GVG) als unbegründet abgewiesen. Die Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25, a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom
den Bestimmungen des § 3 Abs. 2 NÖ GVG als Landwirt. Mit MG und FB seien zwei Interessenten im Verfahren aufgetreten; Letzterer gelte
den Bestimmungen des Paragraph 3, Absatz 2, NÖ GVG als Landwirt. Dabei stütze sich die Behörde auf die im Verfahren eingeholten Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 29.04.2014 und des forsttechnischen Amtssachverständigen vom 28.05.2014 sowie auf drei Einkommensnachweise betreffend das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten, wodurch ausreichend dargestellt sei, dass das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten erheblich zu seinem Einkommen beitrage. Der Interessent FB habe zudem seine fachliche und praktische Ausbildung als Land- und Forstwirt nachweisen können. Zusammengefasst habe auf Basis der grundverkehrsbehördlichen Erhebungen festgestellt werden können, dass die Antragstellerin die Landwirteeigenschaft
den Voraussetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht erfülle und zumindest ein Interessent im gegenständlichen Verfahren als Landwirt aufgetreten sei, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung spruchgemäß zu versagen gewesen sei. Gegen diese Entscheidung richtet sich nunmehr die Beschwerde der Käuferin MD vom 20.11.2014, mit welcher sie, rechtsanwaltlich vertreten, beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid derart abzuändern, dass dem Antrag vom 28.11.2013 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 23.10.2013 stattgegeben werde; in eventu möge der angefochtene Bescheid mit Beschluss aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverwiesen werden. Geltend gemacht wird in diesem Rechtsmittel inhaltliche Rechtswidrigkeit sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften. Zur inhaltlichen Rechtswidrigkeit wird ausgeführt, dass die belangte Behörde den ablehnenden Bescheid zunächst damit begründe, dass das land- und forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten FB erheblich zu seinem Gesamteinkommen beitrage. Damit werde aber nicht beantwortet, womit der Interessent FB seinen eigenen Lebensunterhalt oder den Lebensunterhalt seiner Familie bestreite. Es hätte einer Gegenüberstellung der tatsächlichen Lebenshaltungskosten einerseits und des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens andererseits bedurft, um beurteilen zu können, ob der Interessent von seinem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen tatsächlich leben könne. Abgesehen davon habe der Interessent FB kein rechtsverbindliches Anbot im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG abgegeben. Ein solches würde voraussetzen, dass das Angebot durch seine Annahme tatsächlich zum Abschluss eines Vertrages führe. Die Antragstellerin habe auf den kaufgegenständlichen Liegenschaften ein Vorkaufsrecht. Solange dieses Vorkaufsrecht bestehen würde, würden andere Interessenten kein rechtsverbindliches Anbot zum Abschluss eines Kaufvertrages legen können, weil aufgrund dieses Vorkaufsrechtes ein Vertragsabschluss der Antragstellerin mit dem Interessenten FB ausgeschlossen sei. Die Liegenschaft könne nicht gegen den Willen der Beschwerdeführerin an den Interessenten verkauft werden. Das Angebot des Interessenten sei daher nicht von rechtlicher Relevanz. Abgesehen davon habe der Interessent FB kein rechtsverbindliches Anbot im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG abgegeben. Ein solches würde voraussetzen, dass das Angebot durch seine Annahme tatsächlich zum Abschluss eines Vertrages führe. Die Antragstellerin habe auf den kaufgegenständlichen Liegenschaften ein Vorkaufsrecht. Solange dieses Vorkaufsrecht bestehen würde, würden andere Interessenten kein rechtsverbindliches Anbot zum Abschluss eines Kaufvertrages legen können, weil aufgrund dieses Vorkaufsrechtes ein Vertragsabschluss der Antragstellerin mit dem Interessenten FB ausgeschlossen sei. Die Liegenschaft könne nicht gegen den Willen der Beschwerdeführerin an den Interessenten verkauft werden. Das Angebot des Interessenten sei daher nicht von rechtlicher Relevanz. Infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung habe es die belangte Behörde verabsäumt, zu diesen angeführten rechtlich erheblichen Umständen ergänzende Feststellungen zu treffen, wodurch der angefochtene Bescheid durch sekundäre Feststellungs- und Verfahrensmängel belastet sei. Zu dieser Beschwerde sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 18. November 2015 und am 07. April 2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch ● Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. PLL2-G-135/210, ● Einsichtnahme in das von den Eigentümern W angenommene Anbot des Interessenten FB vom 27.03.2014 für den Fall der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag mit der Beschwerdeführerin, ● Einsichtnahme in den Jahresabschluss des Interessenten FB zum 31.12.2013 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in den Jahresabschluss des Interessenten FB zum 31.12.2014 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in den Einkommenssteuerbescheid 2014 des Interessenten FB (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in den Bescheid über die Feststellung von Einkünften
Einsichtnahme in den Bescheid über die Feststellung von Einkünften
Paragraph 188, BAO 2014 des Finanzamtes *** vom 29.10.2015 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in die an den Interessenten FB ergangene Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung für Juli bis September 2015 (Beilage ./D der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in die an den Interessenten FB ergangene Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung für Jänner bis März 2014 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in das Kontoblatt der AMA für 2014 betreffend FB (Beilage ./F der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einsichtnahme in das Kontoblatt der AMA für 2015 betreffend FB (Beilage ./G der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016) ● Einvernahme des Interessenten FB Von sämtlichen eingesehenen Unterlagen wurden Kopien angefertigt und diese als Beilagen ./A bis ./G der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016 angeschlossen. Aufgrund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, mit einer Fläche von 1,2792 ha, steht im gemeinsamen Eigentum von LW und JW, befindet sich in der Katastralgemeinde *** und weist die Flächenwidmung „Grünland“ auf. Das Grundstück wird derzeit als Ackerfläche verwendet. Am 23. Oktober 2013 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen den Liegenschaftseigentümern LW und JW als Verkäufer und MD als Käuferin ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 14.071,20 vereinbart. Mit Eingabe vom 25.10.2013 hat die Käuferin MD durch ihren damaligen Vertreter Dr. Thomas Christoph als bestellter Substitut des öffentlichen Notars Mag. Johann Zwetzbacher bei der Grundverkehrsbehörde Sankt Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes
Mit Eingabe vom 25.10.2013 hat die Käuferin MD durch ihren damaligen Vertreter Dr. Thomas Christoph als bestellter Substitut des öffentlichen Notars Mag. Johann Zwetzbacher bei der Grundverkehrsbehörde Sankt Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes
Paragraph 6, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) beantragt. Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungs-verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer
2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungs-verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist haben MG und FB ihr Interesse (Interessentenmeldungen) am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes schriftlich angemeldet und ihre Bereitschaft erklärt, anstelle der Käuferin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das vertragsgegenständliche Grundstück abzuschließen. Gleichzeitig haben die Interessenten erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis bezahlen zu können und dies auch durch Beibringung von Unterlagen (Kontoauszug, Gehaltszettel) nachgewiesen. Der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis in der Höhe von € 14.071,20 entspricht dem ortsüblichen Verkehrswert des den Kaufgegenstand bildenden Grundstückes. Hinsichtlich der Käuferin und Antragstellerin im gegenständlichen Verfahren ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen: Die Beschwerdeführerin MD, geb. ***, hat ihren Wohnsitz in ***, ***. Sie ist Eigentümerin nachstehender Liegenschaften: - EZ *** der KG *** im Gesamtausmaß von 1,6351 ha und - EZ *** der KG *** im Gesamtausmaß von 0,6125 ha, insgesamt sohin Eigentümerin von 2,2476 ha. Die Beschwerdeführerin bewirtschaftet keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und erwirtschaftet folglich auch kein Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft. Des Weiteren wurde von ihr im Verfahren vor der belangten Behörde sowie im Beschwerdeverfahren kein Betriebskonzept vorgelegt. Im Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages ist für den Kaufgegenstand als künftige Nutzungsart „Wiesenflächen zur eigenen Bewirtschaftung“ angegeben. Nähere Darlegungen über die Verwertung dieser Wiesenflächen wurden nicht getätigt. Eine bisherige praktische Tätigkeit sowie eine anerkannte fachliche Ausbildung der Beschwerdeführerin im Bereich der Land- und Forstwirtschaft konnte nicht festgestellt werden. Bezüglich der Person des Interessenten FB, geb. *** steht Folgendes fest: Der Interessent wohnt in ***, ***, und führt dort unter der Betriebsnummer *** einen landwirtschaftlichen Betrieb. Er ist verheiratet und hat einen Sohn. In der Fachschule *** hat er eine Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter absolviert. Bei seiner Landwirtschaft handelt sich um einen umsatzsteuerpauschalierten Betrieb und besteht keine Buchführungspflicht. Das verfahrensgegenständliche Grundstück grenzt an eine vom Interessenten bewirtschaftete landwirtschaftliche Fläche an. Für die landwirtschaftlichen Nutzflächen werden vom Interessenten FB AMA-Förderungen beantragt bzw. beansprucht. Im Einzelnen setzen sich die von ihm bewirtschafteten landwirtschaftlichen Nutzflächen wie folgt zusammen: 25,9 ha seines Eigengrundes werden von ihm landwirtschaftlich genutzt. 0,631 ha werden für Christbaumkulturen verwendet. Der Vater des Interessenten hat 14,81 ha landwirtschaftliche Fläche in seinem Eigentum. Diese noch im Eigentum seines Vaters stehenden Flächen werden ebenfalls vom Interessenten mitbewirtschaftet. Für die (Mit-)Bewirtschaftung dieser Flächen entrichtet der Interessent keinen Pachtzins an seinen Vater. Im Jahr 2014 wurden vom Interessenten ca. 4 ha landwirtschaftliche Flächen zugepachtet, für die ein jährlicher Pachtzins von ca. € 1.250,-- zu entrichten ist. Daneben verfügt der Interessent noch über 10,3 ha in seinem Eigentum befindliche forstwirtschaftliche Flächen zuzüglich der mitbewirtschafteten, dem Vater gehörenden Forstflächen im Ausmaß von 9,201 ha. Zusammengefasst bedeutet dies, dass vom Interessenten FB eine landwirtschaftliche Nutzfläche von insgesamt 45,341 ha (25,9 ha landwirtschaftlich genutzter Eigengrund zuzüglich der Fläche für Christbaumkulturen im Ausmaß von 0,631 ha , 14,81 ha mitbewirtschafteter Eigengrund von B sen. und ca. 4 ha zugepachtete landwirtschaftliche Flächen) bewirtschaftet wird. Von diesen landwirtschaftlichen Nutzflächen (ca. 45 ha) werden ca. 15 ha als Ackerland (Anbau von Futtergetreide) bewirtschaftet. Die weiteren Flächen im Ausmaß von ca. 25 ha werden überwiegend als dreischnittige Wiesen und als Dauergrünland verwendet. Die restlichen Flächen von ca. 5 ha werden als zweischnittige Wiesen und Dauerwiesen genutzt. Daneben betreibt er noch die angeführte Christbaumkultur im Ausmaß von 0,631 ha. Die Produkte von sämtlichen landwirtschaftlichen Flächen – mit Ausnahme der Christbaumkultur - werden über die eigene Tierhaltung verwertet. Marktfrüchte werden keine erzeugt. Eine Verpachtung im Eigentum stehender Flächen erfolgt nicht. Konkret werden im Betrieb des Interessenten eine Mutterkuhhaltung, eine Stiermast und eine Kalbinnenmast betrieben; im Durchschnitt werden 60 bis 70 Rinder gehalten. Derzeit sind 59 Rinder, davon 10 Mutterkühe, 36 Maststiere, Kalbinnen und Kälber unterschiedlichen Alters vorhanden. Der Betrieb des Interessenten nimmt am AMA-Gütesiegel-Programm für Rindfleisch „a la carte“ teil, bei welchem Stiere und Kalbinnen nach bestimmten Kriterien erzeugt werden müssen. Der Interessent verfügt über eine umfangreiche Maschinen- (Traktoren, Heugeräte, Maschinen und Geräte für den Ackerbau) und Gebäudeausstattung (Boxenlaufstall, Anbindehaltung mit Weide, Maschinenhalle, Scheune, etc.), sodass insgesamt alle für den Betrieb erforderlichen Maschinen, Geräte und Gebäude vorhanden sind. Der Betrieb wird als reiner Familienbetrieb geführt und erfolgt die Bewirtschaftung durch den Interessenten selbst; er wird aber auch von seinem Vater unterstützt. Angestellte oder Saisonarbeiter werden im Betrieb nicht eingesetzt. Lediglich die Bewirtschaftung von Ackerflächen bzw. das Dreschen von Getreide wird in Form eines Lohndrusches vorgenommen. An öffentlichen Fördergeldern hat der Interessent für das Jahr 2014 folgende Förderungsbeträge ausbezahlt bekommen: ÖPUL Antragsjahr 2014 zuzüglich der erfolgten Nachzahlung € 10.596,78 und eine Ausgleichszulage 2014 samt Nachzahlung € 5.073,30 sowie noch die einheitliche Betriebsprämie 2014 samt Mutterkuhprämie in Höhe von € 20.347,87 insgesamt sohin € 36.017,95 In Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung ist von der Gesamtsumme dieser flächenbezogenen Fördergelder ein Aufwand in der Höhe von 70% in Abzug zu bringen, sodass man zu einem Betrag von € 10.805,10 kommt. Bei der Stiermastproduktion wird für die am Hof vorhandenen Stiermastplätze ausgehend von einer Mastdauer von 18 Monaten und einem durchschnittlichen Endgewicht von 400 kg bei einem durchschnittlichen Preis von € 4,--/kg ein Ertrag von ca. € 40.000,-- pro Jahr erwirtschaftet. Aus der eigenen Mutterkuhhaltung werden jährlich durchschnittlich 4,5 Kalbinnen erzeugt. Bei einem durchschnittlichen Schlachtgewicht von 350 kg und einem durchschnittlichen Preis von € 4,--/kg ist von einem weiteren Ertrag von € 6.300,-- pro Jahr auszugehen. Von diesen Erträgen aus der Tierhaltung von jährlich insgesamt € 46.300,-- ergeben sich nach Abzug des pauschalierten Aufwandes im Ausmaß von 80 % Einkünfte in diesem Betriebszweig in der Höhe von € 9.260,--. An Sozialversicherungsbeiträgen wurde für das Jahr 2015 ein Betrag von € 11.520,36 entrichtet. Die jährlichen Pachtausgaben belaufen sich auf € 1.250,00. An Sozialversicherungsbeiträgen wurde für das Jahr 2015 ein Betrag von , € 11.520,36 entrichtet. Die jährlichen Pachtausgaben belaufen sich auf € 1.250,00. Insgesamt ergeben sich daher Abzüge von € 12.770,36. Das landwirtschaftliche Einkommen – ohne Berücksichtigung der Einkünfte aus der Christbaumkultur – beläuft sich somit auf € 7.294,74. Neben seiner land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit betreibt der Interessent einen gewerblichen Reisighandel. Insgesamt hat der Interessent im Jahr 2014 aus dem Gewerbebetrieb (Reisighandel) € 4.456,30 an Einkünften (Einkommenssteuerbescheid 2014) bezogen. Der Interessent FB ist zudem zur Ausübung von Tanz- und Unterhaltungsmusik als Mitglied in einer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Musikgruppe aktiv. Aus diesem Titel hat er im Jahr 2014 Einkünfte in der Höhe von € 2.302,05 (Bescheid über die Feststellung von Einkünften
Der Interessent FB ist zudem zur Ausübung von Tanz- und Unterhaltungsmusik als Mitglied in einer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Musikgruppe aktiv. Aus diesem Titel hat er im Jahr 2014 Einkünfte in der Höhe von € 2.302,05 (Bescheid über die Feststellung von Einkünften
Paragraph 188, BAO 2014 des Finanzamtes *** vom 29.10.2015) lukriert. Außerlandwirtschaftlich (Reisighandel sowie Tanz- und Unterhaltungsmusik) beläuft sich das Einkommen des Interessen vor Steuern für das Jahr 2014 sohin auf insgesamt € 6.758,
BAO 2014 des Finanzamtes *** vom 29.10.2015 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016). Bezüglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte aus dem gewerblichen Reisighandel und der Darbietung von Tanz- und Unterhaltungsmusik stützt sich das erkennende Gericht auf den vom Interessenten vorgelegten Einkommens-steuerbescheid für 2014 sowie auf den Bescheid über die Feststellung von Einkünften
Paragraph 188, BAO 2014 des Finanzamtes *** vom 29.10.2015 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 07.04.2016). Anhaltspunkte für das Vorhandensein von weiteren außerlandwirtschaftlichen Einkünften, wie aus Kapitalerträgen etc., waren nicht feststellbar. Bezüglich der Person der Käuferin ist deren Landwirteeigenschaft im gesamten Verfahren nicht behauptet worden. In rechtlicher Hinsicht war von folgenden Erwägungen auszugehen:
Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:
Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die
Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:
Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
AVG.
Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
Paragraph 8, AVG.
7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht; 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht;
8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
NÖ GVG darf, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.
Paragraph 25, NÖ GVG darf, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.
1 NÖ GVG darf ein nach diesem Gesetz genehmigungspflichtiger Rechtserwerb im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch die rechtskräftige Genehmigung angeschlossen ist. Der Umstand, dass es sich um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt, ist durch eine rechtskräftige Entscheidung oder öffentliche Urkunde nachzuweisen. Ein solcher Nachweis ist nicht zu erbringen, wenn das Grundbuchsgericht mit Sicherheit annehmen kann, dass es sich um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt.
Paragraph 26, Absatz eins, NÖ GVG darf ein nach diesem Gesetz genehmigungspflichtiger Rechtserwerb im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch die rechtskräftige Genehmigung angeschlossen ist. Der Umstand, dass es sich um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt, ist durch eine rechtskräftige Entscheidung oder öffentliche Urkunde nachzuweisen. Ein solcher Nachweis ist nicht zu erbringen, wenn das Grundbuchsgericht mit Sicherheit annehmen kann, dass es sich um kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt. Aufgrund der Grünlandwidmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007. Im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, die einen Versagungsgrund für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes normiert, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein Interessent, dem die Landwirteeigenschaft zukommt, vorhanden ist, ist daher im vorliegenden Verfahren vorweg zu prüfen gewesen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft der Käuferin im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG angenommen werden kann. Im Hinblick auf die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG, die einen Versagungsgrund für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes normiert, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein Interessent, dem die Landwirteeigenschaft zukommt, vorhanden ist, ist daher im vorliegenden Verfahren vorweg zu prüfen gewesen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft der Käuferin im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG angenommen werden kann. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft der Käuferin MD derzeit nicht attestiert werden kann, da diese keinen land- und fortwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet und auch kein Einkommen aus einer land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit lukriert. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG ist festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft der Käuferin MD derzeit nicht attestiert werden kann, da diese keinen land- und fortwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet und auch kein Einkommen aus einer land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit lukriert. Bei diesem Verfahrensergebnis und der Verneinung der Landwirteeigenschaft der Käuferin und Beschwerdeführerin im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zum jetzigen Zeitpunkt wäre in einem weiteren Schritt noch zu prüfen, ob die Käuferin in weiterer Folge nach erfolgtem Erwerb des gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG als Landwirtin zu qualifizieren ist. Bei diesem Verfahrensergebnis und der Verneinung der Landwirteeigenschaft der Käuferin und Beschwerdeführerin im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG zum jetzigen Zeitpunkt wäre in einem weiteren Schritt noch zu prüfen, ob die Käuferin in weiterer Folge nach erfolgtem Erwerb des gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG als Landwirtin zu qualifizieren ist. Eine solche Prüfung setzt allerdings die Vorlage eines entsprechenden Betriebskonzeptes ebenso voraus wie den Umstand, dass die Antragstellerin ihre Absicht, nach Erwerb des in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften zu wollen und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten zu wollen, durch ausreichende Gründe darzulegen imstande ist, sowie die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund ihrer fachlicher Ausbildung und einer in der Vergangenheit ausgeübten einschlägigen praktischen Tätigkeit belegt. Ein Betriebskonzept dient somit für den Beleg, dass ein Antragsteller ernsthaft eine „Selbstbewirtschaftung auf Betriebsbasis“ vorhat und beabsichtigt, aus seiner land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit nachhaltig eine Wertschöpfung zur Bestreitung seines Lebensunterhaltes zu erzielen. Es kommt daher nicht auf die theoretisch erzielbaren, sondern auf die konkret zu erzielenden Erträge an, würde der Erwerber ohne Verzögerung auch die vertragsgegenständliche Liegenschaft bewirtschaften. Die Vorlage eines Betriebskonzeptes dient zudem auch dazu, überzeugend darzulegen, dass die Bewirtschaftung nachhaltig und ordnungsgemäß im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 erfolgen wird. Mangels Vorlage eines Betriebskonzeptes durch die Beschwerdeführerin konnte jedoch seitens des erkennenden Gerichtes auch keine Prognose hinsichtlich eines zu erwartenden Einkommens aus der Land- und Forstwirtschaft getroffen werden. Damit einhergehend konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin nach dem Erwerb des gegenständlichen Grundstücks, den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zu einem „erheblichen Teil“ aus dem Betrieb einer Land- und Forstwirtschaft bestreiten würde. Der Käuferin kommt daher schon im Hinblick auf eine nicht prognostizierbare Einkommenslukrierung aus der Land- und Forstwirtschaft die Landwirteeigenschaft auch nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG nicht zu. Der Käuferin kommt daher schon im Hinblick auf eine nicht prognostizierbare Einkommenslukrierung aus der Land- und Forstwirtschaft die Landwirteeigenschaft auch nach der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG nicht zu. Davon abgesehen kommt der Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG noch aus einem weiteren Grund nicht zu: Davon abgesehen kommt der Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG noch aus einem weiteren Grund nicht zu: Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 fordert für einen werdenden Landwirt oder eine werdende Landwirtin auch das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und zusätzlich den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG kumulativ vorliegen (arg.: „und“). Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG kumulativ vorliegen (arg.: „und“). Hierzu ist festzuhalten, dass die Käuferin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit Schreiben vom 25.10.2013 beantragt hat. Zu diesem Zeitpunkt war das NÖ GVG 2007 in der Fassung LGBl 6800-3 in Geltung, wonach
b NÖ GVG der zukünftige Landwirt alternativ eine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft oder eine fachliche Ausbildung nachzuweisen hatte (arg.: „oder“). Hierzu ist festzuhalten, dass die Käuferin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit Schreiben vom 25.10.2013 beantragt hat. Zu diesem Zeitpunkt war das NÖ GVG 2007 in der Fassung Landesgesetzblatt 6800-3 in Geltung, wonach
Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG der zukünftige Landwirt alternativ eine praktische Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft oder eine fachliche Ausbildung nachzuweisen hatte (arg.: „oder“). Zeitlich nach dem Antrag um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erfolgte jedoch durch die
1 NÖ GVG ein nach den Vorschriften des NÖ Grundverkehrsgesetzes genehmigungspflichtiger Rechtserwerb im Grundbuch nur eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchsgesuch die rechtskräftige Genehmigung angeschlossen ist.Das Fehlen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung steht in weiterer Folge auch einer grundbücherlichen Eigentumseinverleibung entgegen, da
Paragraph 26, Absatz eins, NÖ GVG ein nach den Vorschriften des NÖ Grundverkehrsgesetzes genehmigungspflichtiger Rechtserwerb im Grundbuch nur eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchsgesuch die rechtskräftige Genehmigung angeschlossen ist. Hinsichtlich des von der Beschwerdeführerin eingewendeten Vorkaufsrechtes ist aus grundsätzlichen Erwägungen noch anzumerken, dass ein durch die notwendige Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde aufschiebend bedingter Kaufvertrag über eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft noch nicht die Einlösungsbefugnis des Vorkaufsberechtigten auslöst. Die Pflicht zum Einlösungsangebot besteht vielmehr erst ab Eintritt der aufschiebenden Bedingung. Der Vorkaufsfall wird sohin erst nach Vorliegen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hergestellt, wobei es auf die Rechtskraft des grundverkehrs-behördlichen Bescheides ankommt, welche wiederum nach den jeweiligen landesgesetzlichen Grundverkehrsregelungen zu beurteilen ist (vgl. immolex 2011/40, 123; OGH 15.12.2010, 7 Ob 198/10h). aus grundsätzlichen Erwägungen noch anzumerken, dass ein durch die notwendige Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde aufschiebend bedingter Kaufvertrag über eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft noch nicht die Einlösungsbefugnis des Vorkaufsberechtigten auslöst. Die Pflicht zum Einlösungsangebot besteht vielmehr erst ab Eintritt der aufschiebenden Bedingung. Der Vorkaufsfall wird sohin erst nach Vorliegen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hergestellt, wobei es auf die Rechtskraft des grundverkehrs-behördlichen Bescheides ankommt, welche wiederum nach den jeweiligen landesgesetzlichen Grundverkehrsregelungen zu beurteilen ist vergleiche immolex 2011/40, 123; OGH 15.12.2010, 7 Ob 198/10h). Zu der seitens des Beschwerdeführervertreters in der mündlichen Verhandlung am
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.