GVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben.Den Beschwerden wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25, a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Wien-Umgebung vom
2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist haben ***, ***und *** ihr Interesse (Interessentenmeldungen) am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet und ihre Bereitschaft erklärt, anstelle des Käufers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Gleichzeitig haben alle Interessenten erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis bezahlen zu können und dies auch durch Beibringung von Unterlagen (Sparbücher, Finanzierungsbestätigungen) nachgewiesen.Aufgrund des von Käuferseite gestellten Antrages vom 15. Mai 2013 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den (beabsichtigten) Kaufvertrag hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist haben ***, ***und *** ihr Interesse (Interessentenmeldungen) am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet und ihre Bereitschaft erklärt, anstelle des Käufers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Gleichzeitig haben alle Interessenten erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis bezahlen zu können und dies auch durch Beibringung von Unterlagen (Sparbücher, Finanzierungsbestätigungen) nachgewiesen. Hinsichtlich des Käufers und Antragstellers im gegenständlichen Verfahren ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen: ***, geb. ***, hat seinen Wohnsitz in ***, ***, bewohnt mit seiner Familie ein Wohnhaus, welches im Flächenwidmungsplan als Grünland erhaltenswertes Gebäude ausgewiesen ist und sich auf dem Grundstück Nr. *** befindet. Dieses Grundstück grenzt nördlich und hangaufwärts an das Wiesengrundstück Nr. ***, KG ***, an und ist seit 2010 im Eigentum des Antragstellers und seiner Frau. Als Hälfteeigentümer verfügt er über einen landwirtschaftlichen Grund von ca. einem halben Hektar. Hinzu kommen gepachtete Flächen von ca. 12 ha. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder. 1985 hat der Käufer die *** gegründet und war in den letzten dreißig Jahren als Unternehmer im Bereich Marketing und Verkaufsförderung tätig. Zwischenzeitig hat er sich aus der Geschäftsführung zurückgezogen; das Unternehmen wird nun von seiner Tochter, ***, geführt. Er ist aber noch im Aufsichtsrat der *** tätig und lukriert hiefür eine jährliche Aufsichtsratsentschädigung in Höhe von € 5.000,--. Er ist ferner Aufsichtsratsmitglied der *** AG (FN ***), bezieht aus dieser Tätigkeit allerdings kein Einkommen. Darüberhinaus hat er in vier Stiftungen weitere Vorstandsfunktionen inne, aus denen er ebenfalls kein Einkommen lukriert; in diesen Stiftungen fungiert er jeweils auch nicht als Begünstigter. Der Käufer ist derzeit bei der *** als Controller und Unternehmensberater angestellt und verdient aus nichtselbständiger Tätigkeit für eine 4 Stunden-Wochen netto € 397,00 (14 mal im Jahr). Er ist nicht im Besitz von Aktien oder sonstigen Beteiligungen an fremdem Vermögen, lukriert aber ca. € 20.000,-- Sparbuchzinsen pro Jahr. Darüber hinaus hat der Käufer keine außerlandwirtschaftlichen Einkünfte. Bisher besessene nichtlandwirtschaftliche Flächen bzw. Liegenschaften hat er zwischenzeitig verkauft bzw. seinen Kinder geschenkt, sodass auch keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vorliegen. Somit ergibt sich für den Käufer derzeit ein jährliches außerlandwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 30.558,--. Der Käufer beabsichtigt aber im April 2016 sein Dienstverhältnis bei der taxolution Steuer- und Unternehmensberatung GmbH gänzlich zu beenden und ab diesem Zeitpunkt als Vollerwerbslandwirt aufzutreten. Nach seinem im Behördenverfahren vorgelegten und im Beschwerdeverfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ergänzten Betriebskonzept ist die Honig-, Holz- und Schafproduktion beabsichtigt, wobei die Honigproduktion im Vordergrund stehen soll. Geplant ist demnach der Betrieb der Imkerei mit 300 Völkern, wovon ca. die Hälfte in Niederösterreich, im Raum ***, und die andere Hälfte – aufgrund der bestehenden Kooperation mit dem Landwirt *** – auf burgenländischen bzw. ungarischen Flächen zur Aufstellung gelangen sollen. Der Käufer erwartet eine jährliche Honigmenge von 9.000 kg. Über die Vermarktung des Honigs bzw. in welcher Weise der Honigabsatz konkret durchgeführt werden soll, wurde angegeben, dass der Honigabsatz vorwiegend über die Tochter des Käufers in deren Funktion als Geschäftsführerin der *** sowie bekannte Organisationen bzw. Personen erfolgen soll. Es liegen keine Angaben darüber vor, in welchen Räumlichkeiten die Honigschleuderung stattfinden und wo die Lagerung von Gerätschaften (z.B. leere Zargen und Riemchen, Zucker, Leergebinde, etc.) erfolgen soll. Der im vorgelegten Betriebskonzept kalkulierten Verkaufspreis von € 10,-- pro Kilogramm Honig als Nahrungsmittel ist insoweit als zu hoch anzusehen, als der Durchschnittspreis laut Statistik Austria in den letzten drei Jahren bei rund € 8,10/kg liegt. Nach dem Betriebskonzept soll Honig aber nicht nur als Nahrungsmittel verkauft werden, sondern auch in Form von Veredelungsprodukten in der Kosmetik bzw. Gesundheitsproduktion (Nahrungsergänzungsmittel, Anwendungen im Allergiebereich, etc.) vermarktet werden. Jedenfalls nicht produziert werden sollen medizinische Produkte. Die Produktion soll durch den Käufer erfolgen und möchte dieser seine im Marketingbereich gesammelten Erfahrungen bei der Vermarktung einfließen lassen und die bestehenden Verbindungen der *** zur Stadt ***und deren Unternehmen nutzen. Konkrete Angaben zur Honigweiterverarbeitung bzw. eine ausgearbeitete Produktpalette anhand derer nachvollzogen werden könnte, was tatsächlich erzeugt werden soll, liegen nicht vor, da der Käufer zwar diesbezüglich Ideen verfolgt, aber auf wesentliche Ideengeber aus Rumänien vertraut und mit diesen gemeinsam erst 2016 ein entsprechendes Konzept erarbeitet werden soll. Es ist noch nicht gewiss, ob der Käufer in Zukunft überhaupt – aus Honig gewonnene – Veredelungsprodukte vermarkten wird, da er zunächst in der Praxis Erfahrung sammeln will, Kurse absolvieren und erst dann alles weiterentwickeln möchte. Dies sei jedenfalls für die nächsten drei Jahre so geplant. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht wird seitens des Käufers erwartet, dass bei einer allfälligen Veredelung von Honig ein Verkaufspreis von ca. € 30,-- bis € 40,-- pro Kilogramm eingenommen werden kann. Mangels eines konkreten zeitlichen Umsetzungsrahmens und insbesondere aufgrund der Unsicherheit im Hinblick auf die letztlich zum Einsatz gelangende Produktpalette waren die konkret zu erzielenden Preise nicht feststellbar. Auch die zu erwartenden Kosten für die zu tätigenden Aufwendungen – welche für die Herstellung von Veredelungsprodukten zweifelsohne anfallen – waren aufgrund der ungenauen bzw. fehlenden Angaben des Käufers, nicht feststellbar. Letztlich war somit auch die Höhe des aus der Veredelung von Honig zu erwartenden Gewinnes nicht prognostizierbar. Nach dem vom Käufer vorgelegten Betriebskonzept ist auch eine Schafhaltung bzw. Schafproduktion vorgesehen. Demnach wird von einer Schafanzahl von 69 Stück auf einer Fläche von ca. 1,3 ha Eigen- und 9,8 ha Pachtflächen ausgegangen. Daraus resultiert, dass die Schafhaltung vorwiegend darauf aufbaut, dass die Bewirtschaftung im Wege der Pacht von Flächen erfolgt. Die entsprechenden Pachtverträge wurden auf die Dauer von fünf Jahren (d.h. im gegenständlichen Fall bis Ende Dezember 2018) abgeschlossen, wobei die Verträge unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist schon zum Ende jeden Vertragsjahres aufgelöst werden können. Eine langfristige Planung ist daher insoweit erschwert, als sich eine vorzeitige Vertragsauflösung mitunter problematisch auf anstehende Investitionen auswirken kann. Die Fütterung der Schafe soll durch Grünfutter und mit Ergänzungsfutter in Form von Heu erfolgen, wohingegen die Lämmer nur mit Heu gefüttert werden sollen. Derzeit hält der Käufer insgesamt ca. 30 Schafe; davon sind zwölf Muttertiere, ein Schafbock und zwei Jungschafe im Betrieb des Landwirts *** untergebracht. Unmittelbar neben dem Betrieb *** befindet sich eine vom Käufer zugepachtete Fläche, auf welcher die Schafe weiden. Im Nachbarbetrieb des Landwirts *** sind sieben Muttertiere und acht Lämmer als Einstellschafe untergebracht. Die bei beiden Betrieben vorhandenen Strukturen (z.B. Stallungen, tierärztliche Versorgung, etc.) werden für die Schafe des Käufers mitgenutzt. Bisher wurde noch kein Schaf verkauft. Konkrete Angaben darüber, wann die geplante Größe der Schafherde erreicht werden soll bzw. wie die Verarbeitung erfolgen soll, liegen nicht vor. Im Vordergrund soll die Fleischproduktion stehen und wird eine Vermarktung in die Gastronomie, konkret zum Gasthof ***, angestrebt. Die Errichtung eines konkreten Schafstalles ist vom Käufer noch nicht geplant. Die Herde soll nach dem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke aufgebaut werden und wird die Größe der Schafherde schlussendlich davon abhängen, wie wirtschaftlich lukrativ die Haltung sein wird. Hinsichtlich dieser noch offenen Faktoren möchte der Käufer die zukünftige Entwicklung abwarten. Laut Betriebskonzept wird ein jährlicher Verkaufserlös von € 6.860,-- erwartet. Mangels Angabe wesentlicher Parameter hinsichtlich zu kalkulierender Kosten bzw. Aufwendungen kann für die Abschätzung des landwirtschaftlichen Einkommens hinsichtlich der Honig- und Schafproduktion nicht die Methode der Deckungsbeitragsberechnung herangezogen werden. Es findet daher eine Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung 2015 statt. Zur Abschätzung des landwirtschaftlichen Einkommens wird in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung von dem vom Käufer angegebenen Einnahmen pauschal ein Aufwand abgezogen. Dieser Abzugswert liegt bei der Haltung von landwirtschaftlichen Nutztieren bei 80 %. Bei der Schafhaltung wurde angegeben, Verkaufserlöse von € 6.860,--, abzüglich 80 %, ergibt ein Jahreseinkommen von € 1.372,--. Bei der Imkerei wurden Jahreseinnahmen von € 90.000,-- angegeben, abzüglich 80 % (bei Veredelungstätigkeit), ergibt € 18.000,--. Bezüglich der geplanten Forstwirtschaft wird im Betriebskonzept angegeben, dass in den Jahren 2014 bis 2017 jährlich 400 Festmeter Holz genutzt werden sollen und dabei ein Erlös von € 32.000,-- pro Jahr erzielt werden soll. Es soll in den nächsten Jahren sukzessive der Bestand durchgeforstet werden und das herausgeschlägerte Holz den Bundesforsten verkauft werden. Bezüglich der Holzproduktion und den daraus erzielbaren Erlösen ist daher Folgendes festzustellen: Von den gegenständlichen Grundstücken beläuft sich die Waldfläche auf ein Gesamtausmaß von 39.822 m², also ca. 4 ha. Auf den Waldflächen sind vorwiegend die Buche, die Hainbuche, die Schwarzerle, die Weißkiefer, die Eiche, die Birke und die Kirsche vorhanden. Man kommt auf eine durchschnittliche Bonität von in etwa fünf Vorratsfestmeter, hochgerechnet auf die nicht ganz 4 ha, ergibt das einen nachhaltigen Zuwachs von rund 18,5 Vorratsfestmetern. Der Holzvorrat auf dieser Fläche beträgt insgesamt rund 1000 Vorratsmeter. Nach Abzug von 15 % Holzernteverlusten kann mit einer Menge von 850 Erntefestmetern weitergerechnet werden. Es wird davon ausgegangen, dass in den ersten vier Jahren rund 200 Erntefestmeter Holz genutzt werden können. Bezüglich der Qualität des Holzes ist auszuführen, dass rund 10 % als Blochholz und rund 90 % als Industrieholz nutzbar sind. Beim Blochholz liegt der durchschnittliche Erlös bei ca. € 80,-- pro Erntefestmeter, beim Industrieholz hingegen bei ca. € 50,-- pro Erntefestmeter. In den ersten vier Jahren steht daher ein jährlicher Ertrag von rund € 5.000,-- zur Verfügung. Nachdem in Österreich die Wälder nachhaltig bewirtschaftet werden, wird davon ausgegangen, dass in weiterer Folge (nach den ersten vier Jahren) nur mehr der Zuwachs genutzt werden kann. Dies hat zur Konsequenz, dass sich der jährliche Ertrag reduziert und sich auf ca. € 520,-- belaufen wird. In Summe ergibt sich daher – unter Berücksichtigung des in den nächsten vier Jahren erzielbaren höheren forstwirtschaftlichen Einkommens - ein zukünftiges landwirtschaftliches Jahreseinkommen in der Höhe von € 24.372,--. Hinsichtlich der bisherigen praktischen Tätigkeit und Ausbildung des Käufers in der Land- und Forstwirtschaft ist Folgendes festzustellen: Der Käufer ist in *** (Burgenland) in einer Nebenerwerbslandwirtschaft aufgewachsen und hat dort als Jugendlicher bzw. in weiterer Folge als junger Erwachsener im Betreib seiner Eltern mitgearbeitet. Dabei wurden land- und forstwirtschaftliche Flächen von ca. 1 bis 1,5 ha zum Zwecke des Gemüseanbaus bewirtschaftet. Diese Mitarbeit durch den Käufer endete im Jahre 1983 aufgrund der Verlegung seines beruflichen Schwerpunktes nach Wien. Anfang der 1990er Jahre haben der Käufer und sein Jugendfreund *** in Ungarn – 5 km von der burgenländischen Grenze entfernt – Grundstücke im Ausmaß von rund 100 ha jeweils zur Hälfte erworben. Diese Grundstücke wurden in eine GesmbH („***“ Kft) eingebracht, an welcher der Käufer 50 Prozent hält. Betriebsführer und Landwirt in diesem Betrieb ist der Jugendfreund *** selbst, der Käufer hat die Vermarktung der Produkte übernommen, an der landwirtschaftlichen Produktion wirkt er aber nicht mit. Der Käufer hat im Frühjahr 2015 mit dem Betreiben einer Imkerei begonnen, bisher ungefähr 3000 kg Honig produziert und als Nahrungsmittel vertrieben. Er hat hiefür 50 Völker in *** aufgestellt, wovon allerdings nur mehr 30 Stöcke in Produktion sind, da die anderen aufgrund von Schwarmtätigkeiten nicht mehr zur Ernte herangezogen werden können. Weitere 50 Völker wurden im Burgenland aufgestellt und vom Geschäftspartner *** und dessen Mitarbeiter betreut. Für die Honiggewinnung und für die Bienenbewirtschaftung wurden vom Käufer immer Fachkräfte beigezogen, wohingegen er selbst, lediglich Hilfsarbeiten durchgeführt hat. Der Käufer verfügt auch über keine Erfahrung bei der Produktion von Honigprodukten (wie z.B. Salben). Beim Schleudern des Honigs war er einmal anwesend und hat hierbei Hilfsarbeiten verrichtet. Bezüglich der praktischen Erfahrung auf dem Gebiet der Schafhaltung bzw. Schafproduktion ist festzuhalten, dass der Käufer bei den Betrieben *** und *** im laufenden Betrieb „mitlernt“, sich seine konkrete Arbeitsleistung dabei aber darauf beschränkt, die Tiere von einer Weide zur anderen, gemeinsam mit den genannten Betrieben, zu bringen. Eine bisherige praktische Tätigkeit des Käufers in der Forstwirtschaft konnte nicht festgestellt werden. Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich die praktische Erfahrung des Käufers, auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft, auf seine vor – ca. 30 Jahren stattgefundene – Mitarbeit im elterlichen Betrieb beschränkt. Der Käufer beabsichtigt seine fehlende praktische Erfahrung durch die – vorwiegend entgeltlich erfolgende – Einbindung verschiedenster Fachkräfte zu kompensieren. Der Käufer ist Mitglied im Imkerverein und hat im September 2014 einen Hygienekurs mit vier Bildungseinheiten beim Österreichischen Imkerbund absolviert. Darüber hinaus hat er im Jahr 2015 fünf achtstündige Grundschulungen für Imkerneueinsteiger besucht. Der Käufer hat - von diesen Kursen abgesehen - keine fachliche Ausbildung im Bereich der Imkerei oder der Viehwirtschaft mit einem entsprechenden Abschluss an einer landwirtschaftlichen Fachschule, einer höheren Schule oder einer Universität. Der Käufer verfügt auch nicht über eine Ausbildung als Forstfacharbeiter, Förster oder Forstwirt. Bezüglich der Person der Interessentin *** steht Folgendes fest: Die Interessentin führt unter der Betriebsnummer *** an der Betriebsadresse ***, ***, einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb (mit 24 ha Eigen- und 5 ha Pachtgrund). Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind zwei Kilometer zu dem landwirtschaftlichen Betrieb der Interessentin entfernt. Bezüglich der Person des Interessenten *** steht Folgendes fest: Der Interessent führt unter der Betriebsnummer ***an der Betriebsadresse ***, ***, einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb (mit ca. 70 ha Eigengrund). Er verfügt auch über 8 ha Eigengrund in *** und sind die verfahrensgegenständlichen Grundstücke hievon ca. sechs Kilometer entfernt. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, aus dem sich die näheren Daten hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke sowie hinsichtlich des Käufers ebenso in unbedenklicher Weise ergeben, wie der Umstand, dass in dem von der Grundverkehrsbehörde veranlassten Kundmachungsverfahren bei der Bezirksbauernkammer *** in der Person der ***sowie des ***jeweils Vollerwerbslandwirte als Interessenten aufgetreten sind und jeweils verbindliche Angebote abgegeben haben. Die getroffenen Feststellungen hinsichtlich der beiden Interessenten ***und *** wurden seitens des Käufers *** nicht bestritten. Dass der Käufer derzeit noch keine Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 aufweist, steht ebenso unbestritten fest wie der Umstand, dass der in Rede stehende Kaufpreis von € 70.000,-- dem ortsüblichen Verkehrswert der in Rede stehenden Liegenschaft entspricht. Dass die in Rede stehenden Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 darstellen, ist im gesamten Verfahren nicht bestritten worden. Hinsichtlich der Landwirteeigenschaft des Käufers nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG stützt sich das erkennende Gericht auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erstatteten Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen und des forsttechnischen Amtssachverständigen, welche auf das vom Käufer vorgelegte und in der Verhandlung erläuterte bzw. aktualisierte Betriebskonzept aufbauen. Bezüglich der Situation des Käufers und dessen Betriebskonzept ist eine ausführliche Befundaufnahme erfolgt; die dazu getroffenen gutachtlichen Schlussfolgerungen stellen sich schlüssig und in sich widerspruchsfrei dar, auch was die Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung 2015 im Hinblick auf das Fehlen wesentlicher Parameter hinsichtlich der zu kalkulierenden Kosten bzw. Aufwendungen für die Abschätzung des landwirtschaftlichen Einkommens bezüglich der Honig- und Schafproduktion betrifft. Von Seiten des Käufers wurde diesen Gutachten in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht auch nicht entgegengetreten. Hinsichtlich der Landwirteeigenschaft des Käufers nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG stützt sich das erkennende Gericht auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erstatteten Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen und des forsttechnischen Amtssachverständigen, welche auf das vom Käufer vorgelegte und in der Verhandlung erläuterte bzw. aktualisierte Betriebskonzept aufbauen. Bezüglich der Situation des Käufers und dessen Betriebskonzept ist eine ausführliche Befundaufnahme erfolgt; die dazu getroffenen gutachtlichen Schlussfolgerungen stellen sich schlüssig und in sich widerspruchsfrei dar, auch was die Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung 2015 im Hinblick auf das Fehlen wesentlicher Parameter hinsichtlich der zu kalkulierenden Kosten bzw. Aufwendungen für die Abschätzung des landwirtschaftlichen Einkommens bezüglich der Honig- und Schafproduktion betrifft. Von Seiten des Käufers wurde diesen Gutachten in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht auch nicht entgegengetreten. Anzumerken ist, dass trotz Nachfrage auch in der Beschwerdeverhandlung seitens des Käufers zur geplanten Produktpalette der Honigveredelung sowie zum zeitlichen Umsetzungsrahmen ebenso wenig genaue Angaben gemacht werden konnten, wie über die geplante Art und Weise der Tierhaltung, sowie über die Vermarktungsformen und die Endabnehmer seiner Produkte. Auch wenn der Käufer angibt, dass der Absatz des Honigs über seine Tochter in deren Funktion als Geschäftsführerin der *** sowie bekannte Organisationen bzw. Personen erfolgen soll, so ist dem Amtssachverständigen für Agrartechnik nicht entgegenzutreten, wenn dieser anmerkt, dass es nicht einfach sei, die erwartete Honigmenge von 9000 kg von einem Jahr auf das andere an Letztverbraucher zu verkaufen und ein – wie vom Käufer beabsichtigter – Imkereibetrieb mit 300 Völkern dabei in der Regel auf den Großhandel angewiesen sei. Die Abhängigkeit vom Großhandel wiederum zieht nach sich, dass nicht der vom Käufer im Betriebskonzept angenommene Betrag von € 10,-- pro Kilogramm Honig, sondern bestenfalls die Hälfte des österreichischen Durchschnittspreises, der laut Statistik Austria in den letzten drei Jahren bei rund € 8,10 gelegen ist, erlöst werden kann. Auch wenn der Käufer angibt, dass der Absatz des Honigs über seine Tochter in deren Funktion als Geschäftsführerin der *** sowie bekannte Organisationen bzw. Personen erfolgen soll, so ist dem Amtssachverständigen für Agrartechnik nicht entgegenzutreten, wenn dieser anmerkt, dass es nicht einfach sei, die erwartete Honigmenge von 9000 kg von einem Jahr auf das andere an Letztverbraucher zu verkaufen und ein – wie vom Käufer beabsichtigter – Imkereibetrieb mit 300 Völkern dabei in der Regel auf den Großhandel angewiesen sei. Die Abhängigkeit vom Großhandel wiederum zieht nach sich, dass nicht der vom Käufer im Betriebskonzept angenommene Betrag von , € 10,-- pro Kilogramm Honig, sondern bestenfalls die Hälfte des österreichischen Durchschnittspreises, der laut Statistik Austria in den letzten drei Jahren bei rund € 8,10 gelegen ist, erlöst werden kann. Bezüglich der zu erwartenden landwirtschaftlichen Einnahmen für die Schaf- und Honigproduktion ist zu erwähnen, dass der Amtssachverständige bei deren Abschätzung zugunsten des Beschwerdeführers die von diesem zuletzt genannten Zahlen und Angaben verwendet hat und nicht jene Daten, die eher den realen Gegebenheiten im Hinblick auf die Erträge und Verkaufserlöse entsprechen bzw. aus den Angaben der Statistik Austria hervorgehen oder die von vergleichbaren Betrieben im Durchschnitt der Jahre erwirtschaftet werden. Hinsichtlich der zu erwartenden forstwirtschaftlichen Einnahmen stützt sich das erkennende Gericht auf die schlüssigen Ausführungen des forsttechnischen Amtssachverständigen. Insbesondere waren die vom Käufer im Betriebskonzept getroffenen Annahmen als unrealistisch nicht zu übernehmen. Diesen Annahmen zufolge wären 400 Festmeter zur jährlichen Schlägerung vorgesehen. Da jedoch nur 1000 Vorratsfestmeter auf der gesamten Fläche stehen, würde dies bedeuten, dass nach zweieinhalb Jahren die gesamte Waldfläche geschlägert wäre. Dies wäre aber allein schon aufgrund forstrechtlicher Bestimmungen nicht zulässig. Bezüglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Käufers stützt sich das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf die vom diesem getätigten Angaben, die im Einklang mit den übrigen in diesem Zusammenhang herangezogenen Beweismitteln stehen (zB. Grundbuchs- und Firmenbuchauszüge). Glauben geschenkt wurde dem Käufer in diesem Zusammenhang, dass er weder aus seiner Funktion als Aufsichtsratsmitglied der *** Einkünfte bezieht (siehe Seite 16 des Jahresabschlusses der ***) noch finanzielle Entschädigungen aus seinen Stiftungs-Vorstandsfunktionen (siehe Bestätigung der *** Privatstiftung vom 11.11.2015, Beilage ./P) lukriert. Zur Frage seiner fachlichen Ausbildung und einer absolvierten Praxis in der Land- und Forstwirtschaft waren ebenfalls seine vor dem erkennenden Gericht gemachten Angaben und die darauf aufbauenden Ausführungen der Amtssachverständigen der Entscheidung zugrunde zu legen; so hat der Käufer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung unter anderem Folgendes ausgeführt: „Wenn ich gefragt werde, ob ich eine Facharbeiterprüfung oder eine sonstige Ausbildung in Bezug auf die Schafzucht und die sonstige Tätigkeit in der Landwirtschaft habe, gebe ich an, dass ich eine derartige sonstige Ausbildung oder eine Facharbeiterprüfung in diesem Bereich nicht aufweise. Ich möchte zunächst einmal praktische Erfahrungen sammeln. .. Ich habe keine Erfahrung bei der Produktion von Honigprodukten, wie Salben, etc. .. Es ist richtig, dass ich vor 30 Jahren eine landwirtschaftliche Tätigkeit im elterlichen Betrieb hauptsächlich auf den Gemüseanbau beschränkt gehabt habe. Die Zukunft wird zeigen, ob ich eine derartige Ausbildung brauche und würde ich sie dann erforderlichenfalls nachholen.“ Die fehlende fachliche Ausbildung wird durch den Amtssachverständigen untermauert und dazu schlüssig dargelegt, dass gerade bei der Imkerei das fachliche Know-How von besonderer Bedeutung ist, da durch eine mögliche Falschentscheidung nicht nur einzelne Individuen, sondern ganze Völker bzw. Bienenstandorte betroffen sein können und deren Ausfälle entweder nur durch kostenintensive Völkerzukäufe oder durch eine eigene zeitintensive Ablegerbildung kompensiert werden können. Daran ändert auch nichts, dass der Käufer mehrere Kurse für Imkerneueinsteiger besucht hat. Dem Vorhalt der fehlenden praktischen Tätigkeit im Bereich der Land- und Forstwirtschaft kann der Käufer auch nicht durch Vorlage der Schreiben der Gemeinde *** und des Landwirts *** entgegentreten. Auch wenn diese zwar jeweils die Mitarbeit des Käufers im elterlichen Betrieb bestätigen, so ist anzumerken, dass diese Mitarbeit allerdings bereits 32 bis 42 Jahre zurückliegt und der Käufer offensichtlich seither keinerlei weitere ins Gewicht fallende praktische Erfahrung mehr gesammelt hat. Diese Bestätigungen vermögen daher nicht die praktische Erfahrung des Käufers zu untermauern bzw. zu belegen. In rechtlicher Hinsicht war von folgenden Erwägungen auszugehen:
NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:
Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die
Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:
Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
AVG.
Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
Paragraph 8, AVG.
7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht; 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht;
8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007. Im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren sind mit den Beschwerdeführern *** und *** jeweils Vollerwerbslandwirte als Interessenten aufgetreten, deren Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG nicht bestritten wurde und als gegeben anzusehen ist. Diese haben im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt und waren damit einhergehend als Interessenten zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren sind mit den Beschwerdeführern *** und *** jeweils Vollerwerbslandwirte als Interessenten aufgetreten, deren Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG nicht bestritten wurde und als gegeben anzusehen ist. Diese haben im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt und waren damit einhergehend als Interessenten zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, die einen Versagungsgrund für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes normiert, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein Interessent, dem die Landwirteeigenschaft zukommt, vorhanden ist, ist daher im vorliegenden Verfahren die Landwirteeigenschaft des Käufers zu prüfen gewesen. Im Hinblick auf die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG, die einen Versagungsgrund für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes normiert, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein Interessent, dem die Landwirteeigenschaft zukommt, vorhanden ist, ist daher im vorliegenden Verfahren die Landwirteeigenschaft des Käufers zu prüfen gewesen. Nach den diesbezüglich unbestritten gebliebenen Beweisergebnissen steht fest, dass beim Käufer zum derzeitigen Zeitpunkt eine Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit.a NÖ GVG nicht gegeben ist. Nach den diesbezüglich unbestritten gebliebenen Beweisergebnissen steht fest, dass beim Käufer zum derzeitigen Zeitpunkt eine Landwirteeigenschaft nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG nicht gegeben ist. Diesem Umstand Rechnung tragend hat der Käufer daher ein Betriebskonzept vorgelegt, mit dem die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG belegt werden soll. Diesem Umstand Rechnung tragend hat der Käufer daher ein Betriebskonzept vorgelegt, mit dem die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG belegt werden soll. Seitens des Grundverkehrssenates 1 des Landesverwaltungsgerichtes NÖ ist daher zu untersuchen, ob und inwieweit der Käufer durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke unter Einbeziehung des von ihm dargelegten Betriebskonzeptes Land- und Forstwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG wird.Seitens des Grundverkehrssenates 1 des Landesverwaltungsgerichtes NÖ ist daher zu untersuchen, ob und inwieweit der Käufer durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke unter Einbeziehung des von ihm dargelegten Betriebskonzeptes Land- und Forstwirt im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG wird. Eine solche Prüfung setzt neben der Vorlage eines entsprechenden Betriebskonzeptes voraus, dass der Antragsteller seine Absicht nach Erwerb der in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften zu wollen und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten zu wollen, durch ausreichende Gründe darzulegen imstande ist sowie die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund einer fachlicher Ausbildung und einer in der Vergangenheit ausgeübten einschlägigen praktischen Tätigkeit belegt. § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG idgF fordert daher das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut dieser Bestimmung kumulativ vorliegen (arg.: „und“). Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG idgF fordert daher das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut dieser Bestimmung kumulativ vorliegen (arg.: „und“). Hierzu ist festzuhalten, dass der Käufer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit Schreiben vom 15.05.2013 beantragt hat und nach entsprechender Aufforderung durch die Bezirkshauptmannschaft Wien-Umgebung mit Schreiben vom 27.08.2013 ein Betriebskonzept übermittelt hat. Zu diesem Zeitpunkt war das NÖ GVG 2007 in der Fassung LGBl 6800-3 in Geltung, wonach
b NÖ GVG der zukünftige Landwirt alternativ eine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft oder eine fachliche Ausbildung nachzuweisen hatte (arg.: „oder“). Hierzu ist festzuhalten, dass der Käufer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit Schreiben vom 15.05.2013 beantragt hat und nach entsprechender Aufforderung durch die Bezirkshauptmannschaft Wien-Umgebung mit Schreiben vom 27.08.2013 ein Betriebskonzept übermittelt hat. Zu diesem Zeitpunkt war das NÖ GVG 2007 in der Fassung Landesgesetzblatt 6800-3 in Geltung, wonach
Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG der zukünftige Landwirt alternativ eine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft oder eine fachliche Ausbildung nachzuweisen hatte (arg.: „oder“). Nach dem Ansuchen um grundverkehrsbehördliche Genehmigung sowie nach Übermittlung des (ersten) Betriebskonzeptes erfolgte jedoch durch die
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.