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{'item': 'LVwG-AV-518/001-2015'}

Obsah (7)§ 28§ 25a§ 1§ 3§ 6§ 11§ 8

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum12.07.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-518/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerden werden

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgericht nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgericht nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 14.04.2015, Zl. MEL2-G-1310/012, wurde der Antrag des Drittbeschwerdeführers DB vom 01.08.2014 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 01.07.2014, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen BBr und MBr als Verkäufer und dem Antragsteller DB als Käufer, betreffend den Erwerb der Liegenschaften Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 43.857 m² zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- abgewiesen. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 14.04.2015, , Zl. MEL2-G-1310/012, wurde der Antrag des Drittbeschwerdeführers DB vom 01.08.2014 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 01.07.2014, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen BBr und MBr als Verkäufer und dem Antragsteller DB als Käufer, betreffend den Erwerb der Liegenschaften Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 43.857 m² zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- abgewiesen. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 3, 4, 6, Absatz 2, 7, Absatz eins und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800, (NÖ GVG). Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG gegeben sei. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG gegeben sei. Der im Verfahren ermittelte ortsübliche Verkehrswert für die den Kaufgegenstand bildenden Grundstücke liege bei € 94.261,--. Der vereinbarte Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- übersteige diesen Verkehrswert um knapp 73 %. Nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 23.06.1999, GZ: B 241/99, liege bei einer Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis von über 21 % bereits eine erhebliche Überschreitung im Sinne des in diesem Fall angewendeten § 4 Abs. 6 Z 5 Oberösterreichisches Grundverkehrsgesetz 1994 vor, zumal in der letztgenannten Bestimmung normiert sei, dass Rechtserwerbe nach § 3 jedenfalls zu untersagen seien, wenn anzunehmen sei, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteige.Der im Verfahren ermittelte ortsübliche Verkehrswert für die den Kaufgegenstand bildenden Grundstücke liege bei € 94.261,--. Der vereinbarte Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- übersteige diesen Verkehrswert um knapp 73 %. Nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 23.06.1999, GZ: B 241/99, liege bei einer Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis von über 21 % bereits eine erhebliche Überschreitung im Sinne des in diesem Fall angewendeten Paragraph 4, Absatz 6, Ziffer 5, Oberösterreichisches Grundverkehrsgesetz 1994 vor, zumal in der letztgenannten Bestimmung normiert sei, dass Rechtserwerbe nach Paragraph 3, jedenfalls zu untersagen seien, wenn anzunehmen sei, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteige. In der dagegen von Verkäufer- und Käuferseite erhobenen Beschwerde vom 11.05.2015 wird beantragt, den angefochtenen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit zur Gänze aufzuheben und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das beantragte Rechtsgeschäft, sohin für den Kaufvertrag vom 01.07.2014, zu erteilen; in eventu werde beantragt, den angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 14.04.2015 zu beheben, die gestellten Beweisanträge im Rahmen einer mündlichen Verhandlung, welche ausdrücklich beantragt werde, durchzuführen und sodann auszusprechen, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das gegenständliche Rechtsgeschäft erteilt werde. Ausdrücklich werden in der Beschwerde nachstehende Beweisanträge gestellt:

  1. Durchführung einer mündlichen Verhandlung
  2. Behördenakt
  3. Pflegschaftsakt des Bezirksgerichtes Amstetten zur GZ: ***
  4. Beiziehung eines landwirtschaftlichen Sachverständigen zum Beweis der ausreichenden Begründung der Überschreitung des Verkehrswertes
  5. PV
  6. weitere Beweise ausdrücklich vorbehalten. Als Beschwerdegründe werden Nichtigkeit, unrichtige und unvollständige Tatsachenfeststellungen, erhebliche Verfahrensmängel, unrichtige Beweiswürdigung sowie unrichtige rechtliche Beurteilung und Feststellungsmängel aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung geltend gemacht, sodass der angefochtene Bescheid insgesamt an Rechtswidrigkeit leide. Es seien die erstbehördlichen Feststellungen bereits zum objektiven Tatbestand unrichtig und sei die Erstbehörde diesbezüglich ihrer amtswegig gebotenen Wahrheitserforschungspflicht zum objektiven Tatbestand insgesamt nicht nachgekommen. Es sei Faktum, dass sowohl der Käufer und nunmehrige Beschwerdeführer DB als auch der Interessent HR Landwirte seien, was auch eindeutig durch die eingeholten Gutachten bestätigt worden sei und was von der belangten Behörde auch richtigerweise festgestellt worden sei. Weiters habe die Behörde richtigerweise ausgeführt, dass entgegen der Interessentenerklärung die räumliche Entfernung der kaufgegenständlichen Liegenschaft vom Betriebsstandort DB keinen Grund darstelle, dem gegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen. Daran anschließend habe die belangte Behörde jedoch eine völlig unrichtige und nicht nachvollziehbare rechtliche Beurteilung vorgenommen. So vermeine die Behörde unrichtigerweise und aufgrund einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung, dass das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 23.06.1999 zur GZ: B 241/99 auf den gegenständlichen Fall anwendbar sei. Dieser Rechtsansicht könne jedoch nicht gefolgt werden, zumal es sich um eine Entscheidung nach dem OÖ GVG 1994 handle und diese auch inhaltlich nicht mit den derzeit geltenden Bestimmungen des NÖ GVG 2007 vergleichbar sei. Wesentlich sei, dass nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG die Genehmigung nur dann nicht zu erteilen sei, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert „ohne ausreichende Begründung“ erheblich übersteige. In der diesbezüglichen Bestimmung des OÖ GVG 1994 sei hingegen die Genehmigung bereits zu versagen, wenn die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteige, dies unabhängig von einer Begründung. Daran anschließend habe die belangte Behörde jedoch eine völlig unrichtige und nicht nachvollziehbare rechtliche Beurteilung vorgenommen. So vermeine die Behörde unrichtigerweise und aufgrund einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung, dass das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 23.06.1999 zur GZ: B 241/99 auf den gegenständlichen Fall anwendbar sei. Dieser Rechtsansicht könne jedoch nicht gefolgt werden, zumal es sich um eine Entscheidung nach dem OÖ GVG 1994 handle und diese auch inhaltlich nicht mit den derzeit geltenden Bestimmungen des NÖ GVG 2007 vergleichbar sei. Wesentlich sei, dass nach der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG die Genehmigung nur dann nicht zu erteilen sei, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert „ohne ausreichende Begründung“ erheblich übersteige. In der diesbezüglichen Bestimmung des OÖ GVG 1994 sei hingegen die Genehmigung bereits zu versagen, wenn die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteige, dies unabhängig von einer Begründung. Es könne daher nicht ausreichend sein, lediglich festzuhalten, dass keine ausreichende Begründung für einen höheren Kaufpreis gegeben sei, ohne auf die genauen Umstände näher einzugehen und eine Begründung für diese Feststellung zu geben. Die Vorgangsweise der Behörde stelle einen Willkürakt dar, was den angefochtenen Bescheid an sich bereits mit Rechtswidrigkeit behafte. Die Behörde habe gänzlich außer Acht gelassen, dass bereits von Beginn an umfassende Verkaufsverhandlungen geführt worden seien, in welche mehrere Bieter (Gemeinschaften) involviert gewesen seien. Sämtlichen Interessenten sei stets das Schätzgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ARe bekannt gewesen und seien dennoch über den Schätzgutachten liegende Angebote gestellt worden. Es sei auch nachvollziehbar, dass bei mehreren Bietern bzw. Interessenten immer höhere Angebote gestellt würden und liege bereits hierin eine ausreichende Begründung für einen den Verkehrswert übersteigenden Kaufpreis. Wesentlich sei zudem, dass auch der nunmehrige Interessent HR stets einen über dem Schätzgutachten liegenden Kaufpreis zu zahlen bereit gewesen wäre und auch nach wie vor sei. Insbesondere wird von ihm auch in seiner Interessentenerklärung ein ortsüblicher Preis von € 164.000,-- angegeben und hat sich der Interessent diesbezüglich auch bereit erklärt, diesen Betrag zu bezahlen. Die Behörde habe - von diesen Umständen ausgehend - bei der Beurteilung, ob eine ausreichende Begründung für die Höhe des Kaufpreises vorliegend sei, stets zu berücksichtigen, dass auch der nunmehrige Interessent bereit gewesen sei und nach wie vor bereit sei, den Kaufpreis zu bezahlen. Diesbezüglich hätte auch dem nunmehrigen Interessent für den Fall, dass er den Zuschlag erhalten hätte, bei einer Interessentenerklärung des nunmehrigen Käufers und Beschwerdeführers die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt werden müssen. Dies hätte zur Folge, dass schlussendlich die Grundverkehrsbehörde über die Person des Käufers entscheide, was nicht Sinn und Zweck des NÖ GVG 1997 (gemeint wohl: NÖ GVG 2007) sei. Wesentlich sei jedenfalls, dass die Grundverkehrsbehörde – bei Vorliegen zweier Vollerwerbslandwirte, was im gegenständlichen Fall zweifelsfrei gegeben sei – nicht entscheiden dürfe, wer der stärkungsbedürftigere Landwirt sei bzw. wem schlussendlich der Zuschlag zu erteilen sei. Ziel des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft. Gegenständlich handle es sich sowohl bei der Person des Käufers als auch bei der Person des Interessenten um Vollerwerbslandwirte und würden die gegenständlichen Liegenschaften sohin der Landwirtschaft nicht verloren gehen; es seien auch beide Personen gleich förderungswürdig. Da es der Behörde jedoch nicht obliege, die Entscheidung zu treffen, welcher der beiden Vollerwerbslandwirte stärkungsbedürftiger oder förderungswürdiger sei, wäre die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das gegenständliche Rechtsgeschäft jedenfalls zu erteilen gewesen. Die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises sei vor diesem Hintergrund überhaupt nicht zu thematisieren, sondern würden die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Rechtsgeschäftes bereits durch das Vorliegen der Eigenschaft eines Vollerwerbslandwirtes in der Person des Käufers und Antragstellers umfassend und vollständig erfüllt. Es wäre sohin seitens der Grundverkehrsbehörde Melk lediglich die Eigenschaft des Käufers hinsichtlich seiner Landwirteeigenschaft zu prüfen gewesen und sodann, da diese zweifelsfrei vorliegend sei, die Genehmigung für den Kaufvertrag zu erteilen gewesen. In diesem Zusammenhang werde insbesondere auf das im Behördenverfahren eingeholte agrarfachliche Gutachten des Sachverständigen des Gebietsbauamtes *** des Amtes der NÖ Landesregierung verwiesen, in welchem festgestellt sei, dass es sich beim Betrieb des DB um einen traditionellen, alteingesessenen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb handle, der über eine angemessene betriebliche Infrastruktur verfüge. Außerdem sei bestätigt, dass der Käufer eine langjährige praktische Erfahrung hinsichtlich der Betriebsführung und eine entsprechende fachliche Ausbildung habe und zudem hauptberuflich in der Land- und Forstwirtschaft tätig sei. Es komme sohin das Genehmigungshindernis nach § 6 Abs. 1 Z 2 NÖ GVG nicht zum Tragen und wäre in weiterer Folge eine Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises überhaupt nicht vorzunehmen gewesen, ist doch der Umstand, dass der tatsächliche Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert übersteige, umfassend begründet und nachvollziehbar.Es komme sohin das Genehmigungshindernis nach Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 2, NÖ GVG nicht zum Tragen und wäre in weiterer Folge eine Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises überhaupt nicht vorzunehmen gewesen, ist doch der Umstand, dass der tatsächliche Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert übersteige, umfassend begründet und nachvollziehbar. Letztlich könne den Käufern (gemeint wohl: Verkäufern) nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie sich zuletzt für das beste Angebot entschieden hätten und stehe dies auch nicht der Entscheidung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entgegen, zumal es sich bei der Person der Verkäuferin BBr um jemand handle, für den ein Sachwalter bestellt sei und es zudem den Verkäufern freistehen müsse, für wen schließlich die Entscheidung falle. Gerade weil für die Verkäuferin BBr ein Sachwalter bestellt sei, müsse auch der finanzielle Aspekt berücksichtigt werden, sodass umso mehr die Behörde den Betroffenen bzw. dem Sachwalter selbst die Entscheidung überlassen müsse, wem der „Zuschlag“ schlussendlich erteilt werde. Zudem sei der gegenständliche Verkauf auch gerichtlich und somit pflegschaftsbehördlich genehmigt worden. Die Genehmigung sei auch zum Schutz und Wohle der besachwalteten Verkäuferin notwendigerweise zu erteilen gewesen und liege auch darin eine ausreichende Begründung (für den erhöhten Kaufpreis). Die Ziele des NÖ GVG 2007 betreffend die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft seien durch die Person des Käufers weder gefährdet noch sonst in Frage gestellt, vielmehr sogar bei der gegenständlichen Konstellation einer Besachwalteten als Verkäuferin geradezu musterhaft umgesetzt. Dennoch komme die angefochtene Entscheidung zu einem gegenteiligen und dem NÖ GVG 2007 widersprechenden Ergebnis, da bei einem Ausscheiden von Vollerwerbslandwirten – wie im gegenständlichen Fall von der Erstbehörde vermeint – die gesamte Hofstelle samt den Liegenschaftsflächen der bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entzogen werden würde, zumal die besachwaltete Verkäuferin jedenfalls selbst keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen könne und demgemäß die Hofstelle samt Liegenschaften für die Land- und Forstwirtschaft ungenützt bleiben würde; es könne wohl nicht die Intention eines Gesetzes sein, der Land- und Forstwirtschaft überhaupt Nachfolger zu nehmen. Zum Umstand, dass der Kaufpreis über dem Verkaufswert liege, sei somit jedenfalls darauf zu verweisen, dass durch den Umstand der Bestellung eines Sachwalters für die Verkäuferin BBr auch finanzielle Interessen zu berücksichtigen seien. Diese finanziellen Interessen seien insbesondere bei der Entscheidung für einen Käufer und der Findung eines Kaufpreises entscheidungswesentlich gewesen, sodass auch hierin eine ausreichende Begründung für die Höhe des Kaufpreises zu sehen sei, zumal letztlich auch der Interessent stets zur Zahlung eines über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises bereit gewesen sei und auch in der Interessentenerklärung einen Kaufpreis von € 164.000,-- angegeben habe. Die Versagung der Genehmigung stelle somit einen Willkürakt dar, zumal die Behörde ohne jegliche Begründung vermeine, dass keine ausreichende Begründung für die Kaufpreishöhe vorliegend sei. Aus den von der Behörde eingeholten Schätzungen sei in „keinster“ Weise ersichtlich, dass die Hofstelle samt den Gebäuden selbst bewertet worden wäre. Dies sei jedoch unzulässig, zumal gerade eine Hofstelle im Grünland einen erheblichen Wert darstelle, zumal diese im bestehenden Umfang jedenfalls ausgebaut werden könne und für jedermann einen Nutzen darstelle. Hätte man dies entsprechend bewertet, würde sich die Angemessenheit des Kaufpreises ergeben, wobei bereits die Schätzung der reinen Liegenschaft ohne Gebäudewert und ohne Hofstelle € 94.261,-- ergeben habe. Bereits die reine Hofstelle als Gebäude und die Möglichkeit des Umbaus und Ausbaus garantiere den restlichen Differenzwert. Die Versagung der Zustimmung durch die Erstbehörde sei jedoch völlig rechtswidrig, zumal eben im Sinne des NÖ GVG 2007 sehr wohl ausreichende Begründungen für ein Übersteigen des Verkehrswertes (durch den Kaufpreis) vorliegen würden sowie nachgewiesen und auch dargestellt worden seien. Die bekämpfte Entscheidung der Behörde lasse „in keinster Weise“ eine Anführung von Gründen für die Versagung der Genehmigung finden. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am
  7. November 2015 und am
  8. März 2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch ● Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes, ● durch Einvernahme des im Verfahren als Interessent aufgetretenen HR, ● Einvernahme des Zeugen KR EK, ● Einsichtnahme in die vom Zeugen vorgelegten Kaufverträge vom 12.08.2014 (Beilage A der Verhandlungsschrift vom 17.11.2015) und vom 22.07.2014 (Beilage C der Verhandlungsschrift vom 17.11.2015) sowie ein auf der Homepage der IC veröffentlichtes Kaufanbot zu einem Kaufpreis von € 98.130,-- bei einer Nutzfläche von ca. 9.800 m² (Beilage B der Verhandlungsschrift vom 17.11.2015), ● Einsichtnahme in den von der beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen vorgelegten Auszug aus der Kaufpreissammlung, welche Grundlage für die von ihr vorzunehmende Befundaufnahme gewesen ist (Beilage D der Verhandlungsschrift vom 17.11.2015), ● Einsichtnahme in die vom Vertreter der Beschwerdeführer vorgelegte Vermögensaufstellung im Verlassenschaftsverfahren nach HBr (Beilage B der Verhandlungsschrift vom 31.03.2016) und in den Einantwortungsbeschluss des Bezirksgerichtes Scheibbs vom 08.04.2014 zur GZ: 4 A 201/13s-11 in der Verlassenschaftssache nach HBr (Beilage C der Verhandlungsschrift vom 31.03.2016), ● Einholung von Befund und Gutachten zur Frage, ob es sich bei dem verfahrensgegenständlichen Kaufpreis um den ortsüblichen Verkehrswert der in Rede stehenden Liegenschaften handelt und zwar gegliedert: - hinsichtlich der landwirtschaftlichen Grundstücke durch die beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik (Verhandlungsschrift vom 17.11.2015) - hinsichtlich der als Wald genutzten Teilflächen des Kaufgegenstandes durch Einholung von Befund und Gutachten durch einen forsttechnischen Amtssachverständigen (Verhandlungsschrift vom 17.11.2015) und - hinsichtlich der einen Teil des Kaufgegenstandes ausmachenden Baufläche, Grundstück Nr. ***, KG ***, durch Einholung von Befund und Gutachten durch einen bautechnischen Amtssachverständigen (Verhandlungsschrift vom 31.03.2016) Beweis wurde zudem erhoben durch Erörterung der Gutachten im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht nachstehender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die kaufgegenständlichen Liegenschaften stehen im außerbücherlichen Eigentum der Verkäufer BBr und MBr. Die Liegenschaft selbst befindet sich ca. 2,5 km westlich des Ortsgebietes von *** am nördlichen Hangrücken des *** auf ca. 420 m Seehöhe. In der Natur bilden die betroffenen Grundstücke einen arrondierten unregelmäßig geformten Grundkomplex mit einer Fläche von insgesamt 43.857 m². Annähernd im Zentrum des Grundstückskomplexes liegt die ehemalige Betriebsstelle ***. Das Wohnhaus und die angebauten Wirtschaftsgebäude, Grundstück Nr. ***, KG ***, sind

Flächenwidmungsplan als GEB05 (Grünland-erhaltenswertes Gebäude im Grünland) ausgewiesen und in der Natur in einem sehr schlechten baulichen Zustand bzw. teilweise bereits eingestürzt. Das Gebäude auf der Baufläche Grundstück Nr. *** existiert nicht mehr. Es liegen noch einige Steinbrocken in diesem Bereich. Das am Grundstück Nr. *** unmittelbar nordöstlich und östlich angrenzende Grundstück Nr. *** sowie eine südlich angrenzende Teilfläche des Grundstückes Nr. *** ist mit alten Streuobstbäumen und einzelnen Forstgehölzen (Naturanflug) bestockt und verwildert. Die verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke fallen mehr oder weniger stark gegen Norden ab und werden als Wiese und/oder Weide genutzt, wobei das Grundstück Nr. *** aufgrund seiner Steilheit und die Grundstücke Nr. *** und *** aufgrund ihrer uneinheitlichen welligen Geländeverhältnisse vorwiegend als Weide genutzt werden können. Die Grundstücke Nr. *** und *** sind ihren Randbereichen zum Teil bewaldet. Das Grundstück Nr. *** ist zur Gänze Wald. Die landwirtschaftlichen Flächen waren bis Ende 2013 an den Interessenten HR verpachtet und präsentieren sich diese Flächen als gut gepflegt. Die Liegenschaft ist über das bestehende öffentliche Wegenetz, Grundstück Nr. ***, sowie in der Folge über eine auf Eigengrund führende asphaltierte Straße erschlossen. Von der Hofzufahrt führt annähernd rechtwinkelig ein unbefestigter Wirtschaftsweg quer über das Grundstück Nr. *** Richtung Westen. Die Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, sowie das Grundstück Nr. ***, KG ***, liegen nördlich der Zufahrtstraße und sind in der Natur schmale bestockte Hangböschungen bzw. eine schmale extensiv genutzte Wiesenfläche. Die landwirtschaftlichen Grundstücke besitzen Bodenklimazahlen von 15 - 26 Punkten (theoretischer Bewertungsrahmen von 1 – 100 Punkte, wobei für den besten Boden die Wertzahl 100 festgelegt ist), welche für derartige Grünlandflächen im Bergland als durchschnittlich angesehen werden können. Lediglich das Grundstück Nr. *** weist mit 7 Punkten eine schlechte Bonität auf.

rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** sind die betreffenden Liegenschaften mit der Widmung Grünland/Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Das Objekt ***, Grundstück Nr. *** bestehend aus Wohnhaus und den angebauten Wirtschaftsgebäuden sind als Grünland/ Erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb 05) gekennzeichnet. Laut Grundbuch gliedern sich die beiden Liegenschaften EZ ***, KG ***, und EZ ***, KG ***, mit einer Fläche von zusammen 43.857 m², in 41.000 m² landwirtschaftlich genutzte Grundflächen, in 1.974 m² Wald, in 493 m² sonstige Flächen (Straßenverkehrsanlagen) und in 390 m² Bauflächen (Gebäude und Gebäudenebenflächen). Nach dem Kaufvertrag vom 01.07.2014 soll den Verkäufern BBr und MBr vom Käufer DB für die Gesamtliegenschaft ein Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- bezahlt werden. In dem aufgrund des Antrages um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 01.08.2014 durchgeführten Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde Melk ist von HR fristgerecht eine Interessentenerklärung bzw. Interessentenanmeldung erstattet worden. Mit dieser Interessentenerklärung hat der Interessent, der bisher die landwirtschaftlichen Flächen des Kaufgegenstandes von HBr gepachtet gehabt und bewirtschaftet hat, Parteistellung erlangt. Er ist ebenso wie der Käufer DB Vollerwerbslandwirt. Auf Verkäuferseite ist die gegenständliche Liegenschaft mit Einantwortungsbeschluss des Bezirksgerichtes Scheibbs vom

  1. April 2014, GZ: 4 A 201/13s-11, nach dem Tod der bisherigen Eigentümerin HBr am 29.07.2013 je zur Hälfte ihrer erblichen Tochter BBr und dem erblichen Sohn MBr eingeantwortet worden. Eine Einverleibung ins Grundbuch ist noch nicht erfolgt. Auf Verkäuferseite ist die gegenständliche Liegenschaft mit Einantwortungsbeschluss des Bezirksgerichtes Scheibbs vom
  2. April 2014, , GZ: 4 A 201/13s-11, nach dem Tod der bisherigen Eigentümerin HBr am 29.07.2013 je zur Hälfte ihrer erblichen Tochter BBr und dem erblichen Sohn MBr eingeantwortet worden. Eine Einverleibung ins Grundbuch ist noch nicht erfolgt. Bezüglich BBr liegt nach der Bestellungsurkunde des Bezirksgerichtes Amstetten vom 15.10.2009 die Berufung des Dr. Wolfgang Schimek zum Sachwalter vor. Nach der im Verlassenschaftsverfahren nach HBr vom Verlassenschaftsgericht veranlassten Vermögensaufstellung mit Stand per 20.08.2013 stehen Passiva in der Höhe von € 89.624,21 Aktiva in der Höhe von € 10.443,23 gegenüber, wobei den Großteil der Passiva eine Forderung des Landes Niederösterreich bzw. der Bezirkshauptmannschaft Scheibbs für offene Pflegeheimkosten (€ 85.426,55) ausmacht. Zur Bewerkstelligung der Verwertung der Liegenschaft durch Verkauf ist seitens der außerbücherlichen Liegenschaftseigentümer der Zeuge KR als Konsulent der ICM GesmbH beauftragt worden, einen Käufer ausfindig zu machen. Neben dem Bruder des Käufers, nämlich GB, hat es auch Kaufanbote seitens des Interessenten bzw. einer Bietergemeinschaft, an der auch der Interessent beteiligt gewesen ist, gegeben. Der vom Zeugen seinerzeit ins Auge gefasste Kaufpreis ist in der Höhe von € 140.000,-- bis € 150.000,-- angesetzt gewesen. Der Kaufvertrag mit dem nunmehrigen Käufer ist zu einem Kaufpreis von € 163.000,-- zustande gekommen. Der Kaufgegenstand selbst gliedert sich in drei Nutzungsbereiche, nämlich in landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, ein forstwirtschaftlich genutztes Grundstück und die als Geb 05 gewidmete Baufläche. Der ortsübliche Verkehrswert der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und Grundstück Nr. ***, KG ***, beträgt € 74.700,--. Hinsichtlich des zur Gänze als Wald bestockten Grundstückes Nr. ***, KG ***, ist von einem ortsüblichen Verkehrswert der 1.974 m² Waldfläche in der Höhe von € 2.961,-- auszugehen. Für das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit der Flächenwidmung Geb 05 und einer Flächenausdehnung von 343 m² ist der ortsübliche Verkehrswert mit € 4.000,-- anzusetzen. Insgesamt liegt somit der ortsübliche Verkehrswert der Gesamtliegenschaft bei € 81.661,--. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag sowie aus dem Behördenakt und der Befundaufnahme durch die beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik, Forsttechnik und Bautechnik; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die jeweilige Flächenwidmung der Grundstücke auch unbestritten geblieben. Die Festhaltungen zum Käufer und zum Interessenten, was ihre Landwirteeigenschaft betrifft, stützen sich auf deren Angaben im behördlichen Verfahren sowie auf die Angaben im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich. Hinsichtlich beider ist deren Landwirteeigenschaft von den Verfahrensparteien nicht nur nicht in Frage gestellt, sondern auch anerkannt worden. Was die Interessentenstellung des HR betrifft, bezieht sich das erkennende Gericht auf die im behördlichen Akt nachvollziehbar dokumentierte fristgerecht erstattete Interessentenerklärung. Hinsichtlich der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft ist bezüglich der landwirtschaftlich genutzten Flächen im Rahmen der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung (Verhandlungsschrift vom 17.11.2015) ein entsprechendes Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen erstattet worden, das sich auf die von ihr eingeholten Auszüge aus der Kaufpreissammlung hinsichtlich vergleichbarer Kauffälle stützt und das folgenden Wortlaut hat: „Bewertung der landwirtschaftlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, und ***, KG ***. Die Ermittlung des Verkehrswertes für landwirtschaftlich genutzte Flächen erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Vergleichswertverfahren, wobei der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen abgeleitet wird. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im üblichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wurden am Grundbuch Scheibbs Erhebungen über die am freien Grundstücksmarkt in der betroffenen Gemeinde *** abgeschlossenen Kauffälle vorgenommen. Da für die Marktgemeinde *** mit den dazugehörigen Katastralgemeinden nur wenige repräsentative Vergleichspreise nachgewiesen werden konnten, wurden die Erhebungen auch auf benachbarte Gemeinden, die von der Topographie und Kulturgattung (Dauergrünland) vergleichbar sind, ausgedehnt. Dabei konnten in den Jahren 2010 bis 2015 in den Katastralgemeinden ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** insgesamt 17 Kauffälle über Grundstücke in der Widmung Grünland/Land- und Forstwirtschaft aufgefunden werden. Angemerkt wird, dass die KG *** und *** am Bezirksgericht Amstetten zuständig sind. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen € 1,06 und € 5,--/m². Daraus errechnet sich ein gewogenes Mittel von € 2,4/m². Angemerkt wird, dass es sich bei den Kauffällen im oberen Preissegment um ebene Grundstücke, die als Acker genutzt werden, handelt bzw. um Grundstücke in Ortsnähe. Betrachtet man besonders gut vergleichbare Kauffälle, wo ganze Betriebe mit Gebäuden im Grünland (Geb) Kaufgegenstand sind bzw. eine Fläche zu einem Gebäude im Grünland dazugekauft wurde, so ergibt sich für diese ein mittlerer Verkehrswert von € 1,55/m². Setzt man für die im Grundbuch als landwirtschaftlich genutzt eingetragenen Grundflächen der kaufgegenständlichen Liegenschaften einschließlich der sonstigen Flächen (Wege) im Ausmaß von 41.493 m² den ermittelten Wert von € 1,55/m² ein, so ergibt sich ein Verkehrswert für die Liegenschaft EZ ***, KG ***, und EZ ***, KG ***, von rund € 64.300,--. Wenn man das Grundstück Nr. *** (Fläche: 1.398 m²) als Gartenfläche bzw. Hausumrissfläche zur Baufläche Grundstück Nr. ***, die als erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb 05) gekennzeichnet ist, höher als reines Grünland (Wiese) bewertet und dafür einen Wert von € 9,--/m² (siehe Gutachten GBA P-H-1748/004-2014 von Ing. M vom 17.03.2015 für den Bodenwert der Bauflächen – Lageabschlag) einsetzt, so ergibt sich ein Verkehrswert für die Liegenschaften EZ ***, KG ***, und EZ ***, KG ***, von rund € 74.700,--. Der ortsübliche Verkehrswert der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften wird aus agrarfachlicher Sicht aufgrund der Lage Geländeausformung und Nutzungsmöglichkeit als Wiese bzw. Weide bzw. aufgrund der Tatsache, dass das ehemalige Wohn- und Wirtschaftsgebäude als erhaltenswertes Gebäude im Grünland ausgewiesen ist, mit rund € 74.700,-- veranschlagt. Bewertungsstichtag ist der 04.11.2015 (Tag der Besichtigung).“ In der in der Verhandlung sodann erfolgten Erörterung dieses Gutachtens hat die Amtssachverständige noch folgende ergänzende Erläuterungen getätigt: „Ich habe am Grundbuch die Kauffälle für landwirtschaftliche Flächen erhoben und zwar bezüglich der Gemeinde ***, ***, *** und ***. Dies ausgedehnt auf diese Gemeinden. Dann habe ich mir die Grundflächen angeschaut als Vergleichsgrundstücke und dann habe ich auch drei Kauffälle angesehen, die eine Geb-Widmung hatten – diese habe ich mir gesondert angesehen. Bei denen hat es sich sogar auch um Hanglagen gehandelt, teilweise besser als die verfahrensgegenständlichen Grundstücke. Wenn ich befragt werde, ob die Person des Käufers dabei auch berücksichtigt wurde, dann gebe ich dazu an: nein. Wenn ich zu den Verträgen, die als Beilagen A, B, C der Verhandlungsschrift angeschlossen wurden, befragt werde, dann gebe ich dazu an: Es ist richtig, dass mir diese nicht bekannt sind. Diese sind aus der Gemeinde ***; diese Gemeinde habe ich nicht in meine Erhebung einbezogen. Wenn ich befragt werde, ob diese Verträge dennoch vergleichbar sind, dann gebe ich dazu an: Ich habe mir die kurzfristig jetzt im Imap angeschaut – sie stellen sich als Ackerflächen dar, die in der Ebene situiert sind und sind meiner Ansicht nach schon aus diesem Grund nicht vergleichbar. Möglicherweise gibt es dort in diesem Gebiet in der Nähe auch Schotterabbau bzw. Schottergruben. Inwieweit das mitgespielt hat bei der Preisgestaltung, kann man hier nicht feststellen; im Imap waren diese Schotterflächen jedenfalls zwar nicht genau angrenzend aber doch in der Nähe. Ich habe auch nicht geprüft – dies habe ich schon vorher erwähnt – ob die Käufer in den von mir herangezogenen Vergleichsfällen Landwirte waren oder nicht.“ Hinsichtlich des auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, stockenden Waldes auf einer Fläche von 1.974 m² hat der dem Verfahren beigezogene forsttechnische Amtssachverständige gutachtlich wie folgt ausgeführt: „Vorausgeschickt wird, dass der nur 1974 m² große Waldteil der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft eine sehr untergeordnete Rolle am Kaufpreis zukommt. Auch der Zeuge KR K hat heute im Rahmen der Verhandlung bestätigt, dass bei vergleichbaren Liegenschaftstransaktionen der Wald quasi mitgeht. Die verfahrensgegenständliche Waldfläche wurde zuletzt am 09.11.2015 durch den Sachverständigen besichtigt. Hierbei zeigte sich, dass sich im Laufe des Sommers keine maßgeblichen Änderungen an der Bestockung der gegenständlichen Waldparzelle ergeben haben. Der Holzfachbericht für den Monat Oktober 2015 ergibt aufgrund der im Sommer erhöhten Borkenkäferholzanfälle einen Rückgang beim Fichten- und Tannenblochholz um rund € 15,--/Festmeter, d.s. ca. 15 %. Die Preise für Brennholz, welches im gegenständlichen Fall eher relevant ist, sind annähernd gleich geblieben. Wenn der Zeuge KR K heute angeführt hat, dass seit einigen Jahren eine Überhitzung am Grundstücksmarkt festzustellen ist, so kann dies auch aus forstfachlicher Sicht in einem gewissen Ausmaß bestätigt werden. Höhere Grundstückspreise für vergleichbare Waldflächen sind allerdings durchwegs nur in Fällen besonderer Vorliebe, d.s. Kleinstflächen, die zur Arrondierung dienen, üblich. Insbesondere im Falle der erstmaligen Bildung eines Eigenjagdgebietes kommt es dazu, dass massiv höhere Quadratmeterpreise bezahlt werden können. Insgesamt ergibt sich allerdings keine Änderung zu meinem Gutachten vom 17.02.2015, sodass der Quadratmeterpreis von 1,50 als durchaus relativ hoch aber angemessen anzusehen ist, zumal er eben mit der Liegenschaftsfläche quasi im Kauf mitgeht.“ Bezüglich der als Geb 05 gewidmeten Baufläche auf Grundstück Nr. ***, KG ***, ist vom beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen in seiner Befundaufnahme zunächst festgestellt worden, dass diese Baufläche aus einem ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen in Form eines Dreiseithofes besteht, wobei ein Teil des Wohntraktes eingestürzt ist und der verbleibende Wohntrakt und der ehemalige Stall abbruchreif sind. Weiters hat er die bereits angeführte Flächenwidmung nach dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** vom 04.12.2015 angeführt und unter Bezugnahme auf die geogenen Gefahrenhinweiskarte hinsichtlich des betroffenen Grundstückes folgende Schlussfolgerung getroffen: „Erst bei einer Baumaßnahme ist im Bereich des ehemaligen Wohnhauses und des ehemaligen Stallgebäudes, welche im gelben Bereich liegen, eine Vorbegutachtung - Lokalaugenschein - durch den geologischen Dienst (Amt der NÖ Landesregierung), gegebenenfalls eine genaue Erkundung. durchzuführen.“ Im Einzelnen hat der bautechnische Amtssachverständige gutachtlich zur Baufläche auf Grundstück Nr. ***, KG ***, wie folgt ausgeführt: „Ein Gefahrenzonenplan (GZP) des Forsttechnischen Dienstes der Wildbach- und Lawinenverbauung ist ein flächenhaftes Gutachten über die Gefährdung durch Wildbäche, Lawinen und Erosion. Die rechtliche Grundlage des Gefahrenzonenplanes findet sich im Forstgesetz
  3. GZP werden nach öffentlicher Auflage im jeweiligen Gemeindeamt durch den Bundesminister für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft genehmigt. GZP sind Grundlagen für Planung von Schutzmaßnahmen, für die Baubehörde, die örtliche und überörtliche Raumplanung und den Katastrophenschutz. GZP werden immer für Gemeindegebiete gemacht. Es gibt Gemeinden, die keine Gefährdungen aus Lawinen oder Wildbächen aufweisen, für diese werden auch keine GZP erstellt. … Die Gefahrenzonen werden sowohl unter Beachtung eines ISO-jährlichen Katastrophenereignisses als auch unter Berücksichtigung von häufig beobachteten Ereignissen ermittelt. Nur in raumrelevanten Bereichen, die besiedelte Gebiete innerhalb der Gemeinde darstellen, werden Gefahren dargestellt. Auch außerhalb dieser Bereiche können Gefahren auftreten, sind jedoch nicht dargestellt! Die Erhebungen auf dem Bauamt der Marktgemeinde *** ergaben, dass die gegenständliche Liegenschaft nicht im Gefahrenzonenplan ausgewiesen ist.“ In der Frage der Bewertung der Baufläche auf Grundstück Nr. ***, KG ***, ist das nachstehende ausführliche, in sich widerspruchsfreie und logisch aufgebaute Gutachten samt Befunddarstellung der Entscheidung bedenkenlos zugrunde zu legen gewesen: „Zur bau- und technischen Beschreibung: a) Wohnhaus Zweigeschossiges. nicht unterkellertes, teilweise in Massivbauweise, teilweise in Holzblockbauweise errichtetes Gebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoß und mit Ziegel gedecktem Satteldach. Baujahr/Baualter: unbekannt. geschätztes Alter ca. 100 Jahre 07.11.1966, Feuerbeschau, Feuerpolizei 30.05.1997, Baupolizeiliche Maßnahmen, Vorschreibung. Baubehörde 14.02.1998, Baupolizeilicher Auftrag, Vollstreckung, BH Scheibbs 10.02.1999, Baupolizeilicher Auftrag, Vollstreckung, BH Scheibbs 08.09.2003, Vollstreckungsverfahren der BH Scheibbs 21.05.2004, Abbruchauftrag, Beseitigungsauftrag von gesundheits-‚ bau- und feuerpolizeilichen Mängeln. Baubehörde 08.02.2005, Androhung der Ersatzvornahme, BH Scheibbs 25.07.2005, Kostenbescheid Ersatzvornahme. BH Scheibbs Nutzung: Wohnzwecke Raumprogramm: EG: Vorraum mit Stiegenaufgang, 4 Zimmer OG: Vorraum mit Stiegenabgang, Schlafzimmer Mauerwerk: Stein-, Blockstein- und Ziegelmauerwerk, außen teilweise verputzt Decken: Holz-Tramdecke, massive Deckenkonstruktionen Stiegen: massive Stiegenkonstruktion Dachkonstruktion: Satteldachkonstruktion Dachdeckung: Strangfalzziegeldeckung Fenster: einfache Holz-Fensterkonstruktionen Türen: Holztüren, teilweise verglast Fußböden: Betonböden, PVC, Erdböden Sanitäranlagen: unterster Standard Heizung: keine Wasserversorgung: Hausbrunnen Fäkal- und Schmutzwasser: Senkgrube Energieversorgung: Anschluss an EVN Ortsnetz (elektrischer Strom) Bau- und Erhaltungszustand: Massive Mauerwerksschäden; Holzblockbau bereits gänzlich eingestürzt und größtenteils vermorscht; teilweise starke Rissbildungen; schwere Feuchtigkeitsschäden. Im Gesamten ist der Wohntrakt abbruchreif, da eine Sanierung technisch schwer möglich bzw. unwirtschaftlich ist. b) Ehemaliges Stallgebäude Zweigeschossiges, nicht unterkellertes, teils in Massiv-‚ teils in Holzbauweise errichtetes Gebäude mit nicht ausgebautem Dachboden und mit Ziegel gedecktem Satteldach. Baujahr/Baualter: unbekannt, geschätztes Alter ca. 100 Jahre Nutzung: Lagerzwecke Raumprogramm: EG: 3 Abstellräume, 2 ehemalige Stallräumlichkeiten Mauerwerk: Ziegel- und Steinmauerwerk, außen verputzt bzw. Holzriegelbauweise, außen verschalt Decken: einfache Holztramdecken Stiegen: keine, Leiter zum Aufstieg in den nicht ausgebauten Dachboden Dachkonstrukton: Satteldachkonstruktion Dachdeckung: Strangfalzziegeldeckung Fenster: Beton- und MetalIrahmen-Fensterkonstruktionen Türen: Holztüren Fußböden: Erdboden Bau- und Erhaltungszustand: Massive Mauerwerksschäden; Teilweise starke Rissbildungen; Schwere Mauerwerksschäden. Technisch und wirtschaftlich nicht mehr sanierbar, daher abbruchreif. c) Scheune Eingeschossiges, teilweise unterkellertes, teils in Massiv-, teils in Holzbauweise errichtetes Gebäude mit Ziegel gedecktem Satteldach. Baujahr/BauaIter: 1954 Nutzung: Lager- und Einstellzwecke Raumprogramm: KG: 1 Kellerraum EG: 2 Einstellräume, Abstellraum, Durchfahrt Mauerwerk: Holzriegelbauweise, außen verschalt, Hohlblockziegel (Keller) Decken: einfache Holztramdecke, massive Deckenkonstruktion über Keller Stiegen: massive Stiegenkonstruktion in den Keller Dachkonstruktion: Satteldachkonstruktion Dachdeckung: Strangfalzziegeldeckung Fenster: keine Türen: Holztür, Holztore Fußböden: Erdboden Bau- und Erhaltungszustand: Tragende Holzkonstruktion noch in relativ gutem Zustand; Fehlende Dachrinnen; Dach ist noch bis auf einzelne fehlende Ziegel dicht. Zur Massenermittlung: Pos. 1) Wohnhaus: Pos....1a)..Erdgeschoß: rd. 5,35 m x 7,00 m x h = 2,80 m = rd. 105,00 m³ Pos.....1b) Obergeschoß: rd. 5,35 m x 7,00 m x h = 2,40 mn = rd. 90,00 m³ Pos. 2) Ehemaliges Stallgebäude: rd. 6,80 m x 12,95 m x h = 4,10 m = rd. 361,00 m³ Pos. 3) Scheune: rd. 4,30 m x 6,80 m x h = 2,30 m = rd. 67,00 m³ + rd. 18,20 m x 6,80 m x h= 4,10 m = rd. 507,00 m³ Gesamt: rd. 574,00 m³ Zur Bewertung: Allgemeines: Als Ausgangspunkt werden die Herstellungskosten je m³ umbauten Raumes (inkl. USt.) unter Berücksichtigung der Auf- bzw. Abschläge in Relation zur tatsächlichen Bauweise und Ausstattung sowie vorhandener Baumängel und Bauschäden in Ansatz gebracht (gekürzter Herstellungswert). Nicht ausgebaute Dachboden sowie Anlagen für die Wasserver- und Abwasserentsorgung werden nicht gesondert bewertet (diese Kosten sind in den Ansätzen der jeweiligen Geschoße berücksichtigt). Grundsätzlich ist die Altersminderung für jedes Gebäude (jedem Gebäudetrakt) getrennt zu berechnen. Ein-, Um- und Aufbauten teilen das Schicksal des Hauptgebäudes. Für die Berechnung der Wertminderung wird das Alter jenes Teiles (Altbau oder Neubau) zugrunde gelegt, der überwiegt. Nur wenn ein Erweiterungsbau nach Größe und Bauart eigenständig genutzt werden kann, ist die Wertminderung wegen Alters getrennt zu ermitteln. a) Bodenwert: Gegenständliche Grundstücke sind

dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** teilweise als Grünland-Land- und Forstwirtschaft („Glf“) bzw. Baufläche (gem. DKM) im Grünland, welche mit einem erhaltenswerten Bauwerk („Geb") bebaut sind, ausgewiesen. Im gegenständlichen Fall ist aufgrund der Lage und Beschaffenheit des Grundstückes *** mit der speziellen Widmung, welches mit einem „Geb" bebaut ist, (bei dieser Widmung sind Zubauten nur in untergeordneter Größe und bei Notwendigkeit erlaubt) ein Mischwert zwischen dem ortsüblichen Bauland- und Grünlandpreis heranzuziehen. Verdachtsflächenkataster: Hinsichtlich einer möglichen Kontaminierung des Grundstückes bzw. sonstiger Verdachtsflächen konnten keine Hinweise gefunden werden. Bundesland: Niederösterreich Bezirk: Scheibbs Gemeinde: *** (***) Katastralgemeinde: *** (***) Grundstücksnummer: *** Information: Dieses Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Es wird für das Grundstück *** der KG *** („Geb"-Widmung) ein gewogener Wert von € 12,--/m² festgelegt. Grundstück Nr. *** 343 m² Grundstücksausmaß: 343 m² x € 12.-- rd. € 4.116,-- Der Bodenwert beträgt rd. € 4.100,-- inkl USt, kontaminationsfrei.

  1. b)Bauwert: Herstellungskosten Pos. 1) Wohnhaus und Pos. 3) ehemaliges Stallgebäude Für diese beiden Positionen wird kein Herstellungswert ermittelt, da diese abbruchreif sind. Pos.3) Scheune: 574 m³ á € 70,-- = € 40.180,-- Die technische Lebensdauer wird von der Qualität des Baumaterials bestimmt. Die Obergrenze der Gesamtlebensdauer hängt von der Haltbarkeit der tragenden Bauteile ab. Bauwertermittlung: Pos 3) Herstellungskosten: € 40.180,-- Bauzustandsnote: 3,5 nach Ross Lebensdauer 60 Jahre = 100 % Bestandsdauer fiktiv 48 Jahre = 80 % Restnutzungsdauer fiktiv 12 Jahre = 20 % Wertminderung wegen Alters: 81 % Herstellungskosten € 40.180,-- - 81 % Wertminderung wegen Alters rd. € 32.546,-- rd. € 7.634,-- Der Bauwert beträgt rd. € 7.600,--
  2. c)Abbruch- und Räumungskosten: Bauzustand: Aufgrund der jahrzehntelangen mangelnden Instandhaltung sind das Wohngebäude und das ehemalige Stallgebäude derart abgenutzt, dass eine Sanierung technisch schwer möglich bzw. unwirtschaftlich ist. Weiters fehlen Sanitäranlagen, welche einem hygienisch einwandfreien Zustand entsprechen. Durch das Fehlen einer geeigneten Zentralheizung für die Beheizung aller Wohnräume, durch die veraltete Elektroinstallation und durch die mangelnde Instandhaltung ist der zeitgemäße Wohnkomfort nicht mehr gegeben. Schimmelbildung und größere Mauerwerksrisse sowie die teilweise vermorschte Holzkonstruktion sind ein Zeichen für den Verfall von leerstehenden Gebäuden, wie im gegenständlichen Fall. Aus diesen Gründen sind als Grundlage für die Bewertung die Abbruchkosten heranzuziehen. Pos. 1) Wohnhaus Pos. 1a) Erdgeschoß: 105 m³ á € 15,-- = € 1.575,-- Pos. 1b) Obergeschoß: 90 m³ á € 15.-- = € 1.350,-- Pos.2) Ehemaliges Stallgebäude: 361 m³ á € 10,-- = € 3.610,-- Die Abbruch- und Räumungskosten betragen rd. € 6.500,--
  3. d)Sachwert: Der Sachwert setzt sich aus dem Bauwert und dem Bodenwert zusammen. Im gegenständlichen Fall wird dieser um die Freimachungskosten (Abbruch- und Räumungskosten des Wohngebäudes und des ehemaligen Stallgebäudes) vermindert. Wirtschaftlich verbrauchte Gebäude, die abbruchreif sind, bedeuten für die Liegenschaft, auf der sie stehen, einen Negativwert. In solchen Fällen wird als Sachwert der Liegenschaft der Bodenwert, vermindert um die Freilegungskosten (Räumung und Abbruch der Gebäude sowie die Entsorgung des Bauschutts bzw. der Bauabfälle), angesetzt. Bodenwert € 4.100,-- Bauwert Schuppen € 7.600,-- Abbruch- und Räumungskosten € 6.500,-- Gesamt: € 5.200,-- Der Sachwert beträgt rd. € 5.200 -- inkl. USt., Iastenfrei
  4. e)Verkehrswert: Der Verkehrswert ist nach dem LBG der Preis, der bei einer Veräußerung einer Sache im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann, wobei besondere „Vorlieben" oder „andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen" außer Betracht zu bleiben haben. Nach § 305 Allgem. Bürgerliches Gesetzbuch ist als Verkehrswert einer Sache ein „ordentlicher Preis" zu ermitteln, der nach „dem Nutzen, die einer Sache mit Rücksicht auf Zeit und Ort gewöhnlich und allgemein leistet“ zu bestimmen ist. Der Wert einer Liegenschaft ist demnach ihr eigentlicher Preis.Nach Paragraph 305, Allgem. Bürgerliches Gesetzbuch ist als Verkehrswert einer Sache ein „ordentlicher Preis" zu ermitteln, der nach „dem Nutzen, die einer Sache mit Rücksicht auf Zeit und Ort gewöhnlich und allgemein leistet“ zu bestimmen ist. Der Wert einer Liegenschaft ist demnach ihr eigentlicher Preis. Im Sachwertverfahren errechnet sich dieser Verkehrswert aus dem Sachwert (Bodenwert und Bauwert), wobei der Sachwert nicht in jeden Fall mit dem Verkehrswert übereinstimmen muss, da für den Kaufpreis vor allem das Angebot und die Nachfrage auf dem Realitätenmarkt entscheidend ist und der Verkehrswert von der Art und Größe sowie der Marktgängigkeit der Liegenschaft abhängt. Im gegenständlichen Fall sind folgende Umstände für die Berechnung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Marktlage maßgebend. Die große Entfernung zu Versorgungseinrichtungen (fehlende Infrastruktur) wirkt sich wertmindernd auf die Liegenschaft aus. Sanierung des Schuppens und Räumung der Grundstücke von Gerümpel und nicht brauchbaren Gegenständen erforderlich. Es ist zur Anpassung an den Verkehrswert deshalb eine Abwertung durch Abschläge in der Höhe von etwa 22,5 % vorzunehmen. Sachwert der Liegenschaft *** EZ *** der KG *** € 5.200,-- - 22,5 % Abschlag zur Anpassung an den Verkehrswert € 1.170,-- € 4.030,-- Der Verkehrswert der Liegenschaft ***, KG ***, beträgt zum Stichtag rd. € 4.000,– inkl USt“ In der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung sodann erfolgten Erörterung dieses bautechnischen Gutachtens hat der Amtssachverständige ergänzend zum Verständnis seines Gutachtens besonders darauf verwiesen, dass es bei der Bewertung einer Liegenschaft durchaus darauf ankommt, ob die Widmung Grünland/Geb oder Grünland/Hofstelle ausweist. Eine Hofstellenwidmung ist aus seiner fachlichen Sicht nämlich insoweit in der Nutzung eingeschränkt, als diese nur von Landwirten (bzw. deren Familienangehörigen) selbst zu nutzen ist. Demnach ist, um bei einer Hofstellenwidmung Baumaßnahmen setzen zu dürfen, ein landwirtschaftliches Gutachten nötig, das die Erforderlichkeit bestätigt. Im gegenständlichen Fall liege aber eine Widmung Grünland/Geb vor, bei der auch ohne landwirtschaftliches Gutachten Zubauten getätigt werden dürfen, die im Sinne des § 20 NÖ Raumordnungsgesetz sind. Hinsichtlich der Frage nach dem Wert des Grundstückes am Markt unter Berücksichtigung der Lage und des Umstandes, dass das Gebäude wieder hergestellt werden könne, hat der Amtssachverständige aus seiner fachlichen Sicht unwidersprochen klargelegt, dass mehr als die Hälfte des bebauten Raumes im gegenständlichen Fall zu sanieren unwirtschaftlich ist, weshalb die Abbruchkosten als Wertansatz zu nehmen gewesen sind. In der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung sodann erfolgten Erörterung dieses bautechnischen Gutachtens hat der Amtssachverständige ergänzend zum Verständnis seines Gutachtens besonders darauf verwiesen, dass es bei der Bewertung einer Liegenschaft durchaus darauf ankommt, ob die Widmung Grünland/Geb oder Grünland/Hofstelle ausweist. Eine Hofstellenwidmung ist aus seiner fachlichen Sicht nämlich insoweit in der Nutzung eingeschränkt, als diese nur von Landwirten (bzw. deren Familienangehörigen) selbst zu nutzen ist. Demnach ist, um bei einer Hofstellenwidmung Baumaßnahmen setzen zu dürfen, ein landwirtschaftliches Gutachten nötig, das die Erforderlichkeit bestätigt. Im gegenständlichen Fall liege aber eine Widmung Grünland/Geb vor, bei der auch ohne landwirtschaftliches Gutachten Zubauten getätigt werden dürfen, die im Sinne des Paragraph 20, NÖ Raumordnungsgesetz sind. Hinsichtlich der Frage nach dem Wert des Grundstückes am Markt unter Berücksichtigung der Lage und des Umstandes, dass das Gebäude wieder hergestellt werden könne, hat der Amtssachverständige aus seiner fachlichen Sicht unwidersprochen klargelegt, dass mehr als die Hälfte des bebauten Raumes im gegenständlichen Fall zu sanieren unwirtschaftlich ist, weshalb die Abbruchkosten als Wertansatz zu nehmen gewesen sind. Schließlich hat der bautechnische Amtssachverständige noch zur besseren Nachvollziehbarkeit seines Gutachtens dargelegt, dass er ausgehend vom ortsüblichen Baulandpreis in der Gemeinde ***, der zwischen € 36,-- und € 50,-- liegt, für die als Grünland/Geb gewidmete Grundstücksfläche ein Drittel des Baulandpreises angenommen hat und sich daraus der dem Gutachten zugrunde gelegte Grundwert von € 12,-- pro m² ergibt. Somit sind die im durchgeführten Beweisverfahren erstatteten Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft der vorliegenden Entscheidung vollinhaltlich zugrunde zu legen gewesen, zumal diese sämtliche relevante Kriterien, wie z. B. die örtlichen Gegebenheiten sowie die jeweiligen Nutzungsarten, berücksichtigen und logisch, in sich widerspruchsfrei, und nachvollziehbar aufgebaut sind und zudem auch in der Erörterung derselben im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung diesen seitens der Beschwerdeführer auch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden ist. Insbesondere waren die Ausführungen des vernommenen Zeugen, der als Konsulent der ICM GesmbH sich auf seine in diesem Bereich gemachten Erfahrungen berufen hat, nicht zu berücksichtigen, vermochten sie doch weder die Befundaufnahme noch die Gutachten der beigezogenen Amtssachverständigen in Frage zu stellen, sind doch die von ihm ins Treffen geführten Vergleichsfälle sowohl von ihrer Zahl her als auch von den Begleitumständen nicht geeignet gewesen, sie bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Kaufliegenschaft zu berücksichtigen. Vielmehr konnte die agrartechnische Amtssachverständige in diesem Zusammenhang auf die von ihr ermittelten realen Kaufverträge in der Kaufpreissammlung aus dem Grundbuch verweisen und damit eine nachvollziehbare Begründung für ihr Gutachten liefern. Bezüglich der ins Treffen geführten besonderen Situation auf Käuferseite durch die Sachwalterbestellung für BB bzw. der Überschuldung des Nachlasses hat sich das erkennende Gericht auf die diesbezüglichen Angaben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer sowie auf die vorgelegte Vermögensaufstellung im Nachlassverfahren und den in diesem Verfahren ergangenen Einantwortungsbeschluss beziehen können. Damit ist der vermögensrechtliche Hintergrund auf Verkäuferseite in unbedenklicher Weise ausreichend dokumentiert. In rechtlicher Hinsicht war somit Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

  1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
  2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
  3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Gemäß Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Grundstücke, die

  1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
  2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

  1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
  2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Paragraph 3, Ziffer 3, NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

§ 3

Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen

Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

  1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
  2. Grundstücksnummer;
  3. Katastralgemeinde;
  4. Flächenausmaß;
  5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Im gegenständlichen Fall hat das Beweisverfahren ergeben, dass der Käufer als Vollerwerbslandwirt auch als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren ist. Er entspricht der Definition nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ebenso wie der im Verfahren aufgetretene Interessent der Definition nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG entspricht. Im gegenständlichen Fall hat das Beweisverfahren ergeben, dass der Käufer als Vollerwerbslandwirt auch als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren ist. Er entspricht der Definition nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG ebenso wie der im Verfahren aufgetretene Interessent der Definition nach , Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG entspricht. Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nach § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung, insbesondere jener, auf den die belangte Behörde ihren Bescheid gestützt hat, gegeben istBei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nach Paragraph 6, Absatz 2, erster und zweiter Satz NÖ GVG ist zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung, insbesondere jener, auf den die belangte Behörde ihren Bescheid gestützt hat, gegeben ist

§ 6Abs.

2 Z 4 NÖ GVG ist die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG ist die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Tatsächlich hat die im vorliegenden Fall vom erkennenden Gericht durchgeführte Beweisaufnahme einen ortsüblichen Verkehrswert der Gesamtliegenschaft, die Gegenstand des Kaufgeschäftes ist, von € 81.661,-- erbracht. Dem gegenüber ist für die kaufgegenständliche Liegenschaft ein Kaufpreis in der Höhe von € 163.000,-- vereinbart worden. Damit ist der Kaufpreis um praktisch 100 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG erheblich übersteigt. Damit ist der Kaufpreis um praktisch 100 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG erheblich übersteigt. Wie aber von der Beschwerdeführerseite aber zutreffend in ihrem Rechtsmittel angemerkt wurde, bedeutet dieser Umstand nicht automatisch eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes, vielmehr ist zu prüfen, ob für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist. Diesbezüglich wurden von den Beschwerdeführern mehrere Argumente vorgetragen. So wurde etwa auch auf den Umstand verwiesen, dass bei den anfänglichen Verkaufsgesprächen bzw. Verkaufsverhandlungen mehrere Kaufinteressenten aufgetreten wären, die den Kaufpreis in die Höhe getrieben hätten. Dadurch sei der Kaufpreis letztlich in der im Kaufvertrag festgesetzten Höhe vereinbart worden. Eine derartige Argumentation widerspricht aber der klaren Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007, weil es die Vertragsparteien sonst in der Hand hätten, durch entsprechende Verkaufsverhandlungen ein Hochlizitieren des Kaufpreises zu bewerkstelligen, sodass letztendlich jene wesentliche Zielsetzung des Gesetzes unterlaufen würde, die sicherstellen soll, dass Land- und Forstwirten die Möglichkeit haben sollen, leistbaren land- und forstwirtschaftlichen Grund zu erwerben. Jede andere Sichtweise würde den landwirtschaftlichen Grundverkehr ad absurdum führen, könnte dieser doch über den solcherart zustande gebrachten Kaufpreis so gesteuert werden, dass ein Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch Landwirte von Vorneherein erschwert bzw. verhindert wird. Soweit eine Rechtfertigung für den erhöhten Kaufpreis darin erblickt wird, dass auf Verkäuferseite für die Hälfteeigentümerin ein Sachwalter bestellt ist, vermag das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht zu erkennen, worin hier eine Rechtfertigung für eine Behandlung des Falles nach anderen Maßstäben gegeben sein soll gegenüber nicht besachwalteten Personen. Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 räumt hier keinen Vorteil für bestimmte Personen auf Verkäuferseite ein, im Gegenteil: Intention des Gesetzes ist vielmehr, Grundverkäufe zu überhöhten Preisen grundsätzlich zu verhindern. Schließlich wird seitens der Beschwerdeführer mit der Überschuldung des Nachlasses argumentiert, die eine Kaufpreisgestaltung wie der im gegenständlichen Fall getroffenen rechtfertigen würde; dabei wird explizit darauf verwiesen, dass eine Verschuldung gegenüber der öffentlichen Hand (Land Niederösterreich bzw. Bezirkshauptmannschaft Scheibbs) für offene Pflegeheimkosten im Ausmaß von € 85.426,55 gegeben wäre, sohin eine Versagung der Genehmigung zum Nachteil der Steuerzahler wäre. Unabhängig von der von den Verkäufern abgegebenen bedingten Erbserklärung im Verlassenschaftsverfahren ist jedoch augenscheinlich, dass durch den im gegenständlichen Verfahren ermittelten ortsüblichen Verkehrswert bei nur einer äußerst geringfügigen Überschreitung von € 81.661,-- auf € 85.426,55 eine Abdeckung der gesamten Schulden gegenüber der öffentlichen Hand gegeben wäre. Schließlich ist aber auch zu vermerken, dass nach der Vermögensaufstellung bei der Berücksichtigung der Aktiva im Ausmaß von € 10.443,23 insgesamt nur eine Überschuldung im Ausmaß von € 79,180,98, sohin in einem Betrag von weniger als dem ortsüblichen Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft gegeben ist. Abgesehen davon, dass in einem Schuldenstand auf Verkäuferseite keine Begründung im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG für eine erhebliche Überschreitung des Kaufpreises gegenüber dem ortsüblichen Verkehrswert erblickt werden kann, ergibt sich somit letztlich, dass – wie gezeigt – eine solche Überschuldung bei Berücksichtigung eines Kaufpreises in Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes nicht einmal gegeben ist. Abgesehen davon, dass in einem Schuldenstand auf Verkäuferseite keine Begründung im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG für eine erhebliche Überschreitung des Kaufpreises gegenüber dem ortsüblichen Verkehrswert erblickt werden kann, ergibt sich somit letztlich, dass – wie gezeigt – eine solche Überschuldung bei Berücksichtigung eines Kaufpreises in Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes nicht einmal gegeben ist. Somit ist festzustellen, dass insgesamt keine relevante Begründung für die im gegenständlichen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisvereinbarung im durchgeführten Verfahren erfolgt ist. Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG ist somit nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und einer Kaufpreisvereinbarung, die nahezu 100 % über dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt, als gegeben anzusehen. Somit ist festzustellen, dass insgesamt keine relevante Begründung für die im gegenständlichen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisvereinbarung im durchgeführten Verfahren erfolgt ist. Der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG ist somit nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und einer Kaufpreisvereinbarung, die nahezu 100 % über dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt, als gegeben anzusehen. Somit waren die gegen den angefochtenen Bescheid erhobenen Beschwerden abzuweisen und der angefochtene Bescheid bestätigen. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, insbesondere zur Auslegung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG, durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt.Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, insbesondere zur Auslegung des Versagungsgrundes nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG, durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.518.001.2015

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