GVG) stattgegeben und der Kaufvertrag vom 28.11.2014, abgeschlossen zwischen JP, vertreten durch Sachwalter Rechtsanwalt Dr. Karl König, ***, ***, als Verkäufer und JD, ***, ***, sowie FK, ***, ***, beide als Käufer, über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, und einem Flächenausmaß von insgesamt 19.327 m², grundverkehrsbehördlich genehmigt.Der Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben und der Kaufvertrag vom 28.11.2014, abgeschlossen zwischen JP, vertreten durch Sachwalter Rechtsanwalt Dr. Karl König, ***, ***, als Verkäufer und JD, ***, ***, sowie FK, ***, ***, beide als Käufer, über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, und einem Flächenausmaß von insgesamt 19.327 m², grundverkehrsbehördlich genehmigt. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 25. Jänner 2016, Zl. PLL2-G-143/064, wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführer vom 11.12.2014 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 28.11.2014, abgeschlossen zwischen JP, vertreten durch Sachwalter Rechtsanwalt Dr. Karl König, ***, ***, als Verkäufer und JD, ***, ***, sowie FK, ***, ***, als Käufer hinsichtlich der Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken ***, ***, ***, alle KG ***, zu einem Kaufpreis von € 420.100,00, abgewiesen. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 1, 2, 3, 4, 6 Abs. 2 Z 4, § 7 Abs. 1 und 5 und §§ 11 und 37 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl 6800 (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen eins, 2, 3, 4, 6, Absatz 2, Ziffer 4,, Paragraph 7, Absatz eins und 5 und Paragraphen 11 und 37 Absatz eins, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entgegenstehe. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung entgegenstehe. Nach dem von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten eingeholten Gutachten eines Amtssachverständigen für Agrartechnik des Amtes der NÖ Landesregierung vom 27.03.2015, 16.07.2015 und 25.09.2015 über die Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Grundstücke sei ein Wert von € 106.298,50 festgestellt worden. Unter „ortsüblichem Verkehrswert“ im Grundverkehrsrecht sei ein am land- und forstwirtschaftlichen Ertrag orientierter Wert zu verstehen. Darunter sei jener Wert zu verstehen, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung und unter der Voraussetzung, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) selbst nutze, durchschnittlich zu zahlen bereit sei. Durch die Stellungnahmen der Käufer im Verfahren habe der Grundverkehrsbehörde nicht glaubhaft gemacht werden können, dass die Bereitschaft zur Zahlung eines Kaufpreises von € 420.100,- für die landwirtschaftliche Nutzung der kaufgegenständlichen Grundstücke erforderlich und wirtschaftlich sei. Der Grundverkehrsbehörde liege eine Widmungsbestätigung der Gemeinde *** sowie vier Amtssachverständigengutachten vor, aus denen schlüssig hervorgehe, dass es sich um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke handle. Es sei in der nächsten Zeit nicht geplant, die Grundstücke umzuwidmen. Eine nicht absehbare hinkünftige Widmung als „Bauerwartungsland“ stelle keine ausreichende Begründung des gegenständlichen Kaufpreises dar. Da die Kaufsumme von € 420.100,-- der kaufgegenständlichen Grundstücke erheblich den ermittelten ortsüblichen Verkehrswert von € 106.298,50 übersteige oder erheblich über dem ermittelten Wert liege, wäre die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen gewesen. Gegen diesen Bescheid richtet sich die innerhalb der Rechtsmittelfrist erhobene Beschwerde der Käufer JD und FK, beide rechtsanwaltlich vertreten, in der beantragt wurde, in Stattgebung der Beschwerde die angefochtene Entscheidung dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Bewilligung erteilt werde. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass zwar aus agrarfachlicher Sicht der Wert der vertragsgegenständlichen Grundstücke bei ca. € 10,--/m² liege, der vertragsgegenständliche Grundstückspreis liege allerdings aus nachfolgenden Gründen über diesem Wert: Die erstinstanzliche Behörde stelle einen ortsüblichen Verkehrswert der kaufgegenständlichen Grundstücke mit € 106.298,50 fest. Dies widerspreche den gutachterlichen Ausführungen der dem Verfahren beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen, welche in ihrem Gutachten vom 16.07.2015, welches offensichtlich in vorstehende Wertbemessung nicht eingeflossen sei, einen Verkehrswert der gegenständlichen Grundstücke von rund € 10,-- als „angemessen“ erachten würde. Demgemäß würde nach dem Ergebnis dieses Gutachtens der ortsübliche Verkehrswert der Vertragsgrundstücke € 193.270,-- betragen. § 6 des NÖ Grundverkehsgesetzes 2007 normiere in seinem Absatz 2, dass ein Rechtsgeschäft zu genehmigen sei, wenn es im Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes sei und dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspreche. Ziel des verfahrens-gegenständlichen Erwerbes sei es, für die Betriebe der Beschwerdeführer landwirtschaftliche Betriebsobjekte zu errichten. Paragraph 6, des NÖ Grundverkehsgesetzes 2007 normiere in seinem Absatz 2, dass ein Rechtsgeschäft zu genehmigen sei, wenn es im Interesse der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes sei und dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspreche. Ziel des verfahrens-gegenständlichen Erwerbes sei es, für die Betriebe der Beschwerdeführer landwirtschaftliche Betriebsobjekte zu errichten. Im Detail sei eine Genehmigung
Z 4 NÖ GVG zu versagen, wenn „die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige“. Man habe im Verfahren ausreichend begründet, warum die Käufer bereit seien, einen Kaufpreis zu bezahlen, der den ortsüblichen Verkehrswert im konkreten Fall übersteige. Die Verweigerung der Genehmigung erfolge demgemäß zu Unrecht. Die erstinstanzliche Behörde sei auf die Argumente der Beschwerdeführer nicht eingegangen.Im Detail sei eine Genehmigung
Paragraph 6, Ziffer 4, NÖ GVG zu versagen, wenn „die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige“. Man habe im Verfahren ausreichend begründet, warum die Käufer bereit seien, einen Kaufpreis zu bezahlen, der den ortsüblichen Verkehrswert im konkreten Fall übersteige. Die Verweigerung der Genehmigung erfolge demgemäß zu Unrecht. Die erstinstanzliche Behörde sei auf die Argumente der Beschwerdeführer nicht eingegangen. Folgendes sei im vorliegenden Fall zu berücksichtigen: Bekannterweise würden in der Gemeinde *** für Wohnbauland bereits Preise jenseits von € 400,--/m² gefordert und bezahlt werden. Gewerbliche Betriebsgrundstücke würden bereits bei mehr als € 120,--/m² liegen. Unstrittig sei, dass bis auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücksbereich um die KG *** de facto alle Grundstücke (bis auf wenige Ausnahmen, die jedoch in Folge ihrer schmalen, riemenförmigen Ausformung weder landwirtschaftlich sinnvoll bewirtschaftbar noch bebaubar seien) als „Grünland-Freihaltezone“ gewidmet seien. Die Etablierung eines landwirtschaftlichen Aussiedlerhofes bzw. die Etablierung der Betriebe der Beschwerdeführer an neuen Standorten außerhalb des Wohnbaugebietes, welches die Entwicklung der Betriebe massiv beeinträchtige, sei daher nur in der KG *** möglich. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke würden zudem ein ausgesprochen günstiges Ausmaß für die Bebauung mit einer Fläche von 180 x 110 m besitzen. Sie würden nur wenige Meter vom bereits gewidmeten Bauland entfernt liegen und sohin auch unmittelbar neben den infrastrukturellen Ver- und Entsorgungsanlagen, so neben dem öffentlichen Klärkanal, der Trink- und Löschwasserversorgung und neben Telekom-, Strom- und Gasversorgungsleitungen. Weiters fände sich auf dem Vertragsgegenstand ein ergiebiger Tiefenbrunnen. Die Grundstücke würden daher in einer infrastrukturell ausgezeichneten Lage liegen. Sie seien selbst mit befestigten Grundstückszufahrten und Abfahrten erschlossen und würden nur wenige hundert Meter von der Auffahrtsrampe zur ***/*** und zur nächsten Eisenbahnhaltestelle entfernt sein. Entsprechend einer Empfehlung der Stadtgemeinde *** bzw. des von dieser beauftragten Raumordnungssachverständigen seien landwirtschaftliche Betriebsgebäude in „Ortsnähe“ zu errichten und überdies, um das Landschaftsbild zu erhalten, von einer mindestens acht Meter breiten Windschutzanlage zu erschließen. Genau diese Anforderungen der Behörde würden durch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke optimal erfüllt, da bereits ein mehr als acht Meter breiter Windschutz bestehe und auf Grund der Größe der Grundstücke die Anlage einer allenfalls noch erforderlichen weiteren Windschutzanlage leicht und effizient möglich sei. Durch die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude werde demgemäß auch eine „Insellösung“, die auf Grund der Raumordnung und der weitläufigen Grünlandfreiflächenwidmung in der KG *** gar nicht möglich sei, verhindert. Das einzige landwirtschaftliche Erweiterungsgebiet sei daher jenes, welches vom verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag umfasst sei. Die Wertermittlung sei durch die beauftragte agrartechnische Sachverständige offensichtlich anhand von lediglich 18 Vergleichspreisen in der KG ***, der KG *** und der KG *** erfolgt. Man habe darauf hingewiesen, dass die Vergleichspreisgestaltung hinsichtlich landwirtschaftlicher Grundstücke bezüglich jenes Bereiches nicht repräsentativ sei. Derartige agrarisch bewirtschaftbare Grundstücke würden in der KG *** bzw. KG *** wenig gehandelt werden. Die Hofstellen der Beschwerdeführer würden sich auf jeweils 800 m² befinden, bezüglich des Beschwerdeführers FK mit einer Halle im Ausmaß von rund 300 m², bezüglich des Beschwerdeführers JD würde sich auf diesem Grundstück noch das private Wohngebäude befinden und eine landwirtschaftliche Halle im Ausmaß von 350 m². Demgemäß müssten die Beschwerdeführer Betriebsmittel von nicht unerheblichem Wert im Freien lagern, wodurch der Verschleiß dieser Betriebsmittel (Maschinen, Rohrleitungen, etc.) erheblich beeinträchtigt und die Lebensdauer verkürzt würde. Darüber hinaus könnten die Beschwerdeführer die Maschinen nicht gegen Vandalismus und Diebstahl versichern. Solches wäre jedoch nächst einem bebauten Gebiet, sohin auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken möglich. Man könnte eben dort auch in ausreichendem Umfang landwirtschaftliche Gebäude aufführen und Betriebsmittel sichern und werterhaltend lagern. Der Beschwerdeführer JD müsse beide Traktoren, mit denen er nicht in den Hof einfahren könne, immer auf der Straße oder auf einem Feldgrundstück abstellen. Nur mit den entsprechenden baulichen Maßnahmen würde es möglich sein, dass seine Nachkommen den landwirtschaftlichen Betrieb übernehmen und fortführen. Sollte der Zukauf nicht gelingen, wäre die Lebensgrundlage der Betriebe ernstlich gefährdet. Auch durch das Gutachten des Mag. Dr. L sei nachgewiesen, dass die Grundstücke im Zuge einer künftigen Widmungsänderung mittel- bzw. langfristig eine entsprechend hochwertige Nachnutzung eröffnen würden und demgemäß langfristig zum Erhalt der Betriebe verwendet werden könnten. Es komme daher nicht darauf an, ob der vertragsgegenständlich vereinbarte Kaufpreis, welcher über dem agrarfachlich ermittelten Verkehrswert liege, angemessen oder für einen aufstockungsbedürftigen landwirtschaftlichen Betrieb wirtschaftlich vertretbar sei, sondern gesetzeskonform komme es darauf an, ob für die gegenständliche Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes eine ausreichende Begründung vorliege. Die wirtschaftliche Vertretbarkeit sei jedenfalls gegeben, weil man auch den Kaufpreis bereits treuhändig beim Vertragserrichter erlegt habe und sohin dessen Aufbringung kein Problem darstelle. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes NÖ am 22. Dezember 2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch - Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes, - durch Einvernahme der Beschwerdeführer JD und FK, - durch Verlesung eines Beschlusses des Landesgerichtes Korneuburg vom 15.11.2016, Zl. 23R10216m, (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) - durch Einsichtnahme in Pläne betreffend der Lage der Hofstellen der Beschwerdeführer sowie der Appartements (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) - durch Verlesung eines Schreibens des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 21.12.2016, (Beilage ./C der Verhandlungsschrift) und - durch Einsicht in die von der Sachverständigen in ihrem Gutachten einbezogenen Kauffälle, (Beilage ./D der Verhandlungsschrift), sowie - Einholung von Befund und Gutachten zur Frage, ob es sich bei dem verfahrensgegenständlichen Kaufpreis um den ortsüblichen Verkehrswert der in Rede stehenden Liegenschaft handelt bzw. wie hoch der ortsübliche Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke in der KG *** ist. Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht nachstehender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, alle KG ***, sind
rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** als „Grünland/Land-und Forstwirtschaft“ gewidmet. In absehbarer Zeit ist keine Änderung des Flächenwidmungsplanes vorgesehen bzw. zu erwarten. Auch ein Entwicklungskonzept bzw. längerfristige Leitlinien existieren noch nicht, wiewohl ein solches in Planung ist, jedoch existieren diesbezüglich noch keine konkreten Grundlagenforschungen. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke liegen unmittelbar nebeneinander, stellen in der Natur eine zum überwiegenden Teil als Acker bewirtschaftete Flächeneinheit dar und weisen eine Gesamtgröße von 19.327 m² auf. Davon hat laut Grundbuch des Bezirksgerichtes Klosterneuburg das Grundstück Nr. ***, EZ *** eine Katasterfläche von 6181m² [Landwirtschaft (Feld/Wiese: 5943m² und Sonstige (Straßen): 238m²], das Grundstück Nummer ***, EZ *** eine Katasterfläche von 6444m² [Landwirtschaft (Feld/Wiese: 6206m² und Sonstige (Straßen): 238m²] und das Grundstück Nr. **, EZ *** eine Katasterfläche von 6702m² ² [Landwirtschaft (Feld/Wiese: 6453m² und Sonstige (Straßen): 249m²]. Die Grundstücke sind eben und rechteckig geformt. Die Länge beträgt ca. 170 m, die Breite ca. 108 m, wobei die einzelnen Grundstücke annähernd gleich groß sind. Die westlichen, an das Bauland angrenzenden Grundstücksteile, die im Grundbuch unter der Nutzungsart „Sonstiges“ angeführt sind, sind in der Natur als Wiese erkennbar bzw. werden als Zufahrt oder Wendefläche benutzt. In diesem Bereich befindet sich auch auf dem Grundstück Nr. *** ein Brunnen. Dieser dient als Löschwasserbrunnen für die Freiwillige Feuerwehr *** (Wasserbuch Postzahl ***). Ein Wasserrecht für eine landwirtschaftliche Bewässerung ist nicht eingetragen. An der Südseite ist ein Windschutzgürtel vorhanden. Ca. 50 Prozent des Gemeindegebietes in *** sind als „Grünland-Freihaltefläche“ (Gfrei) gewidmet; dadurch soll bewirkt werden, dass landwirtschaftliche Betriebsgebäude vorwiegend in Ortsnähe errichtet werden. Die verfahrensgegenständlichen Flächen grenzen unmittelbar an eine Baulandwidmung im Bereich des südöstlichen Ortsgebietes von *** an. Sie sind dementsprechend verkehrsmäßig durch ein gut ausgebautes Wege- bzw. Straßennetz erschlossen. Auch sind Versorgungsleitungen wie Wasser, Kanal, Strom und Gas rund um die Gesamtliegenschaft vorhanden. Die Bodenklimazahl liegt bei 30 Punkten (theoretischer Bewertungsrahmen von 1-100 Punkte, wobei für den besten Boden die Wertzahl 100 festgelegt ist). Der ortsübliche Verkehrswert für die gegenständlichen Grundstücke liegt bei € 13,-- pro m², sohin liegt der ortsübliche Verkehrswert der Gesamtliegenschaft bei € 251.251,--. Nach dem Kaufvertrag vom
rechtskräftigem Flächenwidmungsplan die Widmungs- und Nutzungsart „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ vor. Eine Rückfrage beim Bauamt der Marktgemeinde *** hat ergeben (und wurde dies auch von der ersten Instanz schriftlich festgemacht), dass im betroffenen Gebiet in absehbarer Zeit keine Änderung des Flächenwidmungsplanes vorgesehen bzw. zu erwarten ist. Auch ein Entwicklungskonzept bzw. längerfristige Leitlinien existieren nicht. Es ist wohl ein solches in Planung. Es bestehen aber noch keine konkreten Grundlagenforschungen diesbezüglich.“ Hinsichtlich der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft ist bezüglich der landwirtschaftlich genutzten Flächen im Rahmen der durchgeführten öffentlich mündlichen Verhandlung (Verhandlungsschrift vom 22.12.2016) ein entsprechendes Gutachten der beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen erstattet worden, das sich auf die von ihr eingeholten Auszüge aus der Kaufpreissammlung hinsichtlich vergleichbarer Kauffälle stützt und das bezüglich der Bewertung folgenden Wortlaut hat: „…….. Zur Bewertung der Grundstücke wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Dabei wird der ortsübliche Verkehrswert aus den im redlichen Geschäftsverkehr nachweislich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Flächen abgeleitet. Zur Erhebung dieser im redlichen Geschäftsverkehr nachweislich erzielten Kaufpreise wurden die Kauffälle aus dem Grundbuch des Bezirksgerichtes Klosterneuburg für die KGs ***, *** und *** erhoben. Stichtag ist der 28. November 2014 (das ist das Datum des Kaufvertrages). Es wurden weiters zur Vergleichbarkeit jene Kauffälle ausgeschlossen, die zwar die Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ aufweisen aber ein zu geringes Flächenausmaß haben. Ein solcher Kauffall wurde nur beispielhaft in der Beilage angeführt und zwar wäre das der Kauffall Nr. 4 in der KG ***. Dieser wird aber in die Berechnung nicht einbezogen. Derartige Kauffälle liegen einige vor (die wurden auch im Gutachten der Gutachterin in der ersten Instanz herangezogen). Diese Preise liegen bei derartigen Flächen bei ca. € 4,-- pro m². Aus der Aufstellung ist ersichtlich, dass die Kaufpreise zwischen € 2,6 pro m² und € 13,-- pro m² liegen. Das arithmetische Mittel liegt bei € 5,9 pro m², das gewogene Mittel bei € 6,5 pro m². Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind ausgehend vom Mittelwert nur objektive werterhöhende oder wertmindernde Kriterien heranzuziehen. Ideelle Gesichtspunkte sind nicht zu berücksichtigen, d.h. es ist der Wert der Fläche unabhängig von den Interessen des Käufers festzustellen. Es ist nicht relevant, was dieser auf der Fläche kultiviert, ob er dort Getreidebau oder Sonderkulturanbau betreiben will oder ob er die Fläche als Brache verwenden will. Zu den objektiven Kriterien gehören für landwirtschaftliche Flächen beispielsweise die Bonität, die Grundstücksform, die Lage, die Größe, die Verkehrserschließung, die Geländeform, die Beregnungsfähigkeit, etc. Aus diesen Kriterien abgeleitet, handelt es sich bei den gegenständlichen Flächen auf Grund der Bodenklimazahl von 30 Punkten und Flächen mit geringer Bonität, die aber auch bei den Vergleichsgrundstücken ähnlich ist. Hinsichtlich der Flächengröße, der rechteckigen Form und der ebenen Geländeform ist sie als hochwertig anzusehen. Die gute Verkehrserschließung wirkt sicher geringfügig werterhöhend. Der Brunnen ist zwar vorhanden, es besteht aber kein Wasserrecht. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieses rechtlich auch erwirkt werden kann. Es ist auf Grund dieser Gesichtspunkte eine Abweichung vom Durchschnitt der Vergleichswerte, der wie angeführt bei € 6,5 pro m² liegt, in den oberen Bereich des Preisbandes gerechtfertigt und kann daher der ortsübliche Preis für die gegenständlichen Grundstücke mit € 13,-- pro m² als angemessen angesehen werden.“ Somit ist das im durchgeführten Beweisverfahren erstattete Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft der vorliegenden Entscheidung vollinhaltlich zu Grunde zu legen gewesen, zumal dieses sämtliche relevante Kriterien, wie z.B. die örtlichen Gegebenheiten sowie die jeweiligen Nutzungsarten berücksichtigt und logisch, in sich widerspruchsfrei und nachvollziehbar aufgebaut ist und zudem auch in der Erörterung desselben im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung diesem seitens der Beschwerdeführer im Wesentlichen auch nicht entgegen getreten worden ist. Die Festhaltungen zu den Käufern, was ihre Landwirtseigenschaft betrifft, stützen sich auf den Akteninhalt und den damit nicht in Widerspruch stehenden Angaben der Käufer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht. Hinsichtlich beider Käufer ist deren Landwirtseigenschaft von den übrigen Verfahrensparteien nicht in Frage gestellt worden. Beide Käufer sind auch unter Berücksichtigung der von ihnen angegebenen außerlandwirtschaftlichen Einkommen (bei JD: Entschädigung als Vorstand im *** in der Höhe von Euro 120,-- pro Jahr und Vermietung von Appartements mit insgesamt 10 Betten in *** gemeinsam mit seiner Frau sowie bei FK: € 1.500,-- pro Jahr aus der Verpachtung eines ca. 300 m² großen Grundstückes für die Aufstellung eines Windrades) aufgrund der Geringfügigkeit dieser Einkünfte im Vergleich zum landwirtschaftlichen Einkommen als Vollerwerbslandwirte anzusehen. Ihre Angaben betreffend der Situation ihrer jeweiligen Hofstellen, insbesondere was deren Beengtheit in räumlicher Hinsicht betrifft, und die Festhaltungen, dass auf Grund dieser Beengtheit Maschinen und Gerätschaften regelmäßig auf dem freien Feld bleiben müssen, stimmen nicht nur überein, sondern sind auch nachvollziehbar und glaubwürdig. So wurde die Situierung der jeweiligen Hofstelle auf dem Plan, der als Beilage ./B der Verhandlungsschrift angeschlossen wurde, im Zuge der Einvernahme der Beschwerdeführer eingezeichnet und ergeben sich auch daraus die aufgezeigten beengten örtlichen Verhältnisse an den Betriebsstandorten der Käufer. Im Einzelnen hat der Käufer JD in diesem Zusammenhang u.a. auch noch auf Folgendes verwiesen: „…. Der Ankauf und die Möglichkeit, dort ein Betriebsgebäude zu errichten, ist für meinen Betrieb bzw. auch für den Betrieb des Herrn FK zur Existenzsicherung unbedingt erforderlich. Die Alternative dazu wäre, dass ich meine Geräte und Maschinen weiterhin am Feld abstellen muss. Es ist allerdings so, dass es Maschinen gibt, die, wenn ich sie am freien Feld abstelle, auch Schaden nehmen können. Es gibt auch Vandalismus und habe ich diesbezüglich auch schon Anzeige erstatten müssen. Wenn ich z.B. meine Beregnungsmaschine am freien Feld stehen lasse, wäre das sehr ungünstig, weil es sich dabei um eine Präzisionsmaschine handelt, die bei derartigen Bedingungen dann möglicherweise Schaden nehmen kann. Mein Sohn, der auch eine Partnerin hat, die auch die Landwirtschaftliche Fachschule absolviert hat, würde in Zukunft als Landwirt nur weitermachen, wenn hier die Bedingungen entsprechend sind und deswegen bemühe ich mich, dass ich meinen Betrieb derartig aufstelle, dass ein solcher Weiterbetrieb möglich ist. Geplant ist bzw. vorgesehen ist, dass ich meinen Betrieb dann irgendwann meinem Sohn übergebe. Er würde allerdings nur weitermachen, wenn das Ganze für ihn dann einen Sinn macht, was mit den gegenständlichen Erweiterungsmöglichkeiten zusammenhängt. Außer meinem Sohn habe ich keine weiteren Kinder. Meine Gattin ist berufstätig und ist an der Appartementsvermietung beteiligt. Sie ist Angestellte und ist in der Landwirtschaft nicht beteiligt. Ich habe im Umfeld von *** Pachtgrundstücke und sind keine darunter, auf denen ich eine derartige Maschinenhalle errichten könnte.“ Der Käufer FK hat im Zusammenhang mit der Schilderung der Beengtheit der Hofstelle vor dem erkennenden Gericht wörtlich angegeben: „Die Situation dort ist deswegen beengt, weil ostseitig bereits zwei Häuser errichtet sind und westseitig in einer Entfernung von 50 m eine Reihenhausanlage errichtet wurde. Das Problem ist deshalb, weil die Fahrzeuge die PKWs der dort anrainenden Bevölkerung auf der Gemeindestraße abgestellt sind und ich daher immer wieder Schwierigkeiten habe, mit meinen Geräten zu meinem Hof zuzufahren. Diese Situation wird sich noch weiter verschärfen, wenn weitere Grundstücke verbaut werden. An der Hofstelle ist rückwärts gelegen eine kleine Maschinenhalle. Es handelt sich bei dieser Halle um eine Wiedererrichtung einer alten Scheune, die nach Blitzschlag abgebrannt ist. Für die heutigen Verhältnisse ist diese Halle allerdings nicht mehr geeignet. ……. Auf Grund der beschriebenen Probleme mit der Zufahrt und des Platzmangels ist es auch bei mir so, dass ich Geräte auf dem Feld belassen muss wie etwa einen Grubber, Hackgeräte, Beregnungsgerät, Pflug, etc. Vor allem sind es Geräte, die von der Breite her Schwierigkeiten bereiten, bei mir zuzufahren.“ Bezüglich der ins Treffen geführten besonderen Situation auf Verkäuferseite durch die erfolgte Sachwalterbestellung für den Verkäufer bzw. der Überschuldung des Verkäufers hat sich das erkennende Gericht auf die diesbezüglichen Angaben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer sowie auf den vorgelegten Beschluss des Landesgerichtes Korneuburg vom 15.11.2016 beziehen können. Damit ist der vermögensrechtliche Hintergrund auf Verkäuferseite in unbedenklicher Weise ausreichend dokumentiert. In rechtlicher Hinsicht war somit Folgendes zu erwägen:
Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
Gemäß Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Grundstücke, die
Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):
Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.
Paragraph 3, Ziffer 3, NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.
Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen
Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;
2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.
2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:
3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
AVG.
Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
Paragraph 8, AVG.
7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung
Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.
8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung
Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung
Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Im gegenständlichen Fall hat das Beweisverfahren ergeben, dass die Käufer und nunmehrigen Beschwerdeführer jedenfalls als Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren sind und ihre Betriebe jeweils im Vollerwerb führen. Im vorliegenden Fall ist – mangels Auftreten eines Interessenten im Verfahren – vorweg im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG zunächst zu prüfen ist, ob der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG gegeben ist. Nach dieser Bestimmung ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.Im vorliegenden Fall ist – mangels Auftreten eines Interessenten im Verfahren – vorweg im Hinblick auf die Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG zunächst zu prüfen ist, ob der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG gegeben ist. Nach dieser Bestimmung ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Tatsächlich liegt nach der im vorliegenden Fall vom erkennenden Gericht durchgeführten Beweisaufnahme der ortsüblichen Verkehrswert der Gesamtliegenschaft, die Gegenstand des Kaufgeschäftes ist, bei € 251.251,--. Demnach übersteigt der vereinbarte Kaufpreis in der Höhe von € 420.100,-- diesen ortsüblichen Verkehrswert erheblich. Damit ist der Kaufpreis um mehr als 65 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ Grundverkehrsgesetz „erheblich“ übersteigt.Damit ist der Kaufpreis um mehr als 65 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ Grundverkehrsgesetz „erheblich“ übersteigt. Die Regelung über die Höhe der Gegenleistung ist mit der Materie des Grundverkehrsrechts schon deshalb untrennbar verknüpft, da ohne eine Einflussnahme auf die Preise das in § 1 Z 1 und 2 NÖ Grundverkehrsgesetz definierte Ziel, nämlich die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden kann; ohne Beachtung dieser Regelungen wären diese Ziele gefährdet, wird damit doch, wenn der vereinbarte Kaufpreis erheblich über dem Verkehrswert liegt, für Landwirte die Chance, zu für sie wirtschaftlich vertretbaren Preisen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, wesentlich verringert. Im Schutzzweck des NÖ Grundverkehrsgesetzes liegt es daher, unter „ortsüblichem Verkehrswert“ jenen Wert als Maßstab heranzuziehen, den ein (bäuerlicher) Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück personenbezogen land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt.Die Regelung über die Höhe der Gegenleistung ist mit der Materie des Grundverkehrsrechts schon deshalb untrennbar verknüpft, da ohne eine Einflussnahme auf die Preise das in Paragraph eins, Ziffer eins und 2 NÖ Grundverkehrsgesetz definierte Ziel, nämlich die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden kann; ohne Beachtung dieser Regelungen wären diese Ziele gefährdet, wird damit doch, wenn der vereinbarte Kaufpreis erheblich über dem Verkehrswert liegt, für Landwirte die Chance, zu für sie wirtschaftlich vertretbaren Preisen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, wesentlich verringert. Im Schutzzweck des NÖ Grundverkehrsgesetzes liegt es daher, unter „ortsüblichem Verkehrswert“ jenen Wert als Maßstab heranzuziehen, den ein (bäuerlicher) Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück personenbezogen land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt. Zusammengefasst bezwecken die Vorschriften über die Preisbildung zur Sicherung der Ziele des Grundverkehrs, dass das Preisniveau in einem Rahmen bleibt, der nach Auffassung des Marktes im Falle einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes, welches Gegenstand des Rechtserwerbes ist, gerechtfertigt ist, und so das Preisniveau von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht durch das Preisniveau von anders genutzten Grundstücken gesteigert wird. Eine Kaufpreisgestaltung wie im vorliegenden Fall steht allerdings der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dann nicht entgegen, wenn für den den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist (vgl. § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG). Eine Kaufpreisgestaltung wie im vorliegenden Fall steht allerdings der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dann nicht entgegen, wenn für den den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist vergleiche Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG). Im gegenständlichen Fall haben die Käufer ausführlich dargelegt, die in Rede stehende Liegenschaft personenbezogen landwirtschaftlich nutzen zu wollen. Insbesondere haben sie glaubwürdig dargestellt, dass auf Grund der Beengtheit ihrer jeweiligen Hofstellen die Notwendigkeit der Errichtung einer Maschinenhalle dringend gegeben ist. Das erkennende Gericht folgt ihren übereinstimmenden Angaben, wonach die beabsichtigte Erweiterung mit der Errichtung einer Maschinenhalle auch notwendig ist, um die landwirtschaftliche Betriebe weiterführen zu können; damit wird auch dem Ziel des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 entsprochen, wonach die Erhaltung und Stärkung einer leistungsfähigen Land- und Forstwirtschaft intendiert ist (§ 1 Z 1 NÖ GVG). Im gegenständlichen Fall haben die Käufer ausführlich dargelegt, die in Rede stehende Liegenschaft personenbezogen landwirtschaftlich nutzen zu wollen. Insbesondere haben sie glaubwürdig dargestellt, dass auf Grund der Beengtheit ihrer jeweiligen Hofstellen die Notwendigkeit der Errichtung einer Maschinenhalle dringend gegeben ist. Das erkennende Gericht folgt ihren übereinstimmenden Angaben, wonach die beabsichtigte Erweiterung mit der Errichtung einer Maschinenhalle auch notwendig ist, um die landwirtschaftliche Betriebe weiterführen zu können; damit wird auch dem Ziel des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 entsprochen, wonach die Erhaltung und Stärkung einer leistungsfähigen Land- und Forstwirtschaft intendiert ist (Paragraph eins, Ziffer eins, NÖ GVG). Hinweisen, wonach dem Kauf spekulative Absichten zugrunde liegen könnten, fehlt es schon deswegen an konkreten Anhaltspunkten, weil von Gemeindeseite definitiv derzeit bzw. in nächster Zeit eine (werterhöhende) Umwidmung der Grundstücke ausgeschlossen wurde. Damit bleibt als einziges realistisches Kaufmotiv, die eigenen Vollerwerbsbetriebe mit der Kaufliegenschaft durch Bebauung derselben für die Zukunft wirtschaftlich und wettbewerbsfähig zu machen. Dabei spielt die Figur der Grundstücke, ihre Lage und die vorhandene Infrastruktur eine wesentliche Rolle, zumal Alternativgrundstücke in der Gegend bzw. Gemeinde praktisch nicht vorhanden sind. Die beschriebenen besonderen Umstände auf Käuferseite und die dargestellten Eigenschaften der Kaufliegenschaft, die damit gerade den Käufern die Errichtung einer Maschinenhalle in unmittelbarer Nähe zu ihren Betriebsstandorten eröffnen, die anderweitig - wenngleich dringend geboten - wegen des Fehlens von Alternativflächen wirtschaftlich sinnvoll nicht möglich wäre, rechtfertigt die Bezahlung eines auch deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreises. Zudem unterliegt der gegenständliche Erwerb der Liegenschaft durch zwei Vollerwerbslandwirte, die mit dem Kauf ihre Betriebe zu stärken imstande sein werden, auch der primären Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (§ 1 Z 1).Die beschriebenen besonderen Umstände auf Käuferseite und die dargestellten Eigenschaften der Kaufliegenschaft, die damit gerade den Käufern die Errichtung einer Maschinenhalle in unmittelbarer Nähe zu ihren Betriebsstandorten eröffnen, die anderweitig - wenngleich dringend geboten - wegen des Fehlens von Alternativflächen wirtschaftlich sinnvoll nicht möglich wäre, rechtfertigt die Bezahlung eines auch deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreises. Zudem unterliegt der gegenständliche Erwerb der Liegenschaft durch zwei Vollerwerbslandwirte, die mit dem Kauf ihre Betriebe zu stärken imstande sein werden, auch der primären Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (Paragraph eins, Ziffer eins,). Dabei spielen weder die Überschuldung des Verkäufers noch der Umstand, dass für den Verkäufer ein Sachwalter bestellt ist, eine Rolle. Damit ist nach dem oben Gesagten aber festzustellen, dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und deren rechtlicher Wertung nicht zum Tragen kommt.Damit ist nach dem oben Gesagten aber festzustellen, dass der Versagungsgrund nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und deren rechtlicher Wertung nicht zum Tragen kommt. Anderweitige Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG liegen ebenfalls nicht vor. Insbesondere liegen keine Gründe für die Annahme vor, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten wäre oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden könnte. Anderweitige Versagungsgründe nach Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG liegen ebenfalls nicht vor. Insbesondere liegen keine Gründe für die Annahme vor, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten wäre oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden könnte. Somit war den gegen den angefochtenen Bescheid erhobenen Beschwerden Folge zu geben und der Kaufvertrag vom 28.11.2014, abgeschlossen zwischen JP, vertreten durch Sachwalter Rechtsanwalt Dr. Karl König als Verkäufer und JD und FK als Käufer über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 19.327 m², grundverkehrsbehördlich zu genehmigen. Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist zulässig, da vor Einrichtung der Landesverwaltungs-gerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach der Entscheidung der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, insbesondere zur Auslegung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ Grundverkehrsgesetz, durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt.Die ordentliche Revision ist zulässig, da vor Einrichtung der Landesverwaltungs-gerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach der Entscheidung der Grundverkehrslandeskommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, insbesondere zur Auslegung des Versagungsgrundes nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ Grundverkehrsgesetz, durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.215.001.2016
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.