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RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum07.03.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-373/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom

März 2015, ***, wurde auf Antrag des ***vom 29.09.2014 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 15.09.2014 vor der DRAXLER Rechtsanwälte KG, Beurkundungsregisterzahl: ***, vom 15.09.2014, sowie vor der öffentlichen Notarin Mag.ª Michaela Sattler, Beurkundungsregisterzahl: ***, vom 19.09.2014, und vor dem öffentlichen Notar Dr. Helmut Scheubrein zwischen *** als bestellter Treuhänder im Verlassenschaftsverfahren nach ***, als Verkäufer und dem Antragsteller ***, als Käufer, betreffend die Grundstücke EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 34,3290 Hektar), EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 85,8693 Hektar) und EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 30,5560 Hektar) abgeschlossenen Kaufvertrag erteilt.Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom
März 2015, , ***, wurde auf Antrag des ***vom 29.09.2014 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 15.09.2014 vor der DRAXLER Rechtsanwälte KG, Beurkundungsregisterzahl: ***, vom 15.09.2014, sowie vor der öffentlichen Notarin Mag.ª Michaela Sattler, Beurkundungsregisterzahl: ***, vom 19.09.2014, und vor dem öffentlichen Notar Dr. Helmut Scheubrein zwischen *** als bestellter Treuhänder im Verlassenschaftsverfahren nach ***, als Verkäufer und dem Antragsteller ***, als Käufer, betreffend die Grundstücke EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 34,3290 Hektar), EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 85,8693 Hektar) und EZ ***, KG ***, mit den Grundstücks-Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***und *** (Flächenausmaß insgesamt: 30,5560 Hektar) abgeschlossenen Kaufvertrag erteilt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 1, 2, 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1, 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen eins, 2, 3, 4, 6, Absatz 2, 7, Absatz eins, 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet ist dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass auch unter Berücksichtigung der am 22.10.2014 bei der Bezirksbauernkammer *** erstatteten Interessentenerklärung der *** die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vorgelegen seien. Dabei stützt sich die Behörde auf das im Verfahren eingeholte Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen vom 20.01.2015, in welchem dargelegt sei, dass der Antragsteller ein Betriebswirtschaftsstudium abgeschlossen habe und seit 1998 Eigentümer und Betriebsführer des Forstbetriebes „***“ sei. In den vorgelegten Einkommenssteuerbescheiden der Jahre 2006 bis 2012 seien ihm von der zuständigen Finanzbehörde Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft bestätigt worden, die im Durchschnitt für diesen Zeitraum jährlich € 39.478,-- betragen würden. Es könne daher davon ausgegangen werden, dass dieser Betrag das regelmäßige und erzielbare Einkommen für den Antragsteller aus dem Forstbetrieb sei. Durch den Ankauf der vertragsgegenständlichen Flächen, das sogenannte Revier ***, könne jährlich ein zusätzliches Einkommen in der Höhe von ca. € 14.804,-- erzielt werden. Zusätzlich zum eingeholten forstfachlichen Gutachten habe die Behörde ermittelt, dass der Antragsteller laut Bewirtschaftungsaufstellung der Sozialversicherung der Bauern vom 03.12.2014 alleiniger Betriebsführer von 533,4217 ha land- und forstwirtschaftlicher Flächen sei. Seinen eigenen Angaben zufolge sei er im Land- und Forstwirtschaftsbetrieb „***“ aufgewachsen und befinde sich dieser Betrieb seit 1933 im Familienbesitz. 1998 habe er den elterlichen Betrieb übernommen und sei seither hauptberuflich Land- und Forstwirt und sei auch bei der Sozialversicherung der Bauern gemeldet. Sein Einkommen beziehe er ausschließlich aus seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, den er im Vollerwerb führe. Den im Verfahren seitens der Interessentin vorgetragenen Argumenten gegen die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sei wie folgt entgegenzutreten gewesen: Der Antragsteller bestreite bereits vor dem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft seinen Unterhalt zur Gänze aus seinem Betrieb, weshalb er dem bevorzugten Personenkreis des landwirtschaftlichen Grundverkehrs angehöre. Der Erwerb entspreche somit auch dem Ziel des § 1 Z 1 NÖ GVG. Nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes dürfe ein Eigentumserwerb grundverkehrsrechtlich nur dann untersagt werden, wenn der Erwerb den im Grundverkehrsgesetz umschriebenen öffentlichen Interessen widerspreche; die Grundverkehrsbehörde sei nicht berechtigt, im Einzelfall festzustellen, welcher von geeigneten Erwerbern den Grundverkehrsinteressen am besten entspreche oder effizienter bzw. gewinnbringender wirtschafte oder überhaupt geeigneter sei.Der Antragsteller bestreite bereits vor dem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft seinen Unterhalt zur Gänze aus seinem Betrieb, weshalb er dem bevorzugten Personenkreis des landwirtschaftlichen Grundverkehrs angehöre. Der Erwerb entspreche somit auch dem Ziel des Paragraph eins, Ziffer eins, NÖ GVG. Nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes dürfe ein Eigentumserwerb grundverkehrsrechtlich nur dann untersagt werden, wenn der Erwerb den im Grundverkehrsgesetz umschriebenen öffentlichen Interessen widerspreche; die Grundverkehrsbehörde sei nicht berechtigt, im Einzelfall festzustellen, welcher von geeigneten Erwerbern den Grundverkehrsinteressen am besten entspreche oder effizienter bzw. gewinnbringender wirtschafte oder überhaupt geeigneter sei. Es liege im vorliegenden Fall auch kein Umgehungsgeschäft vor, zumal im vorliegenden Fall offenkundig nicht beabsichtigt sei, den Richtlinien sowie der Genehmigungspflicht nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz zu entgehen. Durch die gesetzeskonforme Zurückziehung des Antrages von *** auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften, sei dieses Verfahren (gesetzeskonform) eingestellt worden. In dem Umstand, dass der Ehegatte von ***, nämlich ***, nunmehr um grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den von ihm mit der Verkäuferseite abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15.09.2014 angesucht habe, könne kein Umgehungsgeschäft erblickt werden. Jedenfalls habe das Ermittlungsverfahren ergeben, dass der Antragsteller als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG anzusehen sei und unter Beachtung der allgemeinen Bestimmungen und der Begriffsbestimmungen sowie der Genehmigungsvoraussetzungen

dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 keine Widersprüche vorliegen würden, sodass dem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen gewesen sei.Es liege im vorliegenden Fall auch kein Umgehungsgeschäft vor, zumal im vorliegenden Fall offenkundig nicht beabsichtigt sei, den Richtlinien sowie der Genehmigungspflicht nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz zu entgehen. Durch die gesetzeskonforme Zurückziehung des Antrages von *** auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften, sei dieses Verfahren (gesetzeskonform) eingestellt worden. In dem Umstand, dass der Ehegatte von ***, nämlich ***, nunmehr um grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den von ihm mit der Verkäuferseite abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15.09.2014 angesucht habe, könne kein Umgehungsgeschäft erblickt werden. Jedenfalls habe das Ermittlungsverfahren ergeben, dass der Antragsteller als Landwirt im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG anzusehen sei und unter Beachtung der allgemeinen Bestimmungen und der Begriffsbestimmungen sowie der Genehmigungsvoraussetzungen

dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 keine Widersprüche vorliegen würden, sodass dem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen gewesen sei. In der dagegen erhobenen Beschwerde der im Verfahren als Interessentin aufgetretenen *** vom 30.03.2015 wird zunächst auf die im Verfahren erstattete schriftliche Stellungnahme vom

Februar 2015 verwiesen und vorgetragen, dass die Behörde auf diese inhaltlich nicht eingegangen sei. In dieser Stellungnahme ist seitens der nunmehrigen Beschwerdeführerin wie folgt ausgeführt: „Der potentielle Käufer *** führt zwar einen Forstbetrieb im Sinne einer Forstverwaltung, ist aber kein Landwirt und wird durch das gegenständliche Rechtsgeschäft auch nicht Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes
Die bisherige Bewirtschaftung des Gutsbesitzes und die nach dem beabsichtigten Kauf geplante Form der Bewirtschaftung entsprechen nicht der Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nach Erhaltung und Stärkung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft wie sie in Niederösterreich vorzufinden ist. Vielmehr handelt es um einen Gutsbetrieb, welcher den Forstbesitz sicherlich nachhaltig gut verwaltet, aber den Großteil der anfallenden Arbeiten durch entlehnte Arbeitskräfte oder Auftragnehmer (und nicht durch familieneigene Arbeitskräfte) durchführen lässt. Nur unter diesen Gesichtspunkten ist das bezogen auf die Größe der Forstverwaltung erwirtschaftete Einkommen schlüssig; auch im forstfachliehen Gutachten des Bezirksforsttechnikers ist zutreffend von der „Forstverwaltung ***“ die Rede. Bei Forstverwaltungen - wie im gegenständlichen Fall dominieren die Kosten für Löhne, Gehälter und Aufträge und wird weniger Wert auf eine eigene Grundausstattung an Maschinen und Geräte gelegt (weil die Arbeiten ohnedies ausgelagert werden). Auch im vorliegenden Fall sind im Vergleich zu einem bäuerlichen Familienbetrieb kaum Maschinen und Geräte für eine „tatsächliche Selbstbewirtschaftung“ vorhanden. Einen Kleintraktor mit Anhänger sowie Seilwinde - siehe Stellungnahme von ***, S 45 - findet man in der Regel in Kleinbetrieben, die nur über einen Bruchteil der Fläche verfügen. Eine maschinelle Ausstattung mit normalen Traktoren, Kranwagen etc. ist hingegen nicht vorhanden. Der gegenständliche Forstbesitz passt daher nur in puncto Einkommenskategorie zu einem „ganz normalen land- und forstwirtschaftlichen Familienbetrieb im Vollerwerb“ (im Sinne der Stellungnahme des Sachverständigen ***). Bei einer tatsächlichen Selbstbewirtschaftung der Waldflächen im Sinne einer weitgehenden Selbstdurchführung der anfallenden Arbeiten (Schlägerung, Durchforstung, Kulturpflege usw.) im Rahmen von bäuerlichen Familienbetrieben - wie sie das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 vor Augen hat - wären wesentlich höhere Reinerträge/ha erzielbar. Mit anderen Worten - in Forstverwaltungen ist erfahrungsgemäß ein Mehrfaches an Grundbesitz in Relation zu bäuerlichen Familienbetrieben, die weitgehend selbst Hand anlegen, erforderlich, um ein vergleichbares Einkommen für den Unterhalt des Eigentümers bzw. dessen Familie zu erzielen bzw. überlebensfähig zu sein. Im Übrigen überwiegt das Interesse an der Stärkung der acht unten angeführten bäuerlichen Betriebe, welche die vertragsgegenständlichen Grundstücke zur Erweiterung und damit Stärkung leistungsfähiger Familienbetriebe erwerben wollen, erheblich das Interesse an der Verwendung aufgrund des beabsichtigten Kaufvertrages. Als aufstockungsbedürftige und -würdige Landwirte, mit welchen seitens der gefertigten Genossenschaft eine gemeinsame, rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen wurde, fungieren:  ***, geb. ***, und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 1 (inklusive Gebäude) LN 5,54 ha Teilfläche 2 Wald ........................ 20,92 ha Teilfläche 3 Wald ........................ 2,16 ha ca. 28,62 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 752.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 29 ha Eigenfläche (19 ha LN und 10 ha Wald) und 19 ha Pachtfläche; Bewirtschafteter Einheitswert: 9.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 4 Wald………….. ca. 6,54 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 104.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 54 ha Eigenfläche (39 ha LN und 15 ha Wald) und 34 ha Pachtfläche; Bewirtschafteter Einheitswert: 22.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Sägewerker und Landwirtin in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 5 Wald……………………. 28,27 ha Teilfläche 6 GL ........................ 2,46 ha ca. 30,73 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 579.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 40 ha Eigenfläche (22,5 ha LN und 17,5 ha Wald) und 2 ha Pachtfläche sowie 9 ha verpachtete Fläche (Überland) Bewirtschafteter Einheitswert: 12.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 7 Wald……………………ca. 3,35 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 74.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 40 ha Eigenfläche (32 ha LN und 8 ha Wald) Bewirtschafteter Einheitswert: 13.000,- Euro  ***, geb. ***, Landwirtin in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 8 Wald…………………ca. 19,85 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 455.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 33,50 ha Eigenfläche (22 ha LN und 11,5 ha Wald) Bewirtschafteter Einheitswert: 10.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 9 Wald…………………ca. 15,03 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 284.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 152 ha Eigenfläche (53 ha LN und 99 ha Wald), davon 48 ha LN verpachtet Bewirtschafteter Einheitswert: 30.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 10 Wald………………ca. 17,29 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 350.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 71 ha Eigenfläche (29 ha LN und 42 ha Wald) und 31 ha Pachtfläche Bewirtschafteter Einheitswert: 35.000,- Euro  ***, geb. ***und ***, geb. *** Landwirte in ***, *** Kaufinteresse an: Teilfläche 11 Wald……………… ca. 30,24 ha zu einem Ca-Kaufpreis von: 717.000,-- Euro Selbstbewirtschaftete Fläche: 53 ha Eigenfläche (23 ha LN und 30 ha Wald) und 10 ha Pachtfläche Bewirtschafteter Einheitswert: 22.000,- Euro Das genaue Flächenausmaß und der genaue Kaufpreis ergeben sich nach Teilungsplanerstellung. Die gegenständlichen bäuerlichen Betriebe wurden der Behörde bereits mit Schreiben vom 5.6.2014 zu Aktenzahl *** (vorgesehene Käuferin ***) bekanntgegeben. Überdies sollte berücksichtigt werden, dass erst im September 2014 die Gattin des jetzigen Käufers die vertragsgegenständlichen Grundstücke erwerben wollte. Wohl im Hinblick auf die äußerst geringen Erfolgsaussichten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren (insbes. fehlende Fachkenntnisse und praktische Erfahrung) hat sie für uns überraschend von ihrem Vorhaben Abstand genommen. Somit ist nicht auszuschließen, dass es sich beim gegenstandliehen Rechtsgeschäft bloß um ein Schein - oder Umgehungsgeschäft zur Erlangung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung handelt.“ Im Beschwerdeschriftsatz vom 30.03.2015 wird sodann unter Bezugnahme auf die vorstehende Stellungnahme wiederholt, dass der Antragsteller bzw. Käufer zwar eine Forstverwaltung im Besitz habe, jedoch nicht Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei. Schon wegen der fehlenden maschinellen Grundausstattung (z.B. normaler Traktor) sei eine „tatsächliche Selbstbewirtschaftung“ – wie bei Familienbetrieben – nicht möglich. Auch könne die erwähnte ausschließliche Anmeldung bei der Sozialversicherungsanstalt der Bauern seit Übernahme des Gutsbetriebes im Jahr 1998 im konkreten Fall die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht begründen. Die Anstellung eines Wirtschaftsführers (Förster mit Geschäftsführeraufgaben) sei bei der hier relevanten Waldgröße gesetzlich nicht erforderlich und bei bäuerlichen Betrieben nicht üblich. Sie diene wohl auch dazu, um wirtschaftlich entscheidende Arbeiten in der Forstverwaltung zu planen und fremde Unternehmer mit der Durchführung zu beauftragen. Seit der letzten Novelle des NÖ GVG 2007 sei die Residenz sowie das bloße Anordnen und Überwachen von Arbeiten bzw. des Grundbesitzes nicht mehr ausreichend, weil

§ 1Abs.

1 NÖ GVG primär die leistungsfähige „bäuerliche“ Land- und Forstwirtschaft zu forcieren sei (und erst sekundär der wirtschaftlich gesunde land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz). Aus diesem Grund brauche auf die im Bescheid zitierte Judikatur zur vorangegangenen Rechtslage nicht näher eingegangen werden.Seit der letzten Novelle des NÖ GVG 2007 sei die Residenz sowie das bloße Anordnen und Überwachen von Arbeiten bzw. des Grundbesitzes nicht mehr ausreichend, weil

Paragraph eins, Absatz eins, NÖ GVG primär die leistungsfähige „bäuerliche“ Land- und Forstwirtschaft zu forcieren sei (und erst sekundär der wirtschaftlich gesunde land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz). Aus diesem Grund brauche auf die im Bescheid zitierte Judikatur zur vorangegangenen Rechtslage nicht näher eingegangen werden. Behördlich sei nicht geprüft worden, ob die Familie des Erwerbers den Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil aus der Land- und Forstwirtschaft bestreite. Dies treffe vermutlich nur auf den Erwerber zu, weshalb wohl dessen Gattin im Vorjahr ihr Interesse am Kaufvertrag über denselben Vertragsgegenstand gleichsam storniert habe und nunmehr deren Ehepartner auftrete. Ein Schein- und Umgehungsgeschäft liege schon deshalb nicht vor, weil der damalige Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung formell gesetzeskonform durch einen Anwalt zurückgezogen worden sei. Inhaltlich betrachtet habe sich nichts geändert. Es werde der Eindruck vermittelt: die Ehegattin habe im Vorjahr sichtlich keine realistische Chance auf eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den praktisch identen Kaufvertrag erhalten, weshalb heuer der andere Ehepartner versuche, beim Grundkauf für die Familie durchzudringen. Durch den vom Ehepartner letztlich „zurückgezogenen Kauf“ und den gemeinsamen Förster für den Waldbesitz der Familie würden auch die wirtschaftlichen Verflechtungen innerhalb des Familienbesitzes evident werden, weshalb jedenfalls eine einheitliche Betrachtung – insbesondere auch hinsichtlich der Bestreitung des Familieneinkommens – durchzuführen sei (siehe hiezu auch „Forstjahrbuch 2015, Seite 277 und 278 und die idente Handynummer beider Forstverwaltungen). Wie bereits in der genannten Stellungnahme erwähnt, überwiege das Interesse an der Stärkung der bäuerlichen Betriebe erheblich das Interesse an der Verwendung aufgrund des beabsichtigten Kaufvertrages. Diese Interessensabwägung sei schon deshalb zulässig bzw. notwendig, weil der Erwerber kein Landwirt im Sinne des NÖ GVG 2007 sei. Die *** beantrage daher, dem vorliegenden – noch in Schwebe befindlichen – Kaufvertrag in Ansehung der aktuellen Gesetzesbestimmungen die Zustimmung nicht zu erteilen. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat der Senat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am

November 2015 und am
Jänner 2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Geschäftszahl *** und durch Erstattung eines forsttechnischen Gutachtens durch den vom erkennenden Gericht beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik zu folgenden Beweisthemen:
Bewirtschaftet der Käufer *** alleine oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen derzeit einen forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne einer selbständigen Wirtschaftseinheit, indem forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden?
Wie hoch ist bejahendenfalls das daraus erzielte Einkommen pro Jahr?
Wie verhalten sich die natürlichen und strukturellen Gegebenheiten der forstwirtschaftlichen Betriebe im Land Niederösterreich im Hinblick auf ihre Größe und Leistungsfähigkeit – dabei möge auch auf den Betrieb des Käufers Bezug genommen werden?
Ist unter Zugrundelegung der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung getätigten Ausführungen des *** aus forstfachlicher Sicht davon auszugehen, dass der Forstbetrieb Wald unter der Leitung des Antragstellers auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet wird?
Ist es aus forstfachlicher Sicht praktisch möglich und üblich, einen Forstbetrieb in der Größe des Besitzes des Käufers ausschließlich alleine zu bewirtschaften? Weiters wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Antragstellers *** sowie durch Einsichtnahme in folgende in der öffentlichen mündlichen Verhandlung dem erkennenden Gericht vorgelegten Unterlagen:
Einkommenssteuerbescheid 2013 für ***, ***, ***;
Agrarmarkt Austria – Mehrfachantrag – Flächen 2014 für ***, ***, ***, samt Mantelantrag 2014, Flächenbogen 2014, Berghöfekataster 2014, Flächennutzung 2014, Fruchtfolge 2014 – Ökopunkte, Landschaftselemente 2014 – Ökopunkte, Weidezeiten 2014 – Ökopunkte;
Stichtagstierliste betreffend Rinderzucht aus der Rinderdatenbank der AMA für *** – 08.04.2014;
Einkommenssteuerbescheid für *** vom
Juli 2015;
Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung vom 02.10.2014 betreffend den Käufer;
Rechnungen des *** an den Käufer;
Berichtigung vom 09.11.2015 bezüglich der im behördlichen Verfahren beigebrachten gutächtlichen Stellungnahme des *** vom 12.09.2014 und
Entwurf für den Jahresabschluss zum Stichtag
Dezember 2014 betreffend den Betrieb des Antragstellers. Aufgrund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke befinden sich derzeit in der Verlassenschaft nach *** , verstorben am ***, und sind in den Katastralgemeinden ***, ***und *** situiert. Der als Revier „***“ bezeichnete Kaufgegenstand weist eine Gesamtfläche von 150,7543 ha auf, wovon ca. 136,3 ha auf Wald, ca. 3,8 ha auf Wege und Lagerplätze und ca. 10 ha als landwirtschaftlich genutzt entfallen; 0,3 ha sind ganz außer Nutzung gestellt und 0,1 ha fällt unter die Nutzungsart „sonstige Flächen“. Die nach den gültigen Flächenwidmungsplänen als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstücke werden aufgrund ihrer Bestockung mit Wald überwiegend forstwirtschaftlich und zu einem kleineren Teil (ca. 10 ha) landwirtschaftlich genutzt. Aufgrund des von Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung für den mit dem bestellten Treuhänder im Verlassenschaftsverfahren nach *** geschlossenen Kaufvertrag, in welchem für den Kaufgegenstand ein Kaufpreis in der Höhe von € 3,300.000,00 vereinbart ist, hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

§ 11Abs.

2 und 5 NÖ GVG veranlasst.Aufgrund des von Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrs-behördlichen Genehmigung für den mit dem bestellten Treuhänder im Verlassenschaftsverfahren nach *** geschlossenen Kaufvertrag, in welchem für den Kaufgegenstand ein Kaufpreis in der Höhe von € 3,300.000,00 vereinbart ist, hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist hat die *** (***) eine Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer *** am 22.10.2014 eingebracht und dabei schriftlich erklärt, rechtsverbindlich als Interessentin für die Gesamtliegenschaft aufzutreten, die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises (€ 3,300.000,00) zu garantieren und die gegenständlichen Kaufflächen innerhalb von fünf Jahren an Landwirte oder Landwirtinnen weiterzugeben sowie auch die sonstigen in § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG angeführten Voraussetzungen zu erfüllen.Innerhalb der Anmeldefrist hat die *** (***) eine Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer *** am 22.10.2014 eingebracht und dabei schriftlich erklärt, rechtsverbindlich als Interessentin für die Gesamtliegenschaft aufzutreten, die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises (€ 3,300.000,00) zu garantieren und die gegenständlichen Kaufflächen innerhalb von fünf Jahren an Landwirte oder Landwirtinnen weiterzugeben sowie auch die sonstigen in Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG angeführten Voraussetzungen zu erfüllen. Der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis in der Höhe von € 3,300.000,00 entspricht dem ortsüblichen Verkehrswert der den Kaufgegenstand bildenden Liegenschaften. Hinsichtlich der Person des Käufers *** ist in dem für das vorliegende Verfahren relevanten Zusammenhang von folgender Situation auszugehen: Der Antragsteller und Käufer *** ist Jahrgang 1968 und im elterlichen Forstbetrieb in *** aufgewachsen. Im Jahr 1999 hat er diesen Betrieb von seinem Vater übernommen. Zu diesem Zeitpunkt ist er noch in einem Angestelltenverhältnis bei einem Telekommunikationsunternehmen in *** gestanden, das er 2004 beendet hat. Bereits vor der Beendigung dieses Arbeitsverhältnisses hat er in Form eines Sabbaticals einen längeren Sonderurlaub genommen, um die Betriebsübernahme umzusetzen. Ursprünglich hat sich der Land- und Forstwirtschaftsbetrieb des Vaters, den er gemeinsam mit seinem Bruder geführt hat, über ca. 1.000 ha erstreckt. Da der Betrieb ursprünglich vom Vater und dessen Bruder in ideellem Miteigentum gestanden ist, wurde in weiterer Folge der dem Vater gehörige ideelle 50%-Anteil des Forstwirtschaftsbetriebes einer Realteilung zugeführt. Daraus ergibt sich die nunmehr gegebene Betriebsgröße des Antragstellers mit einer Gesamtfläche von ca. 540 ha, wovon ca. 8 ha landwirtschaftlich genutzt werden und die übrige Fläche forstwirtschaftlich genutzt wird. Die Waldfläche selbst beträgt ca. 520 ha. Im Zeitpunkt der Übernahme des Betriebes 1999 war auch ein Sägewerks-unternehmen im väterlichen Betrieb integriert, welches zwischenzeitig aber aufgelassen worden ist. Ein Mitarbeiter des Sägewerksbetriebes ist entsprechend einer Bedingung im Übergabevertrag vom Antragsteller in seinen Forstbetrieb übernommen worden. Dieser Mitarbeiter und ein weiterer Mitarbeiter sind daher derzeit im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers vollbeschäftigt, d. h. mit 40 Wochenstunden, wobei der als Förster tätige Mitarbeiter zu 60 % im eigenen Betrieb eingesetzt ist. Davon ist er ca. zu 80 bis 90 % für die forstwirtschaftlichen Belange tätig. Der weitere im Betrieb beschäftigte Mitarbeiter (Forstarbeiter) ist zu 80 % im Betrieb des Antragstellers tätig, wovon ein Anteil von ca. 60 % für land- und forstwirtschaftliche Aufgaben aufgewendet wird. Die aufgrund dieser Angaben freien Kapazitäten der beiden Mitarbeiter werden dahingehend genutzt, dass diese für andere Betriebe Arbeitsleistungen erbringen und diese sodann mit dem Unternehmen des Antragstellers gegenverrechnet werden. Im Forstbetrieb „***“ des Antragstellers ist neben einem großen *** auch ein Schloss, das unter Denkmalschutz steht, situiert. Den Antragsteller trifft aufgrund der vom Denkmalamt ausgesprochenen Verpflichtungen sowie aufgrund der sich aus dem Übergabevertrag ergebenden Bedingungen ein erheblicher Aufwand für die Erhaltung des Gebäudebestandes. Der Forstbetrieb „***“ liegt in der sogenannten Flyschzone; dies berücksichtigend, kann von einem Jahreshiebsatz von 4,6 Vorratsfestmeter pro Hektar ausgegangen werden. Daraus ergibt sich ein Einkommen aus dem Forstbetrieb Wald in Höhe von € 39.478,-- pro Jahr. Bezüglich des ebenfalls in der Flyschzone gelegenen Kaufgegenstandes ist von einer durchschnittlichen Jahreshiebsatzmenge von 6,6 Vorratsfestmeter pro Hektar auszugehen, woraus sich ein jährliches Einkommen von rund € 14.800,-- errechnet. Abgesehen von dem Einkommen aus dem Forstbetrieb „***“ bezieht der Antragsteller kein außerlandwirtschaftliches Einkommen. Er ist verheiratet und hat fünf Kinder, drei Söhne und zwei Töchter, im Alter von 1 Jahr bis 16 Jahren. Zur Sicherung seines Lebensunterhaltes ist er auf das Einkommen aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb „***“ angewiesen, bzw. lebt er von diesen Einkünften. Beabsichtigt ist, schon aufgrund der Verpflichtungen hinsichtlich der Erhaltung des Gebäudebestandes, den Betrieb zu vergrößern und ihn in Zukunft einem seiner Kinder zu übergeben. Eine Zusammenführung seines Betriebes mit dem Betrieb seiner Gattin ist nicht geplant, auch wenn derzeit hinsichtlich der Dienstleistungen seiner beiden im Betrieb beschäftigten Arbeiter Synergien insofern genutzt werden, als seine Mitarbeiter im Betrieb seiner Gattin zur Leistungserbringung zur Verfügung gestellt werden, wenngleich gegen Gegenverrechnung. Die beiden Mitarbeiter sind aber auch – bei freien Kapazitäten – für Dritte gegen Gegenverrechnung ihrer Arbeitsleistung tätig. Aufgrund der über die Jahre seit 2006 erwirtschafteten jährlichen Gewinne aus dem Forstbetrieb „***“ erfolgt eine nachhaltige Gewinnerzielung in der Weise, dass nicht mehr als der Zuwachs an Holz bewirtschaftet wird. Entsprechend diesem nachhaltigen Bewirtschaftungskonzept hat der jagdausübungsberechtigte Antragsteller die Eigenjagd auf seinem Grund und Boden nicht verpachtet, sondern die Abschüsse des Wildes zu 80 % vergeben, um als Jagdausübungsberechtigter erforderlichenfalls eingreifen zu können, z.B. bei Problemen mit der Naturverjüngung in einzelnen Revierbereichen. Lediglich hinsichtlich einer Fläche von 70 ha, die seit der Realteilung nicht mehr zusammenhängend sind, liegt ein Genossenschafts-jagdgebiet vor. Der im Betrieb des Antragstellers vollbeschäftigte Förster *** ist im Forstjahrbuch 2015 sowohl für den Betrieb der Gattin des Antragstellers als auch für den Betrieb des Antragstellers als „Wirtschaftsführer“ eingetragen. Bezüglich der Person des Försters *** ist festzuhalten, dass er ein Nachkomme jener Familie ist, die infolge des Slowenienkrieges mit dem Großvater des Antragstellers, der dort gelebt hat, geflüchtet ist und dessen Beschäftigung im Forstbetrieb „***“ vom Antragsteller als moralische Verpflichtung auch gegenüber seinem Vater gesehen wird. Der Antragsteller, der nicht in Besitz einer Lenkberechtigung für die Gruppe F ist, allerdings imstande ist, auf seinem Eigengrund Zugmaschinen zu lenken und zu bedienen, ist im Betrieb ***, ***, hauptgemeldet und bewohnt ein Forsthaus, sofern er sich nicht bei seiner am Attersee in Oberösterreich wohnhaften Familie aufhält. Fallweise kommt seine Familie an Wochenenden nach ***; insgesamt verbringt er den Großteil seiner Zeit – seinen Angaben zufolge 80 % - im Forstbetrieb. Dabei koordiniert er die erforderlichen Arbeiten im Forstbetrieb und trifft die entsprechenden Anordnungen, sei es in Bezug auf den Förster und den im Betrieb beschäftigten Forstarbeiter, sei es in Bezug auf beigezogene Fremdfirmen oder das Organisieren von erforderlichen Maschinen über den Maschinenring oder benachbarte Landwirte. Die angeordneten Arbeiten im Forst werden von ihm persönlich überwacht; bei diesen Arbeiten ist er auch selbst anwesend. Beispielsweise führt er derzeit mit seinem Forstarbeiter die Auspflanzung diverser Topfpflanzen auf verschiedenen Schlägen durch oder baut mit dem Förster Jagdeinrichtungen und organisiert eine Seilkranbringung, um aufgrund des derzeit witterungsbedingt weichen Bodens Flurschäden durch eine Bringung mit Zugmaschinen zu vermeiden. Die Seilbringung selbst wird an eine Fremdfirma vergeben. Entscheidungen betreffend die Durchführung von Schlägerungen trifft der Antragsteller, zum Teil auch in Anwesenheit seines Försters, wobei die Entscheidung aber ausschließlich bei ihm liegt. Sofern er sich nicht gerade bei seiner Familie in Oberösterreich aufhält, ist er praktisch jeden Tag im Forst, erforderlichenfalls nach einem Sturm, etc., auch an Wochenenden. Ebenso ist er bei der Aufarbeitung des Holzes anwesend und entscheidet bei Käferbefall einzelner Bäume, welche benachbarten Bäume - aus Sicherheitsgründen - gefällt werden. Der Antragsteller, der nicht in Besitz einer Lenkberechtigung für die Gruppe F ist, allerdings imstande ist, auf seinem Eigengrund Zugmaschinen zu lenken und zu bedienen, ist im Betrieb ***, ***, hauptgemeldet und bewohnt ein Forsthaus, sofern er sich nicht bei seiner am Attersee in Oberösterreich wohnhaften Familie aufhält. Fallweise kommt seine Familie an Wochenenden nach ***; insgesamt verbringt er den Großteil seiner Zeit – seinen Angaben zufolge , 80 % - im Forstbetrieb. Dabei koordiniert er die erforderlichen Arbeiten im Forstbetrieb und trifft die entsprechenden Anordnungen, sei es in Bezug auf den Förster und den im Betrieb beschäftigten Forstarbeiter, sei es in Bezug auf beigezogene Fremdfirmen oder das Organisieren von erforderlichen Maschinen über den Maschinenring oder benachbarte Landwirte. Die angeordneten Arbeiten im Forst werden von ihm persönlich überwacht; bei diesen Arbeiten ist er auch selbst anwesend. Beispielsweise führt er derzeit mit seinem Forstarbeiter die Auspflanzung diverser Topfpflanzen auf verschiedenen Schlägen durch oder baut mit dem Förster Jagdeinrichtungen und organisiert eine Seilkranbringung, um aufgrund des derzeit witterungsbedingt weichen Bodens Flurschäden durch eine Bringung mit Zugmaschinen zu vermeiden. Die Seilbringung selbst wird an eine Fremdfirma vergeben. Entscheidungen betreffend die Durchführung von Schlägerungen trifft der Antragsteller, zum Teil auch in Anwesenheit seines Försters, wobei die Entscheidung aber ausschließlich bei ihm liegt. Sofern er sich nicht gerade bei seiner Familie in Oberösterreich aufhält, ist er praktisch jeden Tag im Forst, erforderlichenfalls nach einem Sturm, etc., auch an Wochenenden. Ebenso ist er bei der Aufarbeitung des Holzes anwesend und entscheidet bei Käferbefall einzelner Bäume, welche benachbarten Bäume - aus Sicherheitsgründen - gefällt werden. Im Betrieb „***“ ist kein eigener Traktor vorhanden. Der ursprünglich vorhanden gewesene Traktor ist zwischenzeitig verkauft worden und ist vom Ankauf eines neuen Traktors bis dato deswegen Abstand genommen worden, weil für verschiedene Arbeiten unterschiedliche Zugmaschinen mit jeweils verschiedenen technischen Aufsätzen gebraucht würden und es insgesamt wirtschaftlicher ist, diese für die jeweiligen Arbeiten kurzfristig anzumieten. Im Betrieb sind jedenfalls mehrere Motorsägen und diverses forstliches Werkzeug vorhanden sowie ein Allrad-Quad, an das ein Autoanhänger angehängt werden kann und mit dem – weil gelenkig - ins Gelände gefahren werden kann. Weiters verfügt der Antragsteller über zwei Geländewagen (VW-Pritschen-Allrad). Der Holzverkauf wird über den Verein „***“, in dem auch der Antragsteller Mitglied ist, organisiert. Dieser Verein wurde federführend vom *** gegründet und wird getrachtet, durch das Auftreten als Verkaufsgemeinschaft die Preisgestaltung bei den großen Sägewerken günstig beeinflussen zu können. Vorgegangen wird so, dass jedes Vereinsmitglied, so auch der Antragsteller, zunächst für sich jene Menge ermittelt, die voraussichtlich im jeweils kommenden Jahr geschlägert werden soll. Nach einer Besprechung im Verein mit den Mitgliedern wird die Gesamtholzmenge ermittelt und werden in weiterer Folge vom Vereinsvorstand die Verhandlungen mit den Sägewerken über die Preisgestaltung geführt. Die Forstverwaltung *** der Gattin des Antragstellers ist nicht Mitglied im Verein „***“. Entsprechend der sogenannten Holzeinschlagsmeldung für Niederösterreich aus dem Jahr 2014 sind aktuell in Niederösterreich 23.631 Forstbetriebe mit einer Flächenausstattung unter 200 ha, 188 Betriebe mit einer Flächenausstattung zwischen 200 und 500 ha und 107 Forstbetriebe mit einer Flächenausstattung von über 500 ha vorhanden. Die Betriebe über 500 ha weisen einen durchschnittlichen Jahreseinschlag von 9.962,8 Erntefestmeter auf. Für den Betrieb des Antragstellers und den Kaufgegenstand gemeinsam würde ein durchschnittlicher Jahreshiebsatz von rund 3.300 Vorratsfestmeter pro Jahr anfallen. Zu den von der Interessentin mit Eingabe an die Grundverkehrsbehörde vom 20.02.2015 angeführten „aufstockungsbedürftigen und –würdigen Landwirten“, mit welchen eine gemeinsame, rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen worden ist, ergibt sich hinsichtlich des angeführten Ehepaares *** und ***, dass diese über eine Eigenfläche von 152 ha verfügen (53 ha davon landwirtschaftlich genutzt und 99 ha Wald) und davon 48 ha landwirtschaftliche Nutzfläche verpachtet haben sowie ein Kaufinteresse an der Teilfläche 9, das ist Wald im Ausmaß von ca. 15,03 ha haben. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Nieder-österreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Flächenwidmung und die derzeitige Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke ergeben sich in unbedenklicher Weise aus dem behördlichen Verwaltungsakt und ist im gesamten Verfahren nicht bestritten worden. Unbestritten ist auch, dass die Interessentenmeldung der *** innerhalb der Anmeldefrist erfolgt ist, wie sich überhaupt aus dem behördlichen Verwaltungsakt der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und nachvollziehbar ergibt. Bei den Feststellungen zur Person des Antragstellers ***, seiner Ausbildung und seinen beruflichen Tätigkeiten legt das erkennende Gericht die im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung getätigten Angaben der Entscheidung zugrunde. Diese Angaben sind in sich widerspruchsfrei, nachvollziehbar und der allgemeinen Lebenserfahrung nicht widersprechend und im Verfahren nicht zu widerlegen gewesen. Die Darstellungen seiner Tätigkeit in seinem Forstbetrieb und der Organisation der verschiedenen Arbeiten im Betrieb sind ebenso wie seine Erläuterungen zu seinem Zeitmanagement und zu den wirtschaftlichen Aspekten seines Betriebes nachvollziehbar dargelegt worden und unterstreichen seine Leitungskompetenz im Betrieb. Zusätzlich stützt sich das erkennende Gericht auf die vorgelegten unbedenklichen Dokumente, wie etwa den Einkommenssteuerbescheid 2013, die Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung, die Rechnungen des Maschinenringes, etc., die als solche auch nicht von der Beschwerdeführerin in Zweifel gezogen worden sind. Im Einklang mit der Darstellung der Situation des Forstbetriebes „***“ durch den Antragsteller steht auch das bereits im behördlichen Verfahren erstattete forsttechnische Sachverständigengutachten, auf welches auch der vom erkennenden Gericht beigezogene weitere forsttechnische Amtssachverständige zurückgreifen konnte und welches durch diesen nach Vorgabe weiterer Beweisthemen nur mehr zu ergänzen gewesen ist. So stützen sich etwa die ermittelten erzielbaren Jahresgewinne, sowohl aus dem Forstbetrieb „***“ als auch aus dem Forstbetrieb „***“ (Kaufgegenstand), auf die fachliche Expertise beider im bisherigen Verfahren tätig gewordenen forsttechnischen Amtssachverständigen. Dieser fachlichen Kompetenz entsprechend wurde vom Amtssachverständigen für Forsttechnik vor dem erkennenden Gericht auch die Einteilung der Betriebsgrößenklassen - ohne Berücksichtigung der österreichischen Bundesforste - aus der sogenannten Holzeinschlagsmeldung aus dem Jahre 2014 nachvollziehbar dargelegt, wobei diese Darlegung eine Einordnung des Forstbetriebes des Antragstellers mit und ohne den kaufgegenständlichen Liegenschaften zulässt. Zutreffend hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang dabei auch auf das hierbei maßgebliche Kriterium der durchschnittlichen Jahreseinschlagsmenge verwiesen, die bei einer Einteilung der Betriebsgrößenklassen in die strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich mit zu berücksichtigen ist. Die Ausführungen des Antragstellers zu der von ihm gepflogenen Betriebsweise seines Forstbetriebes sind ebenfalls einer forstfachlichen Beurteilung durch den in der öffentlichen mündlichen Verhandlung anwesenden Amtssachverständigen unterzogen worden, wobei der Sachverständige dazu wörtlich wie folgt ausgeführt hat: „Aufgrund der von Herrn ***geschilderten Abläufe im Betrieb bzw. der von ihm skizzierten Vorgangsweisen bei der Bewirtschaftung des Forstbetriebes ist davon auszugehen, dass er über ein hohes Maß an Sachverständigkeit verfügt. Die Darstellung der Vorgangsweise beim Holzverkauf, bei der Holzernte sowie der Kontrolle und Überwachung des Betriebes, klingen aus fachlicher Sicht glaubwürdig und entsprechen den üblichen Vorgangsweisen in einem Forstbetrieb dieser Größenordnung. Es ist daher aus fachlicher Sicht durchaus nachvollziehbar, dass Herr *** den Betrieb eigenständig auf eigene Verantwortung und eigene Gefahr führt und bewirtschaftet.“ Dieser Einschätzung durch den Amtssachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung ist seitens der Beschwerdeführerin nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden, sondern wurde im Wesentlichen immer wieder auf das eigene Vorbringen verwiesen. Auch was die Frage nach der maschinellen Ausstattung eines Forstbetriebes wie jenes des Antragstellers und der Selbstbewirtschaftung eines solchen Betriebes angeht, hat der Amtssachverständige überzeugend dargelegt, dass eine Mitbewirtschaftung durch Familienmitglieder aufgrund der Familienstruktur (Gattin mit fünf Kindern im Alter von einem bis sechzehn Jahren) nicht möglich ist und es aus fachlicher Sicht somit nicht ausführbar ist, den Arbeitsanfall in einem Forstbetrieb in der in Rede stehenden Größe von einer einzelnen Person rein körperlich zu bewältigen, sodass ein derartiger Betrieb von einer einzelnen Person nicht bewirtschaftbar ist. Naturgemäß ergibt sich daraus, dass verschiedenen Arbeiten nach betriebswirtschaftlichen Aspekten – wie bei Forstbetrieben dieser Größe üblich – an Fremdfirmen oder an benachbarte Land- und Forstwirte vergeben werden. Hinsichtlich der behaupteten Verflechtung des Forstbetriebes „***“ mit der Forstverwaltung ***, die im Eigentum der Gattin des Antragstellers ist, hat das Beweisverfahren keine diese Behauptung bzw. These stützende Anhaltspunkte erbracht, sieht man vom Eintrag im Forstjahrbuch 2015 ab, wonach der Förster *** als Wirtschaftsführer in beiden Betrieben aufscheint, sowie davon, dass *** als Vollbeschäftigter im Betrieb des Antragstellers gegen Gegenverrechnung Arbeiten im Betrieb der Forstverwaltung *** ausführt. Dazu ist aber einerseits bereits dargelegt worden, dass die Arbeitskraft des Försters bei freien Kapazitäten generell an Dritte gegen Gegenverrechnung angeboten wird und somit dieser Umstand nicht als Beweis für eine „Verflechtung“ mit diesem Betrieb gewertet werden kann, müsste man eine solche „Verflechtung“ dann doch auch mit jenen weiteren Land- und Forstwirtschaftsbetrieben annehmen, an die die Arbeitskraft des Försters eben auch gegen Gegenverrechnung überlassen wird; andererseits ist im Eintrag im Forstjahrbuch 2015 kein konstitutives Element zu erblicken und bleibt das Zustandekommen dieser Information im besagten Buch im Dunkeln. Dass der Antragsteller, abgesehen von seinen Einkünften aus der Land- und Forstwirtschaft, über kein außerlandwirtschaftliches Einkommen verfügt, ergibt sich nicht nur aus seinen eigenen durchaus glaubwürdigen Angaben, sondern auch aus dem vorgelegten Einkommenssteuerbescheid. Die Festhaltung zum Ehepaar ***, das mit der Beschwerdeführerin – ihrer Darstellung zufolge - eine Vereinbarung hinsichtlich des Erwerbs eines Teiles des Kaufgegenstandes geschlossen hat, geht auf die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 20.02.2015 zurück, das die entsprechenden Daten enthält. Bezüglich des Kaufpreises, der im verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag genannt ist, ist im gesamten Verfahren seitens der Beschwerdeführerin nicht die Behauptung aufgestellt worden, dass dieser nicht dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, vielmehr ist in der Interessentenerklärung die Bereitschaft bekundet worden, eben diesen Kaufpreis im Falle eines Rechtsgeschäftes bezahlen zu wollen. Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis vom ortsüblichen Verkehrswert abweicht, haben sich im gesamten Verfahren nicht ergeben und war daher der vereinbarte Kaufpreis als dem ortsüblichen Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaften entsprechend anzusehen. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Gemäß Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Paragraph 3, Ziffer 3, NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

§ 3

Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen

Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen

a)Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;
b)der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die *** unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit.a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.
b)der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die *** unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in Litera a, angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
Grundstücksnummer;
Katastralgemeinde;
Flächenausmaß;
kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der land- bzw. forstwirtschaftlichen Nutzung, der in Rede stehenden Grundstücke, unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz

Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 legt in seinem § 1 als primäres Ziel des Gesetzes die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich fest. Damit korrespondiert die Bestimmung des § 6 Abs. 2 erster Satz NÖ GVG, die bestimmt, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen hat, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 legt in seinem Paragraph eins, als primäres Ziel des Gesetzes die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich fest. Damit korrespondiert die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, erster Satz NÖ GVG, die bestimmt, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen hat, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Unabhängig davon, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 als sekundäres Ziel die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes definiert, ist zunächst zu untersuchen, ob der Rechtserwerb im gegenständlichen Fall nicht ohnehin schon der primären Zielsetzung des Gesetzes entspricht, bzw. dieser nicht widerspricht. Aufgrund der Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens ist hinsichtlich der Person des Käufers davon auszugehen, dass dieser einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Gesamtfläche von ca. 540 ha mit Schwerpunkt auf Forstwirtschaft (520 ha Waldfläche) betreibt. Die Bewirtschaftung des Betriebes erfolgt durch den Käufer zusammen mit einem im Betrieb angestellten Förster und einem Forstarbeiter sowie durch Vergabe einzelner Arbeiten an Fremdunternehmen in der Weise, dass auf den Forstflächen nicht mehr als der Zuwachs an Holz bewirtschaftet wird und aus dieser nachhaltigen Bewirtschaftung ein durchschnittliches jährliches Einkommen in der Höhe von € 39.478,-- erzielt wird. Da ein außerlandwirtschaftliches Einkommen vom Käufer nicht lukriert wird, wird somit ausschließlich aus der Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes der eigene Lebensunterhalt bestritten. Im Übrigen hat der beigezogene Amtssachverständigen für Forsttechnik auch plausibel dargelegt und damit den Standpunkt des Käufers bestätigt, dass es aus betriebswirtschaftlicher Sicht durchaus sinnvoll ist, einzelne Maschinen kurzfristig anzumieten bzw. Arbeitsleistungen an Fremdfirmen oder benachbarte Landwirte zu vergeben. Darüber hinaus befinden sich aber sowohl Maschinen und Geräte sowie Gebäude und auch der Grund und Boden im Eigentum des Käufers. Im Forstbetrieb ist auch eine entsprechende Gebäudeausstattung, nämlich ein Forsthaus als Hofstelle und das unter Denkmalschutz stehende Schloss vorhanden. Wenn der Antragsteller zudem darauf verweist, 80 % seiner Zeit vor Ort im Forstbetrieb zu verbringen, ist auch ein hohes Maß an Anwesenheit im Betrieb gegeben. Der Käufer zählt somit als Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes zu dem nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 privilegierten Personenkreis, der nach dem mit dem Gesetz verfolgten gesellschaftspolitischen Anliegen mit dem erforderlichen Grund und Boden auszustatten ist. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Grundstückskäufer das gekaufte Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes selbst nutzt. Auch dies trifft auf den Rechtserwerber im vorliegenden Fall zu. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes darf ein Eigentumserwerb grundverkehrsrechtlich nur dann untersagt werden, wenn der Erwerb den im Gesetz umschriebenen öffentlichen Interessen widerspricht. Dabei muss die zur Zielerreichung (§ 1 NÖ GVG) geeignete Maßnahme derart sein, dass ihre Ausgestaltung nicht über das Notwendige hinausgeht und verhältnismäßig ist (vgl. VfGH vom 14.12.2007, B 1915/06 und B1844/06). Dabei kommt es nicht nur auf die Größe des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes an wie auch nicht nur auf das Erscheinungsbild der Bewirtschaftung, sondern auf eine abstrakte Beurteilung des Grundbesitzes. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes darf ein Eigentumserwerb grundverkehrsrechtlich nur dann untersagt werden, wenn der Erwerb den im Gesetz umschriebenen öffentlichen Interessen widerspricht. Dabei muss die zur Zielerreichung (Paragraph eins, NÖ GVG) geeignete Maßnahme derart sein, dass ihre Ausgestaltung nicht über das Notwendige hinausgeht und verhältnismäßig ist vergleiche VfGH vom 14.12.2007, B 1915/06 und B1844/06). Dabei kommt es nicht nur auf die Größe des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes an wie auch nicht nur auf das Erscheinungsbild der Bewirtschaftung, sondern auf eine abstrakte Beurteilung des Grundbesitzes. Soweit die Beschwerdeführerin vermeint, dass der Betrieb des Käufers von der Einstufung in Betriebsgrößenklassen her zu jenen 107 Betrieben von insgesamt 23.926 gehört, die eine Waldausstattung von über 500 ha Forstfläche aufweisen und 23.631 Betriebe in Niederösterreich eine Waldausstattung von unter 200 ha haben würden, zu denen zweifelsfrei auch jene Waldflächen zählen würden, die durchschnittlich der bäuerliche Familienbetrieb selbst bewirtschafte, und daraus den Schluss ableitet, dass diese Größenverhältnisse aufzeigen würden, dass der Käufer nicht den Kriterien des bäuerlichen Familienbetriebes nach den „strukturellen Gegebenheiten“ des Landes Niederösterreich entspreche, ist dem zunächst der Motivenbericht der NÖ Landesregierung an den Landtag vom
Juni 2006 entgegenzuhalten, in dem ausgeführt ist: „Eine Zielsetzung im Bereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs ist, dass die Erhaltung, Stärkung oder Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft, das ist die in diesem Berufsbereich selbständig tätige Bevölkerung, entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten weiterhin angestrebt und nun klarer definiert wird. …“ Durch das im Verfahren vor dem erkennenden Gericht eingeholte forsttechnische Gutachten ist zunächst klar und nachvollziehbar belegt, dass der Käufer die ihm gehörige Waldfläche von rund 520 ha (gemeinsam mit Dienstnehmern) selbständig bewirtschaftet und dabei durch nachhaltige Bewirtschaftung ein Einkommen von € 39.478,-- pro Jahr ins Verdienen bringt. Damit zählt der Käufer zu der im Land- und Forstwirtschaftsbereich selbständig tätigen Bevölkerung. Unter Bezugnahme auf die Größe des Betriebes des Käufers von der Flächenausstattung her im Hinblick auf die Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in seinem § 1 Z 1, wonach die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Landwirtschaft „entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich“ primäres Ziel des Gesetzes ist, ist im Sinne der vorzunehmenden abstrakten Beurteilung des Grundbesitzes den Darlegungen des forsttechnischen Amtssachverständigen zu folgen, wonach nicht nur die Flächenausstattung allein Kriterium für die Betriebsgröße ist, sondern auch der durchschnittliche Jahreseinschlag mit zu berücksichtigen ist. Unter Bezugnahme auf die Größe des Betriebes des Käufers von der Flächenausstattung her im Hinblick auf die Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in seinem Paragraph eins, Ziffer eins,, wonach die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Landwirtschaft „entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich“ primäres Ziel des Gesetzes ist, ist im Sinne der vorzunehmenden abstrakten Beurteilung des Grundbesitzes den Darlegungen des forsttechnischen Amtssachverständigen zu folgen, wonach nicht nur die Flächenausstattung allein Kriterium für die Betriebsgröße ist, sondern auch der durchschnittliche Jahreseinschlag mit zu berücksichtigen ist. Konkret hat dies der forsttechnische Amtssachverständige in seinem Gutachten wie folgt zusammengefasst: „Für Niederösterreich liegt aus dem Jahr 2014 eine Einteilung der Betriebsgrößenklassen ohne Berücksichtigung der Österreichischen Bundesforste aus der sogenannten Holzeinschlagsmeldung vor. Demnach sind aktuell in Niederösterreich 23.631 Betriebe unter 200 ha Größe, 188 Betriebe zwischen 200 und 500 ha und 107 Betriebe über 500 ha vorhanden. Die Betriebe über 500 ha weisen einen durchschnittlichen Jahreseinschlag von 9.962,8 Erntefestmeter auf. Für den Betrieb *** und den Kaufgegenstand gemeinsam würde ein durchschnittlicher Jahreshiebsatz von rund 3.300 Vorratsfestmeter pro Jahr anfallen. Dies bedeutet, dass dieser Betrieb im Vergleich zu den größeren Forstbetrieben als eher klein bzw. in der Mittelklasse einzustufen ist. Es liegt somit ein Forstbetrieb vor, der von der strukturellen Gegebenheit in Niederösterreich häufiger vorkommt und nicht als außergewöhnlich groß zu bezeichnen ist.“ Damit ist durch schlüssigen Sachverständigenbeweis und die übrigen vor dem erkennenden Gericht erzielten Beweisergebnisse ausreichend belegt, dass durch den hier zu beurteilenden Rechtserwerb der primären Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (§ 1 Z 1) entsprochen ist und damit aber auch die Genehmigungsvoraussetzung nach § 6 Abs. 2 erster Satz NÖ GVG gegeben ist. Damit ist durch schlüssigen Sachverständigenbeweis und die übrigen vor dem erkennenden Gericht erzielten Beweisergebnisse ausreichend belegt, dass durch den hier zu beurteilenden Rechtserwerb der primären Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (Paragraph eins, Ziffer eins,) entsprochen ist und damit aber auch die Genehmigungsvoraussetzung nach Paragraph 6, Absatz 2, erster Satz NÖ GVG gegeben ist. Trotz dieser Beweis- und Rechtslage ist zu dem von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführten Einwand, der Käufer sei - zusammengefasst - nicht Inhaber eines „bäuerlichen Betriebes“, sondern als „Großgrundbesitzer“ zu qualifizieren, Folgendes auszuführen: Zunächst räumt die Beschwerdeführerin selbst ein, dass es im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 den Begriff „bäuerlicher Familienbetrieb“ nicht gibt. Aber selbst wenn man hilfsweise die vom Landesgesetzgeber in § 143 Abs. 3 NÖ Landarbeitsordnung 1973 in der Fassung vom 29.07.2015, LGBl. Nr. 9/2015, vorgenommene Definition von „bäuerlichen Betrieben“ heranzieht („als bäuerliche Betriebe im Sinne dieses Gesetzes haben jene zu gelten, in denen die Betriebsinhaber selbst sowie ihre im Familienverbande lebenden Familienangehörigen und eingetragene Partner im Betrieb mitarbeiten, mit den Dienstnehmern in der Regel in Hausgemeinschaft leben und bei der Führung des Betriebes ein leitender Angestellter nicht beschäftigt wird.“), ist auf den Betrieb des Käufers umgelegt für die Argumentation der Beschwerdeführerin nichts zu gewinnen; so steht doch fest, dass der Käufer als Betriebsinhaber durchaus selbst im Betrieb mitarbeitet und den Betrieb unter seiner Leitung auf eigene Rechnung und eigene Verantwortung führt und nicht durch einen leitenden Angestellten führen lässt. An dieser Einschätzung kann auch der Eintrag im Forst-Jahrbuch 2015, in welchem für den Betrieb des Käufers der beschäftigte Förster als „Wirtschaftsführer“ eingetragen ist, nichts ändern, sind doch die näheren Umstände, die zu dieser Eintragung geführt haben, im Dunkeln und kann dem in Zusammenarbeit mit der „Forstzeitung“ erstellten Jahrbuch nur informativer Charakter ohne Anspruch auf veritable Datenbeschaffung im gegebenen Zusammenhang beigemessen werden. Aber selbst wenn man hilfsweise die vom Landesgesetzgeber in Paragraph 143, Absatz 3, NÖ Landarbeitsordnung 1973 in der Fassung vom 29.07.2015, Landesgesetzblatt Nr. 9 aus 2015,, vorgenommene Definition von „bäuerlichen Betrieben“ heranzieht („als bäuerliche Betriebe im Sinne dieses Gesetzes haben jene zu gelten, in denen die Betriebsinhaber selbst sowie ihre im Familienverbande lebenden Familienangehörigen und eingetragene Partner im Betrieb mitarbeiten, mit den Dienstnehmern in der Regel in Hausgemeinschaft leben und bei der Führung des Betriebes ein leitender Angestellter nicht beschäftigt wird.“), ist auf den Betrieb des Käufers umgelegt für die Argumentation der Beschwerdeführerin nichts zu gewinnen; so steht doch fest, dass der Käufer als Betriebsinhaber durchaus selbst im Betrieb mitarbeitet und den Betrieb unter seiner Leitung auf eigene Rechnung und eigene Verantwortung führt und nicht durch einen leitenden Angestellten führen lässt. An dieser Einschätzung kann auch der Eintrag im Forst-Jahrbuch 2015, in welchem für den Betrieb des Käufers der beschäftigte Förster als „Wirtschaftsführer“ eingetragen ist, nichts ändern, sind doch die näheren Umstände, die zu dieser Eintragung geführt haben, im Dunkeln und kann dem in Zusammenarbeit mit der „Forstzeitung“ erstellten Jahrbuch nur informativer Charakter ohne Anspruch auf veritable Datenbeschaffung im gegebenen Zusammenhang beigemessen werden. Dass die Familienmitglieder (Gattin und fünf minderjährige Kinder) nicht aktiv im Betrieb mitarbeiten und Forstarbeiten zu verrichten nicht imstande sind, kann im gegenständlichen Fall wohl nicht als eine mit der realen Wirklichkeit vereinbare Anforderung gesehen werden, ebenso nicht der Umstand, dass ein Zusammenleben von Dienstnehmern in der Hausgemeinschaft nicht erfolgt. Was die Dienstnehmer betrifft, ist in diesem Zusammenhang darauf besonders zu verweisen, dass diese schon seit Jahren bei der Familie des Antragstellers (bereits im Betrieb des Vaters) tätig sind und sohin ein enger Zusammenhalt im forstwirtschaftlichen Betrieb anzunehmen ist. Was das Erfordernis der selbständigen Führung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes anlangt, hat der dem Verfahren beigezogene forsttechnische Amtssachverständige zudem die folgende, sich auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erzielten Beweisergebnisse stützende fachliche Beurteilung abgegeben, die weder in Widerspruch zu einzelnen Beweisergebnissen steht noch der seitens der Beschwerdeführerin entgegengetreten worden ist: „Aufgrund der von Herrn *** geschilderten Abläufe im Betrieb bzw. der von ihm skizzierten Vorgangsweisen bei der Bewirtschaftung des Forstbetriebes ist davon auszugehen, dass er über ein hohes Maß an Sachverständigkeit verfügt. Die Darstellung der Vorgangsweise beim Holzverkauf, bei der Holzernte sowie der Kontrolle und Überwachung des Betriebes, klingen aus fachlicher Sicht glaubwürdig und entsprechen den üblichen Vorgangsweisen in einem Forstbetrieb dieser Größenordnung. Es ist daher aus fachlicher Sicht durchaus nachvollziehbar, dass Herr *** den Betrieb eigenständig auf eigene Verantwortung und eigene Gefahr führt und bewirtschaftet.“ Bereits aus dem bisher Gesagten ergibt sich somit hinsichtlich der Person des Käufers, dass ● er der im Bereich der bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft tätigen Bevölkerung zuzurechnen ist, ● er seinen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb nachhaltig bewirtschaftet, ● er den Betrieb unter eigener Mitarbeit und seiner Leitung auf eigene Rechnung und Gefahr führt und ● sein Land- und Forstwirtschaftsbetrieb im Vergleich zu den größeren Forstbetrieben in Niederösterreich als eher klein bzw. in der Mittelklasse einzustufen ist und somit ein Forstbetrieb vorliegt, der von der strukturellen Gegebenheit in Niederösterreich häufiger vorkommt und nicht als außergewöhnlich groß zu bezeichnen ist. Soweit dem Land- und Forstwirtschaftsbetrieb des Käufers seitens der Beschwerdeführerin aber dennoch unter Verweis auf die in § 1 NÖ GVG normierte Zielsetzung des Gesetzes, wonach primär die leistungsfähige „bäuerliche Land- und Forstwirtschaft“ zu forcieren sei und erst sekundär der wirtschaftlich gesunde land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz, das „bäuerliche Element“ abgesprochen wird und dazu einen Kriterienkatalog für einen „bäuerlicher Familienbetrieb im Sinne des NÖ GVG“ vorgelegt wird, bei dessen Anwendung ermittelbar sei, ob ein derartiger Betrieb vorliege, ist Folgendes anzumerken:Soweit dem Land- und Forstwirtschaftsbetrieb des Käufers seitens der Beschwerdeführerin aber dennoch unter Verweis auf die in Paragraph eins, NÖ GVG normierte Zielsetzung des Gesetzes, wonach primär die leistungsfähige „bäuerliche Land- und Forstwirtschaft“ zu forcieren sei und erst sekundär der wirtschaftlich gesunde land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz, das „bäuerliche Element“ abgesprochen wird und dazu einen Kriterienkatalog für einen „bäuerlicher Familienbetrieb im Sinne des NÖ GVG“ vorgelegt wird, bei dessen Anwendung ermittelbar sei, ob ein derartiger Betrieb vorliege, ist Folgendes anzumerken: Der genannte Kriterienkatalog umfasst folgende sieben Punkte:
Die Arbeitserledigung erfolgt (fast ausschließlich) zumindest jedoch hauptsächlich von nicht entlohnten Arbeitskräften (= Selbstbewirtschaftung).
Die Produktionsfaktoren (Maschinen und Geräte, Gebäude sowie Grund und Boden) sind großteils im Eigentum der Familie- eine eigene Hofstelle bildet in der Regel den Lebensmittelpunkt- eventuell eingesetzte Kredite streben keine kurzfristige Rendite an.Die Produktionsfaktoren (Maschinen und Geräte, Gebäude sowie Grund und Boden) sind großteils im Eigentum der Familie, - eine eigene Hofstelle bildet in der Regel den Lebensmittelpunkt, - eventuell eingesetzte Kredite streben keine kurzfristige Rendite an.
Der landwirtschaftliche Betrieb und der Wohnort der Familie bilden eine Einheit. Ein Bauernhof ist Heim- und Arbeitsplatz in Einem.
Der Betriebserfolg ist im Wesentlichen abhängig von der Managementfähigkeit der Bäuerin/des Bauern- der bäuerliche Familienbetrieb ist auf die Erträgnisse der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit angewiesen, um den Lebensunterhalt bestreiten zu können.Der Betriebserfolg ist im Wesentlichen abhängig von der Managementfähigkeit der Bäuerin/des Bauern, - der bäuerliche Familienbetrieb ist auf die Erträgnisse der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit angewiesen, um den Lebensunterhalt bestreiten zu können.
Vielfach besteht eine enge Verwandtschaft, der im Betrieb agierenden Personen- die Kinder (Betriebsnachfolger) wachsen am Bauernhof auf und von frühester Jugend in die Arbeitswelt hinein.Vielfach besteht eine enge Verwandtschaft, der im Betrieb agierenden Personen, - die Kinder (Betriebsnachfolger) wachsen am Bauernhof auf und von frühester Jugend in die Arbeitswelt hinein.
Die bäuerliche Familie führt den Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr- die Rechtsform ist in der Regel keine Kapitalgesellschaft.Die bäuerliche Familie führt den Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr, - die Rechtsform ist in der Regel keine Kapitalgesellschaft.
Der bäuerliche Familienbetrieb ist deutlich kleiner im Vergleich zu anderen Rechtsformen. Abgesehen davon, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 für den „bäuerlichen Familienbetrieb“ keine Definition enthält und der vorstehende Kriterienkatalog sohin nur den Versuch einer Annäherung an den besagten Begriff darstellen kann, der keine rechtliche Relevanz für sich beanspruchen kann, ist mit Blick auf das aktuelle Schrifttum, aber auch auf den Kommentar zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (Kommentar zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Mag. Müller,
Auflage) die bäuerliche Land-(und Forst-) wirtschaft folgendermaßen zu kennzeichnen: Vom deutschen AgrarBündnis, einem unabhängigen, überparteilichen und überkonfessionellen Zusammenschluss von Organisationen aus Landwirtschaft, Umwelt-, Natur- und Tierschutz, Verbraucher- und Entwicklungspolitik, das jährlich den sogenannten „Kritischen Agrarbericht“ herausgibt, ist genau dieser Begriff „bäuerliche Landwirtschaft“, der die Forstwirtschaft gleichwertig gegenüber steht (vgl. Motivenbericht der NÖ Landesregierung an den Landtag vom
Juni 2006, LF1-LEG-28/002-2003, Seite 13), in den Mittelpunkt von Überlegungen als besonders erhaltenswert dargestellt worden. Ausgeführt wird, dass soziale, ökologische, tierschützerische, ökonomische, globale und generative Verträglichkeit als grundlegende Einzelaspekte zusammenwirken. Vom deutschen AgrarBündnis, einem unabhängigen, überparteilichen und überkonfessionellen Zusammenschluss von Organisationen aus Landwirtschaft, Umwelt-, Natur- und Tierschutz, Verbraucher- und Entwicklungspolitik, das jährlich den sogenannten „Kritischen Agrarbericht“ herausgibt, ist genau dieser Begriff „bäuerliche Landwirtschaft“, der die Forstwirtschaft gleichwertig gegenüber steht vergleiche Motivenbericht der NÖ Landesregierung an den Landtag vom
Juni 2006, LF1-LEG-28/002-2003, Seite 13), in den Mittelpunkt von Überlegungen als besonders erhaltenswert dargestellt worden. Ausgeführt wird, dass soziale, ökologische, tierschützerische, ökonomische, globale und generative Verträglichkeit als grundlegende Einzelaspekte zusammenwirken. Nach diesen Überlegungen sind demnach auch die Regionalität (großer Anteil der Wertschöpfung soll in der Region belassen werden), die Fragen der Arbeitsplätze (Schaffung und Erhalt von qualitativ hochwertigen und ökologisch sinnvollen Arbeitsplätzen, da umwelt- und tiergerechte Wirtschaftsweisen einen Mehraufwand an Arbeit bedeuten und qualifizierte Kenntnisse über den Umgang mit Boden, Pflanze, Tier und den Einsatz moderner technischer Geräte erfordern), der Kreislaufwirtschaft (etwa: Denken in Generationen, somit ökologisch und sozial nachhaltige Form der Bewirtschaftung), der artgerechten Tierhaltung, des Einkommens (Einkommensorientierung statt Gewinnmaximierung, somit betriebliche Wertschöpfung im Vordergrund), der Vielfalt, der Gemeinnützigkeit (z.B. Schutz der natürlichen Ressourcen wie Wasser, Boden, Artenvielfalt, etc.), Subsistenz (Alternativen zur arbeitsteiligen Ökonomie) und der Zukunft von Bedeutung. Letzteres ist derart zu verstehen, dass die bäuerliche Landwirtschaft auch jungen Landwirten eine Zukunft geben soll, wobei ein ausreichendes Einkommen hierfür Voraussetzung ist. Dabei sollen vielfältige Formen bäuerlicher Landwirtschaft (Familienbetrieb, Betriebskooperationen, überbetriebliche Selbsthilfe, Kombination der landwirtschaftlichen Erzeugung mit anderen für den ländlichen Raum bedeutsamen Einkommensquellen, etc.) Wege aufzeigen, um auch in der Landwirtschaft ein Recht auf Freizeit und Individualität leben zu können. Zu den Anforderungen unter dem Begriff der „Kreislaufwirtschaft“ und des damit geforderten Denkens in Generationen und in einer ökologisch und sozial nachhaltigen Form der Bewirtschaftung kann sich das erkennende Gericht auf die vom Käufer glaubwürdig dargestellte Ambition stützen, wonach er beabsichtigt, in weiterer Zukunft den Betrieb an eines seiner Kinder weiterzugeben. Durch das vorliegende Rechtsgeschäft wird jedenfalls der Land- und Forstwirtschaftsbetrieb des Käufers gestärkt und damit die Voraussetzung für eine langfristige Erhaltung des Betriebes geschaffen. In dieses Bild passt auch der Umstand, dass der Käufer seinen eigenen Betrieb nachhaltig durch Entnahme von durch Zuwachs gedeckten Holzmengen bewirtschaftet und für die entsprechenden Aufforstungen und Nachbesserungen im Wald sorgt. Der Weltagrarbericht 2015 widmet sich ebenfalls der Debatte um „Agrarindustrie und Bäuerlichkeit“ und stellt fest, dass auffallend ist, dass das „Bäuerliche“ oftmals über das definiert wird, was es nicht ist: keine Massentierhaltung, keine Vergiftung der Böden, keine öden Monokulturen und keine Agrarfabriken. Neben der Wichtigkeit, Kleinbauernbetriebe in den Mittelpunkt der Bemühungen (der Agrarpolitik) zu stellen, sei es aber meist vorrangiges Ziel, sie „fit für den Markt“ zu machen und sie in die alte, globale Tretmühle des „wachse oder weiche“ zu integrieren, weshalb die meisten Programme sich auf die „innovationswilligen und –fähigen“ Eliten unter den Landwirten konzentrieren. Auch bezugnehmend auf das für 2014 von den Vereinten Nationen ausgerufene „Jahr der familienbetriebenen Landwirtschaft“ („International Year of Family Farming“) stellt etwa Friedhelm Stodieck (langjähriger Redakteur der Unabhängigen Bauernstimme und Mitglied in der Redaktionsleitung des Kritischen Agrarberichts) in einem Aufsatz unter dem Thema „Das Ja(hr) zur bäuerlichen Landwirtschaft“ fest, dass es bei allen positiven Assoziationen, die vom Begriff der Bäuerlichkeit ausgehen, im Kern um bäuerliche oder industrielle Landwirtschaft geht. Die Auseinandersetzung um diese zwei Wege habe 2014 – auch befördert durch das UN-Jahr – die gesellschaftlichen Debatten um die Zukunft der Agrarpolitik und der Landwirtschaft bestimmt. Für Dr. Frieder Thomas (Agraringenieur und Geschäftsführer des AgrarBündnis e.V.) existiert Bäuerlichkeit nicht nur in Familienbetrieben; es können auch andere Betriebsformen bäuerlichen Werten verpflichtet sein. Wesentlich ist seiner Ansicht nach, dass die Bauern innerhalb des „Dreiecks der Nachhaltigkeit“ (Ökonomie, Ressourcen und soziales Umfeld) ihr Wirtschaften selbstverantwortlich gestalten (Aufsatz zum Thema „Bäuerlichkeit im Trend – Hoffnungen und Visionen rund um einen schillernden Begriff). Schließlich muss laut Kommentar zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 von Mag. Müller,
Auflage, Seite 68, Anmerkung 22, der sich ebenfalls mit dem im § 6 Abs. 2 NÖ GVG genannten bevorzugten Personenkreis beschäftigt, der Grundstückserwerber, um demnach diesem zuzugehören, „weiterhinSchließlich muss laut Kommentar zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 von Mag. Müller,
Auflage, Seite 68, Anmerkung 22, der sich ebenfalls mit dem im Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG genannten bevorzugten Personenkreis beschäftigt, der Grundstückserwerber, um demnach diesem zuzugehören, „weiterhin
nach der gesellschaftlichen Stellung und dem Habitus dem Bauernstand zurechenbar sein,
seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb selbst bewirtschaften und
zur Sicherung des Lebensunterhalts für sich und seine Familie und zur Festigung seiner Existenz auf das Einkommen aus der Landwirtschaft wenigstens zu einem Teil angewiesen sein“. Nach Müller hat nur derjenige, bei dem alle diese drei Unterscheidungsmerkmale zutreffen, die Eigenschaft eines Landwirts im Sinne des NÖ GVG
Alle anderen fallen nach dieser Abgrenzung nicht unter diesen Begriff und sind als „land- und forstwirtschaftliche Grundbesitzer“ allenfalls als „Hobbylandwirte“ bzw. als „gewinnorientierte Hobbylandwirte“ zu bezeichnen. Zusammenfassend kann daher auch aus der aktuellen Fachdebatte um den Begriff der „Bäuerlichkeit“ und der „bäuerlichen Landwirtschaft“ festgemacht werden, dass Ziel bäuerlichen Wirtschaftens ein möglichst gutes, der Existenzsicherung seiner Person und der Familie dienendes Einkommen ist, aber stets vor dem Hintergrund des Erhalts von Arbeitsplatz und Hof – und nicht die kurzfristige Maximalrendite von Kapital ohne Rücksichten auf Inhalt und Standort der Produktion. Dabei stellt die Leitung des Betriebes unter eigener Verantwortung und ein in wirtschaftlicher und persönlicher Hinsicht zumutbares Ausmaß an konkreter selbst verrichteter (Mit-)Arbeit eine wesentliche Komponente dar. Dies steht im Gegensatz zu einer agrarindustriellen Ausrichtung. Auf die persönliche und wirtschaftliche Situation des Käufers im gegenständlichen Fall umgelegt bedeutet dies, dass nicht annähernd relevante Ansätze für eine Wertung seines Land- und Forstwirtschaftsbetriebes als nicht einem „leistungsfähigen Bauernstand“ (vgl. § 6 Abs. 2 erster Satz NÖ GVG) zugehörig erkennbar sind. Es fehlen jegliche Komponenten, die den Betrieb des Käufers derzeit und nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen in die Nähe einer agrarindustriellen Ausrichtung rücken könnten. Vielmehr ergibt sich auch aus seiner Haltung, resultierend aus dem seinem Vater gegenüber gemachten Versprechen zur Beschäftigung des Försters sowie der Schaffung eines weiteren Arbeitsplatzes für einen Forstarbeiter vor dem Hintergrund der familiären Situation (Ehegattin mit fünf –noch – nicht mitarbeitsfähigen, weil minderjährigen Kindern) die Übernahme von sozialer Verantwortung. Schließlich liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dem Käufer die Zurechenbarkeit zum Bauernstand aufgrund seiner gesellschaftlichen Stellung oder im Hinblick auf seinen Habitus (siehe oben: Kommentar Müller) abzusprechen. Unabhängig davon, dass es sich bei diesen Begriffen „gesellschaftlichen Stellung und Habitus“ um sehr dehnbare und daher von ihrer Gewichtung her wenig relevante Begriffe handelt, hat doch das Beweisverfahren ergeben, dass die von Müller angeführten (weiteren) Kriterien zweifelsohne vorliegen. Insbesondere kann der Betrieb des Antragstellers weder vor noch nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, nicht einmal ansatzweise in die Nähe eines „Hobbybetriebes“ gerückt werden. Fest steht, dass der Antragsteller mangels eines anderen – außerlandwirtschaftlichen – Einkommens jedenfalls auf das Einkommen aus dem Forstbetrieb angewiesen ist und zudem eine nachhaltige Bewirtschaftung nach Maßgabe seiner familiären Situation unter Einsatz seiner eigenen Arbeitskraft auf seine Rechnung und Gefahr gegeben ist.Auf die persönliche und wirtschaftliche Situation des Käufers im gegenständlichen Fall umgelegt bedeutet dies, dass nicht annähernd relevante Ansätze für eine Wertung seines Land- und Forstwirtschaftsbetriebes als nicht einem „leistungsfähigen Bauernstand“ vergleiche Paragraph 6, Absatz 2, erster Satz NÖ GVG) zugehörig erkennbar sind. Es fehlen jegliche Komponenten, die den Betrieb des Käufers derzeit und nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen in die Nähe einer agrarindustriellen Ausrichtung rücken könnten. Vielmehr ergibt sich auch aus seiner Haltung, resultierend aus dem seinem Vater gegenüber gemachten Versprechen zur Beschäftigung des Försters sowie der Schaffung eines weiteren Arbeitsplatzes für einen Forstarbeiter vor dem Hintergrund der familiären Situation (Ehegattin mit fünf –noch – nicht mitarbeitsfähigen, weil minderjährigen Kindern) die Übernahme von sozialer Verantwortung. Schließlich liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dem Käufer die Zurechenbarkeit zum Bauernstand aufgrund seiner gesellschaftlichen Stellung oder im Hinblick auf seinen Habitus (siehe oben: Kommentar Müller) abzusprechen. Unabhängig davon, dass es sich bei diesen Begriffen „gesellschaftlichen Stellung und Habitus“ um sehr dehnbare und daher von ihrer Gewichtung her wenig relevante Begriffe handelt, hat doch das Beweisverfahren ergeben, dass die von Müller angeführten (weiteren) Kriterien zweifelsohne vorliegen. Insbesondere kann der Betrieb des Antragstellers weder vor noch nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, nicht einmal ansatzweise in die Nähe eines „Hobbybetriebes“ gerückt werden. Fest steht, dass der Antragsteller mangels eines anderen – außerlandwirtschaftlichen – Einkommens jedenfalls auf das Einkommen aus dem Forstbetrieb angewiesen ist und zudem eine nachhaltige Bewirtschaftung nach Maßgabe seiner familiären Situation unter Einsatz seiner eigenen Arbeitskraft auf seine Rechnung und Gefahr gegeben ist. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit der Beschwerdeführerin eine Interessentin aufgetreten ist und diese aufgrund ihrer im Sinne des Gesetzes erfolgten Interessentenmeldung Parteistellung im Verfahren erlangt hat, kommt der Frage, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, insoweit Relevanz zu, als nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ein Versagungsgrund für die Genehmigung des Rechtsgeschäftes gegeben wäre, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein der Definition nach § 3 Z 4 NÖ GVG entsprechender Interessent vorhanden ist.Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit der Beschwerdeführerin eine Interessentin aufgetreten ist und diese aufgrund ihrer im Sinne des Gesetzes erfolgten Interessentenmeldung Parteistellung im Verfahren erlangt hat, kommt der Frage, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG gegeben ist, insoweit Relevanz zu, als nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG ein Versagungsgrund für die Genehmigung des Rechtsgeschäftes gegeben wäre, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein der Definition nach Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG entsprechender Interessent vorhanden ist. Nach den dargestellten Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und deren rechtliche Würdigung erfüllt der Käufer und Antragsteller aber sämtliche Voraussetzungen der gesetzlichen Landwirtedefinition nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG. Nach den dargestellten Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und deren rechtliche Würdigung erfüllt der Käufer und Antragsteller aber sämtliche Voraussetzungen der gesetzlichen Landwirtedefinition nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG. Er ist somit als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren. Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Zudem liegt die allgemeine Genehmigungsvoraussetzung nach § 6 Abs. 2 erster Satz NÖ GVG vor.Der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Zudem liegt die allgemeine Genehmigungsvoraussetzung nach Paragraph 6, Absatz 2, erster Satz NÖ GVG vor. Zu prüfen bleibt sohin, ob einer der weiteren in § 6 Abs. 2 NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben sind. Zu prüfen bleibt sohin, ob einer der weiteren in Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben sind. Da im gesamten Verfahren aber Gründe für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, und derartiges sich auch nicht dem Beschwerdevorbringen entnehmen lässt, scheidet auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG aus. Da im gesamten Verfahren aber Gründe für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, und derartiges sich auch nicht dem Beschwerdevorbringen entnehmen lässt, scheidet auch der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG aus. Ebenso hat das Verfahren keinen Hinweis darauf erbracht, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt, hat doch auch die Beschwerdeführerin in ihrer Interessentenerklärung bekundet, ebenfalls bereit zu sein, den genannten Kaufpreis bezahlen zu wollen. Im Übrigen ist der Kaufpreis im Verfahren vor dem erkennenden Gericht von Parteienseite nicht beanstandet worden. Zu prüfen bleibt sohin der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG.Zu prüfen bleibt sohin der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG. Gegenstand dieser Prüfung ist, ob das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Mit der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Liste von „aufstockungsbedürftigen und –würdigen Landwirten“, mit denen seitens der Beschwerdeführerin eine rechtsverbindliche Vereinbarung hinsichtlich der Weitergabe von Teilflächen des Kaufgegenstandes geschlossen hat, ist kein ausreichender Beleg dafür erbracht worden, dass die in der Liste angeführten bäuerlichen Betriebe tatsächlich ein höheres Interesse an der Verwendung von Teilflächen des Kaufgegenstandes haben, als es das Interesse des Käufers an der Erhaltung und Stärkung seines Betriebes ist. Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf (vgl. VfSlg. 5585/1967).Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf vergleiche VfSlg. 5585 aus 1967,). Von extremen Ausnahmesituationen abgesehen ist es nämlich ausgeschlossen, dass es den Grundverkehrsinteressen widerspricht, wenn ein Land- und Forstwirt als Käufer auftritt und die kaufgegenständlichen Grundstücke im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden sollen. Eine solche „extreme Ausnahmesituation“ würde nur bei einem starken Abweichen vom Normalzustand vorliegen, d.h. dass nur in ganz besonderen Fällen von dem oben dargelegten Grundsatz abgewichen werden darf, etwa wenn dies unter Beachtung der Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 einzelfallbezogen gerechtfertigt ist. So würde eine „extreme Ausnahmesituation“ etwa dann vorliegen, wenn mit dem Kauf von Teilflächen des Kaufgegenstandes durch die von der Beschwerdeführerin namhaft gemachten bäuerlichen Betriebe eine akute, die Existenz eines solchen Betriebes bedrohende wirtschaftliche Gefahr abgewendet werden könnte, wobei in einem solchen Fall aber zumindest konkrete Behauptungen ins Treffen zu führen wären. Das allgemein gehaltene Vorbringen der Beschwerdeführerin, es handle sich um „aufstockungsbedürftige und –würdige Landwirte“, die ihr Interesse am Erwerb von Teilflächen des Kaufgegenstandes bekundet hätten, wird diesem Erfordernis jedenfalls nicht gerecht. Mit Sicherheit kann von einer solchen Ausnahmesituation nicht gesprochen werden, wenn beispielsweise der als „aufstockungsbedürftig und –würdig“ angeführte Betrieb der Familie Grandl mit einer Flächenausstattung von 152 ha (Eigenfläche) 48 ha an landwirtschaftlich genutzten Flächen verpachtet hat. Somit sind die Voraussetzungen dafür, dem Antragsteller und Käufer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung aus dem Grunde des § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG zu verweigern, nicht gegeben. Somit sind die Voraussetzungen dafür, dem Antragsteller und Käufer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung aus dem Grunde des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG zu verweigern, nicht gegeben. Es sind daher sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen für das in Rede stehende Rechtsgeschäft gegeben und liegen auch keine Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vor, sodass aus den dargestellten Erwägungen die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und damit die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen gewesen ist.Es sind daher sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen für das in Rede stehende Rechtsgeschäft gegeben und liegen auch keine Versagungsgründe nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG vor, sodass aus den dargestellten Erwägungen die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und damit die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen gewesen ist. Soweit nicht ohnedies in den obigen Erwägungen inhaltlich die Themenbereiche, die in der von der Beschwerdeführerin nach Schluss der öffentlichen mündlichen Verhandlung eingebrachten „Stellungnahme zur Urkundenvorlage 26.01.2016“ angeführt werden, behandelt wurden, war auf diese Stellungnahme vom 23.02.2016 nicht mehr explizit einzugehen und das Beweisverfahren nicht wieder zu eröffnen, da sie sich ausschließlich auf die zwar zunächst erfolgte Urkundenvorlage des Käufers mit Stellungnahme von *** vom 02.12.2015 bezogen hat, die aber noch während der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 26.01.2016 in Anwesenheit des Vertreters der Beschwerdeführerin zurückgezogen worden ist und deshalb auch in der vorliegenden Entscheidung nicht zu berücksichtigen war. Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall jedoch zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandes-kommission NÖ nicht zulässig gewesen ist und aus diesem Grunde eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof zu den im vorliegenden Erkenntnis aufgeworfenen Rechtsfragen zur Auslegung der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG derzeit noch fehlt.Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall jedoch zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandes-kommission NÖ nicht zulässig gewesen ist und aus diesem Grunde eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof zu den im vorliegenden Erkenntnis aufgeworfenen Rechtsfragen zur Auslegung der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG derzeit noch fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.373.001.2015

🔗 Zur amtlichen Quelle

KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.

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RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum07.03.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-373/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

§ 1Abs.

§ 11Abs.

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

§ 3Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

§ 3

§ 3

§ 3

§ 6Abs.

§ 11Abs.

§ 6Abs.

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§ 8

§ 11Abs.

§ 6Abs.

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