RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum10.04.2017 GeschäftszahlLVwG-AV-1252/002-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich er

Art. 133Abs.

4 B-VG ist zulässig.Die Revision

Artikel 133, Absatz 4, B-VG ist zulässig. Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – Vw

GVG Paragraph 28, Absatz 2, Ziffer eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGGParagraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG Entscheidungsgründe: 1. Sachverhalt und bisheriges Verfahren: Frau HS (in der Folge Bauwerberin) ist Mit- und Mehrheitseigentümerin der Liegenschaft EZ ***, KG ***, bestehend aus dem Grundstück Nr. ***. Sie hält einen Anteil von 1.609/2827 an der Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen 1, 3 und 4. Herr Ing. BK (in der Folge: Beschwerdeführer) ist ebenfalls Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***, KG ***, bestehend aus dem Grundstück Nr. ***. Er hält einen Anteil von 1.218/2827 an der Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum am Geschäftslokal Top *** und an der Wohnung W ***. Am 19. Mai 2015 stellte die Bauwerberin ein Bauansuchen zur nachträglichen Bewilligung bereits erfolgter Umbauarbeiten („ausgenommen Wohnung“) des Betriebsgebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, ***, KG ***. Vom Bauansuchen betroffen sind im Wesentlichen tatsächlich bereits durchgeführte, bewilligungspflichtige Abänderungen im Geschäftslokal Top ***, an welchem Wohnungseigentum des Herrn Ing. BK besteht. Im Zuge des Vorprüfungsverfahrens wurde von der Baubehörde am 17. Mai 2016 eine Büroverhandlung am Gemeindeamt durchgeführt. Dabei wurde ein bautechnisches Gutachten eines Amtssachverständigen eingeholt und festgestellt, dass durch das Bauvorhaben keine Nachbarrechte berühre, weshalb eine Bauverhandlung zu entfallen habe. Die für bewilligungspflichtige Bauvorhaben erforderliche Zustimmung der Eigentümermehrheit sei nachgewiesen, da die Bauwerberin Mehrheitseigentümerin sei. Zivilrechtliche Fragen wie das Bestehen eines Wohnungseigentumsvertrages oder diverse Nutzungsvereinbarungen würden nicht in den Kompetenzbereich der Baubehörde fallen und könnten daher im Bauverfahren nicht geklärt werden. Fragen bezüglich Nutzungs- bzw. Eigentumsgrenzen innerhalb des Objektes seien für das Bauverfahren irrelevant. Mit dem zu Zl. 6/22/15 erlassenen Bescheid vom 31. Mai 2016 bewilligte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde) das Bauansuchen unter Vorschreibung von Auflagen. Die Niederschrift über die Vorprüfung vom 17. Mai 2016 bilde einen wesentlichen Bestandteil des Bescheidspruches. Der Bescheid wurde der Bauwerberin wie auch dem Beschwerdeführer nachweislich zugestellt. Der Beschwerdeführer erhob mit Schriftsatz vom 15. Juni 2016 durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung fristgerecht Berufung gegen diesen Baubewilligungsbescheid. § 18 Abs. 1 Z. 1 lit.

1. b)NÖ Bauordnung 2014 fordere bei Vorliegen mehrerer Miteigentümer die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung iSd. §§ 1 oder 2 WEG 2002 handle. Im vorliegenden Fall handle es sich allerdings um bewilligungspflichtige Bauführungen eines Wohnungseigentümers. Es liege kein schlichtes Miteigentum vor, so dass nicht von der Anwendbarkeit des § 18 Abs. 1 Z. lit.
2. b)NÖ Bauordnung 2014 auszugehen sei. Bewilligungspflichtige Bauführungen eines Wohnungseigentümers dürften nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer baubehördlich bewilligt werden, jedenfalls sei die Zustimmung bzw. das Ansuchen des betroffenen Wohnungseigentümers erforderlich. Im vorliegenden Fall sei der Beschwerdeführer als Wohnungseigentümer auf der gegenständlichen Liegenschaft direkt betroffen. Die gegenständliche Veränderung betreffe Wohnungseigentumsobjekte des Beschwerdeführers. Er sei daher Partei des Verfahrens. Seine Parteirechte seien dadurch verletzt worden, dass ihm die Niederschrift vom 17. Mai 2016 nicht zugestellt worden sei. Das Verfahren vor der Baubehörde sei daher mangelhaft.Der Beschwerdeführer erhob mit Schriftsatz vom 15. Juni 2016 durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung fristgerecht Berufung gegen diesen Baubewilligungsbescheid. Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 fordere bei Vorliegen mehrerer Miteigentümer die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung iSd. Paragraphen eins, oder 2 WEG 2002 handle. Im vorliegenden Fall handle es sich allerdings um bewilligungspflichtige Bauführungen eines Wohnungseigentümers. Es liege kein schlichtes Miteigentum vor, so dass nicht von der Anwendbarkeit des Paragraph 18, Absatz eins, Z. Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 auszugehen sei. Bewilligungspflichtige Bauführungen eines Wohnungseigentümers dürften nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer baubehördlich bewilligt werden, jedenfalls sei die Zustimmung bzw. das Ansuchen des betroffenen Wohnungseigentümers erforderlich. Im vorliegenden Fall sei der Beschwerdeführer als Wohnungseigentümer auf der gegenständlichen Liegenschaft direkt betroffen. Die gegenständliche Veränderung betreffe Wohnungseigentumsobjekte des Beschwerdeführers. Er sei daher Partei des Verfahrens. Seine Parteirechte seien dadurch verletzt worden, dass ihm die Niederschrift vom 17. Mai 2016 nicht zugestellt worden sei. Das Verfahren vor der Baubehörde sei daher mangelhaft. Mit dem zu Zl. 6/22/15-B/16 erlassenen Berufungsbescheid vom 12. September 2016 (in der Folge: angefochtener Bescheid – zugestellt am 15. September 2016) wies der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) die Berufung ab. Die Bauwerberin habe das Bauansuchen als Mehrheitseigentümerin gestellt. Dem Ansuchen seien Planunterlagen angeschlossen gewesen, ein bautechnisches Gutachten habe die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ergeben. Die NÖ Bauordnung 2014 ermögliche ausdrücklich die Antragstellung für eine Baubewilligung, auch wenn der Antragsteller nicht Grundeigentümer sei. Allerdings sei die Zustimmung des Grundeigentümers bzw. des Eigentümers der Mehrheitsanteile erforderlich. Daher sei nirgends zwingend vorgesehen, dass bei Wohnungseigentum der Antragsteller auch Wohnungseigentümer sein müsse. Die Bestimmung, auf die sich die Berufung beziehe, sei mit der Novelle der Bauordnung 2014 eingefügt worden und diene ausschließlich der Vereinfachung, wenn der Wohnungseigentümer selbst den Antrag stelle und die Baumaßnahmen nur seinen Anteil beträfen. Er erspare sich die Zustimmung anderer Miteigentümer. Das bedeute keinesfalls, dass einerseits nur der Wohnungseigentümer den Antrag stellen könne oder aber, dass dieser dem Antrag ausdrücklich zustimmen müsse. Im gegenständlichen Fall gelte weiterhin, dass die Antragstellung auch durch eine andere Person als den Wohnungseigentümer möglich sei und dass die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentumsanteile vorliegen müsse. Diese Voraussetzungen seien im gegenständlichen Fall erfüllt, so dass die Baubehörde zu Recht die Baubewilligung erteilt habe. Dagegen richtet sich die verfahrensgegenständliche Bescheidbeschwerde des Herrn Ing. BK vom 12. Oktober 2016, fristgerecht eingebracht durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung. Der Beschwerdeführer bekämpft den angefochtenen Bescheid wegen behaupteter unrichtiger rechtlicher Beurteilung.

§ 18Abs.

1 Z. 1 lit. b) NÖ Bauordnung 2014 reiche die Zustimmung der Mehrheit nach Miteigentumsanteilen nur dann aus, wenn es sich gerade nicht um Veränderungen in einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne der §§ 1 oder 2 WEG 2002 handle.

§ 2

WEG 2002 verstehe man unter Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Er könne nach Maßgabe des § 16 WEG 2002 auch Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornehmen. Da die Regelung ausdrücklich nur Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt zulasse, sei umgekehrt zu schließen, dass Änderungen an anderen Wohnungseigentums-objekten ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers nicht zulässig seien. Da die Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 Zu- und Umbauten in einem Eigentumsobjekt explizit von seinem Anwendungsbereich ausnehme, sei e contrario davon auszugehen, dass die Zustimmung der Anteilsmehrheit gerade nicht ausreichend sei, sondern vielmehr die Zustimmung des Wohnungseigentümers vorliegen müsse. Beantragt wurde die Aufhebung der erteilten Baubewilligung. Zusätzlich stellte der Beschwerdeführer einen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt.Dagegen richtet sich die verfahrensgegenständliche Bescheidbeschwerde des Herrn Ing. BK vom 12. Oktober 2016, fristgerecht eingebracht durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung. Der Beschwerdeführer bekämpft den angefochtenen Bescheid wegen behaupteter unrichtiger rechtlicher Beurteilung.

Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 reiche die Zustimmung der Mehrheit nach Miteigentumsanteilen nur dann aus, wenn es sich gerade nicht um Veränderungen in einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne der Paragraphen eins, oder 2 WEG 2002 handle.

Paragraph 2, WEG 2002 verstehe man unter Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Er könne nach Maßgabe des Paragraph 16, WEG 2002 auch Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornehmen. Da die Regelung ausdrücklich nur Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt zulasse, sei umgekehrt zu schließen, dass Änderungen an anderen Wohnungseigentums-objekten ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers nicht zulässig seien. Da die Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 Zu- und Umbauten in einem Eigentumsobjekt explizit von seinem Anwendungsbereich ausnehme, sei e contrario davon auszugehen, dass die Zustimmung der Anteilsmehrheit gerade nicht ausreichend sei, sondern vielmehr die Zustimmung des Wohnungseigentümers vorliegen müsse. Beantragt wurde die Aufhebung der erteilten Baubewilligung. Zusätzlich stellte der Beschwerdeführer einen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt. Am

1. November 2016 legte die belangte Behörde die Beschwerde unter Anschluss des angefochtenen Bescheides sowie des bezughabenden Verwaltungsaktes der Baubehörden dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vor. Im Vorlagebericht wurde ausführlich dargelegt, dass nach Ansicht der belangten Behörde eine Zustimmung des Wohnungseigentümers nicht erforderlich sei und im Übrigen die Begründung des angefochtenen Bescheides zur Stellungnahme erhoben. Beantragt wurde die Abweisung der Beschwerde. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt. Der festgestellte Sachverhalt ist im Wesentlichen als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich aus dem unbedenklichen Verwaltungsakt.
2. Rechtslage: 2.
3. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG: § 9.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn,

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder,
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. (…)

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. (…) 2.2. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 - AVG: § 13. (…)Paragraph 13, (…)

Art. 133Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. (…)Paragraph 25 a,

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen. (…)

1. Erwägungen: 3.
2. Zu Spruchpunkt 1: Zu klären ist aufgrund der gegenständlichen Beschwerde ausschließlich die Rechtsfrage, ob für einen Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum im Falle des Vorliegens eines Wohnungseigentumsobjektes als Nachweis des Grundeigentums

§ 18Abs.

1 Z. 1 lit. b) NÖ Bauordnung 2014 die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen ausreichend ist oder ob dafür die Zustimmung betroffener Wohnungseigentümer erforderlich ist.Zu klären ist aufgrund der gegenständlichen Beschwerde ausschließlich die Rechtsfrage, ob für einen Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum im Falle des Vorliegens eines Wohnungseigentumsobjektes als Nachweis des Grundeigentums

Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen ausreichend ist oder ob dafür die Zustimmung betroffener Wohnungseigentümer erforderlich ist. § 18 NÖ Bauordnung 2014 regelt einerseits jene Unterlagen, die der Bauwerber vorzulegen hat und anhand derer die Baubehörde das Bauansuchen prüfen kann, andererseits aber auch Voraussetzungen für die Genehmigung. Dazu zählen der Nachweis des Grundeigentums oder der Nachweis des Nutzungsrechtes. Der Bauwerber muss daher entweder selbst Grundeigentümer sein, oder sein Nutzungsrecht durch die Zustimmung des oder der Grundeigentümer nachweisen (§ 18 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014). Die Zustimmung des Grundeigentümers ist deshalb von Bedeutung, weil nur der Eigentümer als allein Verfügungsbefugter ein Nutzungsrecht übertragen kann. Bei Miteigentümern verhält es sich ähnlich. Hier darf

§ 833

ABGB (nur) eine nach Anteilen berechnete Mehrheit der Miteigentümer über (schlichtes) Miteigentum verfügen und ein Nutzungsrecht an Dritte übertragen.Paragraph 18, NÖ Bauordnung 2014 regelt einerseits jene Unterlagen, die der Bauwerber vorzulegen hat und anhand derer die Baubehörde das Bauansuchen prüfen kann, andererseits aber auch Voraussetzungen für die Genehmigung. Dazu zählen der Nachweis des Grundeigentums oder der Nachweis des Nutzungsrechtes. Der Bauwerber muss daher entweder selbst Grundeigentümer sein, oder sein Nutzungsrecht durch die Zustimmung des oder der Grundeigentümer nachweisen (Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 2014). Die Zustimmung des Grundeigentümers ist deshalb von Bedeutung, weil nur der Eigentümer als allein Verfügungsbefugter ein Nutzungsrecht übertragen kann. Bei Miteigentümern verhält es sich ähnlich. Hier darf

Paragraph 833, ABGB (nur) eine nach Anteilen berechnete Mehrheit der Miteigentümer über (schlichtes) Miteigentum verfügen und ein Nutzungsrecht an Dritte übertragen. Der mit

1. Februar 2015 außer Kraft getretene § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 1996 forderte bei Vorhandensein mehrerer Miteigentümer des Baugrundstückes nur die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen. Ausgehend vom klaren Gesetzeswortlaut war daher bei Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer nach Anteilen eine Berücksichtigung der Minderheitseigentümer betreffend die Zustimmung zum Bauvorhaben auf ihrem Grundstück nicht mehr gefordert (VwGH vom
2. März 2011, 2009/05/0301; VwGH
3. September 2010, 2009/05/0158). Eine Sonderregelung für Wohnungseigentum enthielt das Gesetz in diesem Zusammenhang nicht.Der mit
4. Februar 2015 außer Kraft getretene Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 1996 forderte bei Vorhandensein mehrerer Miteigentümer des Baugrundstückes nur die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen. Ausgehend vom klaren Gesetzeswortlaut war daher bei Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer nach Anteilen eine Berücksichtigung der Minderheitseigentümer betreffend die Zustimmung zum Bauvorhaben auf ihrem Grundstück nicht mehr gefordert (VwGH vom
5. März 2011, 2009/05/0301; VwGH
6. September 2010, 2009/05/0158). Eine Sonderregelung für Wohnungseigentum enthielt das Gesetz in diesem Zusammenhang nicht. Der am
7. Februar 2015 in Kraft getretene § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 2014 behielt das Erfordernis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum in der gleichen Formulierung wie in § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 1996 bei, trifft aber ergänzend eine Sonderregelung für den Fall des Vorliegens von Wohnungseigentum. Der am
8. Februar 2015 in Kraft getretene Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 2014 behielt das Erfordernis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum in der gleichen Formulierung wie in Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 1996 bei, trifft aber ergänzend eine Sonderregelung für den Fall des Vorliegens von Wohnungseigentum. Diese lautet: „Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen: (…) Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 30/2012, handelt (…).“ Diese lautet: „Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen: (…) Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des Paragraph eins, oder Paragraph 2, des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, Bundesgesetzblatt Teil eins, Nr. 70 aus 2002, in der Fassung Bundesgesetzblatt römisch eins. Nr. 30 aus 2012,, handelt (…).“ Die Motive des Gesetzgebers für diese Neufassung sind dem Motivenbericht zur NÖ Bauordnung 2014 vom
9. Oktober 2014 nicht zu entnehmen. Aus der Einfügung der Bestimmung ergibt sich aber jedenfalls, dass der Gesetzgeber mit der Neufassung auf die Besonderheiten des Wohnungseigentums eingehen wollte. Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentums-objekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (§ 2 WEG 2002). Der Wohnungseigentümer ist entsprechend nach § 16 WEG 2002 zivilrechtlich berechtigt, sein Wohnungseigentumsobjekt baulich oder sonst zu ändern, ohne die Zustimmung der anderen Liegenschaftseigentümer einholen zu müssen. Weder die Eigentümergemeinschaft, noch die Miteigentümer der Liegenschaft haben ein Nutzungsrecht an dem Wohnungseigentumsobjekt. Der Wohnungseigentümer ist der Einzige, der Nutzungsrechte an seinem Wohnungseigentumsobjekt hat und daher auch übertragen kann. Während bei (schlichtem) Miteigentum eine nach Anteilen berechnete Mehrheit an Miteigentümern befugt sind, über das Miteigentum zu verfügen (§ 833 ABGB), ist der Wohnungseigentümer zivilrechtlich allein befugt, über sein Wohnungseigentumsobjekt zu verfügen.Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentums-objekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (Paragraph 2, WEG 2002). Der Wohnungseigentümer ist entsprechend nach Paragraph 16, WEG 2002 zivilrechtlich berechtigt, sein Wohnungseigentumsobjekt baulich oder sonst zu ändern, ohne die Zustimmung der anderen Liegenschaftseigentümer einholen zu müssen. Weder die Eigentümergemeinschaft, noch die Miteigentümer der Liegenschaft haben ein Nutzungsrecht an dem Wohnungseigentumsobjekt. Der Wohnungseigentümer ist der Einzige, der Nutzungsrechte an seinem Wohnungseigentumsobjekt hat und daher auch übertragen kann. Während bei (schlichtem) Miteigentum eine nach Anteilen berechnete Mehrheit an Miteigentümern befugt sind, über das Miteigentum zu verfügen (Paragraph 833, ABGB), ist der Wohnungseigentümer zivilrechtlich allein befugt, über sein Wohnungseigentumsobjekt zu verfügen. Dem trägt die Neufassung des § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 2014 nunmehr insofern Rechnung, als die Baubewilligung für Zu- oder Umbauten innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes nun nicht mehr durch Weigerung anderer Miteigentümer verhindert werden kann. In einem solchen Fall kann der Bewilligungsantrag alleine vom Wohnungseigentümer des betroffenen Wohnungseigentumsobjektes gestellt werden, ohne dass es der Zustimmung anderer – nicht am Wohnungseigentumsobjekt nutzungsberechtigter – Wohnungseigentümer bedarf.Dem trägt die Neufassung des Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 2014 nunmehr insofern Rechnung, als die Baubewilligung für Zu- oder Umbauten innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes nun nicht mehr durch Weigerung anderer Miteigentümer verhindert werden kann. In einem solchen Fall kann der Bewilligungsantrag alleine vom Wohnungseigentümer des betroffenen Wohnungseigentumsobjektes gestellt werden, ohne dass es der Zustimmung anderer – nicht am Wohnungseigentumsobjekt nutzungsberechtigter – Wohnungseigentümer bedarf. Das bedeutet, dass im Falle von Miteigentum grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümermehrheit erforderlich ist. Sollte es sich jedoch um ein Bauvorhaben innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes handeln, dann ist ausnahmsweise die Zustimmung der Eigentümermehrheit bzw. deren Nachweis nicht erforderlich, sondern reicht in einem solchen Fall die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers aus. Für Bauvorhaben innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes kann demnach die Zustimmung der Eigentümermehrheit durch die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers ersetzt werden. Dass jedoch in einem solchen Fall die Zustimmung der Eigentümermehrheit allein nicht ausreichen würde, ergibt sich aus dem Wortlaut der Bestimmung nicht. Im Übrigen hat die Neufassung des § 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 2014 an der bisherigen Rechtslage nichts geändert. Hinweise auf ein Abgehen von der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers (dokumentiert im Motivenbericht zu § 18 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200-0), die Baubehörden von der Verpflichtung zur Lösung komplizierter Zivilrechtsprobleme als Vorfragen zu entlasten, sind jedenfalls nicht ersichtlich.Im Übrigen hat die Neufassung des Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 2014 an der bisherigen Rechtslage nichts geändert. Hinweise auf ein Abgehen von der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers (dokumentiert im Motivenbericht zu Paragraph 18, der NÖ Bauordnung 1996, Landesgesetzblatt 8200-0), die Baubehörden von der Verpflichtung zur Lösung komplizierter Zivilrechtsprobleme als Vorfragen zu entlasten, sind jedenfalls nicht ersichtlich. Bei vorliegender Zustimmung der Eigentümermehrheit ist die Zustimmung betroffener Wohnungseigentümer weiterhin nicht Voraussetzung für die Erteilung der öffentlich-rechtlichen Baubewilligung, sondern lediglich zivilrechtlich Voraussetzung für die Ausführung des baubewilligten Vorhabens. Mit der Baubewilligung wird ein öffentliches Recht zur Ausführung eines Bauvorhabens in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften eingeräumt, eine vollstreckbare Verpflichtung gegenüber einem betroffenen Wohnungseigentümer zur Duldung der Bauausführung ergibt sich daraus jedenfalls nicht. Es steht dem Wohnungseigentümer daher auch frei, die Bauausführung auf dem Zivilrechtsweg – mit dem im zivilgerichtlichen Verfahren üblichen Kostenrisiko – zu verhindern. Die

§ 18Abs.

1 Z. 1 lit. b NÖ Bauordnung 2014 erforderliche Zustimmung der Eigentümermehrheit ist im gegenständlichen Fall bereits durch die Antragstellung durch die Mehrheitseigentümerin ausreichend belegt.Die

Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b, NÖ Bauordnung 2014 erforderliche Zustimmung der Eigentümermehrheit ist im gegenständlichen Fall bereits durch die Antragstellung durch die Mehrheitseigentümerin ausreichend belegt. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Mit dieser Entscheidung erübrigt sich ein Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung, so dass diesbezüglich ein gesonderter Abspruch nicht mehr erforderlich war. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde von den Verfahrensparteien nicht beantragt und war auch nicht erforderlich, stand doch der maßgebliche Sachverhalt bereits aufgrund der Aktenlage unbestritten fest und war im Beschwerdeverfahren ausschließlich die Rechtsfrage zu klären, ob im Fall von Wohnungseigentum zur Beantragung einer Baubewilligung für Umbauten in einem Wohnungseigentumsobjekt die Zustimmung der Eigentümermehrheit ausreicht. 3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

§ 25aAbs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – Vw

GG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die Revision

Art. 133Abs.

4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Paragraph 25 a, Absatz eins, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die Revision

Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist.

Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Art. 133Abs.

4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Artikel 133

, Absatz 4, B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren ist die Rechtsfrage relevant, ob nach § 18 Abs. 1 Z. 1 lit.

1. b)NÖ Bauordnung 2014 im Fall von Wohnungseigentum zur Beantragung einer Baubewilligung für Umbauten in einem Wohnungseigentumsobjekt die Zustimmung der Eigentümermehrheit ausreicht. Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren ist die Rechtsfrage relevant, ob nach Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 im Fall von Wohnungseigentum zur Beantragung einer Baubewilligung für Umbauten in einem Wohnungseigentumsobjekt die Zustimmung der Eigentümermehrheit ausreicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bislang nur zur Vorgängerbestimmung, § 18 Abs. 1 Z. 1 lit.
2. b)NÖ Bauordnung 1996, geäußert. Diese regelte, dass dem Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum der Nachweis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen anzuschließen sei. § 18 Abs. 1 Z. 1 lit.
3. b)NÖ Bauordnung 2014 sieht zwar ebenfalls vor, dass dem Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum der Nachweis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen anzuschließen sei, dies aber nur „sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung (…) handelt“. Zu dieser Bestimmung bzw. zu der hier relevanten Rechtsfrage liegt noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor, weshalb die ordentliche Revision zuzulassen war.Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bislang nur zur Vorgängerbestimmung, Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 1996, geäußert. Diese regelte, dass dem Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum der Nachweis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen anzuschließen sei. Paragraph 18, Absatz eins, Ziffer eins, Litera b,) NÖ Bauordnung 2014 sieht zwar ebenfalls vor, dass dem Antrag auf Baubewilligung bei Miteigentum der Nachweis der Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen anzuschließen sei, dies aber nur „sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung (…) handelt“. Zu dieser Bestimmung bzw. zu der hier relevanten Rechtsfrage liegt noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor, weshalb die ordentliche Revision zuzulassen war. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.1252.002.2016