Obsah (7)

§ 28§ 25a§ 3§ 6§ 1§ 11§ 8

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum21.04.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-527/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. 2. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 17. April 2015, Zl. *** wurde auf Antrag des ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 06.12.2013, Zl. ***, abgeschlossen zwischen *** als Verkäufer und dem Antragsteller als Käufer, hinsichtlich der Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ******, ***, *** und *** der KG *** und der Grundstücke Nrn. ***, *** und *** der KG ***, mit einem Gesamtausmaß von 106,9685 ha zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 1.118.566,-- erteilt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl 6800 (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, 7, Absatz eins und Paragraph 11, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass die Landwirteeigenschaft des Antragstellers

dem Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik als gegeben zu erachten sei, da der Nachweis erbracht werden habe können, dass ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb bewirtschaftet und daraus der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werde. Es sei ihm daher die Landwirteeigenschaft

§ 3Z 2 NÖ GVG zu attestieren.

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass die Landwirteeigenschaft des Antragstellers

dem Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik als gegeben zu erachten sei, da der Nachweis erbracht werden habe können, dass ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb bewirtschaftet und daraus der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werde. Es sei ihm daher die Landwirteeigenschaft

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG zu attestieren. Eine Interessenabwägung nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG habe entfallen können, da sowohl der Antragsteller als auch der Interessent ohne Zweifel bäuerliche Betriebe im Sinne des NÖ GVG betreiben würden und daher eine weitergehende Feststellung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspräche, der Behörde im Hinblick auf die diesbezügliche höchstgerichtliche Rechtsprechung zu unterbleiben habe.Eine Interessenabwägung nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG habe entfallen können, da sowohl der Antragsteller als auch der Interessent ohne Zweifel bäuerliche Betriebe im Sinne des NÖ GVG betreiben würden und daher eine weitergehende Feststellung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspräche, der Behörde im Hinblick auf die diesbezügliche höchstgerichtliche Rechtsprechung zu unterbleiben habe. Bezüglich der vom Interessenten erhobenen Vorwürfe, wonach der Antragsteller die kaufgegenständlichen Grundstücke nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung zuführen wolle, sondern ein Umgehungsgeschäft beabsichtige, sei festzuhalten, dass die Grundstücke seit 01.01.2014 bereits vom Käufer bewirtschaftet würden und eine landwirtschaftlich genutzte Fläche immer potentielles Bauland darstelle und in der Zukunft umgewidmet werden könne. Die Behörde sehe keine aktuelle Gefahr einer Spekulation bzw. eines Entzuges landwirtschaftlicher Nutzflächen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des Interessenten ***, vertreten durch die Sacha Katzensteiner Blauensteiner Rechtsanwälte GmbH, vom 18.05.2015, in der beantragt wurde, der Beschwerde Folge zu geben und dem Kaufvertrag über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen, in eventu den Bescheid aufzuheben und die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückzuverweisen. Geltend gemacht wird in diesem Rechtsmittel neben der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen bzw. unvollständigen Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung auch die unrichtige rechtliche Beurteilung des Falles. Moniert wird auch die Mangelhaftigkeit des Antrages, weshalb die Grundverkehrsbehörde einen Mängelbehebungsauftrag zu erteilen und nach erfolglosem Ablauf der Verbesserungsfrist den Genehmigungsantrag abzuweisen gehabt hätte. In Ausführung der Beschwerdepunkte wird zunächst geltend gemacht, dass die Behörde ein mangelhaftes Ermittlungsverfahren geführt habe, da zur Frage, ob der verfahrensgegenständliche Ankauf rein spekulativen Zwecken dienen würde, keine weiteren Beweisaufnahmen erfolgt seien, obwohl zahlreiche Gründe vorgelegen wären, welche die Annahme einer solchen Spekulation gerechtfertigt hätten. Mangels umfassender Beweisaufnahme hätte dem Käufer daher auch nicht ohne weitere Begründung „Glaubhaftigkeit“ unterstellt werden dürfen. Wenn sich die Grundverkehrsbehörde hier auf den Amtssachverständigen zu stützen versuche, so sei festzuhalten, dass diesem die Prüfung der Landwirteeigenschaft zukomme, es aber nicht seiner Sachkunde obliege, Erwägungen zur Frage eines spekulativen Erwerbes durchzuführen. Ebenso unzureichend würden sich die Feststellungen zur Landwirteeigenschaft des Käufers darstellen, da sich diese lediglich auf die Wiedergabe des Verfahrensganges beschränken. Angaben zur Zusammensetzung des Gesamteinkommens des Antragstellers würden fehlen, weshalb es nicht möglich sei, rechtlich beurteilen zu können, ob der Antragsteller zumindest zu einem erheblichen Teil das eigene Einkommen bzw. das Familieneinkommen aus der Land- und Forstwirtschaft beziehe. Darüber hinaus seien bei der vorzunehmenden Interessenabwägung alle relevanten Umstände in einer Gesamtschau zu beurteilen und nicht bloß die Interessen des Betriebes des Antragstellers mit denjenigen des Beschwerdeführers. Einem Grundstücksspekulationsgeschäft sei die Genehmigung zu versagen, da ansonsten eine sinnhafte wirtschaftliche Benützung der Grundstücke für die Zukunft ausgeschlossen werde. Ein Versagungsgrund sei zudem, dass aufgrund des großen räumlichen Abstandes zwischen der Hofstelle des Käufers und den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, eine – einigermaßen dem Sinn und Zweck des Grundverkehrsgesetzes entsprechende – wirtschaftliche Bearbeitung gar nicht mehr denkbar sei, wohingegen der Betrieb des Beschwerdeführers in unmittelbarer Nähe angesiedelt sei. Entgegen der Rechtsansicht der belangten Behörde lägen eine Vielzahl von Gründen vor, welche die Annahme rechtfertigen würde, dass mit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft bloße Grundstücksspekulationen betrieben würden. Es würde – dem Wortlaut des Gesetzes entsprechend – reichen, wenn lediglich Gründe für die Annahme vorlägen, dass Grundflächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würden. In seiner Äußerung vom 11.06.2015 entgegnete der Käufer diesem Vorbringen, dass die kaufgegenständlichen Flächen ausschließlich einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden sollen und die Vorwürfe hinsichtlich eines spekulativen Erwerbes der Grundstücke, völlig haltlose Vermutungen des Beschwerdeführers seien. Eine gewerbliche Nebentätigkeit erfolge nicht, weshalb es rätselhaft sei, warum der Käufer die Landwirteeigenschaft nicht erfüllen solle und warum eine Interessenabwägung zugunsten des Beschwerdeführers ausfallen solle. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 10. Dezember 2015 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. Aufgrund des sachlichen Zusammenhangs dieses Beschwerdeverfahrens mit dem Beschwerdeverfahren zur Zl. LVwG-AV-528-2015 (Beschwerdeführer ebenfalls ***) wurde eine gemeinsame Verhandlung durchgeführt. Beweis wurde durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. ***, durch Einvernahme des Käufers *** und Einvernahme des Beschwerdeführers *** erhoben. Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in - einen Ausdruck aus dem Firmenbuch der Republik Österreich vom 04.12.2015 betreffend die Weingut *** (FN ***) beinhaltend Jahresabschluss per 31.12.2013 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) - Einkommenssteuerbescheide 2009 bis 2013 für *** (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) - Einkommenssteuererklärung von *** für 2014 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift) - Einkommenssteuerbescheide 2010 bis 2013 für *** (Beilage ./D der Verhandlungsschrift) - E-Mail des Magistrates Krems vom 10.12.2015 samt Erläuterungsbericht und Plandarstellungen (Beilage ./E der Verhandlungsschrift). Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** und die Grundstücke Nrn. ***, *** und *** der KG *** mit einer Gesamtfläche von 106,9685 ha sind im Flächenwidmungsplan des Magistrates der Stadt Krems als „Grünland/Land- und Fortwirtschaft“ ausgewiesen. Es handelt sich dabei überwiegend um landwirtschaftliche Produktionsflächen (Ackerland), teilweise um bewaldete Grundstücke und untergeordnet um Verkehrsflächen bzw. Windschutzanlagen. Die Produktionsflächen werden seit Jahrzehnten einer organisch biologischen Nutzung unterzogen. Die kaufgegenständlichen Flächen werden vom Käufer bereits seit Jänner 2014 bewirtschaftet. Ein Umwidmungsverfahren betreffend der kaufgegenständlichen Grundstücke von derzeit „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf „Bauland/Wohngebiet“ ist gegenwärtig in keinem der laufenden Änderungsverfahren zum Örtlichen Raumordnungsprogramm/Flächenwidmungsplan der Stadt Krems anhängig und sind derzeit im Amt für Stadt- und Verkehrsplanung auch keine Vorbereitungsarbeiten für eine Änderung des Flächenwidmungsplanes hinsichtlich dieser gegenständlichen Grundstücke geplant. Am 06. Dezember 2013 wurde hinsichtlich dieser Grundstücke zwischen dem Liegenschaftseigentümer *** als Verkäufer und ***, als Käufer ein Kaufvertrag unter dem Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 1.118.566,-- vereinbart. Mit Eingabe vom 06.03.2014 hat der Käufer *** durch seinen damaligen Vertreter, RA MMAg. Dr. Franz Stefan Pechmann, bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

§ 6NÖ Grundverkehrsgesetz (NÖ GVG) beantragt.

Mit Eingabe vom 06.03.2014 hat der Käufer *** durch seinen damaligen Vertreter, RA MMAg. Dr. Franz Stefan Pechmann, bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

Paragraph 6, NÖ Grundverkehrsgesetz (NÖ GVG) beantragt. Im Zuges des von der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya eingeleiteten Kundmachungsverfahren ist mit dem nunmehrigen Beschwerdeführer *** ein Interessent aufgetreten, der durch seine Interessentenerklärung vom 10.04.2014 in diesem Verfahren Parteistellung erlangt hat, zumal seiner Erklärung seine Bereitschaft zu entnehmen ist, anstelle des Rechtserwerbes durch ein rechtsverbindliches Angebot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden abzuschließen; zudem ist durch Vorlage einer Zahlungszusage der Raiffeisenbank Krems glaubhaft gemacht worden, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist. Hinsichtlich des Käufers *** steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Der Käufer und Antragsteller ***, geb. ***, ist verheiratet, wohnt in ***, ***, und betreibt dort seit 1989 eine – von seinen Eltern übernommene – in biologischer Betriebsweise geführte Land- und Forstwirtschaft im Vollerwerb. Seine Gattin ist ausgebildete Buchhalterin und übt ein Handelsgewerbe aus. Der Käufer hat vier Kinder, wobei der älteste Sohn (14 Jahre) die landwirtschaftliche Fachschule in *** besucht. Bis 2014 hat der Käufer seine Landwirtschaft als teilpauschalierter Landwirt geführt. Aufgrund der Vergrößerung des Betriebes (Zupachtung und Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Flächen seit 01.01.2014) ist der Käufer seit 2015 buchführungspflichtig und muss eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung vornehmen. Bei den insgesamt durch den Käufer bewirtschafteten Flächen im Ausmaß von 328 ha, sind auch die kaufgegenständlichen Flächen, die bereits derzeit zwecks Bewirtschaftung gepachtet werden, berücksichtigt. 110 ha entfallen auf forstwirtschaftliche Nutzflächen und befinden sich im Eigentum des Käufers. Bei den restlichen Flächen handelt es sich um landwirtschaftliche Nutzflächen, wovon insgesamt 120 ha (davon 106,9685 ha verfahrensgegenständliche Grundstücke) zugepachtet sind. Die vom Käufer bewirtschafteten Flächen befinden sich im Raum ***, in ***, Raum *** (***, ***, ***) und in *** bei ***, *** und ***. Die Bewirtschaftung konzentriert sich auf den Anbau diverser Getreidesorten (Winterweizen, Winderdinkel, Wintertriticale, Roggen, Hafer, Pferdebohne, Mais und Buchweizen). Eine Tierhaltung existiert nicht. Die zur Bewirtschaftung erforderlichen Maschinen und Geräte stehen im Eigentum des Käufers und sind im Betrieb *** vorhanden. Der Käufer hat an der Fachschule *** eine Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter absolviert. Die Bewirtschaftung des Betriebes erfolgt durch den Käufer selbst, er wird aber von seinem Vater sowie seiner Ehegattin unterstützt. Aus ökonomischen Gründen wird der Mähdrusch an ein Lohnunternehmen vergeben. Die kaufgegenständlichen Flächen werden vom Käufer seit 01.01.2014 bewirtschaftet; bezüglich dieser Flächen hat er auch bereits einen Mehrflächenantrag gestellt. Die jährlichen Pachtausgaben belaufen sich auf € 26.925,--. An öffentlichen Geldern hat der Käufer für das Jahr 2014, insgesamt ÖPUL-Zahlungen in Höhe von € 52.448,--, eine Ausgangszulage in Höhe von € 5.433,--, eine einheitliche Betriebsprämie in Höhe von € 45.161,-- und Nachzahlungen in Höhe von € 19.293,65 erhalten. Insgesamt wurden im Jahr 2014 sohin € 122.335,65 an öffentlichen Förderungen lukriert. An Sozialversicherungsbeiträgen wurde für das Jahr 2014/15 ein Betrag von € 17.494,43 entrichtet. An Sozialversicherungsbeiträgen wurde für das Jahr 2014/15 ein Betrag von , € 17.494,43 entrichtet. Der Käufer übt auch gewerbliche Tätigkeiten (Kompostierung und Hackguthandel) aus und hat zu diesem Zweck durch die Hackgut *** ein Gewerbe angemeldet. Der Kompost wird auf den – vom Käufer zu bewirtschaftenden – landwirtschaftlichen Flächen als Dünger eingesetzt. Aus der Kompostierung sind für das Jahr 2014 Einnahmen in Höhe von € 21.1178,-- angefallen und sind diese noch im Verhältnis 50:50 mit seiner Gattin (GesbR) aufzuteilen. Von den Einnahmen sind noch Fixausgaben (Schreddern, Sieben, Reparaturkosten, Abschreibungen, etc.) abzuziehen. Ebenfalls gemeinsam mit seiner Gattin betreibt der Käufer den Hackguthandel. Dieser läuft derart ab, dass das Holz um ca. € 9,-- bis € 10,-- pro m³ angekauft und im Lohnverfahren gehackt wird. Für das Lohnhacken sind ca. € 2,-- bis € 3,-- pro m³ zu bezahlen. Das fertige Hackgut wird je nach Qualität zwischen € 17,-- und € 20,-- pro m³ an Dritte verkauft, wonach sich nach Abzug der Einkaufs- und Lohnhackkosten ein Gewinn von ca. € 4,-- bis € 5,-- ergibt. Da davon noch weitere Aufwendungen für die eigenen Maschinen und den Arbeitsaufwand abzuziehen sind, ist der Reinertrag demnach sehr gering, weshalb der Käufer beabsichtigt, den Hackguthandel in einem Jahr einzustellen. Jährlich werden ca. 500 bis 1.000 m³ an Hackgut vertrieben. Insgesamt hat *** aus der Kompostierung und dem Hackguthandel im Jahr 2014 den Betrag von € 11.338,10 an Einkünften bezogen. Aus den Durchschnitten der Jahre 2010 bis 2014 ergibt sich für den Käufer ein durchschnittliches landwirtschaftliches Einkommen von € 70.217,- Im Jahr 2014 hat der Käufer aus der Land- und Forstwirtschaft inklusive der Pachtzinse Einkünfte in der Höhe von € 86.041,89 bezogen. Außerlandwirtschaftlich (Kompostierung und Hackguthandel) belaufen sich seine Einkünfte für das Jahr 2014 auf € 11.338,

1. Der Gesamtbetrag aller seiner Einkünfte für das Jahr 2014 beträgt sohin € 97.379,
2. Bezüglich der Person des Interessenten und Beschwerdeführers *** steht Folgendes fest: Der Interessent, ***, geb. ***, wohnt in ***, ***, und betreibt dort, eine von seinen Eltern 1995 übernommene Landwirtschaft. Er ist verheiratet und hat vier Kinder, wovon der älteste Sohn (15 Jahre) die Weinbauschule in *** besucht. *** hat sich in den letzten Jahren auf den Weinbau spezialisiert und führt gemeinsam mit seiner Ehefrau *** einen teilpauschalierten Weinbaubetrieb. Der Interessent *** hat einen Meisterabschluss der Weinbauschule in *** und einen Facharbeiterabschluss der land- und forstwirtschaftlichen Fachschule in ***. In seinem Betrieb verfügt er über 26 ha Eigengrund. Davon entfällt ein Hektar auf Wald, welcher vom Interessenten selbst bewirtschaftet wird. Die vom Interessenten bewirtschafteten Weingärten machen insgesamt 17 ha aus. Die restlichen Flächen (8 ha) sind Ackerland und sind aufgrund der Weinbau-Spezialisierung verpachtet. An Weinbauflächen wurden demgegenüber ca. 2,5 ha zugepachtet. Aufgrund der erfolgreichen Vermarktung werden Trauben von einer Fläche von ca. 8 ha zugekauft, sodass die Jahresproduktion 100.000 Flaschen beträgt. Aus steuerlichen und haftungstechnischen Gründen wurde 2013 die Weingut *** (FN ***), deren Geschäftsführer ***ist, gegründet. Der Ablauf gestaltet sich derart, dass der Weinbaubetrieb die gesamte Weinherstellung durchführt, fertige Weinflaschen überwiegend an die Weingut *** verkauft und diese wiederum die Flaschenweine an die Endabnehmer vertreibt. Der Weinbaubetrieb verkauft aber auch Flaschenweine zum Teil direkt, also ohne Zwischenschaltung der Weingut ***, an Endabnehmer. Der Interessent bezieht in seiner Funktion als Geschäftsführer der Weingut *** kein Gehalt. Gewinne aus dieser Gesellschaft wurden bisher nicht ausgeschüttet. Die Bilanz der GmbH weist Verbindlichkeiten in Höhe von € 682.100,00 auf. Der Interessent bzw. Rechtsmittelwerber bezieht kein außerlandwirtschaftliches Einkommen und lukriert sein Einkommen ausschließlich aus dem Weinbaubetrieb und den Pachteinnahmen. Die landwirtschaftlichen Betriebseinnahmen betragen für das Jahr 2013 € 120.245,
3. Abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (von 70 %) laut Pauschalierungs-verordnung ergibt sich ein Betrag von € 36.073,
4. Dazu kommen Einnahmen aus Verpachtung der Ackerflächen in Höhe von 3.239,
5. Das Gesamteinkommen aus der Landwirtschaft beträgt sohin € 39.312,
6. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind in unmittelbarer Nähe zu dem landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers gelegen. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht NÖ auf Grund des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Flächenwidmung und die derzeitige Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich in unbestrittener Weise und zweifelsfrei aus dem behördlichen Verwaltungsakt und deckt sich mit den Angaben in dem vom Käufer gestellten Antrag um Genehmigung des Kaufgeschäftes. Dass eine Umwidmung des Grundstückes in „Bauland/Wohngebiet“ derzeit nicht vorgesehen ist und ein diesbezügliches Umwidmungsverfahren weder im Gang ist noch in absehbarer Zeit bevorsteht, ergibt sich aus der unbedenklichen Stellungnahme des Amtes für Stadt- und Verkehrsplanung des Magistrates der Stadt Krems vom 10.12.2015, in welcher wörtlich ausgeführt wurde: „Eine Umwidmung der gegenständlichen Grundstücke in Bauland-Betriebsgebiet ist in keinem der laufenden Änderungsverfahren zum Örtlichen Raumordnungsprogramm/Flächenwidmungsplan der Stadt Krems geplant. Den rechtskräftigen Flächenwidmungsplan habe ich Ihnen zur Information angehängt. Des Weiteren darf ich Sie informieren, dass derzeit im Amt für Stadt- und Verkehrsplanung keine Vorbereitungsarbeiten für eine Änderung des Flächenwidmungsplanes-Umwidmung in Bauland-Betriebsgebiet – für die gegenständlichen Grundstücke durchgeführt werden.“ Diese Bestätigung widerlegt die vom Beschwerdeführer wiederholt vorgebrachten Mutmaßungen hinsichtlich eines Umgehungsgeschäftes. Der Beschwerdeführer hat in diesem Zusammenhang außer dem Hinweis auf angebliche Vereinbarungen zwischen der ***, der *** und der Stadt *** bezüglich einer zukünftigen Umwidmung keine konkreten Hinweise oder Grundlagen bzw. Unterlagen für die von ihm behauptete vorgesehene Umwidmung der Grundstücke in „Bauland/Wohngebiet“ liefern können, sodass der abgegebenen Stellungnahme des Magistrates der Stadt Krems maßgebliches Gewicht beizumessen ist. Dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der gegenständlich zu erwerbenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke zu erwarten ist, ergibt sich aus den vom Antragsteller vorgelegten Unterlagen und den schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen ***, der nach Vornahme eines Ortsaugenscheines sowohl den Betriebsstandort des Käufers, die Maschinenausstattung, die Bewirtschaftung und letztlich auch das landwirtschaftliche Einkommen des Käufers *** nachvollziehbar darstellen konnte. Das agrartechnische Gutachten vom 06.11.2014 sowie das Ergänzungsgutachten vom 16.02.2015 des agrartechnischen Amtssachverständigen wurden in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 10.12.2015 vor dem erkennenden Gericht durch die im Gerichtsverfahren begezogene Amtssachverständige für Agrartechnik *** im Hinblick auf die aktuelle Einkommenssituation des Käufers *** aktualisiert bzw. auf den aktuellen Stand gebracht und von diesem Letztstand ausgehend in nachvollziehbarer Weise das landwirtschaftliche Einkommen errechnet. Das festgestellte – aus der Kompostierung und dem Hackguthandel lukrierte – außerlandwirtschaftliche Einkommen ergibt sich aus der von *** vorgelegten Einkommensteuererklärung für 2014 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift). Die getroffenen Feststellungen zur Landwirteeigenschaft hinsichtlich des Beschwerdeführers *** sind nicht bestritten worden und ergeben sich ebenfalls aus den schlüssigen Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen. Ebenso steht unbestritten fest, dass der in Rede stehende Kaufpreis von € 1.118.566,-- dem ortsüblichen Verkehrswert der in Rede stehenden Grundstücke entspricht. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Paragraph 3, Z4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

1. a)Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;
2. b)der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit.a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in Litera a, angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

§ 6Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;
2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder
3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz

1. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit *** ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob auch hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist.Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz
2. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit *** ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser im vorliegenden Verfahren Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob auch hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG gegeben ist. Bei dieser Prüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers hat das Beweisverfahren zunächst ein jährliches Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 86.041,89 ergeben. Nach Abzug der jährlichen Pachtzinse in der Höhe von 26.925,-- sowie der jährlich zu leistenden Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Höhe von € 17.494,43 ergibt sich ein landwirtschaftliches Einkommen von € 41.622,46 pro Jahr. Zuzüglich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens aus dem Gewerbebetrieb in Höhe von € 11.338,10 macht das Gesamteinkommen € 52.960,56,-- aus. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Einkommenssituation des Antragstellers der genannte Anteil bei Weitem überschritten wird. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein , 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Einkommenssituation des Antragstellers der genannte Anteil bei Weitem überschritten wird. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Erwerber *** als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet wird und dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil beinahe 80 % des Gesamteinkommens ausmachenden – erheblichen Teil bestritten wird. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Erwerber *** als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet wird und dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil beinahe 80 % des Gesamteinkommens ausmachenden – erheblichen Teil bestritten wird. Der Käufer ist somit als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren. Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Zu prüfen bleibt, ob einer der weiteren in § 6 Abs. 2 NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben ist: Der Käufer ist somit als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren. Der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Zu prüfen bleibt, ob einer der weiteren in Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben ist: Nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG ist einem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Nach der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG ist einem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Zu der in diesem Zusammenhang vertretenen Rechtsauffassung des Beschwerdeführers, dass er die in unmittelbarer Nähe zu seinem Betrieb gelegenen kaufgegenständlichen Grundflächen für die Stärkung und Aufstockung seines Betriebes benötige, wohingegen beim Käufer ein allein von spekulativen Interessen getragener Erwerb vorliege, ist rechtlich Folgendes auszuführen: Wie das Beweisverfahren ergeben hat, sind sowohl der Käufer als auch der Interessent als Land- bzw. Forstwirte im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG anzusehen. Wie das Beweisverfahren ergeben hat, sind sowohl der Käufer als auch der Interessent als Land- bzw. Forstwirte im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG anzusehen. Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, darf das NÖ Grundverkehrsgesetz lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
3. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vgl. auch VfGH
4. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
5. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, darf das NÖ Grundverkehrsgesetz lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
6. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vergleiche auch VfGH
7. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
8. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenzfeststellungsverfahren ergangenen Erk. VfSlg. 2658/1954 – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374/1966, 6342/1970) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenzfeststellungsverfahren ergangenen Erk. VfSlg. 2658 aus 1954, – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374 aus 1966,, 6342 aus 1970,) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf (vgl. z.B. VfSlg. 5585/1967).Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf vergleiche z.B. VfSlg. 5585 aus 1967,). Es ist – von extremen Ausnahmesituationen abgesehen (die hier nach dem Ergebnis des durchgeführten Ermittlungsverfahrens aber offenkundig nicht vorliegen) – ausgeschlossen, dass es den Grundverkehrsinteressen widerspricht, wenn ein Bauer als Erwerber auftritt und das gekaufte Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden soll. Eine solche „extreme Ausnahmesituation“ würde nur bei einem starken Abweichen vom Normalzustand vorliegen, d.h. dass nur in ganz besonderen Fällen von dem oben dargelegten Grundsatz abgewichen werden darf, etwa wenn dies unter Beachtung der Zielsetzung des NÖ GVG einzelfallbezogen gerechtfertigt ist. So würde eine „extreme Ausnahmesituation“ etwa dann vorliegen, wenn mit dem Erwerb durch den Interessenten eine akute, die Existenz des Interessenten bedrohende wirtschaftliche Gefahr abgewendet werden könnte, wobei in einem solchen Fall der Interessent zumindest konkrete Behauptungen ins Treffen zu führen hätte. Das allgemeine Vorbringen des Beschwerdeführers aufstockungsbedürftiger zu sein sowie die kaufgegenständliche Grundstücke aufgrund der unmittelbaren Nähe zu seiner Hofstelle sinnvoller bewirtschaften zu können, wird diesem Erfordernis jedenfalls nicht gerecht. Dem Vorbringen des Beschwerdeführers zum weiteren Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG, es würde seitens des Käufers ein rein spekulativer Erwerb vorliegen und es reiche nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG aus, wenn lediglich Gründe für die Annahme vorliegen, dass Grundflächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würden, ist entgegen zu halten, dass – wie das Beweisverfahren ergeben hat – eben keine stichhaltigen Gründe vorliegen, welche eine derartige Annahme rechtfertigen würden. Ganz im Gegenteil: Das Beweisverfahren hat vielmehr ergeben, dass eine Umwidmung der kaufgegenständlichen Grundstücke von derzeit „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf „Bauland/Wohngebiet“ gegenwärtig nicht vorgesehen ist und auch in absehbarer Zeit von Seiten des Magistrates Krems nicht angedacht ist. Es gibt folglich keine Anhaltspunkte, welche den behaupteten spekulativen Erwerb belegen. Dem Vorbringen des Beschwerdeführers zum weiteren Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG, es würde seitens des Käufers ein rein spekulativer Erwerb vorliegen und es reiche nach dem Wortlaut des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG aus, wenn lediglich Gründe für die Annahme vorliegen, dass Grundflächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würden, ist entgegen zu halten, dass – wie das Beweisverfahren ergeben hat – eben keine stichhaltigen Gründe vorliegen, welche eine derartige Annahme rechtfertigen würden. Ganz im Gegenteil: Das Beweisverfahren hat vielmehr ergeben, dass eine Umwidmung der kaufgegenständlichen Grundstücke von derzeit „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf „Bauland/Wohngebiet“ gegenwärtig nicht vorgesehen ist und auch in absehbarer Zeit von Seiten des Magistrates Krems nicht angedacht ist. Es gibt folglich keine Anhaltspunkte, welche den behaupteten spekulativen Erwerb belegen. Das Kaufgeschäft ist ausschließlich zum Zweck der landwirtschaftlichen Nutzung durch den Käufer abgeschlossen worden, welcher bereits einen Landwirtschaftsbetrieb als Betriebsführer selbst bewirtschaftet und die kaufgegenständlichen Flächen bereits tatsächlich seit 01.01.2014 bewirtschaftet. Das Verfahren hat auch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre. Ebenso hat das Verfahren keinen Hinweis darauf erbracht, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Vielmehr hat sich der Interessent selbst bereit erklärt, den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis zu bezahlen. Es liegen demnach auch die Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z 3 und 4 NÖ GVG nicht vor.Es liegen demnach auch die Versagungsgründe nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3 und 4 NÖ GVG nicht vor. Somit war insgesamt festzustellen, dass die Voraussetzungen auf Käuferseite für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes gegeben sind und war demnach die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen. Festgehalten wird noch, dass im gegenständlichen Verfahren weitere Beweisaufnahmen – wie in den Anträgen des Beschwerdeführers im Zuge der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht (Einvernahme des *** zum Beweis dafür, dass die Vereinbarung zwischen der Firma *** und der *** auch von einem Vertreter der Stadt Krems an der Donau unterfertigt worden ist sowie zum Beweis dafür, dass nach wie vor seitens der Stadt Krems an der Donau Umwidmungsbestrebungen von „Grünland/Landwirtschaft“ in „Bauland/Betriebsgebiet“ bestehen, Einvernahme des Zeugen *** (früherer Pächter der Grundstücke) zum Beweis dafür, dass aus den Gesprächsinhalten zwischen ihm und *** im Zusammenhang mit dem Kauf der verfahrensgegenständlichen Flächen der Rückschluss zulässig ist, dass hinter den Geschäften tatsächlich *** steht) - wegen Spruchreife des Falles entbehrlich gewesen sind, hätte die beantragte Beweisaufnahme doch aufgrund der unzweifelhaft feststehenden Ermittlungsergebnisse, erzielt in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, zu keinem anderen Ergebnis in der Sache geführt. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und zur Auslegung der hier relevanten Bestimmungen durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.527.001.2015