte zum Protokoll geben, dass die Fotos von seinem gemieteten Objekt inkl. Inhalt ohne sein Einverständnis gemacht wurden. Im Zusammenhang mit der heutigen Überprüfungsverhandlung wurde vom Vertreter der BH X versucht, den Mietern die aktuelle Rechtslage nach der NÖ BO bzw. nach der Gewerbeordnung 1994 zu erläutern. Die Mieter haben insbesondere vorgebracht, dass sie für den Fall vom Ersatzobjekten entsprechende Zeit für die Suche dieser Mietobjekte benötigen und daher ein rasches Absiedeln aus den Mietobjekten der Renngasse nicht möglich sein wird.Im Zusammenhang mit der heutigen Überprüfungsverhandlung wurde vom Vertreter der BH römisch zehn versucht, den Mietern die aktuelle Rechtslage nach der NÖ BO bzw. nach der Gewerbeordnung 1994 zu erläutern. Die Mieter haben insbesondere vorgebracht, dass sie für den Fall vom Ersatzobjekten entsprechende Zeit für die Suche dieser Mietobjekte benötigen und daher ein rasches Absiedeln aus den Mietobjekten der Renngasse nicht möglich sein wird. Herr *** ist telefonisch angerufen worden, dass alle am heutigen Termin erscheinen müssen und die gemieteten Hallen aufzusperren und dass die Herren die Hallen begutachten können und dem eigentlich nicht so ist. Vor allem sind sie nicht rück verständigt worden, dass sie NICHT da sein müssen und aufmachen müssen und da der angegebene Termin an Lächerlichkeit grenzt. Abschließend wird festgestellt, dass bei der Verhandlung mehrere Personen anwesend sind, die der Behörde nicht bekannt sind und auch nach Aufforderung ihre Identität nicht bekannt geben. […]“ 1.

1. Der Beschwerdeführer erhob gegen den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom *** Berufung, in welcher er zusammengefasst unter Hinweis auf die durchgeführte Feststellungsverhandlung vom *** vorbrachte, der Baubehörde sei bereits vorab mit Schreiben vom *** mitgeteilt worden, dass die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht würden besichtigt werden können, da die jeweils Nutzungsberechtigten an der Verhandlung nicht teilnehmen bzw. den Zutritt nicht gewähren würden. Der Beschwerdeführer habe über Aufforderung der Baubehörde mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. In gleicher Weise habe der Beschwerdeführer bereits mit Schreiben vom *** auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und der Baubehörde weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den angefochtenen Bescheid erlassen, welcher als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten den näher bezeichneten Einreichplan vom *** betreffend die „Gewerberechtliche Einreichung“ zugrunde lege. Der Beschwerdeführer habe mit Eingabe vom *** um gewerberechtliche Generalgenehmigung bei der BH X angesucht und hierzu Einreichpläne vorgelegt; dieses Ansuchen sei jedoch durch den Beschwerdeführer in der Folge zurückgezogen worden und die geplanten Umbauten entgegen den Ausführungen der belangten Behörde nicht umgesetzt worden. § 37 ff AVG normiere den für das gesamte Ermittlungsverfahren maßgeblichen Grundsatz der materiellen Wahrheit. Die Behörde sei verpflichtet, den für die Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt von Amts wegen festzustellen und alle Erhebungen, welche zur Klärung des Sachverhaltes benötigt würden, durchzuführen. Nach der Rechtsprechung des VwGH treffe die Verpflichtung zur amtswegigen Feststellung des Sachverhaltes die Verwaltungsbehörde und könne von dieser nicht auf die Parteien überwälzt werden. Die von der Rechtsprechung entwickelte ergänzende Verpflichtung der Parteien, an der Ermittlung des Sachverhaltes mitzuwirken, greife immer dann, wenn der behördlichen Ermittlung faktische Grenzen gesetzt seien und die Behörde von sich aus nicht mehr in der Lage sei, ohne Mitwirkung der Partei tätig zu werden bzw. relevante Daten amtswegig beizuschaffen. Der Behörde sei bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben worden, dass der Beschwerdeführer die in Rede stehenden Liegenschaften mit Kaufvertrag vom *** erworben habe. Auf diesen Liegenschaften sei bereits zu diesem Zeitpunkt ein baulicher Altbestand in erheblichem Umfang vorhanden gewesen. Das gegenständliche Objekt „Halle ***“ stelle einen solchen Altbestand dar und sei bereits auf Grundlage der der Baubehörde vorliegenden Baubewilligungen baubehördlich genehmigt errichtet worden. Im Rahmen der Recherchen des Beschwerdeführers bei den Voreigentümern der Liegenschaft sei diesem mitgeteilt worden, dass sämtliche Objekte baubehördlich genehmigt seien und die entsprechenden Benützungsbewilligungen eingeholt worden seien. Anders sei es nicht nachvollziehbar, dass seit der Erteilung der Baubewilligungen vor mehr als 50 Jahren mehr als 10 weitere baubehördliche Genehmigungen eingeholt worden seien und somit Bauverfahren betreffend die gegenständlichen Liegenschaften stattgefunden hätten. Im Falle von tatsächlich fehlenden Bewilligungen sei davon auszugehen, dass die Baubehörde an die damaligen Eigentümer herangetreten wäre und zur Vorlage bzw. Einholung der entsprechenden Bewilligungen aufgefordert hätte. Der Beschwerdeführer hätte der Behörde außerdem bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass seinen Informationen folgende der in den ***er Jahren bewilligte Umbau der „Halle ***“ nie durchgeführt worden sei, weshalb schon aus diesem Grund keine Fertigstellungsmeldung im Bauakt aufliegen könne. Die Behörde hätte daher weitergehende Ermittlungen hinsichtlich des Verbleibes der gegenständlichen Bewilligungen bzw. hinsichtlich der tatsächlich vorgenommenen Umbauarbeiten, insbesondere jene der ***er Jahre, durchführen müssen; dies z.B. durch Einvernahme der Voreigentümer oder der vom Beschwerdeführer namhaft gemachten Zeugin bzw. durch Durchführung eines Ortsaugenscheines unter Einbeziehung der jeweils Nutzungsberechtigten. Ohne Einholung derartiger Informationen sei es der Baubehörde nicht möglich gewesen, den Konsenszustand zu ermitteln und eine rechtsrichtige Entscheidung zu treffen. Die Behörde hätte den baubehördlich genehmigten Konsens aus eigenem ermitteln müssen und sich nicht einzig auf einen Plan aus dem Jahr ***, welcher für die Einholung einer gewerberechtlichen Genehmigung erstellt worden sei, stützen dürfen. Der gegenständliche Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung sei außerdem zurückgezogen, die beabsichtigten Umbauten tatsächlich nie umgesetzt worden. Dem Beschwerdeführer sei dieser Plan darüberhinaus nie zur Abgabe einer Stellungnahme im Hinblick auf die beabsichtigte Zugrundelegung durch die Behörde übermittelt worden. Die Behörde habe daher insgesamt nur rudimentäre Ermittlungen durchgeführt und keinesfalls den tatsächlichen Sachverhalt ermittelt, es sei der Grundsatz der materiellen Wahrheit und jener der Amtswegigkeit verletzt. Die Behörde habe auf Basis dieses mangelhaft erhobenen Sachverhaltes den bekämpften Bescheid mit näher genanntem Spruch erlassen, welcher zum einen insofern widersprüchlich sei, als er zunächst den Abbruch der ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, nämlich der „Halle ***“ anordne, und in weiterer Folge von konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude spreche. Der Bescheid sei rechtswidrig und unbestimmt im Sinne des § 59 AVG, da nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden könne, ob die gesamte „Halle ***“, oder die im Inneren befindlichen „(Um-)Bauten etc.“ als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Zum anderen enthalte der Bescheid in seinem baupolizeilichen Auftrag lediglich die Verfügung, dass die „ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude“ vollständig zu entfernen seien; ergänzend enthalte der Spruch lediglich den Hinweis, dass als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten der näher genannte Einreichplan für den Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** diene. Weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, seien dem Spruch nicht zu entnehmen. Der VwGH vertrete hierzu die Ansicht, dass dem unabdingbaren Erfordernis, die im Spruch enthaltenen Auflagen ausreichend zu präzisieren, nicht Genüge getan werde, wenn darin lediglich auf die in der Verhandlungsschrift oder im Gutachten enthaltenen Vorschreibungen verwiesen werde. Dem bekämpften Bescheid könne daher insgesamt nicht mit der in § 59 AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden, welche Umbauten bzw. Baulichkeiten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Dies sei insbesondere auch unter dem Blickwinkel beachtlich, dass Umbauten im Inneren von bewilligten Gebäuden nur dann bewilligungspflichtig seien, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder die hygienischen Verhältnisse beeinträchtigt würden. Ob derartige Beeinträchtigungen konkret vorlägen, habe die Baubehörde weder ermittelt, noch festgestellt, weshalb eine diesbezügliche Unterscheidung zwischen konsensmäßigen und konsenslosen Umbauten aufgrund des Bescheidspruches und – inhaltes nicht möglich sei. Die Behörde sei bereits im Schreiben vom *** darauf hingewiesen worden, dass die einzigen Umbauarbeiten betreffend das gegenständliche Objekt im Austausch von drei der baubehördlich bewilligten Fenster durch drei Tore, welche der Fassadengestaltung des Objektes angepasst worden seien, bestanden hätten. Hierbei seien weder bestehende Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb die vorgenommenen Abänderungen nicht baubehördlich bewilligungspflichtig seien. Der bekämpfte Bescheid enthalte dazu ungeachtet dessen auch keinerlei Erhebungsergebnisse oder Feststellungen.1.
2. Der Beschwerdeführer erhob gegen den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom *** Berufung, in welcher er zusammengefasst unter Hinweis auf die durchgeführte Feststellungsverhandlung vom *** vorbrachte, der Baubehörde sei bereits vorab mit Schreiben vom *** mitgeteilt worden, dass die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht würden besichtigt werden können, da die jeweils Nutzungsberechtigten an der Verhandlung nicht teilnehmen bzw. den Zutritt nicht gewähren würden. Der Beschwerdeführer habe über Aufforderung der Baubehörde mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. In gleicher Weise habe der Beschwerdeführer bereits mit Schreiben vom *** auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und der Baubehörde weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den angefochtenen Bescheid erlassen, welcher als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten den näher bezeichneten Einreichplan vom *** betreffend die „Gewerberechtliche Einreichung“ zugrunde lege. Der Beschwerdeführer habe mit Eingabe vom *** um gewerberechtliche Generalgenehmigung bei der BH römisch zehn angesucht und hierzu Einreichpläne vorgelegt; dieses Ansuchen sei jedoch durch den Beschwerdeführer in der Folge zurückgezogen worden und die geplanten Umbauten entgegen den Ausführungen der belangten Behörde nicht umgesetzt worden. Paragraph 37, ff AVG normiere den für das gesamte Ermittlungsverfahren maßgeblichen Grundsatz der materiellen Wahrheit. Die Behörde sei verpflichtet, den für die Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt von Amts wegen festzustellen und alle Erhebungen, welche zur Klärung des Sachverhaltes benötigt würden, durchzuführen. Nach der Rechtsprechung des VwGH treffe die Verpflichtung zur amtswegigen Feststellung des Sachverhaltes die Verwaltungsbehörde und könne von dieser nicht auf die Parteien überwälzt werden. Die von der Rechtsprechung entwickelte ergänzende Verpflichtung der Parteien, an der Ermittlung des Sachverhaltes mitzuwirken, greife immer dann, wenn der behördlichen Ermittlung faktische Grenzen gesetzt seien und die Behörde von sich aus nicht mehr in der Lage sei, ohne Mitwirkung der Partei tätig zu werden bzw. relevante Daten amtswegig beizuschaffen. Der Behörde sei bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben worden, dass der Beschwerdeführer die in Rede stehenden Liegenschaften mit Kaufvertrag vom *** erworben habe. Auf diesen Liegenschaften sei bereits zu diesem Zeitpunkt ein baulicher Altbestand in erheblichem Umfang vorhanden gewesen. Das gegenständliche Objekt „Halle ***“ stelle einen solchen Altbestand dar und sei bereits auf Grundlage der der Baubehörde vorliegenden Baubewilligungen baubehördlich genehmigt errichtet worden. Im Rahmen der Recherchen des Beschwerdeführers bei den Voreigentümern der Liegenschaft sei diesem mitgeteilt worden, dass sämtliche Objekte baubehördlich genehmigt seien und die entsprechenden Benützungsbewilligungen eingeholt worden seien. Anders sei es nicht nachvollziehbar, dass seit der Erteilung der Baubewilligungen vor mehr als 50 Jahren mehr als 10 weitere baubehördliche Genehmigungen eingeholt worden seien und somit Bauverfahren betreffend die gegenständlichen Liegenschaften stattgefunden hätten. Im Falle von tatsächlich fehlenden Bewilligungen sei davon auszugehen, dass die Baubehörde an die damaligen Eigentümer herangetreten wäre und zur Vorlage bzw. Einholung der entsprechenden Bewilligungen aufgefordert hätte. Der Beschwerdeführer hätte der Behörde außerdem bereits mit Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass seinen Informationen folgende der in den ***er Jahren bewilligte Umbau der „Halle ***“ nie durchgeführt worden sei, weshalb schon aus diesem Grund keine Fertigstellungsmeldung im Bauakt aufliegen könne. Die Behörde hätte daher weitergehende Ermittlungen hinsichtlich des Verbleibes der gegenständlichen Bewilligungen bzw. hinsichtlich der tatsächlich vorgenommenen Umbauarbeiten, insbesondere jene der ***er Jahre, durchführen müssen; dies z.B. durch Einvernahme der Voreigentümer oder der vom Beschwerdeführer namhaft gemachten Zeugin bzw. durch Durchführung eines Ortsaugenscheines unter Einbeziehung der jeweils Nutzungsberechtigten. Ohne Einholung derartiger Informationen sei es der Baubehörde nicht möglich gewesen, den Konsenszustand zu ermitteln und eine rechtsrichtige Entscheidung zu treffen. Die Behörde hätte den baubehördlich genehmigten Konsens aus eigenem ermitteln müssen und sich nicht einzig auf einen Plan aus dem Jahr ***, welcher für die Einholung einer gewerberechtlichen Genehmigung erstellt worden sei, stützen dürfen. Der gegenständliche Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung sei außerdem zurückgezogen, die beabsichtigten Umbauten tatsächlich nie umgesetzt worden. Dem Beschwerdeführer sei dieser Plan darüberhinaus nie zur Abgabe einer Stellungnahme im Hinblick auf die beabsichtigte Zugrundelegung durch die Behörde übermittelt worden. Die Behörde habe daher insgesamt nur rudimentäre Ermittlungen durchgeführt und keinesfalls den tatsächlichen Sachverhalt ermittelt, es sei der Grundsatz der materiellen Wahrheit und jener der Amtswegigkeit verletzt. Die Behörde habe auf Basis dieses mangelhaft erhobenen Sachverhaltes den bekämpften Bescheid mit näher genanntem Spruch erlassen, welcher zum einen insofern widersprüchlich sei, als er zunächst den Abbruch der ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, nämlich der „Halle ***“ anordne, und in weiterer Folge von konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude spreche. Der Bescheid sei rechtswidrig und unbestimmt im Sinne des Paragraph 59, AVG, da nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden könne, ob die gesamte „Halle ***“, oder die im Inneren befindlichen „(Um-)Bauten etc.“ als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Zum anderen enthalte der Bescheid in seinem baupolizeilichen Auftrag lediglich die Verfügung, dass die „ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude“ vollständig zu entfernen seien; ergänzend enthalte der Spruch lediglich den Hinweis, dass als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten der näher genannte Einreichplan für den Antrag auf gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** diene. Weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, seien dem Spruch nicht zu entnehmen. Der VwGH vertrete hierzu die Ansicht, dass dem unabdingbaren Erfordernis, die im Spruch enthaltenen Auflagen ausreichend zu präzisieren, nicht Genüge getan werde, wenn darin lediglich auf die in der Verhandlungsschrift oder im Gutachten enthaltenen Vorschreibungen verwiesen werde. Dem bekämpften Bescheid könne daher insgesamt nicht mit der in Paragraph 59, AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden, welche Umbauten bzw. Baulichkeiten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Dies sei insbesondere auch unter dem Blickwinkel beachtlich, dass Umbauten im Inneren von bewilligten Gebäuden nur dann bewilligungspflichtig seien, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder die hygienischen Verhältnisse beeinträchtigt würden. Ob derartige Beeinträchtigungen konkret vorlägen, habe die Baubehörde weder ermittelt, noch festgestellt, weshalb eine diesbezügliche Unterscheidung zwischen konsensmäßigen und konsenslosen Umbauten aufgrund des Bescheidspruches und – inhaltes nicht möglich sei. Die Behörde sei bereits im Schreiben vom *** darauf hingewiesen worden, dass die einzigen Umbauarbeiten betreffend das gegenständliche Objekt im Austausch von drei der baubehördlich bewilligten Fenster durch drei Tore, welche der Fassadengestaltung des Objektes angepasst worden seien, bestanden hätten. Hierbei seien weder bestehende Überlager entfernt, noch sonstige statische Änderungen durchgeführt worden, weshalb die vorgenommenen Abänderungen nicht baubehördlich bewilligungspflichtig seien. Der bekämpfte Bescheid enthalte dazu ungeachtet dessen auch keinerlei Erhebungsergebnisse oder Feststellungen. Auf der Grundlage des gegenständlichen baubehördlichen Auftrages sei nach Abschluss der „Abbrucharbeiten“ ein weiteres Ermittlungsverfahren zur Herbeiführung einer Vollstreckungsverfügung erforderlich; dem Bescheid hafte auch in diesem Zusammenhang eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes an, da ihm nicht mit der von § 59 AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden könne, welche Umbauten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Schließlich seien betreffend Punkt
3. des bekämpften Bescheides durch die Behörde weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen betreffend das Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen (Um-)Bauten getroffen worden. Es sei von der Baubehörde nicht dargelegt worden, welche Gefahren für Personen bzw. Sachen bestünden, geschweige denn, worin diese Gefahren ihre Grundlage hätten. Ausgehend davon lasse sich dem Bescheid keine konkrete Gefährdung entnehmen, weshalb Spruchpunkt
4. des Bescheides weder mit den Bestimmungen der NÖ Bauordnung, noch mit den Bestimmungen des AVG in Einklang zu bringen und daher rechtswidrig sei. Auf der Grundlage des gegenständlichen baubehördlichen Auftrages sei nach Abschluss der „Abbrucharbeiten“ ein weiteres Ermittlungsverfahren zur Herbeiführung einer Vollstreckungsverfügung erforderlich; dem Bescheid hafte auch in diesem Zusammenhang eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes an, da ihm nicht mit der von Paragraph 59, AVG geforderten Bestimmtheit entnommen werden könne, welche Umbauten konkret als konsenslos einzustufen und daher abzubrechen seien. Schließlich seien betreffend Punkt
5. des bekämpften Bescheides durch die Behörde weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen betreffend das Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen (Um-), Bauten getroffen worden. Es sei von der Baubehörde nicht dargelegt worden, welche Gefahren für Personen bzw. Sachen bestünden, geschweige denn, worin diese Gefahren ihre Grundlage hätten. Ausgehend davon lasse sich dem Bescheid keine konkrete Gefährdung entnehmen, weshalb Spruchpunkt
6. des Bescheides weder mit den Bestimmungen der NÖ Bauordnung, noch mit den Bestimmungen des AVG in Einklang zu bringen und daher rechtswidrig sei. 1.
7. Am *** erließ der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** den nunmehr bekämpften Berufungsbescheid mit folgendem Spruch: „[…] SPRUCH 1)

§ 66Abs.

4 AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Paragraph 66, Absatz 4, AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. 2) Um Missverständnisse zu vermeiden, wird der Spruch des Punktes 1) des Bescheides vom *** wie folgt konkretisiert und wird dem Berufungswerber eine Fristverlängerung für den Abbruch wie folgt gewährt: 1.

§ 35Abs 2 Z 3 NÖ Bau

O 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an:

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an: Die konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude (Halle ***) sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – ***/ Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“. Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.“ Begründend führte die belangte Behörde nach Darlegung des Verwaltungsgeschehens sowie nach Wiedergabe der geltend gemachten Berufungsgründe zusammengefasst aus, mit Bescheid vom *** sei eine baubehördliche Bewilligung für den Umbau des Betriebsgebäudes „Halle ***“ erteilt worden. Eine Fertigstellungsmeldung für diese Baubewilligung liege nicht vor. Die in diesem Bescheid aufgetragene Grundstückszusammenlegung der Grst. Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und *** sei seitens des Beschwerdeführers nicht durchgeführt worden. Mit Ansuchen vom *** sei wieder um baubehördliche Bewilligung für Umbauten an der Halle angesucht worden. Eine Baubewilligung sei aufgrund der bestehenden Flächenwidmung und der fehlenden Grundstückszusammenlegung nicht erteilt worden. Die geplanten Umbauarbeiten, welche auch in den Einreichplänen zur gewerblichen Generalgenehmigung vom *** eingetragen seien, seien jedoch großteils durchgeführt worden. Am *** sei im Beisein des Beschwerdeführers durch die Baubehörde eine Feststellungsverhandlung vor Ort durchgeführt worden, bei der alle Objekte begangen worden seien und der Beschwerdeführer aufgefordert worden sei, der Baubehörde die fehlenden Unterlagen vorzulegen. Der Beschwerdeführer sei dieser Aufforderung nicht nachgekommen und habe in einem Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass nach seiner Ansicht die von der Behörde geforderten Bewilligungen nicht vorgelegt werden müssten. Das Ansuchen um gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen. Dazu sei festzuhalten, dass dieses Verfahren bei der BH X als Gewerbebehörde geführt worden sei, es habe sich um ein kombiniertes gewerberechtliches und baurechtliches Verfahren gehandelt. Dieses Verfahren entbinde den Beschwerdeführer nicht von der Verpflichtung zur Einholung entsprechender Bau- und Benützungsbewilligungen. Anlässlich der Feststellungsverhandlung am *** habe sich herausgestellt, dass die „Halle ***“ in insgesamt 9 Langereinheiten unterteilt worden sei, für die Umbauarbeiten liege weder eine Bauanzeige vor, noch sei eine Baubewilligung erteilt worden. Laut der vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Mieterliste seien fast alle Einheiten vermietet, wobei die Mietobjekte laut Kenntnisstand der Behörde teils zu Lagerzwecken, teils zu gewerblichen Tätigkeiten, insbesondere als Werkstatt, benützt würden. Die betreffenden Grundstücke, auf welchen sich die „Halle ***“ befinde, seien im gültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Bauland-Wohngebiet Aufschließungszone“ bzw. als „Bauland-Kerngebiet Aufschließungszone“ gewidmet. Eine Freigabe sei nicht erfolgt. In rechtlicher Hinsicht hielt die Berufungsbehörde fest, die Behörde habe bei Durchführung des Ermittlungsverfahrens insbesondere die §§ 37 ff AVG anzuwenden. Die Behörde habe demnach grundsätzlich von sich aus für die Durchführung aller zur Klarstellung des Sachverhaltes erforderlichen Beweise Sorge zu tragen. Nach dem Grundsatz der materiellen Wahrheit habe die Behörde die „objektive Wahrheit“, d.h. den „wirklich entscheidungsrelevanten Sachverhalt ohne Rücksicht auf allfällige gegenteilige Äußerungen der Beteiligten“ – festzustellen. Nach § 46 AVG komme als Beweismittel alles in Betracht, was zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes geeignet und nach Lage des einzelnen Falles zweckdienlich sei.

§ 45Abs.

2 AVG habe die Behörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen sei oder nicht. Im vorliegenden Fall seien die Bestimmungen der NÖ Bauordnung, insbesondere die §§ 14 ff und 35, anzuwenden.

§ 35Abs.

2 Z 3 NÖ Bauordnung habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliege und das Bauwerk unzulässig sei oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag und die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab Zustellung der Aufforderung hierzu eingebracht habe. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues treffe den jeweiligen Eigentümer, unabhängig davon, wer den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe; die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, „ob diese Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuten“. Die Baubewilligung könne durch ein konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane nicht begründet werden. Für die Erteilung eines Beseitigungsauftrages sei die Rechtslage im Zeitpunkt der Bescheiderlassung maßgeblich, möge auch zu einem früheren Zeitpunkt die Erwirkung der Baubewilligung möglich gewesen sein. Ein Beseitigungsauftrag setze voraus, dass die Bewilligungspflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks, als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages zu bejahen sei. Bei Vernachlässigung der Pflicht, um Bewilligung anzusuchen, werde das Risiko einer nachteiligen Änderung der Rechtslage in Kauf genommen. Nach den §§ 14 ff der NÖ Bauordnung sei der „Liegenschaftseigentümer bzw. Konsenswerber“ verpflichtet, Sorge zu tragen, ob er für ein Objekt eine Baubewilligung oder lediglich eine Anzeige einzubringen habe. Es sei nicht „Sache der Behörde, nach den entsprechenden Unterlagen zu suchen“. Dies würde den Grundsatz der materiellen Wahrheit sprengen. Im vorliegenden Fall habe die Baubehörde erster Instanz durch die Durchführung der Feststellungsverhandlung am *** vor Ort samt Begehung und Erörterung mit dem Beschwerdeführer , sowie die darauf folgenden Aufforderungsschreiben ihre Verpflichtungen zur Erforschung des tatsächlichen Sachverhaltes ausreichend erfüllt. Es wäre „überspitzt, von der Behörde zu verlangen, noch weitere Erhebungen durchführen zu müssen, während jene Person, welche nach der Bauordnung grundsätzlich verpflichtet ist, die entsprechenden Anträge zu stellen, untätig bleibt und sich auf Rechtsansichten zurückzieht, welche nicht einmal der ständigen Judikatur entsprechen“. Nachdem die Baubehörde erster Instanz nach Ansicht der Berufungsbehörde den Sachverhalt ordnungsgemäß und ausreichend erhoben habe, liege der geltend gemachte Berufungsgrund nicht vor. Auch sei nach Ansicht der Berufungsbehörde der Abbruchauftrag ausreichend und eindeutig beschrieben und determiniert. Aus dem Spruch des Bescheides unter Anschluss der Beilagen lasse sich „eindeutig ersehen, dass vom Abbruchsauftrag die konsenslosen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** betroffen“ seien, da die Halle ***, wie im Sachverhalt des Bescheides ausgeführt, über entsprechende, jedoch sehr alte, Baubewilligungen, verfüge. Um Missverständnisse jedoch auch in einem allfälligen Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht zu vermeiden, habe die Berufungsbehörde den Spruch entsprechend konkretisiert. Im Hinblick auf die Bescheidausführungen zur Erforschung der materiellen Wahrheit sowie die von der Baubehörde erster Instanz durchgeführten Erhebungen und Aufforderungen habe von einer Einvernahme der namhaft gemachten Zeugin als Voreigentümerin Abstand genommen werden können. Ob diese entsprechende Bau- und Benützungsbewilligungen an den Beschwerdeführer übergeben habe oder nicht, habe für das Bauverfahren keine Relevanz; Tatsache sei, dass Bau- und Benützungsbewilligungen durch den Beschwerdeführer nicht vorgelegt worden seien, eine Einvernahme der Zeugin hätte „an diesem Umstand auch nichts geändert“. Im Übrigen sei Voraussetzung für die Baubewilligung die Grundstückszusammenlegung der Grundstücke, auf welchen sich die Halle befinde, gewesen. Diese Grundstückszusammenlegung sei nicht erfolgt. Die Rechtsansicht des Beschwerdeführers, dass die Widmung als Aufschließungszone die Zusammenlegung der Grundstücke hindere, sei unrichtig. Hinsichtlich des zweiten Bescheidspruches sei auszuführen, dass der Beschwerdeführer selbst im erstinstanzlichen Verfahren eine Mieterliste vorgelegt habe, aus welcher sich ergebe, dass die in der Halle *** befindlichen Objekte vermietet seien und von Menschen und Sachen dauerhaft benützt würden. Nachdem der Baubehörde der tatsächliche Bauzustand nicht bekannt sei und der Beschwerdeführer hiezu trotz Aufforderung keine Unterlagen vorgelegt habe, könne eine Gefährdung von Personen und Sachen nicht ausgeschlossen werden. Es sei daher bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen. Die Baubehörde erster Instanz habe aus den angeführten Gründen „zu Recht in diesem anhängigen Bauverfahren in Punkt 2) des Spruches des angefochtenen Bescheides die Nutzung der Halle *** und der darin vermieteten Objekte untersagt“. Hinsichtlich der Frage der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit führte die Berufungsbehörde schließlich aus, nachträgliche Bau- und Benützungsbewilligungen könnten aufgrund des Vorliegens der nicht freigegebenen Aufschließungszone nicht erteilt werden. Die gewährte Fristverlängerung sei im Hinblick auf das Berufungsverfahren zu gewähren gewesen. Begründend führte die belangte Behörde nach Darlegung des Verwaltungsgeschehens sowie nach Wiedergabe der geltend gemachten Berufungsgründe zusammengefasst aus, mit Bescheid vom *** sei eine baubehördliche Bewilligung für den Umbau des Betriebsgebäudes „Halle ***“ erteilt worden. Eine Fertigstellungsmeldung für diese Baubewilligung liege nicht vor. Die in diesem Bescheid aufgetragene Grundstückszusammenlegung der Grst. Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und *** sei seitens des Beschwerdeführers nicht durchgeführt worden. Mit Ansuchen vom *** sei wieder um baubehördliche Bewilligung für Umbauten an der Halle angesucht worden. Eine Baubewilligung sei aufgrund der bestehenden Flächenwidmung und der fehlenden Grundstückszusammenlegung nicht erteilt worden. Die geplanten Umbauarbeiten, welche auch in den Einreichplänen zur gewerblichen Generalgenehmigung vom *** eingetragen seien, seien jedoch großteils durchgeführt worden. Am *** sei im Beisein des Beschwerdeführers durch die Baubehörde eine Feststellungsverhandlung vor Ort durchgeführt worden, bei der alle Objekte begangen worden seien und der Beschwerdeführer aufgefordert worden sei, der Baubehörde die fehlenden Unterlagen vorzulegen. Der Beschwerdeführer sei dieser Aufforderung nicht nachgekommen und habe in einem Schreiben vom *** bekannt gegeben, dass nach seiner Ansicht die von der Behörde geforderten Bewilligungen nicht vorgelegt werden müssten. Das Ansuchen um gewerberechtliche Generalgenehmigung vom *** habe der Beschwerdeführer angeblich zurückgezogen. Dazu sei festzuhalten, dass dieses Verfahren bei der BH römisch zehn als Gewerbebehörde geführt worden sei, es habe sich um ein kombiniertes gewerberechtliches und baurechtliches Verfahren gehandelt. Dieses Verfahren entbinde den Beschwerdeführer nicht von der Verpflichtung zur Einholung entsprechender Bau- und Benützungsbewilligungen. Anlässlich der Feststellungsverhandlung am *** habe sich herausgestellt, dass die „Halle ***“ in insgesamt 9 Langereinheiten unterteilt worden sei, für die Umbauarbeiten liege weder eine Bauanzeige vor, noch sei eine Baubewilligung erteilt worden. Laut der vom Beschwerdeführer selbst vorgelegten Mieterliste seien fast alle Einheiten vermietet, wobei die Mietobjekte laut Kenntnisstand der Behörde teils zu Lagerzwecken, teils zu gewerblichen Tätigkeiten, insbesondere als Werkstatt, benützt würden. Die betreffenden Grundstücke, auf welchen sich die „Halle ***“ befinde, seien im gültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Bauland-Wohngebiet Aufschließungszone“ bzw. als „Bauland-Kerngebiet Aufschließungszone“ gewidmet. Eine Freigabe sei nicht erfolgt. In rechtlicher Hinsicht hielt die Berufungsbehörde fest, die Behörde habe bei Durchführung des Ermittlungsverfahrens insbesondere die Paragraphen 37, ff AVG anzuwenden. Die Behörde habe demnach grundsätzlich von sich aus für die Durchführung aller zur Klarstellung des Sachverhaltes erforderlichen Beweise Sorge zu tragen. Nach dem Grundsatz der materiellen Wahrheit habe die Behörde die „objektive Wahrheit“, d.h. den „wirklich entscheidungsrelevanten Sachverhalt ohne Rücksicht auf allfällige gegenteilige Äußerungen der Beteiligten“ – festzustellen. Nach Paragraph 46, AVG komme als Beweismittel alles in Betracht, was zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes geeignet und nach Lage des einzelnen Falles zweckdienlich sei.

Paragraph 45, Absatz 2, AVG habe die Behörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen sei oder nicht. Im vorliegenden Fall seien die Bestimmungen der NÖ Bauordnung, insbesondere die Paragraphen 14, ff und 35, anzuwenden.

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ Bauordnung habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliege und das Bauwerk unzulässig sei oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag und die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab Zustellung der Aufforderung hierzu eingebracht habe. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues treffe den jeweiligen Eigentümer, unabhängig davon, wer den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe; die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung sei eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon bestehe, „ob diese Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuten“. Die Baubewilligung könne durch ein konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane nicht begründet werden. Für die Erteilung eines Beseitigungsauftrages sei die Rechtslage im Zeitpunkt der Bescheiderlassung maßgeblich, möge auch zu einem früheren Zeitpunkt die Erwirkung der Baubewilligung möglich gewesen sein. Ein Beseitigungsauftrag setze voraus, dass die Bewilligungspflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks, als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages zu bejahen sei. Bei Vernachlässigung der Pflicht, um Bewilligung anzusuchen, werde das Risiko einer nachteiligen Änderung der Rechtslage in Kauf genommen. Nach den Paragraphen 14, ff der NÖ Bauordnung sei der „Liegenschaftseigentümer bzw. Konsenswerber“ verpflichtet, Sorge zu tragen, ob er für ein Objekt eine Baubewilligung oder lediglich eine Anzeige einzubringen habe. Es sei nicht „Sache der Behörde, nach den entsprechenden Unterlagen zu suchen“. Dies würde den Grundsatz der materiellen Wahrheit sprengen. Im vorliegenden Fall habe die Baubehörde erster Instanz durch die Durchführung der Feststellungsverhandlung am *** vor Ort samt Begehung und Erörterung mit dem Beschwerdeführer , sowie die darauf folgenden Aufforderungsschreiben ihre Verpflichtungen zur Erforschung des tatsächlichen Sachverhaltes ausreichend erfüllt. Es wäre „überspitzt, von der Behörde zu verlangen, noch weitere Erhebungen durchführen zu müssen, während jene Person, welche nach der Bauordnung grundsätzlich verpflichtet ist, die entsprechenden Anträge zu stellen, untätig bleibt und sich auf Rechtsansichten zurückzieht, welche nicht einmal der ständigen Judikatur entsprechen“. Nachdem die Baubehörde erster Instanz nach Ansicht der Berufungsbehörde den Sachverhalt ordnungsgemäß und ausreichend erhoben habe, liege der geltend gemachte Berufungsgrund nicht vor. Auch sei nach Ansicht der Berufungsbehörde der Abbruchauftrag ausreichend und eindeutig beschrieben und determiniert. Aus dem Spruch des Bescheides unter Anschluss der Beilagen lasse sich „eindeutig ersehen, dass vom Abbruchsauftrag die konsenslosen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** betroffen“ seien, da die Halle ***, wie im Sachverhalt des Bescheides ausgeführt, über entsprechende, jedoch sehr alte, Baubewilligungen, verfüge. Um Missverständnisse jedoch auch in einem allfälligen Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht zu vermeiden, habe die Berufungsbehörde den Spruch entsprechend konkretisiert. Im Hinblick auf die Bescheidausführungen zur Erforschung der materiellen Wahrheit sowie die von der Baubehörde erster Instanz durchgeführten Erhebungen und Aufforderungen habe von einer Einvernahme der namhaft gemachten Zeugin als Voreigentümerin Abstand genommen werden können. Ob diese entsprechende Bau- und Benützungsbewilligungen an den Beschwerdeführer übergeben habe oder nicht, habe für das Bauverfahren keine Relevanz; Tatsache sei, dass Bau- und Benützungsbewilligungen durch den Beschwerdeführer nicht vorgelegt worden seien, eine Einvernahme der Zeugin hätte „an diesem Umstand auch nichts geändert“. Im Übrigen sei Voraussetzung für die Baubewilligung die Grundstückszusammenlegung der Grundstücke, auf welchen sich die Halle befinde, gewesen. Diese Grundstückszusammenlegung sei nicht erfolgt. Die Rechtsansicht des Beschwerdeführers, dass die Widmung als Aufschließungszone die Zusammenlegung der Grundstücke hindere, sei unrichtig. Hinsichtlich des zweiten Bescheidspruches sei auszuführen, dass der Beschwerdeführer selbst im erstinstanzlichen Verfahren eine Mieterliste vorgelegt habe, aus welcher sich ergebe, dass die in der Halle *** befindlichen Objekte vermietet seien und von Menschen und Sachen dauerhaft benützt würden. Nachdem der Baubehörde der tatsächliche Bauzustand nicht bekannt sei und der Beschwerdeführer hiezu trotz Aufforderung keine Unterlagen vorgelegt habe, könne eine Gefährdung von Personen und Sachen nicht ausgeschlossen werden. Es sei daher bis zur Herstellung des konsensgemäßen Zustandes die Benützung der Halle zu verbieten gewesen. Die Baubehörde erster Instanz habe aus den angeführten Gründen „zu Recht in diesem anhängigen Bauverfahren in Punkt 2) des Spruches des angefochtenen Bescheides die Nutzung der Halle *** und der darin vermieteten Objekte untersagt“. Hinsichtlich der Frage der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit führte die Berufungsbehörde schließlich aus, nachträgliche Bau- und Benützungsbewilligungen könnten aufgrund des Vorliegens der nicht freigegebenen Aufschließungszone nicht erteilt werden. Die gewährte Fristverlängerung sei im Hinblick auf das Berufungsverfahren zu gewähren gewesen. 1.

1. In der gegen diesen Berufungsbescheid fristgerecht durch seine rechtsfreundliche Vertretung erhobenen Bescheidbeschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine bereits in der Berufung vorgetragenen Argumente und bringt dazu zusammengefasst vor, in der Feststellungsverhandlung vom *** an Ort und Stelle hätten die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht besichtigt werden können, da die jeweiligen Mieter als zivilrechtlich Nutzungsberechtigte der Feststellungsverhandlung ferngeblieben seien bzw. den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Über Aufforderung der Baubehörde habe der Beschwerdeführer mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. Der Beschwerdeführer habe in diesem Zusammenhang auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und zur Frage der Konsensmäßigkeit weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den baupolizeilichen Auftrag vom *** erlassen, welchem ein näher genannter Plan einer gewerberechtlichen Einreichung zugrundegelegt worden sei. Der Plan sei weder dem erstinstanzlichen Bescheid, noch dem bekämpften Berufungsbescheid beigelegt worden. Das gegenständliche Ermittlungsverfahren weise insofern eine Mangelhaftigkeit auf, als die bescheidgegenständliche Halle *** nicht vollständig besichtigt worden sei und insbesondere die verfahrensgegenständlichen „Objekte“ im Inneren der Halle *** zum überwiegenden Teil nicht in Augenschein hätten genommen werden können, da die jeweiligen Mieter der Feststellungsverhandlung schlichtweg ferngeblieben seien und den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Im Zuge der Feststellungsverhandlung hätten daher nur insgesamt 10 Objekte, davon 5 „Lagerboxen“ und 5 Mietobjekte in den Hallen, in Augenschein genommen werden können, weshalb der Baubehörde bezüglich der weiteren Objekte keine objektivierbaren Beweise zur Verfügung gestanden seien. Dies lasse sich auch dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung vom *** entnehmen. Es entziehe sich der Kenntnis des Beschwerdeführers, wie die belangte Behörde zu der Ansicht komme, es seien im Zuge der Feststellungsverhandlung alle Objekte begangen worden; dies stehe darüberhinaus mit dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung in krassem Widerspruch. Im Hinblick auf § 59 AVG und die vom Verwaltungsgerichtshof entwickelte, näher dargestellte Rechtsprechung zur Frage der Bestimmtheit von Leistungsbescheiden sei der bekämpfte Bescheid insofern zu unbestimmt, als er in seinem Spruch lediglich die Verfügung beinhalte, es seien „die konsenslos errichteten Baulichkeiten bzw. Umbauten im Gebäude (Halle ***)“ vollständig zu entfernen und der bewilligte Konsens ordnungsgemäß herzustellen. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten sei nur auf einen näher genannten Plan über eine gewerberechtliche Einreichung verwiesen worden, der darüberhinaus weder dem erstinstanzlichen, noch dem bekämpften Bescheid beigelegt worden sei. Außerdem habe die Baubehörde erster Instanz ihrem Bauauftrag dein Einreichplan mit der Plannummer ***, „Grundriss 2/westliche Lagerhalle“ zugrunde gelegt, während die Berufungsbehörde dem bekämpften Bescheid den Plan mit der Plannummer ***, „Grundriss 1/östliche Lagerhalle“ zugrundegelegt habe. Schon unter dem Gesichtspunkt, dass weder die Behörde erster Instanz, noch die belangte Behörde ihrem Bescheid einen der beiden Einreichpläne zugrundegelegt hätten, erweise sich der angefochtene Bescheid als nicht hinreichend bestimmt und widersprüchlich. Dem bekämpften Bescheid ließen sich außerdem weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, nicht entnehmen. Die belangte Behörde habe sich nicht mit der Bestimmung des § 17 Abs. 1 Z 5 NÖ Bauordnung 1996 auseinandergesetzt, wonach Abänderungen im Inneren, die nicht den Brandschutz und die Standsicherheit beeinträchtigten, als bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben einzustufen seien. Dahingehende Erhebungen, ob die streitgegenständlichen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** als bewilligungspflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei nach den baurechtlichen Bestimmungen seien, seien nicht durchgeführt worden. Aufgrund des bekämpften Bescheidspruches sei eine Unterscheidung zwischen konsenslosen und konsensmäßigen Umbauten jedenfalls nicht möglich. 1.
2. In der gegen diesen Berufungsbescheid fristgerecht durch seine rechtsfreundliche Vertretung erhobenen Bescheidbeschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine bereits in der Berufung vorgetragenen Argumente und bringt dazu zusammengefasst vor, in der Feststellungsverhandlung vom *** an Ort und Stelle hätten die verfahrensgegenständlichen Objekte zum überwiegenden Teil nicht besichtigt werden können, da die jeweiligen Mieter als zivilrechtlich Nutzungsberechtigte der Feststellungsverhandlung ferngeblieben seien bzw. den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Über Aufforderung der Baubehörde habe der Beschwerdeführer mit Schreiben vom *** ausführlich Stellung genommen und insbesondere bekannt gegeben, dass ihm im Zuge des Liegenschaftserwerbes keine Bau- und Benützungsbewilligungen übergeben worden seien. Der Beschwerdeführer habe in diesem Zusammenhang auf den Grundsatz der Amtswegigkeit verwiesen und zur Frage der Konsensmäßigkeit weitere Beweise in Form der Namhaftmachung einer näher genannten Zeugin angeboten. Die Baubehörde habe ungeachtet dessen keine weiteren Beweise eingeholt und den baupolizeilichen Auftrag vom *** erlassen, welchem ein näher genannter Plan einer gewerberechtlichen Einreichung zugrundegelegt worden sei. Der Plan sei weder dem erstinstanzlichen Bescheid, noch dem bekämpften Berufungsbescheid beigelegt worden. Das gegenständliche Ermittlungsverfahren weise insofern eine Mangelhaftigkeit auf, als die bescheidgegenständliche Halle *** nicht vollständig besichtigt worden sei und insbesondere die verfahrensgegenständlichen „Objekte“ im Inneren der Halle *** zum überwiegenden Teil nicht in Augenschein hätten genommen werden können, da die jeweiligen Mieter der Feststellungsverhandlung schlichtweg ferngeblieben seien und den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Im Zuge der Feststellungsverhandlung hätten daher nur insgesamt 10 Objekte, davon 5 „Lagerboxen“ und 5 Mietobjekte in den Hallen, in Augenschein genommen werden können, weshalb der Baubehörde bezüglich der weiteren Objekte keine objektivierbaren Beweise zur Verfügung gestanden seien. Dies lasse sich auch dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung vom *** entnehmen. Es entziehe sich der Kenntnis des Beschwerdeführers, wie die belangte Behörde zu der Ansicht komme, es seien im Zuge der Feststellungsverhandlung alle Objekte begangen worden; dies stehe darüberhinaus mit dem Protokoll über die Feststellungsverhandlung in krassem Widerspruch. Im Hinblick auf Paragraph 59, AVG und die vom Verwaltungsgerichtshof entwickelte, näher dargestellte Rechtsprechung zur Frage der Bestimmtheit von Leistungsbescheiden sei der bekämpfte Bescheid insofern zu unbestimmt, als er in seinem Spruch lediglich die Verfügung beinhalte, es seien „die konsenslos errichteten Baulichkeiten bzw. Umbauten im Gebäude (Halle ***)“ vollständig zu entfernen und der bewilligte Konsens ordnungsgemäß herzustellen. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten sei nur auf einen näher genannten Plan über eine gewerberechtliche Einreichung verwiesen worden, der darüberhinaus weder dem erstinstanzlichen, noch dem bekämpften Bescheid beigelegt worden sei. Außerdem habe die Baubehörde erster Instanz ihrem Bauauftrag dein Einreichplan mit der Plannummer ***, „Grundriss 2/westliche Lagerhalle“ zugrunde gelegt, während die Berufungsbehörde dem bekämpften Bescheid den Plan mit der Plannummer ***, „Grundriss 1/östliche Lagerhalle“ zugrundegelegt habe. Schon unter dem Gesichtspunkt, dass weder die Behörde erster Instanz, noch die belangte Behörde ihrem Bescheid einen der beiden Einreichpläne zugrundegelegt hätten, erweise sich der angefochtene Bescheid als nicht hinreichend bestimmt und widersprüchlich. Dem bekämpften Bescheid ließen sich außerdem weitergehende Konkretisierungen, aus welchen sich der Umfang der den Beschwerdeführer treffenden Verpflichtungen schließen lasse, nicht entnehmen. Die belangte Behörde habe sich nicht mit der Bestimmung des Paragraph 17, Absatz eins, Ziffer 5, NÖ Bauordnung 1996 auseinandergesetzt, wonach Abänderungen im Inneren, die nicht den Brandschutz und die Standsicherheit beeinträchtigten, als bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben einzustufen seien. Dahingehende Erhebungen, ob die streitgegenständlichen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle *** als bewilligungspflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei nach den baurechtlichen Bestimmungen seien, seien nicht durchgeführt worden. Aufgrund des bekämpften Bescheidspruches sei eine Unterscheidung zwischen konsenslosen und konsensmäßigen Umbauten jedenfalls nicht möglich. Im Zusammenhang mit Spruchpunkt
3. des bekämpften Bescheides seien von Seiten der Behörde schließlich weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen zum Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen Umbauten, getroffen worden. Die Behörde habe nicht dargelegt, welche konkreten Gefahren für Personen und Sachen bestünden bzw. worin diese ihre Grundlage hätten. Die Behauptung, es könne eine Gefährdung von Personen bzw. Sachen nicht ausgeschlossen werden, reiche als Begründung für ein auf § 35 NÖ Bauordnung gestütztes Nutzungsverbot nicht aus. Im Zusammenhang mit Spruchpunkt
4. des bekämpften Bescheides seien von Seiten der Behörde schließlich weder Erhebungen durchgeführt worden, noch Feststellungen zum Vorliegen von Gefahren, ausgehend von den behaupteten konsenslosen Umbauten, getroffen worden. Die Behörde habe nicht dargelegt, welche konkreten Gefahren für Personen und Sachen bestünden bzw. worin diese ihre Grundlage hätten. Die Behauptung, es könne eine Gefährdung von Personen bzw. Sachen nicht ausgeschlossen werden, reiche als Begründung für ein auf Paragraph 35, NÖ Bauordnung gestütztes Nutzungsverbot nicht aus. Mit Schreiben vom *** legte die Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die gegenständliche Bescheidbeschwerde samt zugehörigen Verwaltungsakten mit dem Ersuchen um Entscheidung vor. Am *** und am *** wurden über Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich weitere Verwaltungsakten nachgereicht.
5. Rechtsgrundlagen: § 27 sowie § 28 Abs. 1 und 2 und 3 VwGVG lauten:Paragraph 27, sowie Paragraph 28, Absatz eins und 2 und 3 VwGVG lauten: „Prüfungsumfang §
6. Sowie das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.Paragraph 27, Sowie das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3,) zu überprüfen. „Erkenntnisse § 28.

Art. 130Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hierbei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. […]“ §§ 34, 35 Abs. 2 Z. 2 sowie § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 lauten:Paragraphen 34, 35, Absatz 2, Ziffer 2, sowie Paragraph 70, Absatz eins, NÖ BO 2014 lauten: § 34Vermeidung und Behebung von BaugebrechenParagraph 34,, Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

Art. 133Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Paragraph 25 a,

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen. […]“.

1. Rechtliche Erwägungen: 3.
2. Zur anzuwendenden Rechtslage: Am
3. Februar 2015 ist die NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, geändert durch LGBl. Nr. 6/2015 und LGBl. Nr. 89/2015, in Kraft getreten. Laut der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 leg.cit. sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ BauO 1996, LGBl. 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Am
4. Februar 2015 ist die NÖ Bauordnung 2014, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015,, geändert durch Landesgesetzblatt Nr. 6 aus 2015, und Landesgesetzblatt Nr. 89 aus 2015,, in Kraft getreten. Laut der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz eins, leg.cit. sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach Paragraphen 33 und 35 der NÖ BauO 1996, Landesgesetzblatt 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Im vorliegenden Verfahren zur Überprüfung eines nach § 35 Abs. 2 NÖ BauO 1996 erlassenen Abbruchauftrages ist daher

der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BauO 2014 die nunmehr geltende Rechtslage nach der NÖ BO 2014 heranzuziehen.Im vorliegenden Verfahren zur Überprüfung eines nach Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BauO 1996 erlassenen Abbruchauftrages ist daher

der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz eins, NÖ BauO 2014 die nunmehr geltende Rechtslage nach der NÖ BO 2014 heranzuziehen. 3.2. In der Sache:

ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung wird durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert. Die Beseitigung von Baugebrechen trifft den Bauwerkseigentümer ohne Rücksicht darauf, ob die festgestellten Mängel zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war und ob das Bauwerk unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (z.B. VwGH vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Weiters ist für die Qualifikation eines Baugebrechens die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung, sodass es im Bauverfahren auf die Frage des Verschuldens oder der Verursachung – z.B. durch den Bauwerkseigentümer selbst oder durch Nachbarn bzw. Dritte – nicht ankommt. Der Verpflichtung, ein Baugebrechen zu beheben, ist nur dann entsprochen, wenn dieses selbst beseitigt wird, und nicht schon dann, wenn dessen mögliche Auswirkungen gemildert werden (vgl. zu alldem zuletzt z.B. VwGH vom 28.4.2015,Zl. Ra 2014/05/0013).

ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung wird durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert. Die Beseitigung von Baugebrechen trifft den Bauwerkseigentümer ohne Rücksicht darauf, ob die festgestellten Mängel zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war und ob das Bauwerk unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (z.B. VwGH vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Weiters ist für die Qualifikation eines Baugebrechens die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung, sodass es im Bauverfahren auf die Frage des Verschuldens oder der Verursachung – z.B. durch den Bauwerkseigentümer selbst oder durch Nachbarn bzw. Dritte – nicht ankommt. Der Verpflichtung, ein Baugebrechen zu beheben, ist nur dann entsprochen, wenn dieses selbst beseitigt wird, und nicht schon dann, wenn dessen mögliche Auswirkungen gemildert werden vergleiche zu alldem zuletzt z.B. VwGH vom 28.4.2015,Zl. Ra 2014/05/0013). Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende setzt voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030); eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234).Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende setzt voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030); eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen vergleiche z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234). Zum Verhältnis der Bestimmung des § 33 und § 35 NÖ BauO 1996 hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass dann, wenn eine Baubewilligung vorliegt und ein Bauwerk teilweise in Abweichung von der erteilten Baubewilligung ausgeführt worden ist, ein Entfernungsauftrag nur unter den Voraussetzungen des § 33 NÖ BauO 1996 erteilt werden kann (z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 mwN). Maßgeblich ist, dass der baupolizeiliche Auftrag nicht rechtsgrundlos ergehen darf, weshalb die bloße Zitierung einer unrichtigen Gesetzesstelle durch Baubehörde nicht von entscheidender Bedeutung ist und nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führt (z.B. VwGH vom 15.7.2003, Zl. 2002/05/0108, VwGH vom 23.2.2011, Zl. 2010/06/0274 mwN, oder auch VwGH vom 6.9.2011, Zl. 2009/05/0348). Die genannte höchstgerichtliche Rechtsprechung hat ebenso für die nunmehr anzuwendenden, im relevanten Zusammenhang nicht veränderten, Bestimmungen der §§ 34 und 35 NÖ BO 2014 Gültigkeit. Zum Verhältnis der Bestimmung des Paragraph 33 und Paragraph 35, NÖ BauO 1996 hat der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass dann, wenn eine Baubewilligung vorliegt und ein Bauwerk teilweise in Abweichung von der erteilten Baubewilligung ausgeführt worden ist, ein Entfernungsauftrag nur unter den Voraussetzungen des Paragraph 33, NÖ BauO 1996 erteilt werden kann (z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 mwN). Maßgeblich ist, dass der baupolizeiliche Auftrag nicht rechtsgrundlos ergehen darf, weshalb die bloße Zitierung einer unrichtigen Gesetzesstelle durch Baubehörde nicht von entscheidender Bedeutung ist und nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führt (z.B. VwGH vom 15.7.2003, Zl. 2002/05/0108, VwGH vom 23.2.2011, Zl. 2010/06/0274 mwN, oder auch VwGH vom 6.9.2011, Zl. 2009/05/0348). Die genannte höchstgerichtliche Rechtsprechung hat ebenso für die nunmehr anzuwendenden, im relevanten Zusammenhang nicht veränderten, Bestimmungen der Paragraphen 34 und 35 NÖ BO 2014 Gültigkeit. Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid vom *** gab der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** der Berufung des Beschwerdeführers gegen den erstinstanzlichen baupolizeilichen Auftrag des Bürgermeisters vom *** mit der oben genannten Spruchabänderung („1)

§ 66Abs.

4 AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. 2) Um Missverständnisse zu vermeiden, wird der Spruch des Punktes 1) des Bescheides vom *** wie folgt konkretisiert und wird dem Berufungswerber eine Fristverlängerung für den Abbruch wie folgt gewährt:1.

§ 35Abs 2 Z 3 NÖ Bau

O 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an: Die konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude (Halle ***) sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden. Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – *** / Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“.Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.“) keine Folge. Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid vom *** gab der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** der Berufung des Beschwerdeführers gegen den erstinstanzlichen baupolizeilichen Auftrag des Bürgermeisters vom *** mit der oben genannten Spruchabänderung („1)

Paragraph 66, Absatz 4, AVG 1991 wird die Berufung vom *** als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. , 2) Um Missverständnisse zu vermeiden, wird der Spruch des Punktes 1) des Bescheides vom *** wie folgt konkretisiert und wird dem Berufungswerber eine Fristverlängerung für den Abbruch wie folgt gewährt:, 1.

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO 1996, in der derzeit geltenden Fassung, ordnet der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz für nachstehende auf den Grundstücken ***, ***, ***, ***, *** und *** je inneliegend der EZ *** KG *** in der Halle *** ohne Bewilligung errichteten baulichen Anlagen und Gebäude, den Abbruch an: , Die konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude (Halle ***) sind bis längstens *** vollständig zu entfernen. Die ordnungsgemäße Herstellung des bewilligten Konsenses ist von einem befugten Bauführer zu überwachen und nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu melden. , Als Basis für die Festlegung der konsenslos errichteten Umbauten dient der Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – *** / Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“., Die graue Darstellung ist der vom Planverfasser erhobene baubehördlich bewilligte Grundkonsens.“) keine Folge. Abgesehen davon, dass nach ständiger Rechtsprechung des VwGH mit der Entscheidung der Berufungsbehörde der Berufungsbescheid an die Stelle des erstinstanzlichen Bescheides getreten ist, wodurch letzterer überhaupt jede selbständige Wirkung nach außen verloren hat (z.B. VwGH vom 14.6.1991, Zl. 88/17/0152) und daher eine Spruchabänderung wie die vorliegende nicht in Betracht kommt, und sich der bekämpfte Bescheid aufgrund der genannten Spruchabänderung außerdem auf einen Plan über die Einreichung für eine gewerberechtliche Generalgenehmigung bezieht, welcher den vorgelegten Verwaltungsakten zufolge überhaupt nicht die verfahrensgegenständliche Halle betrifft („Einreichplan, Plan Nr. *** vom *** – *** / Grundriss 1 / östliche Lagerhalle „gewerberechtliche Einreichung“), wird vom Beschwerdeführer in der vorliegenden Bescheidbeschwerde unter anderem Folgendes moniert: Die Behörde habe den entscheidungswesentlichen Sachverhalt ungenügend erhoben; anlässlich der Feststellungsverhandlung vom *** hätten die verfahrensgegenständlichen Objekte in der Halle *** überwiegend nicht besichtigt werden können, da die jeweiligen Mieter der Feststellungsverhandlung ferngeblieben seien und den Zutritt zu den Objekten nicht gewährt hätten. Es fehlten daher wesentliche Sachverhaltsermittlungen zur Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages betreffend die Halle ***. Erhebungen dahingehend, ob die streitgegenständlichen Umbauten im Inneren der Halle als bewilligungspflichtig oder bewilligungs- und anzeigefrei nach den baurechtlichen Bestimmungen zu werten seien, seien nicht durchgeführt worden. Weiters hätte die Behörde von amtswegen die Frage des Vorliegens der zugrundeliegenden Baubewilligungen zu erheben gehabt, außerdem sei der bekämpfte Bescheid im Hinblick auf die Rechtsprechung zur Frage der Bestimmtheit von Leistungsbescheiden zu unbestimmt. Dieses Vorbringen führt die Beschwerde insgesamt – zum derzeitigen Verfahrensstand – zum Erfolg: Voraussetzung der Anwendung des § 34 NÖ BO 2014 ist, dass das Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach § 35 NÖ BO 2014 ist, dass für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Nach beiden Bestimmungen kommt es daher auf die tatsächliche Ausführung an; nur wenn die tatsächliche Ausführung feststeht, kann es zu einem Auftrag nach einer der beiden Bestimmungen kommen (vgl. zur insoweit identen Rechtslage nach der NÖ BauO 1996 z.B. VwGH vom 3.7.2007, Zl. 2005/05/0001 bzw. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,

1. Auflage, S. 574). Voraussetzung der Anwendung des Paragraph 34, NÖ BO 2014 ist, dass das Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach Paragraph 35, NÖ BO 2014 ist, dass für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Nach beiden Bestimmungen kommt es daher auf die tatsächliche Ausführung an; nur wenn die tatsächliche Ausführung feststeht, kann es zu einem Auftrag nach einer der beiden Bestimmungen kommen vergleiche , zur insoweit identen Rechtslage nach der NÖ BauO 1996 z.B. VwGH vom 3.7.2007, Zl. 2005/05/0001 bzw. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht,
2. Auflage, S. 574). Für die Erlassung eines Bauauftrages nach § 33 NÖ BauO 1996 (nunmehr § 34 NÖ BO 2014) muss im Übrigen feststehen, ob und bejahendenfalls in welcher Form das vom Bauauftrag betroffene Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, ob und bejahendenfalls wann und inwiefern von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen bzw. Genehmigungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen bzw. Genehmigungen entspricht und ob im Falle einer Abweichung diese Konsenswidrigkeiten die Standsicherheit, äußere Gestaltung, den Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigen oder diese zu unzumutbaren Belästigungen führen können. Eine Baubewilligung im Sinne des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 ist nicht nur eine solche nach diesem Gesetz, vielmehr sind darunter auch Baubewilligungen nach den Vorgängerbestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung zu subsumieren (vgl. z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 oder vom
3. 5.2002, Zl. 2001/05/0835).Für die Erlassung eines Bauauftrages nach Paragraph 33, NÖ BauO 1996 (nunmehr Paragraph 34, NÖ BO 2014) muss im Übrigen feststehen, ob und bejahendenfalls in welcher Form das vom Bauauftrag betroffene Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, ob und bejahendenfalls wann und inwiefern von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen bzw. Genehmigungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen bzw. Genehmigungen entspricht und ob im Falle einer Abweichung diese Konsenswidrigkeiten die Standsicherheit, äußere Gestaltung, den Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigen oder diese zu unzumutbaren Belästigungen führen können. Eine Baubewilligung im Sinne des Paragraph 34, Absatz eins, NÖ BO 2014 ist nicht nur eine solche nach diesem Gesetz, vielmehr sind darunter auch Baubewilligungen nach den Vorgängerbestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung zu subsumieren vergleiche z.B. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0246 oder vom
4. 5.2002, Zl. 2001/05/0835). Im vorliegenden Fall hielt die belangte Behörde in der Sachverhaltsdarstellung des bekämpften Bescheides vom *** (lediglich) fest, für die verfahrensgegenständliche Halle läge eine baubehördliche Bewilligung für den „Umbau des Betriebsgebäudes Halle ***“ vom *** auf. Zur Frage der ausreichenden Determinierung des erlassenen baupolizeilichen Auftrages führt die Behörde weiters aus, „aus dem Spruch des Bescheides unter Anschluss der Beilagen“ lasse sich „eindeutig ersehen, dass vom Abbruchauftrag die konsenslosen Umbauten bzw. Baulichkeiten im Inneren der Halle ***“ betroffen seien, „da die Halle *** – wie unter Punkt
5. Sachverhalt im Detail ausgeführt – unter entsprechenden, jedoch sehr alten, Baubewilligungen“ verfüge. Dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ist die Ansicht der belangten Behörde, die Halle *** verfüge als solche über einen baubehördlichen Konsens, sodass der vorliegende baupolizeiliche Abbruchauftrag (bloß) behauptete im Inneren der Halle konsenslos durchgeführte bewilligungspflichtige Umbauarbeiten zu umfassen habe, auf Grundlage der von der Behörde nach der Aktenlage durchgeführten Erhebungen nicht nachvollziehbar. Die Behörde führt in der Sachverhaltsdarstellung ihrer Bescheidbegründung lediglich eine aufliegende Baubewilligung für den Umbau der Halle *** aus dem Jahr *** an; darüberhinausgehende Erhebungen und Feststellungen, ob die Halle als solche über einen baubehördlichen Grundkonsens, sei es auch unter Umständen ein vermuteter Konsens, verfügt, wurden von der Behörde nicht getätigt bzw. getroffen. Vor dem Hintergrund, dass der erteilte baupolizeiliche Auftrag ausdrücklich (bloß) auf Entfernung der konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude lautet, ist der der bekämpfte Bescheid in dieser Hinsicht widersprüchlich und unvollständig. Ob für die Halle *** selbst überhaupt ein baubehördlicher Grundkonsens, abgesehen von der Baubewilligung für den Umbau aus dem Jahr ***, existiert, ist dem bekämpften Bescheid und den Feststellungen der Baubehörde nicht zu entnehmen. Für die Frage der Erteilung des - die Sache des vorliegenden Verfahrens bildenden - bekämpften baupolizeilichen Auftrages hinsichtlich angeblicher konsensloser Umbauarbeiten in der Halle ist diese Beurteilung jedoch insofern Voraussetzung, als im Sinne der oben genannten Rechtsprechung erst die Feststellung, inwieweit die Halle selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, eine Beurteilung dahingehend ermöglicht, ob für konsenslose baubewilligungspflichtige Umbauarbeiten im Gebäude ein Bauauftrag nach § 34 NÖ BO 2014 in Betracht kommt. Voraussetzung der Anwendung des § 34 NÖ BO 2014 ist, dass ein Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach § 35 NÖ BO 2014 ist, dass für ein Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Eine Ermittlung und baubehördliche Beurteilung dahingehend, inwieweit die Halle *** selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, wurde mit dem bekämpften Bescheid, und soweit aus den vorgelegten Verwaltungsakten ersichtlich, auch sonst, nicht vorgenommen; ein baupolizeilicher Abbruchauftrag für die Halle selbst wurde aber jedenfalls auch ausdrücklich nicht erteilt. Vor dem Hintergrund, dass der erteilte baupolizeiliche Auftrag ausdrücklich (bloß) auf Entfernung der konsenslos errichteten Baulichkeiten und Umbauten im Gebäude lautet, ist der der bekämpfte Bescheid in dieser Hinsicht widersprüchlich und unvollständig. Ob für die Halle *** selbst überhaupt ein baubehördlicher Grundkonsens, abgesehen von der Baubewilligung für den Umbau aus dem Jahr ***, existiert, ist dem bekämpften Bescheid und den Feststellungen der Baubehörde nicht zu entnehmen. Für die Frage der Erteilung des - die Sache des vorliegenden Verfahrens bildenden - bekämpften baupolizeilichen Auftrages hinsichtlich angeblicher konsensloser Umbauarbeiten in der Halle ist diese Beurteilung jedoch insofern Voraussetzung, als im Sinne der oben genannten Rechtsprechung erst die Feststellung, inwieweit die Halle selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, eine Beurteilung dahingehend ermöglicht, ob für konsenslose baubewilligungspflichtige Umbauarbeiten im Gebäude ein Bauauftrag nach Paragraph 34, NÖ BO 2014 in Betracht kommt. Voraussetzung der Anwendung des Paragraph 34, NÖ BO 2014 ist, dass ein Bauwerk nicht in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand ausgeführt wurde; Voraussetzung des Abbruchauftrages nach Paragraph 35, NÖ BO 2014 ist, dass für ein Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Eine Ermittlung und baubehördliche Beurteilung dahingehend, inwieweit die Halle *** selbst überhaupt als baubehördlich bewilligt anzusehen ist, wurde mit dem bekämpften Bescheid, und soweit aus den vorgelegten Verwaltungsakten ersichtlich, auch sonst, nicht vorgenommen; ein baupolizeilicher Abbruchauftrag für die Halle selbst wurde aber jedenfalls auch ausdrücklich nicht erteilt. Die Baubehörde wird daher im fortgesetzten Verfahren als eine Grundlage für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Erteilung eines Bauauftrages für angebliche konsenslose Arbeiten in der Halle zunächst die Frage des Vorliegens und Umfanges des baubehördlichen Konsenses für das Gebäude „Halle ***“ als solches zu klären haben. In diesem Zusammenhang ist Folgendes zu sagen: Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. z.B. VwGH vom 24.1.1991, Zl. 88/06/0214 oder vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist vergleiche z.B. VwGH vom 24.1.1991, Zl. 88/06/0214 oder vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Im Erkenntnis zu Zl. 2001/05/0835 vom 23.5.2002 sprach der Verwaltungsgerichtshof hierzu weiters aus: „[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
6. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
7. November 1992, Zl. 92/06/0152).„[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
8. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
9. November 1992, Zl. 92/06/0152). Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
10. Juni 1994, Zl. 94/17/0002, mit weiteren Nachweisen). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
11. November 1995, Zl. 93/06/0084). Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann aber grundsätzlich nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
12. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066, mit weiteren Nachweisen), wenn also hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über seine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben. Der Sinn dieser Rechtsprechung geht dahin, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen soll, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
13. September 2000, Zl. 2000/17/0052). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
14. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066).Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
15. Juni 1994, Zl. 94/17/0002, mit weiteren Nachweisen). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
16. November 1995, Zl. 93/06/0084). Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann aber grundsätzlich nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
17. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066, mit weiteren Nachweisen), wenn also hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über seine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben. Der Sinn dieser Rechtsprechung geht dahin, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen soll, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
18. September 2000, Zl. 2000/17/0052). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch