{'item': 'LVwG-AV-592/001-2016'}

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum17.11.2017 GeschäftszahlLVwG-AV-592/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Dr. Raunig über die Beschwerden des Erstbeschwerdeführers DI Dr. CN und der Zweitbeschwerdeführerin DI BN, beide wohnhaft in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 18.03.2016, GZ: BAU-BB-217/2013, mit welchem der Berufung der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 24.03.2015, GZ: BAU-BB-217/2013, keine Folge gegeben wurde, zu Recht: 1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) abgewiesen.Die Beschwerde wird gemäß Paragraph 28, Absatz eins und Absatz 2, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) abgewiesen., 2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Zum Gang des bisherigen baubehördlichen Verfahrens: Mit Schreiben vom 16.12.2013 ersuchte die B GmbH, ***, ***, ***, bei der Marktgemeinde *** um Erteilung der Baubewilligung für das Vorhaben zur Errichtung einer Wohnhausanlage mit 12 Wohneinheiten und einer Tiefgeschoß auf dem Grundstück Nr. .*** und ***, EZ ***, ***, ***, an. Dem Bauansuchen wurden zahlreiche Antragsbeilagen beigefügt. Für den 08.04.2014 wurde seitens der Baubehörde I. Instanz eine mündliche Verhandlung anberaumt.Für den 08.04.2014 wurde seitens der Baubehörde römisch eins. Instanz eine mündliche Verhandlung anberaumt. Mit Schriftsatz vom 04.04.2014 – eingelangt bei der Marktgemeinde *** am 07.04.2014 – erhoben unter anderem die Beschwerdeführer Einwendungen betreffend das gegenständliche Bauvorhaben mit nachstehendem Inhalt: „l. ALLGEMEINES Mit Mitteilung vom 17.03.2014, BAU-BB-217/2013, hat uns der Bürgermeister der Marktgemeinde *** über die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung am 08.04.2014 im Zusammenhang mit der Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für das Bauvorhaben „Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit Tiefgarage“ auf der Liegenschaft in ***, ***, GStNr ***, EZ ***, KG ***, übermittelt. Wir sind Eigentümer der Nachbarliegenschaft, A-***, ***, GStNr ***, EZ ***, KG ***, situiert in der “Schutzzone Altort ***“, und sohin Nachbarn iSd § 6 NO BauO.Wir sind Eigentümer der Nachbarliegenschaft, A-***, ***, GStNr ***, EZ ***, KG ***, situiert in der “Schutzzone Altort ***“, und sohin Nachbarn iSd Paragraph 6, NO BauO. Am 21.3.2014 (BN) sowie am 24.3.2014 (CN) wurden wir beim Bauamt *** vorstellig und baten um die Aushändigung sämtlicher Unterlagen, die das Bauvorhaben betreffen. Tatsächlich wurden uns die folgenden Unterlagen ausgehändigt: ● Baubeschreibung / 2 seitig - ohne Unterschrift und ohne Angabe des Autors ● Tabellarische Aufstellung der Wohneinheiten / Größen - 1 seitig – ohne Unterschrift und Angabe des Autors (Titelzeile ‚BA) ● Diverse Pläne in Einzelausschnitten kopiert auf A4 Zettel - unleserlich gezeichnet mit Stempel BA und B ● Energieausweis - ein umfangreiches Gutachten von E, erstellt für B GmbH Unsere Rückfrage, ob das die kompletten Unterlagen wären, wurde bejaht. Unsere Nachfrage, ob nicht zumindest die Ersteinreichung und die Vorprüfungsprotokolle verfügbar wären, wurde dahingehend beantwortet, dass es vor 31.1. keine Einreichung gegeben habe, sondern nur Gespräche zwischen dem Bauträger und dem Bauamt. Nur die übergebenen Unterlagen seien Gegenstand der Bauverhandlung. Es ist uns von Aussagen der Vertreter der Fa. B, Hr. A und Hr. S aus dem Dezember jedoch bekannt, dass die Einreichung bereits im Dezember 2013 erfolgte. Es muss also eine Vorprüfung durch die Gemeinde stattgefunden haben, wobei man uns Information über deren Ergebnisse und Verlauf jedoch vorenthält. Auf unsere Frage an die Gemeinde, welche ,Gutachten’ vorlägen, wurde uns versichert, dass außer dem Gutachten zum Energieausweis keinerlei weitere Gutachten vorliegen. Die Gemeinde habe aber Hr. S aufgefordert, ein Gutachten zur Standsicherheit im Bezug auf den Garagenbau nachzuliefern. Dieses werde noch Gegenstand der Verhandlung, wenn es vor dem 8.4.2014 einlange. Wir halten somit fest, dass uns die Unterlagen zur Ersteinreichung und zu den stattgefundenen Vorprüfungen vorenthalten wurden. Weiters ist anzumerken, dass uns kein ,Bau-Antrag’ zugänglich gemacht wurde, obwohl die Gemeinde nur auf Antrag tätig werden kann. Es ist auch darauf hinzuweisen, dass in den eingereichten Bauplänen der Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer fehlt. Auf den Plänen ist lediglich als Planverfasser die BB GmbH und als Grundeigentümer und Bauwerber die B GmbH erkennbar; laut Grundbuchsauszug sind jedoch Mag. JP und MS als Grundeigentümer ausgewiesen. Die Baubehörde hat diese auch als Eigentümer zur anberaumten Bauverhandlung geladen. Ein entsprechender Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer liegt jedoch nicht vor. Die Zustimmung des Grundeigentümers ist jedoch erforderlich, wenn eine vom Grundeigentümer verschiedene Person eine Baubewilligung beantragt. Ohne Zustimmung des Grundeigentümers ist die Erteilung der Baubewilligung rechtswidrig. Die Zustimmung muss nach der Rechtsprechung liquid nachgewiesen werden, d.h. sie muss unzweifelhaft vorliegen (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht8 [2012], Anm4 zu § 18 NÖ BauO). Liquid ist ein Nachweis dann, wenn ein entsprechender Beleg vorgelegt wird, aufgrund dessen es keinesfalls fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (VwGH 19.06.1990, 89/10/0204).Es ist auch darauf hinzuweisen, dass in den eingereichten Bauplänen der Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer fehlt. Auf den Plänen ist lediglich als Planverfasser die BB GmbH und als Grundeigentümer und Bauwerber die B GmbH erkennbar; laut Grundbuchsauszug sind jedoch Mag. JP und MS als Grundeigentümer ausgewiesen. Die Baubehörde hat diese auch als Eigentümer zur anberaumten Bauverhandlung geladen. Ein entsprechender Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer liegt jedoch nicht vor. Die Zustimmung des Grundeigentümers ist jedoch erforderlich, wenn eine vom Grundeigentümer verschiedene Person eine Baubewilligung beantragt. Ohne Zustimmung des Grundeigentümers ist die Erteilung der Baubewilligung rechtswidrig. Die Zustimmung muss nach der Rechtsprechung liquid nachgewiesen werden, d.h. sie muss unzweifelhaft vorliegen (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht8 [2012], Anm4 zu Paragraph 18, NÖ BauO). Liquid ist ein Nachweis dann, wenn ein entsprechender Beleg vorgelegt wird, aufgrund dessen es keinesfalls fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (VwGH 19.06.1990, 89/10/0204). Ebenfalls haben wir zu jedem der beiden Termine um Unterlagen zur aktuellen Flächenwidmung, zur letzten Umwidmung 2012, zur davor bestehenden Widmung, zur Veranlassung der Widmungsänderungen, zu damals erstellten Expertengutachten und zum Genehmigungs- und Beschlussverlauf in der Gemeinde und zum zugrundeliegenden Raumordnungskonzept verlangt. Es wurde uns versprochen, solche Unterlagen auszuheben und uns zu informieren, sobald diese abholbereit wären. Diese Unterlagen wurden uns dann am 26.3.2014 (Abholung am 28.3.2014) zugänglich gemacht, insgesamt also terminlich sehr knapp vor Anberaumung der mündlichen Bauverhandlung am 08.04.2014. Darüber hinaus erachten wir uns als Nachbarn iSd § 6 NÖ BauO in den nachstehenden subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten verletzt.Darüber hinaus erachten wir uns als Nachbarn iSd Paragraph 6, NÖ BauO in den nachstehenden subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten verletzt. 2. VERLETZUNG VON NACHBARRECHTEN Keine ausreichende Belichtung Es liegt kein Gutachten zum Lichteinfall auf unser Wohngebäude vor. Der Bauwerber hat zwar in seinem Grundrissplan versucht, den Lichteinfall darzustellen, jedoch bestehen in seiner Darstellung mehrere wesentliche Mängel, die zu einem unrichtigen Ergebnis führen. Insbesondere sind folgende Mängel offensichtlich: ● Die im Bebauungsplan vorgesehene Gebäudehöhe von 7 m wird wesentlich überschritten. Im Einreichplan ist eine Gebäudehöhe von 9,15 m bzw. 8,84 m auf der uns zugekehrten Gebäudefront eingezeichnet. Laut der Regelungen der Bebauung der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** in der Fassung des GR-Beschlusses vom 25.06.2013 dürfen „Bauteile (z.B. zurückgesetztes Geschoß, Dächer, Dachaufbauten) [..] die Bebauungshöhe oder die höchstzulässige Gebäudehöhe um maximal 4 m überschreiten. Darüber hinaus ist lediglich die Errichtung notwendiger technischer Aufbauten zulässig“ (vgl Pkt 3.3. der Bebauungsvorschriften).Das geplante Bauvorhaben sieht nun nicht vor, dass lediglich „Bauteile“ die höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m überschreiten, sondern das gesamte Dachgeschoß. Da es sich somit beim Dachgeschoß nicht um „Bauteile“ handelt, darf dieses auch nicht höher als 7 In ausgeführt werden. Die geplante Höhe von 9,15 m bzw 8,84 m überschreitet die maximal zulässige Gebäudehöhe somit wesentlich.Darüber hinaus liegt gar kein Dachgeschoß, sondern ein Hauptgeschoß vor. Die Bebauungsvorschriften für die „Schutzzone Altort ***“ sehen vor, dass die „maximale Anzahl der zulässigen Hauptgeschoße [m] auf die jeweils festgelegte „Bauklassenanzahl ” beschränkt (Beispiel: Bauklasse II oder eine „höchstzulässige Gebäudehöhe“ von 7 m bedeutet maximal 2 Hauptgeschoße) [wird], und es darf nur ein ausgebautes Dachgeschoß errichtet werden “ (vgl Pkt 7.2.3.1. der Bebauungsvorschriften). Gemäß der Begriffsbestimmung des § 4 Z 9 NÖ BauO ist ein Dachgeschoß ein „Geschoß innerhalb eines Daches mit einer traufenseitigen Kniestockhöhe (Z.B. Übermauerung) ab Fußbodenoberkante von höchstens 1,20m und zusammenhängenden Dachaufbauten (Dachgauben, Dacherker) über höchstens der halben Gebäudelänge“. Laut Einreichunterlagen weist das sogenannte Dachgeschoß jedoch eine Kniestockhöhe von rund 2,00 m auf. Demnach ist das Dachgeschoß nicht als Dachgeschoß, sondern als Hauptgeschoß zu qualifizieren. Bei einer höchstzulässigen Gebäudehöhe von 7 m dürfen jedoch lediglich 2 Hauptgeschoße und ein Dachgeschoß errichtet werden. Gegenständlich liegen jedoch 3 Hauptgeschoße vor.Abgesehen davon ist die im Einreichplan angewandte Berechnung der Frontflächen nicht eingezeichnet und somit auch nicht nachvollziehbar, nach welcher Berechnungsmethode die Gebäudehöhe ermittelt wurde. Die projektierten 7,13 m überschreiten jedenfalls die im Bebauungsplan vorgesehene maximal zulässige Gebäudehöhe.Durch die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe ist der gesetzlich vorgesehene Lichteinfall auf unsere Hauptfenster nicht mehr gewährleistet und sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 3 NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt.Die im Bebauungsplan vorgesehene Gebäudehöhe von 7 m wird wesentlich überschritten. Im Einreichplan ist eine Gebäudehöhe von 9,15 m bzw. 8,84 m auf der uns zugekehrten Gebäudefront eingezeichnet. Laut der Regelungen der Bebauung der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** in der Fassung des GR-Beschlusses vom 25.06.2013 dürfen „Bauteile (z.B. zurückgesetztes Geschoß, Dächer, Dachaufbauten) [..] die Bebauungshöhe oder die höchstzulässige Gebäudehöhe um maximal 4 m überschreiten. Darüber hinaus ist lediglich die Errichtung notwendiger technischer Aufbauten zulässig“ vergleiche Pkt 3.3. der Bebauungsvorschriften)., , Das geplante Bauvorhaben sieht nun nicht vor, dass lediglich „Bauteile“ die höchstzulässige Gebäudehöhe von 7 m überschreiten, sondern das gesamte Dachgeschoß. Da es sich somit beim Dachgeschoß nicht um „Bauteile“ handelt, darf dieses auch nicht höher als 7 In ausgeführt werden. Die geplante Höhe von 9,15 m bzw 8,84 m überschreitet die maximal zulässige Gebäudehöhe somit wesentlich., , Darüber hinaus liegt gar kein Dachgeschoß, sondern ein Hauptgeschoß vor. Die Bebauungsvorschriften für die „Schutzzone Altort ***“ sehen vor, dass die „maximale Anzahl der zulässigen Hauptgeschoße [m] auf die jeweils festgelegte „Bauklassenanzahl ” beschränkt (Beispiel: Bauklasse römisch zwei oder eine „höchstzulässige Gebäudehöhe“ von 7 m bedeutet maximal 2 Hauptgeschoße) [wird], und es darf nur ein ausgebautes Dachgeschoß errichtet werden “ vergleiche Pkt 7.2.3.1. der Bebauungsvorschriften). Gemäß der Begriffsbestimmung des Paragraph 4, Ziffer 9, NÖ BauO ist ein Dachgeschoß ein „Geschoß innerhalb eines Daches mit einer traufenseitigen Kniestockhöhe (Z.B. Übermauerung) ab Fußbodenoberkante von höchstens 1,20m und zusammenhängenden Dachaufbauten (Dachgauben, Dacherker) über höchstens der halben Gebäudelänge“. Laut Einreichunterlagen weist das sogenannte Dachgeschoß jedoch eine Kniestockhöhe von rund 2,00 m auf. Demnach ist das Dachgeschoß nicht als Dachgeschoß, sondern als Hauptgeschoß zu qualifizieren. Bei einer höchstzulässigen Gebäudehöhe von 7 m dürfen jedoch lediglich 2 Hauptgeschoße und ein Dachgeschoß errichtet werden. Gegenständlich liegen jedoch 3 Hauptgeschoße vor., , Abgesehen davon ist die im Einreichplan angewandte Berechnung der Frontflächen nicht eingezeichnet und somit auch nicht nachvollziehbar, nach welcher Berechnungsmethode die Gebäudehöhe ermittelt wurde. Die projektierten 7,13 m überschreiten jedenfalls die im Bebauungsplan vorgesehene maximal zulässige Gebäudehöhe., , Durch die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe ist der gesetzlich vorgesehene Lichteinfall auf unsere Hauptfenster nicht mehr gewährleistet und sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt. ● Die angegebenen Abstandsmaße von der neu zu errichtenden Feuermauer zum Nachbargebäude sind falsch, weil zu groß. - Schon mit einfachen Mitteln der analytischen Geometrie (Abstand eines Punktes von einer Geraden im Koordinatensysten) kann das anhand des von allen Nachbarn akzeptierten Vermessungsplans für *** anhand der darin ausgewiesenen Koten und deren Gauß/Krüger Koordinaten nachgewiesen werden. Beispiel anhand des östlichst gelegenen Fenster auf der Hauptfassade: Distanz Feuermauer zu Fenster: 7.30 m lt. Angabe des Bauwerbers 7.10 m tatsächlicher errechneter Abstand des Vermessungspunktes 12642 (Gebäudefront ***) zur Geraden 12625 --- 12626 (Feuermauer) errechnet in Nord-Süd RichtungUnter Berücksichtigung des zu geringen Abstandes ist die Belichtung unserer Hauptfenster unter 45° nicht mehr gewährleistet und sind wir in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 3 NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt.Die angegebenen Abstandsmaße von der neu zu errichtenden Feuermauer zum Nachbargebäude sind falsch, weil zu groß. - Schon mit einfachen Mitteln der analytischen Geometrie (Abstand eines Punktes von einer Geraden im Koordinatensysten) kann das anhand des von allen Nachbarn akzeptierten Vermessungsplans für *** anhand der darin ausgewiesenen Koten und deren Gauß/Krüger Koordinaten nachgewiesen werden., Beispiel anhand des östlichst gelegenen Fenster auf der Hauptfassade:, Distanz Feuermauer zu Fenster:, 7.30 m lt. Angabe des Bauwerbers, 7.10 m tatsächlicher errechneter Abstand des , Vermessungspunktes 12642 (Gebäudefront , ***) zur Geraden 12625 --- 12626 , (Feuermauer) errechnet in Nord-Süd Richtung, , Unter Berücksichtigung des zu geringen Abstandes ist die Belichtung unserer Hauptfenster unter 45° nicht mehr gewährleistet und sind wir in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt. ● Der angegebene Verlauf der Gebäudefront von *** ist falsch. ZumindestDer angegebene Verlauf der Gebäudefront von *** ist falsch. , Zumindest o wurde die bestehende Veranda im östlichen Teil des Hofes nicht berücksichtigt. Bei den Fenstern der Veranda, die als Wohnzimmer und somit als Wohnraum genutzt wird, handelt es sich um Hauptfenster, die bei der Berechnung des Lichteinfalls jedenfalls mitberücksichtigt werden müssen. Bei Errichtung der geplanten Feuermauer wäre eine Belichtung dieser Hauptfenster unter 45° nicht mehr gewährleistet. o ist der Fenstererker an der Gebäudefront, der das betreffende Fenster rund 40 cm nach vorne rückt, im Einreichplan nicht eingezeichnet. Dieser Bestand wurde somit bei der Berechnung des Lichteinfalls nicht berücksichtigt, wodurch es - fälschlicherweise - den Anschein hat, dass die Belichtung ausreichend gewährleistet ist. Tatsächlich wird der gesetzlich vorgeschriebene Lichteinfall von unter 45° durch das geplante Bauvorhaben jedoch nicht gewährleistet. ● Der vorn Bauwerber vorgelegte Plan gibt an, dass die Fenster ‚nach Naturmaß’ eingezeichnet worden wären. Jedoch bestehen mindestens die folgenden Probleme: o Eine Vermessung des Naturmaßes für die Fenster fand nie statt. Weder haben wir eine solche Vermessung durchgeführt, noch wurden wir aufgefordert, einer solchen Vermessung zuzustimmen, noch haben wir die Richtigkeit einer solchen Vermessung bestätigt. o Die Lage der Fenster, so wie im Plan bemaßt, ist nicht korrekt. So ist beispielsweise das Fenster gegenüber dem westlichen Querbau des beantragten Gebäudes auf *** niedriger gelegen als im Plan angegeben. o Der ,Beschattungsplan‘ nimmt auf die in Genehmigung durch die Gemeinde befindlichen Umbauten im westlichen Gebäudeteil keine Rücksicht. Dieser hatte in etwa gegenüber des hinteren Querbaus des nun beantragten Gebäudes ein Hauptfenster vorgesehen, dessen Pulthöhe das Bodenniveau war. Dieser Plan ist, weil per 16.4.2012 und somit früher als der Plan des Bauwerbers eingebracht, und noch immer bestehend, zu berücksichtigen. Der vorliegende Einreichplan ist derart mangelhaft, dass eine korrekte Berechnung des Lichteinfalls auf unsere Hauptfenster nicht möglich ist. Keinesfalls darf von den im Einreichplan - evident unrichtigen - Angaben ausgegangen werden. Durch die geplante Errichtung der Feuermauer und des südlich dahinterliegenden West-Ost Wohntraktes sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 3 NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt.Der vorliegende Einreichplan ist derart mangelhaft, dass eine korrekte Berechnung des Lichteinfalls auf unsere Hauptfenster nicht möglich ist. Keinesfalls darf von den im Einreichplan - evident unrichtigen - Angaben ausgegangen werden. Durch die geplante Errichtung der Feuermauer und des südlich dahinterliegenden West-Ost Wohntraktes sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ BauO auf ausreichende Belichtung unserer Hauptfenster verletzt. Bebauungsdichte Den Einreichunterlagen ist zwar zu entnehmen, dass eine Fläche von 588,33 m² verbaut werden soll, nicht ersichtlich ist jedoch, welche Bemessungsgrundlage für die Bebauungsdichte hierfür herangezogen wurde. An keiner Stelle ist zu erkennen, wie groß das Grundstück der *** ist - weder zeigt der Plan eine Kote, noch einen nachvollziehbaren Nachweis, wieviel m² eigentlich verbaut werden dürfen – um nachvollziehen zu können, welche Fläche überhaupt verbaut werden darf. Laut Auskunft der Baubehörde liegt eine Gesamtfläche von 1.470,825 m² vor. Laut Flächenwidmungsplan dürfen nunmehr 40% verbaut werden. Die Fläche von 588,33 m² entspricht exakt diesen 40%. Der Bauwerber hat bei der Flächenberechnung wesentliche Flächen übersehen: ● Die Feuermauer im Bereich des ,Innenhofes’ wurde nicht in die Baufläche eingerechnet, es handelt sich jedoch eindeutig um ein Bauwerk, die entsprechende Fläche ist zu berücksichtigen. ● die ,Luftbrunnen’ im Bereich der westlichen Gartenfläche wurden in der Bebauungsdichte nicht ausgewiesen. Da jedoch durch Mauern eingefriedet, sind diese in der Baufläche zu berücksichtigen. ● Der Plan zeigt im westlichen Bereich der Einfahrt einen unerklärlichen Spalt. Da Anbauverpflichtung besteht, ist dieser Spalt in jedem Fall durch den Bauwerber zu schließen. Dadurch wird auch die bebaute Fläche gegenüber dem Plan größer und diese Vergrößerung ist zu berücksichtigen. ● Straßenseitig ist geplant, eine Einfriedung des Müllplatzes zu errichten. Diese ist ein Baukörper und muss in die Baufläche mit eingerechnet werden. Der Bauwerber sieht weiters vor, eine Garage zu errichten, die nicht den Bebauungsbestimmungen entspricht: ● Die Fläche der Garage ist wesentlich größer als die geplante Gebäudefläche und überschreitet damit die maximale Bebauung des Baugrundstücks. ● Die Garage reicht weit über die Baufluchtlinie hinaus Bei Hinzuzählen all dieser Flächen wird die maximal verbaubare Fläche von 40% jedenfalls überschritten. Die Prüfung der Übereinstimmung der Bestimmungen im Zusammenhang mit der Bebauungsdichte ist von der Behörde jedenfalls von Amts wegen als öffentliches Interesse wahrzunehmen. Laut Bauvorschriften der Gemeinde sind in der Freifläche keine PKW-Abstellplätze erlaubt. Wir gehen davon aus, dass das unterirdisch wie oberirdisch gilt. Insbesondere sollte damit auch gelten, dass Abgase von Autoabstellplätzen nicht in der Freifläche entlüftet werden. Gefährdung der Trockenheit und Standfestigkeit unseres Wohngebäudes Der Bauwerber beantragt, eine Tiefgarage über die gesamte Breite seines Grundstückes zu errichten. Wie dem eingereichten Plan zu entnehmen ist, wird die Tiefgarage als Betonwanne bis auf das Niveau von - 4.20 m reichen. Damit wird die Tiefgarage bis weit in den Grundwasserhorizont reichen, der in dieser Lage bekannt hoch ist. ● In der näheren Umgebung befinden sich zahlreiche Brunnen. So auch im östlichen Bereich unseres Grundstückes. Wir haben unseren seit 1871 bestehenden und nie trockengefallenen Brunnen 2013 revitalisiert und durch N vermessen lassen.Der Wasserspiegel des Brunnens, der sich an der östlichen Seite unseres Objekts (unter der Veranda) befindet, liegt ganzjährig bei rund -2.20 bis -2.50. Dieser Brunnen existiert seit 187l (mit der Gründung des Hauses, nachgewiesen durch die Genehmigungsurkunde der Gemeinde zum Erstbau, in der der Brunnen bereits eingezeichnet ist) und hat seitdem durchgehend Wasser mit diesem Wasserstand geführt.In der näheren Umgebung befinden sich zahlreiche Brunnen. So auch im östlichen Bereich unseres Grundstückes. Wir haben unseren seit 1871 bestehenden und nie trockengefallenen Brunnen 2013 revitalisiert und durch N vermessen lassen., Der Wasserspiegel des Brunnens, der sich an der östlichen Seite unseres Objekts (unter der Veranda) befindet, liegt ganzjährig bei rund -2.20 bis -2.50. Dieser Brunnen existiert seit 187l (mit der Gründung des Hauses, nachgewiesen durch die Genehmigungsurkunde der Gemeinde zum Erstbau, in der der Brunnen bereits eingezeichnet ist) und hat seitdem durchgehend Wasser mit diesem Wasserstand geführt. ● Auch auf dem südlich angrenzenden Objekt befindet sich ein Brunnen mit in etwa gleichem ganzjährigem Wasserstand (Angabe durch Fam. KE). ● Die Gegend östlich des Liechtensteins ist bekannt für diesen hohen Grundwasserstand und es ist von starken ganzjährigen Grundwasserströmen auszugehen, die vermutlich talwärts vom Liechtenstein nach Osten fließen. ● Artesische Quellen bzw. ( bei stärkeren Regenfällen) Aufquellen von Untergrundwasser sind bekannte Phänomene in *** ● Die Tiefgarage weist im westlichen Teil eine Bedeckung von lt. Plan 30 cm Erde auf, und das auf etwa 20 m x20 m = 400 m². Die geringe Dicke der Erdschicht ist nicht in der Lage, Regenwasser zu speichern und das Wasser wird zusätzlich zu den Dachwässern in das Grundwasser einfließen. In weiterer Folge werden diese Regenwässer zusätzlich zu den Dachwässern in das Grundwasser einfließen. Dies hat jedoch zur Folge, dass das ohnedies hohe Grundwasser ansteigen und die Trockenheit sowie Standsicherheit unseres Wohngebäudes dadurch nicht mehr gegeben sein werden. ● Der vorliegende Plan zeigt auch nicht, wohin die versickernden Wässer der Gärten über der dichten Garagendecke abfließen. Ebensowenig ist ersichtlich, in welche Richtung die Humusschicht bzw. die Wege ein wie starkes Gefälle aufweisen werden und wo folglich das Wasser verstärkt versickern- oder stauen wird. ● Der vorgelegte Plan weist aus, dass ein wesentlicher Teil der Dachwässer im westlichen Bereich des Grundstücks versickern soll. Durch diese geplante Versickerung kommt es zu einer zusätzlichen Belastung der Grundwassersituation im kritischen Bereich, westlich der Anlage. ● In den Bereichen, in denen unser Gebäude unterkellert ist und bei alten Gebäudeteilen insgesamt, wird es zu einer erhöhten Durchfeuchtung kommen, was eine Gefährdung der Standsicherheit unseres Wohngebäudes zur Folge hat. ● Der aktuell im Westen geplante Sickerschacht ist für die zu entwässernde Dachfläche viel zu klein dimensioniert. Durch die Ableitung von Oberflächenwässern im großen Stil in das Grundwasser wird es zu Kontaminationen kommen, weil zu geringe Retentions- und Filtermöglichkeiten zur natürlichen Reinigung bestehen Durch den Bau der Garage kann es umgekehrt zu einer Verletzung allfälliger Wassersperrschichten kommen. Dadurch kann unser Brunnen unbrauchbar werden oder trocken fallen. Durch die Errichtung der Tiefgarage entsteht eine Barriere, die den Grundwasserstrom behindert und staut. Nicht ohne Grund sind die umliegenden Keller nur „halbstocktief“; es soll gerade dadurch verhindert werden, dass sie in den Grundwasserhorizont hineinreichen. Das Wasser wird rund um den Garagenbau fließen und die Grundwasserströme im Ausmaß des gesamten Stromquerschnitts, der der Breite des Grundstückes *** entspricht, zu den Nachbargrundstücken *** und *** umgeleitet. In weiterer Folge werden diese Wässer auf unser Grundstück abgeleitet und ist mit einer massiven Durchfeuchtung unseres Wohnhauses zu rechnen. Durch die Errichtung der geplanten Tiefgarage und der damit verbundenen Umleitung des Grundwassers kommt es zu einer Gefährdung der Trockenheit und Standsicherheit unsers Wohngebäudes. Wir erachten uns daher in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 1 NÖ BauO verletzt.Durch die Errichtung der geplanten Tiefgarage und der damit verbundenen Umleitung des Grundwassers kommt es zu einer Gefährdung der Trockenheit und Standsicherheit unsers Wohngebäudes. Wir erachten uns daher in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ BauO verletzt. Gefährdung der Standfestigkeit durch Gefährdung der Standfestigkeit durch die Baugrube Der Bauwerber plant, für den Garagenbau eine mehrere Meter tiefe Grube von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze auszuheben, um darin die Garage zu errichten. Er errichtet diese Garage auf einem Objekt, in dem bislang weitgehend keine Unterkellerung bestand. Durch den Aushub wird es zu ● Aufatmen des Bodens auf den Nachbargrundstücken ● Bodenrutschungen in Richtung der Baugrube kommen. Die zu erwartenden Bodenbewegungen werden durch die Verwendung großer Baumaschinen, durch das eventuelle Schlagen von Piloten usw. noch verstärkt, da bei diesen Arbeiten energiereiche langwellige Vibrationen auftreten werden. Auch wenn der Bauwerber im Einreichplan anmerkt, dass „ um die Standsicherheit der bestehenden Nachbargebäude zu gewährleisten [...] in der Planung genügend Platz (75

1. cm)vorgesehen [wurde] um entsprechende Sicherungsmaßnahmen der erforderlichen Stützung der Baugrube vornehmen zu können“, bedeutet dies noch lange nicht, dass die Standsicherheit unseres Wohngebäudes tatsächlich gesichert ist. Die Aussage des Bauwerbers ist weder durch ein entsprechendes Gutachten, noch durch eine Beschreibung der physikalischen Sicherungsmaßnahmen nachgewiesen. (Der Plan zeigt eine solche Lücke nicht, sondern zeigt lediglich eine dünnere grüne Fläche (Wand?) und eine breitere schraffierte Fläche (Ausführung unklar). Nicht nachvollziehbar ist der Abstand von 75 cm. Da diesbezüglich keine Berechnungen vorliegen, erweist sich das angenommene Maß als willkürlich. Auch ist nicht ersichtlich, welche Maßnahmen zur Sicherung der Standsicherheit vorgesehen sind. Desweiteren ist auch bei sachgemäßer Ausführung der Baugrube davon auszugehen, dass es zu Setzungsrissen und Bewegungen der Gebäudeteile in alle Richtungen kommen wird, die die Gefährdung der Standfestigkeit der Nachbargebäude, insbesondere unseres Wohnhauses, zur Folge haben werden. Da es sich bei unserem Wohngebäude sowie bei den Nachbarobjekten um historische Bauten, die großteils nicht unterkellert sind, handelt, sind diese Auswirkungen besonders kritisch. Gefährdung der Standsicherheit durch die Errichtung der Feuermauer Außerdem ist die Standsicherheit unseres Wohngebäudes durch die Errichtung der projektierten Feuermauer gefährdet. Der eingereichte Plan sieht vor, dass an der nördlichen Grundstücksgrenze eine durchgängige Feuermauer errichtet wird, die rd. 50 m lang und 7-10 m hoch ist. Ein Abschnitt dieser Feuermauer ist freistehend, d.h. er begrenzt kein Gebäude, sondern schließt lediglich an den Seiten an die Bauobjekte an. In diesem Abschnitt soll die Mauer 7m hoch und 11m lang sein, bei nur 20 cm Mauerstärke. Um Wärmebrücken zu vermeiden, soll die Mauer nicht am Gebäude, sondern lediglich anderen Isolierung anstoßen. Für diesen und den restlichen Verlauf der Feuermauer ist im Plan keinerlei Angabe über die ,Versteifung‘ oder Verankerung der Mauer zu finden. Laut Plan soll die Feuermauer auf einer Betonplatte auf Erdbodenniveau stehend errichtet werden, da ja die darunterliegende Garagenmauer 75cm zurückspringen soll. Die Mauer wird also ohne direktes Fundament errichtet. Daher ergeben sich aus unserer Sicht die Bedenken, dass selbst bei sachgerechter Ausführung des Baus die Feuermauer nicht fest genug verankert und Einsturz gefährdet ist. Dies hätte zur weiteren Folge, dass unser in unmittelbarer Nähe zur Feuermauer vorhandenes Wohngebäude gefährdet wäre. Der Bauwerber hat vor, an der nördlichen Grundstücksgrenze eine Feuermauer zu errichten, die in etwa eine Fläche von 50 m x 8,5 m aufweist. Diese Feuermauer verläuft fast exakt west- östlich. Da in der Gegend die vorherrschende Wetterrichtung Nord- bis Nordwest ist, ist durch Schlagregen mit großen Regenmengen auf diese Mauer, die dann vollständig auf dem Grundstück *** abfließen, zu rechnen. Diese Oberflächenwässer fließen von der Mauer nach unten ab und durchfeuchten den durch die gigantische Mauer nun ganzjährig schattigen Innenbereich des Grundstücks *** nachhaltig. Diese Gefahr ist der Baubehörde bekannt, da bei unseren eigenen eingereichten Umbauten eine ‚Saumrinne‘ am Dach als nicht zulässig erklärt wurde, da es dadurch zu Wasserablauf auf die Seite des Nachbarn käme. In umgekehrter Sicht müsse dies auch für das Bauvorhaben auf der *** gelten. Generell ist bei der Errichtung langer Mauern darauf zu achten, dass dadurch nicht Niederschlagswasser auf Nachbarbauwerke hingelenkt werden (vgl Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht8 [2012], Anm 24 zu § 6 NÖ BauO).Diese Gefahr ist der Baubehörde bekannt, da bei unseren eigenen eingereichten Umbauten eine ‚Saumrinne‘ am Dach als nicht zulässig erklärt wurde, da es dadurch zu Wasserablauf auf die Seite des Nachbarn käme. In umgekehrter Sicht müsse dies auch für das Bauvorhaben auf der *** gelten. Generell ist bei der Errichtung langer Mauern darauf zu achten, dass dadurch nicht Niederschlagswasser auf Nachbarbauwerke hingelenkt werden vergleiche Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht8 [2012], Anmerkung 24 zu Paragraph 6, NÖ BauO). Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass durch die geplante Errichtung der Tiefgarage bis auf -4,20 m und der Errichtung der Feuermauer mit einer Gefährdung der Trockenheit und Standsicherheit unseres Wohngebäudes zu rechnen ist. Daher sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z1 NÖ BauO auf Gewährleistung der Trockenheit und Standsicherheit der Bauwerke der Nachbarn verletzt.Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass durch die geplante Errichtung der Tiefgarage bis auf -4,20 m und der Errichtung der Feuermauer mit einer Gefährdung der Trockenheit und Standsicherheit unseres Wohngebäudes zu rechnen ist. Daher sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Z1 NÖ BauO auf Gewährleistung der Trockenheit und Standsicherheit der Bauwerke der Nachbarn verletzt. Brandschutz Das Nachbargebäude kann nicht ausreichend von der Feuerwehr erreicht werden, weil für die innen liegenden Gebäudeteile keine Feuerwehrzufahrt vorgesehen ist. Es ist nicht zumutbar, dass die Feuerwehr bei notwendigen Einsätzen ,geplant‘ über unser Grundstück zu diesem Objekt vordringen muss. Die Terrasse im westlichen Teil soll lediglich durch ein rd. 1 m hohes Geländer abgesichert werden. Da die Terrasse benutzt werden soll, ist jedoch mit dem Aufstellen von Grillgeräten, mit Rauchen und ähnlichem ‚ was zu erhöhter Brandgefahr für unsere Objekte führt. Uns selbst wurde im Zuge des noch laufenden Genehmigungsverfahrens für die Sanierung des westlichen Gebäudeteiles die Auflage gemacht, dass selbst Dachflächenfenster, die weniger als 3 m von der Grundstücksgrenze entfernt sind, nicht öffenbar sein dürfen und brandhemmend sein müssen. Eine gar nicht überdachte Veranda ist daher als wesentlich brandgefährlicher einzustufen. Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass durch die geplante Errichtung mit einer erhöhten Brandgefahr für unsere Wohngebäude zu rechnen ist. Daher sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 1 NÖ BauO auf Gewährleistung des Brandschutzes der Bauwerke der Nachbarn verletzt.Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass durch die geplante Errichtung mit einer erhöhten Brandgefahr für unsere Wohngebäude zu rechnen ist. Daher sind wir jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ BauO auf Gewährleistung des Brandschutzes der Bauwerke der Nachbarn verletzt. lmmissionen Mit der Errichtung der Tiefgarage verbunden wird es gemäß dem vorliegenden Plan zur Beeinträchtigung der Nachbarn durch lmmissionen kommen, insbesondere Lärm, Abgase und Vibrationen: ● Durch Ein- und Ausfahrbewegungen kommt es zu Lärm (Garagentor, Motoren, Rollgeräusche), der in Form von Bodenschall auf die Nachbarobjekte einwirken wird. Da die Garage als weitgehend ungegliederter Baukörper einen idealen Resonanzkörper darstellt, werden diese Geräusche in Form von niederfrequentem Bodenschall auf die Nachbarobjekte einwirken. ● Durch den bestehenden massiven Anliegerverkehr von mehr als 20.000 Fahrzeugen auf der ***, darunter viele Busse und LKWs kommt es schon heute zu starken Vibrationen des Bodens. Der Resonanzkörper der Garage wird diese Vibrationen verstärken und auch anhaltender machen. ● Durch die permanenten niederfrequenten und energiereichen Vibrationen kommt es zu einer nachhaltigen Schädigung der Altbestände auf *** mit Setzungsrissen und Gefährung der Standsicherheit. Darüber hinaus sind niederfrequente Vibrationen bekannt gesundheitsschädlich. ● In *** wurde soeben die nach Osten gerichtete Wohneinheit saniert. Das nordöstlich gelegene Zimmer ist als Fotostudio konzipiert, da der Besitzer soeben die Fotografieausbildung abgeschlossen hat, und entsprechend die Anmeldung eines Gewerbes vorbereitet. (Eine solche Nutzung entspricht dem Ziel der Gemeinde, in diesem Gemeindebereich die Vielfalt der wirtschaftlichen Nutzung zu fördern). Für die Objektfotografie, bei der es oft zu Belichtungszeiten von mehreren Sekunden kommt, ist Vibrationsfreiheit unerlässlich. ● Beim Ein- und Ausfahren, sowie das Laufenlassen von Motoren in der Garage werden stoßweise Abgase freigesetzt. Abgase: Diese sollen laut Bauwerber durch passive Entlüftung abgeleitet werden, wobei der in der Baubeschreibung anmerkt, dass die Lüftungsöffnungen im Plan nordseitig dargestellt seien. ● Im Plan sind solche Lüftungsöffnungen nordseitig nicht erkennbar, und stünden auch im Widerspruch zur Funktion einer Feuermauer. ● Stattdessen (?) sind ,Luftbrunnen’ westlich der Garage (in der Freifläche) vorgesehen. ● Insgesamt ist die Durchlüftungssituation im Plan nicht ausreichend beschrieben. Durch die Errichtung der völlig ungegliederten Feuermauer von rund 50 m Länge und 7-10 m Höhe wird es zu einer enormen Lärmbelastung durch Hall und Echo kommen, die über die Ortsüblichkeit hinausgeht und für uns unzumutbar ist. Durch die Höhe der Mauern werden auch bisher nicht wahrnehmbare Geräusche aus der Umgebung, insbesondere Straßenlärm von der stark befahrenen *** (>20.000 Fahrzeuge pro Tag), Lärm von den Supermärkten (***), Lärm der Eisenbahn im Osten reflektiert werden. Da die Mauern so hoch sind und außerdem ganzjährig beschattet sein werden, können sie durch uns auch nicht bepflanzt werden, um diese Effekte abzumildern. Durch die Errichtung der Feuermauer sowie der Garage wird es zu einem erhöhten Aufkommen von Immissionen, insbesondere durch Abgase und Lärm kommen, die eine örtlich unzumutbare Belästigung und sogar Gesundheitsgefährdung der Nachbarn nicht ausschließen. Daher sind wir als Nachbarn jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 2 NÖ BauO iVm § 48 NÖ BauO auf Schutz des Nachbarn vor Immissionen verletzt.Durch die Errichtung der Feuermauer sowie der Garage wird es zu einem erhöhten Aufkommen von Immissionen, insbesondere durch Abgase und Lärm kommen, die eine örtlich unzumutbare Belästigung und sogar Gesundheitsgefährdung der Nachbarn nicht ausschließen. Daher sind wir als Nachbarn jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BauO in Verbindung mit Paragraph 48, NÖ BauO auf Schutz des Nachbarn vor Immissionen verletzt. Durch die großflächige Einleitung von Niederschlagswässern in das Grundwasser wird es zu einem erhöhten Aufkommen von Immissionen, insbesondere durch Kontamination des Wassers kommen, die eine örtlich unzumutbare Belästigung und sogar Gesundheitsgefährdung der Nachbarn nicht ausschließen. Daher sind wir als Nachbarn jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß § 6 Abs 2 Z 2 NÖ BauO iVm § 48 NÖ BauO auf Schutz des Nachbarn vor Immissionen verletzt.Durch die großflächige Einleitung von Niederschlagswässern in das Grundwasser wird es zu einem erhöhten Aufkommen von Immissionen, insbesondere durch Kontamination des Wassers kommen, die eine örtlich unzumutbare Belästigung und sogar Gesundheitsgefährdung der Nachbarn nicht ausschließen. Daher sind wir als Nachbarn jedenfalls in unserem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ BauO in Verbindung mit Paragraph 48, NÖ BauO auf Schutz des Nachbarn vor Immissionen verletzt. 3. WEITERE FORDERUNGEN UND UNKLARHEITEN ZUM BAUVORHABEN Heizung Der Bauträger führt aus, dass die Heizung des neuen Gebäudes durch Fernwärme erfolgen solle, dass die Errichtung dieser Heizung jedoch in einem gesonderten Verfahren beantragt werden soll. Dieses Vorgehen ist problematisch, weil es von einem positiven Ergebnis des Antrags auf Fernwärmeanschluss ausgeht, und in der Wohnhausanlage auch gar keine andere Möglichkeit der Heizung vorgesehen ist (lediglich Notkamine). Wir verlangen daher, dass die beiden Verfahren gleichzeitig und in gegenseitiger Abhängigkeit durchgeführt werden. Elektrik Bereits heute ist die Versorgung mit elektrischer Energie im Bereich der *** problematisch. Der vorhandene Transformator (***) ist überlastet. Durch die Errichtung von 12 weiteren Wohneinheiten wird sich diese Situation noch zuspitzen. Der Bauwerber ist aufgefordert, bezüglich der Versorgung mit elektrischer Energie eine Abschätzung der benötigten Energie und Energiespitzen von einem Sachverständigen erstellen zu lassen und einen Nachweis vorzulegen, dass für ausreichende Versorgung gesorgt ist. Wasser Bereits heute ist der Wasserdruck in der öffentlichen Wasserversorgung im gegenständlichen Bereich der *** gering. Durch die Errichtung von 12 weiteren Wohneinheiten wird sich diese Situation noch weiter zuspitzen. Der Bauwerber ist aufgefordert diesbezüglich Gutachten und Nachweise über Maßnahmen des Versorgers vorzulegen. Bauliche Schadloshaltung Durch den Abbruch hat der Bauwerber die Regendichtheit, die Regenwasserableitung und die Windstabilität der Nachbarobjekte auf *** bereits wie folgt beeinträchtigt: ● An der Garage liegt die an die Feuermauer anzuschließende Blechnase nun frei und wurde vom Bauwerber für die Dauer der Baulücke nicht einmal provisorisch saniert. ● An der westlichen Seite der Einfahrt hat er die Blechabdeckung destabilisiert, sodass es im Jänner 2014 zu einem Sturmschaden kam, den der Bauwerber ohne Abstimmung mit uns eigenmächtig an unserem Bau notdürftig ,saniert’ hat. Dies geschah offensichtlich nicht fachgerecht, wie durch den nachfolgenden Schaden bewiesen wurde. ● Im März 2014 wurde diese Sanierung, sowie die durch die unabgestimmt eigenmächtig durchgeführten Sanierungsmaßnahmen Altsubstanz durch einen neuerlichen Sturm so schwer geschädigt, dass sie von der Feuerwehr entsorgt werden mußte. ● Im Dezember 2013 hat der Bauwerber den bislang bestehenden gemeinsamen Abfluß der strassenseitigen Dächer von *** und *** zerstört, ohne für einen adäquaten Ersatz zu sorgen. Durch all diese Fehler und unzureichenden Sanierungsmaßnahmen kommt es bereits jetzt zu Schädigungen unseres Objekts durch Durchfeuchtung und eben durch Sturm. Trotz klarer Tatsachen, dass er der Verursacher der Schäden durch den Abbruch und teilweise durch mangelhafte Schadensbehebung war, weigert sich der Bauwerber über seinen Anwalt, für die Behebung der genannten Schäden aufzukommen. Dem Bauwerber ist daher vorzuschreiben ● Bezahlung sämtlicher Sanierungsmaßnahmen zu einer ordnungsgemäßen Wasser- und Sturmabdichtung aller Gebäudekanten an der Feuermauer, bei freier Wahl des Fachbetriebes durch uns ● Bezahlung des Wasserabflusses, bei freier Wahl des sanierenden Fachbetriebes durch uns Weiters sind vom Bauwerber alle im Zuge des Baus auftretenden Mängel zu ersetzen, wobei der jeweilige Ersatz auf die bestehende Altsubstanz insoweit Rücksicht zu nehmen hat, als Sanierungsmaßnahmen den historischen Altbestand im Sinne von verwendeten Baumaterialien und Techniken wieder herzustellen haben. Da die B GmbH mit nur € 10.000.—Einlage kapitalmäßig sehr schwach ausgestattet ist, sind entsprechende Bankgarantien gewidmet für allfällige Probleme vom Bauwerber vorzulegen. Die Richtigkeit der errichteten Mauern zu unserer Seite hin ist über die gesamte Länge durch Vermessungen zu beweisen. Gartengestaltung Im Zuge des Abrisses wurde unser Grundstück an der Grenze weiträumig abgegraben und rutscht nun mit der Wind- und Wassererosion weiter ab. Die beschädigte Humusschicht auf unserem Grundstück ist nach dem Bau zu ergänzen, sodass unser Grundstück wieder bis zur Grenze eben ist. Die vom Bauwerber entfernten oder beschädigten Pflanzen sind gemäß ihrer vorherigen Wuchsgröße wieder herzustellen. Im Garten ist eine ortstypische Sichtschutzbepflanzung auf Seite des Bauwerbers vorzusehen, z.B: durch Hainbuchenhecken, Forsythien o.ä. Der Bauwerber hat für die korrekte Errichtung des Gartenzaunes, in einem dem alten Garten angepassten Stil (z.B.: keine Mauereinfriedung) zu sorgen. Die Grundstücke auf *** weisen eine leichte Hanglage auf. Diese Hanglage ist in den vorgelegten Plänen des Bauwerbers nicht ersichtlich, das zu errichtenden Objekt soll offensichtlich völlig plan in den Hang gebaut werden. Dies gilt auch für die Garage. Wird die Garage später mit Humus bedeckt, so muss das ‚schräg‘ passieren, oder es kommt zu Stufen im Gelände, Es ist nicht ersichtlich, wie der Bauwerber auf ebendiese Situation reagieren wird. Bauliche Maßnahmen an der Grundstücksgrenze Der Energieausweis gibt zur Gestaltung der Außenhaut der Feuermauer an, dass diese mit einem 5mm starken Silikonputz über Steinwolle versehen werde. Über die farbliche Gestaltung werden keine Aussagen gemacht. Es ist nachzuweisen, dass von diesen Baumaterialien, die immerhin auf > 500 m² ausschließlich auf unsere Seite angebracht werden, und von denen sämtliche Erosionsprodukte auf unser Grundstück abfließen werden, keine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Da bereits beim Abbruch der Bauwerber unser Grundstück des öfteren unangemeldet betreten, ja sogar uns am Verlassen unserer Wohnung unangemeldet gehindert und Veränderungen an unserem Wohnobjekt ohne vorherige Abstimmung mit uns eigenmächtig durchgeführt hat, ist der Bauwerber explizit aufzufordern, für jede Tätigkeit, die ein Betreten oder Benutzen unseres Grundstückes erfordert, innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens unsere Zustimmung zu suchen und auf für uns mögliche und zumutbare Termine Rücksicht zu nehmen. Vorplatz straßenseitig. Durch eine Abgrenzungsmauer ist dafür zu sorgen, dass die Eingänge *** und *** klar getrennt sind und es soll verhindert werden, dass Bewohner des neuen Objekts ständig über unseren Vorplatz laufen, diesen (beispielsweise zum Entladen von Gütern) befahren oder eventuell sogar vor unserer Einfahrt parken. Gemäß dem historischen Ortsbild von *** ist ein Vorgarten mit Nachweis der gesicherten Pflege anzulegen. Gemäß dem verordneten Raumordnungskonzept der Gemeinde ist ein Ziel die Erhaltung eines harmonischen Ortsbildes von der Straßenseite her. Die auf die Straße gerichteten Balkone sowie Dachgaupen entsprechen dem Ortsbild nicht, insbesondere da das neu zu errichtenden Gebäude an schützenswerte Alt-Objekte anschließt. Müllsammelplatz Wie der Gemeinde bekannt ist, gibt es in *** eine Rattenplage, gegen die vorzugehen die Gemeinde erst 2013 jeden Bürger zu seinen eigenen Kosten verpflichtet hat. Ein Müllplatz im Freien ist eine Einladung für Ratten und anderes Ungeziefer. Aus hygienischen Gründen verlangen wir daher, dass die Müllplätze, außer evtl. Papier und Plastikmüll, sämtlich im Gebäudeinneren und hinter selbstschließenden Türen vorgesehen werden. 4. ZUR FLÄCHENWIDMUNG Wie seitens des Bauwerbers uns gegenüber mündlich festgestellt und wie durch Ihren Bauamtsleiter Hr. ST ebenfalls mündlich (24.3.2014) bestätigt, ist es dem Bauwerber erst durch die Änderungen des Raumordnungsprogrammes, des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes, wie diese durch den Gemeinderat am 27.11.2012 beschlossen wurden, möglich geworden, einen Bau in der nun vom Bauwerber vorgelegten Dimensionen anzudenken. Diese Änderungen sind jedoch gesetzwidrig, insbesondere aus folgenden Gründen: Ungleichbehandlungen durch die Gemeinde Im Zuge der Umwidmungen aber auch anderer Amtshandlungen wurden wir gegenüber dem Bauwerber durch die Gemeinde in Vielen Aspekten schlechter gestellt bzw. würde die Genehmigung eines Baus, wie vom Bauwerber vorgelegt, uns in vielen Aspekten schlechterstellen. Schlechterstellungen durch die Gemeinde erfolgten oder würden durch den Bau insbesondere erfolgen bei: Parkplätze vor dem Haus: Während der Bauwerber einen Parkplatz vor dem Haus errichten will, wurden uns die Parkplätze vor dem Haus im Zuge der Genehmigung von *** ersatzlos weggenommen. Notwendigkeit der Errichtung eines Bauplatzes: Im Zuge der Grundstücksteilung NO/K wurde uns durch die Gemeinde mehrmals erklärt, dass unsere Grundstücke nicht aufgeschlossen seien, weil im Zeitraum vor Gültigkeit der NÖ Bauordnung errichtet. Hingegen soll lt. mündlichen Aussagen von Hr. ST am 24.3.2014 das Baugrundstück *** für aufgeschlossen gelten, und zwar für alle betroffenen Grundstücke, also sowohl für das östliche Baugrundstück, als auch für das westlich liegenden Gartengrundstück, in dem es zu einem Garagenbau kommen soll.. Notwendigkeit einer Feuerwehrzufahrt: Während der Bauwerber laut Plan keine Feuerwehrzufahrt in den Innenteil seiner Anlage vorsieht, wurde uns seinerzeit mitgeteilt, dass wir deswegen alle Grundstücke würden zusammenlegen und eben in Summe aufschließen müssen, damit keine Feuerwehrzufahrt zum Gartengrundstück notwendig wäre. Wie dem Grundbuch zu entnehmen ist, hat der Bauwerber bzw. die Besitzer der Nachbargrundstücke eine solche Zusammenlegung nicht durchgeführt. Sanierung vs. Neubau: Während unsere Einreichung aus 2012 zur Revitalisierung des hinteren Gebäudeteiles unter der Auflage stand, dass wir nach Abriss nicht neu bauen dürften, wir also den bestehenden Baubestand nur unter Erhalt der bestehenden Mauern und sohin unter großem Kostenaufwand ,sanieren‘ dürften, ist es dem Bauwerber nun möglich abzureissen und (wesentlich höher) neu zu bauen, und hat uns dieser auch im Dezember 2013 berichtet, dass ein solches Vorgehen von Herrn ST gegenüber dem Bauwerber als möglich bestätigt worden sei.. Errichtungen in der Freifläche: Während uns im Zuge der Einreichung 2012 explizit untersagt wurde, in der Freifläche auch nur eine erhöhte Holzterrasse oder einen Stiegenabgang vom sanierten Gebäude in den Garten zu errichten, will der Bauwerber nun in der Freifläche sogar eine Garage, sowie Luftbrunnen errichten. Terrasse zum nördlichen Nachbarn: Während uns bei der geplanten Sanierung durch Hr. ST mitgeteilt wurde, dass die Errichtung einer Terrasse an der Grundstücksgrenze nur möglich wäre, wenn diese Terrasse durch eine entsprechend hohe Feuermauer gegenüber dem Nachbarn abgegrenzt wäre, will der Bauwerber eine Terrasse im westlichen Gebäudebereich ohne eine solche Feuermauer an der Grundstücksgrenze herstellen. Standsicherheitsnachweis der Brandmauer: Während bei unserer Einreichung zur Sanierung des westlichen Gebäudeteils die Erbringung eines Standsicherheitsnachweises für eine 19 x 7 m dimensionierte Brandmauer bereits in der Vorprüfung vorgeschrieben wurde, ist dem Bauwerber trotz der noch viel größeren Brandmauer (rd. 50 x 7-10
2. m)ein solcher Nachweis nicht vorgeschrieben worden und hält die Gemeinde den Bau trotz des Fehlens eines solchen Nachweises für bereits bauverhandlungsfahig. Wertverlust: Während unser Grundstück durch die Umwidmung massiven Wertverlust erlitten hat, ist das Grundstück Hauptstrasse 62 massiv aufgewertet worden. Entwertung genau unseres Grundstücks: Durch die völlig unangebrachten Widmungsänderungen wie beschlossen, die aus vormals 30% Bebauungsdichte de facto 54,22 % Bebauungsdichte machten, kommt es zur Entwertung genau unseres Grundstückes, da dieses nördlich liegt und wesentlich schmäler ist, sodass auf unserem Grundstück, im Gegensatz zu *** die vorgenommenen Änderungen nicht anwendbar sind, jedoch eine ebensolche Anwendung durch den Nachbarn uns sämtlich negativ betrifft. Die beschlossenen Änderungen in Raumordnung, Flächenwidmung und Bebauung machen unsere Grundstücke im Gegensatz zu den Grundstücken auf *** für kommerzielle Käufer nicht attraktiv, für private Käufer umgekehrt völlig unattraktiv. Abtretung an die Gemeinde: Während man uns gezwungen hatte, im Zuge unserer Neuvermessung Fläche an die Gemeinde abzutreten, müsse der Bauwerber das lt. Aussage von Hr. ST am 24.3.2013 nicht. Die jetzige Aussage von Hr. ST, dass er sowieso immer schon der Meinung gewesen wäre, dass auch wir nicht hätten an öffentlichen Grund abtreten müssen weist lediglich darauf hin, dass die Gemeinde in dieser Sache schlampig agiert hat und ihrer Aufklärungspflicht uns gegenüber bei der Abtretung nicht nachgekommen ist. Jedenfalls soll es dem Bauwerber nun möglich sein, wegen der Vermeidung einer ebensolchen Abtretung weitere m2 bebaubare Fläche zu beanspruchen, lt. Aussage von Hr. ST (24.3.2014) rund 40% von 5m², also etwa 2m². Dachterrasse: Als unser Haus (Mittelteil) saniert wurde, durfte das Flachdach nicht als Dachterrasse genutzt werden. Der Bauwerber plant eine großzügige Dachterrasse im westlichen Teil des Gebäudes auf einem noch höheren Niveau, als unser Flachdach. Allgemeine Überlegungen Die Flächenwidmung und die daraus resultierende Bebauung ● Entspricht nicht dem Ortsbild ● Entspricht nicht dem Ortsentwicklungsplan o Ziel: Erhalt der bestehenden Wirtschaftstruktur o Ziel: Erhalt der schützenswerten historischen Objekte o Ziel: Erhalt des harmonischen Ortsbildes o Ziel: Sicherung als wirtschaftlicher Standort ● Wurde von keinem der betroffenen Eigentümer betrieben oder gewünscht Die Änderung auf 40% Bebauung war in Wirklichkeit eine verdeckte Änderung auf rund 55%, also keine ,Gleichstellung‘ zu den Baugrundstücken südlich der ***, wie intendiert, sondern eine unangebrachte Übertreibung. Im folgenden halten wir den Ablauf der Änderungen, die Ziele der Gemeinde und deren mangelhafte Umsetzung durch die beschlossenen und verordneten Änderungen fest: Fehlerhafte und unangebrachte Änderung der Bebauung und Flächenwidmung Als wir in 2012 daran dachten, unseren hinteren Gebäudeteil umzubauen bzw. zu sanieren, wurde uns durch das Bauamt die Auskunft gegeben, dass jedenfalls nur eine Sanierung mit Erhaltung der alten Mauern in Frage käme, denn ein Teil der umzubauenden Objekte befinde sich hinter der Baufluchtlinie. Dazu wurde uns auch ein Plan übergeben, in dem die Baufluchtlinie und die darüber hinaus ragenden Altsubstanzen erkennbar seien. Noch im Frühjahr davor