GVG) stattgegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag des Ök.-Rat Dipl. Ing. JG vom 17. Februar 2016 auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für einen beabsichtigten Kaufvertrag zurückgewiesen.Den Beschwerden wird
Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Antrag des Ök.-Rat Dipl. Ing. JG vom 17. Februar 2016 auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für einen beabsichtigten Kaufvertrag zurückgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 28.09.2016, Zl. PLL2-G-163/011, wurde auf Grund des Antrages vom 17.02.2016 des Ök.-Rat Dipl. Ing. JG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag, abzuschließen zwischen dem Antragsteller als Käufer und Dr. Karl Schirl, Rechtsanwalt, als Masseverwalter im Schuldenregulierungsverfahren des RFS und des WS, sowie Mag. Horst Winkelmayr, Rechtsanwalt, als Masseverwalter im Schuldenregulierungsverfahren der MS, als Verkäufer, betreffend die Grundstücke Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß: *** *** 28.656 m² *** *** 85.517 m² *** *** 43.508 m² *** *** 18.996 m² *** *** 2.694 m² *** *** 1.836 m² *** *** 24.328 m² *** *** 20.963 m² *** *** 35.907 m² *** *** 26.489 m² *** *** 4.053 m² *** *** 20.216 m² *** *** 2.858 m² *** *** 48.663 m² *** *** 27.709 m² *** *** 20.818 m² *** *** 113.552 m² *** *** 17.903 m² *** *** 21.997 m² *** *** 2.444 m² *** *** 27.177 m² *** *** 14.207 m² zu einem Kaufpreis von € 2.350.000,--, erteilt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die Bestimmungen der §§ 1, 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und den §§ 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Bestimmungen der Paragraphen eins, 3, 4, 6, Absatz 2, 7, Absatz eins und den Paragraphen 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird dieser Bescheid im verfahrensrelevanten Zusammenhang im Wesentlichen damit, dass Dipl. Ing. JG die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes erfülle, weshalb das Rechtsgeschäft den gesetzlichen Genehmigungsvoraussetzungen entspreche. In den dagegen erhobenen Beschwerden wurde zunächst von Mag. Horst Winkelmayr als Masseverwalter der MS vorgebracht (Beschwerde vom 27.10.2016), dass die Schuldnerin MS Miteigentümerin der Liegenschaften EZ ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG *** sowie EZ ***, ***, *** und ***, alle KG ***, wäre. Ein Großteil der Liegenschaften sei bereits vor Insolvenzeröffnung mit Zustimmung aller Pfandgläubiger unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung verkauft worden. Tatsache sei jedoch, dass dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung auf Grund der Intervention des nunmehrigen Antragstellers bis dato versagt worden sei. Der Kaufvertrag sei sohin nicht rechtswirksam. Der Masseverwalter habe unmittelbar nach Insolvenzeröffnung die beabsichtigte Veräußerung der Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteile in der Ediktsdatei veröffentlicht. In weiterer Folge hätten sich zahlreiche Interessenten, auch der Antragsteller, mit dem Masseverwalter in Verbindung gesetzt und seien von mehreren Interessenten Angebote gelegt worden. Tatsache sei jedoch, dass der Masseverwalter im Februar 2016, sohin zum Zeitpunkt der Antragstellung, weder ein Angebot angenommen, noch dem Antragsteller die Annahme seines Angebots in Aussicht gestellt habe. Im Zuge eines Telefonates sei dem Masseverwalter von Rechtsanwalt Dr. Schirl mitgeteilt worden, dass der Antragsteller die grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes, nämlich den Ankauf der oben genannten Liegenschaften, beantragt hätte. Im Hinblick auf diese Information habe der Masseverwalter dem Vertreter des Antragstellers mit Schreiben vom 29.03.2016 mitgeteilt, dass er das Angebot des Antragstellers nicht angenommen habe. Es sei ihm die Annahme auch nicht in Aussicht gestellt worden. Gleichzeitig sei um entsprechende Stellungnahme ersucht worden. Eine Antwort habe der Masseverwalter nie erhalten. Am 21.04.2016 habe in weiterer Folge eine Besprechung in den Kanzleiräumlichkeiten des Masseverwalters stattgefunden. Zu dieser Besprechung seien sämtliche Interessenten, auch der Antragsteller, eingeladen worden. Im Zuge dieser Besprechung sei die weitere Vorgangsweise erörtert worden. Sämtlichen Beteiligten, sohin auch dem Antragsteller, sei zu diesem Zeitpunkt bekannt gewesen, dass mit keinem Interessenten ein Konsens bezüglich des Verkaufs der Liegenschaft bestanden hätte. Ein Konsens
Am 21.04.2016 habe in weiterer Folge eine Besprechung in den Kanzleiräumlichkeiten des Masseverwalters stattgefunden. Zu dieser Besprechung seien sämtliche Interessenten, auch der Antragsteller, eingeladen worden. Im Zuge dieser Besprechung sei die weitere Vorgangsweise erörtert worden. Sämtlichen Beteiligten, sohin auch dem Antragsteller, sei zu diesem Zeitpunkt bekannt gewesen, dass mit keinem Interessenten ein Konsens bezüglich des Verkaufs der Liegenschaft bestanden hätte. Ein Konsens
Paragraph 1094, ABGB hinsichtlich des Verkaufes sei daher nicht vorgelegen.
2 NÖ GVG 2007 seien die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Abs. 1 zu stellen. In diesem Fall müsse der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG 2007 seien die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatz eins, zu stellen. In diesem Fall müsse der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung des beabsichtigten Rechtsgeschäftes seien weder zum Zeitpunkt der Antragstellung noch zum Zeitpunkt der Genehmigung vorgelegen. Der Antragsteller habe auch zu keinem Zeitpunkt ernsthaft darauf vertrauen können, dass das von ihm gelegte Angebot angenommen werde. Insbesondere halte das Gesetz ausdrücklich fest, dass die Vertragsteile bereits verbindlich übereingekommen sein müssten, das Rechtsgeschäft zu schließen. Dabei müsse der wesentliche Inhalt des Rechtsgeschäftes im Antrag ausdrücklich dokumentiert sein. Da die Grundverkehrsbehörde dem Masseverwalter trotz Aufforderung keine Aktenabschrift übermittelt habe, stelle sich die Frage, wie seitens des Antragstellers die wesentlichen Inhalte des Rechtsgeschäftes dokumentiert worden wären. Es existiere weder eine schriftliche Annahme noch ein Vertragsentwurf oder gar eine konkursgerichtliche Genehmigung. Der verfahrenseinleitende Antrag sei von den verkaufenden Parteien nicht unterfertigt worden. Offensichtlich sei hier eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ohne jegliche Unterlagen aber auch ohne Einbeziehung der verkaufenden Partei erteilt worden. Nicht nur, dass der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör verwehrt worden wäre, wäre mit einer kurzen Anfrage geklärt gewesen, dass die Zustimmung der verkaufenden Parteien für das beabsichtigte Rechtsgeschäft nicht vorgelegen wäre. Da die Voraussetzungen nicht vorgelegen wären, werde der Antrag gestellt, den Bescheid vom 28.09.2016 zur Gänze aufzuheben und das Verfahren einzustellen. Von Rechtsanwalt Dr. Karl Schirl als Insolvenzverwalter in den Schuldenregulierungsverfahren RFS und WS wurde in der Beschwerde gegen den Bescheid vom 28.09.2016 ebenso beantragt, den Bescheid vom 28.09.2016, zur Zl. PLL2-G-163/011, ersatzlos aufzuheben und das Genehmigungsverfahren einzustellen. Begründend wurde in dieser Beschwerde vom 27.10.2016 zusammengefasst ausgeführt, dass man beim Lesen des ersten Satzes der Bescheidbegründung meinen könnte, dass DI und Dipl. Ing. JG am 17.02.2016 einen gemeinsamen Antrag
2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gestellt hätten. In diesem Zusammenhang sei zunächst festzuhalten, dass es sich bei den von DI und JG gestellten Genehmigungsanträgen – auch wenn beide Herren jeweils von Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck vertreten worden wären – um zwei selbständige Anträge handle. Der Antrag von DI sei überdies datiert mit 28.12.2015 und nicht mit 17.02.2016. Auch im Schreiben der Grundverkehrsbehörde St. Pölten an DI und Dipl. Ing. JG vom 11.08.2016 sei seitens der Grundverkehrsbehörde offenbar irrigerweise von einem gemeinsamen Antrag der beiden Herren (dort jedoch datierend vom 28.12.2015) ausgegangen worden. Wie bereits oben ausgeführt, stamme der Antrag vom 28.12.2015 allerdings allein von DI. Begründend wurde in dieser Beschwerde vom 27.10.2016 zusammengefasst ausgeführt, dass man beim Lesen des ersten Satzes der Bescheidbegründung meinen könnte, dass DI und Dipl. Ing. JG am 17.02.2016 einen gemeinsamen Antrag
Paragraph 6, Absatz 2, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gestellt hätten. In diesem Zusammenhang sei zunächst festzuhalten, dass es sich bei den von DI und JG gestellten Genehmigungsanträgen – auch wenn beide Herren jeweils von Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck vertreten worden wären – um zwei selbständige Anträge handle. Der Antrag von DI sei überdies datiert mit 28.12.2015 und nicht mit 17.02.2016. Auch im Schreiben der Grundverkehrsbehörde St. Pölten an DI und Dipl. Ing. JG vom 11.08.2016 sei seitens der Grundverkehrsbehörde offenbar irrigerweise von einem gemeinsamen Antrag der beiden Herren (dort jedoch datierend vom 28.12.2015) ausgegangen worden. Wie bereits oben ausgeführt, stamme der Antrag vom 28.12.2015 allerdings allein von DI. Im nunmehr bekämpften Bescheid sei allerdings offensichtlich lediglich über den von Dipl. Ing. JG gestellten Genehmigungsantrag abgesprochen bzw. entschieden worden. Festzuhalten sei an dieser Stelle, dass Dipl. Ing. JG nie die Zustimmung der verkaufenden Vertragsteile erhalten habe. Dipl. Ing. JG sei während des Gesamtbieterverfahrens hinsichtlich der hier gegenständlichen Liegenschaften wie jeder andere der zahlreichen Interessenten behandelt worden. Die höchsten Anbote seien vom Insolvenzverwalter regelmäßig in der Ediktsdatei veröffentlicht worden. Darüber hinaus sei der Interessent, welcher zuletzt das aktuelle höchste Angebot gelegt habe, stets davon benachrichtigt worden, wenn sein Anbot überboten worden sei. Gleichzeitig sei dem überbotenen Interessenten auch die Möglichkeit eingeräumt worden, sein Anbot nachzubessern. Seitens Dipl. Ing. JG werde mehrfach behauptet, dass zur Zeit seiner Antragstellung die Zustimmung aller Vertragsparteien zum beabsichtigten Verkauf der im Bescheid aufgezählten Liegenschaften um den Kaufpreis von € 2.350.000,-- vorgelegen habe. Dem sei aber entgegenzuhalten, dass Dr. Schirl mit Mail vom 02.02.2016 den Antragsteller davon informiert habe, dass zwischenzeitig ein Kaufanbot in der Höhe von € 2.351.000,-- zuzüglich der vom Käufer ebenfalls zu übernehmenden Immobilienertragssteuer vorgelegen habe. Diese Email des Insolvenzverwalters Dr. Schirl sowie die entsprechende Antwortmail von Dipl. Ing. JG vom 02.02.2016 würden belegen, dass Dipl. Ing. JG noch vor Einbringung des Antrages am 17.02.2016 bewusst gewesen wäre, dass es ein höheres von den Insolvenzverwaltern Dr. Schirl und Mag. Winkelmayr in Betracht zu ziehendes Anbot gegeben habe, welches weder von ihm, noch von DI gelegt worden sei. Die von Dipl. Ing. JG im selbigen Email vom 02.02.2016 erwähnte „Verkaufsabsicht“ an DI sei seitens der Insolvenzverwalter nie konkret gegeben gewesen. DI sowie sämtlichen Interessenten im Bieterverfahren sei laufend mitgeteilt worden, dass man sich im Falle eines Überbots mit dem entsprechenden Anbot beschäftigen würde. Keinem einzigen der Interessenten sei allerdings seitens der Insolvenzverwalter eine konkrete Verkaufszusage gemacht worden bzw. sei auch keine entsprechende Anbotsannahme erfolgt. Dipl. Ing. JG habe entgegen der in seiner Email vom 02.02.2016 getroffenen Aussage bzw. Ankündigung die Insolvenzverwalter vor Einbringung des Antrages am 17.02.2016 nicht mehr kontaktiert. Ein Einvernehmen hinsichtlich des Kaufpreises sowie insbesondere auch die Bereitschaft des Käufers zur Übernahme der Immobilienertragssteuer als wesentlicher Bestandteil eines solchen Rechtsgeschäftes, welches im Antrag im Sinne des § 6 enthalten sein müsste, sei mit Dipl. Ing. JG zu keinem Zeitpunkt erzielt worden. Im weiteren Verlauf des Bieterverfahrens hätten die Insolvenzverwalter in Unkenntnis der eingebrachten Anträge des Dipl. Ing. JG und DI am 21.03.2016 ein Rundschreiben an sämtliche Interessenten versendet. Am 21.04.2016 sei eine Besprechung mit sämtlichen Interessenten abgehalten worden, bei der auch Dipl. Ing. JG anwesend gewesen wäre. Der Umstand, dass die Insolvenzverwalter weiterhin bemüht gewesen wären, die insolvenzverfangenen Liegenschaften zu veräußern, spreche gegen die Behauptung des Antragstellers, dass der von der Grundverkehrsbehörde im beschwerdegegenständlichen Bescheid genehmigte beabsichtigte Verkauf an Dipl. Ing. JG jemals die Zustimmung der verkaufenden Parteien gefunden habe. An dieser Stelle werde noch auf das Schreiben des Mag. Winkelmayr als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungs-verfahren über das Vermögen von MS verwiesen, in dem Dr. Bruck bereits zu einem früheren Zeitpunkt mitgeteilt worden sei, dass kein Kaufanbot angenommen worden sei. Dipl. Ing. JG habe entgegen der in seiner Email vom 02.02.2016 getroffenen Aussage bzw. Ankündigung die Insolvenzverwalter vor Einbringung des Antrages am 17.02.2016 nicht mehr kontaktiert. Ein Einvernehmen hinsichtlich des Kaufpreises sowie insbesondere auch die Bereitschaft des Käufers zur Übernahme der Immobilienertragssteuer als wesentlicher Bestandteil eines solchen Rechtsgeschäftes, welches im Antrag im Sinne des Paragraph 6, enthalten sein müsste, sei mit Dipl. Ing. JG zu keinem Zeitpunkt erzielt worden. Im weiteren Verlauf des Bieterverfahrens hätten die Insolvenzverwalter in Unkenntnis der eingebrachten Anträge des Dipl. Ing. JG und DI am 21.03.2016 ein Rundschreiben an sämtliche Interessenten versendet. Am 21.04.2016 sei eine Besprechung mit sämtlichen Interessenten abgehalten worden, bei der auch Dipl. Ing. JG anwesend gewesen wäre. Der Umstand, dass die Insolvenzverwalter weiterhin bemüht gewesen wären, die insolvenzverfangenen Liegenschaften zu veräußern, spreche gegen die Behauptung des Antragstellers, dass der von der Grundverkehrsbehörde im beschwerdegegenständlichen Bescheid genehmigte beabsichtigte Verkauf an Dipl. Ing. JG jemals die Zustimmung der verkaufenden Parteien gefunden habe. An dieser Stelle werde noch auf das Schreiben des Mag. Winkelmayr als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungs-verfahren über das Vermögen von MS verwiesen, in dem Dr. Bruck bereits zu einem früheren Zeitpunkt mitgeteilt worden sei, dass kein Kaufanbot angenommen worden sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung des vom Antragsteller beabsichtigten Rechtsgeschäftes seien weder zum Zeitpunkt der Antragstellung noch zum Zeitpunkt der Genehmigung vorgelegen. Auch habe der Antragsteller zu keinem Zeitpunkt ernstlich darauf vertraut können, dass das von ihm gelegte Kaufanbot angenommen werde. Das Gesetz fordere, sofern noch kein Kaufvertrag geschlossen worden sei, dass die am beabsichtigten Kauf beteiligten Parteien zumindest bereits verbindlich übereingekommen seien, das Rechtsgeschäft zu schließen. In diesem Zusammenhang müsse überdies der wesentliche Inhalt des Rechtsgeschäftes im Antrag entsprechend dokumentiert sein. Dem von Dipl. Ing. JG gestellten Antrag könne allerdings keine hierfür ausreichende Dokumentation über den Inhalt des Rechtsgeschäftes entnommen werden. Weder liege eine schriftliche Annahme des Kaufanbotes vor, noch gebe es einen Vertragsentwurf oder gar eine insolvenzgerichtliche Genehmigung. Auch sei der beschwerdegegenständliche Antrag von der Verkäuferseite nicht mitunterfertigt worden. Demnach seien seitens des Antragstellers weder die notwendigen Unterlagen vorgelegt worden, noch habe die Behörde die Verkäuferseite in das Genehmigungsverfahren einbezogen. Den verkaufenden Parteien (Insolvenzverwaltern) sei auch das rechtliche Gehör verwehrt worden. Hätte die Grundverkehrsbehörde den verkaufenden Parteien im Rahmen des Parteiengehörs die Möglichkeit zu einer Äußerung eingeräumt oder bei selbigen auch nur auf kurzem Wege nachgefragt, hätte die Grundverkehrsbehörde leicht in Erfahrung gebracht, dass seitens der verkaufenden Parteien keine Zustimmung zu dem von Dipl. Ing. JG beabsichtigten Rechtsgeschäft vorgelegen sei und auch bis dato nicht vorliege. Bereits aus dem vorgelegten Akteninhalt ergibt sich folgender verfahrensrelevanter Sachverhalt: Mit Antrag vom 17.02.2016 hat Dipl. Ing. JG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck, bei der belangten Behörde unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes, um die Erteilung der Genehmigung für ein beabsichtigtes Rechtsgeschäft hinsichtlich der Grundstücke Nrn. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***,
Mit Antrag vom 17.02.2016 hat Dipl. Ing. JG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck, bei der belangten Behörde unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes, um die Erteilung der Genehmigung für ein beabsichtigtes Rechtsgeschäft hinsichtlich der Grundstücke Nrn. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***,
Paragraph 6, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 angesucht. Unterfertigt ist dieser Antrag vom bevollmächtigten Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck unter Beifügung des Anwaltsstempels. Im Antragsformular selbst wird neben dem Hinweis auf die erteilte Vollmacht durch entsprechendes Ankreuzen der im Formular vorgesehenen Möglichkeiten um die Genehmigung für ein „beabsichtigtes Rechtsgeschäft (Kaufvertrag)“ mit den Verkäufern
5 NÖ GVG ersucht, die Kundmachung unverzüglich und ortsüblich bis zu der in der Kundmachung genannten Anmeldefrist „11.03.2016“ zu verlautbaren. Die Bezirksbauernkammer wurde darüber hinaus
7 Z 2 NÖ GVG ersucht, innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der in der Kundmachung genannten Anmeldefrist, alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 leg. cit widerspricht. Auf Grund dieses Antrages sowie eines weiteren Antrages durch DI, ebenfalls vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Johannes Bruck, mit im Wesentlichen dem gleichen Antragsinhalt, datiert vom 28.12.2015, wurde von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten das Kundmachungsverfahren eingeleitet und die Stadtgemeinde *** sowie die Bezirksbauernkammer ***
Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ersucht, die Kundmachung unverzüglich und ortsüblich bis zu der in der Kundmachung genannten Anmeldefrist „11.03.2016“ zu verlautbaren. Die Bezirksbauernkammer wurde darüber hinaus
Paragraph 11, Absatz 7, Ziffer 2, NÖ GVG ersucht, innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der in der Kundmachung genannten Anmeldefrist, alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, leg. cit widerspricht. Diese Kundmachung erfolgte mit dem Hinweis, dass die Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten und bei der zuständigen Bezirksbauernkammer zulässig ist. Außer der Antragstellung waren jedoch keine Urkunden hinterlegt. In der Folge langten Interessentenerklärungen von Mag. IT, SB, JD und JH innerhalb der Kundmachungsfrist ein. In der Folge wurden seitens der Grundverkehrsbehörde St. Pölten auf Grund der eingelangten Interessentenanmeldungen sowohl die Antragsteller als auch die Interessenten zur Vorlage von diversen Unterlagen zur Feststellung ihrer Landwirteeigenschaft aufgefordert. Der Antragsteller Dipl. Ing. JG legte in diesem Zusammenhang ein Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 30.09.2015, LVwG-AV-242/001-2014 vor, in dem seine Landwirteeigenschaft festgestellt wurde und gab bekannt, dass sich an dem landwirtschaftlichen Betrieb seit dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich nichts verändert hat. Entsprechende Einkommenssteuerbescheide und Aufteilungsbescheide der Jahre 2013, 2014 und 2015 wurden vom Antragsteller Dipl. Ing. JG ebenso vorgelegt. Im Zuge des Parteiengehörs teilte die Grundverkehrsbehörde St. Pölten den Antragstellern DI und Dipl. Ing. JG mit, dass für die Grundverkehrsbehörde nachvollziehbar ist, dass das erzielbare landwirtschaftliche Einkommen der beiden Antragsteller erheblich zur Bestreitung des Lebensunterhaltes der Familien beiträgt. Bezüglich der aufgetretenen Interessenten wurde auf eine Stellungnahme der Bezirksbauernkammer *** vom 15.03.2016 verwiesen, wonach zur Interessentenstellung von Mag. IT und SB ausgeführt wurde, dass eine eindeutige Stellungnahme zur Landwirtschaft erst nach Prüfung ihrer aktuellen Bewirtschaftungsverhältnisse und Einkommenssituation möglich ist. Bezüglich der Interessenten JH und JD wurde seitens der Bezirksbauernkammer ausgeführt, dass die Angaben nicht überprüft werden könnten und bezüglich JD die Bewirtschaftung von Ackerflächen bestätigt werden kann. Weiters wurde darauf verwiesen, dass aus dem Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen hervorgeht, dass der angegebene Kaufpreis im Bereich des Preisbandes der Gemeinde *** liegt und somit gerechtfertigt ist. Mit Mail vom 18.08.2016 gab der Antragsteller Dipl. Ing. JG bekannt, nicht mehr von Rechtsanwalt Dr. Bruck vertreten zu sein, den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des beabsichtigten Rechtsgeschäftes aber aufrecht zu erhalten. Weiters wurde bekanntgegeben, dass nach seinen Informationen der Antragsteller DI nicht mehr am Ankauf interessiert ist und wurde dies durch dessen Vertreter Dr. Bruck mit Mail vom 05.09.2016 bestätigt. Bis zum 05.09.2016 wurde kein rechtsgültiger Kaufvertrag vorgelegt, weshalb der Antragsteller JG seitens der Grundverkehrsbehörde St. Pölten aufgefordert wurde, mitzuteilen, ob ein Bescheid betreffend das gegenständliche beabsichtigte Rechtsgeschäft ausgestellt werden solle oder ob ein rechtsgültiger Kaufvertrag vorgelegt werden würde. Mit Mail vom 06.09.2016 wurde seitens Dipl. Ing. JG bekanntgegeben, dass er nicht in der Lage ist, in den nächsten zwei bis drei Wochen einen rechtsgültigen Kaufvertrag vorzulegen, da noch keine endgültige Entscheidung darüber gefallen ist, ob die Masseverwalter, die Gläubiger und schließlich das Insolvenzgericht einem Verkauf der „Landwirtschaft S“ an den Antragsteller zustimmen. Dipl. Ing. JG führt in diesem Mail aus, dass er mit € 2.605.000,-- das höchste Kaufanbot für die „Landwirtschaft S“ gelegt hat und er daher davon ausgeht, dass der Zuschlag an ihn erteilt wird und ein entsprechender Kaufvertrag erstellt wird. Derzeit besteht seitens der Verkäufer noch Unsicherheit darüber, ob der Antragsteller auch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erhalten würde. Im Falle der Genehmigung des „beabsichtigten Rechtsgeschäftes“ würden die Verkäufer Gewissheit erlangen, dass im Falle eines tatsächlichen Verkaufes an den Antragsteller in der Folge auch mit einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages – und damit zur endgültigen Rechtskraft der Veräußerung – zu rechnen wäre. Ein entsprechender Kaufvertrag mit dem modifizierten Kaufpreis müsste allerdings neuerlich der Grundverkehrsbehörde zur Genehmigung vorgelegt werden. Diese Genehmigung des Kaufvertrages könnte dann rasch erfolgen, weil die entsprechenden Überprüfungen bereits vorliegen. Beantragt wurde seitens des Antragstellers, die Genehmigung für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zu erteilen. In der Folge wurde der nunmehr angefochtene Genehmigungsbescheid erlassen. Eine Zustimmung zum beabsichtigten Kauf der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften S seitens der Verkäufer liegt bis dato nicht vor. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund des Inhaltes des Behördenaktes, der den verfahrenseinleitenden Antrag des Dipl. Ing. JG enthält. Aus diesem Antrag ergeben sich die getroffenen Feststellungen ebenso eindeutig und unzweifelhaft, wie sich auch aus dem übrigen Akt die weiteren Verfahrensschritte hinsichtlich des gestellten Antrages nach erfolgter Kundmachung in unbedenklicher Weise ergeben. Des Weiteren stützt sich das erkennende Gericht auf den im Akt einliegenden Mail- und Schriftverkehr. Dass eine Zustimmung seitens der Verkäufer zu dem vom Antragsteller behaupteten beabsichtigten Rechtsgeschäft niemals vorlag, ergibt sich aus einem Mail des Antragstellers an die Verkäufer selbst, in dem dieser ausführt, dass er um die Annahme des Kaufanbotes ersucht. Weiters hat insbesondere der Verkäufer Mag. Winkelmayr als Masseverwalter im Schuldenregulierungsverfahren MS im Schreiben vom 29.03.2016 festgehalten, dass weder er noch sein Kollege Dr. Schirl bis dato ein Kaufangebot angenommen haben. Weiters hat er in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass ein Kaufvertragsabschluss sowohl der konkursgerichtlichen Genehmigung als auch der Zustimmung der Pfandgläubiger
Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund des Inhaltes des Behördenaktes, der den verfahrenseinleitenden Antrag des Dipl. Ing. JG enthält. Aus diesem Antrag ergeben sich die getroffenen Feststellungen ebenso eindeutig und unzweifelhaft, wie sich auch aus dem übrigen Akt die weiteren Verfahrensschritte hinsichtlich des gestellten Antrages nach erfolgter Kundmachung in unbedenklicher Weise ergeben. Des Weiteren stützt sich das erkennende Gericht auf den im Akt einliegenden Mail- und Schriftverkehr. Dass eine Zustimmung seitens der Verkäufer zu dem vom Antragsteller behaupteten beabsichtigten Rechtsgeschäft niemals vorlag, ergibt sich aus einem Mail des Antragstellers an die Verkäufer selbst, in dem dieser ausführt, dass er um die Annahme des Kaufanbotes ersucht. Weiters hat insbesondere der Verkäufer Mag. Winkelmayr als Masseverwalter im Schuldenregulierungsverfahren MS im Schreiben vom 29.03.2016 festgehalten, dass weder er noch sein Kollege Dr. Schirl bis dato ein Kaufangebot angenommen haben. Weiters hat er in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass ein Kaufvertragsabschluss sowohl der konkursgerichtlichen Genehmigung als auch der Zustimmung der Pfandgläubiger
Paragraph 120, IO bedürften. Nicht nachvollziehbar ist dagegen ein vom Antragsteller an die Grundverkehrsbehörde übermitteltes Mail vom 11.10.2016, worin dieser ausführt, dass zum Zeitpunkt des Antrages um grundverkehrsbehördliche Genehmigung eine Zustimmung aller Vertragsparteien zum beabsichtigten Verkauf der „Landwirtschaft S“ vorgelegen habe. Für diese Behauptung fehlt jegliche Grundlage im vorgelegten Verwaltungsakt. Auch für eine schlüssige Zustimmung der Verkäuferseite zu einer Veräußerung der Liegenschaft an den Antragsteller ergeben sich keine Anhaltspunkte. Weder war der Antrag von den Veräußerern unterschrieben noch wurde eine schriftliche Willenserklärung über einen Verkauf vorgelegt. Der Antragstellervertreter Dr. Bruck war auch bei Einreichung des Antrages nach dem vorliegenden Akteninhalt lediglich mit der Vollmacht des Antragstellers ausgestattet. Eine Vollmacht der Veräußerer war ihm nicht erteilt. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes festzustellen:
1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
Paragraph 10, Absatz eins, NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
Paragraph 10, Absatz 2, NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
3 NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondereGemäß Paragraph 10, Absatz 3, NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere
4 NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen
Z 1 und 2 erforderlich ist.
Paragraph 10, Absatz 4, NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen
Paragraph eins, Ziffer eins und 2 erforderlich ist. Im gegenständlichen Fall ist eine Urkunde über ein die verfahrensgegenständlichen Grundstücke betreffende Rechtsgeschäft nicht existent. Der Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung enthält nicht einmal Daten für ein beabsichtigtes Kaufgeschäft und ist diesem Antrag auch nicht die Zustimmung der Vertragsteile, insbesondere nicht die Zustimmung der Verkäufer bzw. auch nicht eine Willensübereinkunft hinsichtlich eines beabsichtigten Kaufgeschäftes zu entnehmen. Aus dem verfahrenseinleitenden Antrag des Dipl. Ing. JG vom 17.02.2016 ist somit – abgesehen von einer Absicht des Antragstellers, in Zukunft näher bezeichnete Grundstücke erwerben zu wollen - keine Zustimmung der in diesem Antrag genannten Verkäufer zum beabsichtigten Kaufgeschäft zu entnehmen. Unterfertigt ist der gegenständliche Antrag nämlich lediglich vom Vertreter des Antragstellers als dem zukünftigen Käufer, nicht aber von den vom Antragsteller genannten (zukünftigen) Verkäufern, sodass es an einer Willensübereinkunft der Parteien jedenfalls fehlt. Der Antrag enthält sohin nur eine Absichtserklärung des Antragstellers, der sich als Käufer in einem in der Zukunft noch abzuschließenden Rechtsgeschäft sieht. Trotz Fehlens einer Willensübereinkunft hinsichtlich des in Rede stehenden beabsichtigten Kaufgeschäftes ist seitens der Behörde das Kundmachungsverfahren
NÖ GVG durchgeführt worden, wobei diesem Kundmachungsverfahren mangels Existenz einer Urkunde über das im Antrag dargestellte Rechtsgeschäft eine solche auch nicht beigelegt werden konnte; dem Antrag war mangels Zustimmung der Verkäuferseite aber auch eine Willensübereinstimmung der (zukünftigen) Vertragsteile nicht zu entnehmen.Trotz Fehlens einer Willensübereinkunft hinsichtlich des in Rede stehenden beabsichtigten Kaufgeschäftes ist seitens der Behörde das Kundmachungsverfahren
Paragraph 11, NÖ GVG durchgeführt worden, wobei diesem Kundmachungsverfahren mangels Existenz einer Urkunde über das im Antrag dargestellte Rechtsgeschäft eine solche auch nicht beigelegt werden konnte; dem Antrag war mangels Zustimmung der Verkäuferseite aber auch eine Willensübereinstimmung der (zukünftigen) Vertragsteile nicht zu entnehmen. Es lag daher auch im Kundmachungsverfahren nach § 11 NÖ GVG mit dem kundgemachten Antrag lediglich eine Absichtserklärung des Antragstellers vor.Es lag daher auch im Kundmachungsverfahren nach Paragraph 11, NÖ GVG mit dem kundgemachten Antrag lediglich eine Absichtserklärung des Antragstellers vor. Weder bei der Bezirksbauernkammer noch bei der Grundverkehrsbehörde ist demnach eine Vertragsurkunde, in die Einsicht genommen hätte werden können, aufgelegen noch hat der kundgemachte Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung den Anforderungen des Grundverkehrsgesetzes genügt, da diesem lediglich die bloße Absichtserklärung nur eines Vertragsteiles zu entnehmen war, ein – nicht bestimmtes – beabsichtigtes Rechtsgeschäft abschließen zu wollen, aber noch keine auf die Herbeiführung der Rechtsfolgen hinsichtlich des Eigentumsübergangs abzielende übereinstimmende Willenserklärung. Mangels Vorliegen eines Kaufvertrages bzw. mangels Vorliegen eines beabsichtigten Rechtsgeschäftes, dies wegen Fehlens der Zustimmung aller Vertragsteile, war daher der angefochtene Bescheid aufzuheben und gleichzeitig der verfahrenseinleitende Antrag als unzulässig zurückzuweisen. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Die ordentliche Revision war in diesem Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, und mit der vorliegenden Entscheidung auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach einer bloßen Absichtserklärung eine Antragslegitimierung nicht zukommt (vgl. zitierte Judikatur), abgegangen wird.Die ordentliche Revision war in diesem Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, und mit der vorliegenden Entscheidung auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach einer bloßen Absichtserklärung eine Antragslegitimierung nicht zukommt vergleiche zitierte Judikatur), abgegangen wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2017:LVwG.AV.1162.001.2016
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