GVG) Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen.Der Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz 2, Ziffer 2 und Absatz 3, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen. 2. Gegen diesen Beschluss ist
GG) eine ordentliche Revision
4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen diesen Beschluss ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision
Begründung: Mit Eingabe vom 31.03.2016 ersuchte die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft „AK“ Ges.m.b.H. (mitbeteiligte Partei) bei der Marktgemeinde *** um Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 10 Wohneinheiten, eines Gesundheitszentrums und einer Apotheke auf dem GSt.Nr. ***, EZ ***, KG ***. Mit Schreiben vom 24.03.2016 verständigte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** die Nachbarn, darunter auch die Beschwerdeführerin, von dem beabsichtigten Bauvorhaben. Sie wurden darauf hingewiesen, dass allfällige Einwendungen gegen das Vorhaben nur binnen 14 Tagen ab Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde eingebracht werden könnten. Sofern keine zulässigen Einwendungen erhoben würden, entfalle die Bauverhandlung und erlösche
O die Parteistellung der Nachbarn. Mit Schreiben vom 24.03.2016 verständigte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** die Nachbarn, darunter auch die Beschwerdeführerin, von dem beabsichtigten Bauvorhaben. Sie wurden darauf hingewiesen, dass allfällige Einwendungen gegen das Vorhaben nur binnen 14 Tagen ab Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde eingebracht werden könnten. Sofern keine zulässigen Einwendungen erhoben würden, entfalle die Bauverhandlung und erlösche
Paragraph 22, Absatz 2, NÖ BauO die Parteistellung der Nachbarn. Die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Nachbargrundstücks *** erhielt die Verständigung am 29.03.2016. Mit Schreiben vom 05.04.2016 erhob sie fristgerecht einen „Einspruch“ gegen das Bauvorhaben. Sie brachte Nachstehendes vor: „Da es keinen Bebauungsplan gibt, wäre aufgrund der projektierten Gebäudehöhe eine Erhebung nach § 54 NÖ BO 2014 durchzuführen. „Da es keinen Bebauungsplan gibt, wäre aufgrund der projektierten Gebäudehöhe eine Erhebung nach Paragraph 54, NÖ BO 2014 durchzuführen. Aufgrund der projektierten Einreichung, im Speziellen der Bauhöhe, entstehen im Wesentlichen mehr Wohnungen und in weiterer Folge mehr Stellplätze. Die dadurch entstehenden höheren Emissionen verletzen unsere Nachbarrechte nach § 6 NÖ BO 2014 (Schutz vor Emissionen) und beeinträchtigen dadurch unsere Lebensqualität. Aufgrund der projektierten Einreichung, im Speziellen der Bauhöhe, entstehen im Wesentlichen mehr Wohnungen und in weiterer Folge mehr Stellplätze. Die dadurch entstehenden höheren Emissionen verletzen unsere Nachbarrechte nach Paragraph 6, NÖ BO 2014 (Schutz vor Emissionen) und beeinträchtigen dadurch unsere Lebensqualität. Ein weiterer Punkt der Einwendung ist die Klarstellung, welche Bäume sich auf unserem Grundstück im Bereich der Grundgrenze befinden. Bis zur völligen Klarstellung der Verhältnisse dürfen keine weiteren Maßnahmen zur Entfernung der Bäume getroffen werden. Wir fordern Sie auf, diese Punkte zu prüfen und behalten uns unsere Parteistellung vor.“ Mit Schreiben vom 25.05.2016 teilte die Beschwerdeführerin der Marktgemeinde *** mit, dass die Einwände aufrechterhalten blieben. Es wurde um Mitteilung des Verfahrensstandes ersucht. Mit Schreiben vom 27.05.2016 lud die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** zu einer mündlichen Verhandlung für den 15.06.2016 ein. Den Nachbarn wurde mitgeteilt, dass Einwendungen, die nicht spätestens am Tag vor der Verhandlung beim Gemeindeamt oder während der Verhandlung vorgebracht würden, keine Berücksichtigung fänden und die Beteiligten ihre Parteistellung verlören. Auch die Beschwerdeführerin erhielt eine solche Verständigung. Am 15.06.2016 fand die Bauverhandlung statt. An dieser nahm auch die Beschwerdeführerin teil. Der ausgewiesene Rechtsvertreter führte für sie aus, dass die bisher erhobenen Einwendungen aufrechterhalten blieben. Ergänzend brachte er vor, dass mangels eines Bebauungsplanes zur Frage der zulässigen Bebauungshöhe § 54 NÖ BO zur Anwendung komme. Diese Bestimmung regle, unter welchen Voraussetzungen für ein konkretes Bauvorhaben welche Bebauungshöhe/Bauklasse als zulässig erachtet werden könne. Wesentlich dafür sei eine Erhebung im Umkreis von 100 m um das gewünschte Bauvorhaben herum, welche vergleichbaren Bebauungshöhen die umliegenden, konsensmäßig errichteten Gebäude hätten. Eine derartige Erhebung sei bislang unterblieben. Bis auf die Gebäude der Liegenschaft „KBH“ sowie jene der „FR“ würden alle weiteren Gebäude innerhalb dieses Umkreises Bauhöhen der Gebäudeklasse 1 und 2 aufweisen. Schon deswegen wäre für die Bebauung der hier gegenständlichen Liegenschaft die Bauklasse I oder II zulässig. § 54 Abs. 4 komme nicht zur Anwendung, da sich diese Ausnahmebestimmung nur auf gewisse Bauformen beziehe, die in der Umgebung nicht vorkämen, aber doch als zulässig erachtet werden könnten. Am 15.06.2016 fand die Bauverhandlung statt. An dieser nahm auch die Beschwerdeführerin teil. Der ausgewiesene Rechtsvertreter führte für sie aus, dass die bisher erhobenen Einwendungen aufrechterhalten blieben. Ergänzend brachte er vor, dass mangels eines Bebauungsplanes zur Frage der zulässigen Bebauungshöhe Paragraph 54, NÖ BO zur Anwendung komme. Diese Bestimmung regle, unter welchen Voraussetzungen für ein konkretes Bauvorhaben welche Bebauungshöhe/Bauklasse als zulässig erachtet werden könne. Wesentlich dafür sei eine Erhebung im Umkreis von 100 m um das gewünschte Bauvorhaben herum, welche vergleichbaren Bebauungshöhen die umliegenden, konsensmäßig errichteten Gebäude hätten. Eine derartige Erhebung sei bislang unterblieben. Bis auf die Gebäude der Liegenschaft „KBH“ sowie jene der „FR“ würden alle weiteren Gebäude innerhalb dieses Umkreises Bauhöhen der Gebäudeklasse 1 und 2 aufweisen. Schon deswegen wäre für die Bebauung der hier gegenständlichen Liegenschaft die Bauklasse römisch eins oder römisch zwei zulässig. Paragraph 54, Absatz 4, komme nicht zur Anwendung, da sich diese Ausnahmebestimmung nur auf gewisse Bauformen beziehe, die in der Umgebung nicht vorkämen, aber doch als zulässig erachtet werden könnten. Zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin müsse
Dies sei nicht der Fall. Zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin müsse
Paragraph 50, NÖ BO ein gewisser Bauwich eingehalten werden. Dies sei nicht der Fall. Es wurde bestritten, dass der hintere Bauwich tatsächlich 50 % der im Einreichplan angegebenen Gebäudehöhe betrage. Der Gebäudeteil „Gesundheitszentrum“ umfasse eine der Liegenschaft von der Beschwerdeführerin zugewandte gesamte Gebäudelänge von 23,10 m. Entgegen der Bestimmung des § 50 Abs. 1, letzter Satz NÖ BO werde die dort verlangte Absetzung der Gebäudefront nicht ausreichend beachtet. Der Gebäudeteil „Gesundheitszentrum“ umfasse eine der Liegenschaft von der Beschwerdeführerin zugewandte gesamte Gebäudelänge von 23,10 m. Entgegen der Bestimmung des Paragraph 50, Absatz eins,, letzter Satz NÖ BO werde die dort verlangte Absetzung der Gebäudefront nicht ausreichend beachtet. Es würden sohin die subjektiv-öffentlichen Rechte der Beschwerdeführerin
2 Z 3 NÖ BO beeinträchtigt werden. Insbesondere werde betont, dass dadurch auch die Belichtungssituation von Hauptfenstern allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnte. Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BO beeinträchtigt werden. Insbesondere werde betont, dass dadurch auch die Belichtungssituation von Hauptfenstern allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnte. Mit Bescheid vom 21.06.2016, Zl. 31/2016, erteilte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** der mitbeteiligten Partei
Vm § 23 Abs. 1 NÖ BauO die Baubewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit 10 Wohneinheiten und einer Apotheke mit Gesundheitszentrum auf dem Grundstück Nr. *** EZ *** bzw. ***. Dieses Grundstück sei
O ein bestehender Bauplatz. Mit Bescheid vom 21.06.2016, Zl. 31 aus 2016,, erteilte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** der mitbeteiligten Partei
Paragraph 14, Ziffer eins, in Verbindung mit Paragraph 23, Absatz eins, NÖ BauO die Baubewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit 10 Wohneinheiten und einer Apotheke mit Gesundheitszentrum auf dem Grundstück Nr. *** EZ *** bzw. ***. Dieses Grundstück sei
Paragraph 11, Absatz eins, NÖ BauO ein bestehender Bauplatz. Im Hinblick auf die von der Beschwerdeführerin erhobenen Einwendungen wurde Bmstr. Ing. GW, welcher als Bausachverständiger bestellt worden war, zitiert. Dieser hatte zu den Einwendungen bei der Bauverhandlung Nachstehendes festgehalten:
3, zweiter Satz NÖ BO sei bei versetztem Verlauf der Gebäudefront von mehr als einem Meter die Gebäudefront in Frontabschnitte zu unterteilen. Dies sei im Projekt berücksichtigt, da die erwähnte Gesamtlänge von 23,10 m durch einen Rücksprung von 6,66 m in Frontabschnitte unterteilt und gesondert zur Ermittlung des Abstandes zur Grundgrenze zu betrachten sei.2.
Paragraph 53, Absatz 3,, zweiter Satz NÖ BO sei bei versetztem Verlauf der Gebäudefront von mehr als einem Meter die Gebäudefront in Frontabschnitte zu unterteilen. Dies sei im Projekt berücksichtigt, da die erwähnte Gesamtlänge von 23,10 m durch einen Rücksprung von 6,66 m in Frontabschnitte unterteilt und gesondert zur Ermittlung des Abstandes zur Grundgrenze zu betrachten sei.
O beeinträchtigt, da dadurch die Belichtungssituation von Hauptfenstern allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beschränkt und somit nicht den Anforderungen des § 4 Z 3 NÖ BauO gerecht werde.Durch die geplante Bebauungshöhe würden die subjektiv öffentlichen Rechte
Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO beeinträchtigt, da dadurch die Belichtungssituation von Hauptfenstern allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beschränkt und somit nicht den Anforderungen des Paragraph 4, Ziffer 3, NÖ BauO gerecht werde. Ergänzend wurde ausgeführt, dass eine Abweichung von der in § 54 NÖ BauO normierten Bebauungsweise nur dann zulässig sei, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt werde. § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO sorge dafür, dass auch für zukünftig bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn eine ausreichende Belichtung vorhanden sei. Dem Bauvorhaben stehe somit § 54 i.V.m. § 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ BauO entgegen. Im Übrigen ergebe sich aus dem Einreichplan vom 17.03.2016 eine Gebäudehöhe von über 11 m, sodass es sich bei dem Bauvorhaben
O um Bauklasse IV handle. Schon deswegen könne aus der unrichtigen Feststellung des Bausachverständigen, wonach mehrheitlich von Gebäuden der Bauklasse III auszugehen sei, nichts gewonnen werden.Ergänzend wurde ausgeführt, dass eine Abweichung von der in Paragraph 54, NÖ BauO normierten Bebauungsweise nur dann zulässig sei, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt werde. Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO sorge dafür, dass auch für zukünftig bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn eine ausreichende Belichtung vorhanden sei. Dem Bauvorhaben stehe somit Paragraph 54, in Verbindung mit Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO entgegen. Im Übrigen ergebe sich aus dem Einreichplan vom 17.03.2016 eine Gebäudehöhe von über 11 m, sodass es sich bei dem Bauvorhaben
Paragraph 70, Absatz 2, NÖ BauO um Bauklasse römisch vier handle. Schon deswegen könne aus der unrichtigen Feststellung des Bausachverständigen, wonach mehrheitlich von Gebäuden der Bauklasse römisch drei auszugehen sei, nichts gewonnen werden. Die Beschwerdeführerin sei auch aufgrund der Nichteinhaltung des Bauwichs zu ihrer Liegenschaft in ihren aus § 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ BauO folgenden Rechten hinsichtlich des freien Lichteinfalls beeinträchtigt, zumal allenfalls künftig geplante Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnten. , Die Beschwerdeführerin sei auch aufgrund der Nichteinhaltung des Bauwichs zu ihrer Liegenschaft in ihren aus Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO folgenden Rechten hinsichtlich des freien Lichteinfalls beeinträchtigt, zumal allenfalls künftig geplante Bauvorhaben beeinträchtigt werden könnten. Dass der Grenzverlauf nicht in einer geraden Linie, sondern über Ecken verlaufe, sei unerheblich, zumal der Bauwich bei jedem Punkt der Grundstücksgrenze eingehalten werden müsse. Die Baubehörde habe das Legalitätsprinzip im Sinne des Art. 18 B-VG gröblich vernachlässigt, da der Bausachverständige und nicht die erkennende Behörde die Einwendungen als unzulässig zurückgewiesen habe. Die Baubehörde habe das Legalitätsprinzip im Sinne des Artikel 18, B-VG gröblich vernachlässigt, da der Bausachverständige und nicht die erkennende Behörde die Einwendungen als unzulässig zurückgewiesen habe. Es wurde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der Antrag auf Baubewilligung abgewiesen werde, in eventu den angefochtenen Bescheid zu beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** zurückzuverweisen. Mit Schreiben vom 29.07.2016 beraumte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** einen weiteren Ortsaugenschein für den 09.08.2016 an. Davon wurden auch die Beschwerdeführerin und ihr rechtsfreundlicher Vertreter verständigt.Bei diesem Ortsaugenschein wurden die Auspflockungen ersichtlich durchgeführt. Mit Schreiben vom 29.07.2016 beraumte die Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** einen weiteren Ortsaugenschein für den 09.08.2016 an. Davon wurden auch die Beschwerdeführerin und ihr rechtsfreundlicher Vertreter verständigt., , Bei diesem Ortsaugenschein wurden die Auspflockungen ersichtlich durchgeführt. Mit Bescheid vom 16.08.2016 gab der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als Baubehörde 2. Instanz der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge und bestätigte den angefochtenen Bescheid. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Berufungsvorbringen betreffend Mangelhaftigkeit des Ermittlungsverfahrens durch Unterlassung eines Ortsaugenscheins und die fehlende Auspflockung auf Grund der Ergänzung des Ermittlungsverfahrens der Boden entzogen sei, sodass der geltend gemachte Verfahrensmangel nicht mehr bestehe. Zur Unsicherheit der Grundstücksgrenzen wurde ausgeführt, dass diese im gegenständlichen Projekt auf Grundlage des Vermessungsplanes des Zivilgeometers Prof. Dipl.-Ing. WG vom 18.11.2013, GZ. ***, dargestellt und berücksichtigt worden seien. Dieser Plan sei zugleich Grundlage des Bescheides des Vermessungsamtes *** vom 11.12.2015, GZ. 1332/2015/04, gewesen, sodass die Richtigkeit der Grenzen gewährleistet sei. Zur behaupteten Überschreitung der Bebauungshöhe wurde ausgeführt, dass eine Beeinträchtigung des Lichteinfalls auf Hauptfenster von Nachbarliegenschaften nicht gegeben sei. Beim Einwand, es handle sich um Bauklasse IV, werde nicht die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechts dargetan. Angemerkt wurde, dass die Bauklassen nicht im § 70 Abs. 2 NÖ BauO, sondern im § 31 Abs. 2 NÖ ROG 2014 festgelegt seien. Beim Einwand, es handle sich um Bauklasse römisch vier, werde nicht die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechts dargetan. Angemerkt wurde, dass die Bauklassen nicht im Paragraph 70, Absatz 2, NÖ BauO, sondern im Paragraph 31, Absatz 2, NÖ ROG 2014 festgelegt seien. Zur behaupteten Nichteinhaltung des Bauwichs wurde festgehalten, dass die Bestimmung des § 50 NÖ BauO bezüglich des Bauwichs nur für den geregelten Baubereich gelte. Im ungeregelten Baulandbereich, in welchem das zu bebauende Grundstück Nr. *** liege, sei § 54 NÖ BauO anzuwenden. § 54 NÖ BauO stelle eine Sonderbestimmung im Sinne des § 50 Abs. 1 zweiter Satz dar. Keiner der Abschnitte der Gebäudefront sei mehr als 15 m lang, sodass ein Bauwich im Ausmaß der halben Gebäudehöhe ausreichend sei. Im Zuge des nachgeholten Ortsaugenscheines sei festgestellt worden, dass die in der Natur erfolgte Auspflockung mit den Projektunterlagen übereinstimme, sodass diese eine taugliche Grundlage zur Ermittlung des Bauwichs seien. Unabhängig davon würden sogar die Abstandsbestimmungen des § 50 NÖ BauO eingehalten werden. Wie in der Natur und in der angeschlossenen Luftbildaufnahme ersichtlich, entsprächen die Bauwiche der in der näheren Umgebung errichteten Baulichkeiten in vielen Fällen nicht ansatzweise den strengen Bestimmungen des § 50 NÖ BauO, sodass
O, der auf die Umgebung abstelle, eine Unterschreitung möglich sei. Zur behaupteten Nichteinhaltung des Bauwichs wurde festgehalten, dass die Bestimmung des Paragraph 50, NÖ BauO bezüglich des Bauwichs nur für den geregelten Baubereich gelte. Im ungeregelten Baulandbereich, in welchem das zu bebauende Grundstück Nr. *** liege, sei Paragraph 54, NÖ BauO anzuwenden. Paragraph 54, NÖ BauO stelle eine Sonderbestimmung im Sinne des Paragraph 50, Absatz eins, zweiter Satz dar. Keiner der Abschnitte der Gebäudefront sei mehr als 15 m lang, sodass ein Bauwich im Ausmaß der halben Gebäudehöhe ausreichend sei. Im Zuge des nachgeholten Ortsaugenscheines sei festgestellt worden, dass die in der Natur erfolgte Auspflockung mit den Projektunterlagen übereinstimme, sodass diese eine taugliche Grundlage zur Ermittlung des Bauwichs seien. Unabhängig davon würden sogar die Abstandsbestimmungen des Paragraph 50, NÖ BauO eingehalten werden. Wie in der Natur und in der angeschlossenen Luftbildaufnahme ersichtlich, entsprächen die Bauwiche der in der näheren Umgebung errichteten Baulichkeiten in vielen Fällen nicht ansatzweise den strengen Bestimmungen des Paragraph 50, NÖ BauO, sodass
Paragraph 54, NÖ BauO, der auf die Umgebung abstelle, eine Unterschreitung möglich sei. Zur Rechtsanwendung des Sachverständigen wurde ausgeführt: Entgegen dem Vorbringen in der Berufung habe der Sachverständige nicht die Verfahrensleitung übernommen, sondern lediglich teilweise rechtliche Erörterungen getroffen. Die Verfahrensleitung sei jedoch zur Gänze während des gesamten Verfahrens bei der Verhandlungsleiterin gelegen. Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit liege daher nicht vor. Gegen diesen Bescheid erhob MR durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter fristgerecht die Beschwerde. Nach Darstellung des wesentlichen Sachverhalts brachte sie im Wesentlichen Nachstehendes vor: Das Baugrundstück Nr. *** EZ *** bzw. *** befinde sich im Umkreis von 100 m in einer Umgebung, in welcher sich überwiegend Gebäude befänden, welche der Bauklassen I bis II zuzuordnen seien. Durch die geplante Bebauungshöhe würden die subjektiv-öffentlichen Rechte
O beeinträchtigt, da jene die Belichtungssituation von Hauptfenstern auch allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beschränke und somit nicht den Anforderungen des § 4 Z 3 NÖ BauO gerecht werde. Eine Abweichung von den im Das Baugrundstück Nr. *** EZ *** bzw. *** befinde sich im Umkreis von 100 m in einer Umgebung, in welcher sich überwiegend Gebäude befänden, welche der Bauklassen römisch eins bis römisch zwei zuzuordnen seien. Durch die geplante Bebauungshöhe würden die subjektiv-öffentlichen Rechte
Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO beeinträchtigt, da jene die Belichtungssituation von Hauptfenstern auch allenfalls künftig geplanter Bauvorhaben beschränke und somit nicht den Anforderungen des Paragraph 4, Ziffer 3, NÖ BauO gerecht werde. Eine Abweichung von den im § 54 normierten Bebauungsweisen im Sinne des § 54 Abs. 4 NÖ BauO sei nur dann zulässig, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken (auch künftig möglicher) nicht beeinträchtigt werde. Die von der belangten Behörde herangezogene Aussage des Bausachverständigen, dass das beantragte Bauvorhaben den erforderlichen Mindestabstand „rechtlich betrachtet“ aufweise, übersehe, dass § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO auch für künftig bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn eine ausreichende Belichtung sichern wolle. Dadurch, dass die belangte Behörde bei der Prüfung der Einhaltung des Lichteinfalls unter 45° nur auf bereits bewilligte Hauptfenster eines bestehenden Nachbargebäudes abgestellt habe, belaste sie ihren Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit. Die Gebäudefront der Fassade auf der Straßenfluchtlinie bis zur Attika-Oberkante weise eine Höhe von 12,63 m auf.
2 NÖ ROG handle es sich daher richtigerweise um die Bauklasse IV. Dies ergebe sich sogar aus dem zugrunde liegenden Einreichplan, wo die Gebäudeklasse IV genannt sei. Paragraph 54, normierten Bebauungsweisen im Sinne des Paragraph 54, Absatz 4, NÖ BauO sei nur dann zulässig, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken (auch künftig möglicher) nicht beeinträchtigt werde. , , Die von der belangten Behörde herangezogene Aussage des Bausachverständigen, dass das beantragte Bauvorhaben den erforderlichen Mindestabstand „rechtlich betrachtet“ aufweise, übersehe, dass Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO auch für künftig bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn eine ausreichende Belichtung sichern wolle. Dadurch, dass die belangte Behörde bei der Prüfung der Einhaltung des Lichteinfalls unter 45° nur auf bereits bewilligte Hauptfenster eines bestehenden Nachbargebäudes abgestellt habe, belaste sie ihren Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit. Die Gebäudefront der Fassade auf der Straßenfluchtlinie bis zur Attika-Oberkante weise eine Höhe von 12,63 m auf.
Paragraph 31, Absatz 2, NÖ ROG handle es sich daher richtigerweise um die Bauklasse römisch vier. Dies ergebe sich sogar aus dem zugrunde liegenden Einreichplan, wo die Gebäudeklasse römisch vier genannt sei. Die belangte Behörde sei aufgrund eines mangelhaften Beweisverfahrens bzw. unterlassener Erhebungen der Gebäudehöhen der im Umkreis von 100 m gelegenen Gebäude bei der Bestätigung des Bescheides betreffend die Erteilung der Genehmigung von den eindeutigen Angaben im Einreichplan von der falschen Bauklasse bzw. Gebäudehöhe ausgegangen. Zudem habe die belangte Behörde übersehen, auf künftige Bauvorhaben der Beschwerdeführerin hinsichtlich einer gesicherten ausreichenden Belichtung Bedacht zu nehmen, und dadurch die Beschwerdeführerin in ihrem Nachbarrecht verletzt, zumal die auffallende Abweichung des Bauvorhabens von der Umgebung einen Einfluss auf den Lichteinfall ausübe. Die belangte Behörde habe ihrer Entscheidung die unzutreffende Ansicht zugrunde gelegt, dass die Bauwiche der in der näheren Umgebung errichteten Baulichkeiten in vielen Fällen nicht ansatzweise den strengen Bestimmungen des § 50 NÖ BauO entsprächen. § 54 Abs. 1 NÖ BauO stelle auf die Bebauungsweise ab, welche mehrheitlich in der Umgebung vorhanden sei.Die belangte Behörde habe ihrer Entscheidung die unzutreffende Ansicht zugrunde gelegt, dass die Bauwiche der in der näheren Umgebung errichteten Baulichkeiten in vielen Fällen nicht ansatzweise den strengen Bestimmungen des Paragraph 50, NÖ BauO entsprächen. Paragraph 54, Absatz eins, NÖ BauO stelle auf die Bebauungsweise ab, welche mehrheitlich in der Umgebung vorhanden sei. Die belangte Behörde habe es unterlassen darzulegen, welcher Bauwich mehrheitlich im Umkreis von 100 m vorliege und ihrer Entscheidung lediglich einzelne Fälle der näheren Umgebung zugrunde gelegt und dadurch die Beschwerdeführerin in ihrem Nachbarrecht verletzt. Der Bausachverständige habe anstelle der von ihm abverlangten Beurteilung von Fachfragen Rechtsfragen erörtert. Er habe in dem zugrunde liegenden Verfahren des angefochtenen Bescheides nicht nur Rechtsfragen erörtert, sondern teilweise gänzlich die Verfahrensleitung übernommen, indem er etwa Einwendungen als unzulässig zurückwies. Dadurch habe die Behörde das Legalitätsprinzip im Sinne des Art. 18 B-VG gröblich verletzt. Dem angefochtenen Bescheid liege sohin ein mangelhaftes Verfahren zugrunde. Er sei daher auch aus diesem Grund nichtig, zumindest aber rechtswidrig und damit zu beheben. Dadurch habe die Behörde das Legalitätsprinzip im Sinne des Artikel 18, B-VG gröblich verletzt. Dem angefochtenen Bescheid liege sohin ein mangelhaftes Verfahren zugrunde. Er sei daher auch aus diesem Grund nichtig, zumindest aber rechtswidrig und damit zu beheben. Es wurde beantragt, das Verwaltungsgericht des Landes Niederösterreich möge eine öffentliche, mündliche Verhandlung durchführen, den angefochtenen Bescheid beheben, in der Sache selbst erkennen und den Antrag der Bauwerberin auf Erteilung einer Bewilligung zur Errichtung einer Wohnhausanlage abweisen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und die Angelegenheit an die zuständige Behörde erster Instanz zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung zurückverweisen. Mit Schreiben vom 27.09.2016 legte die Marktgemeinde *** den Bauakt samt Beschwerde zur Entscheidung vor. Im Rahmen des vom Verwaltungsgericht eingeräumten Parteiengehörs führte die mitbeteiligte Partei in ihrer Stellungnahme im Wesentlichen aus, dass die Beschwerdeführerin nicht in ihren in § 6 Abs. 2 NÖ BauO festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werde. Aus § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO sei keinesfalls ein losgelöstes Recht des Nachbarn auf Einhaltung etwaiger Seitenabstände oder Höhen abzuleiten. Eine Einschränkung des subjektiv-öffentlichen Rechtes könne nur vorliegen, wenn die Belichtung des Nachbargrundstückes in einem Maße eingeschränkt werde, das dem Gesetz widerspreche. Mit dem Argument, dass auch der Lichteinfall für zukünftig bewilligungsfähige Gebäude gewährleistet sein müsse, sei nichts zu gewinnen, da zukünftig bewilligungsfähige Gebäude auf dem der Beschwerdeführerin gehörigen Grundstück jedenfalls auch nur bewilligungsfähig seien, wenn sie entsprechend § 54 NÖ BauO geplant und ausgeführt würden. Dies bedeute im Umkehrschluss, dass diese Gebäude ebenso die in der Umgebung vorherrschenden Abstände zu Nachbargrundstücken einhalten müssten. Wenn man die in der Umgebung bestehenden Gebäude und die jeweils eingehaltenen Abstände zu den Grundstücksgrenzen beachte, so ergebe sich zumindest (auch von der Beschwerdeführerin auf ihrem Grundstück selbst eingehaltenen) ein Abstand von Im Rahmen des vom Verwaltungsgericht eingeräumten Parteiengehörs führte die mitbeteiligte Partei in ihrer Stellungnahme im Wesentlichen aus, dass die Beschwerdeführerin nicht in ihren in Paragraph 6, Absatz 2, NÖ BauO festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werde. Aus Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO sei keinesfalls ein losgelöstes Recht des Nachbarn auf Einhaltung etwaiger Seitenabstände oder Höhen abzuleiten. Eine Einschränkung des subjektiv-öffentlichen Rechtes könne nur vorliegen, wenn die Belichtung des Nachbargrundstückes in einem Maße eingeschränkt werde, das dem Gesetz widerspreche. Mit dem Argument, dass auch der Lichteinfall für zukünftig bewilligungsfähige Gebäude gewährleistet sein müsse, sei nichts zu gewinnen, da zukünftig bewilligungsfähige Gebäude auf dem der Beschwerdeführerin gehörigen Grundstück jedenfalls auch nur bewilligungsfähig seien, wenn sie entsprechend Paragraph 54, NÖ BauO geplant und ausgeführt würden. Dies bedeute im Umkehrschluss, dass diese Gebäude ebenso die in der Umgebung vorherrschenden Abstände zu Nachbargrundstücken einhalten müssten. Wenn man die in der Umgebung bestehenden Gebäude und die jeweils eingehaltenen Abstände zu den Grundstücksgrenzen beachte, so ergebe sich zumindest (auch von der Beschwerdeführerin auf ihrem Grundstück selbst eingehaltenen) ein Abstand von 3 m zwischen der Grundgrenze und dem Bauwerk. Lege man dies auch auf die Grenze zum Grundstück Nr. *** um, so ergebe sich, dass zwischen dem allenfalls neu zu errichtenden Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin und dem beabsichtigten Gebäude auf dem Grundstück *** zumindest ein Abstand von mindestens 8,5 m bestehe. Unter Berücksichtigung einer Anbringung der Hauptfenster in einer Höhe von rund 1,5 m wäre aufgrund der Höhe des geplanten Gebäudes jedenfalls ein Lichteinfall von 45° gegeben. Bereits in der Planung des gegenständlichen Objektes sei berücksichtigt worden, dass ein Lichteinfall von zumindest 45° auch für unter Umständen zukünftig errichtete Gebäude gegeben sein müsse. Dieser Lichteinfall sei jedenfalls gegeben, wenn vom Grundstück der Beschwerdeführerin ein Abstand von 3 m eingehalten werde. Ein näherer Zubau an die Grundstücksgrenze sei in der näheren Umgebung der betreffenden Liegenschaft durch andere Bauten auch nicht gegeben. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Bebauungshöhe in der näheren Umgebung grundsätzlich geringer sei. Auf dem Grundstück ***, welches nördlich an das Grundstück der Beschwerdeführerin anschließe, befänden sich insgesamt dreigeschoßige Gebäude (KBH), die jedenfalls der Bauklasse III zuzuzählen seien. Von einem überwiegenden Vorliegen von Gebäuden der Bauklasse I und II könne daher nicht gesprochen werden. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Bebauungshöhe in der näheren Umgebung grundsätzlich geringer sei. Auf dem Grundstück ***, welches nördlich an das Grundstück der Beschwerdeführerin anschließe, befänden sich insgesamt dreigeschoßige Gebäude (KBH), die jedenfalls der Bauklasse römisch drei zuzuzählen seien. Von einem überwiegenden Vorliegen von Gebäuden der Bauklasse römisch eins und römisch zwei könne daher nicht gesprochen werden. Es sei ein amtsbekanntes Faktum, dass im Umkreis um das beabsichtigte Bauvorhaben eine erhebliche Anzahl von Bauten der Bauklasse II und III vorhanden sei, weshalb ein überbordendes Feststellungserfordernis die Effizienz des Verwaltungsverfahrens ad absurdum führen würde. Es sei ein amtsbekanntes Faktum, dass im Umkreis um das beabsichtigte Bauvorhaben eine erhebliche Anzahl von Bauten der Bauklasse römisch zwei und römisch drei vorhanden sei, weshalb ein überbordendes Feststellungserfordernis die Effizienz des Verwaltungsverfahrens ad absurdum führen würde. Die Behörde sei nicht von den Absätzen 1 bis 3 des § 54 NÖ BauO abgewichen. Das Bauvorhaben entspreche in Hinblick auf die Bebauungsweise und die Bauklasse jedenfalls den in der Umgebung bereits jahrzehntelang bestehenden Bauwerken. Jedenfalls entspreche das beabsichtigte Bauvorhaben der Bebauungsweise und Bebauungshöhe der Objekte „KBH“, sodass einer Bewilligung kein Hindernis entgegen stehe. Die Behörde sei nicht von den Absätzen 1 bis 3 des Paragraph 54, NÖ BauO abgewichen. Das Bauvorhaben entspreche in Hinblick auf die Bebauungsweise und die Bauklasse jedenfalls den in der Umgebung bereits jahrzehntelang bestehenden Bauwerken. Jedenfalls entspreche das beabsichtigte Bauvorhaben der Bebauungsweise und Bebauungshöhe der Objekte „KBH“, sodass einer Bewilligung kein Hindernis entgegen stehe. Die von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführte Gebäudehöhe der Fassade von der Straßenfluchtlinie bis zur Attikaoberkante in Höhe von 12,63 m liege nur im Bereich zur ***. Diese Gebäudehöhe befinde sich nicht im Grenzbereich des Grundstückes der Beschwerdeführerin, sodass die Höhe nicht geeignet sei, die Beschwerdeführerin in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten zu beeinträchtigen. Nach ständiger Judikatur könne eine Beeinträchtigung nur dann vorliegen, wenn die dem Grundstück des Nachbarn zugewandte Gebäudeseite etwaigen Bestimmungen in Hinblick auf die Bauhöhe und den Bauwich widerspreche. Auf der der Liegenschaft der Beschwerdeführerin zugewandten Seite befänden sich Grünflächen. Hinsichtlich des Bauwiches schreibe das Gesetz vor, dass dieser zumindest der halben Gebäudehöhe entsprechen müsse, wobei als Mindestwert 3 m angesehen werde. Aus den Bauplänen sei eindeutig ersichtlich, dass der Bauwich bei diesem Projekt durchgehend über 5,5 m betrage. Unter Zugrundelegung der von der Beschwerde monierten Gebäudehöhe von 11 m entspreche dies jedenfalls dem Gesetz. Im Hinblick auf den Einwand, dass in § 50 Abs. 1 zweiter Satz NÖ BauO eine Regelung über die Absetzung der Gebäudefront enthalten sei, welcher das gegenständliche Bauprojekt nicht genüge, übersehe die Beschwerdeführerin, dass Im Hinblick auf den Einwand, dass in Paragraph 50, Absatz eins, zweiter Satz NÖ BauO eine Regelung über die Absetzung der Gebäudefront enthalten sei, welcher das gegenständliche Bauprojekt nicht genüge, übersehe die Beschwerdeführerin, dass § 50 Abs. 2 NÖ BauO zu berücksichtigen sei. Aus dieser Bestimmung gehe hervor, dass ein geringerer Bauwich zulässig sei, wenn eine ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf dem Nachbargrundstück gewährleistet sei und keine brandschutztechnischen Bedenken bestünden. Außerdem sei in Bereichen ohne Bebauungsplan, wie gegenständlich, ohnehin § 54 NÖ BauO anzuwenden. Dabei sei auf die Ausführung von in der Umgebung stehenden bereits bewilligten Bauten abzustellen. Paragraph 50, Absatz 2, NÖ BauO zu berücksichtigen sei. Aus dieser Bestimmung gehe hervor, dass ein geringerer Bauwich zulässig sei, wenn eine ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf dem Nachbargrundstück gewährleistet sei und keine brandschutztechnischen Bedenken bestünden. Außerdem sei in Bereichen ohne Bebauungsplan, wie gegenständlich, ohnehin Paragraph 54, NÖ BauO anzuwenden. Dabei sei auf die Ausführung von in der Umgebung stehenden bereits bewilligten Bauten abzustellen. Diesbezüglich werde auf den „KBH“ auf dem Grundstück Nr. *** verwiesen. Trotz Bauklasse III würden teilweise sehr geringe Seitenabstände zu den Nachbargrundstücken von weniger als 5 m eingehalten werden. Das gegenständliche Objekt halte sich an die Grundregel des § 50 NÖ BauO. Der Seitenabstand betrage zumindest die halbe Gebäudehöhe. Insofern habe der Gemeindevorstand im bekämpften Bescheid richtigerweise ausgeführt, dass sogar den höheren Anforderungen des § 50 NÖ BauO entsprochen werde. Diesbezüglich werde auf den „KBH“ auf dem Grundstück Nr. *** verwiesen. Trotz Bauklasse römisch drei würden teilweise sehr geringe Seitenabstände zu den Nachbargrundstücken von weniger als 5 m eingehalten werden. Das gegenständliche Objekt halte sich an die Grundregel des Paragraph 50, NÖ BauO. Der Seitenabstand betrage zumindest die halbe Gebäudehöhe. Insofern habe der Gemeindevorstand im bekämpften Bescheid richtigerweise ausgeführt, dass sogar den höheren Anforderungen des Paragraph 50, NÖ BauO entsprochen werde. Der Einwand der Beschwerdeführerin, dass der Verlauf zwischen den Grundstücken eine Kante/Stufe aufweise und in diesem Zusammenhang von Seiten der Bauwerberin versucht werde, die Bestimmung des § 50 NÖ BauO zu umgehen, könne nicht nachvollzogen werden, da das im Bereich dieser Kante geplante Gebäude 1:1 im Verhältnis zur Kante hereinrücke und daher an jedem Punkt der Außenwände ein notwendiger Bauwich/Seitenabstand gewahrt werde. Der Einwand der Beschwerdeführerin, dass der Verlauf zwischen den Grundstücken eine Kante/Stufe aufweise und in diesem Zusammenhang von Seiten der Bauwerberin versucht werde, die Bestimmung des Paragraph 50, NÖ BauO zu umgehen, könne nicht nachvollzogen werden, da das im Bereich dieser Kante geplante Gebäude 1:1 im Verhältnis zur Kante hereinrücke und daher an jedem Punkt der Außenwände ein notwendiger Bauwich/Seitenabstand gewahrt werde. Dem Einwand, dass der Sachverständige die Rechtsanwendung direkt vorgenommen habe, könne nicht gefolgt werden. Es sei gerade Kernaufgabe des Sachverständigen, mit seinen Fachkenntnissen der Behörde eine richtige Rechtsanwendung zu ermöglichen. Wenn der Sachverständige bautechnische Einwände als unmaßgeblich bezeichne, so übernehme er nicht die Rechtsanwendung, welche eindeutig der Gemeinde obliege, sondern erstatte lediglich eine fachliche Stellungnahme, aus der die Gemeinde ihre rechtlichen Schlüsse ableiten könne. Unabhängig davon sei ein Bescheid auch nicht mit Rechtswidrigkeit belastet, wenn eine Behörde rechtliche Wertungen aus einem Sachverständigengutachten übernehme, sofern die Wertung der Rechtslage entspreche (VwGH 07.10.1996, 95/10/0205). Die Bauverhandlung sei keinesfalls vom Sachverständigen geführt worden, sodass eine Verletzung des Legalitätsprinzips im Sinne des Art. 18 B-VG nicht vorliege. Deshalb sei das Verfahren auch nicht mit Rechtswidrigkeit belastet. Unabhängig davon sei ein Bescheid auch nicht mit Rechtswidrigkeit belastet, wenn eine Behörde rechtliche Wertungen aus einem Sachverständigengutachten übernehme, sofern die Wertung der Rechtslage entspreche (VwGH 07.10.1996, 95/10/0205). Die Bauverhandlung sei keinesfalls vom Sachverständigen geführt worden, sodass eine Verletzung des Legalitätsprinzips im Sinne des Artikel 18, B-VG nicht vorliege. Deshalb sei das Verfahren auch nicht mit Rechtswidrigkeit belastet. Es wurde daher beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich forderte mit Schreiben vom 01.02.2017 die Bauwerberin auf, die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude im Bauland ohne Bebauungsplan, die vom zu bebauenden GSt.Nr. *** innerhalb einer Entfernung von 100 m liegen, bekannt zu geben. Dazu wurde aufgetragen, sämtliche Bezug habende Grundstücksnummern und die darauf befindlichen bewilligten Hauptgebäude in Ansehung ihrer Bauklasse bekannt zu geben. Mit Schriftsatz vom 20.02.2017 legte die Bauwerberin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter insgesamt 60 Urkunden vor. Sie führte dazu aus, dass auf Basis eines Übersichtsplanes, in welchem der Umkreis von 100 m um das Grundstück *** in orange angezeichnet sei, die Bauakte der in diesem Umkreis befindlichen Hauptgebäude ausgehoben worden seien. Unabhängig davon wurde darauf verwiesen, dass die Begehung im Zuge eines Ortsaugenscheines geeignet wäre, um einen abschließenden Eindruck zu erlangen. Es erfolgte sodann eine Aufzählung der einzelnen Grundstücke im Umkreis von 100 m, wobei die Höhe der darauf befindlichen Gebäude angegeben wurde. Dazu ist auszuführen, dass der Schriftsatz keine Aussage über die abgeleitete Bauweise und Bauklasse trifft. Beim geplanten Bauvorhaben ergibt sich zur Grenze des Grundstückes Nr. *** eine verglichene Gebäudehöhe von 11,12 m, sodass sich nach § 31 Abs. 2 NÖ ROG die Bauklasse IV ergibt. Dazu ist auszuführen, dass der Schriftsatz keine Aussage über die abgeleitete Bauweise und Bauklasse trifft. Beim geplanten Bauvorhaben ergibt sich zur Grenze des Grundstückes Nr. *** eine verglichene Gebäudehöhe von 11,12 m, sodass sich nach Paragraph 31, Absatz 2, NÖ ROG die Bauklasse römisch vier ergibt. Fest steht, dass bereits nach Einreichung der Unterlagen zur Beurteilung des Bauvorhabens die erstinstanzliche Behörde verpflichtet gewesen wäre, von der Bauwerberin Angaben im Sinne von § 19 Abs. 3 NÖ BauO über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54) zu verlangen. Fest steht, dass bereits nach Einreichung der Unterlagen zur Beurteilung des Bauvorhabens die erstinstanzliche Behörde verpflichtet gewesen wäre, von der Bauwerberin Angaben im Sinne von Paragraph 19, Absatz 3, NÖ BauO über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (Paragraph 54,) zu verlangen. Das Landesverwaltungsgericht hat zur Beschwerde wie folgt erwogen:
GVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtsache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG – mit Beschluss.
Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtsache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge Paragraph 31, Absatz eins, VwGVG – mit Beschluss. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache zu entscheiden, wenn Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3,) zu überprüfen und nach Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG in der Sache zu entscheiden, wenn 1. der maßgebliche Sachverhalt fest steht oder 2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist. Nach Abs. 3 dieser Gesetzesbestimmung hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden
1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vorliegen und wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhaltes unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. Nach Absatz 3, dieser Gesetzesbestimmung hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden
, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Voraussetzungen des Absatz 2, nicht vorliegen und wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhaltes unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. Fest steht, dass das zu bebauende Grundstück Nr. *** im Baulandbereich ohne Bebauungsplan liegt, der geplante Abstand zur Grundgrenze des Grundstückes *** in einem Bereich 5,65m im anderen Bereich 5,71m, die geplante verglichene Gebäudehöhe 11,12 m beträgt und diese der Bauklasse IV entspricht. Fest steht, dass das zu bebauende Grundstück Nr. *** im Baulandbereich ohne Bebauungsplan liegt, der geplante Abstand zur Grundgrenze des Grundstückes *** in einem Bereich 5,65m im anderen Bereich 5,71m, die geplante verglichene Gebäudehöhe 11,12 m beträgt und diese der Bauklasse römisch vier entspricht. Fest steht auch, dass sich im Umkreis von 100 m des geplanten Objektes kein einziges Gebäude mit dieser Bauklasse befindet. Die maßgebliche Bestimmung des § 54 NÖ BauO lautet wie folgt: Die maßgebliche Bestimmung des Paragraph 54, NÖ BauO lautet wie folgt: Abs. 1 Absatz eins, Ein Neu- oder Zubau eines Hauptgebäudes ist auf einem als Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet, gewidmeten Grundstück, für das kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält, nur zulässig, wenn es in seiner Anordnung auf dem Grundstück (Bebauungsweise) oder in seiner Höhe (Bauklasse) von den in seiner Umgebung bewilligten Hauptgebäuden nicht abweicht. Die Umgebung umfasst einschließlich des Baugrundstücks alle Grundstücke im Bauland, ausgenommen Bauland-Industriegebiet, die vom Baugrundstück aus innerhalb einer Entfernung von 100 m baubehördlich bewilligte Hauptgebäude oder -teile aufweisen. Eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung der Höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) oder nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist. Neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden. Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt, liegt unbeschadet des Abs. 4 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor. Erhebungen in der Umgebung hinsichtlich der Anordnung und Höhe sind diesfalls ebenso nicht erforderlich wie für den Fall, dass das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe entspricht.Eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung der Höhe liegt dann vor, wenn das neue oder abgeänderte Hauptgebäude nicht der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) oder nicht jener Bebauungsweise und Bebauungshöhe (Bauklasse) entspricht, die von der Anordnung und der Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung abgeleitet wird und die mehrheitlich in der Umgebung vorhanden ist. Neben der abgeleiteten Bauklasse darf auch die nächst niedrigere gewählt werden. Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen römisch eins und römisch zwei und ist auf dem Baugrundstück noch keine andere Bebauungsweise bewilligt, liegt unbeschadet des Absatz 4, eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor. Erhebungen in der Umgebung hinsichtlich der Anordnung und Höhe sind diesfalls ebenso nicht erforderlich wie für den Fall, dass das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der auf dem Baugrundstück bereits bewilligten Bebauungsweise und Bebauungshöhe entspricht. Abs. 2Absatz 2 Ist eine Mehrheit für eine der abgeleiteten Bebauungsweisen oder Bebauungshöhen (Bauklassen) in der Umgebung nicht feststellbar, so ist der Neu- oder Zubau oder die Abänderung eines Hauptgebäudes dann zulässig, wenn es bei gleich häufigem Auftreten von Bebauungsweisen oder Bauklassen einer davon entspricht. Ist in der Umgebung keine Bebauungsweise oder Bauklasse ableitbar, gelten für das neue oder abgeänderte Hauptgebäude die offene Bebauungsweise und die Bauklassen I und II.Ist eine Mehrheit für eine der abgeleiteten Bebauungsweisen oder Bebauungshöhen (Bauklassen) in der Umgebung nicht feststellbar, so ist der Neu- oder Zubau oder die Abänderung eines Hauptgebäudes dann zulässig, wenn es bei gleich häufigem Auftreten von Bebauungsweisen oder Bauklassen einer davon entspricht. Ist in der Umgebung keine Bebauungsweise oder Bauklasse ableitbar, gelten für das neue oder abgeänderte Hauptgebäude die offene Bebauungsweise und die Bauklassen römisch eins und römisch zwei. Abs. 3Absatz 3 Für Hauptgebäude und andere Bauwerke gelten – nach der Feststellung der durch die bewilligten Hauptgebäude verwirklichten Bebauungsweise und Bauklasse
Abs. 1 und 2 – dieselben Bestimmungen dieses Gesetzes wie für Hauptgebäude und Bauwerke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sinngemäß, wobei diese zusätzlich die ausreichende Belichtung der bewilligten Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigen dürfen.Für Hauptgebäude und andere Bauwerke gelten – nach der Feststellung der durch die bewilligten Hauptgebäude verwirklichten Bebauungsweise und Bauklasse
Absatz eins und 2 – dieselben Bestimmungen dieses Gesetzes wie für Hauptgebäude und Bauwerke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sinngemäß, wobei diese zusätzlich die ausreichende Belichtung der bewilligten Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigen dürfen. Abs. 4Absatz 4 Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von den Absätzen 1 bis 3 abgewichen und eine andere Bebauungsweise oder Bauklasse ausgeführt werden, wenn dagegen keine brandschutztechnischen Bedenken bestehen und die ausreichende Belichtung der bewilligten Hauptfenster auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird. Ob ein Bauwerk im ungeregelten Baulandbereich
O zulässig ist, kann abschließend nur beurteilt werden, indem die Anordnung des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück mit der Anordnung der von den allgemein zugänglichen Orten zugleich mit ihm sichtbaren Bauwerke verglichen wird (vgl. VwGH vom 18.12.2006, 2004/05/0208). Nach ständiger Rechtsprechung zur Vorgängerbestimmung des § 54 NÖ BauO 1996, § 120 NÖ BauO 1976, sind all jene Liegenschaften einzubeziehen, die miteinander nach der überwiegend herrschenden faktischen Bebauung ein im Wesentlichen einheitliches zusammenhängendes Ganzes bilden, damit ein einem Bebauungsplan ähnlicher Beurteilungsmaßstab geschaffen werden kann. Erforderlich sind daher zunächst konkrete Feststellungen über die Grenze des Bezugsbereiches (vgl. VwGH E v. 20.1.1998, 94/05/0161). Ob ein Bauwerk im ungeregelten Baulandbereich
Paragraph 54, NÖ BauO zulässig ist, kann abschließend nur beurteilt werden, indem die Anordnung des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück mit der Anordnung der von den allgemein zugänglichen Orten zugleich mit ihm sichtbaren Bauwerke verglichen wird vergleiche VwGH vom 18.12.2006, 2004/05/0208). Nach ständiger Rechtsprechung zur Vorgängerbestimmung des Paragraph 54, NÖ BauO 1996, Paragraph 120, NÖ BauO 1976, sind all jene Liegenschaften einzubeziehen, die miteinander nach der überwiegend herrschenden faktischen Bebauung ein im Wesentlichen einheitliches zusammenhängendes Ganzes bilden, damit ein einem Bebauungsplan ähnlicher Beurteilungsmaßstab geschaffen werden kann. Erforderlich sind daher zunächst konkrete Feststellungen über die Grenze des Bezugsbereiches vergleiche VwGH E v. 20.1.1998, 94/05/0161). Auch zu § 54 NÖ BauO 1996 hat der Verwaltungsgerichtshof betont, dass zunächst eine eindeutige Festlegung des Beurteilungsgebietes erforderlich ist (vgl. VwGH E v. 29.4.2005, 2002/05/1409). Dies ist gegenständlich im behördlichen Verfahren zur Gänze unterblieben. Auch zu Paragraph 54, NÖ BauO 1996 hat der Verwaltungsgerichtshof betont, dass zunächst eine eindeutige Festlegung des Beurteilungsgebietes erforderlich ist vergleiche VwGH E v. 29.4.2005, 2002/05/1409). Dies ist gegenständlich im behördlichen Verfahren zur Gänze unterblieben. Im Hinblick auf eine allfällige Beeinträchtigung des Lichteinfalls durch das geplante Bauvorhaben sind auch zukünftige bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn zu berücksichtigen (§ 6 abs. 2 Z 3 NÖ BauO).Im Hinblick auf eine allfällige Beeinträchtigung des Lichteinfalls durch das geplante Bauvorhaben sind auch zukünftige bewilligungsfähige Gebäude der Nachbarn zu berücksichtigen (Paragraph 6, abs. 2 Ziffer 3, NÖ BauO).
O hat die Baubehörde die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, wie zB:
Paragraph 19, Absatz 3, NÖ BauO hat die Baubehörde die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, wie zB: - Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (§ 54).Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude (abgeleitete Bebauungsweisen und Bauklassen) im Baulandbereich ohne Bebauungsplan (Paragraph 54,). Im gesamten behördlichen Verfahren hat die Bauwerberin keine Angaben über die Anordnung und Höhe der in der Umgebung bewilligten Hauptgebäude gemacht, zumal sie von der Baubehörde dazu auch nicht aufgefordert worden war. Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ist dies auch nur unzureichend erfolgt, sodass für die Entscheidung keine geeignete Grundlage vorliegt. Der beim Verwaltungsgericht vorgelegte Schriftsatz trifft jedenfalls keine Aussage über die abgeleitete Bauweise oder Bauklasse. Wenngleich das Verwaltungsgericht nach Art. 130 Abs. 4 B-VG bzw. § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat, gilt dies bei Ergänzungsbedürftigkeit des Ermittlungsverfahrens nicht schlechthin. Vielmehr besteht in derartigen Fällen aufgrund der genannten Bestimmungen in Zusammenschau mit § 28 Abs. 3 VwGVG eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zu einer solchen Ergänzung und einer darauffolgenden Sachentscheidung nur dann, wenn dies im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, also das Verfahren insgesamt schneller oder kostengünstiger zu einem Abschluss gebracht werden kann. Davon kann jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die belangte Behörde die zentrale Sachverhaltsermittlung gänzlich unterlassen hat, sodass in derartigen Fällen eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zur Sachentscheidung nicht besteht und es sich auf eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache zurückziehen kann (VwGH 20.10.1994, 94/06/0137; 25.06.1996, 95/05/0293 u.a.). Untermauert wird dies durch das – aus ihrem in Art. 130 Abs. 1 B-VG umschriebenen Aufgabenbereich erschließbaren (EBRV 1618 Blg.Nr. 24.GP12) – Wesen der Verwaltungsgerichte als zur Kontrolle der Rechtmäßigkeit, nicht jedoch zur Führung der Verwaltung berufenen Einrichtungen. Mit diesem ist es nämlich, nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Gewaltentrennung – unvereinbar, dass es sich beim Verwaltungsgericht um jene Behörde handelt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt, wenn auch nur in einem Teilaspekt – ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (i.d.S. VwGH 21.11.2002, 2002/20/0315).Wenngleich das Verwaltungsgericht nach Artikel 130, Absatz 4, B-VG bzw. Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat, gilt dies bei Ergänzungsbedürftigkeit des Ermittlungsverfahrens nicht schlechthin. Vielmehr besteht in derartigen Fällen aufgrund der genannten Bestimmungen in Zusammenschau mit Paragraph 28, Absatz 3, VwGVG eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zu einer solchen Ergänzung und einer darauffolgenden Sachentscheidung nur dann, wenn dies im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, also das Verfahren insgesamt schneller oder kostengünstiger zu einem Abschluss gebracht werden kann. Davon kann jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die belangte Behörde die zentrale Sachverhaltsermittlung gänzlich unterlassen hat, sodass in derartigen Fällen eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zur Sachentscheidung nicht besteht und es sich auf eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache zurückziehen kann (VwGH 20.10.1994, 94/06/0137; 25.06.1996, 95/05/0293 u.a.). Untermauert wird dies durch das – aus ihrem in Artikel 130, Absatz eins, B-VG umschriebenen Aufgabenbereich erschließbaren (EBRV 1618 Blg.Nr. 24.GP12) – Wesen der Verwaltungsgerichte als zur Kontrolle der Rechtmäßigkeit, nicht jedoch zur Führung der Verwaltung berufenen Einrichtungen. Mit diesem ist es nämlich, nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Gewaltentrennung – unvereinbar, dass es sich beim Verwaltungsgericht um jene Behörde handelt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt, wenn auch nur in einem Teilaspekt – ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (i.d.S. VwGH 21.11.2002, 2002/20/0315). Demgemäß statuiert die Verwaltungsgerichtsbarkeitsnovelle 2012 ein grundsätzlich eingliedriges Administrativverfahren mit nachgeordneter Kontrolle durch das Verwaltungsgericht und schließlich durch die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts, wobei es den Verwaltungsbehörden zukommt, den gesamten für die Entscheidung relevanten Sachverhalt zu ermitteln. Dieses System würde aber völlig unterlaufen, wenn es wegen des Unterbleibens eines Ermittlungsverfahrens zu einer Verlagerung des gesamten Verfahrens – wenn auch nur zu einem wesentlichen Teilaspekt – vor dem Verwaltungsgericht käme. Nicht nur dass dadurch im Ergebnis der gesetzlich intendierte Instanzenzug verkürzt würde, was mit den allgemeinen Grundsätzen eines rechtstaatlichen Verfahrens nicht in Einklang stünde (zB. VwGH 29.04.2013, 2010/16/0089 m.w.n.), würde die Einrichtung der verwaltungsbehördlichen Instanz damit zur bloßen Formsache (VwGH 12.09.2013, 2013/21/0118). Da sich aus dem vorliegenden Bauakt im Hinblick auf die Zulässigkeit der geplanten Bebauungshöhe (im relevanten Bereich Bauklasse IV) keine ausreichenden Anhaltspunkte (Anordnung und Höhe der in einer Entfernung von 100m baubehördlich bewilligten Hauptgebäude oder –teile) ergeben, müsste das Verwaltungsgericht – wie dargestellt - umfangreiche Erhebungen durchführen. Da sich aus dem vorliegenden Bauakt im Hinblick auf die Zulässigkeit der geplanten Bebauungshöhe (im relevanten Bereich Bauklasse römisch vier) keine ausreichenden Anhaltspunkte (Anordnung und Höhe der in einer Entfernung von 100m baubehördlich bewilligten Hauptgebäude oder –teile) ergeben, müsste das Verwaltungsgericht – wie dargestellt - umfangreiche Erhebungen durchführen. Die Ausführungen des im behördlichen Verfahren beigezogenen Sachverständigen Bmstr. Ing. GW, wonach im Blickbereich der Bebauung als vorherrschende Bauhöhe eine höhere Bebauung (Bauklasse III) vorherrsche und die niedrigere Bebauung (Bauklassen I und II) mehrheitlich hinter der ersichtlichen im Blickbereich vorhandenen Bauklasse III liege, stellen keinen geeigneten Befund iS des § 54 NÖ BO dar. Die Ausführungen des im behördlichen Verfahren beigezogenen Sachverständigen Bmstr. Ing. GW, wonach im Blickbereich der Bebauung als vorherrschende Bauhöhe eine höhere Bebauung (Bauklasse römisch drei) vorherrsche und die niedrigere Bebauung (Bauklassen römisch eins und römisch zwei) mehrheitlich hinter der ersichtlichen im Blickbereich vorhandenen Bauklasse römisch drei liege, stellen keinen geeigneten Befund iS des Paragraph 54, NÖ BO dar.
Vm § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 1996 kommt eine Verletzung der Nachbarrechte in Frage, wenn durch eine Verletzung der Regelung betreffend die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich und die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe der Lichteinfall im Sinn des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 1996 für Hauptfenster der zulässigen (bestehenden bewilligten und zukünftig bewilligungsfähigen) Gebäude der Nachbarn beeinträchtigt wäre (vgl. VwGH vom 24. Mai 2016, Zl. 2013/05/0200, mwN).
Paragraph 54, Absatz 3, NÖ BO 1996 in Verbindung mit Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BO 1996 kommt eine Verletzung der Nachbarrechte in Frage, wenn durch eine Verletzung der Regelung betreffend die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich und die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe der Lichteinfall im Sinn des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BO 1996 für Hauptfenster der zulässigen (bestehenden bewilligten und zukünftig bewilligungsfähigen) Gebäude der Nachbarn beeinträchtigt wäre vergleiche , VwGH vom
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.