RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum13.10.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-383/001-2016 TextDas Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Einzelri

der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 6 u.a. „auf jene Gebäude nicht anzuwenden, denen aufgrund des § 108a der Bauordnung für Nö LGBI Nr, 36/1883 Baubewilligungen auf Widerruf erteilt“ worden seien. Der Verkäufer Herr N sei von Beruf Gärtner gewesen. Es sei lebensnahe, dass dieser das gegenständliche Grundstück im Rahmen seines Gärtnergewerbes bewirtschaftet habe und für eine darauf errichtete Hütte eine Bewilligung auf Widerruf für Zwecke seines Gewerbes erwirkt habe. Diese sei vermutlich im Zuge der Ausgliederung aus *** 1954 in Verlust geraten. Die Behörde habe keine Auskunft gegeben, bis in welches Jahr zurück ihr Aktenbestand vollständig vorliege.Sie habe die Liegenschaft 2000 von ihrer Mutter geschenkt erhalten; diese wiederum habe die Liegenschaft gemeinsam mit ihrem Ehegatten, dem Vater der Beschwerdeführerin, mit Kaufvertrag vom 21.6.1971 erworben und nach dessen Tod 1988 dessen Hälfteeigentum geerbt. Bereits im Zeitpunkt des Erwerbs durch ihre Eltern 1971 habe sich das Sommerhaus als Altbestand am Grund befunden. Sie habe sich im Verfahren explizit auf die Rechtsfigur des vermuteten Konsenses bezogen und die ihr möglichen Informationen und Unterlagen beigesteuert. Die Behörde hätte das Alter des Gebäudes feststellen müssen. Erst auf Grund dieser Feststellung könne beurteilt werden, welche Rechtslage damals gegeben gewesen sei und ob ein vermuteter Konsens angenommen werden könne. Dass sich das Sommerhaus beim Erwerb durch ihre Eltern bereits auf der Liegenschaft befunden habe, indiziere der Kaufvertrag vom 21.6.

1. Zwar werde darin kein Gebäude erwähnt, aber der Kaufpreis von 17.500 Schilling für ein 622 m2 großes Grundstück indiziere das Vorhandensein eines Gebäudes, da ein Quadratmeterpreis von rund 28 Schilling im Jahre 1971 (und unter Berücksichtigung der Teuerung selbst heute noch) für ein umgebautes [sic!] Grundstück im Grünland-Ödland maßlos überteuert wäre. Ungeachtet dessen könne sich die Beschwerdeführerin selbst an das Gebäude erinnern. Sie sei beim Erwerb 1971 ca. 12 Jahre alt gewesen, und ihr sei die Liegenschaft in unbebautem Zustand nicht erinnerlich. Sehr wohl sei ihr erinnerlich, dass ihre Eltern einige Zeit später (offensichtlich vor 1976) das Häuschen mit Eternit eingekleidet hätten. Dies lasse darauf schließen, dass die Witterung dem Äußeren des Holzhauses bereits zugesetzt habe, was viele Jahre dauere. Ihrer Einschätzung nach sei das Gebäude jedenfalls 50 Jahre alt, vermutlich aber auch deutlich älter. Damit ergebe sich ein Errichtungszeitraum zwischen 1950 und
2. Die Behörde irre in ihrer Auffassung, das Gebäude hätte zu keiner Zeit eine Baubewilligung erlangen können. Bis 30.12.1968 sei die Bauordnung für Niederösterreich aus dem Jahr 1883 in Geltung gestanden, dessen Paragraph 108 a, auch im Grünland die Möglichkeit einer Bewilligung für Bauten für vorübergehende Zwecke auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf gestattet habe. Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BO 2014 sei jedoch

der Übergangsbestimmung des Paragraph 70, Absatz 6, u.a. „auf jene Gebäude nicht anzuwenden, denen aufgrund des Paragraph 108 a, der Bauordnung für Nö LGBI Nr, 36 aus 1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt“ worden seien. Der Verkäufer Herr N sei von Beruf Gärtner gewesen. Es sei lebensnahe, dass dieser das gegenständliche Grundstück im Rahmen seines Gärtnergewerbes bewirtschaftet habe und für eine darauf errichtete Hütte eine Bewilligung auf Widerruf für Zwecke seines Gewerbes erwirkt habe. Diese sei vermutlich im Zuge der Ausgliederung aus *** 1954 in Verlust geraten. Die Behörde habe keine Auskunft gegeben, bis in welches Jahr zurück ihr Aktenbestand vollständig vorliege. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde die Beschwerde samt Akten vorgelegt hat, hat am 14.9.2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Beschwerdeführerin noch vorbrachte, dass ihre Eltern vor dem Kauf des gegenständlichen Grundstückes dieses einige Jahre gemietet bzw. gepachtet gehabt hätten. Sie legte dazu eine Niederschrift betreffend das nordwestlich davon gelegene Grundstück Nr. *** vom 6.9.1976 vor, worin ihr Vater behördlicherseits als Pächter tituliert wurde, und eine Bestätigung der Marktgemeinde vom 25.6.2001, wonach sich das verfahrensgegenständliche Grundstück in der Widmung Grünland Landwirtschaft befinde. Der Behördenvertreter entgegnete, dass dies für den damaligen Zeitpunkt richtig gewesen und die jetzige Widmung „Grünland-Ödland“ erst später gekommen sei. Die Beschwerdeführerin gab Folgendes an: „Ich wurde *** geboren und bin in *** aufgewachsen. Meine Mutter hat 1967 ein Schuhgeschäft eröffnet, und ich kann mich erinnern, dass sie gesagt hat, jetzt habe ich erst das Geschäft eröffnet und jetzt kauft der ein Haus (gemeint war mein Vater). Ich weiß nicht, ob er dann tatsächlich ein Haus gekauft hat. Tatsächlich wurde das verfahrensgegenständliche Haus ja erst 1971 von meinen Eltern gekauft. Meine erste Erinnerung an dieses Sommerhaus habe ich, als ich etwa 8 oder 9 Jahre alt war und persönlich dort war. Wer das Haus gebaut hat und wann genau das war, weiß ich nicht. Ich kann keine schriftliche Baubewilligung für dieses Sommerhaus vorlegen. Beide Eltern sind schon verstorben, und es gibt auch keine anderen Zeugen für den Errichtungszeitpunkt. Von der Substanz des Hauses her würde ich schätzen, dass es 1950 errichtet worden sein könnte. Das im Akt befindliche Schreiben des Baumeisters M aus dem Jahr 1974 an meine Mutter betrifft die pachtweise Überlassung dessen Grundstück Nr. ***, das meine Eltern später gekauft haben und ich heute noch als Garten nütze. … Ich habe im bisherigen Verfahren alle Unterlagen, die ich habe bzw. von meinen Eltern erhalten habe, vorgelegt.“ Der Vertreter der belangten Behörde gab bekannt, dass auf dem Bauamt Akten betreffend Objekte im Bauland auflägen, wo die Korrespondenz durchgängig bis ins vorvorige Jahrhundert

§ 27Vw

GVG den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3 VwGVG) zu überprüfen.Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es

Paragraph 27, VwGVG den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4 VwGVG) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3, VwGVG) zu überprüfen. Da der Bescheid der belangten Behörde von der Beschwerdeführerin nur hinsichtlich der Bestätigung von Spruchpunkt

1. des Abbruchbescheides (also lediglich das Sommerhaus betreffend) bekämpft wird, ist hinsichtlich der Bestätigung von Spruchpunkt
2. des Abbruchbescheides (die Gartengerätehütte betreffend) bereits Rechtskraft eingetreten. Folgender Sachverhalt steht aufgrund der Aktenlage fest: Die Beschwerdeführerin ist (laut Grundbuch) seit 2001 Alleineigentümerin des 622 m2 großen Grundstückes Nr. *** EZ *** KG ***, das ihre Eltern mit Kaufvertrag vom 21.6.1971 von einem Gärtner namens AN (als „Grdst.Nr. *** Weide im ***“) um 17.500 Schilling gekauft haben und das sich aktuell im Grünland-Ödland befindet. Darauf wurde u.a. das auf Seite 2 oben beschriebene Sommerhaus, für das keine schriftliche Baubewilligung vorliegt, von ihren Eltern bzw. in deren Auftrag zwischen 1971 und 1976 errichtet. Am 6.9.1976 fand auf diesem Grundstück eine baubehördliche Beschau statt, bei der (laut Niederschrift) festgestellt wurde, dass „auf dem Grdst. ***, der Eheleute EK und GK, ein Holzhaus im Ausmaß von 8,15x11,40 m errichtet wurde“, dass das Grundstück „derzeit im Grünland“ liege, dass das Bauwerk „weder als Gastwirtschaft eingerichtet noch Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes“ sei und „nach der derzeitigen Rechtslage nicht genehmigt werden“ könne und dass „die Festlegung des örtlichen Raumordnungsprogrammes unmittelbar bevorsteht und noch nicht gesagt werden kann, ob das Grundstück im Grünland verbleibt“, weshalb „die Verhandlung … auf unbestimmte Zeit erstreckt“ werde. – Am selben Tag wurde eine weitere Niederschrift aufgenommen, wonach ein Begrenzungszaun auf „Wegegrund“ errichtet worden sei und „der Pächter GK“ zugesagt habe, den Zaun zurückzuversetzen. - Konkrete Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Archive der Marktgemeinde *** seit 1960 können nicht festgestellt werden. Die Feststellungen gründen sich auf folgende Beweiswürdigung: Die belangte Behörde und die Beschwerdeführerin konnten dem erkennenden Gericht keinen Baubewilligungsbescheid betreffend das Sommerhaus vorlegen. Die Beschwerdeführerin hat im behördlichen Verfahren zwar diverse Unterlagen vorgelegt (ihrer Aussage nach sind dies alle, die sie hat oder von ihren Eltern erhalten hat), nämlich u.a. einen „Einheitswertbescheid und Grundsteuermeßbescheid zum 1.1.1973 mit Wirksamkeit ab 1.1.1974“ des Finanzamtes ***, woraus hervorgeht, dass das gegenständliche Grundstück damals bebaut war, weiters ein Schreiben von Baumeister JM an ihren Vater vom 9.9.1974 (dieses betraf die pachtweise Überlassung des Grundstückes Nr. *** KG *** zur Errichtung eines Gartens) und den Kaufvertrag vom 21.6.
3. Diese Unterlagen stellen allesamt keine Baubewilligungsbescheide des (dafür zuständigen) Bürgermeisters dar; der Ausweis einer „Baufläche“ im Grundbuch oder das Aufscheinen eines „bebauten Grundstücks“ bei der Finanzbehörde vermögen ein Baubewilligungsverfahren bei der Baubehörde nicht zu ersetzen. Der Bescheid des Finanzamtes stellt zumindest ein Beweismittel dafür dar, dass das Grundstück 1973 (überhaupt) bebaut war. Im Kaufvertrag vom 21.6.1971 wird das Grundstück weder als „bebaut“ noch als „unbebaut“ beschrieben und auch kein Bauwerk erwähnt; die darin erfolgte Benennung „Weide im ***“ spricht dafür, dass damals noch keine „Baufläche“ errechnet bzw. im Grundbuch ausgewiesen war. Das Schreiben vom 9.9.1974 betrifft wiederum nicht das verfahrensgegenständliche, sondern das nordwestlich daran angrenzende Grundstück; aus diesem geht hervor, dass der Vater der Beschwerdeführerin dieses gepachtet hat. Die Aussage der Beschwerdeführerin, dass ihre Eltern dieses Grundstück Nr. *** später gekauft hätten, kann aus dem Grundbuch heraus nicht bestätigt werden; zumindest scheint dort und auch im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen jemand aus der Familie K nicht als Grundstückseigentümer auf. Bei der baubehördlichen Überprüfung am 2.7.2014 hat sie laut von ihr unterfertigter Niederschrift angegeben, dass „nach der ihr erteilten Information Anfang der 70er Jahre das Haus von den Eltern errichtet wurde“ und dass „die seinerzeitige Sanierungsmöglichkeit Ende der 90er Jahre“ von ihren Eltern „aus Versehen nicht genutzt“ worden sei. Diese von ihr unterfertigten Angaben stehen klar im Widerspruch zu ihrem nunmehr anwaltlich erstatteten Vorbringen bzw. zu ihrer Aussage vor dem erkennenden Gericht. Dass ihre Eltern das Grundstück schon vor dem Kauf 1971 gepachtet gehabt hätten, konnte nicht durch Urkunden oder sonstige Beweismittel nachgewiesen werden (in diesem Zusammenhang wird abermals auf ihren Irrtum, ihre Eltern hätte das nordwestlich angrenzende Grundstück später gekauft, verwiesen), und wenn ihr Vater in einer Niederschrift 1976 als „Pächter“ bezeichnet wird, betrifft dies nach dem Text dieser Niederschrift eindeutig seine Eigenschaft in Bezug auf das Grundstück Nr. ***, zumal in dieser Passage ausdrücklich vom „Grundstück des Herrn Bmst. JM sen.“ die Rede ist. Wenn sie also 2014 niederschriftlich angegeben hat, das Sommerhaus sei „von den Eltern“ errichtet worden, so ist ihre weitere Angabe „Anfang der 70er Jahre“ wohl so zu verstehen, dass dies nach dem Kauf, also nach dem Juni 1971, der Fall war. Das Vorbringen, das Sommerhaus habe sich beim Erwerb 1971 bereits auf der Liegenschaft befunden, wurde erst ein Jahr danach, nämlich erstmals in der anwaltlich verfassten Berufung, erstattet und wurde nicht durch konkrete Beweise untermauert, sondern durch bloße Mutmaßungen (der Kaufpreis indiziere die Bebauung des Grundstücks bzw. die Verkleidung mit Eternit indiziere ein bereits längeres Bestehen) zu belegen versucht. Die Mutmaßung, der Kaufpreis von 17.500 Schilling indiziere das Vorhandensein eines Gebäudes, ist für das erkennende Gericht nicht nachzuvollziehen, zumal der Kaufpreis für das gleich große, südlich angrenzende Grundstück der Familie S, das erwiesenermaßen unbebaut war, zum gleichen Verkaufszeitpunkt vom gleichen Verkäufer ebenfalls 17.500 Schilling betrug (dies unabhängig davon, ob dieser Preis damals angemessen war oder nicht); der Vergleich mit einem 10 ½ Jahre früher von einer anderen Person (als Herrn AN) verkauften Grundstück in anderer Lage und die Hinweise der Beschwerdeführerin auf eine allfällige „Unterverbriefung“, die gegenständlich in keiner Weise erwiesen ist (die Beschwerdeführerin meint ja im Gegenteil, dass ihr Grundstück damals einen relativ hohen Kaufpreis hatte, was gegen eine „Unterverbriefung“ spricht), vermögen daran nichts zu ändern. Was die Verkleidungsarbeiten mit Eternit, an die sich die Beschwerdeführerin erinnert, betrifft, lässt sich daraus nicht zwingend der Schluss ziehen, dass dies geschah, weil die Witterung den Außenwänden schon „zugesetzt“ hatte, sondern ist es ebenso wahrscheinlich, dass diese erfolgten, um die (neuen) Außenwände von vornherein vor Witterungseinflüssen zu schützen. Schlussendlich wurde in der Beschwerde, also nochmals erhebliche Zeit später, erstmals die Behauptung aufgestellt, das Gebäude sei zwischen 1950 und 1965 errichtet worden. Diese Rückdatierung zwischen Niederschrift 2014, Berufung 2015 und Beschwerde 2016 wirkt für sich nicht sehr glaubwürdig. Dass sich die Beschwerdeführerin „selbst aus früher Kindheit an das Gebäude erinnern kann“, schließt nicht aus, dass es erst Anfang der 70er Jahre errichtet wurde, denn bis 1973 war die 1959 geborene Beschwerdeführerin ein Kind (und dann eine Jugendliche). In der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht hat sie ihre erste Erinnerung an das Haus zwar zwischen 1967 und 1968 angesiedelt, jedoch ist ein Irrtum um einige Jahre durchaus denkbar und diese Aussage durch keinerlei Beweismittel (Zeugen, alte Fotos etc.) untermauert. Die Beschwerdeführerin selbst hat keine Zeugen (z.B. Verwandte oder Nachbarn) benannt, und ihre Eltern und der Verkäufer AN sind leider schon verstorben, sodass auch dem erkennenden Gericht keine Zeugen bekannt geworden sind, die es von Amts wegen laden hätte können. Im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht (vgl. VwGH vom 29.9.2015, 2013/05/0163) wäre es ansonsten an der Beschwerdeführerin gelegen gewesen, konkrete Beweise (Urkunden, Zeugen, …) für das Errichtungsdatum des Sommerhauses und das Vorliegen einer Baubewilligung anzubieten, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise dazu geben kann. Die belangte Behörde und die Beschwerdeführerin konnten dem erkennenden Gericht keinen Baubewilligungsbescheid betreffend das Sommerhaus vorlegen. Die Beschwerdeführerin hat im behördlichen Verfahren zwar diverse Unterlagen vorgelegt (ihrer Aussage nach sind dies alle, die sie hat oder von ihren Eltern erhalten hat), nämlich u.a. einen „Einheitswertbescheid und Grundsteuermeßbescheid zum 1.1.1973 mit Wirksamkeit ab 1.1.1974“ des Finanzamtes ***, woraus hervorgeht, dass das gegenständliche Grundstück damals bebaut war, weiters ein Schreiben von Baumeister JM an ihren Vater vom 9.9.1974 (dieses betraf die pachtweise Überlassung des Grundstückes Nr. *** KG *** zur Errichtung eines Gartens) und den Kaufvertrag vom 21.6.
4. Diese Unterlagen stellen allesamt keine Baubewilligungsbescheide des (dafür zuständigen) Bürgermeisters dar; der Ausweis einer „Baufläche“ im Grundbuch oder das Aufscheinen eines „bebauten Grundstücks“ bei der Finanzbehörde vermögen ein Baubewilligungsverfahren bei der Baubehörde nicht zu ersetzen. Der Bescheid des Finanzamtes stellt zumindest ein Beweismittel dafür dar, dass das Grundstück 1973 (überhaupt) bebaut war. Im Kaufvertrag vom 21.6.1971 wird das Grundstück weder als „bebaut“ noch als „unbebaut“ beschrieben und auch kein Bauwerk erwähnt; die darin erfolgte Benennung „Weide im ***“ spricht dafür, dass damals noch keine „Baufläche“ errechnet bzw. im Grundbuch ausgewiesen war. Das Schreiben vom 9.9.1974 betrifft wiederum nicht das verfahrensgegenständliche, sondern das nordwestlich daran angrenzende Grundstück; aus diesem geht hervor, dass der Vater der Beschwerdeführerin dieses gepachtet hat. Die Aussage der Beschwerdeführerin, dass ihre Eltern dieses Grundstück Nr. *** später gekauft hätten, kann aus dem Grundbuch heraus nicht bestätigt werden; zumindest scheint dort und auch im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen jemand aus der Familie K nicht als Grundstückseigentümer auf. Bei der baubehördlichen Überprüfung am 2.7.2014 hat sie laut von ihr unterfertigter Niederschrift angegeben, dass „nach der ihr erteilten Information Anfang der 70er Jahre das Haus von den Eltern errichtet wurde“ und dass „die seinerzeitige Sanierungsmöglichkeit Ende der 90er Jahre“ von ihren Eltern „aus Versehen nicht genutzt“ worden sei. Diese von ihr unterfertigten Angaben stehen klar im Widerspruch zu ihrem nunmehr anwaltlich erstatteten Vorbringen bzw. zu ihrer Aussage vor dem erkennenden Gericht. Dass ihre Eltern das Grundstück schon vor dem Kauf 1971 gepachtet gehabt hätten, konnte nicht durch Urkunden oder sonstige Beweismittel nachgewiesen werden (in diesem Zusammenhang wird abermals auf ihren Irrtum, ihre Eltern hätte das nordwestlich angrenzende Grundstück später gekauft, verwiesen), und wenn ihr Vater in einer Niederschrift 1976 als „Pächter“ bezeichnet wird, betrifft dies nach dem Text dieser Niederschrift eindeutig seine Eigenschaft in Bezug auf das Grundstück Nr. ***, zumal in dieser Passage ausdrücklich vom „Grundstück des Herrn Bmst. JM sen.“ die Rede ist. Wenn sie also 2014 niederschriftlich angegeben hat, das Sommerhaus sei „von den Eltern“ errichtet worden, so ist ihre weitere Angabe „Anfang der 70er Jahre“ wohl so zu verstehen, dass dies nach dem Kauf, also nach dem Juni 1971, der Fall war. Das Vorbringen, das Sommerhaus habe sich beim Erwerb 1971 bereits auf der Liegenschaft befunden, wurde erst ein Jahr danach, nämlich erstmals in der anwaltlich verfassten Berufung, erstattet und wurde nicht durch konkrete Beweise untermauert, sondern durch bloße Mutmaßungen (der Kaufpreis indiziere die Bebauung des Grundstücks bzw. die Verkleidung mit Eternit indiziere ein bereits längeres Bestehen) zu belegen versucht. Die Mutmaßung, der Kaufpreis von 17.500 Schilling indiziere das Vorhandensein eines Gebäudes, ist für das erkennende Gericht nicht nachzuvollziehen, zumal der Kaufpreis für das gleich große, südlich angrenzende Grundstück der Familie S, das erwiesenermaßen unbebaut war, zum gleichen Verkaufszeitpunkt vom gleichen Verkäufer ebenfalls 17.500 Schilling betrug (dies unabhängig davon, ob dieser Preis damals angemessen war oder nicht); der Vergleich mit einem 10 ½ Jahre früher von einer anderen Person (als Herrn AN) verkauften Grundstück in anderer Lage und die Hinweise der Beschwerdeführerin auf eine allfällige „Unterverbriefung“, die gegenständlich in keiner Weise erwiesen ist (die Beschwerdeführerin meint ja im Gegenteil, dass ihr Grundstück damals einen relativ hohen Kaufpreis hatte, was gegen eine „Unterverbriefung“ spricht), vermögen daran nichts zu ändern. Was die Verkleidungsarbeiten mit Eternit, an die sich die Beschwerdeführerin erinnert, betrifft, lässt sich daraus nicht zwingend der Schluss ziehen, dass dies geschah, weil die Witterung den Außenwänden schon „zugesetzt“ hatte, sondern ist es ebenso wahrscheinlich, dass diese erfolgten, um die (neuen) Außenwände von vornherein vor Witterungseinflüssen zu schützen. Schlussendlich wurde in der Beschwerde, also nochmals erhebliche Zeit später, erstmals die Behauptung aufgestellt, das Gebäude sei zwischen 1950 und 1965 errichtet worden. Diese Rückdatierung zwischen Niederschrift 2014, Berufung 2015 und Beschwerde 2016 wirkt für sich nicht sehr glaubwürdig. Dass sich die Beschwerdeführerin „selbst aus früher Kindheit an das Gebäude erinnern kann“, schließt nicht aus, dass es erst Anfang der 70er Jahre errichtet wurde, denn bis 1973 war die 1959 geborene Beschwerdeführerin ein Kind (und dann eine Jugendliche). In der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht hat sie ihre erste Erinnerung an das Haus zwar zwischen 1967 und 1968 angesiedelt, jedoch ist ein Irrtum um einige Jahre durchaus denkbar und diese Aussage durch keinerlei Beweismittel (Zeugen, alte Fotos etc.) untermauert. Die Beschwerdeführerin selbst hat keine Zeugen (z.B. Verwandte oder Nachbarn) benannt, und ihre Eltern und der Verkäufer AN sind leider schon verstorben, sodass auch dem erkennenden Gericht keine Zeugen bekannt geworden sind, die es von Amts wegen laden hätte können. Im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht vergleiche VwGH vom 29.9.2015, 2013/05/0163) wäre es ansonsten an der Beschwerdeführerin gelegen gewesen, konkrete Beweise (Urkunden, Zeugen, …) für das Errichtungsdatum des Sommerhauses und das Vorliegen einer Baubewilligung anzubieten, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise dazu geben kann. Das erkennende Gericht geht aus all diesen Gründen davon aus, dass die an Ort und Stelle im Juli 2014 von der Beschwerdeführerin getätigten Erstangaben am ehesten der Wahrheit entsprechen (vgl. z.B. VwGH vom 10.12.2009, 2007/09/0295) und das Sommerhaus tatsächlich Anfang der 70er Jahre von den Eltern der Beschwerdeführerin bzw. in deren Auftrag errichtet wurde.Das erkennende Gericht geht aus all diesen Gründen davon aus, dass die an Ort und Stelle im Juli 2014 von der Beschwerdeführerin getätigten Erstangaben am ehesten der Wahrheit entsprechen vergleiche z.B. VwGH vom 10.12.2009, 2007/09/0295) und das Sommerhaus tatsächlich Anfang der 70er Jahre von den Eltern der Beschwerdeführerin bzw. in deren Auftrag errichtet wurde. Im Gegensatz zur Beschwerdeführerin, die ihre Aussagen frei wählen kann, wurde Mag. EL vom erkennenden Gericht als Zeugin unter Wahrheitspflicht und somit unter straf- und disziplinarrechtlicher Verantwortung einvernommen, und für das erkennende Gericht ist kein Grund erfindlich, warum sie sich den Konsequenzen einer falschen Zeugenaussage hätte aussetzen sollen. Sie hat glaubhaft, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass es in den Bauakten der Marktgemeinde keine wie immer geartete Baubewilligung für das gegenständliche Sommerhaus gibt, dass für dieses konkrete Grundstück das erste Aktenstück, nämlich die Ladung zur Beschau, aus 1976 stammt und dass hinsichtlich eines nahegelegenen Grundstücks im Grünland ein Aktenbestand bis 1960 und hinsichtlich Baulandakten ein Aktenbestand bis 1897 auffindbar ist. Der Behördenvertreter hat in diesem Zusammenhang glaubhaft dargelegt, dass für eine Grünlandparzelle nur im Anlassfall ein Akt angelegt worden sei. Die Erteilung einer Baubewilligung im Grünland müsste nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber jedenfalls so ein Anlassfall gewesen sein. Wenn es erwiesenermaßen eine (andere) Baubewilligung im Grünland aus 1960 im Aktenbestand noch gibt, ist zweifellos davon auszugehen, dass eine seit 1960 erteilte Baubewilligung für das verfahrensgegenständliche Grundstück noch in den Akten aufgefunden werden hätte müssen. Ohne konkreten Anhaltspunkt für die Unvollständigkeit der Archive bestand keine weitere Erhebungspflicht der Behörde. Die gegenteilige von der Beschwerdeführerin vorgetragene Rechtsansicht würde zu einer Überspannung der Erhebungspflicht dahingehend führen, dass die Behörde einen (praktisch unmöglichen) Negativbeweis erbringen müsste (vgl. abermals das zuvor zitierte VwGH-Erkenntnis vom 29.9.2015). Dass es für die Beschau vom 6.9.1976 nur eine Ladung gab, aber dann zwei Niederschriften angefertigt wurden, beweist noch nicht, dass der Akt unvollständig ist, weil in der (einen) Niederschrift betreffend das „Wegegrundstück“ von keiner vorherigen Ladung die Rede ist, also diese Angelegenheit wohl gleich anlässlich der Beschau mitverhandelt worden sein dürfte. Aus der (anderen) Niederschrift von der Beschau ergibt sich jedenfalls eindeutig, dass an Ort und Stelle festgestellt wurde, dass das Holzhaus „errichtet wurde“ (diese Formulierung deutet eher darauf hin, dass dieses nicht schon lange dort befindlich war), und dass das „Bauwerk nicht genehmigt werden könnte“; aus dem Vorhandensein dieser Formulierung bzw. Überlegung geht wiederum eindeutig hervor, dass das Gebäude 1976 als ohne Konsens errichtet qualifiziert wurde, denn wenn ein Konsens vorlegen wäre, hätte es ja gar keinen Anlass für eine solche Festhaltung gegeben. Wenn aber das Sommerhaus schon 1976 von der Baubehörde als konsenslos eingestuft wurde und der bei der Beschau nachweislich anwesende Vater der Beschwerdeführerin schon damals keine Baubewilligung vorweisen konnte, ist damit eindeutig erwiesen, dass auch damals keine schriftliche Baubewilligung vorlag (auch keine, die auf Herrn AN zurückzuführen ist); dies zu einem Zeitpunkt, als Nachforschungen in die 50er und 60er-Jahre hinein aufgrund der Zeitnähe und des noch viel geringeren Aktenbestandes (als heute) noch viel leichter möglich waren und der damals 66 Jahre alte Herr AN wohl noch greifbar gewesen wäre. Gerade das 1976 von der Baubehörde und vom Vater der Beschwerdeführerin ins Auge gefasste Abwarten „auf unbestimmte Zeit“, „ob das Grundstück im Grünland verbleibt“, also ob der konsenslose Bau irgendwann doch nachträglich legalisiert werden kann, zeigt, dass alle 1976 bei der Beschau an Ort und Stelle Anwesenden davon ausgingen, dass eben keine Baubewilligung existiert (und damals auch kein „vermuteter Konsens“ in Betracht gezogen wurde). Dass in den 40 Jahren seither eine (nachträgliche) Baubewilligung erteilt worden (und in Verlust geraten) wäre, hat niemand behauptet.Im Gegensatz zur Beschwerdeführerin, die ihre Aussagen frei wählen kann, wurde Mag. EL vom erkennenden Gericht als Zeugin unter Wahrheitspflicht und somit unter straf- und disziplinarrechtlicher Verantwortung einvernommen, und für das erkennende Gericht ist kein Grund erfindlich, warum sie sich den Konsequenzen einer falschen Zeugenaussage hätte aussetzen sollen. Sie hat glaubhaft, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass es in den Bauakten der Marktgemeinde keine wie immer geartete Baubewilligung für das gegenständliche Sommerhaus gibt, dass für dieses konkrete Grundstück das erste Aktenstück, nämlich die Ladung zur Beschau, aus 1976 stammt und dass hinsichtlich eines nahegelegenen Grundstücks im Grünland ein Aktenbestand bis 1960 und hinsichtlich Baulandakten ein Aktenbestand bis 1897 auffindbar ist. Der Behördenvertreter hat in diesem Zusammenhang glaubhaft dargelegt, dass für eine Grünlandparzelle nur im Anlassfall ein Akt angelegt worden sei. Die Erteilung einer Baubewilligung im Grünland müsste nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber jedenfalls so ein Anlassfall gewesen sein. Wenn es erwiesenermaßen eine (andere) Baubewilligung im Grünland aus 1960 im Aktenbestand noch gibt, ist zweifellos davon auszugehen, dass eine seit 1960 erteilte Baubewilligung für das verfahrensgegenständliche Grundstück noch in den Akten aufgefunden werden hätte müssen. Ohne konkreten Anhaltspunkt für die Unvollständigkeit der Archive bestand keine weitere Erhebungspflicht der Behörde. Die gegenteilige von der Beschwerdeführerin vorgetragene Rechtsansicht würde zu einer Überspannung der Erhebungspflicht dahingehend führen, dass die Behörde einen (praktisch unmöglichen) Negativbeweis erbringen müsste vergleiche abermals das zuvor zitierte VwGH-Erkenntnis vom 29.9.2015). Dass es für die Beschau vom 6.9.1976 nur eine Ladung gab, aber dann zwei Niederschriften angefertigt wurden, beweist noch nicht, dass der Akt unvollständig ist, weil in der (einen) Niederschrift betreffend das „Wegegrundstück“ von keiner vorherigen Ladung die Rede ist, also diese Angelegenheit wohl gleich anlässlich der Beschau mitverhandelt worden sein dürfte. Aus der (anderen) Niederschrift von der Beschau ergibt sich jedenfalls eindeutig, dass an Ort und Stelle festgestellt wurde, dass das Holzhaus „errichtet wurde“ (diese Formulierung deutet eher darauf hin, dass dieses nicht schon lange dort befindlich war), und dass das „Bauwerk nicht genehmigt werden könnte“; aus dem Vorhandensein dieser Formulierung bzw. Überlegung geht wiederum eindeutig hervor, dass das Gebäude 1976 als ohne Konsens errichtet qualifiziert wurde, denn wenn ein Konsens vorlegen wäre, hätte es ja gar keinen Anlass für eine solche Festhaltung gegeben. Wenn aber das Sommerhaus schon 1976 von der Baubehörde als konsenslos eingestuft wurde und der bei der Beschau nachweislich anwesende Vater der Beschwerdeführerin schon damals keine Baubewilligung vorweisen konnte, ist damit eindeutig erwiesen, dass auch damals keine schriftliche Baubewilligung vorlag (auch keine, die auf Herrn AN zurückzuführen ist); dies zu einem Zeitpunkt, als Nachforschungen in die 50er und 60er-Jahre hinein aufgrund der Zeitnähe und des noch viel geringeren Aktenbestandes (als heute) noch viel leichter möglich waren und der damals 66 Jahre alte Herr AN wohl noch greifbar gewesen wäre. Gerade das 1976 von der Baubehörde und vom Vater der Beschwerdeführerin ins Auge gefasste Abwarten „auf unbestimmte Zeit“, „ob das Grundstück im Grünland verbleibt“, also ob der konsenslose Bau irgendwann doch nachträglich legalisiert werden kann, zeigt, dass alle 1976 bei der Beschau an Ort und Stelle Anwesenden davon ausgingen, dass eben keine Baubewilligung existiert (und damals auch kein „vermuteter Konsens“ in Betracht gezogen wurde). Dass in den 40 Jahren seither eine (nachträgliche) Baubewilligung erteilt worden (und in Verlust geraten) wäre, hat niemand behauptet. Was das Vorbringen, es existiere eine „Bewilligung auf Widerruf“, betrifft, sei folgendes entgegnet:

§ 108der Bauordnung für Niederösterreich, LGBl.

36/1883, konnten Bauten aus Holz unter besonderen Verhältnissen unter gleichzeitiger Festsetzung der Bedingungen für ihre Errichtung von der Baubehörde gestattet werden und

§ 108aleg.

cit. konnte die Baubehörde „Bauführungen für vorübergehende Zwecke (bei Ausstellungen, Notstandsbauten für Wohnzwecke, Industrie und Gewerbe u. dgl.)“ mit Zustimmung der politischen Bezirksbehörde auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf unter Festsetzung der nach Lage des Falles erforderlichen Bedingungen gestatten, ohne an die sachlichen Vorschriften dieser Bauordnung gebunden zu sein. Gerade dieser letzte Nebensatz bedeutete aber, dass die Baubehörde von den Verfahrensvorschriften eine Ausnahme nicht bewilligen konnte (vgl. Krzizek, Die Bauordnung für Niederösterreich, 1964, Anm. 3 zu § 108a), also dass auch dafür die Schriftform (

§ 26

Bauordnung für NÖ 1883) zwingend war; auch § 108 normierte von der Schriftform keine Ausnahme. Auch die Existenz einer solchen, auf § 108 oder § 108a fußenden schriftlichen Baubewilligung wurde im gegenständlichen Verfahren nicht erwiesen.Was das Vorbringen, es existiere eine „Bewilligung auf Widerruf“, betrifft, sei folgendes entgegnet:

Paragraph 108, der Bauordnung für Niederösterreich, Landesgesetzblatt 36 aus 1883,, konnten Bauten aus Holz unter besonderen Verhältnissen unter gleichzeitiger Festsetzung der Bedingungen für ihre Errichtung von der Baubehörde gestattet werden und

Paragraph 108 a, leg. cit. konnte die Baubehörde „Bauführungen für vorübergehende Zwecke (bei Ausstellungen, Notstandsbauten für Wohnzwecke, Industrie und Gewerbe u. dgl.)“ mit Zustimmung der politischen Bezirksbehörde auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf unter Festsetzung der nach Lage des Falles erforderlichen Bedingungen gestatten, ohne an die sachlichen Vorschriften dieser Bauordnung gebunden zu sein. Gerade dieser letzte Nebensatz bedeutete aber, dass die Baubehörde von den Verfahrensvorschriften eine Ausnahme nicht bewilligen konnte vergleiche Krzizek, Die Bauordnung für Niederösterreich, 1964, Anmerkung 3 zu Paragraph 108 a,), also dass auch dafür die Schriftform (

Paragraph 26, Bauordnung für NÖ 1883) zwingend war; auch Paragraph 108, normierte von der Schriftform keine Ausnahme. Auch die Existenz einer solchen, auf Paragraph 108, oder Paragraph 108 a, fußenden schriftlichen Baubewilligung wurde im gegenständlichen Verfahren nicht erwiesen. In rechtlicher Hinsicht folgt daraus: Das erkennende Gericht hat seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt dieser Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Nach § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 ist das gegenständliche Verfahren nach der NÖ BO 2014 zu führen.Das erkennende Gericht hat seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt dieser Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Nach Paragraph 70, Absatz eins, NÖ BO 2014 ist das gegenständliche Verfahren nach der NÖ BO 2014 zu führen.

§ 14Z. 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z.

1 NÖ BO 1996, § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 16 Abs. 1 der Bauordnung für NÖ 1883) bedarf die Neuerrichtung von Gebäuden einer Baubewilligung. Die Baubewilligung muss zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883).

Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ BO 1996, Paragraph 92, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und Paragraph 16, Absatz eins, der Bauordnung für NÖ 1883) bedarf die Neuerrichtung von Gebäuden einer Baubewilligung. Die Baubewilligung muss zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe Paragraph 23, Absatz eins, NÖ BO 2014, Paragraph 23, Absatz eins, NÖ BO 1996, Paragraph 118, Absatz 3, NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und Paragraph 26, der Bauordnung für NÖ 1883).

§ 35Abs.

2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14, oder einer anhängigen Anzeige nach Paragraph 15, anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (Paragraph 23,) oder Anzeige (Paragraph 15,) vorliegt. Die Errichtung von Gebäuden unterliegt und unterlag laut den oben zitierten Vorschriften immer der Bewilligungspflicht. Nach der eindeutigen Vorschrift des § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 kommt es für einen Abbruchauftrag nur darauf an, ob eine Baubewilligung vorliegt oder nicht. Im gegenständlichen Fall hat das erkennende Gericht (siehe oben) festgestellt, dass für das Sommerhaus keine schriftliche Baubewilligung vorliegt.Die Errichtung von Gebäuden unterliegt und unterlag laut den oben zitierten Vorschriften immer der Bewilligungspflicht. Nach der eindeutigen Vorschrift des Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BO 2014 kommt es für einen Abbruchauftrag nur darauf an, ob eine Baubewilligung vorliegt oder nicht. Im gegenständlichen Fall hat das erkennende Gericht (siehe oben) festgestellt, dass für das Sommerhaus keine schriftliche Baubewilligung vorliegt. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit („vermuteter Konsens“) kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. z.B. VwGH vom 23.7.2013, 2013/05/0012). Da im gegenständlichen Fall konkrete Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Archive der Marktgemeinde *** seit 1960 fehlen und da auch keine anderen Indizien dafür sprechen, dass trotz Fehlens behördlicher Unterlagen von der erfolgten Erteilung einer Baubewilligung für das Sommerhaus auszugehen wäre, geht das erkennende Gericht davon aus, dass auch kein „vermuteter Konsens“ für das in den 70er-Jahren errichtete Sommerhaus besteht. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit („vermuteter Konsens“) kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht vergleiche z.B. VwGH vom 23.7.2013, 2013/05/0012). Da im gegenständlichen Fall konkrete Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit der Archive der Marktgemeinde *** seit 1960 fehlen und da auch keine anderen Indizien dafür sprechen, dass trotz Fehlens behördlicher Unterlagen von der erfolgten Erteilung einer Baubewilligung für das Sommerhaus auszugehen wäre, geht das erkennende Gericht davon aus, dass auch kein „vermuteter Konsens“ für das in den 70er-Jahren errichtete Sommerhaus besteht. In diesem Zusammenhang ist auch auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, dass der Umstand, dass Baulichkeiten seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung bestehen, keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungsauftrages zu begründen vermag (vgl. z.B. VwGH vom 16.3.2012, 2010/05/0182, wonach eine Baubewilligung durch ein stillschweigendes Verhalten von Bauaufsichtsorganen oder durch eine Endbeschau weder begründet noch ersetzt werden kann). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist, wenn Gemeindeorgane in Kenntnis des Bestehens von konsenslosen Gebäuden sind und aber kein Bauauftrag erteilt wird, ein "Verzicht" auf die Erlassung solcher Bauaufträge nicht abzuleiten, weil eine solche Rechtsfolge den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften unbekannt ist (vgl. VwGH vom 28.10.2005, 2004/05/0190), und kann eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (vgl. z.B. VwGH vom 18.11.2014, 2013/05/0176, und vom 4.3.2008, 2005/05/0302).In diesem Zusammenhang ist auch auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, dass der Umstand, dass Baulichkeiten seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung bestehen, keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungsauftrages zu begründen vermag vergleiche z.B. VwGH vom 16.3.2012, 2010/05/0182, wonach eine Baubewilligung durch ein stillschweigendes Verhalten von Bauaufsichtsorganen oder durch eine Endbeschau weder begründet noch ersetzt werden kann). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist, wenn Gemeindeorgane in Kenntnis des Bestehens von konsenslosen Gebäuden sind und aber kein Bauauftrag erteilt wird, ein "Verzicht" auf die Erlassung solcher Bauaufträge nicht abzuleiten, weil eine solche Rechtsfolge den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften unbekannt ist vergleiche VwGH vom 28.10.2005, 2004/05/0190), und kann eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden vergleiche z.B. VwGH vom 18.11.2014, 2013/05/0176, und vom 4.3.2008, 2005/05/0302). Im Gegensatz zur früheren Rechtslage nach § 35 Abs. 2 Z. 3 NÖ BO 1996 („…wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat“), ist (siehe dazu wörtlich die Materialien zu § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014, abgedruckt in W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, NÖ Baurecht 9