GVG) als unbegründet abgewiesen. Die Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wird der angefochtene Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten dahingehend abgeändert, dass der Antrag um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 20.02.2015
GVG in Verbindung mit § 10 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht abgewiesen, sondern zurückgewiesen wird.grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 20.02.2015
Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG in Verbindung mit Paragraph 10, Absatz 2, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht abgewiesen, sondern zurückgewiesen wird. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 22.10.2015, PLL2-G-154/019, wurde der Antrag des Beschwerdeführers JS vom 20.02.2015 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kauf, abgeschlossen zwischen JS als Käufer und LR als Verkäufer, betreffend die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 7,8526 ha zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 300.000,-- abgewiesen. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 22.10.2015, , PLL2-G-154/019, wurde der Antrag des Beschwerdeführers JS vom 20.02.2015 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den beabsichtigten Kauf, abgeschlossen zwischen JS als Käufer und LR als Verkäufer, betreffend die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 7,8526 ha zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 300.000,-- abgewiesen. Gestützt wird diese Entscheidung auf die §§ 1, 2, 3, 4, 6 Abs. 2 Z 1 i.V.m. § 1 Z 1 und 2 sowie § 7 Abs. 1 und §§ 11 und 37 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).Gestützt wird diese Entscheidung auf die Paragraphen eins, 2, 3, 4, 6, Absatz 2, Ziffer eins, in Verbindung mit Paragraph eins, Ziffer eins, und 2 sowie Paragraph 7, Absatz eins und Paragraphen 11 und 37 Absatz eins, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). In der Begründung dieses Bescheides fasst die Grundverkehrsbehörde St. Pölten die Ergebnisse des von ihr durchgeführten Ermittlungsverfahrens zusammen und kommt zu dem Schluss, dass die im Verfahren als Interessentin aufgetretene BM zu einem erheblichen Anteil ihr Einkommen aus der Landwirtschaft bestreite und sohin als Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren sei. Ebenso sei nach den Ergebnissen des durchgeführten Ermittlungsverfahrens der ebenfalls als Interessent aufgetretene HSp als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen, da er einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschafte und mit dem dabei erwirtschafteten landwirtschaftlichen Einkommen den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zu einem erheblichen Teil bestreite. Dem gegenüber sei es dem Antragsteller JS durch die derzeit bereits angesetzte Christbaumkultur voraussichtlich erst ab dem Jahr 2021 möglich, einen jährlichen Ertrag von rund € 45.447,-- (für Christbaumkultur und Wald) zu erwirtschaften. Bei einem Zukauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke und gleicher Bewirtschaftung (Christbaumkultur) sei frühestens 10 Jahre nach deren Begründung ein weiterer jährlicher Ertrag von rund € 52.136,-- zu erwarten. Laut den vorliegenden Einkommenssteuerbescheiden der Jahre 2012 und 2013 sei zudem ersichtlich, dass der Antragsteller ein durchschnittliches jährliches außerlandwirtschaftliches Einkommen von € 18.628,20 erziele. Auf Basis des Ermittlungsverfahrens sei festzustellen, dass der Antragsteller die Landwirteeigenschaft weder
a NÖ GVG noch nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG in einer unmittelbaren zeitlichen Nähe zum gegenständlichen Verfahren erfülle und gleichzeitig zwei Interessenten im Verfahren ihr Interesse an einem Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bekanntgegeben hätten, weshalb daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen gewesen sei. Auf Basis des Ermittlungsverfahrens sei festzustellen, dass der Antragsteller die Landwirteeigenschaft weder
Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG noch nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG in einer unmittelbaren zeitlichen Nähe zum gegenständlichen Verfahren erfülle und gleichzeitig zwei Interessenten im Verfahren ihr Interesse an einem Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bekanntgegeben hätten, weshalb daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen gewesen sei. In der gegen diesen Bescheid der Grundverkehrsbehörde erhobenen Beschwerde vom 13.11.2015 beantragen die Beschwerdeführer JS und LR, beide rechtsanwaltlich vertreten, nach Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. Durchführung einer mündlichen Verhandlung
GVG die Abänderung des angefochtenen Bescheides infolge von Rechtswidrigkeit dahingehend, dass die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zum zwischen LR und JS abgeschlossenen Kaufvertrag hinsichtlich der Parzellen Nr. *** und Nr. ***, jeweils KG ***, erteilt werden wolle. In der gegen diesen Bescheid der Grundverkehrsbehörde erhobenen Beschwerde vom 13.11.2015 beantragen die Beschwerdeführer JS und LR, beide rechtsanwaltlich vertreten, nach Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. Durchführung einer mündlichen Verhandlung
Paragraph 24, VwGVG die Abänderung des angefochtenen Bescheides infolge von Rechtswidrigkeit dahingehend, dass die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zum zwischen LR und JS abgeschlossenen Kaufvertrag hinsichtlich der Parzellen Nr. *** und Nr. ***, jeweils KG ***, erteilt werden wolle. Ausgeführt wird in der Beschwerde, dass sich die belangte Behörde in ihrer Entscheidung auf das Sachverständigengutachten des forsttechnischen Sachverständigen gestützt habe, wonach JS aus schon gesetzten Christbaumkulturen erst 2021 Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit beziehen könne und aus einem allfälligen Ankauf der Parzellen Nr. *** und Nr. *** frühestens in 10 Jahren, somit ab 2025, weshalb die Voraussetzungen nach § 3 Z 2 lit. a und b NÖ GVG nicht erfüllt seien und gleichzeitig zwei Interessenten im Verfahren ihr Interesse an einem Kauf der Grundstücke bekanntgegeben hätten. Ausgeführt wird in der Beschwerde, dass sich die belangte Behörde in ihrer Entscheidung auf das Sachverständigengutachten des forsttechnischen Sachverständigen gestützt habe, wonach JS aus schon gesetzten Christbaumkulturen erst 2021 Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit beziehen könne und aus einem allfälligen Ankauf der Parzellen Nr. *** und Nr. *** frühestens in 10 Jahren, somit ab 2025, weshalb die Voraussetzungen nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a und b NÖ GVG nicht erfüllt seien und gleichzeitig zwei Interessenten im Verfahren ihr Interesse an einem Kauf der Grundstücke bekanntgegeben hätten. Die Berechnungen des Sachverständigen seien jedoch schlichtweg unrichtig. Ohne auf die dazu erstatteten näheren Ausführungen und die in diesem Zusammenhang gestellten ergänzenden Beweisanträge in der Sache näher einzugehen, wird zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes im Zusammenhalt mit der erfolgten Bekanntgabe der Beschwerdeführer an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schriftsatz vom 23.06.2016 folgender verfahrensrelevante Sachverhalt als feststehend angesehen: Mit Antrag vom 20.02.2015 hat der Beschwerdeführer JS, vertreten durch den Notar Dr. Josef Strommer, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes um die Erteilung der Genehmigung eines Rechtsgeschäftes
Unterfertigt ist dieser Antrag vom bevollmächtigten Notar Dr. Josef Strommer unter Beifügung des Notariatsstempels und des Zusatzes, dass die Vollmacht
Mit Antrag vom 20.02.2015 hat der Beschwerdeführer JS, vertreten durch den Notar Dr. Josef Strommer, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes um die Erteilung der Genehmigung eines Rechtsgeschäftes
, Paragraph 6, des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angesucht. Unterfertigt ist dieser Antrag vom bevollmächtigten Notar Dr. Josef Strommer unter Beifügung des Notariatsstempels und des Zusatzes, dass die Vollmacht
Paragraph 5, NO erteilt ist. Im Antragsformular selbst wird auf die erteilte Vollmacht hingewiesen und durch Ankreuzen der im Formular vorgesehenen Möglichkeiten die Genehmigung für ein beabsichtigtes Rechtsgeschäft (Kaufvertrag) mit dem Verkäufer LR, betreffend die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, beide KG ***, Marktgemeinde ***, die laut Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmet sind und die Kulturgattung Acker bzw. Wiese, Weide und Almen aufweisen, unter Anführung des Flächenausmaßes von insgesamt 7,8526 ha beantragt. Als Kaufpreis für dieses beabsichtigte Rechtsgeschäft ist der Betrag von € 300.000,-- im Antragsformular eingesetzt. Eine Vertragsurkunde ist diesem Antrag nicht beigeschlossen gewesen. Im Zuge des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens ist der solcherart gestellte Antrag nicht präzisiert oder modifiziert worden. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 23. Juni 2016 wurde der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer ersucht, bekanntzugeben, ob hinsichtlich des beabsichtigten Kaufvertrages eine schriftliche Vertragsurkunde errichtet worden ist. Bejahendenfalls wurde um Vorlage derselben ersucht. Mit Schreiben vom 23.06.2016 hat der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer den „gewünschten Vertragsentwurf“ vorgelegt, hinsichtlich dessen der Errichter Notar Dr. Strommer am 20.02.2015 um grundverkehrsbehördliche Genehmigung angesucht hat. Diese dem Schreiben angeschlossene und als Kaufvertrag titulierte Unterlage ist auf dem Geschäftspapier des Notars Dr. Josef Strommer derart konzipiert, dass hinsichtlich der hier in Rede stehenden Grundstücke zwischen LR, geb. ***, als verkaufende Partei und JS, geb. ***, als kaufende Partei ein Kaufvertrag über die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 7,8526 ha abgeschlossen wird. Als vereinbarter Pauschalkaufpreis ist der Betrag von € 300.000,-- genannt. Dieser Vertragsentwurf, der Regelungen über insgesamt 11 Punkte zu dem beabsichtigten Kaufgeschäft enthält, weist aber weder ein Datum noch eine Unterschrift auf. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des Behördenaktes, der den verfahrenseinleitenden Antrag des Beschwerdeführers JS enthält. Aus diesem Antrag ergeben sich die getroffenen Feststellungen ebenso eindeutig und unzweifelhaft wie sich auch aus dem übrigen Akt keine Modifikation des gestellten Antrages im Laufe des Verfahrens ergibt. Des Weiteren stützt sich das erkennende Gericht auf die mit Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer vom 23.06.2016 erstattete Auskunft und den unter einem vorgelegten, beim Notar Dr. Strommer errichteten, Kaufvertragsentwurf. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes festzustellen:
1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
Paragraph 10, Absatz eins, NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
3 NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondereGemäß Paragraph 10, Absatz 3, NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere
4 NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen
Z 1 und 2 erforderlich ist.
Paragraph 10, Absatz 4, NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen
Paragraph eins, Ziffer eins und 2 erforderlich ist. Mit dem Antrag vom 20.02.2015 ist von dem in der Zukunft vorgesehenen Käufer die Genehmigung eines beabsichtigten Kaufes von näher beschriebenen landwirtschaftlichen Grundstücken beantragt worden. Aus diesem verfahrenseinleitenden Schriftsatz ist aber eine Zustimmung des im Antrag genannten Verkäufers zum beabsichtigten Kaufgeschäft nicht zu entnehmen. Unterfertigt ist der Antrag lediglich vom Vertreter des Antragstellers als dem vorgesehenen zukünftigen Käufer, nicht aber vom (zukünftigen) Verkäufer. Auch die über Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich von den Beschwerdeführern vorgelegte Urkunde über den Kaufvertrag enthält zwar alle notwendigen Bestandteile für ein derartiges Rechtsgeschäft, ist aber weder datiert noch von den in dieser Urkunde angeführten Vertragsparteien unterfertigt und stellt somit lediglich ein unverbindliches Konzept für das allenfalls ins Auge gefasste Kaufgeschäft dar. Zwar sieht die Bestimmung des § 10 Abs. 2 NÖ GVG die Möglichkeit vor, ein Ansuchen im Sinne des § 10 Abs. 1 NÖ GVG vor Errichtung einer Urkunde zu stellen. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes muss aber in einem solchen Fall der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nur alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes enthalten, sondern auch die Zustimmung aller Vertragsteile. Eine solche Zustimmung aller Vertragsteile ist weder dem Antrag vom 20.02.2015 noch der mit Schriftsatz vom 23.06.2016 vorgelegten Urkunde über den Kaufvertrag(sentwurf) zu entnehmen. Zwar sieht die Bestimmung des Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG die Möglichkeit vor, ein Ansuchen im Sinne des Paragraph 10, Absatz eins, NÖ GVG vor Errichtung einer Urkunde zu stellen. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes muss aber in einem solchen Fall der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nur alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes enthalten, sondern auch die Zustimmung aller Vertragsteile. Eine solche Zustimmung aller Vertragsteile ist weder dem Antrag vom 20.02.2015 noch der mit Schriftsatz vom 23.06.2016 vorgelegten Urkunde über den Kaufvertrag(sentwurf) zu entnehmen. Somit liegt im vorliegenden Fall eine bloße Absichtserklärung des Antragstellers bzw. der Beschwerdeführer vor, ein – wenn auch inhaltlich bereits bestimmtes – Rechtsgeschäft abschließen zu wollen, aber noch keine auf die Herbeiführung der Rechtsfolgen hinsichtlich des Eigentumsübergangs abzielende übereinstimmende Willenserklärung. § 10 Abs. 2 NÖ GVG ermöglicht es zwar, dass ein Ansuchen um Genehmigung schon „vor Errichtung einer Urkunde“ gestellt wird; dies ändert aber nichts daran, dass das Rechtsgeschäft damit bereits – allseitig verbindlich – abgeschlossen sein muss, ehe das Ansuchen auf Genehmigung gestellt werden kann. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass § 10 Abs. 2 NÖ GVG das Recht zur Stellung eines Ansuchens ausdrücklich den „Vertragsparteien“ (des zu genehmigenden Rechtsgeschäftes) einräumt und damit nicht auch Personen zur Antragstellung legitimiert, die bloß eine Absichtserklärung abgegeben, sich aber noch nicht vertraglich gebunden haben (VwGH v. 18.12.2015, Zl. Ro 2015/02/0018-3).Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG ermöglicht es zwar, dass ein Ansuchen um Genehmigung schon „vor Errichtung einer Urkunde“ gestellt wird; dies ändert aber nichts daran, dass das Rechtsgeschäft damit bereits – allseitig verbindlich – abgeschlossen sein muss, ehe das Ansuchen auf Genehmigung gestellt werden kann. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG das Recht zur Stellung eines Ansuchens ausdrücklich den „Vertragsparteien“ (des zu genehmigenden Rechtsgeschäftes) einräumt und damit nicht auch Personen zur Antragstellung legitimiert, die bloß eine Absichtserklärung abgegeben, sich aber noch nicht vertraglich gebunden haben (VwGH v. 18.12.2015, Zl. Ro 2015/02/0018-3). Bei entsprechender Würdigung dieser Sachlage und der oben wiedergegebenen Rechtslage wäre daher seitens der belangten Behörde - ohne Eingehen auf die Rechtssache in inhaltlicher Hinsicht - mangels Erfüllung der formalen Erfordernisse bei der Antragstellung der Antrag des Beschwerdeführers JS zurückzuweisen gewesen. Demgemäß war somit aus Anlass der Beschwerdeerhebung mit der vorliegenden Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auch der angefochtene Bescheid insoweit abzuändern und spruchgemäß zu entscheiden. Die ordentliche Revision ist im vorliegenden Fall nicht zuzulassen gewesen, da sich im Verfahren keine Rechtsfrage von grundlegender Bedeutung eröffnet hat und sich die Entscheidung im Übrigen auf die oben zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stützt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.1279.001.2015
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.