RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum27.10.2016 GeschäftszahlLVwG-AV-530/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 35Abs.

2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 werden für das Nebengebäude östlich des Wohnhauses *** (Gebäude Nr. ***, vgl. die unten angeführte Skizze mit den Teilflächen 1 bis 6), auf dem Grundstück Nr. *** neu (vormals Nr. *** und ***) KG *** folgende Maßnahmen angeordnet:

1. Die Gebäudeteile 3, 4 und 5 sind abzubrechen.
2. Von Gebäudeteil 6 ist das Obergeschoß abzubrechen.
3. Die Gebäudeteile 1 und 2 sind auf maximal 2 Geschoße rückzubauen.Die Beschwerde wird Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** dahingehend abgeändert, das es wie folgt lauten muss:, ,

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ Bauordnung 2014 werden für das Nebengebäude östlich des Wohnhauses *** (Gebäude Nr. ***, vergleiche die unten angeführte Skizze mit den Teilflächen 1 bis 6), auf dem Grundstück Nr. *** neu (vormals Nr. *** und ***) KG *** folgende Maßnahmen angeordnet:, ,

1. Die Gebäudeteile 3, 4 und 5 sind abzubrechen.,
2. Von Gebäudeteil 6 ist das Obergeschoß abzubrechen.,
3. Die Gebäudeteile 1 und 2 sind auf maximal 2 Geschoße rückzubauen. [Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben] „…“ Die abgetragene Bausubstanz ist ordnungsgemäß zu entsorgen. Die Erfüllung der aufgetragenen Maßnahmen ist der Baubehörde schriftlich zu melden, ebenfalls ist ein schriftlicher Nachweis über die ordnungsgemäße Entsorgung der Abbruchsubstanz vorzulegen.Die abgetragene Bausubstanz ist ordnungsgemäß zu entsorgen. Die Erfüllung der aufgetragenen Maßnahmen ist der Baubehörde schriftlich zu melden, ebenfalls ist ein schriftlicher Nachweis über die ordnungsgemäße Entsorgung der Abbruchsubstanz vorzulegen.,
4. Die Frist für die Durchführung des Abbruches wird mit 6 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses festgesetzt.
5. Eine Revision

Art. 133Abs.

4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.Eine Revision

Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Sachverhalt: 1.
2. Grundsätzliche Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen und der Flächenwidmung: 1.1.
3. Herr RP (in Folge: Beschwerdeführer) ist Eigentümer des Grundstückes Nr. *** KG ***, mit der topographischen Anschrift ***, ***. Das unmittelbar südlich angrenzende Grundstück Nr. ***, KG *** befand sich bis zum
4. Jänner 2016 im Eigentum der Römisch-katholische Pfarrkirche ***. Im Grundbuch ist bezüglich des Grundstückes Nr. *** eine „Änderung in Vorbereitung“ vermerkt. [Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben] „…“ (Quelle: Bauakt der Gemeinde ***) 1.1.
5. Mit Kaufvertrag vom
6. November 2015 wurden auf Basis des Teilungsplanes des Dl TK vom
7. Mai 2013, GZ 4886-13, unter andere anderem 5 Trennstücke des Grundstückes *** dem Käufer RP übertragen: [Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben] „…“ (Quelle: Akt der Diözese ***) 1.1.
8. Dieser Kaufvertrag vom
9. November 2015 wurde am
10. November 2015 kirchenbehördlich genehmigt und befindet sich seit dem
11. Jänner 2016 im Stadium der grundbücherlichen Durchführung. Das diesbezügliche Ansuchen an das Grundbuchsgericht wurde vom Vertragserrichter am
12. April 2016 beim Bezirksgericht Neulengbach eingebracht. 1.1.4.

dem rechtskräftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Gemeinde *** ist für das Grundstück Nr. *** neu bzw. die gegenständlichen Grundstücke Nr. *** und *** die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft verordnet. Auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG *** ist ein Bauwerk (Nebengebäude) errichtet, wobei der größere Teil dieses Gebäudes auf dem Grundstück Nr. *** gelegen war. 1.2. Verwaltungsbehördliches Verfahren: 1.2.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 15. Dezember 2015,Zl. B-622/2015, wurden gegenüber dem Beschwerdeführer

§ 35Abs.

2 NÖ Bauordnung 2014 folgende Maßnahmen für das Nebengebäude, östlich des Wohnhauses *** (Geb. ***) gelegen, auf den Grundstücken Nr. ***, und *** , beide KG *** angeordnet:Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 15. Dezember 2015,, Zl. B-622/2015, wurden gegenüber dem Beschwerdeführer

Paragraph 35, Absatz 2, NÖ Bauordnung 2014 folgende Maßnahmen für das Nebengebäude, östlich des Wohnhauses *** (Geb. ***) gelegen, auf den Grundstücken Nr. ***, und *** , beide KG *** angeordnet: ● Abbruch der Gebäudeteile 3 bis 6 somit ● Rückbau auf die Gebäudeteile 1 und 2 mit maximal 2 Geschoßen, die dem konsensmäßigen Zustand entsprechen. Der Abbruch, bzw. diese bauliche Tätigkeit habe unter Einhaltung der Vorschriften des § 68 NÖ Bauordnung 2014 zu erfolgen. Für die Erfüllung des Abbruch bzw. Rückbauauftrages würden die Eigentümer der Grundstücke Nr. ***, KG ***, Herr RP, und Nr. ***, KG ***, Römisch-Katholische Pfarrkirche *** verpflichtet. Begründend wird ausgeführt, dass von der Baubehörde der Gemeinde *** am

1. November 2015 eine baubehördliche Überprüfung über das gegenständliche Nebengebäude anberaumt worden sei. Die Grundstücke Nr. *** und ***, KG *** wiesen die Widmung Grünland Land-und Forstwirtschaft auf. Das Wohnhaus *** selbst sei als erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb. Nr. ***) ausgewiesen. Die Bausubstanz des gesamten (verfahrensgegenständlichen) Nebengebäudes bestehe aus einem massiven Umfassungsmauerwerk. Die Zwischenwände seien ebenfalls in massiver Bauweise ausgeführt. Über der massiven Decke sei ein zweites Geschoß in Holzbauweise errichtet worden. Im Zuge der Erhebung sei gegenständliches Nebengebäude in 6 Teilbereiche eingeteilt worden (s.o.). Bei den Teilbereichen 1 und 2 handle es sich augenscheinlich um einen konsensmäßigen Bestand, der bereits bei der Baubewilligung aus dem Jahre 1982 vorhanden gewesen sei, der damals in den Einreichunterlagen als „bestehender Stall“ ausgewiesen worden wäre Derzeit würden diese Gebäudeteile als Lager verwendet. Die Teilbereiche 4 und 5 würden ebenfalls als Lager und der Teilbereich 3 als Werkstatt genutzt werden. Beim Teilbereich 6 handle es sich laut Aussage von Herrn RP um einen Gewölbekeller, der in Ziegelkonstruktion errichtet worden sei. Eine Besichtigung dieses Bereiches sei nicht möglich gewesen, da der einzige Zugang über den Teilbereich 5 verstellt gewesen wäre. Aufgrund der vorliegenden Luftbildaufnahmen könne davon ausgegangen werden, dass im Zeitraum von 1997 bis 2008 ein Zubau in der Form eines Gebäudes zum bestehenden Nebengebäude stattgefunden habe. Hinsichtlich der Teilbereiche 1 und 2 des betroffenen Nebengebäudes, die bereits als Bestand ausgewiesen wären, könne von einem konsensmäßigen Altbestand ausgegangen werden. Diese Teilbereiche könnten eigenständig erhalten werden. Der Abbruch, bzw. diese bauliche Tätigkeit habe unter Einhaltung der Vorschriften des Paragraph 68, NÖ Bauordnung 2014 zu erfolgen. Für die Erfüllung des Abbruch bzw. Rückbauauftrages würden die Eigentümer der Grundstücke Nr. ***, KG ***, Herr RP, und Nr. ***, KG ***, Römisch-Katholische Pfarrkirche *** verpflichtet. Begründend wird ausgeführt, dass von der Baubehörde der Gemeinde *** am
2. November 2015 eine baubehördliche Überprüfung über das gegenständliche Nebengebäude anberaumt worden sei. Die Grundstücke Nr. *** und ***, KG *** wiesen die Widmung Grünland Land-und Forstwirtschaft auf. Das Wohnhaus *** selbst sei als erhaltenswertes Gebäude im Grünland (Geb. Nr. ***) ausgewiesen. Die Bausubstanz des gesamten (verfahrensgegenständlichen) Nebengebäudes bestehe aus einem massiven Umfassungsmauerwerk. Die Zwischenwände seien ebenfalls in massiver Bauweise ausgeführt. Über der massiven Decke sei ein zweites Geschoß in Holzbauweise errichtet worden. Im Zuge der Erhebung sei gegenständliches Nebengebäude in 6 Teilbereiche eingeteilt worden (s.o.). Bei den Teilbereichen 1 und 2 handle es sich augenscheinlich um einen konsensmäßigen Bestand, der bereits bei der Baubewilligung aus dem Jahre 1982 vorhanden gewesen sei, der damals in den Einreichunterlagen als „bestehender Stall“ ausgewiesen worden wäre Derzeit würden diese Gebäudeteile als Lager verwendet. Die Teilbereiche 4 und 5 würden ebenfalls als Lager und der Teilbereich 3 als Werkstatt genutzt werden. Beim Teilbereich 6 handle es sich laut Aussage von Herrn RP um einen Gewölbekeller, der in Ziegelkonstruktion errichtet worden sei. Eine Besichtigung dieses Bereiches sei nicht möglich gewesen, da der einzige Zugang über den Teilbereich 5 verstellt gewesen wäre. Aufgrund der vorliegenden Luftbildaufnahmen könne davon ausgegangen werden, dass im Zeitraum von 1997 bis 2008 ein Zubau in der Form eines Gebäudes zum bestehenden Nebengebäude stattgefunden habe. Hinsichtlich der Teilbereiche 1 und 2 des betroffenen Nebengebäudes, die bereits als Bestand ausgewiesen wären, könne von einem konsensmäßigen Altbestand ausgegangen werden. Diese Teilbereiche könnten eigenständig erhalten werden. 1.2.
3. Mit Schreiben vom
4. Jänner 2016 brachte der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Vertretung rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung ein und begründete diese umfangreich. 1.2.
5. Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom
6. März 2016, Zl. B-622/2015, wurde die Berufung des Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften im Wesentlichen ausgeführt, dass der letzte Umbau durch den Beschwerdeführer im Jahre 1982 erfolgt sei, der aber nicht das Nebengebäude betraf. Nach der Aussage von DI WM sei daher das Nebengebäude daher nur schematisch auf den Einreichunterlangen dargestellt worden. Von Herrn JK sei bestätigt worden, dass er die Liegenschaft *** in der Zeit von 1976 bis ca. 1980 bewohnt habe und das gegenständliche Nebengebäude als Stall und Lager benutzt habe. Auf einem Lichtbild aus dem Jahr 1966 sei ein mehrstöckiges Nebengebäude zu sehen. Für die Teilbereiche 1 und 2 des gegenständlichen Nebengebäudes sei daher von einem vermuteten Konsens auszugehen. Die vorliegenden Luftbildaufnahmen aus den Jahren 1981 bis 2003 wiesen selbst bei laienhafter Betrachtung erhebliche bauliche Maßnahmen im Bereich des gegenständlichen Nebengebäudes auf. Konkret habe sich der Bestand im Zeitraum 1990 bis 2003 maßgeblich verändert, sodass ein vermuteter Konsens ausscheide. Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, dass er nicht alleiniger Eigentümerin des Gebäudes sei, wäre nach den Bestimmungen des ABGB grundsätzlich von einem Miteigentum der jeweiligen Grundeigentümer am Gebäude auszugehen. Bei Bauwerken, die über der Grundstücksgrenze errichtet würden, sei der Abbruchauftrag gegenüber den maßgeblichen Eigentümern zu erlassen und auf das gesamte Objekt zu beziehen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass es sich um ein real geteiltes Eigentum handle, dass gleichsam an der Grundgrenze enden würde. Die letzte gültige Baubewilligung für die Liegenschaft *** aus dem Jahr 1982 weise östlich des Wohnhauses ein Nebengebäude aus, welches damals als „bestehender Stall“ bezeichnet worden sei. Wie das Gutachten der ASV für Bautechnik feststelle, könne es sich hierbei nur um die Teilbereiche 1 und 2 des derzeit bestehenden Nebengebäudes handeln, die vom vermuteten Konsens erfasst wären. 1.
7. Beschwerdevorbringen: Mit Schreiben vom
8. April 2016 erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Vertretung gegen diesen Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom
9. März 2016 rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und führte begründend im Wesentlichen aus, dass die belangte Behörde davon ausgehe, dass aufgrund der Baubewilligung aus dem Jahr 1982, bei der die Teilbereiche 1 und 2 des Nebengebäudes als Bestand (wenn auch nicht Gegenstand des damaligen Bauverfahrens) festgehalten worden seien, lediglich für diese von einem konsensmäßigen Altbestand ausgegangen werden könne. Auch aus Sicht der Behörde könne die genaue Form des ursprünglichen Nebengebäudes (Lichtbilder aus dem Bauakt aus dem Jahr 1966) nur vermutet werden. Aus dem einzigen, im Akt erliegenden, Lichtbild von 1966 sei zu erkennen, dass bereits damals das Nebengebäude bestanden habe. Auch hinsichtlich der Luftbilder sei festzuhalten, dass auf Teilen der Luftbilder das Nebengebäude durch Bäume verdeckt werde. Insbesondere sei der notwendigerweise festzustellende Zustand vor dem ältesten Bewilligungsbescheid aus dem Jahr 1968 entscheidend. Aus der Zeit davor gebe es lediglich das Lichtbild aus 1966, auf dem wiederum die Ausmaße des Nebengebäudes nicht deutlich erkennbar wären. In der Folge hätte die belangte Behörde daher zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass für das gesamte Gebäude von einem vermuteten Konsens auszugehen sei. Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid sei der Beschwerdeführer zum Abriss von Gebäudeteilen verpflichtet worden, die nach den Feststellungen auf einem anderen Grundstück lägen, das nicht in seinem Eigentum stehe. Die Behörde gehe von einem rechtlich einheitlichen Bauwerk aus, teile das Nebengebäude in insgesamt sechs Teilbereiche, wobei noch ausdrücklich festgehalten würde, dass diese Teilbereiche hier isoliert abgerissen werden könnten. Es sei feststellbar, wer konkret Eigentümer der Gebäude und des Grundstücks sei. Die Aktenführung könne nicht lückenlos sein, sodass von einem vermuteten Konsens auch für die Teilbereiche 3 bis 6 auszugehen sei. 1.
10. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren: 1.4.
11. Mit Schreiben vom
12. Mai 2016 legte die Gemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, Gutachten sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Gemeindevorstandes) vor. 1.4.
13. Mit Schreiben vom
14. Juni 2016 wurde die Römisch-katholische Pfarrkirche im Verfahren zu Zl. LVwG-AV-529/001-2016 vom erkennenden Gericht ersucht, den bezughabenden, notariell beglaubigt unterfertigten Kaufvertrag (samt dem zugrunde gelegten Teilungsplanes GZ. ***) zu übermitteln. Mit Schreiben vom
15. Juni 2016 kam die Römisch-katholische Pfarrkirche diesem Ersuchen nach und teilte mit, dass das bezughabende Grundbuchsgesuch am
16. April 2016 beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht worden sei. 1.4.
17. Am
18. Oktober 2014 fand auf dem gegenständlichen Grundstück ein vom erkennenden Gericht veranlasster Lokalaugenschein an Ort und Stelle samt anschließender mündlicher Verhandlung im Gericht statt. Gegenstand des Augenscheins war dabei die Überprüfung des verfahrensgegenständlichen Nebengebäudes an Ort und Stelle. Es wurde unter Heranziehung der Niederschrift des Ortsaugenscheins vom
19. November 2015 durch den beigezogenen Amtssachverständigen Ing. JK erhoben, dass es sich beim „Weinkeller“ (Teilbereich 6) offenkundig um einen alten Keller mit Tonnengewölbe handelt, welches durch Vollmauerziegel hergestellt wurde. Der Keller liegt aufgrund der Geländebeschaffenheit zur Gänze unter dem Umgebungsgelände. Der Zugang zu diesem Keller erfolgt erdgeschoßig über den Anbau, welcher in der vorliegenden Skizze als Teilbereich 5 bezeichnet ist. Unter der Annahme, dass es sich um ein altes Bauwerk handelt, welches in des bisherigen Unterlagen nicht erfasst war und aufgrund seiner Lage (unterirdischer Bau) von außen auch nicht sichtbar war, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass es sich um keine Neuerrichtung im überschaubaren Zeitraum laut Bauakt handelt. Die Materialbeschaffenheit der Teilbereiche 3 bis 5 besteht Erdgeschoß durch Mauerwerk in Form von Betonwänden, Ziegel und auch aus verbetonierten Steinen. Die Stahlbetondecke zwischen dem EG und dem OG ist untersichtig einigermaßen schalrein und bildet einen ebenen Abschluss. Über die gesamte erdgeschoßige Grundrissfläche wurde die Überdachung samt dem Obergeschoß hergestellt. Die Überdachung erfolgte durch ein Holzsparrendach mit Untersichtsschalung und außenseitiger Ziegeldeckung. Man kann im Obergeschoß alle Teilbereiche erreichen und ist lediglich eine Trennung beim Deckenhöhensprung zwischen Teilbereich 6 und Teilbereich 4 gegeben. Hinsichtlich des formulierten Abbruchauftrages kommt der beigezogene Amtssachverständige zu dem Schluss, dass - unter der Voraussetzung, dass die Teilbereiche 1 und 2 als baurechtlicher Bestand betrachtet werden - festzuhalten sei, dass bei einem allfälligen Abbruchauftrag eine bautechnische Trennung grundsätzlich möglich ist. Im Erdgeschoß bildeten die massiven Wände eigene Abschlüsse für den Teilbereich 1 und
20. Demnach ergäben sich konstruktiv keine Eingriffe in die Bausubstanz, wenn daneben liegende Räumlichkeiten beseitigt würden. Im Obergeschoß spanne sich das Satteldach, welches hausseitig eine Abwalmung besitze, über die gesamte Grundrissfläche. Am Übergang vom Bauteil 2 zum Bauteil 5 verlaufe der First in Längsrichtung des Grundrisses, sodass auch hier bei einem allfälligen Abbruch in Fluchtverlängerung des erdgeschoßigen Mauerwerkes eine Bauteiltrennung möglich sei. Es sei allerdings die entstehende Giebelwand zu verschließen. Bei Bedarf wären auch konstruktive Nachrüstungen der Dachkonstruktion insbesondere auch auf tragende Wände des Erdgeschoßes möglich. 1.4.
21. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt der Gemeinde ***, durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch sowie in den Kaufvertrag (samt dem zugrunde gelegten Teilungsplan GZ. ***) und durch Einholung eines Gutachten eines Amtssachverständigen. Weiters wurde ein Lokalaugenschein und eine mündliche Verhandlung abgehalten 1.
22. Beweiswürdigung: Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen des Beschwerdeführer, soweit dieses den Feststellungen der belangten Behörde nicht entgegentritt, und dem Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen 1.
23. Feststellungen: 1.6.
24. Zur baubehördliche Überprüfung am
25. November 2015: Im Rahmen einer baubehördlichen Überprüfung vor Ort am
26. November 2015 wurde in Anwesenheit eines Sachverständigen das Gebäude vermessen und begutachtet. Die Bausubstanz des gesamten Gebäudes besteht aus einem massiven Umfassungsmauerwerk. Die Zwischenwände wurden ebenfalls in massiver Bauweise ausgeführt. Über der massiven Decke wurde ein zweites Geschoß in Holzbauweise errichtet. Im Zuge dieser Überprüfung wurde das Gebäude in 6 Teilbereiche eingeteilt: [Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben] „…“ (Quelle: Bauakt der Gemeinde ***, Anmerkung: Die Skizze ist im Verhältnis zum obigen Bild um 180° gedreht) Bei den im Plan als Teilbereich 1 und Teilbereich 2 gekennzeichneten Flächen handelt es sich um jenes Nebengebäude, welches im Bescheid vom
27. März 1982 bereits als Bestand enthalten ist und als „bestehender Stall“ bezeichnet wurde. Baulich stellt sich die Situation so dar, dass die beiden Räume mittels eines Durchganges verbunden sind. Bei der Bausubstanz handelt es sich um ein massives Mauerwerk. Über den beiden Räumen mit einer Raumhöhe von 2,60 m wurde eine massive Decke errichtet. Beim Teilbereich 2 wurde die vormalige Holzdecke belassen und darüber die massive Decke errichtet. Der Zugang erfolgt über eine Gehtüre im Teilbereich
28. Beide Räumlichkeiten werden als Lager genutzt. Über den Teilbereichen 1 bis 6 wurde ein zweites Geschoß errichtet (Dachgeschoß) wobei im Teilbereich 1 und 2 die nördliche Außenwand nicht abgeschlossen wurde. Über den Teilbereichen 1 und 2 befindet sich ein überdachtes Holzfreilager. Der Traufenpunkt beläuft sich an der nordwestlichen Gebäudeecke des Teilbereiches 1 auf ca. 4,10 m. Der Firstpunkt zwischen Teilbereich 1 und 2 an der nordseitigen Außenwand beläuft sich auf ca. 5,15 m. Die Teilbereiche 3 und 4 weisen ebenfalls ein massives Umfassungsmauerwerk auf. Der Teilbereich 3 wird als Werkstätte genutzt, der Teilbereich 4 als Lager. Über den beiden Räumen wurde in einer Höhe von 3,70 m eine massive Geschoßdecke errichtet. Der Zugang zu den Räumlichkeiten erfolgt über Gehflügeltore an der nördlichen Außenwand. Im Dachgeschoß über den beiden Teilbereichen befinden sich ebenfalls Lagerräume. Erschlossen werden sämtliche Räumlichkeiten im Dachgeschoß über eine Zugangstür an der westlichen Außenwand. Diese wird über eine Holzstiege erschlossen. Beim Teilbereich 5 handelt es sich um einen Lagerraum mit massiven Umfassungswänden und einer massiven Decke. Der Zugang erfolgt über eine Gehtüre an der nördlichen Außenwand. Durch eine Gehtüre an der südlichen Außenseite gelangt man in einen Gewölbekeller (Teilbereich 6). Die entstandene Fläche über dem Gewölbe und dem Teilbereich 5 wird ebenfalls als Lager genutzt. Über dem gesamten Gebäude mit den Teilbereichen 1 bis 6 wurde eine einheitliche Dachkonstruktion errichtet. Die Belichtung und die Be- und Entlüftung der Räumlichkeiten erfolgt über Verglasungen in den Flügeltoren. Eine Beheizung erfolgt im gesamten Gebäude nicht. Das Gebäude weist eine elektrische Stromversorgung auf. Eine Wasserversorgung ist nicht gegeben. 1.6.
29. Zum Lokalaugenschein vom
30. Oktober 2016: Die Ausführungen zu den Teilbereichen 1 bis 6, welche in der Niederschrift vom
31. November 2016 getätigt worden sind, stehen mit der Begehung vom
32. Oktober in Anwesenheit eines ASV des Gebietsbauamtes *** in Einklang (s.o. Punkt 1.6.1.). Im Erdgeschoß bilden die massiven Wände eigene Abschlüsse für den Teilbereich 1 und
33. Es wird festgestellt, dass für diese Teilbereiche 1 und 2 von einem vermuteten Konsens für ein zweigeschoßiges Objekt auszugehen ist. Die Materialbeschaffenheit der Teilbereiche 3, 4 und 5 besteht im Erdgeschoß durch Mauerwerk in Form von Betonwänden, Ziegel und auch aus verbetonierten Steinen. Die Stahlbetondecke zwischen dem EG und dem OG ist untersichtig einigermaßen schalrein und bildet einen ebenen Abschluss. Beim Teilbereich 6 („Weinkeller“) handelt es sich offenkundig um einen alten Keller mit Tonnengewölbe, welches durch Vollmauerziegel hergestellt wurde. Der Zugang zu diesem Keller erfolgt erdgeschoßig über dem Anbau, welcher in der vorliegenden Skizze als Teilbereich 5 bezeichnet ist. Die vorgefundenen „Kellerröhre“ (EG Teilbereich 6) liegt aufgrund der Geländebeschaffenheit zur Gänze unter dem Umgebungsgelände. Der Keller bildet soweit sichtbar eine bauliche Einheit durch seine Umfassungswände in massiver Bauweise samt dem Tonnengewölbe. Unter der Annahme, dass es sich um ein altes Bauwerk handelt, welches in des bisherigen Unterlagen nicht erfasst war und aufgrund seiner Lage (unterirdischer Bau) von außen auch nicht sichtbar war, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass es sich um keine Neuerrichtung im überschaubaren Zeitraum laut dem Bauakt handelt. Es wird festgestellt, dass für diesen Teilbereich 6 im Bereich des Erdgeschoßes (i.e. der Weinkeller) von einem vermuteten Konsens auszugehen ist Über die gesamte erdgeschoßige Grundrissfläche wurde die Überdachung samt dem Obergeschoß hergestellt. Die Überdachung erfolgte durch ein Holzsparrendach mit Untersichtsschalung und außenseitiger Ziegeldeckung. Man kann im Obergeschoß alle Teilbereiche erreichen und ist lediglich eine Trennung beim Deckenhöhensprung zwischen Teilbereich 6 und Teilbereich 4 gegeben. 1.6.
34. Der Beschwerdeführer hat bis zu seiner Pensionierung den Beruf des Elektrikers ausgeübt, Landwirt ist er nach eigenen Angaben nie gewesen.
35. Rechtsvorschriften von Bedeutung: 2.
36. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG: §
37. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden

Art. 130Abs.

1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.Paragraph 17, Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden

Artikel 130

, Absatz eins, B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der Paragraphen eins bis 5 sowie des römisch vier. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, Bundesgesetzblatt Nr. 194 aus 1961,, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, Bundesgesetzblatt Nr. 173 aus 1950,, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, Bundesgesetzblatt Nr. 29 aus 1984,, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte. § 28.

Art. 130Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. 2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG: § 25a.

Art. 133Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.Paragraph 25 a,

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

§ 30aAbs.

1, 3, 8 und 9; 1. Beschlüsse

Paragraph 30 a, Absatz eins, 3, 8 und 9; 2. Beschlüsse

§ 30bAbs.

3; 2. Beschlüsse

Paragraph 30 b, Absatz 3,; 3. Beschlüsse

§ 61Abs.

2. Beschlüsse

Paragraph 61, Absatz 2,

§ 35Abs.

2 NÖ Bauordnung 2014 gegenüber dem Eigentümer der Baulichkeit zu erlassen ist. In einem ersten Schritt ist daher zu klären, wer Eigentümer der gegenständlichen Baulichkeiten ist. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass ein Großteil des Objektes auf dem Grundstück Nr. *** KG *** situiert war, welches nach dem aktuellen Stand des Grundbuches auf den ersten Blick im Eigentum der Römisch-Katholischen Pfarrkirche zu stehen scheint. Der Beschwerdeführer wäre demnach nur (Mit)Eigentümer eines kleineren Teils des verfahrensgegenständlichen Objektes. Mit Kaufvertrag vom

1. November 2015 wurde das Grundstück Nr. *** insofern aufgeteilt, als 5 Trennflächen an den Beschwerdeführer verkauft worden sind (Grundstück Nr. *** neu). Auf diesen Trennflächen befindet sich das vom Abbruchauftrag erfasste Objekt komplett. Mit Schreiben vom
2. April 2016 wurde um grundbücherliche Durchführung dieses Rechtsgeschäftes ersucht.Grundsätzlich ist auszuführen, dass ein Abbruchauftrag

Paragraph 35, Absatz 2, NÖ Bauordnung 2014 gegenüber dem Eigentümer der Baulichkeit zu erlassen ist. In einem ersten Schritt ist daher zu klären, wer Eigentümer der gegenständlichen Baulichkeiten ist. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass ein Großteil des Objektes auf dem Grundstück Nr. *** KG *** situiert war, welches nach dem aktuellen Stand des Grundbuches auf den ersten Blick im Eigentum der Römisch-Katholischen Pfarrkirche zu stehen scheint. Der Beschwerdeführer wäre demnach nur (Mit)Eigentümer eines kleineren Teils des verfahrensgegenständlichen Objektes. Mit Kaufvertrag vom

1. November 2015 wurde das Grundstück Nr. *** insofern aufgeteilt, als 5 Trennflächen an den Beschwerdeführer verkauft worden sind (Grundstück Nr. *** neu). Auf diesen Trennflächen befindet sich das vom Abbruchauftrag erfasste Objekt komplett. Mit Schreiben vom
2. April 2016 wurde um grundbücherliche Durchführung dieses Rechtsgeschäftes ersucht. Der Vollständigkeit halber darf angemerkt werden, dass schon die Vorgängerbestimmungen (§ 112 Abs. 1 NÖ Bauordnung 1976, § 33 Abs. 2 NÖ Bauordnung 1996) vergleichbare Regelungen enthielten, nach denen Bauaufträge, die sich an den Eigentümer des Grundstückes oder des Bauwerkes zu richten haben, im Falle des Miteigentums - auch wenn der Gesetzgeber nicht ausdrücklich den Miteigentümer erwähnt - grundsätzlich an alle Miteigentümer zu richten sind, soferne nicht - wie im Fall des Wohnungseigentums - eine ausdrückliche (abweichende) Sondervorschrift besteht. Wenngleich eine Vollstreckung hinsichtlich einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft nur dann in Betracht kommt, wenn sich der Beseitigungsauftrag gegen alle Miteigentümer richtet, muss dieser jedoch nicht in einem einheitlichen Bescheid ergehen (vgl. VwGH vom
3. Februar 1998, Zl. 96/06/0182); das AVG kennt den Begriff der einheitlichen Streitpartei des § 14 ZPO (unzertrennliche, gebundene Streitgenossenschaft) nicht (vgl. VwGH vom
4. November 1988, Zl. 88/05/0203, und vom
5. Dezember 1993, Zl. 93/06/0211). Von dieser Rechtsprechung abzugehen, bietet auch der Beschwerdefall keinen Anlass (vgl. VwGH vom 30.06.1998, Zl. 98/05/0092). Daraus folgt, dass dem Grunde nach zu Recht gegenüber dem Beschwerdeführer – als (damals) zumindest Miteigentümer des verfahrensgegenständlichen Objektes – ein Abbruchauftrag erlassen werden konnte.Der Vollständigkeit halber darf angemerkt werden, dass schon die Vorgängerbestimmungen (Paragraph 112, Absatz eins, NÖ Bauordnung 1976, Paragraph 33, Absatz 2, NÖ Bauordnung 1996) vergleichbare Regelungen enthielten, nach denen Bauaufträge, die sich an den Eigentümer des Grundstückes oder des Bauwerkes zu richten haben, im Falle des Miteigentums - auch wenn der Gesetzgeber nicht ausdrücklich den Miteigentümer erwähnt - grundsätzlich an alle Miteigentümer zu richten sind, soferne nicht - wie im Fall des Wohnungseigentums - eine ausdrückliche (abweichende) Sondervorschrift besteht. Wenngleich eine Vollstreckung hinsichtlich einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft nur dann in Betracht kommt, wenn sich der Beseitigungsauftrag gegen alle Miteigentümer richtet, muss dieser jedoch nicht in einem einheitlichen Bescheid ergehen vergleiche VwGH vom
6. Februar 1998, Zl. 96/06/0182); das AVG kennt den Begriff der einheitlichen Streitpartei des Paragraph 14, ZPO (unzertrennliche, gebundene Streitgenossenschaft) nicht vergleiche VwGH vom
7. November 1988, Zl. 88/05/0203, und vom
8. Dezember 1993, Zl. 93/06/0211). Von dieser Rechtsprechung abzugehen, bietet auch der Beschwerdefall keinen Anlass vergleiche VwGH vom 30.06.1998, Zl. 98/05/0092). Daraus folgt, dass dem Grunde nach zu Recht gegenüber dem Beschwerdeführer – als (damals) zumindest Miteigentümer des verfahrensgegenständlichen Objektes – ein Abbruchauftrag erlassen werden konnte. Die im Zusammenhang mit der Anwendung des § 96 Abs. 1 Z. 2 NÖ Bauordnung 1976 (bzw. nunmehr § 18 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014) aufgeworfene Frage, wer Eigentümer ist, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechtes unter Bedachtnahme auf den im § 431 ABGB verankerten Eintragungsgrundsatz. Nach ständiger Rechtsprechung des OGH geht das Eigentum an einer veräußerten Liegenschaft grundsätzlich schon im Zeitpunkt des Einlangens des (vom Grundbuchsgericht erst später bewilligten und vollzogenen) Grundbuchsgesuches auf den Erwerber über (vgl. OGH vom
9. September 1966, Zl. 5 Ob 256/66); daran ändert selbst eine nach Einlangen des Grundbuchsgesuches eingebrachte Löschungsklage nichts (vgl. OGH vom
10. Juli 1985, Zl. Ob 564/84). Es gilt die allgemeine Erwägung, dass im Falle aufrechter Erledigung der dingliche Rechtserwerb im Zeitpunkt des Einlangens des Gesuches beim Grundbuchsgericht eintritt (vgl. OGH vom
11. Juni 1998, Zl. 3 Ob 165/98 f). Auch der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis vom
12. Oktober 1993, Zl. 91/05/0143, ergangen zur NÖ Bauordnung 1976, die Auffassung ausdrücklich nicht geteilt, dass mit "Durchführung im Grundbuch" der rechtskräftige Abschluss des Grundbuchsverfahrens zu versehen sei. Dort wurde auf § 102 Abs. 1 GBG hingewiesen, wonach der Vollzug des Bewilligungsbeschlusses im Grundbuch nach dem Inhalt des Beschlusses zu erfolgen hat und ein mehrstufiger Verfahrensablauf etwa in dem Sinne, dass der Vollzug erst nach Rechtskraft erfolgen dürfe, in jenem Gesetz nicht vorgesehen sei (vgl. VwGH vom
13. Oktober 1998, Zl. 96/05/0280). Die im Zusammenhang mit der Anwendung des Paragraph 96, Absatz eins, Ziffer 2, NÖ Bauordnung 1976 (bzw. nunmehr Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 2014) aufgeworfene Frage, wer Eigentümer ist, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechtes unter Bedachtnahme auf den im Paragraph 431, ABGB verankerten Eintragungsgrundsatz. Nach ständiger Rechtsprechung des OGH geht das Eigentum an einer veräußerten Liegenschaft grundsätzlich schon im Zeitpunkt des Einlangens des (vom Grundbuchsgericht erst später bewilligten und vollzogenen) Grundbuchsgesuches auf den Erwerber über vergleiche OGH vom
14. September 1966, Zl. 5 Ob 256/66); daran ändert selbst eine nach Einlangen des Grundbuchsgesuches eingebrachte Löschungsklage nichts vergleiche OGH vom
15. Juli 1985, Zl. Ob 564/84). Es gilt die allgemeine Erwägung, dass im Falle aufrechter Erledigung der dingliche Rechtserwerb im Zeitpunkt des Einlangens des Gesuches beim Grundbuchsgericht eintritt vergleiche OGH vom
16. Juni 1998, Zl. 3 Ob 165/98 f). Auch der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis vom
17. Oktober 1993, Zl. 91/05/0143, ergangen zur NÖ Bauordnung 1976, die Auffassung ausdrücklich nicht geteilt, dass mit "Durchführung im Grundbuch" der rechtskräftige Abschluss des Grundbuchsverfahrens zu versehen sei. Dort wurde auf Paragraph 102, Absatz eins, GBG hingewiesen, wonach der Vollzug des Bewilligungsbeschlusses im Grundbuch nach dem Inhalt des Beschlusses zu erfolgen hat und ein mehrstufiger Verfahrensablauf etwa in dem Sinne, dass der Vollzug erst nach Rechtskraft erfolgen dürfe, in jenem Gesetz nicht vorgesehen sei vergleiche VwGH vom
18. Oktober 1998, Zl. 96/05/0280). Wenn das Verwaltungsgericht in der Sache selbst entscheidet, hat seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten (vgl. VwGH vom
19. Dezember 2015, Zl. Ro 2014/03/0083); allfällige Änderungen des maßgeblichen Sachverhalts und der Rechtslage sind also zu berücksichtigen (vgl. VwGH vom
20. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, vom
21. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062, vom
22. Oktober 2014, Zl. Ro 2014/03/0076, vom
23. Dezember 2014, Zl. Ro 2014/03/0066, und vom
24. März 2015, Zl. Ra 2014/07/0077).Wenn das Verwaltungsgericht in der Sache selbst entscheidet, hat seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten vergleiche VwGH vom
25. Dezember 2015, Zl. Ro 2014/03/0083); allfällige Änderungen des maßgeblichen Sachverhalts und der Rechtslage sind also zu berücksichtigen vergleiche VwGH vom
26. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063, vom
27. August 2014, Zl. Ro 2014/05/0062, vom
28. Oktober 2014, Zl. Ro 2014/03/0076, vom
29. Dezember 2014, Zl. Ro 2014/03/0066, und vom
30. März 2015, Zl. Ra 2014/07/0077). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Beschwerdeführer mit dem Einlangen des Grundbuchsgesuches am
31. April 2016 alleiniger Eigentümer der genannten Teilflächen und des darauf errichteten Objektes ist, Die Erteilung des Abbruchauftrages gegenüber dem Beschwerdeführer als Eigentümer des Objektes erweist sich somit dem Grunde nach als rechtmäßig. 3.1.
32. Zur fehlenden Baubewilligung:

§ 35Abs.

2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 hat die Baubehörde - ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 - den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung vorliegt. Demgegenüber sah die alte Regelung des § 35 Abs. 2 Z 3 der NÖ Bauordnung 1996 vor, dass es dem Eigentümer des Gebäudes möglich war, innerhalb einer von der Behörde zu bestimmenden Frist, den für die Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige einzubringen. Die im Geltungsbereich der NÖ Bauordnung 1996 noch herrschende Prüfpflicht der Baubehörde hinsichtlich der Zulässigkeit eines Bauwerkes bzw. die Pflicht zur Aufforderung des Bauwerbers durch die Baubehörde, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmen Frist nachzuholen, ist im nunmehr geltenden Gesetzesregime der NÖ Bauordnung 2014 entfallen.

Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ Bauordnung 2014 hat die Baubehörde - ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14, oder einer anhängigen Anzeige nach Paragraph 15, - den Abbruch eines Bauwerkes anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung vorliegt. Demgegenüber sah die alte Regelung des Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, der NÖ Bauordnung 1996 vor, dass es dem Eigentümer des Gebäudes möglich war, innerhalb einer von der Behörde zu bestimmenden Frist, den für die Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige einzubringen. Die im Geltungsbereich der NÖ Bauordnung 1996 noch herrschende Prüfpflicht der Baubehörde hinsichtlich der Zulässigkeit eines Bauwerkes bzw. die Pflicht zur Aufforderung des Bauwerbers durch die Baubehörde, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmen Frist nachzuholen, ist im nunmehr geltenden Gesetzesregime der NÖ Bauordnung 2014 entfallen. Für das vorliegende - nach dem Regime der NÖ Bauordnung 2014 zu führende - Abbruchverfahren entscheidend ist damit ausschließlich, dass für das gegenständliche Bauwerk eine gültige Baubewilligung nicht besteht. Der Beschwerdeführer vermag in seiner Beschwerde auch nicht darzutun und zu beweisen, dass eine Baubewilligung für das vom Abriss bedrohte Nebengebäude vorliegt. Eine Aufforderung an den Beschwerdeführer zur Einbringung eines nachträglichen Bewilligungsantrages ist durch die nunmehr geltende NÖ Bauordnung 2014 nicht mehr vorgesehen. Entscheidend ist folglich rein die Frage, ob für die konkreten Bauwerke eine Baubewilligung nötig ist.

§ 4

Z. 15 NÖ Bauordnung 2014 ist ein Gebäude ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Das verfahrensgegenständliche Objekt stellt jedenfalls ein Gebäude im Sinne der NÖ Bauordnung 2014 dar.

§ 4

Z. 7 NÖ Bauordnung ist ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Zur Herstellung dieses Gebäudes sind wesentliche bautechnische Kenntnisse, insbesondere hinsichtlich der Statik, nötig, um dieses stand-, sturm- und kippsicher errichten zu können (vgl. VwGH vom 15. Juli 2003, Zl. 2003/05/0043). Da das gegenständliche Objekt über mindestens zwei Wände und Dächer verfügt, von Menschen betreten werden kann und – auch nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers - dem Schutz von Sachen dient, bedarf die Errichtung eines solchen Gebäude somit grundsätzlich einer Baubewilligung

§ 14Z. 1 NÖ Bauordnung 1996 (bzw.

§ 14 Z 1. NÖ Bauordnung 2014). Diese liegt unbestritten nicht vor und finden sich auch nicht im Akt der mitbeteiligten Gemeinde.Entscheidend ist folglich rein die Frage, ob für die konkreten Bauwerke eine Baubewilligung nötig ist.

Paragraph 4, Ziffer 15, NÖ Bauordnung 2014 ist ein Gebäude ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Das verfahrensgegenständliche Objekt stellt jedenfalls ein Gebäude im Sinne der NÖ Bauordnung 2014 dar.

Paragraph 4, Ziffer 7, NÖ Bauordnung ist ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Zur Herstellung dieses Gebäudes sind wesentliche bautechnische Kenntnisse, insbesondere hinsichtlich der Statik, nötig, um dieses stand-, sturm- und kippsicher errichten zu können vergleiche VwGH vom 15. Juli 2003, Zl. 2003/05/0043). Da das gegenständliche Objekt über mindestens zwei Wände und Dächer verfügt, von Menschen betreten werden kann und – auch nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers - dem Schutz von Sachen dient, bedarf die Errichtung eines solchen Gebäude somit grundsätzlich einer Baubewilligung

Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 1996 (bzw. Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 2014). Diese liegt unbestritten nicht vor und finden sich auch nicht im Akt der mitbeteiligten Gemeinde. 3.1.

1. Zum vermuteten Konsens: Grundsätzlich lässt sich das Beschwerdevorbringen betreffend das vom Abbruchauftrag erfasste Objekt darauf reduzieren, dass der Beschwerdeführer die Auffassung vertritt, dass dieses nicht konsenslos errichtet sei. Vielmehr bestehe dieses Objekt bereits jahrzehntelang unbeanstandet (Zumindest wird dies für die Teilbereiche 1 und 2 auch von der belangten Behörde außer Streit gestellt). Es wäre nach Auffassung des Beschwerdeführers eine weitere, ausführlichere Prüfung durch die Baubehörde, ob das gegenständliche Gebäude ohne die hierfür erforderliche Bewilligung errichtet worden sei und ob die Annahme eines „vermuteten Konsenses“ auch für die restlichen Teilbereiche 3 bis 6 zu bejahen sei, geboten gewesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der vorliegende voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom
2. Jänner 2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom
3. Juni 2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030). Die Feststellung, dass das auf dem gegenständlichen – im Grünland gelegenen - Grundstück bestehende Objekt baubehördlich bewilligungspflichtig ist und dies zum Zeitpunkt deren Errichtung auch war, wird von der Berufungsbehörde ihrer Entscheidung zugrunde gelegt. Für die Teilbereiche 1 und 2 wird von einem vermuteten Konsens für ein zweigeschoßiges Objekt ausgegangen. Weiters ist hervorzuheben, dass der Beschwerdeführer nach seinen eigenen Angaben zu keiner Zeit als Landwirt tätig gewesen ist. Nach der genannten höchstgerichtlichen Rechtsprechung muss weiters eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. z.B. auch VwGH vom
4. März 2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom
5. Februar 2004, 2003/05/0234). Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. z.B. VwGH vom
6. Jänner 1991, Zl. 88/06/0214 oder vom
7. Mai 2002, Zl. 2001/05/0835). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes kann nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. VwGH vom
8. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen).Nach der genannten höchstgerichtlichen Rechtsprechung muss weiters eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen vergleiche z.B. auch VwGH vom
9. März 2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom
10. Februar 2004, 2003/05/0234). Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist vergleiche z.B. VwGH vom
11. Jänner 1991, Zl. 88/06/0214 oder vom
12. Mai 2002, Zl. 2001/05/0835). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes kann nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht vergleiche VwGH vom
13. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben (vgl. VwGH vom
14. Juni 1994, Zl. 94/17/0002). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. VwGH vom
15. November 1995, Zl. 93/06/0084). Diese Überlegungen sind im vorliegenden Fall von den Behörden der mitbeteiligten Gemeinde aber ausführlich getroffen worden, zumal im Rahmen der Aktenführung die letzten Baumaßnahmen (betreffend das Wohnhaus im Jahre 1982) dokumentiert sind. Weiters sind der damalige Planverfasser und ein weiterer Zeuge, der von 1976 bis 1980 die Liegenschaft bewohnte, einvernommen worden. Schließlich sind auch Liftbilder aus den Jahren 1981 bis 2008 herangezogen worden. Bei Betrachtung dieser Lichtbilder ist erkennbar, dass – wie die belangte Behörde richtig festgestellt hat - seit 1981 bis 2003 eine (sichtbare und nachvollziehbare) Erweiterung des verfahrensgegenständlichen Nebengebäudes erfolgt ist. Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben vergleiche VwGH vom
16. Juni 1994, Zl. 94/17/0002). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind vergleiche VwGH vom
17. November 1995, Zl. 93/06/0084). Diese Überlegungen sind im vorliegenden Fall von den Behörden der mitbeteiligten Gemeinde aber ausführlich getroffen worden, zumal im Rahmen der Aktenführung die letzten Baumaßnahmen (betreffend das Wohnhaus im Jahre 1982) dokumentiert sind. Weiters sind der damalige Planverfasser und ein weiterer Zeuge, der von 1976 bis 1980 die Liegenschaft bewohnte, einvernommen worden. Schließlich sind auch Liftbilder aus den Jahren 1981 bis 2008 herangezogen worden. Bei Betrachtung dieser Lichtbilder ist erkennbar, dass – wie die belangte Behörde richtig festgestellt hat - seit 1981 bis 2003 eine (sichtbare und nachvollziehbare) Erweiterung des verfahrensgegenständlichen Nebengebäudes erfolgt ist. Allerdings ist in diesem Zusammenhang auch festzustellen, dass das Untergeschoß des Teilbereiches 6 (i.e. der Weinkeller) offenkundig noch älter als die – unstrittig von einem vermuteten Konsens umfassten - Teilbereiche 1 und 2 ist, sodass auch für diesen Bereich – entgegen der Auffassung der belangten Behörde - von einem vermuteten Konsens ausgegangen werden muss. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl. VwGH vom
18. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066). Dieser Nachweis wurde vom Beschwerdeführer aber – angesichts der Grünlandwidmung der beiden Grundstücke 89/1 und 89/3 (bzw. nunmehr 89/4) – für die Teilbereiche 3 bis 5 und das Obergeschoß zu Teilbereich 6 - nicht erbracht. Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wurde, um die Vermutung des Konsenses zu begründen (vgl. dazu z.B. VwGH vom
19. September 2000, Zl. 2000/17/0052 mwN), so ist der belangten Behörde beizupflichten, wenn sie hinsichtlich der Teile 1 und 2 (bei der Annahme von 2 errichteten Geschoßen) von einem vermuteten Konsens ausgegangen ist. Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist vergleiche VwGH vom
20. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066). Dieser Nachweis wurde vom Beschwerdeführer aber – angesichts der Grünlandwidmung der beiden Grundstücke 89/1 und 89/3 (bzw. nunmehr 89/4) – für die Teilbereiche 3 bis 5 und das Obergeschoß zu Teilbereich 6 - nicht erbracht. Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wurde, um die Vermutung des Konsenses zu begründen vergleiche dazu z.B. VwGH vom
21. September 2000, Zl. 2000/17/0052 mwN), so ist der belangten Behörde beizupflichten, wenn sie hinsichtlich der Teile 1 und 2 (bei der Annahme von 2 errichteten Geschoßen) von einem vermuteten Konsens ausgegangen ist. Hinsichtlich der Teile 3 bis 5 und des Obergeschoßes zu Teilbereich 6 ist aber auf Grund der Lichtbilder und der Feststellungen des ASV davon auszugehen, dass diese erst nach und nach ab 1982 errichtet worden sind. Dieser Zeitraum ist aber im Lichte der herrschenden Judikatur für die Vermutung eines Konsenses zu kurz (vgl. VwGH vom
22. Jänner 1993, Zl. 92/05/0322).Hinsichtlich der Teile 3 bis 5 und des Obergeschoßes zu Teilbereich 6 ist aber auf Grund der Lichtbilder und der Feststellungen des ASV davon auszugehen, dass diese erst nach und nach ab 1982 errichtet worden sind. Dieser Zeitraum ist aber im Lichte der herrschenden Judikatur für die Vermutung eines Konsenses zu kurz vergleiche VwGH vom
23. Jänner 1993, Zl. 92/05/0322). 3.1.
24. Der Gemeindevorstand der Gemeinde *** hat im Ergebnis dem Grunde nach zu Recht einen baupolizeilichen Abbruchauftrag für das verfahrensgegenständliche Objekt erteilt. Allerdings hat die belangte Behörde dabei übersehen, dass neben den Teilbereichen 1 und 2 (bei der Annahme von 2 errichteten Geschoßen) auch das Untergeschoß des Teilbereiches 6 (Weinkeller) vom vermuteten Konsens erfasst ist. Daraus folgt, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides entsprechend abzuändern war. 3.
25. Zu Spruchpunkt 2 – Setzung einer neuen Leistungsfrist:

§ 17Vw

GVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz war gleichzeitig eine neuerliche angemessene Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen (vgl. VwGH vom 6. September 2011, Zl. 2009/05/0348). Für die Durchführung des Abbruches wird eine Frist von 6 Monaten eingeräumt, welche selbst für den Fall der Beauftragung eines befugten Unternehmens zumutbar und angemessen erscheint. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass ein Abbruch der Teilbereiche 3, 4 und 5 sowie des Obergeschoßes zu Teilfläche 6 technisch möglich ist.

Paragraph 17, VwGVG in Verbindung mit Paragraph 59, Absatz 2, Allgemeines Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz war gleichzeitig eine neuerliche angemessene Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen vergleiche VwGH vom

1. September 2011, Zl. 2009/05/0348). Für die Durchführung des Abbruches wird eine Frist von 6 Monaten eingeräumt, welche selbst für den Fall der Beauftragung eines befugten Unternehmens zumutbar und angemessen erscheint. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass ein Abbruch der Teilbereiche 3, 4 und 5 sowie des Obergeschoßes zu Teilfläche 6 technisch möglich ist. 3.
2. Zu Spruchpunkt 3 - Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

§ 25aAbs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – Vw

GG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision

Art. 133Abs.

4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.

Paragraph 25 a, Absatz eins, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2016:LVwG.AV.530.001.2016