Obsah (7)

§ 28§ 25a§ 6§ 11§ 1§ 3§ 8

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum28.09.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-1070/001-2015 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ha

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom

1. August 2015, Zl. WTL2-G-142/122, wurde auf Antrag des JWe, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom
2. Oktober 2014, Beurkundungsregisterzahlen *** und ***, abgeschlossen zwischen Ing. UWi als Verkäuferin und dem Antragsteller als Käufer, hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** der KG ***, mit einem Ausmaß von 6.557 m², zu einem Kaufpreis von € 6.000,-- erteilt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG). Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, 7, Absatz eins und Paragraph 11, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass die Landwirteeigenschaft des Käufers und Antragstellers

dem Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik als gegeben zu erachten sei, da der Nachweis erbracht werden habe können, dass ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb bewirtschaftet und daraus der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werde. Eine Interessenabwägung nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG habe entfallen können, da sowohl der Antragsteller als auch der Interessent ohne Zweifel bäuerliche Betriebe im Sinne des NÖ GVG betreiben würden und daher eine weitergehende Feststellung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspräche, der Behörde im Hinblick auf die diesbezügliche höchstgerichtliche Rechtsprechung zu unterbleiben habe.Eine Interessenabwägung nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG habe entfallen können, da sowohl der Antragsteller als auch der Interessent ohne Zweifel bäuerliche Betriebe im Sinne des NÖ GVG betreiben würden und daher eine weitergehende Feststellung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspräche, der Behörde im Hinblick auf die diesbezügliche höchstgerichtliche Rechtsprechung zu unterbleiben habe. Bezüglich der Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises der Liegenschaft sei auf das schlüssige und nachvollziehbare Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zu verweisen, wonach der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis von € 6.000,-- jedenfalls als ortsüblich anzusehen sei. Bezüglich der Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises der Liegenschaft sei auf das schlüssige und nachvollziehbare Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zu verweisen, wonach der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis von , € 6.000,-- jedenfalls als ortsüblich anzusehen sei. In der vom im Verfahren als Interessent aufgetretenen gegen diesen Bescheid der Grundverkehrsbehörde erhobenen Beschwerde vom 17.09.2015 wird die Abänderung des bekämpften Bescheides in der Weise beantragt, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 20.10.2014 versagt werde. In eventu wurde beantragt, den bekämpften Bescheid ersatzlos aufzuheben und der erstinstanzlichen Behörde nach Verfahrensergänzung die neuerliche Entscheidung aufzutragen. Dazu wird im Beschwerdeschriftsatz zunächst bemängelt, dass dem Beschwerdeführer die am 16.12.2014 bei der Behörde eingelangte Stellungnahme des Käufers JWe nicht zur Kenntnis gebracht worden sei und ihm erst mit dem bekämpften Bescheid auszugsweise zur Kenntnis gelangt sei. In dieser Stellungnahme werde ausgeführt, dass die Verkäuferin dem Beschwerdeführer gegenüber erklärt hätte, an diesen das vertragsgegenständliche Grundstück nicht verkaufen zu wollen. Die Behörde habe dadurch das Recht auf Wahrung des Parteiengehörs verletzt, weshalb der bekämpfte Bescheid schon aus diesem Grunde rechtswidrig sei. Tatsächlich habe nämlich die Verkäuferin dem Rechtsmittelwerber gegenüber nicht erklärt, an ihn nicht verkaufen zu wollen. Der Beschwerdeführer führt des Weiteren aus, dass im vorliegenden Fall der Verdacht nahe läge, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft nur abgeschlossen worden sei, um eine rechtskräftige Entscheidung der Grundverkehrsbehörde zu umgehen. Mit Bescheid vom 04.09.2014 habe die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya dem (im Wesentlichen dem verfahrensgegenständlichen gleichlautenden) Kaufvertrag vom 27.01.2014, abgeschlossen zwischen Ing. UWi einerseits und CWe andererseits, über die in Rede stehende Parzelle Nr. ***, KG ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung rechtskräftig versagt. Der sechs Wochen nach Zustellung des ablehnenden Bescheides nun mit dem Vater von CWe abgeschlossene Kaufvertrag könne nur als Umgehungsgeschäft gewertet werden, weshalb sich der bekämpfte Bescheid auch aus diesem Grund als rechtswidrig erweise. Das NÖ GVG 2007 würde klar zum Ausdruck bringen, dass die Grundverkehrsbehörde dann, wenn sowohl Erwerber als auch Interessent als Landwirte im Sinne des NÖ GVG 2007 gelten, eine Interessenabwägung vorzunehmen habe, welcher der beiden Landwirte den Intentionen des NÖ GVG besser entspräche. Eine derartige Interessenabwägung hätte zwingend zu dem Ergebnis kommen müssen, dass der Beschwerdeführer EW den Intentionen des NÖ GVG deutlich besser entspreche als der Käufer JWe, zumal die gegenständliche Parzelle unmittelbar an den Waldbesitz des Beschwerdeführers angrenze, wohingegen der Käufer über keinen Grundbesitz in der Nähe des kaufgegenständlichen Grundstückes verfügen würde. Die Entfernung vom Haus des Käufers zum gegenständlichen Wald würde rund 13 Kilometer betragen. Eine regelmäßige, nachhaltige Bewirtschaftung der gegenständlichen Waldparzelle durch den Käufer sei daher unwirtschaftlich und realistisch nicht zu erwarten. Hinzu komme, dass das landwirtschaftliche Einkommen des Käufers praktisch ausschließlich aus Förderungen und Ausgleichszahlungen bestehe und eine Nettopension von € 21.630,-- jährlich bezogen werde. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat der Senat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 12. Juli 2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der zunächst Beweis erhoben worden ist durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur GZ: WTL2-G-142/122. Weiters wurde Beweis erhoben durch: ● Einsichtnahme in Förderunterlagen (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) ● Einsichtnahme in den Bescheid der SVA der gewerblichen Wirtschaft vom 05.09.2014 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) ● Einsichtnahme in die Verhandlungsschrift der NÖ Agrarbezirksbehörde vom 19.02.2015 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift) ● Einvernahme des Käufers JWe und ● Einvernahme des Interessenten EW Auf Grund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. *** der Katastralgemeinde *** steht im Eigentum von Ing. UWi und weist die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ mit der Zusatzbezeichnung Wald auf. Der Kaufgegenstand weist eine Gesamtfläche von 6557 m² auf. Am 20.10.2014 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen der Liegenschaftseigentümerin Ing. UWi als Verkäuferin und JWe als Käufer ein Kaufvertrag (Beurkundungsregisterzahlen *** und ***) abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 6.000,-- festgesetzt. Mit Eingabe vom 21.10.2014 hat der Käufer JWe durch seinen Vertreter, öffentlicher Notar Mag. Gerald Wagner, bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

§ 6NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) beantragt.

Mit Eingabe vom 21.10.2014 hat der Käufer JWe durch seinen Vertreter, öffentlicher Notar Mag. Gerald Wagner, bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

Paragraph 6, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) beantragt. Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungs-verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

§ 11Abs.2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Im Zuges des Kundmachungsverfahren ist mit dem nunmehrigen Beschwerdeführer EW ein Interessent aufgetreten, der durch seine – durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter erstattete – Interessentenerklärung vom 14.11.2014 in diesem Verfahren Parteistellung erlangt hat, zumal seiner Erklärung seine Bereitschaft bzw. sein rechtsverbindliches Anbot zu entnehmen ist, anstelle des Käufers JWe ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden abzuschließen. Gleichzeitig hat der Interessent erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis bezahlen zu können und dies auch durch Beibringung einer Kopie eines Sparbuches der *** mit einer Einlage von € 7.000,-- belegt.Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde ein Kundmachungs-verfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG veranlasst. Im Zuges des Kundmachungsverfahren ist mit dem nunmehrigen Beschwerdeführer EW ein Interessent aufgetreten, der durch seine – durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter erstattete – Interessentenerklärung vom 14.11.2014 in diesem Verfahren Parteistellung erlangt hat, zumal seiner Erklärung seine Bereitschaft bzw. sein rechtsverbindliches Anbot zu entnehmen ist, anstelle des Käufers JWe ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden abzuschließen. Gleichzeitig hat der Interessent erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis bezahlen zu können und dies auch durch Beibringung einer Kopie eines Sparbuches der *** mit einer Einlage von € 7.000,-- belegt. Der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis in der Höhe von € 6.000,-- entspricht dem ortsüblichen Verkehrswert des den Kaufgegenstand bildenden Grundstückes. Hinsichtlich der Person des Antragstellers und Käufers JWe ist Folgendes festzustellen: Der Antragsteller und Käufer JWe (geb. ***) ist in ***, ***, wohnhaft und führt dort seit 1971 unter der Betriebsnummer *** den von seinen Eltern im Jahr 1982 übernommenen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb. Er ist verheiratet und bewirtschaftet den Betrieb gemeinsam mit seiner Ehegattin MWe (geb. ***). Der Käufer beabsichtigt die Betriebsführung bis zur Betriebsübergabe an seine Tochter GWe auszuüben. Die Tochter ist Absolventin der BOKU (Studienzweig Landwirtschaft), ist derzeit bei der *** beschäftigt, wohnt ebenfalls an der Betriebsstätte bzw. Hofstelle und hilft auch bei den anfallenden Arbeiten im Betrieb mit. An der Fachschule in *** hat der Käufer im Jahr 1970 die landwirtschaftliche Meisterprüfung abgelegt. Bei der von ihm geführten Landwirtschaft handelt sich um einen vollpauschalierten Betrieb (ohne Vorsteuerabzug). Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist ca. 12 km entfernt von der Hofstelle des Käufers gelegen. Es soll selbst bewirtschaftet werden und der Brennholzgewinnung dienen. Der Käufer verfügt über die hierfür erforderliche maschinelle Ausstattung (z.B. Kranwagen, Seilwinde, etc.). Für die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Nutzflächen werden vom Käufer AMA-Förderungen beantragt bzw. beansprucht. Insgesamt bewirtschaftet er landwirtschaftliche Nutzflächen im Ausmaß von 61,0865 ha, wovon 18 ha auf Eigengrund und die restlichen 43,0865 ha auf zugepachtete landwirtschaftlichen Nutzflächen entfallen. Die 18 ha umfassende landwirtschaftliche Eigenfläche steht im Hälfteeigentum des Käufers und seiner Gattin, wobei der Käufer den Hälfteanteil seiner Gattin (9 ha) gepachtet hat, dafür jedoch keinen Pachtzins bezahlt. Für die zugepachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen im Ausmaß von 43,0865 ha ist ein jährlicher Pachtzins von ca. 9.000,-- zu entrichten. Daneben ist der Käufer gemeinsam mit seiner Frau Hälfteeigentümer von ca. 10 ha forstwirtschaftlichen Flächen. Zusammengefasst bedeutet dies, dass vom Käufer ● eine landwirtschaftliche Nutzfläche von insgesamt 61,0865 ha (18 ha landwirtschaftlich genutzter Eigengrund zuzüglich der 43,0865 ha zugepachteten landwirtschaftlichen Flächen) und ● eine im Eigengrund befindliche forstwirtschaftliche Fläche im Ausmaß von ca. 10 ha, insgesamt sohin 71,0865 ha bewirtschaftet werden. Konkret wird im Betrieb des Käufers Ackerbau (Getreide und Kartoffel) und eine Milchwirtschaft (Milchverkauf und Milchviehzuchtproduktion) betrieben; im Durchschnitt werden 45 bis 50 Stück Rinder gehalten, davon ca. 28 Milchkühe. Die restlichen Stück Vieh dienen dem Zuchtbetrieb. Es werden ca. 150.000 Liter Milch jährlich an die Molkerei Bergland geliefert. Ein Teil des angebauten Getreides wird an die B (***) verkauft, der Rest des Getreides wird als Kraftfutter für die eigene Milchwirtschaft verwendet. Die Kartoffel werden an die A verkauft. Der Anteil der Einkünfte aus dem Bereich der Marktfrüchte kann bei einem Ertrag von € 12.109,00 nach Abzug von 70% in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung für den Aufwand mit € 3.633,00 angenommen werden. Für die Milchwirtschaft (Milchverkauf und Milchviehzuchtproduktion) ist nach Abzug des Aufwandes im Ausmaß von 80% vom Ertrag (€ 68.500,00) von Einkünften in der Höhe von € 13.700,00 auszugehen. Für die Bewirtschaftung des Waldes kann der Käufer nach Abzug seines Bewirtschaftungsaufwandes, der nach der Pauschalierungsverordnung mit 50% angenommen werden kann, einen Einkünfteanteil von € 2.800,00 lukrieren. An öffentlichen Fördergeldern hat der Interessent für das Jahr 2015 folgende Förderungsbeträge ausbezahlt bekommen: ÖPUL Antragsjahr 2015 € 13.904,36 und eine Ausgleichszulage 2015 € 4.557,45 sowie die einheitliche Betriebsprämie 2015 € 13.524,26 insgesamt sohin € 31.986,07 Die vom Käufer in seinem Betrieb erzielten Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft belaufen sich bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise somit auf insgesamt € 52.119,07 pro Jahr. Davon sind die jährlichen Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in der Höhe von € 9.160,00 ebenso wie die jährlichen Pachtausgaben in der Höhe von € 9.000,00 in Abzug zu bringen, sodass sich ein Einkommen vor Steuern aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 33.959,07 pro Jahr ergibt. Davon sind die jährlichen Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in der Höhe von € 9.160,00 ebenso wie die jährlichen Pachtausgaben in der Höhe von , € 9.000,00 in Abzug zu bringen, sodass sich ein Einkommen vor Steuern aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 33.959,07 pro Jahr ergibt. Der Käufer befindet sich bereits in Pension und erhält von der SVA der gewerblichen Wirtschaft eine monatliche Bruttopension von € 1.989,

1. Dies ergibt eine Pension in Höhe von € 27.858,32 brutto pro Jahr. Ferner verfügt der Käufer über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung seiner Tätigkeit als Versicherungsagent, übt dieses Gewerbe jedoch nur noch für familieninterne Geschäfte aus. Aus dieser Tätigkeit hat er im Jahr 2014 Einkünfte in der Höhe von € 260,72 lukriert. Außerlandwirtschaftlich (Pension und Versicherungsgewerbe) beläuft sich das Einkommen des Käufers vor Steuern für das Jahr 2014 sohin auf € 28.119,
2. Das Gesamteinkommen vor Steuern (außerlandwirtschaftlich und landwirtschaftlich) beträgt sohin € 62.078,
3. Der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens vor Steuern am somit gegebenen Gesamteinkommen vor Steuern (außerlandwirtschaftlich und landwirtschaftlich) macht sohin bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise einen Prozentsatz von 54,70 % aus. Bezüglich der Person des Interessenten EW steht Folgendes fest: Der Interessent führt an der Betriebsadresse ***, ***, einen von seinen Eltern übernommenen land- und forstwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb. Vom Interessenten werden 20 ha Wald bewirtschaftet, wovon sich 6 ha in seinem Eigentum befinden. Die restlichen 14 ha hat der Interessent bereits an seinen Sohn übergeben, diese wiederum aber von ihm rückgepachtet. Für die Fischzucht verfügt der Interessent über einen Teich von ca. 0,4 ha im Eigentum und hat zudem ca. 3,5 ha Wasserfläche zugepachtet. Neben der Fischzucht betreibt der Interessent noch eine Bienenzucht. Die im Eigentum des Interessenten stehenden 3 ha Dauergrünland sind verpachtet. Bei der Bewirtschaftung wird der Interessent sowohl von seiner Gattin als auch von seinem Sohn EW jun. – welcher als späterer Betriebsnachfolger vorgesehen ist – unterstützt. Die zur Bewirtschaftung erforderlichen Maschinen und Geräte sind im Betrieb W vorhanden und gut an die Betriebsgröße angepasst. Der Interessent hat an der landwirtschaftlichen Fachschule in *** eine imkereifachliche Ausbildung absolviert. Die erzielten Einkünfte des Interessenten aus dem Bereich der Landwirtschaft pro Jahr können folgendermaßen aufgeschlüsselt werden: Der Anteil der aus der Bewirtschaftung der Fischteiche lukrierten Einkünfte kann nach Abzug eines Pauschalaufwandes mit € 2.500,00 angenommen werden. Für die Imkerei wird ein Einkünfteanteil von € 8.500,00 (ebenfalls nach Abzug des Aufwandes) erzielt. Für die Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Nutzflächen kann der Interessent nach Abzug des hierfür anzunehmenden Aufwandes von € 500,00 bei einem Ertrag von € 3.200,00 einen Einkünfteanteil von € 2.700,-- lukrieren. Die vom Interessenten in seinem Betrieb erzielten Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft belaufen sich somit insgesamt bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise auf € 13.700,--. Der Interessent bezieht kein außerlandwirtschaftliches Einkommen und lukriert sein Einkommen ausschließlich aus der Land- und Forstwirtschaft. Das verfahrensgegenständliche Grundstück raint an zwei Stellen an vom Interessenten bewirtschaftete Forstgrundstücke an. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund des Inhaltes behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Flächenwidmung sowie die durch den Käufer beabsichtige Nutzungsart des in Rede stehenden Grundstückes ergibt sich in unbedenklicher und unbestrittener Weise aus dem behördlichen Verwaltungsakt sowie aus dem vom Käufer gestellten Antrag um Genehmigung des Kaufgeschäftes. Durch den Verwaltungsakt ausreichend belegt ist auch, dass in dem von der Grundverkehrsbehörde veranlassten Kundmachungsverfahren bei der Bezirksbauernkammer Gmünd in der Person des EW innerhalb der Anmeldefrist ein Vollerwerbslandwirt als Interessent aufgetreten und ein verbindliches Anbot abgegeben hat. Bei den Feststellungen zur Person des Käufers JWe hinsichtlich seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes stützt sich das erkennende Gericht auf seine im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigten Angaben, die auch in Übereinstimmung mit der vom beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik erfolgten Befundaufnahme stehen. Im Zuge der Befundaufnahme durch den agrartechnischen Amtssachverständigen wurde eine Besichtigung des Betriebes des Käufers vorgenommen. Aus den im Zuge der Besichtigung vom Käufer getätigten Angaben und vorgelegten Unterlagen (samt AMA-Unterlagen) ist bereits im Behördenverfahren vom agrartechnischen Amtssachverständigen eine Einkommensermittlung, aufgeschlüsselt nach den verschiedenen Einkommensquellen bzw. Betriebszweigen erstellt worden, bei der in schlüssiger und nachvollziehbarer Weise die erfolgte Berechnung des Einkommens dargelegt worden ist und die auch der vorliegenden Entscheidung zugrunde zu legen war, zumal sie unbestritten geblieben ist. Dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des gegenständlich zu erwerbenden forstwirtschaftlichen Grundstückes durch den Käufer zu erwarten ist, ergibt sich ebenfalls aus dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen, der nach Vornahme eines Ortsaugenscheines sowohl den Betriebsstandort des Käufers als auch die Bewirtschaftung des Käufers detailliert und nachvollziehbar darstellen konnte. Was die Höhe des für 43,0865 ha gepachtete landwirtschaftliche Flächen zu entrichtenden Pachtzinses betrifft, stützt sich das erkennende Gericht auf das unbestritten gebliebene Erhebungsergebnis des beigezogenen Amtssach-verständigen für Agrartechnik sowie auf die damit in Einklang stehende Aussage des Käufers in der mündlichen Verhandlung. Die Feststellungen hinsichtlich der für das Antragsjahr 2015 ausbezahlt bekommenen Fördergelder ergeben sich zweifelsfrei aus den dem Gericht vorgelegten AMA Kontoblätter 2015 und 2016 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift). Hinsichtlich der Feststellungen zu den außerlandwirtschaftlichen Einkünften des Käufers stützt sich das erkennende Gericht auf seine im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigten Angaben sowie auf den dem Gericht vorgelegten Bescheid der Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft vom 05.09.2014 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift). Anhaltspunkte für das Vorhandensein von weiteren außerlandwirtschaftlichen Einkünften (wie aus Kapitalerträgen, Vermietung, etc.) des Käufers waren nicht feststellbar. Die Landwirteeigenschaft des Käufers ist zudem im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vom Beschwerdeführer nicht bestritten worden. Die getroffenen Feststellungen zur Landwirteeigenschaft hinsichtlich des Beschwerdeführers und Interessenten EW beruhen auf seinen im Rahmen in der mündlichen Verhandlung getätigten Angaben, decken sich mit dem bereits im Behördenverfahren erstellten schlüssigen Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen und sind vom Käufer auch nicht bestritten worden. Dass der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, ergibt sich aus dem im behördlichen Verfahren eingeholten forsttechnischen Gutachten und aus dem Umstand, dass auch seitens des Interessenten die Bereitschaft erklärt wurde, den genannten Kaufpreis im Falle eines Eintritts in den Kaufvertrag zu zahlen. Im Übrigen ist von den Verfahrensparteien der Umstand, dass der Kaufpreis dem ortsüblichen Verkehrswert der in Rede stehenden Liegenschaften entspricht, nicht angezweifelt worden. In rechtlicher Hinsicht war der festgestellte Sachverhalt wie folgt zu bewerten:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen: Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

§ 6Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche GrundstückGemäß Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;
2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder
3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zweckes dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, , Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der forstwirtschaftlichen Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz

1. Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit EW ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist.Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit EW ein sich auf seine Landwirteeigenschaft berufender Interessent aufgetreten ist und dieser Parteistellung erlangt hat, ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob hinsichtlich des Käufers die Landwirteeigenschaft im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG gegeben ist. Das Beweisverfahren hat dazu ergeben, dass der Käufer bereits seit 1971 einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb als Betriebsführer in Eigenbewirtschaftung selbst führt von ihm eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 61,0865 ha sowie eine forstwirtschaftliche Fläche von ca. 10 ha, insgesamt sohin 71,0865 ha bewirtschaftet werden. Darüber hinaus betreibt er neben dem Ackerbau (Getreide und Kartoffel) eine Milchwirtschaft (Milchverkauf und Milchviehzuchtproduktion). Bei der Beurteilung, ob aus dem landwirtschaftlichen Betrieb der eigene bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten wird (§ 3 Z 2 lit.a NÖ GVG), sind auch die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Käufers, sofern solche vorhanden sind, zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung, ob aus dem landwirtschaftlichen Betrieb der eigene bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten wird (Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG), sind auch die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Käufers, sofern solche vorhanden sind, zu berücksichtigen. Aufgrund des – im durchgeführten Beweisverfahren ermittelten – außerland-wirtschaftlichen jährlichen Einkommens (vor Steuern) des Käufers in Höhe von € 28.119,04 ergibt sich unter Hinzurechnung des errechneten jährlichen landwirtschaftlichen Einkommens (vor Steuern) in Höhe von € 33.959,07, ein jährliches Gesamteinkommen (außerlandwirtschaftlich und landwirtschaftlich) in der Höhe von insgesamt € 62.078,
2. Aufgrund des – im durchgeführten Beweisverfahren ermittelten – außerland-wirtschaftlichen jährlichen Einkommens (vor Steuern) des Käufers in Höhe von , € 28.119,04 ergibt sich unter Hinzurechnung des errechneten jährlichen landwirtschaftlichen Einkommens (vor Steuern) in Höhe von € 33.959,07, ein jährliches Gesamteinkommen (außerlandwirtschaftlich und landwirtschaftlich) in der Höhe von insgesamt € 62.078,
3. Von diesen Gesamteinkommen macht das landwirtschaftliche Einkommen einen Anteil von ca. 54,70 % aus. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Einkommenssituation des Käufers das diesbezügliche Kriterium jedenfalls als erfüllt anzusehen ist. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein , 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass bei der Einkommenssituation des Käufers das diesbezügliche Kriterium jedenfalls als erfüllt anzusehen ist. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Erwerber JWe als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen bewirtschaftet wird und dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil 54,70 % des Gesamteinkommens ausmachenden – erheblichen Teil bestritten wird. Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG ist somit festzustellen, dass die Landwirteeigenschaft beim Erwerber JWe als gegeben anzunehmen ist, steht doch einerseits fest, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen bewirtschaftet wird und dass daraus der eigene Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil 54,70 % des Gesamteinkommens ausmachenden – erheblichen Teil bestritten wird. Der Käufer ist somit als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen. Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG kann daher im vorliegenden Fall nicht zum Tragen kommen, da der Rechtserwerber Landwirt ist. Zu prüfen bleibt, ob einer der weiteren in § 6 Abs. 2 NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben ist. Zu prüfen bleibt, ob einer der weiteren in Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG taxativ aufgezählten Versagungsgründe gegeben ist. Nach der Bestimmung § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG ist einem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Nach der Bestimmung Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG ist einem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Zu der in diesem Zusammenhang vertretenen Rechtsauffassung des Beschwerdeführers, dass von der belangten Behörde eine derartige Interessenabwägung durchzuführen gewesen wäre, welche zwingend zum Ergebnis kommen hätte müssen, dass der Erwerb durch den Beschwerdeführer, der mit seinem Waldbesitz zudem direkt an die kaufgegenständliche Waldparzelle angrenzt, dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes deutlich besser entspricht als der Erwerb durch den Käufer, da dieser über keinen Grundbesitz in der Nähe des kaufgegenständlichen Grundstückes verfüge und daher eine regelmäßige und nachhaltige Bewirtschaftung der gegenständlichen Waldparzelle durch den Käufer unwirtschaftlich sei sowie realistisch betrachtet nicht zu erwarten sei, ist rechtlich Folgendes auszuführen: Wie das Beweisverfahren ergeben hat, sind sowohl der Käufer als auch der Interessent als Land- und Forstwirte im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG anzusehen.Wie das Beweisverfahren ergeben hat, sind sowohl der Käufer als auch der Interessent als Land- und Forstwirte im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG anzusehen. Aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, darf das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber, dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
4. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vgl. auch VfGH
5. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
6. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, darf das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber, dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
7. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vergleiche auch VfGH
8. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
9. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenz-feststellungsverfahren ergangenen Erkenntnis, VfSlg. 2658/1954, – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374/1966, 6342/1970) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenz-feststellungsverfahren ergangenen Erkenntnis, VfSlg. 2658 aus 1954,, – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374 aus 1966,, 6342 aus 1970,) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes bzw. der Pacht also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb oder die Pacht an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würden. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Landwirt den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf (vgl. z.B. VfSlg. 5585/1967). Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes bzw. der Pacht also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb oder die Pacht an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würden. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Landwirt den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf vergleiche z.B. VfSlg. 5585 aus 1967,). Es ist – von extremen Ausnahmesituationen abgesehen (die hier nach dem Ergebnis des durchgeführten Ermittlungsverfahrens aber offenkundig nicht vorliegen) – ausgeschlossen, dass es den Grundverkehrsinteressen widerspricht, wenn ein Landwirt als Käufer auftritt und das gekaufte Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden soll. Eine solche „extreme Ausnahmesituation“ würde nur bei einem starken Abweichen vom Normalzustand vorliegen, d. h. dass nur in ganz besonderen Fällen von dem oben dargelegten Grundsatz abgewichen werden darf, etwa wenn dies unter Beachtung der Zielsetzung des NÖ GVG einzelfallbezogen gerechtfertigt ist. So würde eine „extreme Ausnahmesituation“ etwa dann vorliegen, wenn mit dem Kauf des gegenständlichen Grundstückes durch den Interessenten eine akute, die Existenz des Interessenten bedrohende wirtschaftliche Gefahr abgewendet werden könnte, wobei in einem solchen Fall der Interessent zumindest konkrete Behauptungen ins Treffen zu führen hätte. Das allgemein gehaltene Vorbringen des Beschwerdeführers, dass er das kaufgegenständliche Waldgrundstück aufgrund der direkten Angrenzung zu seinem Wald sinnvoller bewirtschaften könne als der Käufer, wird diesem Erfordernis jedenfalls nicht gerecht. Das Beschwerdevorbringen, wonach die Grundverkehrsbehörde dann, wenn sowohl Erwerber als auch Interessent als Landwirte im Sinne des NÖ GVG 2007 gelten, eine Interessensabwägung dahingehend vorzunehmen habe, welcher der beiden Landewirte den Intentionen des NÖ GVG 2007 besser entspräche, geht somit unter Bezugnahme auf die vorgenannte Judikatur und der dazu getätigten Ausführungen ins Leere. Das Kaufgeschäft ist ausschließlich zum Zweck der forstwirtschaftlichen Nutzung durch den Käufer abgeschlossen worden, welcher bereits seit 1971 einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb als Betriebsführer in Selbstbewirtschaftung führt. Das Verfahren hat keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des in Rede stehenden forstwirtschaftlichen Grundstückes nicht zu erwarten wäre, weshalb auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG ausscheidet.Das Kaufgeschäft ist ausschließlich zum Zweck der forstwirtschaftlichen Nutzung durch den Käufer abgeschlossen worden, welcher bereits seit 1971 einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb als Betriebsführer in Selbstbewirtschaftung führt. Das Verfahren hat keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des in Rede stehenden forstwirtschaftlichen Grundstückes nicht zu erwarten wäre, weshalb auch der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG ausscheidet. Ebenso hat das Verfahren keinen Hinweis darauf erbracht, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt, hat doch auch der Beschwerdeführer in seiner Interessentenerklärung bekundet, ebenfalls bereit zu sein, den genannten Kaufpreis bezahlen zu wollen. Im Übrigen ist der Kaufpreis im Verfahren vor dem erkennenden Gericht von Parteienseite nicht beanstandet bzw. angezweifelt worden. Es liegt demnach auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG nicht vor. Ebenso hat das Verfahren keinen Hinweis darauf erbracht, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt, hat doch auch der Beschwerdeführer in seiner Interessentenerklärung bekundet, ebenfalls bereit zu sein, den genannten Kaufpreis bezahlen zu wollen. Im Übrigen ist der Kaufpreis im Verfahren vor dem erkennenden Gericht von Parteienseite nicht beanstandet bzw. angezweifelt worden. Es liegt demnach auch der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG nicht vor. Soweit in der Beschwerde als Verfahrensfehler der belangten Behörde geltend gemacht wird, dass der am 16.12.2014 eingelangte Schriftsatz des Käufers vom 11.12.2014 dem Beschwerdeführer im Verfahren nicht zur Kenntnis gebracht worden sei, wodurch gegen das Recht auf Parteiengehör verstoßen worden sei, ist mit Blick auf die vor dem erkennenden Gericht durchgeführte öffentliche mündliche Verhandlung, in der der Verwaltungsakt mit diesem Schriftsatz vorgelegen und allen Parteien zur Kenntnis gebracht worden ist, dieser Verfahrensmangel als saniert anzusehen; zusätzlich wird dazu auch auf Folgendes verwiesen: Die in Rede stehende Stellungnahme wurde im Übrigen im bekämpften Bescheid vollinhaltlich wiedergegeben, sodass sie dem Beschwerdeführer mit der Bescheidzustellung zur Gänze zur Kenntnis gebracht worden ist. Demnach hatte er im Beschwerdeverfahren die Möglichkeit, zu dieser Stellungnahme vom 11.12.2014, eingebracht am 16.12.2015, inhaltlich zu äußern. Unter Berücksichtigung der einschlägigen höchstgerichtlichen Judikatur ist das verletzte Parteiengehör des Beschwerdeführers schon aus diesem Grunde als saniert anzusehen. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur Verletzung des Parteiengehörs im Verwaltungsverfahren – welche auch auf die Rechtslage nach Einführung der Verwaltungsgerichte anwendbar ist – ist nämlich die Verletzung des Parteiengehörs im Rechtsmittelverfahren dann saniert, wenn im bekämpften Bescheid die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens dargelegt sind (vgl. VwGH 07.07.2009, 2009/18/0198) oder wenn die Partei im Rechtsmittelverfahren Gelegenheit zur Stellungnahme hatte (vgl. VwGH 30.06.1994, 93/09/0333; 28.10.2009, 2008/15/0302). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur Verletzung des Parteiengehörs im Verwaltungsverfahren – welche auch auf die Rechtslage nach Einführung der Verwaltungsgerichte anwendbar ist – ist nämlich die Verletzung des Parteiengehörs im Rechtsmittelverfahren dann saniert, wenn im bekämpften Bescheid die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens dargelegt sind vergleiche VwGH 07.07.2009, 2009/18/0198) oder wenn die Partei im Rechtsmittelverfahren Gelegenheit zur Stellungnahme hatte vergleiche VwGH 30.06.1994, 93/09/0333; 28.10.2009, 2008/15/0302). Es sind daher sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen für das in Rede stehende Rechtsgeschäft gegeben und liegen auch keine Versagungsgründung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vor, sodass aus den dargestellten Erwägungen die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und damit die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen gewesen ist. Es sind daher sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen für das in Rede stehende Rechtsgeschäft gegeben und liegen auch keine Versagungsgründung nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG vor, sodass aus den dargestellten Erwägungen die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und damit die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen gewesen ist. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall allerdings zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichts-hofes nach Entscheidungen der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und zur Auslegung der hier relevanten Bestimmungen durch den Verwaltungsgerichtshof noch fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.1070.001.2015