LVwG-AV-625/001-2016 ua

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum27.06.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-625/001-2016 ua TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag.Dr. Wessely, LL.M., als Einzelrichter über die Beschwerde der BI GesmbH, vertreten durch Herrn Mag. Benjamin Zupancic, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn vom

1. Mai 2016, Zl. HLW2-BO-04258/005, betreffend Erteilung baupolizeilicher Aufträge zu Recht erkannt:Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag.Dr. Wessely, LL.M., als Einzelrichter über die Beschwerde der BI GesmbH, vertreten durch Herrn Mag. Benjamin Zupancic, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn vom
2. Mai 2016, Zl. HLW2-BO-04258/005, betreffend Erteilung baupolizeilicher Aufträge zu Recht erkannt:,
3. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben.Der Beschwerde wird gemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 VwGVG Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben.
4. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig (§ 25a VwGG).Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, , B-VG nicht zulässig (Paragraph 25 a, VwGG). Entscheidungsgründe: Im Zuge zweier gewerbebehördlicher Überprüfungen am
5. September 2015 und am
6. März 2016 stellte die belangte Behörde unter Beiziehung unter anderem eines bautechnischen und eines maschinenbautechnischen Amtssachverständigen fest, dass die bislang von der SP GmbH betriebene gewerbliche Betriebsanlage in ***, *** (Grundstücksnummer ***, KG ***), TOP ***, gegenüber dem konsentierten Zustand abgeändert worden sei. Näherhin sei zum einen der straßenseitige Raum durch bauliche Maßnahmen längsseitig in zwei Räume unterteilt und sei somit ein Empfangs- und ein Therapieraum geschaffen worden. Darüber hinaus sei die ursprünglich bestehende Lüftungsanlage stillgelegt und die Beheizungsmöglichkeit demontiert worden. Die Abluft aus dem Sanitärbereich würde nicht entsprechend abgeleitet, zumal sie auf dem Dachboden endeten und die Weiterleitung über Lüftungsrohre demontiert worden sei. Auch seien die meisten Rohrdurchbrüche durch die Decke mit Bauschaum verschlossen und daher wirkungslos. Die Funktion der Lüftung der Sanitärbereiche sei folglich nicht ausreichend sichergestellt. Demnach gelangte der bautechnische Amtssachverständige zum Schluss, dass einerseits für die durchgeführte Raumteilung, andererseits im Hinblick auf die geänderte Lüftungssituation ein baurechtlicher Konsens zu erwirken sei. Hiermit konfrontiert hielt die Beschwerdeführerin in ihrer e-mail vom
7. Mai 2016 fest, dass der Mietvertrag mit der SP GmbH gekündigt worden sei und dieser das Lokal bis September 2016 räumen müsse. Auch sei die Beschwerdeführerin nicht mehr Eigentümerin dieses Lokals, sondern sei es an Frau BS verkauft worden. Mit dem angefochtenen Bescheid trug die belangte Behörde der Beschwerdeführerin zum einen (gestützt auf § 34 Abs. 2 NÖ BauO 2014) auf, das durch das Nichtbestehen einer entsprechenden Lüftung bestehende Baugebrechen zu beheben und verpflichtete sie zum anderen (gestützt auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014) zum „Abbruch des straßenseitigen Raums, mit welchem dieser in einen Empfangs- und Therapieraum unterteilt“ worden sei.Mit dem angefochtenen Bescheid trug die belangte Behörde der Beschwerdeführerin zum einen (gestützt auf Paragraph 34, Absatz 2, NÖ BauO 2014) auf, das durch das Nichtbestehen einer entsprechenden Lüftung bestehende Baugebrechen zu beheben und verpflichtete sie zum anderen (gestützt auf Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BauO 2014) zum „Abbruch des straßenseitigen Raums, mit welchem dieser in einen Empfangs- und Therapieraum unterteilt“ worden sei. Begründend ging sie davon aus, dass die Beschwerdeführerin als Miteigentümerin die in § 34 NÖ BauO 2014 statuierte Erhaltungspflicht treffe und es ihr offen stehe, ihr dadurch entstehende Kosten auf dem Zivilrechtsweg gegen die übrigen Miteigentümer geltend zu machen. Begründend ging sie davon aus, dass die Beschwerdeführerin als Miteigentümerin die in Paragraph 34, NÖ BauO 2014 statuierte Erhaltungspflicht treffe und es ihr offen stehe, ihr dadurch entstehende Kosten auf dem Zivilrechtsweg gegen die übrigen Miteigentümer geltend zu machen. In ihrer dagegen erhobenen Beschwerde führte die Beschwerdeführerin aus, dass das Wohnungseigentum an TOP *** (vormals TOP ***) 2014 an Frau BS übertragen worden sei. Die Beschwerdeführerin sei daher seit Anfang 2014 weder Wohnungseigentümerin noch Vermieterin des verfahrensgegenständlichen Lokals. Ihr komme lediglich die Stellung einer von mehreren Wohnungseigentümern im Objekt zu. Auch habe man der bisherigen Mieterin, der SP GmbH, im Mietvertrag erlaubt, bauliche Änderungen vorzunehmen, habe jedoch unter einem festgehalten, dass es Sache der Mieterin sei, diesbezüglich allfällige behördliche Bewilligungen einzuholen. Schließlich sei ihr das Objekt 2012 im konsensgemäßen Zustand übergeben worden. Der angefochtene Bescheid sei zunächst wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde rechtswidrig, zumal die nunmehr als fehlend beanstandete Lüftung nicht Teil des baurechtlichen Konsenses gewesen sei. Vielmehr habe sich die Notwendigkeit zu einer derartigen Lüftung ausschließlich im Gewerberecht ergeben. Auch sei die Beschwerdeführerin im konkreten Fall nicht Adressat der Verpflichtung des § 34 Abs. 1 NÖ BauO 2014, zumal sich die (vermeintlichen) Baugebrechen auf einen Teil der Liegenschaft bezögen, die nicht in ihrem Wohnungseigentum stehe; in einem derartigen Fall gäbe es aber – anders als hinsichtlich der gemeinsamen Nutzung überlassenen Teilen – keine solidarische Verpflichtung aller Wohnungseigentümer. In eventu sei davon auszugehen, dass die als juristische Person zu qualifizierende „Wohnungseigentümergemeinschaft“ (gemeint: Eigentümergemeinschaft) zu verpflichten gewesen wäre. Schließlich sei der Sachverhalt insoweit ergänzungsbedürftig, als die Erteilung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 2014 das Bestehen eines bewilligungspflichtigen Vorhabens voraussetze. Gerade eine derartige Prüfung sei aber unterblieben. Unter einem beantragte die Beschwerdeführerin, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.Der angefochtene Bescheid sei zunächst wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde rechtswidrig, zumal die nunmehr als fehlend beanstandete Lüftung nicht Teil des baurechtlichen Konsenses gewesen sei. Vielmehr habe sich die Notwendigkeit zu einer derartigen Lüftung ausschließlich im Gewerberecht ergeben. Auch sei die Beschwerdeführerin im konkreten Fall nicht Adressat der Verpflichtung des Paragraph 34, Absatz eins, NÖ BauO 2014, zumal sich die (vermeintlichen) Baugebrechen auf einen Teil der Liegenschaft bezögen, die nicht in ihrem Wohnungseigentum stehe; in einem derartigen Fall gäbe es aber – anders als hinsichtlich der gemeinsamen Nutzung überlassenen Teilen – keine solidarische Verpflichtung aller Wohnungseigentümer. In eventu sei davon auszugehen, dass die als juristische Person zu qualifizierende „Wohnungseigentümergemeinschaft“ (gemeint: Eigentümergemeinschaft) zu verpflichten gewesen wäre. Schließlich sei der Sachverhalt insoweit ergänzungsbedürftig, als die Erteilung eines Abbruchauftrages nach Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BauO 2014 das Bestehen eines bewilligungspflichtigen Vorhabens voraussetze. Gerade eine derartige Prüfung sei aber unterblieben. Unter einem beantragte die Beschwerdeführerin, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich stellt dazu fest: Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG mit Beschluss. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden. Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h.M. (i.d.S. auch VwGH 21.10.2014, Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 27.3.2007, 2007/18/0059) zu berücksichtigen sind. Gemäß Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge Paragraph 31, Absatz eins, VwGVG mit Beschluss. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3,) zu überprüfen und nach Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden. Relevant ist dabei im Bescheidbeschwerdeverfahren – nach h.M. (i.d.S. auch VwGH 21.10.2014, Ro 2014/03/0076) – regelmäßig die in seinem Entscheidungszeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage, sodass diesbezügliche Änderungen – zum Vor- und Nachteil des Beschwerdeführers (VwGH 27.3.2007, 2007/18/0059) zu berücksichtigen sind. Im konkreten Fall ergibt sich aus dem seitens der Beschwerdeführerin vorgelegten und seitens des Gerichts verifizierten Grundbuchsauszug (Stand
8. Juni 2016), dass am verfahrensgegenständlichen Geschäftslokal, TOP ***, im Jahr 2014 das Wohnungseigentum zu Gunsten der Frau BS begründet wurde. Die Beschwerdeführerin selbst hält das Wohnungseigentum lediglich an anderen Teilen der Liegenschaft. Zutreffend verweist die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang darauf, dass ein Wohnungseigentümer – wie jeder andere Miteigentümer – zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten außerhalb in seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht stehenden Teilen des Objekts nur verpflichtet ist, soweit es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinsame Teile der Baulichkeit handelt (VwGH 12.10.2007, 2006/05/0293). Demgegenüber trifft die in § 34 Abs. 1 NÖ BauO 2014 statuierte Erhaltungspflicht – bei verfassungskonformer Lesart dieser Bestimmung (vgl. VfSlg 15.047/1997) – lediglich die Nutzungs- bzw. Verfügungsberechtigten dieser selbständigen Einheit. Eine entsprechende Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft besteht nach stRsp jedenfalls nicht (z.B. VwGH 22.10.2008, 2008/06/0065).Im konkreten Fall ergibt sich aus dem seitens der Beschwerdeführerin vorgelegten und seitens des Gerichts verifizierten Grundbuchsauszug (Stand
9. Juni 2016), dass am verfahrensgegenständlichen Geschäftslokal, TOP ***, im Jahr 2014 das Wohnungseigentum zu Gunsten der Frau BS begründet wurde. Die Beschwerdeführerin selbst hält das Wohnungseigentum lediglich an anderen Teilen der Liegenschaft. Zutreffend verweist die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang darauf, dass ein Wohnungseigentümer – wie jeder andere Miteigentümer – zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten außerhalb in seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht stehenden Teilen des Objekts nur verpflichtet ist, soweit es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinsame Teile der Baulichkeit handelt (VwGH 12.10.2007, 2006/05/0293). Demgegenüber trifft die in Paragraph 34, Absatz eins, NÖ BauO 2014 statuierte Erhaltungspflicht – bei verfassungskonformer Lesart dieser Bestimmung vergleiche VfSlg 15.047 aus 1997,) – lediglich die Nutzungs- bzw. Verfügungsberechtigten dieser selbständigen Einheit. Eine entsprechende Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft besteht nach stRsp jedenfalls nicht (z.B. VwGH 22.10.2008, 2008/06/0065). Zumal sich die gegenständlichen baupolizeilichen Aufträge ausschließlich auf die Nutzungseinheit TOP *** beziehen, sich diese aber nicht im Wohnungseigentum der nunmehrigen Beschwerdeführerin befindet, kam ihre Heranziehung im konkreten Fall schon aus diesem Grund nicht in Betracht. Könnte allenfalls erwogen werden, hinsichtlich der im Dachbodenbereich fehlenden Teile der Lüftungsanlage anderes anzunehmen, scheidet eine solche Sichtweise schon deswegen aus, weil die Lüftungsanlage notwendig als Einheit zu betrachten ist. Auch diesbezüglich trifft die Erhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht ausschließlich die Wohnungseigentümerin der Einheit TOP ***, sodass der Beschwerde schon aus diesem Grund Erfolg beschieden war. Der Vollständigkeit halber wird festgehalten, dass sowohl die Änderung von Lüftungsverhältnissen als auch Umbaumaßnahmen in einem an sich konsentierten Objekt ausschließlich im Lichte des § 34 NÖ BauO 2014 und nicht in jenem des § 35 NÖ BauO 2014 zu betrachten sind (letzterer erfasst ausschließlich Fälle, in denen es dem Objekt generell an einem baubehördlichen Konsens fehlt). Eine Abstützung der gegenständlichen baupolizeilichen Aufträge scheidet daher schon aus diesem Grunde aus. Ob im Übrigen von einem Baugebrechen i.S.d. § 34 Abs. 1 NÖ BauO 2014 ausgegangen werden kann oder nicht ergibt sich – worauf die Beschwerdeführerin zutreffend verweist – alleine aus dem bestehenden baurechtlichen Konsens (VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292), sodass eine baubewilligungspflichtige Änderung der Lüftungsverhältnisse lediglich angenommen werden kann, wenn die offenbar außer Betrieb genommene mechanische Lüftung Teil des baubehördlichen Konsenses war. Dies zu prüfen wäre Sache der Baubehörde in einem fortgesetzten Verfahren.Der Vollständigkeit halber wird festgehalten, dass sowohl die Änderung von Lüftungsverhältnissen als auch Umbaumaßnahmen in einem an sich konsentierten Objekt ausschließlich im Lichte des Paragraph 34, NÖ BauO 2014 und nicht in jenem des Paragraph 35, NÖ BauO 2014 zu betrachten sind (letzterer erfasst ausschließlich Fälle, in denen es dem Objekt generell an einem baubehördlichen Konsens fehlt). Eine Abstützung der gegenständlichen baupolizeilichen Aufträge scheidet daher schon aus diesem Grunde aus. Ob im Übrigen von einem Baugebrechen i.S.d. Paragraph 34, Absatz eins, NÖ BauO 2014 ausgegangen werden kann oder nicht ergibt sich – worauf die Beschwerdeführerin zutreffend verweist – alleine aus dem bestehenden baurechtlichen Konsens (VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292), sodass eine baubewilligungspflichtige Änderung der Lüftungsverhältnisse lediglich angenommen werden kann, wenn die offenbar außer Betrieb genommene mechanische Lüftung Teil des baubehördlichen Konsenses war. Dies zu prüfen wäre Sache der Baubehörde in einem fortgesetzten Verfahren. Mit der nunmehrigen Entscheidung in der Sache ist der – im Übrigen im vorliegenden Fall unzulässige (der Beschwerde kommt nämlich bereits ex lege aufschiebende Wirkung zu) – Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos und kann ein gesonderter Abspruch hierüber entfallen (VwGH 30.1.2015, Ra 2014/02/0174). Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil die durchgeführte rechtliche Beurteilung aufgrund der obzitierten höchstgerichtlichen Rechtsprechung erfolgte.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, weil die durchgeführte rechtliche Beurteilung aufgrund der obzitierten höchstgerichtlichen Rechtsprechung erfolgte. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.625.001.2016.ua