RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum11.07.2017 GeschäftszahlLVwG-AV-233/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben und der verfahrenseinleitende Antrag vom 15.06.2015 als unzulässig zurückgewiesen wird.Den Beschwerden wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben und der verfahrenseinleitende Antrag vom 15.06.2015 als unzulässig zurückgewiesen wird. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom

1. Februar 2016, WTL2-G-151/114, wurde dem Antragsteller Dipl. Ing. CK die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das aus dem Abtretungsvertrag vom
2. Juni 2015, BRZ Nr. ***, und dem Kaufvertrag vom
3. Jänner 2012, BRZ Nr. ***, bestehende Rechtsgeschäft, abgeschlossen zwischen den Verkäufern MM, HH sowie FH auf der einen Seite und dem Antragsteller Dipl. Ing. CK als Käufer auf der anderen Seite, hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 17,8288 ha, erteilt. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom ,
4. Februar 2016, WTL2-G-151/114, wurde dem Antragsteller Dipl. Ing. CK die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das aus dem Abtretungsvertrag vom
5. Juni 2015, BRZ Nr. ***, und dem Kaufvertrag vom
6. Jänner 2012, BRZ Nr. ***, bestehende Rechtsgeschäft, abgeschlossen zwischen den Verkäufern MM, HH sowie FH auf der einen Seite und dem Antragsteller Dipl. Ing. CK als Käufer auf der anderen Seite, hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 17,8288 ha, erteilt. In der Begründung dieses Bescheides ist ausgeführt, dass der hier gegenständliche Kaufvertrag vom 04.01.2012 (richtig: 2013) bereits Gegenstand einer abschlägigen Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 04.09.2014 gewesen sei. Dieser Bescheid sei jedoch im Beschwerdeverfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ersatzlos aufgehoben worden. In der Folge habe der Käufer WZ sämtliche Anteile am ursprünglichen Kaufvertrag dem Käufer Dipl. Ing. CK abgetreten. Mit Eingabe vom 15.06.2015 habe Dipl. Ing. CK, vertreten durch den Notar Mag. Michael Müllner, einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des am 15.06.2015, BRZ Nr. ***, abgeschlossenen Abtretungsvertrages in Zusammenhang mit dem am 04.01.2012 (richtig: 2013), BRZ Nr. ***, abgeschlossenen Kaufvertrag gestellt. In dem in der Folge von der Behörde abgeführten grundverkehrsbehördlichen Verfahren seien mit AH und EH Interessenten aufgetreten, die zusammengefasst vorgebracht hätten, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zwecks Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes zu benötigen. Mit Eingabe des Rechtsvertreters des Käufers Dipl. Ing. CK vom 14.10.2015 sei vorgebracht worden, dass bis dato keine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vorliege, da der von der Behörde ursprünglich erlassene Bescheid vom 04.09.2014 mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom
7. Juli 2015, LVwG-AB-14-4159, ersatzlos aufgehoben worden sei und das Verfahren daher in das Stadium vor Erlassung des bekämpften Bescheides durch die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya zurückgetreten sei. Zudem handle es sich bei den Rechten der Käuferseite eines (aufschiebend bedingten) Kaufvertrages um Anwartschaftsrechte. Sofern der Vertrag kein Zessionsverbot enthalte, sei daher der Anwartschaftsberechtigte jederzeit berechtigt, ohne Zustimmung der Käuferseite (gemeint wohl: Verkäuferseite) seine Anwartschaftsrechte an einen Dritten abzutreten, so wie dies im vorliegenden Fall zwischen WZ und Dipl. Ing. CK geschehen sei. Auf Grund der Zulässigkeit dieser Abtretung müsse die Grundverkehrsbehörde das Rechtsgeschäft als Ganzes beurteilen und die Abtretung in die Beurteilung miteinbeziehen. Den Verfahrensparteien sei in der Folge zur Kenntnis gebracht worden, dass – unter Hinweis auf höchstgerichtliche Judikatur – zivilrechtliche Aspekte im Rahmen des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens außer Acht zu bleiben hätten, weshalb das grundverkehrsbehördliche Verfahren abzuführen sei. Im Verfahren selbst habe die Bezirksbauernkammer Waidhofen an der Thaya von der hier nach § 11 Abs. 7 NÖ GVG zustehenden Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme keinen Gebrauch gemacht. Im Verfahren selbst habe die Bezirksbauernkammer Waidhofen an der Thaya von der hier nach Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG zustehenden Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme keinen Gebrauch gemacht. Ebenso hätten die Ehegatten AEH als Interessenten keine begründete Stellungnahme dahingehend abgegeben, aus welchen Gründen das verfahrens-gegenständliche Rechtsgeschäft zu untersagen sei. Die amtswegige Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen habe auf Basis des eingeholten Gutachtens des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik vom 27.01.2016 ergeben, dass der Käufer Dipl. Ing. CK als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen sei. Eine Interessenabwägung im Hinblick auf die Situation der Interessenten habe entfallen können, da der Käufer ohne Zweifel einen bäuerlichen Betrieb im Sinne des Gesetzes betreibe und eine weitergehende Feststellung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspreche, im Hinblick auf die einschlägige höchstgerichtliche Rechtsprechung zu unterbleiben habe. Der Grundverkehrs-behörde sei es demnach versagt, im Einzelfall festzustellen, welcher von geeigneten Erwerbern den Grundverkehrsinteressen am besten entsprechen würde oder eher geeignet sei. Zu den im Zuge des Verfahrens von Verkäuferseite vorgebrachten Einwänden, soweit sie die zivilrechtliche Gültigkeit des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages in Verbindung mit dem Abtretungsvertrag betreffen, sei, wenngleich die Verkäufer nicht als Parteien des Verfahrens anzusehen seien, darauf hinzuweisen, dass zivilrechtliche Aspekte im Rahmen des grundverkehrs-behördlichen Verfahrens

der höchstgerichtlichen Rechtsprechung außer Acht zu bleiben hätten und allenfalls auf dem Zivilrechtsweg geltend zu machen wären. Der VwGH habe in seiner Entscheidung vom 28.06.1983, 83/07/0043, dazu wie folgt ausgeführt: „Wenn die Übertragung des Eigentums grundverkehrsbehördlich zugelassen wird, können die Vertragspartner nicht in einem Recht verletzt sein. Der Grundverkehrsbehörde steht es nicht zu, in allfällige zivilrechtliche Streitigkeit über Fragen der Einhaltung des Vertrages einzugreifen.“ Somit sei von der Grundverkehrsbehörde festzustellen gewesen, dass die gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen im gegenständlichen Fall gegeben seien und keine Versagungsgründe im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 1 bis 4 NÖ GVG vorliegen würden, weshalb die beantragte Genehmigung zu erteilen gewesen sei. Somit sei von der Grundverkehrsbehörde festzustellen gewesen, dass die gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen im gegenständlichen Fall gegeben seien und keine Versagungsgründe im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins bis 4 NÖ GVG vorliegen würden, weshalb die beantragte Genehmigung zu erteilen gewesen sei. Gegen diese Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya haben die Verkäufer HH und FH mit Schriftsatz vom 04.03.2016 das Rechtsmittel der Beschwerde eingebracht und die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung beantragt sowie, dass das Verwaltungsgericht in der Sache selbst erkennen und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern möge, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht erteilt werde, in eventu dass das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid aufheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung bzw. neuerlichen Entscheidung an die erstinstanzliche Behörde zurückverweisen möge. In den Beschwerdegründen dieses Rechtsmittels wird eine unrichtige rechtliche Beurteilung, die unrichtige und mangelhafte Feststellung des Sachverhaltes – insbesondere auch auf Grund unrichtiger Würdigung der Beweisergebnisse – geltend gemacht. Darüber hinaus wird die mangelhafte und aktenwidrige Begründung als weiterer wesentlicher Verfahrensmangel bekämpft. Vorgebracht wird dazu in der Beschwerde, dass die Beschwerdeführer jeweils mit Dipl. Ing. CK und WZ am 03.01.2012 und 04.01.2012 Kaufverträge u. a. über das gegenständliche Grundstück Nr. ***, inneliegend EZ ***, GB ***, abgeschlossen hätten. Die Kaufverträge seien unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (für beide Käufer) abgeschlossen worden. Den Käufern sei diese grundverkehrsbehördliche Genehmigung in erster und in zweiter Instanz – rechtskräftig - nicht erteilt worden. Dies sei mit der wesentlichen Begründung erfolgt, dass WZ nicht Landwirt im Sinne der einschlägigen Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes sei. Es sei somit niemals zur Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dieses Rechtsgeschäftes gekommen, vielmehr sei es seitens der Käufer zu einer Zurückziehung des grundverkehrsbehördlichen Antrages gekommen. In weiterer Folge habe WZ seine „Rechte aus dem Kaufvertrag“ an DipI. Ing CK abgetreten, welcher seinerzeit allein um grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Verträge angesucht habe. Durch den nunmehr angefochtenen Bescheid würden die Beschwerdeführer in ihren Rechten verletzt. Nach § 8 AVG genieße derjenige Parteistellung, der durch die Entscheidung in seinen Rechten oder Rechtsverhältnissen berührt sein könne. Dies sei nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung großzügig – im Sinne der rechtsstaatlichen Grundsätze – zu beurteilen. Durch den nunmehr angefochtenen Bescheid würden die Beschwerdeführer in ihren Rechten verletzt. Nach Paragraph 8, AVG genieße derjenige Parteistellung, der durch die Entscheidung in seinen Rechten oder Rechtsverhältnissen berührt sein könne. Dies sei nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung großzügig – im Sinne der rechtsstaatlichen Grundsätze – zu beurteilen. Im gegenständlichen Fall sei klar, dass die Beschwerdeführer durch das rechtswidrige Erteilen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung in ihren Rechten verletzt worden seien. Die Erlassung des nunmehr angefochtenen Bescheides ohne zugrundliegendes Grundgeschäft sei höchst bedenklich und greife unmittelbar in die Rechte der Beschwerdeführer als Grundeigentümer ein. Auch auf Grund der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes komme den Beschwerdeführern Parteistellung zu. Die Frage, wer in einem konkreten Verwaltungsverfahren die Rechtsstellung einer Partei besitze, könne nicht nur anhand des AVG allein gelöst werden, sondern müsse vielmehr auf Grund der im jeweiligen Fall anzuwendenden Verwaltungsvorschrift beantwortet werden. Die Parteistellung in einer Verwaltungsangelegenheit bestimme sich demnach nach dem normativen Gehalt der in der Rechtssache anzuwendenden Vorschriften. Diesbezüglich werde auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 10.10.2006, 2004/03/0100, verwiesen. Da die einschlägigen Normen keineswegs immer ausdrücklich angeben würden, ob jemand einen „Rechtsanspruch“ oder ein „rechtliches Interesse“ und damit Parteistellung habe, müsse dies durch Auslegung festgestellt werden (VwGH v. 20.02.2007, 2005/05/0313). Hierbei sei die in Lehre und Rechtsprechung entwickelte Formel „Parteien sind alle Personen, deren rechtliche Stellung durch das Ergebnis eines von der Verwaltungsbehörde abzuführenden Verfahrens tangiert werden kann, deren Rechtsstellung also von diesem Verfahren abhängig ist“ anzuwenden (VwGH v. 20.02.2007, 2005/05/0313 und v. 18.04.1994, 92/03/0259; ebenso Antoniolli, Koja, Allgemeines Verwaltungsrecht, dritte Auflage, 291). Durch den gegenständlichen Bescheid sei Dipl. Ing. CK in die Lage versetzt worden, einen Grundbuchsantrag über ein nicht existentes Rechtsgeschäft zu stellen, mit welchem dieser statt der Beschwerdeführer grundbücherlicher Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaften werden habe wollen. Die Behörde habe durch den angefochtenen Bescheid überhaupt erst die Voraussetzung für dieses Vorgehen geschaffen und insoweit eine unrichtige rechtliche Beurteilung vorgenommen, als schon die Abtretung der „Rechte aus dem Kaufvertrag“ unzulässig sei. Dies deswegen, da die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der aufschiebend bedingten Rechtsgeschäfte nunmehr rechtskräftig nicht erteilt worden sei und die diesbezüglichen Anträge sogar von den seinerzeitigen Antragstellern zurückgezogen worden seien. Somit seien die gegenständlichen Kaufverträge weggefallen und würden nicht mehr existieren, da die entsprechenden Bedingungen nicht eingetreten seien. Daraus folge, dass auch eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 04.01.2012 (wohl richtig: 2013) nicht möglich sei, da der Vertrag wegen Nichteintritts der erforderlichen Bedingungen nicht mehr existieren würde. Auch die Abtretung von Rechten aus einem Kaufvertrag, der rechtlich gesehen nicht existiere, sei nicht möglich. Die Grundverkehrsbehörde hätte den Abtretungsvertrag auch deshalb nicht würdigen dürfen, da er nicht existente Rechte zum Gegenstand habe. Die Abtretung sei auch ohne Zustimmung der Grundeigentümer erfolgt. Ohne zugrundeliegendes Rechtsgeschäft sei Dipl. Ing. CK gar nicht berechtigt, einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu stellen. Da es auch keine Zustimmung der Beschwerdeführer gegeben habe, sei schon die Antragstellung rechtswidrig gewesen. Es könne nicht angehen, dass die Grundverkehrsbehörde – ohne Einbeziehung der Grundeigentümer – scheinbare Rechtsgeschäfte genehmige, die gar nicht abgeschlossen worden seien. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung sei daher rechtswidrig und unter Außerachtlassung sämtlicher Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens erfolgt. Als sekundärer Feststellungsmangel werde geltend gemacht, dass es die belangte Behörde auf Grund der dargestellten unrichtigen rechtlichen Beurteilung unterlassen habe, ausreichende Feststellungen dahingehend zu treffen, dass gegenständlich keine gültigen Rechtsgeschäfte vorliegen würden und Dipl. Ing. CK nicht zur Antragstellung berechtigt gewesen sei. Da die Behörde all dies verkannt habe, habe sie den bekämpften Bescheid mit Rechtswidrigkeit des Inhalts belastet. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte die Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilen dürfen. Darüber hinaus habe die belangte Behörde den Sachverhalt auch nur unzureichend ermittelt. Zwar würden sich im angefochtenen Bescheid zahlreiche Feststellungen zur Landwirteeigenschaft von Dipl. Ing. CK finden, doch würden Feststellungen zur Frage, ob überhaupt ein genehmigbares Rechtsgeschäft vorliege, fehlen. Die Beschwerdeführer hätten zudem der belangten Behörde mitgeteilt, dass die gegenständlichen Kaufverträge nicht mehr existent seien und dass aus ihrer Sicht eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ausscheide. Dies habe die belangte Behörde ignoriert und habe dazu lapidar darauf verwiesen, dass sie zivilrechtliche Fragen nicht zu beurteilen habe. Die Beschwerdeführer seien somit auch ihrer Mitteilungspflicht im Verfahren nachgekommen. Bei der Frage, ob überhaupt ein Rechtsgeschäft vorliege, welches grundverkehrsrechtlich zu beurteilen sei, handle es sich jedoch nicht um eine zivilrechtliche Frage. Vielmehr wäre es die Pflicht der belangten Behörde gewesen, Erhebungen zu der Frage zu pflegen, ob ein wirksames Rechtsgeschäft zwischen den Parteien vorliege. Dies sei eine zwingend zu beurteilende Vorfrage, da ansonsten überhaupt keine Antragslegitimation des Antragstellers vorliege. Die Behörde habe dies verkannt. Die fehlende Erforschung der materiellen Wahrheit sei deswegen ein wesentlicher Verfahrensfehler, weil die belangte Behörde bei einem ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahren zu dem Ergebnis gelangen hätte müssen, dass kein zu genehmigendes Rechtsgeschäft vorliege. Sie hätte den Antrag des Dipl. Ing. CK zurück- bzw. abweisen müssen. Abschließend wird in der Beschwerde festgehalten, dass sich die Beschwerdeführer, sollte ihnen auf Grund des sorgfaltswidrigen und rechtswidrigen Vorgehens der erstinstanzlichen Behörde ein Schaden erwachsen, schon jetzt vorbehalten, aus dem Titel der Amtshaftung entsprechende vermögensrechtliche Nachteile geltend zu machen. Beantragt wird in diesem Rechtsmittel die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie, dass das Verwaltungsgericht in der Sache selbst erkennen möge und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern möge, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht erteilt werde; in eventu möge das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid aufheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung bzw. neuerlichen Entscheidung an die erstinstanzliche Behörde zurückverweisen. Des Weiteren haben gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 17.02.2016, WTL2-G-151/114, auch die im grundverkehrs-behördlichen Verfahren als Interessenten aufgetretenen Eheleute AH und EH das Rechtsmittel der Beschwerde eingebracht und in dem diesbezüglichen Schriftsatz vom 08.03.2016 den Antrag gestellt, dass das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid aufheben und die Angelegenheit zur Verfahrensergänzung bzw. neuerlichen Entscheidung an die erstinstanzliche Behörde zurückverweisen möge. In diesem Rechtsmittel werden die Beschwerdegründe der unrichtigen rechtlichen Beurteilung und der unrichtigen und mangelhaften Feststellung des Sachverhaltes, dies insbesondere auch auf Grund „schlicht“ unrichtiger Würdigung der Beweisergebnisse, sowie schwere Verfahrensfehler geltend gemacht. In Ausführung dieser Beschwerdegründe wird vorgebracht, dass die Grundverkehrsbehörde den zwischen HH und FH sowie Dipl. Ing. CK und WZ abgeschlossenen Kaufvertrag zu prüfen gehabt habe. Seitens der Beschwerdeführer AEH sei am 15.09.2015 rechtzeitig eine Interessentenmeldung abgegeben worden und seien mit Schreiben vom 28.12.2015 ergänzende Unterlagen beigebracht worden. In der Folge habe die Behörde mit Schreiben vom 02.02.2016 den Beschwerdeführern AEH das Gutachten des Amtssachverständigen für Agrartechnik übermittelt. Gleichzeitig habe die Behörde den Beschwerdeführern eine Frist zur Stellungnahme bis 19.02.2016 gewährt. Bereits am 17.02.2016 habe die Behörde aber bereits den gegenständlichen, nunmehr angefochtenen, Bescheid erlassen und an die Interessenten zugestellt. Damit habe die Behörde zwei Tage vor Ablauf der gesetzten Frist zur Stellungnahme den Bescheid erlassen. Es handle sich bei diesem Vorgehen um einen krassen Verfahrensfehler, der die Beschwerdeführer AEH in ihren Parteirechten massiv beschneide. Tatsächlich sei geplant gewesen, fristgerecht eine Stellungnahme zu übermitteln, doch seien sie durch die rechtswidrige Vorgangsweise der Behörde daran gehindert worden. Somit sei das Recht auf rechtliches Gehör verletzt worden. Hätte die Behörde die von ihr selbst eingeräumte Frist gewährt, hätten die Beschwerdeführer dem Gutachten des Amtssachverständigen einiges entgegenzusetzen gehabt: So wären weitere Angaben zur Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführer geplant gewesen. Ebenso hätten die Beschwerdeführer aufgezeigt, dass Dipl. Ing. CK nicht bloß die im Gutachten genannten 55 ha, sondern als Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der KA GmbH tatsächlich weit über 200 ha bewirtschafte. Es sei wohl nicht im Sinne des NÖ Grundverkehrs-gesetzes, derartigen „Großgrundbesitz“ noch zu vergrößern. Somit hätten die Beschwerdeführer Angaben dazu gemacht, dass sie die gegenständlichen Flächen wesentlich dringender zum Fortbestand ihres Betriebes benötigen würden, da mit dem Wegfall einiger ihrer Pachtflächen unmittelbar zu rechnen sei.So wären weitere Angaben zur Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführer geplant gewesen. Ebenso hätten die Beschwerdeführer aufgezeigt, dass , Dipl. Ing. CK nicht bloß die im Gutachten genannten 55 ha, sondern als Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der KA GmbH tatsächlich weit über 200 ha bewirtschafte. Es sei wohl nicht im Sinne des NÖ Grundverkehrs-gesetzes, derartigen „Großgrundbesitz“ noch zu vergrößern. Somit hätten die Beschwerdeführer Angaben dazu gemacht, dass sie die gegenständlichen Flächen wesentlich dringender zum Fortbestand ihres Betriebes benötigen würden, da mit dem Wegfall einiger ihrer Pachtflächen unmittelbar zu rechnen sei. Weiters hätten die Beschwerdeführer Angaben dazu machen können, dass ihr Sohn eine landwirtschaftliche Ausbildung begonnen habe und beabsichtige, den Betrieb zu übernehmen. Schließlich hätten die Beschwerdeführer – bei Einhaltung der eingeräumten Frist – auch dargestellt, dass sie ohne die gegenständlichen Flächen einer ungewissen Zukunft entgegensteuern würden und nicht abschätzen könnten, ob der Betrieb ohne diese (verfahrensgegenständlichen) Flächen lebensfähig bleibe. Ein derartiges Vorbringen sei allerdings durch das Vorgehen der Behörde im Verfahren unmöglich gemacht worden, da die Behörde die gewährte Frist nicht eingehalten habe, sondern bereits vor deren Ablauf den Bescheid erlassen habe. Diese Vorgangsweise sei klar rechtswidrig. Offenbar stehe die Behörde unter großem Druck von irgendeiner Seite, den Bescheid so rasch als möglich zu erlassen. Dies dürfe jedoch nicht zur Beschneidung der Rechte der Beschwerdeführer als Partei führen. Beantragt wird dazu die Einvernahme der Beschwerdeführer als Partei. Zu diesen Beschwerden sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes und der angefochtenen Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durch seinen Grundverkehrssenat 2 am 27. April 2017 eine mit dem – gleichgelagerten – weiteren Verfahren zur Geschäftszahl LVwG-AV-234/001-2016 verbundene gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der neben der Verlesung des zugrundliegenden Verwaltungsaktes der Behörde zur Geschäftszahl WTL2-G-151/114 in Anwesenheit aller Beschwerdeführer sowie des Antragstellers Dipl. Ing. CK und des weiteren Käufers laut Kaufvertrag vom 04.01.2012 (wohl richtig: 04.01.2013) WZ folgende weitere Beweisaufnahme erfolgt ist:Zu diesen Beschwerden sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes und der angefochtenen Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durch seinen Grundverkehrssenat 2 am 27. April 2017 eine mit dem – gleichgelagerten – weiteren Verfahren zur Geschäftszahl LVwG-AV-234/001-2016 verbundene gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der neben der Verlesung des zugrundliegenden Verwaltungsaktes der Behörde zur Geschäftszahl , WTL2-G-151/114 in Anwesenheit aller Beschwerdeführer sowie des Antragstellers Dipl. Ing. CK und des weiteren Käufers laut Kaufvertrag vom 04.01.2012 (wohl richtig: 04.01.2013) WZ folgende weitere Beweisaufnahme erfolgt ist: Verlesung bzw. Einsichtnahme in ● Stellungnahme des Antragstellers CK mit rechtlichen Ausführungen (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) ● Den Rechtssatz des OGH vom 17.11.1993, RS 0032982 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) ● Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 29. Juli 2015 zur GZ: LVwG-AB-14-4159 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift) ● Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 29. Juli 2015 zur GZ: LVwG-AB-14-4159 (Beilage ./D der Verhandlungsschrift) ● Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 28. Juli 2015 zur GZ: LVwG-AB-14-4160 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift) ● Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 28. Juli 2015 zur GZ: LVwG-AB-14-4160 (Beilage ./F der Verhandlungsschrift) ● Schreiben der Beschwerdeführer HH und FH an den seinerzeitigen Käufer WZ vom 04.09.2015 (Beilage ./G der Verhandlungsschrift) ● Schreiben der Beschwerdeführer HH und FH an den Notar Mag. Michael Müllner vom September 2015 (Beilage ./H der Verhandlungsschrift) Einsicht genommen wurde des Weiteren in ein von den Beschwerdeführern HH und FH vorgelegtes Schreiben an den Antragsteller Dipl. Ing. CK, welches gleichlautend an WZ am 04.09.2015 ergangen ist (Beilage ./G). Im Rahmen der Verhandlung ist zudem den anwesenden Beschwerdeführern sowie dem Antragsteller wie auch dem weiteren Käufer laut Kaufvertrag vom 04.01.2013 WZ Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden. Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem verfahrensrelevanten Sachverhalt auszugehen: Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Waidhofen an der Thaya vom 04. September 2014, Zl. WTL2-G-131/013, wurde der (gemeinsame) Antrag des Dipl. Ing. CK und des WZ vom 22. Jänner 2013 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den am 04. Jänner 2012 (wohl richtig: 2013) vor dem öffentlichen Notar Mag. Michael Müller in *** unter der BRZl: *** abgeschlossenen Kaufvertrag als unbegründet abgewiesen und die Genehmigung des Rechtsgeschäftes versagt. Dieser Kaufvertrag vom 04. Jänner 2013 wurde zwischen MM, geb. ***, HH, geb. ***, und FH, geb. ***, als Verkäufer einerseits und den Käufern Dipl. Ing. CK, geb. ***, zu 23/100-Anteilen und WZ, geb. ***, zu 77/100-Anteilen andererseits unter Beitritt des damaligen grundbücherlichen Eigentümers des Grundstückes Nr. ***, KG ***, JM, geb. ***, hinsichtlich der Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 17,9589 ha zu einem Kaufpreis von € 556.725,90 abgeschlossen. Außerbücherliche Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***, waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages HH und FH, die mittlerweile auch grundbücherliche Eigentümer sind. Das Grundstück Nr. ***, KG ***, (Fläche 17,8288 ha) weist nach dem gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** die Flächenwidmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf und wird landwirtschaftlich genutzt. Auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, (Fläche 0,1301 ha) befinden sich Straßen bzw. Zufahrtswege. Über die mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Waidhofen an der Thaya vom 04. September 2014, Zl. WTL2-G-131/013, ausgesprochene Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung wurde von den Käufern Dipl. Ing. CK und WZ Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erhoben und die Aufhebung des Bescheides sowie die Genehmigung des Kaufvertrages beantragt. In der in der Folge am 15. Juni 2015 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht NÖ hat der im gegenständlichen Kaufvertrag als Käufer aufgetretene WZ unwiderruflich erklärt, seinen 77/100 - Anteil aus dem Rechtsgeschäft an den Mitkäufer Dipl. Ing. CK abzutreten und somit selbst aus dem Kaufvertrag auszuscheiden. Vom Käufer Dipl. Ing. CK ist in der Verhandlung die Annahme dieser Abtretung erklärt worden. In weiterer Folge wurde von WZ auf Grund dieser Abtretungserklärung und seines Ausscheidens aus dem Kaufgeschäft die von ihm eingebrachte Beschwerde vom 30.09.2014 zurückgezogen. Infolge dieser Zurückziehung der Beschwerde durch WZ ist seitens des Landesverwaltungsgerichtes NÖ der Beschluss vom 29. Juli 2015, LVwG-AB-14-4159, ergangen, mit dem das Verfahren, soweit es das von WZ, geb. ***, eingebrachte Rechtsmittel betrifft,

§ 31Vw

GVG eingestellt wurde.Infolge dieser Zurückziehung der Beschwerde durch WZ ist seitens des Landesverwaltungsgerichtes NÖ der Beschluss vom 29. Juli 2015, LVwG-AB-14-4159, ergangen, mit dem das Verfahren, soweit es das von WZ, geb. ***, eingebrachte Rechtsmittel betrifft,

Paragraph 31, VwGVG eingestellt wurde. Der verfahrenseinleitende Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist jedoch vom Mitantragsteller Dipl. Ing. CK – modifiziert im Hinblick auf den Abtretungsvertrag - aufrechterhalten worden wie auch seine Beschwerde gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Waidhofen an der Thaya vom 04.09.2014, WTL2-G-131/013. In Erledigung dieser Rechtsmittels des Dipl. Ing. CK hat das Landesverwaltungsgericht NÖ das Erkenntnis vom 29. Juli 2015, LVwG-AB-14-4159, erlassen, mit welchem der Beschwerde

§ 28Abs. 1 Vw

GVG insoweit Folge gegeben wurde, als der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben worden ist.In Erledigung dieser Rechtsmittels des Dipl. Ing. CK hat das Landesverwaltungsgericht NÖ das Erkenntnis vom 29. Juli 2015, LVwG-AB-14-4159, erlassen, mit welchem der Beschwerde

Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG insoweit Folge gegeben wurde, als der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben worden ist. Eine Revision gegen diese Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 29. Juli 2015 wurde nicht erhoben. Mit modifiziertem Antrag vom 15.06.2015, eingebracht bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya am 17.08.2015 (Eingangsstempel), hat Dipl. Ing. CK, vertreten durch den Notar Mag. Michael Müllner um Genehmigung eines Rechtsgeschäftes

§ 6

des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angesucht und im Antrag auf den oben genannten Abtretungsvertrag vom 15.06.2015 sowie auf den diesem Abtretungsvertrag zugrunde liegenden Kaufvertrag vom 04.01.2013 verwiesen. Mit modifiziertem Antrag vom 15.06.2015, eingebracht bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya am 17.08.2015 (Eingangsstempel), hat Dipl. Ing. CK, vertreten durch den Notar Mag. Michael Müllner um Genehmigung eines Rechtsgeschäftes

Paragraph 6, des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 angesucht und im Antrag auf den oben genannten Abtretungsvertrag vom 15.06.2015 sowie auf den diesem Abtretungsvertrag zugrunde liegenden Kaufvertrag vom 04.01.2013 verwiesen. Der genannte Abtretungsvertrag weist folgenden Wortlaut auf: „ABTRETUNGSVERTRAG welcher am heutigen Tage zwischen:

1. a)Herrn WZ, geb. ***, Gutsbesitzer, wohnhaft in A-***, ***, einerseits, sowie
2. b)Herrn Dipl.-Ing. CK, geb. ***, Land- und Forstwirt, wohnhaft in A-***, *** andererseits abgeschlossen wurde, wie folgt: I.römisch eins. Ob der Liegenschaft EZ. *** im Grundbuch der KG. *** mit dem Grundstück *** Landw

den §§ 934 und 935 ABGB erhalten zu haben. Sie erklären, dass ihnen nach den derzeit gegebenen Verhältnissen der wahre Wert des Vertragsgegenstandes bekannt ist und sie Leistung und Gegenleistung als beiderseits angemessen anerkennen. Die Vertragsparteien bestätigen, Rechtsbelehrung

den Paragraphen 934 und 935 ABGB erhalten zu haben. Sie erklären, dass ihnen nach den derzeit gegebenen Verhältnissen der wahre Wert des Vertragsgegenstandes bekannt ist und sie Leistung und Gegenleistung als beiderseits angemessen anerkennen. VI.römisch sechs. Die Vertragsparteien erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, dass auf Grund des gegenständlichen Vertrages ob der Liegenschaft EZ. *** im Grundbuch der KG. *** in Ansehung der von WZ, geb. ***, mit Kaufvertrag vom 04.01.2012 erworbenen 77/100-Anteile das Eigentumsrecht für Dipl.-Ing. CK, geb. ***, einverleibt werden kann. VII.römisch sieben. Die Vertragsparteien erklären an Eides Statt, österreichische Staatsbürger zu sein. VIII.römisch acht. Dieser Vertrag wird in einem Original errichtet, welches Herrn Dipl.-Ing. CK gehört. Für Herrn WZ ist eine einfache Abschrift bestimmt. ***, am 15.06.2015“ Unterfertigt ist dieser Abtretungsvertrag nur von WZ und Dipl. Ing. CK, nicht jedoch von den Verkäufern oder auch nur einem der Verkäufer. Eine Zustimmung zu diesem (Abtretungs-)Vertrag durch die Beschwerdeführer und Verkäufer HH und FH liegt darüber hinaus auch weder in gesonderter schriftlicher Form vor noch wurde eine solche Zustimmung mündlich erteilt. Von der (neuerlichen) Antragstellung um grundverkehrsbehördliche Genehmigung mittels des am 17.08.2015 bei der Behörde eingebrachten Antrages haben die Beschwerdeführer und Verkäufer HH und FH keine Kenntnis gehabt; der Antrag ist von ihnen auch nicht mitunterfertigt. Im Antrag selbst ist nur auf ein Vertretungsverhältnis des einbringenden Notars Mag. Müllner zum Antragsteller Dipl.-Ing. CK hingewiesen. Dass der Antrag auch Namens der Verkäufer HH und FH gestellt wäre, ist nicht ersichtlich, bzw. geht aus dem Antrag nicht hervor. Im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wurde von der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya

§ 11Abs.

2 und 5 NÖ GVG ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer veranlasst.Im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wurde von der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya

Paragraph 11, Absatz 2 und 5 NÖ GVG ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist, nämlich am 15.09.2015, haben AH und EH eine Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer Waidhofen an der Thaya eingebracht und dabei schriftlich erklärt, verbindlich als Interessenten für die Liegenschaft aufzutreten, Landwirte zu sein, kein außerlandwirtschaftliches Einkommen zu haben und in der Lage zu sein, den Kaufpreis in Höhe des ortsüblichen Preises bezahlen zu können, wobei sie als ortsüblich einen Preis von € 560.000,00 bezeichnet haben. Mit Schreiben der Rechtsvertreter der Verkäufer HH und FH an WZ vom 04.09.2015 wird diesem mitgeteilt, dass der mit Dipl.-Ing. CK geschlossene Abtretungsvertrag ohne die Zustimmung der Verkäufer „nicht rechtswirksam möglich“ ist und eine solche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ein inhaltlich gleichlautendes Schreiben der Verkäufer, datiert mit 04.09.2015, ist seinerzeit auch an Dipl.-Ing. CK sowie an den Notar Mag. Müllner ergangen, wobei Letzterem gegenüber ausdrücklich zum Ausdruck gebracht wird, dass „der beabsichtigten Abtretung nicht zugestimmt wird“ und „jegliche ihm gegenüber hierzu – möglicherweise – erteilte Vollmacht widerrufen“ wird. Im weiteren Verfahren wurde den Parteien, somit auch den Interessenten AEH, eine Stellungnahmefrist zum eingeholten agrartechnischen Gutachten bis zum 19.02.2016 eingeräumt. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom

1. Februar 2016, WTL2-G-151/114, wurde vor Ablauf der eingeräumten Stellungnahmefrist und vor Einlangen einer Stellungnahme der Interessenten AEH dem Antragsteller Dipl. Ing. CK die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für das aus dem Abtretungsvertrag vom
2. Juni 2015, BRZ Nr. ***, und dem Kaufvertrag vom
3. Jänner 2012, BRZ Nr. ***, bestehende Rechtsgeschäft, allerdings nur unter ausdrücklicher Nennung des Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit einer Flächenmaßangabe von 17,8288 ha erteilt. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes WTL2-G-151/114, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Vollinhaltlich waren auch die zu den GZ LVwG-AB-14-4159 ergangenen und in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 29.07.2015 (Beilagen ./E und ./F) samt den dort getroffenen Feststellungen der gegenständlichen Entscheidung zugrunde zu legen. Diese Unterlagen sind zudem von den Parteien nicht in Zweifel gezogen worden. Die verfahrensgegenständlichen Verträge (Kauf- und Abtretungsvertrag) sind im Verwaltungsakt einliegend gewesen und ist der Inhalt unstrittig geblieben. Lediglich bezüglich der Anführung des Datums des Kaufvertrages im Abtretungsvertrag war davon auszugehen, dass dieses richtigerweise „04.01.2013“ lautet, zumal die unrichtige Datierung offensichtlich auf eine irrtümlich unrichtige Anführung im Kaufvertrag zurückgeht. Des Weiteren konnte sich das erkennende Gericht auch auf die in der Verhandlung vorgelegten Dokumente, deren Echtheit nicht bestritten worden ist, stützen. Hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse das Grundstück Nr. ***, KG ***, betreffend konnte der Darstellung der Rechtsvertretung der Verkäuferseite gefolgt werden, der auch vom Antragsteller nicht widersprochen worden ist. In rechtlicher Hinsicht war der festgestellte Sachverhalt wie folgt zu bewerten:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalte-flächen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3Z 4 lit.

a NÖ GVG gelten Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist, als Interessenten oder Interessentinnen.

Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist, als Interessenten oder Interessentinnen.

§ 4Abs.

1 Z 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes zum Gegenstand haben.

Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes zum Gegenstand haben.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 10Abs.

1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

Paragraph 10, Absatz eins, NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

§ 10Abs.

2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.

Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;
2. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
3. Grundstücksnummer;
4. Katastralgemeinde;
5. Flächenausmaß;
6. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht; 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht;

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist
2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht. b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

§ 25

NÖ GVG darf, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.

Paragraph 25, NÖ GVG darf, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde, das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird. Aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung und der Flächenwidmung des in Rede stehenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, im örtlichen Flächenwidmungsplan als „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ unterliegt der Erwerb bzw. ein Rechtsgeschäft auf Eigentumsübertragung dem Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007. Die Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG sieht vor, dass ein unter Lebenden abgeschlossenes Rechtsgeschäft, das die Übertragung des Eigentumsrechtes zum Gegenstand hat und zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betrifft, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf. Die Bestimmung des Paragraph 4, Absatz eins, NÖ GVG sieht vor, dass ein unter Lebenden abgeschlossenes Rechtsgeschäft, das die Übertragung des Eigentumsrechtes zum Gegenstand hat und zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betrifft, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf. Der hier gegenständliche Kaufvertrag vom 04.01.2013 erfüllt diese Kriterien und enthält dementsprechend unter seinem Punkt VIII. die Klausel, dass „sämtliche in der gegenständlichen Urkunde enthaltenen Rechtsgeschäfte“ aufschiebend bedingt sind „durch die rechtskräftige grundverkehrsbehördliche Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbezirkskommission“. Der hier gegenständliche Kaufvertrag vom 04.01.2013 erfüllt diese Kriterien und enthält dementsprechend unter seinem Punkt römisch acht. die Klausel, dass „sämtliche in der gegenständlichen Urkunde enthaltenen Rechtsgeschäfte“ aufschiebend bedingt sind „durch die rechtskräftige grundverkehrsbehördliche Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbezirkskommission“. Im vorliegenden Fall ist hinsichtlich des Kaufvertrages vom 04.01.2013 in Wahrnehmung der in § 10 Abs. 1 NÖ GVG statuierten Verpflichtung von den Rechtserwerbern Dipl. Ing. CK und WZ mit Antrag vom 22.01.2013 um die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung angesucht worden. Im vorliegenden Fall ist hinsichtlich des Kaufvertrages vom 04.01.2013 in Wahrnehmung der in Paragraph 10, Absatz eins, NÖ GVG statuierten Verpflichtung von den Rechtserwerbern Dipl. Ing. CK und WZ mit Antrag vom 22.01.2013 um die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung angesucht worden. Dieses Ansuchen ist in der Folge von der Grundverkehrsbehörde mit Bescheid vom 04.09.2014, WTL2-G-131/013, abgewiesen worden und die grundverkehrs-behördliche Genehmigung für das in Rede stehende Rechtsgeschäft versagt worden. Infolge Beschwerdeerhebung durch die Käufer Dipl. Ing. CK und WZ gegen diese Entscheidung der Grundverkehrsbehörde ist im anschließenden Beschwerdeverfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 15.06.2015 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt worden, im Zuge derer der Käufer WZ seine Beschwerde zurückgezogen hat. Durch die Zurückziehung der Beschwerde des WZ gegen den abweisenden Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Waidhofen an der Thaya als Grundverkehrsbehörde vom 04.09.2014, WTL2-G-131/013, konnte es aufgrund des unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossenen Kaufvertrages und des Nichteintrittes dieser Bedingung nicht zu einem Übergang von Rechten und Pflichten kommen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass im seinerzeitigen Beschwerde-verfahren, genauer: in der Beschwerdeverhandlung am 15.06.2015, von Seiten des Mitkäufers Dipl. Ing. CK durch die Vorlage des auch im nunmehrigen Verfahren gegenständlichen Abtretungsvertrages vom 15.06.2015 und der damit erfolgten Abänderung des verfahrenseinleitenden Antrages, der sich ursprünglich ausschließlich auf den Kaufvertrag vom 04.01.2013 bezogen hat, eine Aufhebung des Abweisungsbescheides der Grundverkehrsbehörde vom 04.09.2014 erwirkt wurde. Aufgrund der Beschwerdezurückziehung seitens des Mitkäufers WZ folgt somit, dass der unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossene Kaufvertrag vom 04.01.2013 nicht rechtswirksam zustande gekommen ist und der Mitkäufer WZ aus diesem Kaufvertrag weder Rechte noch Pflichten für sich ableiten kann. Dem entsprechend ist auch WZ mangels Erwerb von Rechten und Pflichten aus dem genannten Kaufvertrag nicht in der Lage, „alle ihn aus dem obgenannten Kaufvertrag treffenden Rechte und Pflichten“ (vgl. Punkt I. des Abtretungsvertrages) an Dipl. Ing. CK abzutreten. Dem entsprechend ist auch WZ mangels Erwerb von Rechten und Pflichten aus dem genannten Kaufvertrag nicht in der Lage, „alle ihn aus dem obgenannten Kaufvertrag treffenden Rechte und Pflichten“ vergleiche Punkt römisch eins. des Abtretungsvertrages) an Dipl. Ing. CK abzutreten. Es ist daher – mit anderen Worten – in rechtlicher Hinsicht ausgeschlossen, dass aus dem Kaufvertrag vom 04.01.2013 infolge Nichteintritts der Bedingung, unter der er geschlossen worden ist, sohin aus einem nicht mehr existenten Kaufvertrag, Rechte an eine andere Person abgetreten werden können, da der die Abtretung von Rechten vornehmende WZ selbst nie in den Genuss dieser Rechte gekommen ist. Durch die neuerliche am 17.08.2015 bei der Grundverkehrsbehörde eingereichte Antragstellung, die sich wiederum auf den seinerzeitigen Kaufvertrag vom 04.01.2013 und den Abtretungsvertrag vom 15.06.2015 stützt, ändert sich an der dargestellten Bewertung in rechtlicher Hinsicht nichts, können doch aus einem nicht existenten Kaufvertrag keine Rechte von einer Vertragspartei an eine andere abgetreten werden. Unabhängig von dieser rechtlichen Beurteilung ist zusätzlich darauf zu verweisen, dass das Rechtsgeschäft im grundverkehrsbehördlichen Verfahren in seiner Gesamtheit zu beurteilen ist. Im Ergebnis bedeutet dies, dass nunmehr Dipl. Ing. CK allein als Käufer auftritt, ohne sich auf eine Willensübereinkunft aller Vertragsparteien stützen zu können. Seitens der Verkäufer und Beschwerdeführer HH und FH ist - im Gegenteil – dezidiert, auch im gegenständlichen Beschwerdeverfahren, klargestellt worden, dass ein Verkauf der Liegenschaft ausschließlich an den Antragsteller Dipl. Ing. CK ihre Zustimmung nicht findet. Tatsächlich haben die Verkäufer von der neuerlichen Antragstellung durch Dipl. Ing. CK vom 17.08.2015 unter Vorlage des ihnen bis dahin nicht bekannten Abtretungsvertrages im gegenständlichen Verfahren erst durch die bei der örtlichen Bezirksbauernkammer erfolgte Kundmachung erfahren, die am 31.08.2015 ergangen ist und eine Anmeldefrist bis zum 16.09.2015 vorgesehen hat. Mit den oben angeführten Schreiben vom 04.09.2015 an die seinerzeitigen Vertragsparteien WZ und CK sowie an den Vertragserrichter Notar Mag. Müllner wurde von den Verkäufern jeweils umgehend klargestellt, dass sie sich gegen die im Abtretungsvertrag erfolgte Abtretung „nicht existenter Rechte aus Kaufverträgen“ aussprechen und darauf hinweisen, dass ohne Zustimmung der Verkäufer der Abtretungsvertrag wirkungslos ist. Soweit im Verfahren durch den Antragsteller behauptet wurde, die Antragstellung für das gegenständliche Rechtsgeschäft, bestehend aus dem Kaufvertrag und dem Abtretungsvertrag, sei durch den Notar Mag. Müllner auch im Namen der Verkäufer erfolgt, deckt sich dies nicht mit der Aktenlage; vielmehr ist davon auszugehen, dass der Notar Mag. Müllner ausschließlich für den Antragsteller Dipl. Ing. CK tätig geworden ist. Aus dem Antrag, eingelangt bei der Behörde am 17.08.2015, ergibt sich nämlich, dass alleiniger Antragsteller Dipl. Ing. CK ist und wird diesbezüglich auf das Vertretungsverhältnis zum Notar Mag. Müllner verwiesen. Auf ein Vertretungsverhältnis auch zu den Verkäufern findet sich in dem genannten Antrag kein Hinweis. Zudem ist der Antrag von den Beschwerdeführern und Käufern HH und FH nicht mitunterfertigt, sodass auch daraus ersehen werden kann, dass der Antrag von ihnen nicht mitgetragen bzw. mit ihrer Zustimmung gestellt worden ist. Diese Sicht deckt sich auch mit dem erfolgten Entzug der Vollmacht des Notars Mag. Müllner mit Schreiben vom 04.09.2015 seitens der Verkäufer, nachdem diese durch das Kundmachungsverfahren von dem ohne ihre Zustimmung geschlossenen Abtretungsvertrag und der Antragstellung bei der Grundverkehrsbehörde erfahren hatten. Soweit in diesem Zusammenhang auf die vom Antragsteller in den Beilagen ./A und ./ B dargestellte Judikatur in Bezug auf Vertragstreue bzw. eine Bindungswirkung an den Vertrag bis zum Eintritt oder Ausfall einer Bedingung verwiesen wird und im angefochtenen Bescheid zur zivilrechtlichen Gültigkeit des dem Verfahren zugrunde liegenden Kaufvertrages die Auffassung vertreten wird, dass zivilrechtliche Aspekte im Rahmen des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens außer Acht zu bleiben hätten, genügt der Verweis auf die Bestimmung des § 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 und 2 NÖ GVG. Soweit in diesem Zusammenhang auf die vom Antragsteller in den Beilagen ./A und ./ B dargestellte Judikatur in Bezug auf Vertragstreue bzw. eine Bindungswirkung an den Vertrag bis zum Eintritt oder Ausfall einer Bedingung verwiesen wird und im angefochtenen Bescheid zur zivilrechtlichen Gültigkeit des dem Verfahren zugrunde liegenden Kaufvertrages die Auffassung vertreten wird, dass zivilrechtliche Aspekte im Rahmen des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens außer Acht zu bleiben hätten, genügt der Verweis auf die Bestimmung des Paragraph 4, Absatz eins, in Verbindung mit Paragraph 10, Absatz eins und 2 NÖ GVG. Abgesehen davon, dass ein auf Eigentumsübertragung gerichtetes (freiwilliges) Rechtsgeschäft die Zustimmung aller beteiligten Vertragsparteien per se voraussetzt, ist insbesondere aus der Bestimmung des § 10 Abs. 2 NÖ GVG, die die Antragstellung bei einem – bloß – beabsichtigten Rechtsgeschäft regelt und auch dabei die Zustimmung aller Vertragsteile fordert, abzuleiten, dass bei einem regulären, sohin nicht bloß beabsichtigten Rechtsgeschäft – wie im vorliegenden Fall – umso mehr die Zustimmung aller Vertragsteile gegeben sein muss. Abgesehen davon, dass ein auf Eigentumsübertragung gerichtetes (freiwilliges) Rechtsgeschäft die Zustimmung aller beteiligten Vertragsparteien per se voraussetzt, ist insbesondere aus der Bestimmung des Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG, die die Antragstellung bei einem – bloß – beabsichtigten Rechtsgeschäft regelt und auch dabei die Zustimmung aller Vertragsteile fordert, abzuleiten, dass bei einem regulären, sohin nicht bloß beabsichtigten Rechtsgeschäft – wie im vorliegenden Fall – umso mehr die Zustimmung aller Vertragsteile gegeben sein muss. Nur ein diesen Voraussetzungen entsprechendes Rechtsgeschäft hat die rechtliche Eignung, als „genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft“ im Sinne des § 4 NÖ GVG in Behandlung genommen zu werden. Insoweit obliegt der Grundverkehrsbehörde eine Prüfpflicht (vgl. VwGH vom 18.12.2015, Zl. Ro 2015/02/0018-3). Nur ein diesen Voraussetzungen entsprechendes Rechtsgeschäft hat die rechtliche Eignung, als „genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft“ im Sinne des Paragraph 4, NÖ GVG in Behandlung genommen zu werden. Insoweit obliegt der Grundverkehrsbehörde eine Prüfpflicht vergleiche VwGH vom 18.12.2015, Zl. Ro 2015/02/0018-3). Ein darüber hinausgehendes Eingreifen im grundverkehrsbehördlichen Verfahren in zivilrechtliche Streitigkeiten unter den Parteien ist damit naturgemäß nicht mitumfasst und im vorliegenden Fall auch nicht Gegenstand des Verfahrens bzw. der Erörterung. Unabhängig von der fehlenden Willensübereinkunft der Parteien des Rechtsgeschäftes hinsichtlich des einseitig auf Käuferseite geschlossenen Abtretungsvertrages ist überdies anzumerken, dass Gegenstand des Kaufvertrages vom 04.01.2013 die Grundstücke *** und ***, beide KG ***, sind, während im Abtretungsvertrag vorgesehen ist, dass lediglich hinsichtlich des Grundstückes ***, KG ***, die Rechte an den Mitkäufer Dipl. Ing. CK abgetreten werden. Der Hinweis des Antragstellers im Beschwerdeverfahren, dass es sich bei dem Grundstück Nr. ***, KG ***, lediglich um Straßen bzw. Zufahrtswege, sohin um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt und hinsichtlich dieser eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erforderlich wäre, geht schon deswegen ins Leere, weil nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG ein Rechtsgeschäft, hier der Kaufvertrag vom 13.01.2013, als Gesamtheit zu behandeln ist, was bedeutet, dass auch nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, sofern sie Gegenstand des Kaufvertrages sind, von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu erfassen sind (arg.: „…abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung“).Der Hinweis des Antragstellers im Beschwerdeverfahren, dass es sich bei dem Grundstück Nr. ***, KG ***, lediglich um Straßen bzw. Zufahrtswege, sohin um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt und hinsichtlich dieser eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erforderlich wäre, geht schon deswegen ins Leere, weil nach der Bestimmung des Paragraph 4, Absatz eins, NÖ GVG ein Rechtsgeschäft, hier der Kaufvertrag vom 13.01.2013, als Gesamtheit zu behandeln ist, was bedeutet, dass auch nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, sofern sie Gegenstand des Kaufvertrages sind, von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu erfassen sind (arg.: „…abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung“). Schließlich ergibt sich auch hinsichtlich des Kaufpreises für das hier durch die erfolgte Antragstellung des Dipl. Ing. CK eingereichte Rechtsgeschäft insofern eine weitere Unstimmigkeit, als im Kaufvertrag vom 04.01.2013 ein Kaufpreis von € 556.725,90 vereinbart ist, während im Abtretungsvertrag vom 15.06.2015 unter dem Punkt I. - auf den Kaufvertrag bezugnehmend - von einem Kaufpreis von nur € 552.692,80 die Rede ist. Schließlich ergibt sich auch hinsichtlich des Kaufpreises für das hier durch die erfolgte Antragstellung des Dipl. Ing. CK eingereichte Rechtsgeschäft insofern eine weitere Unstimmigkeit, als im Kaufvertrag vom 04.01.2013 ein Kaufpreis von € 556.725,90 vereinbart ist, während im Abtretungsvertrag vom 15.06.2015 unter dem Punkt römisch eins. - auf den Kaufvertrag bezugnehmend - von einem Kaufpreis von nur € 552.692,80 die Rede ist. Soweit dazu seitens des Antragstellers darauf verwiesen wird, dass sich der Abtretungsvertrag lediglich auf das Grundstück Nr. ***, KG ***, bezieht und sich daher die Differenz in der Höhe des Kaufpreises erklären lässt, ist darauf zu verweisen, dass damit auch klargestellt wird, dass hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, weiterhin als Käufer WZ vorgesehen wäre. Die Kaufpreisdifferenz lässt sich im Übrigen dennoch nicht nachvollziehen, als im Kaufvertrag nur ein Gesamtkaufpreis in der genannten Höhe vereinbart gewesen ist, sodass sich der im Abtretungsvertrag genannte Kaufpreis rechnerisch nicht nachvollziehen lässt, zumal er überdies ohne Einbindung der Verkäuferseite festgelegt worden ist, obwohl die Frage des Kaufpreises ein essentieller Bestandteil eines Kaufvertrages ist, der auch die Zustimmung der Verkäuferseite voraussetzt. Schließlich ändert an der Beurteilung des Falles durch das erkennende Gericht auch der Umstand bzw. das Vorbringen des Antragstellers nichts, wonach das Grundstück Nr. ***, KG ***, wie vom Antragsteller vorgebracht, „irrtümlich in den Kaufvertrag hineingekommen“ sei. Durch die Einbeziehung dieses Grundstückes in den Kaufvertrag ist es nachträglich im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nicht zulässig, dieses von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auszuklammern, da Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens das Rechtsgeschäft als Ganzes bzw. in seiner Gesamtheit ist und nicht auf einzelne Vertragsbestandteile reduziert werden kann. Soweit im Beschwerdeverfahren seitens des Antragstellers die Parteistellung der Verkäufer und Beschwerdeführer HH und FH bestritten wird, ist auf die Bestimmung des § 10 NÖ GVG zu verweisen, die allen Vertragsparteien ein Antragsrecht auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung einräumt, was naturgemäß deren Parteistellung bedingt. Abgesehen davon kann den Verkäufern in einem derartigen Verfahren nicht abgesprochen werden, dass sie an der Sache vermöge eines rechtlichen Interesses beteiligt sind; es kann daher die Parteistellung der Verkäufer zusätzlich auch auf § 8 AVG gestützt werden. Soweit im Beschwerdeverfahren seitens des Antragstellers die Parteistellung der Verkäufer und Beschwerdeführer HH und FH bestritten wird, ist auf die Bestimmung des Paragraph 10, NÖ GVG zu verweisen, die allen Vertragsparteien ein Antragsrecht auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung einräumt, was naturgemäß deren Parteistellung bedingt. Abgesehen davon kann den Verkäufern in einem derartigen Verfahren nicht abgesprochen werden, dass sie an der Sache vermöge eines rechtlichen Interesses beteiligt sind; es kann daher die Parteistellung der Verkäufer zusätzlich auch auf Paragraph 8, AVG gestützt werden. Auch der Hinweis des Antragstellers auf die Bestimmung des § 25 NÖ GVG, wonach die Vertragsparteien verpflichtet seien, die Vertragsbeziehung aufrecht zu erhalten und zu erfüllen, geht ins Leere. Zum einen regelt diese Bestimmung nur, dass bis zur Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eine grundbücherliche Durchführung ausscheidet; zum anderen stellt diese Bestimmung klar, dass die Parteien an das aufschiebend bedingt geschlossene Rechtsgeschäft gebunden sind. Auch der Hinweis des Antragstellers auf die Bestimmung des Paragraph 25, NÖ GVG, wonach die Vertragsparteien verpflichtet seien, die Vertragsbeziehung aufrecht zu erhalten und zu erfüllen, geht ins Leere. Zum einen regelt diese Bestimmung nur, dass bis zur Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eine grundbücherliche Durchführung ausscheidet; zum anderen stellt diese Bestimmung klar, dass die Parteien an das aufschiebend bedingt geschlossene Rechtsgeschäft gebunden sind. Sobald die Bedingung (grundverkehrsbehördliche Genehmigung) nicht eintritt, können auch keine Rechtswirkungen, insbesondere kein Eigentumsübergang, an das Rechtsgeschäft geknüpft werden und sind folglich die ursprünglichen Vertragsparteien nicht mehr an den Vertrag gebunden. Im vorliegenden Fall ist eine demnach mögliche anderweitige Veräußerung der Liegenschaft bis dato aber nicht erfolgt. Schließlich stellt sich das Vorbringen des Antragstellers, wonach das dem gegenständlichen Verfahren zugrunde liegende Rechtsgeschäft „in seiner Gesamtheit durch bisher nicht rechtskräftig erfolgte Untersagung durch eine Grundverkehrsbehörde nach wie vor aufrecht sei“ insofern als aktenwidrig dar, als mangels grundverkehrsbehördlicher Genehmigung des Kaufvertrages vom 04.01.2013 keine Rechte und Pflichten übertragen wurden. Die vom Antragsteller vorgelegte Judikatur vermag im Übrigen seinen Rechtsstandpunkt nicht zu stützen. Vor dem Hintergrund der dargestellten rechtlichen Erwägungen zu dem gegenständlichen Rechtsgeschäft war eine Erörterung der Beschwerdepunkte der weiteren Beschwerdeführer AH und EH entbehrlich, war doch inhaltlich nicht auf die Beschwerdesache einzugehen; demnach war auch eine Prüfung von materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht vorzunehmen. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden. Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und die Entscheidung auch im Übrigen nicht von der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes abweicht. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.233.001.2016