{'item': 'LVwG-AV-351/001-2015'}

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum27.09.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-351/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Richter Mag. Hubmayr über die Beschwerde des Herrn AG, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 10. Februar 2015, Zl. I/17/2014-2015, betreffend Untersagung der Wohnnutzung sämtlicher Wohnungen des Obergeschoßes und Dachgeschoßes des Objektes ***, ***, zu Recht erkannt: 1. Der Beschwerde wird hinsichtlich Spruchpunkt

1. a)des angefochtenen Bescheides, somit hinsichtlich der mit Bescheid der Baubehörde vom 6. März 1976 genehmigten Wohneinheit im Obergeschoß laut Einreichplan vom 09.02.1976, Plannummer ***, Folge gegeben und der angefochtene Bescheid in diesem Umfang behoben. 2. Der Beschwerde wird hinsichtlich der Wohnungen im Dachgeschoß Folge gegeben und der angefochtene Bescheid in diesem Umfang behoben. 3. Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen. 4. Eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist nicht zulässig.Eine Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG ist nicht zulässig. Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVGParagraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGGParagraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG Entscheidungsgründe: 1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren: Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 2. Oktober 2014 wurde Herrn AG (in der Folge: Beschwerdeführer) die Wohnnutzung sämtlicher Wohnungen des Obergeschoßes und Dachgeschoßes des Objektes ***, Grundstück Nr. ***, KG ***, mit sofortiger Wirkung untersagt. Hiebei handle es sich um
2. a)Wohnung OG lt. Plan vom 09.02.1976, genehmigt am 6.3.1976;
3. b)Wohnungen OG und DG entsprechend der in den beiliegenden Planausschnitten des Auswechslungsplanes vom 09.02.1976/August 1998 ohne baubehördliche Bewilligung ausgeführt. Der Bescheid wurde dem Beschwerdeführer nachweislich am 6. November 2014 zugestellt. Auf Grund der dagegen fristgerecht eingebrachten Berufung vom 18. November 2014 wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes vom 10. Februar 2015, Zahl I/17/2014-2015, der erstinstanzliche Bescheid bestätigt. Begründend wurde ausgeführt, dass für das Obergeschoß und Dachgeschoß folgende (baurechtliche) Bewilligungen vorlägen: - Bescheid vom 25.11.1973 über die Errichtung einer Halle (Betriebsanlage bestehend aus Keller, Halle im EG, Lager im OG) - Bescheid vom 23.2.1976, Abänderung durch Errichtung einer Wohneinheit im OG bestehend aus 4 Zimmern, Waschraum, Küche, Waschküche, 2 WC und Dusche; Erschließung derselben durch ein innenliegendes Stiegenhaus - Bescheid vom 12.4.1990 (Erweiterung der Anlage, Einschränkung auf die Errichtung eines Baumarktes) - Bescheid vom 14.7.1995 (Fristverlängerung der Bauvollendung vom 12.4.1990) Die 5 Wohnungen im Obergeschoß, wie im Plan aus 1987 dargestellt, seien nicht baubehördlich bewilligt. Für die anlässlich der Verhandlung am 8.5.2013 im Obergeschoß und Dachgeschoß festgestellten fertigen und bewohnten und der in Ausführung befindlichen Wohnungen – mit Ausnahme jener mit Bescheid vom 23.2.1976 bewilligten Wohneinheit – liege weder eine Bauanzeige iSd § 15 Abs. 1 Z 2 NÖ Bauordnung 1996 noch eine baubehördliche Bewilligung vor. Die Baubewilligung umfasse das Recht zur Ausführung eines Bauwerkes und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn eine Bescheinigung nach § 30 Abs. 2 Z 3 vorgelegt werde. Es sei weder seitens des Beschwerdeführers noch von seinem Vorgänger um eine baubehördliche Bewilligung über die Änderung bezüglich den Einbau von Wohnungen angesucht worden. Aus § 16 Abs. 1 Z 3 NÖ ROG 1976 gehe hervor, dass auf einem Grundstück mit der Widmung Bauland-Betriebsgebiet eine bloße Wohnnutzung nicht zulässig sei. Eine angezeigte Nutzungsänderung wäre daher gemäß § 15 Abs. 3 NÖ Bauordnung 1996 mit Bescheid zu untersagen, da das angezeigte Vorhaben dem Flächenwidmungsplan widerspreche. Der Beschwerdeführer sei als Grundeigentümer Bescheidadressat und befreie ihn eine Vermietung an Herrn LO ebenso wenig von seinen Verpflichtungen wie die Existenz konsensloser Umbauten bei Erwerb der Liegenschaft. Die Existenz einer gewerbebehördlichen Bewilligung enthebe den Bauwerber nicht von seiner Verpflichtung, um eine baubehördliche Bewilligung anzusuchen. Somit befinde sich das Obergeschoß und Dachgeschoß nicht in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand. Die 5 Wohnungen im Obergeschoß, wie im Plan aus 1987 dargestellt, seien nicht baubehördlich bewilligt. Für die anlässlich der Verhandlung am 8.5.2013 im Obergeschoß und Dachgeschoß festgestellten fertigen und bewohnten und der in Ausführung befindlichen Wohnungen – mit Ausnahme jener mit Bescheid vom 23.2.1976 bewilligten Wohneinheit – liege weder eine Bauanzeige iSd Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 2, NÖ Bauordnung 1996 noch eine baubehördliche Bewilligung vor. Die Baubewilligung umfasse das Recht zur Ausführung eines Bauwerkes und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn eine Bescheinigung nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, vorgelegt werde. Es sei weder seitens des Beschwerdeführers noch von seinem Vorgänger um eine baubehördliche Bewilligung über die Änderung bezüglich den Einbau von Wohnungen angesucht worden. Aus Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, NÖ ROG 1976 gehe hervor, dass auf einem Grundstück mit der Widmung Bauland-Betriebsgebiet eine bloße Wohnnutzung nicht zulässig sei. Eine angezeigte Nutzungsänderung wäre daher gemäß Paragraph 15, Absatz 3, NÖ Bauordnung 1996 mit Bescheid zu untersagen, da das angezeigte Vorhaben dem Flächenwidmungsplan widerspreche. Der Beschwerdeführer sei als Grundeigentümer Bescheidadressat und befreie ihn eine Vermietung an Herrn LO ebenso wenig von seinen Verpflichtungen wie die Existenz konsensloser Umbauten bei Erwerb der Liegenschaft. Die Existenz einer gewerbebehördlichen Bewilligung enthebe den Bauwerber nicht von seiner Verpflichtung, um eine baubehördliche Bewilligung anzusuchen. Somit befinde sich das Obergeschoß und Dachgeschoß nicht in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand. Der Bescheid wurde dem Beschwerdeführer nachweislich am 18. Februar 2015 zugestellt. 2. Zum Beschwerdevorbringen: In der fristgerecht eingebrachten Beschwerde vom 11. März 2015 wird vorgebracht, dass sich die belangte Behörde mit dem Berufungsvorbringen nicht auseinander gesetzt habe. Die baupolizeilichen Aufträge seien rechtswidrig, da sehr wohl entsprechende Bewilligungen in wesentlich größerem Umfang vorliegen würden, als von der belangten Behörde angenommen worden sei. Dies gehe auch aus den Originalakten deutlich hervor. Die belangte Behörde gebe zu, dass ihre Akten nicht vollständig seien, da die Originale bei der Bezirkshauptmannschaft auflägen. Nur nach Durchsicht der vollständigen Akten sei eine Beurteilung der Sachlage möglich. Die belangte Behörde folge nicht einmal den Ausführungen des Amtssachverständigen für Bau- und Maschinentechnik, welcher in der Niederschrift vom 8.5.2013 festgestellt habe, dass aus zeitlichen Gründen eine detaillierte Überprüfung der Betriebsanlage mit der im Obergeschoß befindlichen Wohnungen sowie Erfüllung von Auflagen nicht möglich sei. Weiters sei nicht überprüft worden, dass der gerichtlich beeidete Sachverständige vor 19 Jahren anlässlich der Versteigerung im Konkursverfahren in seinem Gutachten den Flächenwidmungsplan als „gemischtes Wohn- und Betriebsgebiet“ bezeichnet habe. Bei einer derartigen Widmung sei die Errichtung von Wohnungen damals zulässig gewesen und sei auch vom Vorliegen von Bewilligungen auszugehen, andernfalls die Gemeinde über Jahrzehnte einen nicht genehmigten Zustand akzeptiert hätte. Allein die Zahl von durchschnittlich über 40 ständig dort wohnenden und bei der Gemeinde auch mit Meldezettel angemeldeten Personen hätte ja sonst Handlungsbedarf auslösen müssen. Alle Wohneinheiten seien auch in dem 66 Seiten umfassenden Gutachten des Sachverständigen aus dem Jahr 1996 bereits urkundlich erfasst. Diverse Pläne darüber würden sich auch in den Gewerbeakten finden. Laut Bestätigung der Bezirkshauptmannschaft vom 13.11.2014 würden die in Kopie übergebenen Pläne den bau- und gewerberechtlich genehmigten Bestand erfassen. Schließlich wurde zum Beweis dafür, dass anhand der Originalakten die Konsensmäßigkeit der Objekte festgestellt werden könne, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt. 3. Zum Ermittlungsverfahren: Die Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich seitens der belangten Behörde am 2. April 2015 unter Anschluss des bezughabenden Verwaltungsaktes der Gemeinde *** vorgelegt. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat zudem von der Bezirkshauptmannschaft Gänserndorf die Vorlage aller Akten angefordert. Dem erkennenden Gericht liegen daher – neben den bereits von der Gemeinde anlässlich der Beschwerdevorlage übermittelten Unterlagen der Gemeinde – sämtliche Originalakte der Bezirkshauptmannschaft, bestehend aus 2 Bänden Gewerbeakt und 1 Band Bauakt, vor. Weiters ersuchte das Gericht die BH Gänserndorf als zuständige Gewerbebehörde um Auskunft über das aufrechte Bestehen einer Betriebsanlage am gegenständlichen Standort. Hiezu wurde seitens der Gewerbebehörde mit Schreiben vom 18. Mai 2016 mitgeteilt, dass die Betriebsanlage im Erdgeschoß sowie im Kellergeschoß weiterhin bestehe. Am 13. September 2016 fand in der gegenständlichen Sache beim Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine mündliche Verhandlung im Beisein des Beschwerdeführers sowie Vertretern der belangten Behörde statt. Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt des LVwG, in die von der Gemeinde *** vorgelegten Aktenunterlagen sowie die Originalakte der Bezirkshauptmannschaft Gänserndorf (2 Bänden Betriebsanlagenakt und 1 Band Bauakt). Ebenso wurde Einsicht genommen in weitere dem LVwG im Zuge der Verhandlung vom Beschwerdeführer vorgelegte Aktenunterlagen. Insgesamt haben sich dabei für das Landesverwaltungsgericht keinerlei Zweifel an Unbedenklichkeit und Vollständigkeit der vorgelegten Aktenunterlagen ergeben. Die Verfahrensakten sind jedenfalls geeignet, das Verwaltungsgeschehen seit dem Jahr 1973 lückenlos und schlüssig nachzuvollziehen. Dementsprechend bestanden für das erkennende Gericht auch keinerlei Bedenken, die Ergebnisse des Beweisverfahrens den nachfolgenden Feststellungen zu Grunde zu legen. 4. Feststellungen: Anhand der vorliegenden Akten kann festgestellt werden, dass folgende Bewilligungsbescheide samt den jeweils mit Bezugsklausel versehenen Planunterlagen vorliegen:
4. a)Bescheide des Bürgermeisters im Bauakt der Bezirkshauptmannschaft:
5. a)Bescheide des Bürgermeisters , im Bauakt der Bezirkshauptmannschaft: - Bescheid vom 25.11.1973 über die Errichtung einer Halle (Betriebsanlage bestehend aus Keller, Halle im EG, Lager im OG), Einreichplan, datiert mit 1973 11 03 - Bescheid vom 6.3.1976, Abänderung durch Errichtung einer Wohneinheit im OG bestehend aus 4 Zimmern, Waschraum, Küche, 2 WC und Dusche; Erschließung derselben durch ein innenliegendes Stiegenhaus), Einreichplan Plannummer ***, datiert mit 1976 02 09 - Bescheid vom 12.4.1990 (Erweiterung der Anlage, Einschränkung auf die Errichtung eines Baumarktes), Auswechslungsplan Plannummer ***, datiert mit 1976 02 09, geändert 82 02 25 La und geändert 87 02 27 Ei, sowie Auswechslungsplan ohne Nummer, datiert mit Feb. 87, bezeichnet als „Beilage zu Plan Nr. ***“ - Bescheid vom 14.7.1995 (Fristverlängerung der Bauvollendung des am 12.4.1990 genehmigten Vorhabens bis zum 12.4.1997)
6. b)Bescheide der Bezirkshauptmannschaft im Gewerbeakt der Bezirkshauptmannschaft:
7. b)Bescheide der Bezirkshauptmannschaft , im Gewerbeakt der Bezirkshauptmannschaft: - Bescheid vom 28.9.1976 (Betriebsanlage für das Bau- und Zimmermeistergewerbe), Zl. XII-L-20/5-1976, Einreichplan Plannummer ***, datiert mit 1976 02 09 sowie Plan zur Ölfeuerungsanlage - Bescheid vom 16.9.1987 (Änderung der Betriebsanlage), Zl. 12-BL-806/24, Auswechslungsplan Plannummer ***, datiert mit 1976 02 09, geändert 82 02 25 La und geändert 87 02 27 Ei, sowie Auswechslungsplan ohne Nummer, datiert mit Februar 87.Bescheid vom 16.9.1987 (Änderung der Betriebsanlage), Zl. 12-BL-806/24, Auswechslungsplan Plannummer ***, datiert mit 1976 02 09, geändert , 82 02 25 La und geändert 87 02 27 Ei, sowie Auswechslungsplan ohne Nummer, datiert mit Februar 87. Es konnte somit auf Grund der Aktenlage festgestellt werden, dass im Einreichplan Plannummer ***, datiert mit 1976-02-09, welcher der baurechtlichen Genehmigung vom 6.3.1976 und der gewerberechtlichen Genehmigung vom 28.9.1976 zu Grunde liegt, eine Wohnung im Obergeschoß, bestehend aus 4 Zimmern, Waschraum, Küche, 2 WC und Dusche bewilligt wurde. Dieser Einreichplan weist nutzbare Flächen eines Kellergeschoßes, Erdgeschoßes sowie Obergeschoßes aus. Ein ausgebautes Dachgeschoß sieht dieser Plan jedoch nicht vor. Auch in der dem Baubescheid zu Grunde liegenden Verhandlungsschrift vom 6. März 1976 findet sich keine Erwähnung der Nutzung eines Dachgeschoßes. Im Auswechslungsplan Plannummer ***, welcher der gewerberechtlichen Genehmigung vom 16.9.1987 zu Grunde liegt, sind im Obergeschoß neben der im Jahr 1976 bewilligten Wohneinheit im Wesentlichen vier weitere Wohneinheiten, zwei Squashplätze sowie eine Tennishalle projektiert. Ein Dachgeschoßausbau ist nicht Gegenstand dieses Einreichplanes. In der baurechtlichen Bewilligung vom 12.4.1990, welcher ebenfalls der Plan mit der Plannummer *** zu Grunde liegt, wurde die Bewilligung ausdrücklich nur eingeschränkt auf die Errichtung eines Baumarktes erteilt. In der Verhandlungsschrift vom 8.5.2013 ist erstmals aktenkundig, dass ausschließlich das Kellergeschoß und das Erdgeschoß sowie die Freiflächen gewerblich für das Baumeistergewerbe genutzt würden, die Wohneinheiten im Obergeschoß und Dachgeschoß würden nunmehr ausschließlich für Wohnzwecke von firmenfremden Personen genutzt. Die Mietverträge würden im Regelfall für 3 Jahre befristet abgeschlossen. Im Zuge der Verhandlung vom 27. August 2014 wurde zudem darauf hingewiesen, dass für sämtliche Gebäude und Bauwerke auf dem Grundstück Nr. *** weder eine Benützungsbewilligung noch eine Fertigstellungsmeldung gemäß § 30 NÖ Bauordnung vorliege. Eine Nutzung der Gebäude sei somit nicht zulässig.Im Zuge der Verhandlung vom 27. August 2014 wurde zudem darauf hingewiesen, dass für sämtliche Gebäude und Bauwerke auf dem Grundstück Nr. *** weder eine Benützungsbewilligung noch eine Fertigstellungsmeldung gemäß , Paragraph 30, NÖ Bauordnung vorliege. Eine Nutzung der Gebäude sei somit nicht zulässig. 5. Anzuwendende Rechtslage: 5.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG: Prüfungsumfang § 27. Sowie das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.Paragraph 27, Sowie das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3,) zu überprüfen. Erkenntnisse § 28.