Obsah (8)

§ 28§ 25a§ 5§ 11§ 1§ 3§ 6§ 8

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum02.03.2017 GeschäftszahlLVwG-AV-868/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom

1. Juli 2016, Zl. WTL2-G-163/007 wurde auf Antrag von FAG, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Mag. Johannes Kienast, öffentlicher Notar in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.01.2016, Zl. BRZ 7/2016, abgeschlossen zwischen MG, geb. ***, ***, ***, vertreten durch ihren Sachwalter FG, geb. ***, als Verkäuferin einerseits und dem Antragsteller als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, EZ ***, Grundbuch ***, mit einem Flächenausmaß von 5.323 m², zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 7.000,00,--, erteilt.Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom
2. Juli 2016, Zl. WTL2-G-163/007 wurde auf Antrag von FAG, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Mag. Johannes Kienast, öffentlicher Notar in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.01.2016, Zl. BRZ 7 aus 2016,, abgeschlossen zwischen MG, geb. ***, ***, ***, vertreten durch ihren Sachwalter FG, geb. ***, als Verkäuferin einerseits und dem Antragsteller als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, EZ ***, Grundbuch ***, mit einem Flächenausmaß von 5.323 m², zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 7.000,00,--, erteilt. Gestützt ist dieser Bescheid auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007, LGBl 6800, (NÖ GVG).Gestützt ist dieser Bescheid auf die Paragraphen 4, 6, 7, Absatz eins und 11 NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800, (NÖ GVG). Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Käufer zu einem überwiegenden Teil ein Einkommen aus der Landwirtschaft beziehe. Laut Gutachten des Amtssachverständigen für Agrartechnik betrage das Einkommen des Käufers aus der Land- und Forstwirtschaft jährlich geschätzt ca. € 15.000,
3. Dem würden außerlandwirtschaftliche Einkünfte aus der Tätigkeit als Geschäftsführer im eigenen Unternehmen in der Höhe von jährlich € 34.371,24 gegenüberstehen. Am Gesamteinkommen ergebe sich daher ein Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens im Ausmaß von ca. 31 %, was eindeutig über den von der Judikatur verlangten 25 % liege. Zusammengefasst sei der Käufer daher als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG anzusehen. Zur Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises der Liegenschaft sei auf das schlüssige und nachvollziehbare Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zu verweisen und sei der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis im Rahmen und daher als ortsüblich anzusehen.Zusammengefasst sei der Käufer daher als Landwirt im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG anzusehen. Zur Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises der Liegenschaft sei auf das schlüssige und nachvollziehbare Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zu verweisen und sei der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis im Rahmen und daher als ortsüblich anzusehen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des Interessenten CV vom 8.8.2016, in der er zusammengefasst ausgeführt, dass das landwirtschaftliche Einkommen des Käufers in der Sparte Christbaumkultur nach eigener Begutachtung in Begleitung eines „langjährigen erfahrenen“ und praxisbezogenen Christbaumkulturbesitzers unrichtig geschätzt worden sei. Es sei daher nicht korrekt, dass der Käufer als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG gesehen werde. Das Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen und die Bewertung seien weder schlüssig noch nachvollziehbar. Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des Interessenten CV vom 8.8.2016, in der er zusammengefasst ausgeführt, dass das landwirtschaftliche Einkommen des Käufers in der Sparte Christbaumkultur nach eigener Begutachtung in Begleitung eines „langjährigen erfahrenen“ und praxisbezogenen Christbaumkulturbesitzers unrichtig geschätzt worden sei. Es sei daher nicht korrekt, dass der Käufer als Landwirt im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gesehen werde. Das Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen und die Bewertung seien weder schlüssig noch nachvollziehbar. Das Grundstück Nr. *** habe 6300 m² und das Grundstück Nr. *** 1000 m². Infolge der Wachstumsstruktur und der allgemeinen Qualität der vorgefundenen Christbäume würden maximal 15 % als Topsegment mit Euro 50,- pro Stück und maximal 25 % als Durchschnittssegment mit Euro 25,- pro Stück bewertet werden können. Der Rest könne kaum oder nur als Schmuckreisig veräußert werden. Es könne bei dem Grundstück Nr. *** auch nicht von einer vollen Bestockung von 6875 Bäumen ausgegangen werden. Die ungleichmäßige Wachstumsstruktur der Äste und die schlechte Qualität der Bäume seien auf die nicht fachgerechte Pflege und Kultivierung der genannten Kulturen zurückzuführen. Das Grundstück Nr. *** mit 1800 m² sei seinerzeit eine Wiese gewesen und sei 2013 erstmals mit Christbäumen versetzt worden. Für die nächsten Jahre seien keine Einnahmen sowohl für das Topsegment als auch für das Durchschnittssegment zu lukrieren. Das Grundstück Nr. *** habe ein Ausmaß von 7100 m² und sei seinerzeit eine Wiese gewesen, 2015 sei es gekauft und heuer im Frühjahr 2016 maschinell mit Christbäumen versetzt worden. Für die nächsten Jahre seien keine Einnahmen zu lukrieren. Das letzte Drittel der Kultur Richtung Westen sei extrem stark mit Gras verwachsen. Die Bäume seien, wenn überhaupt, sehr schwer zu finden. Zusammengefasst ergebe sich für den Käufer ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von Euro 4.052,00; dieses liege daher wesentlich unter 25 % (bezogen auf das Gesamteinkommen). Für die Vermarktung der Christbäume an den sechs Standorten in *** würden Bäume regional und mittels eines „LKW-Sattelplanenzuges“ (voll beladen, aus Dänemark - selbst von der Firma *** abgeholt) - gekauft. Der Beschwerdeführer würde das kaufgegenständliche Grundstück zu Erweiterung und Stärkung seines ausschließlich bäuerlich geführten Betriebes benötigen. Er habe seine Ausbildung als Facharbeiter in der Land- und Forstwirtschaft an der Fachschule *** mit erfolgreichem Abschluss (Meisterprüfung) absolviert, was ihm ein nachhaltiges Wirtschaften als Vollerwerbsbauer mit hoher professionaler Qualität möglich gemacht habe. Aus diesem Grund dürfe im konkreten Fall die objektive Interessenabwägung, wie im Bescheid zitiert, nicht entfallen. Bemerkt werde zudem, dass der Vater des Käufers zurzeit die Sachwalterschaft hinsichtlich der Verkäuferin innehabe und mittlerweile schon zwei Grundstücke an den nunmehrigen Käufer und ein Grundstück an den Schwiegersohn O stillschweigend veräußert habe. Zum Beweis für sein Vorbringen hat der Beschwerdeführer zehn Lichtbilder der landwirtschaftlichen Flächen des Käufers seinem Rechtsmittel angeschlossen. Ergänzend zu seinem Beschwerdevorbringen hat der Rechtsmittelwerber mit E-Mail vom 11.08.2016 vorgebracht, dass auf den Grundstücken *** und *** ein nicht unwesentlicher Teil der vorgefundenen Bäume eine Höhe von mindestens 3 m und darüber aufweisen würden und daher nicht (gemeint wohl: als Christbäume) verkaufsfähig wären.

Kulturgesetz-Mindestabstandsgesetz müssten diese Bäume bei Erreichen einer Höhe von 3 m und darüber unverzüglich geschnitten werden. Bei der Bewertung des jährlichen Einkommens sei die volle Bestockung (6875 Bäume pro Hektar) ohne Abzug der Bäume über 3 m Höhe bei den Grundstücken *** und *** und ohne Abzug der nicht versetzten Flächen auf dem Grundstück Nr. *** herangezogen worden. Es werde um Berücksichtigung dieser Umstände ersucht. Mit Schriftsatz vom 01.09.2016 nahm der Käufer, vertreten durch Mag. Johannes Kienast, zu dem Beschwerdevorbringen schriftlich Stellung und führte zunächst zusammengefasst aus, dass das dem gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Kaufvertrag vom 7. 1. 2016)

§ 5Abs.

1 Ziffer 5 NÖ GVG genehmigungsfrei sei. Es handle sich nämlich um ein Rechtsgeschäft zwischen Verschwägerten in gerader Linie. Der jetzige Käufer FAG sei ein Enkelsohn des AG, geboren ***, verstorben am ***. AG habe FEG geboren *** (Vater des Käufers FAG) adoptiert. Mit der Adoption würden zwischen dem Annehmenden und dem Wahlkind und den jeweiligen Nachkommen die gleichen Rechte begründet wie durch leibliche Abstammung. Die Adoption sei daher gleich einer leiblichen Abstammung zu behandeln, somit liege „gerade Linie“ vor. Der Großvater des Käufers, AG, geboren ***, sei bis zu seinem Ableben am *** in

1. Ehe mit MG, geborene S, geb. ***, der jetzigen Verkäuferin, verheiratet gewesen. Dass AG bereits verstorben sei, könne nichts an der Tatsache ändern, dass MG die Ehegattin des AG sei. Aus diesem Grund sei die Verkäuferin als Ehefrau des Großvaters des Käufers somit in gerader Linie verschwägert.Mit Schriftsatz vom 01.09.2016 nahm der Käufer, vertreten durch Mag. Johannes Kienast, zu dem Beschwerdevorbringen schriftlich Stellung und führte zunächst zusammengefasst aus, dass das dem gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Kaufvertrag vom
3. 2016)

Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer 5 NÖ GVG genehmigungsfrei sei. Es handle sich nämlich um ein Rechtsgeschäft zwischen Verschwägerten in gerader Linie. Der jetzige Käufer FAG sei ein Enkelsohn des AG, geboren ***, verstorben am ***. AG habe FEG geboren *** (Vater des Käufers FAG) adoptiert. Mit der Adoption würden zwischen dem Annehmenden und dem Wahlkind und den jeweiligen Nachkommen die gleichen Rechte begründet wie durch leibliche Abstammung. Die Adoption sei daher gleich einer leiblichen Abstammung zu behandeln, somit liege „gerade Linie“ vor. Der Großvater des Käufers, AG, geboren ***, sei bis zu seinem Ableben am *** in

1. Ehe mit MG, geborene S, geb. ***, der jetzigen Verkäuferin, verheiratet gewesen. Dass AG bereits verstorben sei, könne nichts an der Tatsache ändern, dass MG die Ehegattin des AG sei. Aus diesem Grund sei die Verkäuferin als Ehefrau des Großvaters des Käufers somit in gerader Linie verschwägert. In der Sache wurde unter Vorlage von Beweisfotos vorgebracht, dass die vom Beschwerdeführer behaupteten unrichtigen Feststellungen durch den Sachverständigen Dipl. Ing. G nicht vorlägen. Der Sachverständige habe sehr wohl an Ort und Stelle die dem Gutachten zugrunde liegenden Daten genau erhoben. Das Gutachten gebe die land- und forstwirtschaftlichen Gegebenheiten und das berechnete, aus der Land- und Forstwirtschaft zu erzielende, jährliche Einkommen vollständig und richtig wieder. Die Behauptungen des Beschwerdeführers seien insbesondere aus folgenden Punkten unrichtig: - Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Bäume auf dem Grundstück Nummer *** und *** seien minderwertig und großteils nur als Schmuckreisig zu verwenden und die Bäume seien höher als 3 m und daher nicht als Christbäume zu werten, sei unrichtig: Die Einschreiter würden alte und große Bäume brauchen können, da sie in der erfreulichen Lage seien, Großkundschaften zu haben, die eine große Anzahl von großen Christbäumen im Vorhinein (jedes Jahr fürs nächste) reservieren würden. Bei diesen Christbäumen seien aber auch bereits 6.875 Bäume nachgesetzt worden, damit diese Jungpflanzen bereits Tritt fassen könnten und bereits im Wachstum seien, wenn größere Bäume geschnitten würden. - Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Christbäume auf Grundstück *** würden in den nächsten Jahren zu keinen Einnahmen führen, sei irrelevant und unrichtig: Aus Lichtbildern sei ersichtlich, dass die Christbäume bereits eine stattliche und verkaufsfähige Höhe hätten. Für die Eigenschaft als Christbaumkultur sei der Einwand, in den nächsten Jahren seien keine Einnahmen zu erzielen, irrelevant, denn es sei bei Christbaumkulturen regelmäßig so, dass ein Teil geerntet werden könne, während ein anderer Teil heranwachse, es bleibe aber eine Christbaumkultur. - Die Behauptung des Beschwerdeführers das Grundstück *** sei nicht als Christbaumkultur zu werten und es seien viel weniger Christbäume gepflanzt, sei unrichtig: Dort seien 4.000 Stück Jungbäume gesetzt worden, was sich auch durch Rechnungen belegen lasse. Dass diese erst vor kurzem gesetzt worden wären, setze die Eigenschaft einer Christbaumkultur jedoch nicht außer Kraft. Beantragt wurde in dieser Stellungnahme der Beschwerde keine Folge zu geben. Auf Grund des Beschwerdevorbringens und aufgrund der dazu ergangenen Stellungnahme des Käufers sowie auf Grund des Inhaltes des Verwaltungsaktes der Behörde hat das Landesverwaltungsgericht am
2. Jänner 2017 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben wurde durch ● Verlesung des Aktes der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya zur Zl. WTL2-G-163/007, ● Einvernahme des Käufers FAG und ● Erstattung von Befund und Gutachten durch die beigezogene agrartechnische Amtssachverständige. Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in - aktuelle Auszüge aus dem Grundbuch betreffend der Eigentumsverhältnisse des Käufers (Beilage./A der Verhandlungsschrift); - aktuelle Grundbuchsauszüge betreffend der Eigentumsverhältnisse des Vaters des Käufers FEG, geb. ***, (Beilage./B der Verhandlungsschrift); - ein Konvolut bestehend aus einem Schreiben der CL & Co Steuerberatung GmbH vom 10.01.2017 an den Käufer, der Einkommenssteuererklärung für 2015 samt Beilage zur Einkommenssteuererklärung E 1 für Einzelunternehmer für 2015 sowie Beilage zur Einkommenssteuererklärung E 1 für Einzelunternehmer mit pauschalierten Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft für 2015 und des Einkommenssteuerbescheides 2015, jeweils den Käufer betreffend (Beilage./C der Verhandlungsschrift); - den Jahresabschluss 31.12.2015 für die Unternehmung FG Gesellschaft m.b.H. (Beilage ./D der Verhandlungsschrift); - den Jahresabschluss 31.12.2014 für die Unternehmung FG Gesellschaft m.b.H. (Beilage ./E der Verhandlungsschrift). Auf Grund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, EZ *** der KG ***, im Ausmaß von 0,5323 ha befindet sich im Eigentum der mit Beschluss des Bezirksgerichtes Zwettl vom
3. November 2015, 8 P 218/15b-30, durch den Sachwalter FG, geb. ***, vertretenen MG, geb. ***. Es ist im Grundbuch mit der Nutzung Wald eingetragen und im örtlichen Flächenwidmungsplan mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ versehen. Aufgrund des von Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den mit dem Sachwalter der Verkäuferin geschlossenen Kaufvertrag vom 07.01.2016, in welchem für den Kaufgegenstand ein Kaufpreis in der Höhe von Euro 7.000,-- vereinbart ist, hat die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an Thaya

§ 11Abs.

2 und 5 NÖ GVG ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer veranlasst.Aufgrund des von Käuferseite gestellten Antrages auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den mit dem Sachwalter der Verkäuferin geschlossenen Kaufvertrag vom 07.01.2016, in welchem für den Kaufgegenstand ein Kaufpreis in der Höhe von Euro 7.000,-- vereinbart ist, hat die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an Thaya

Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist, nämlich am 27. Jänner 2016, hat der nunmehrige Beschwerdeführer CV eine Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer Waidhofen an der Thaya eingebracht und dabei schriftlich erklärt, rechtsverbindlich als Interessent für die Liegenschaft aufzutreten, Vollerwerbslandwirt zu sein, kein außerlandwirtschaftliches Einkommen zu haben und in der Lage zu sein den ortsüblichen Verkehrswert des Grundstückes bezahlen zu können. Vorgelegt wurde eine Kopie eines Sparbuchs mit einer Einlage in der Höhe von Euro 7.200,--. Zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis von € 7.000,00 wird festgestellt, dass dieser dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft entspricht. Hinsichtlich des Käufers FAG steht im verfahrensrelevanten Zusammenhang Folgendes fest: Der Käufer und Antragsteller FAG, geb. ***, bewirtschaftet land- und forstwirtschaftliche Flächen in den Katastralgemeinden ***, ***, ***, ***, *** und *** im Ausmaß von insgesamt ca. 42 ha, wovon knapp 9 ha in seinem Eigentum stehen – dies unter Berücksichtigung eines zuletzt angekauften Ackers im Ausmaß von 2,17 ha, der allerdings brach liegt und ebenso wie die Grundstücke Nr. *** (5.826m²) und Nr. *** (5.759m²) keine Einkünfte abwirft. Der Rest der bewirtschafteten Flächen ist vom Vater bzw. von der nunmehrigen Verkäuferin, deren Sachwalter der Vater des Käufers ist, gepachtet. Ein Pachtzins wird nicht bezahlt. Ein Teil der im Eigentum des Käufers stehenden Flächen in der KG *** wird für Christbaumkulturen genutzt; im Einzelnen stellt sich dies wie folgt dar: ● Das Grundstück Nr. ***, KG ***, hat ein Flächenausmaß von 6.807 m². Dieses wurde im Jahr 2014 angekauft und im Jahr 2015 zur Gänze mit Christbäumen bepflanzt. Eine Entnahme von Christbäumen ist von diesem Grundstück noch nicht möglich. ● Das Grundstück Nr. ***, KG ***, hat ein Flächenausmaß von 1.817 m². Darauf befindet sich eine ca. 7-jährige Christbaumkultur. ● Das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist ein Flächenausmaß von 6.150 m² auf. Diese Anlage ist im Wesentlichen in zwei Nutzungsalter eingeteilt, und zwar mit jüngeren und älteren Bäumen; es befinden sich darauf aber auch schon mehrere meterhohe Bäume. Die durch die Entnahme entstandenen Lücken wurden regelmäßig nachgepflanzt, sodass keine größeren Lücken im Bestand erkennbar sind. ● Das im Norden an das vorgenannte Grundstück angrenzende Grundstück Nr. ***, KG ***, steht zu einem Teil von 468 m² ebenfalls im Eigentum des Käufers und wird dieser – nicht eingezäunte - Flächenanteil ebenfalls als Christbaumkultur genutzt und derzeit mit Blaufichten bepflanzt. ● Das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist ein Flächenausmaß von 1.000 m² auf. Auch hier ist die Situation ähnlich wie bei Grundstück Nr. ***, KG ***. Es befinden sich darauf Nordmanntannen unterschiedlichen Alters und unterschiedlicher Höhe. Die gesamte Fläche ist dementsprechend genutzt und zur Gänze bestockt. Sämtliche Flächen sind verkehrsmäßig gut erschlossen bzw. erreichbar und – sieht man vom oben angeführten Flächenanteil des Grundstückes Nr. *** ab - ordnungsgemäß eingezäunt. Abgesehen von diesen landwirtschaftlich genutzten Flächen wird der überwiegende Teil der Gesamtfläche (Eigentums- und Pachtflächen), nämlich ca. 39 ha, als Wald bewirtschaftet und ist im Grundbuch auch als Wald ausgewiesen. Aus den Waldflächen können durchschnittlich forstwirtschaftliche Einnahmen, bestehend aus Waldhackgut (210 fm), Schleifholz (160

1. fm)und Blochholz (225
2. fm)in der Höhe von € 28.890,-- erzielt werden. Abzüglich der Erzeugungskosten von € 8.750,-- ergeben sich durchschnittliche forstwirtschaftliche Einkünfte in der Höhe von € 20.140,--. Von den o. a. landwirtschaftlichen Grundstücken Nr. *** mit einem Flächenausmaß von 5.826 m² und Nr. 538 mit einem Flächenausmaß von 5.759 m² in der KG *** werden keine Einkünfte erzielt; diese Flächen sind im Grundbuch mit der Nutzung „Sonstige“ ausgewiesen. Insgesamt wird eine Fläche von 1,6242 ha für Christbaumkulturen verwendet. Eine Entnahme von Christbäumen ist derzeit allerdings lediglich auf einer Fläche von 9.435 m² möglich. Die Flächen sind gut bestockt, gepflegt und werden regelmäßig mit Jungbäumen nachgepflanzt. Der Käufer verfügt über sämtliche Maschinen und Geräte (Seilwinde, zwei Traktoren, Rückewagen, Motorsägen, Freischneidegeräte etc.), die zur Führung eines Forstbetriebes bzw. Nutzung der Flächen als Christbaumkultur notwendig sind. Pro Jahr werden von den oben genannten Flächen ca. 600 Christbäume entnommen und an 6 Standorten in Wien in der Zeit von 10. Dezember bis 24. Dezember verkauft. Der Preis der Bäume liegt zwischen € 25,00 und € 50,00 pro Stück. Zum Teil werden die Bäume an die eigene Handelsfirma zum gleichen Preis verkauft und von dieser in der Folge gemeinsam mit von der Handelsfirma zugekauften Bäumen vertrieben. Darüber hinaus werden regelmäßig an verschiedene Gemeinden Bäume, die bereits eine Größe bis zu 10 m erreicht haben, für die Aufstellung im Freien verkauft. Diese Bäume werden im Bestand bereits frühzeitig nach Standort und Wuchsform ausgesucht und dementsprechend großgezogen. Für derart große Bäume können Preise von durchschnittlich € 120,00 erzielt werden. Minderwertige Bäume sowie nicht verkaufte Christbäume werden über Gärtnereien, Wildgatter, etc. vermarktet, sodass praktisch alle Bäume verwertet werden. Aus dem Verkauf von Christbäumen ergeben sich daher bei einer Entnahme von ca. 600 Bäumen Erlöse in der Höhe von € 26.900,00. Abzüglich eines Pauschalaufwandes von 50 % verbleiben Einnahmen aus dem Christbaumverkauf in der Höhe von € 13.450,00. Als land- und forstwirtschaftliches Einkommen ist sohin insgesamt - abzüglich der Beiträge für die Sozialversicherung, die mit € 6.800,00 anzusetzen sind, - ein Betrag von € 26.790,00 jährlich (vor Steuern) zu Grunde zu legen. Neben seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit ist der Käufer handelsrechtlicher Geschäftsführer der FG GmbH, an der er 99% der Anteile besitzt. Aus dieser Tätigkeit bezieht er ein jährliches außerlandwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 20.718,75. Die von der FG GmbH erwirtschafteten Gewinne werden u. a. zur Tilgung von Unternehmensverbindlichkeiten verwendet und gelangen nicht zur Auszahlung. Weiters bezieht er ein Einkommen aus der Tätigkeit als geschäftsführender Gemeinderat in der Höhe von € 2.151,12, sodass die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte (vor Steuern) insgesamt € 22.869,87 ausmachen. Zusätzliche Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung oder aus Kapitalerträgen sind nicht vorhanden. Die aus der FG GmbH erzielten Gewinne werden nicht ausgeschüttet, sondern fortgeschrieben. Das Gesamteinkommen des Käufers (landwirtschaftliches und außerlandwirtschaftliches Einkommen) beträgt sohin € 49.659,87 (vor Steuern). Zur Person des FAG, geb. ***, ist des Weiteren festzustellen, dass sein Vater FEG, geb. ***, nicht nur der Sachwalter der Verkäuferin MG, geb. ***, ist, sondern auch der Adoptivsohn des bereits verstorbenen Ehegatten (zweite Ehe) der nunmehrigen Verkäuferin. Dieser verstorbene Ehegatte, AG, geb. ***, adoptierte nämlich mit seiner ersten Ehefrau JG am 07. Juli 1951 den Vater des nunmehrigen Käufers. Hinsichtlich des Interessenten und Beschwerdeführers CV steht Folgendes fest: CV führt unter der Betriebsnummer *** einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb an der Adresse in *** in biologischer Art und Weise im Vollerwerb. Laut den Unterlagen der AMA (Agrarmarkt Austria) werden ca. 140 ha landwirtschaftliche Nutzfläche und ca. 30 ha forstwirtschaftlichen Nutzflächen in personenbezogener Betriebsführung vom Interessenten selbst bewirtschaftet. Eine Tierhaltung existiert nicht. Die übliche Fruchtfolge auf den landwirtschaftlich genutzten Flächen besteht aus Getreidesorten (Hafer, Dinkel, Triticale, Buchweizen), Kartoffeln (Saat-, Speise-, Futter- und Stärkeindustriekartoffel), Kleegras und Sonnenblumen. Sämtliche Maschinen und Geräte für die Betriebsführung sind vorhanden. Ein außerlandwirtschaftliches Einkommen existiert nicht. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Feststellungen hinsichtlich des Interessenten und Beschwerdeführers CV wurden seitens des Käufers FAG und der weiteren in der Behandlung anwesenden Verfahrensparteien nicht bestritten und stützen sich auf die Interessentenerklärung, die Beschwerde sowie das vom agrartechnischen Amtssachverständigen erstattete diesbezügliche Gutachten bei der belangten Behörde. Die Feststellungen hinsichtlich des Käufers FAG gründen auf der Beweisaufnahme vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 11.01.2017. Unter Vorlage von entsprechenden Grundbuchsauszügen hat der Käufer nicht nur über die in seinem Eigentum stehenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen nachvollziehbar Auskunft geben können, er hat darüber hinaus auch durchaus plausible, mit dem bisherigen Verfahrensstand nicht in Widerspruch stehende Angaben bezüglich der von ihm bewirtschafteten Pachtflächen gemacht. Hinsichtlich der von ihm betriebenen Christbaumkulturen haben sich seine Angaben mit dem Erhebungsergebnis vor Ort durch die beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik gedeckt. Zudem hat er vor dem erkennenden Gericht freimütig eingeräumt, auf einzelnen Ackerflächen infolge mangelnder Nutzung sowie hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, infolge gemeinsamer Nutzung mit dem Handelsunternehmen der FG GmbH derzeit überhaupt keine Einkünfte zu lukrieren. Was die Feststellung des jährlichen land- und forstwirtschaftlichen Einkommens des Käufers anlangt, kann sich das Gericht auf das schlüssige Gutachten der beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik beziehen, dem eine Befundaufnahme vor Ort und die in der Beschwerdeverhandlung erfolgte Beweisaufnahme zugrunde liegt. So hat die Amtssachverständige zwei mögliche Berechnungsmethoden zur Ermittlung des landwirtschaftlichen Einkommens dargestellt, wobei jedoch der ersteren Methode - weil unter Anwendung konkreter (nachvollziehbarer) Rechnungsbeträge - auch nach der fachlichen Ansicht der Gutachterin der Vorzug gegenüber der Berechnung mit Durchschnittswerten zu geben ist. Im Einzelnen hat die Amtssachverständige in ihrem Gutachten wie folgt ausgeführt: „…. Ausgehend von den Angaben des Herrn G, die auf Grund der örtlichen Erhebung bzw. Besichtigung der Flächen durchaus nachvollziehbar sind bezüglich der Christbaumentnahmen, kann folgendes Einkommen geschätzt werden: Eine Entnahme von ca. 600 Bäumen, davon im Durchschnitt 300 zum Preis von € 25,-- ergibt € 7.500,-- plus 300 Bäume x € 50,--, ergibt € 15.000,-- zusätzlich die 12 ca. 10 Meter hohen Bäume zu jeweils € 120,--, ergibt € 1.440,-- und für die Verkäufe von Schmuckreisig, etc., kann pauschal ein Betrag von € 3.000,-- veranschlagt werden. In Summe würden sich daraus Roheinnahmen von € 26.900,-- ergeben. Als Pauschale werden 50 % abgezogen, sodass Einnahmen von € 13.450,-- bleiben. Eine weitere Berechnungsmöglichkeit wäre jene nach Durchschnittswerten. Die im Ertrag befindlichen Christbaumkulturen haben eine Gesamtfläche von 9.435 m². Bei 6.800 Bäumen je ha und 10-jähriger Umtriebszeit ergibt das auf der gegenständlichen Fläche insgesamt 6.416 Bäume bzw. 640 Bäume jährlich. Rechnet man wieder den aus Erfahrungswerten heranziehbaren Wert von 1/3 zu € 50,-- und 1/3 zu € 25,-- zuzüglich einer Pauschale für Schmuckreisig von € 3.000,--, so ergeben sich Einnahmen von € 19.500,--. Davon werden wiederum die Aufwendungen von 50 % pauschal abgezogen, sodass € 9.750,-- verbleiben.“ Vom Beschwerdeführer konnte insbesondere der ersteren Einkommensberechnung unter Anwendung konkreter (nachvollziehbarer) Rechnungsbeträge nicht fundiert entgegen getreten werden, konnte doch den vom Beschwerdeführer in allgemeiner Form geäußerten Zweifeln hinsichtlich der Berechnung der Einnahmen aus dem Christbaumverkauf durch die Amtssachverständige von dieser insofern nachvollziehbar begegnet werden, als sie zum angezweifelten Volumen der Christbaumverkäufe darauf verweisen konnte, dass bei der Durchschnittswerte-Berechnung die angenommene Anzahl der Bäume auch mit der Anzahl der vom Käufer tatsächlich entnommenen Bäume in etwa übereinstimmt und der Unterschied der beiden Berechnungsarten sich eben durch die Annahme unterschiedlicher Vermarktungswege ergebe sowie, dass durchaus nachvollziehbar sei, was der Käufer in diesem Zusammenhang dazu ausgeführt hat. Bezüglich des jährlichen Einkommens aus dem Forstbetrieb des Käufers konnte das erkennende Gericht das im Behördenverfahren erstattete Gutachten des forsttechnischen Amtssachverständigen vom 29.04.2016 der Entscheidung zugrunde legen, erweist sich doch die dort angestellte Einkommensberechnung für das hier heranzuziehende Jahr 2016 insofern sogar für den Käufer als ungünstig, als sich für die Vorjahre deutlich höhere Jahreserträge – auch bedingt durch den Eisbruch für das Jahr 2015 – errechnen haben lassen, und ist von Seiten des Beschwerdeführers diese gutachterliche Berechnung der Jahreserträge nicht bestritten, sondern vielmehr ausdrücklich akzeptiert worden. Die Höhe des außerlandwirtschaftlichen Einkommens des Käufers ist durch seine glaubwürdigen Angaben in der Verhandlung in Verbindung mit dem vorgelegten Einkommenssteuerbescheid 2015 ausreichend und konkret belegt. Dass die von der FG GmbH erwirtschafteten Gewinne u. a. zur Tilgung von Unternehmens-verbindlichkeiten verwendet werden und nicht zur Auszahlung gelangen, ergibt sich unbedenklich aus den in der Verhandlung dem erkennenden Gericht vorgelegenen Jahresabschlüssen 2014 und 2015. Zur Überprüfung der Höhe des Verkehrswertes dieses Grundstückes kann sich das erkennende Gericht auf den im pflegschaftsgerichtlichen Verfahren befassten forsttechnischen Sachverständigen berufen, der bestätigt hat, dass der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis in der Höhe von € 7.000,00 dem ortsüblichen Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft entspricht. Im Übrigen ist die Höhe des Kaufpreises auch vom Beschwerdeführer nicht als über dem ortsüblichen Verkehrswert liegend bekämpft worden. Die verwandtschaftlichen Beziehungen ergeben sich aus den im Akt einliegenden Urkunden, insbesondere aus dem Adoptionsvertrag vom 07. Juli 1951 sowie aus der Einwilligung der Annahme an Kindesstatt zur GZ: P6/50 des Bezirksgerichtes ***. In rechtlicher Hinsicht war der festgestellte Sachverhalt wie folgt zu bewerten:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirt-schaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirt-schaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3Z 4 lit.

a NÖ GVG gelten Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist, als Interessenten oder Interessentinnen.

Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist, als Interessenten oder Interessentinnen.

§ 5Abs.

1 Z 5 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn das Rechtsgeschäft zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern oder Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, zwischen Geschwistern oder mit Ehegatten oder eingetragenen Partnern von Geschwistern, weiters zwischen Onkeln und Tanten einerseits sowie Neffen und Nichten und deren Ehegatten oder deren eingetragenen Partnern andererseits abgeschlossen wird.

Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer 5, NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach Paragraph 4, genehmigungsfrei, wenn das Rechtsgeschäft zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern oder Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, zwischen Geschwistern oder mit Ehegatten oder eingetragenen Partnern von Geschwistern, weiters zwischen Onkeln und Tanten einerseits sowie Neffen und Nichten und deren Ehegatten oder deren eingetragenen Partnern andererseits abgeschlossen wird.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;
2. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
3. Grundstücksnummer;
4. Katastralgemeinde;
5. Flächenausmaß;
6. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht; 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht;

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist
2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht. b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Aufgrund der Grünlandwidmung und der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, der in Rede stehenden Grundstücke, unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz

1. Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 legt in seinem § 1 als primäres Ziel des Gesetzes die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich fest. Damit korrespondiert die Bestimmung des § 6 Abs. 2 erster Satz NÖ GVG, die bestimmt, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen hat, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 legt in seinem Paragraph eins, als primäres Ziel des Gesetzes die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich fest. Damit korrespondiert die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, erster Satz NÖ GVG, die bestimmt, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen hat, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Unabhängig davon, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 als sekundäres Ziel die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes definiert, ist zunächst zu untersuchen, ob der Rechtserwerb im gegenständlichen Fall nicht ohnehin schon der primären Zielsetzung des Gesetzes entspricht, bzw. dieser nicht widerspricht. Bei der zunächst zu untersuchenden Frage, ob dem Käufer FAG die Landwirtseigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt, ist auf die Einkommenssituation in ihrer Gesamtheit abzustellen. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass bei einem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen von € 26.790 jährlich (vor Steuern) bei einem Gesamteinkommen von € 49.659,87 (vor Steuern) der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen den genannten Wert bei Weitem überschreitet. Bei der zunächst zu untersuchenden Frage, ob dem Käufer FAG die Landwirtseigenschaft nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG zukommt, ist auf die Einkommenssituation in ihrer Gesamtheit abzustellen. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, in dem ein 25 %-Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen als ausreichend angesehen wird, ist für den vorliegenden Fall aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass bei einem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen von € 26.790 jährlich (vor Steuern) bei einem Gesamteinkommen von € 49.659,87 (vor Steuern) der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen den genannten Wert bei Weitem überschreitet. Es kann daher auch auf Basis der beschriebenen und vom Käufer verfolgten Betriebsführung davon ausgegangen werden, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und dass daraus – wie gezeigt - sein eigener Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil mehr als 50 % des Gesamteinkommens ausmachenden - erheblichen Teil bestritten wird (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG). Es kann daher auch auf Basis der beschriebenen und vom Käufer verfolgten Betriebsführung davon ausgegangen werden, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und dass daraus – wie gezeigt - sein eigener Lebensunterhalt bzw. der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem – weil mehr als 50 % des Gesamteinkommens ausmachenden - erheblichen Teil bestritten wird (Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die FG GmbH in den Jahren 2014 und 2015 einen Bilanzgewinn erwirtschaftet hat, werden doch Gewinne des Unternehmens zur Tilgung von eigenen Verbindlichkeiten verwendet und gelangen nicht zur Auszahlung. Die Beschäftigungszahl von Angestellten in der FG GmbH hat ebenfalls keine Relevanz für die hier zu untersuchende Frage der Landwirtseigenschaft des Käufers FAG, auch wenn dieser 99% der Anteile an dieser Gesellschaft hält. Das Beweisverfahren hat zudem ergeben, dass das Kaufgeschäft ausschließlich zum Zweck der landwirtschaftlichen Nutzung durch den Käufer in dessen Betrieb abgeschlossen worden ist. Es liegen somit auch keine Gründe oder Anhaltspunkte für eine Annahme dahingehend vor, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft nicht zu erwarten ist oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Damit scheidet der gesetzliche Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG, der vom Beschwerdeführer im Übrigen auch nicht ins Treffen geführt worden ist, aus. Damit scheidet der gesetzliche Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG, der vom Beschwerdeführer im Übrigen auch nicht ins Treffen geführt worden ist, aus. Zu der allerdings in der Beschwerde vertretenen Rechtsauffassung des Rechtsmittelwerbers, er selbst würde das kaufgegenständliche Grundstück zu Erweiterung und Stärkung seines ausschließlich bäuerlich geführten Betriebes benötigen und dürfe aus diesem Grund im konkreten Fall eine objektive Interessenabwägung nicht entfallen, ist rechtlich Folgendes auszuführen: Nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG ist einem genehmigungs-pflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Nach der Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG ist einem genehmigungs-pflichtigen Rechtsgeschäft die Genehmigung nicht zu erteilen, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Es darf aber aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
2. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vgl. auch VfGH
3. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
4. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Es darf aber aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, insbesondere im Hinblick auf die zu gewährleistende Privatautonomie der Vertragsparteien, das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 lediglich dahingehend ausgelegt werden, dass zwar das allgemeine Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes Gegenstand der Prüfung ist, nicht aber dass in den Wettbewerb zwischen Bauern eingegriffen wird (s. d. VfGH
5. Jänner 1981, B 430/77 = VfSlg 9004; vergleiche auch VfGH
6. Juni 2007, B 83/07-8, mit Hinweis auf VfGH
7. Jänner 1981, B 430/77 und VfSlg 9652). Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenzfeststellungsverfahren ergangenen Erk. VfSlg. 2658/1954 – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374/1966, 6342/1970) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Der Verfassungsgerichtshof hat – ausgehend von seinem in einem Kompetenzfeststellungsverfahren ergangenen Erk. VfSlg. 2658 aus 1954, – in ständiger Judikatur (z.B. VfSlg. 5374 aus 1966,, 6342 aus 1970,) betont, dass zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören, die im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und – soweit dies nicht in Frage kommt – an der Erhaltung und Schaffung eines mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrs-interessen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf (vgl. z.B. VfSlg. 5585/1967).Grundverkehrsrechtlich darf die Untersagung des Eigentumserwerbes also nur dann vorgesehen werden, wenn der Erwerb an sich den erwähnten öffentlichen Interessen widersprechen würde. Das Gesetz darf die Grundverkehrsbehörde nicht dazu ermächtigen, im Einzelfall festzustellen, welcher Erwerber den Grundverkehrs-interessen am besten entspricht und damit (zumindest indirekt) zu bestimmen, dass nur eine ganz bestimmte Person das Grundstück erwerben darf vergleiche z.B. VfSlg. 5585 aus 1967,). Es ist – von extremen Ausnahmesituationen abgesehen (die hier nach dem Ergebnis des durchgeführten Ermittlungsverfahrens aber offenkundig nicht vorliegen) – ausgeschlossen, dass es den Grundverkehrsinteressen widerspricht, wenn ein Bauer als Erwerber auftritt und das gekaufte Grundstück im Rahmen seines bäuerlichen Betriebes genutzt werden soll. Eine solche „extreme Ausnahmesituation“ würde nur bei einem starken Abweichen vom Normalzustand vorliegen, d. h. dass nur in ganz besonderen Fällen von dem oben dargelegten Grundsatz abgewichen werden darf, etwa wenn dies unter Beachtung der Zielsetzung des NÖ GVG einzelfallbezogen gerechtfertigt ist. So würde eine „extreme Ausnahmesituation“ etwa dann vorliegen, wenn mit dem Erwerb durch den Interessenten eine akute, die Existenz des Interessenten bedrohende wirtschaftliche Gefahr abgewendet werden könnte, wobei in einem solchen Fall der Interessent zumindest konkrete Behauptungen ins Treffen zu führen hätte. Das allgemeine Vorbringen des Beschwerdeführers, er würde „das kaufgegenständliche Grundstück zur Erweiterung und Stärkung seines ausschließlich bäuerlich geführten Betriebes benötigen“, wird diesem Erfordernis jedenfalls nicht gerecht. Da nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens auch der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis nicht über dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft gelegen ist, somit auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG nicht greifen kann, war insgesamt auf Basis der hier relevanten grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen die Schlussfolgerung zu ziehen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes - auch im Hinblick auf die Käuferseite - gegeben sind und keine Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG zum Tragen kommen. Da nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens auch der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis nicht über dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft gelegen ist, somit auch der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG nicht greifen kann, war insgesamt auf Basis der hier relevanten grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen die Schlussfolgerung zu ziehen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes - auch im Hinblick auf die Käuferseite - gegeben sind und keine Versagungsgründe nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG zum Tragen kommen. Es war demnach die eingebrachte Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen. Bemerkt wird, dass es sich entgegen dem Vorbringen des Käufers (Schriftsatz vom 01.09.2016) um kein genehmigungsfreies Rechtsgeschäft im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 5 NÖ GVG handelt, wurde doch der Vater des Käufers lediglich vom verstorbenen Ehegatten der Verkäuferin adoptiert und liegt somit kein relevantes Verhältnis im Sinne der o. a. Bestimmung vor.Bemerkt wird, dass es sich entgegen dem Vorbringen des Käufers (Schriftsatz vom 01.09.2016) um kein genehmigungsfreies Rechtsgeschäft im Sinne des Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer 5, NÖ GVG handelt, wurde doch der Vater des Käufers lediglich vom verstorbenen Ehegatten der Verkäuferin adoptiert und liegt somit kein relevantes Verhältnis im Sinne der o. a. Bestimmung vor. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da die vorliegende Entscheidung weder von der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist. Vielmehr stützt sich das vorliegende Erkenntnis auf die bei der gegebenen Sachlage eindeutige Rechtslage. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.868.001.2016