RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum13.03.2018 GeschäftszahlLVwG-AV-270/001-2017 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom

1. Jänner 2017, ***, wurde den Antragstellern C und D die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom
2. März 2016, BRZ: ***, abgeschlossen zwischen F, geb. ***, als Verkäufer und den Antragstellern C und D als Käufer, betreffend die Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 52.581 m2, zu einem Kaufpreis von € 57.839,10, erteilt. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 4, 6, 7, Absatz eins und 11 NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG). Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass auf Grund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund des eingeholten Amtssachverständigengutachtens aus dem Bereich der Agrartechnik vom
3. Jänner 2017, die Antragsteller C und D, beide geb. ***, Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 seien und der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG daher nicht zum Tragen komme. Eine Interessenabwägung im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG dahingehend, ob das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betreibe das Interesse der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt, habe unterbleiben können, zumal die Käufer ohne Zweifel einen bäuerlichen Betrieb im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes betreiben würden und eine weitergehende Abwägung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht, der Behörde im Hinblick auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung (VfSlg 18.136/2007) versagt bleiben müsse. Da die Käufer und Antragsteller eine Land- und Forstwirtschaft bewirtschaften würden, hatte die belangte Behörde auch keine Zweifel dahingehend, dass diese die streitgegenständliche Liegenschaft nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung zuführen würden. Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass auf Grund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund des eingeholten Amtssachverständigengutachtens aus dem Bereich der Agrartechnik vom
4. Jänner 2017, die Antragsteller C und D, beide geb. ***, Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 seien und der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG daher nicht zum Tragen komme. Eine Interessenabwägung im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, NÖ GVG dahingehend, ob das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betreibe das Interesse der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt, habe unterbleiben können, zumal die Käufer ohne Zweifel einen bäuerlichen Betrieb im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes betreiben würden und eine weitergehende Abwägung, welcher Erwerber den Grundverkehrsinteressen am besten entspricht, der Behörde im Hinblick auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung (VfSlg 18.136 aus 2007,) versagt bleiben müsse. Da die Käufer und Antragsteller eine Land- und Forstwirtschaft bewirtschaften würden, hatte die belangte Behörde auch keine Zweifel dahingehend, dass diese die streitgegenständliche Liegenschaft nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung zuführen würden. Darüber hinaus sah die bescheiderlassende Behörde den Kaufpreis für die Liegenschaft als ortsüblich an und verwies diesbezüglich wiederum auf das Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik vom
5. Jänner
6. Da keine Versagungsgründe im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 1 bis 4 NÖ GVG vorgelegen seien, sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen. Darüber hinaus sah die bescheiderlassende Behörde den Kaufpreis für die Liegenschaft als ortsüblich an und verwies diesbezüglich wiederum auf das Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik vom
7. Jänner
8. Da keine Versagungsgründe im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins bis 4 NÖ GVG vorgelegen seien, sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A, geb. ***, mit welcher diese in ihrem gesamten Umfang angefochten und die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung zur ergänzenden Beweisaufnahme beantragt wird. Weiters wird der Antrag gestellt, dass in Stattgebung der Beschwerde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den gegenständlichen Kaufvertrag versagt werden möge, in eventu der Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrsbehörde Waidhofen der Thaya zurückverwiesen werden möge. Inhaltlich bringt der Beschwerdeführer – zusammengefasst - vor, dass es unzweifelhaft sei, dass er Landwirt sei. Weiters führt er aus, dass für den Großteil der vertragsgegenständlichen Grundstücke, nämlich für die Grundstücke mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, ein Fruchtgenussrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten der Mutter des Verkäufers, G, geb. ***, im Grundbuch eingetragen sei und deshalb der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG vorliege. Die Fruchtnießerin habe nämlich

§ 511

ABGB das Recht auf den vollen, sowohl gewöhnlichen als ungewöhnlichen, Ertrag, welches sie in Hinkunft, zumal der Sohn nicht mehr der Eigentümer genannter Grundstücke sei, auch geltend machen werde. Auch wenn sich das Fruchtgenussrecht nur auf den ideellen Hälfteanteil beziehe, schließe es bis zu einer gerichtlichen Reglung über die Nutzung die Erwerber von einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke aus. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufvertragsobjekte sei daher nicht zu erwarten; die Grundstücke würden somit einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen sein. Inhaltlich bringt der Beschwerdeführer – zusammengefasst - vor, dass es unzweifelhaft sei, dass er Landwirt sei. Weiters führt er aus, dass für den Großteil der vertragsgegenständlichen Grundstücke, nämlich für die Grundstücke mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, ein Fruchtgenussrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten der Mutter des Verkäufers, G, geb. ***, im Grundbuch eingetragen sei und deshalb der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG vorliege. Die Fruchtnießerin habe nämlich

Paragraph 511, ABGB das Recht auf den vollen, sowohl gewöhnlichen als ungewöhnlichen, Ertrag, welches sie in Hinkunft, zumal der Sohn nicht mehr der Eigentümer genannter Grundstücke sei, auch geltend machen werde. Auch wenn sich das Fruchtgenussrecht nur auf den ideellen Hälfteanteil beziehe, schließe es bis zu einer gerichtlichen Reglung über die Nutzung die Erwerber von einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke aus. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufvertragsobjekte sei daher nicht zu erwarten; die Grundstücke würden somit einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen sein. Zum Beweis für dieses Vorbringen beantrage er die Einvernahme der Zeugin G. Darüber hinaus liege auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG vor; nach dieser Bestimmung sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Die vereinbarten Zahlungsmodalitäten, wonach nur ein Teilbetrag von € 13.000,-- in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Kauf, der Rest jedoch in Raten, alle fünf Jahre, beginnend im Jahr 2021 und endend im Jahr 2041 gezahlt werde, würden nämlich einen absolut ortsunüblichen Vorgang und – damit auch einen ortsunüblichen Preis - darstellen. Tatsächlich müsse man die Ortsüblichkeit nach dem Verkehrswert der Kaufobjekte im Jahr 2041 beurteilen, welcher jedoch, wie auch der Amtssachverständige H in seinem Gutachten ausgeführt habe, derzeit noch nicht festgestellt werden könne. Mangels entsprechender Überprüfbarkeit, ob die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteige oder nicht, könne daher auch keine Genehmigung erteilt werden, jedenfalls nicht vor dem Jahr 2041.Darüber hinaus liege auch der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 4, NÖ GVG vor; nach dieser Bestimmung sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Die vereinbarten Zahlungsmodalitäten, wonach nur ein Teilbetrag von € 13.000,-- in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Kauf, der Rest jedoch in Raten, alle fünf Jahre, beginnend im Jahr 2021 und endend im Jahr 2041 gezahlt werde, würden nämlich einen absolut ortsunüblichen Vorgang und – damit auch einen ortsunüblichen Preis - darstellen. Tatsächlich müsse man die Ortsüblichkeit nach dem Verkehrswert der Kaufobjekte im Jahr 2041 beurteilen, welcher jedoch, wie auch der Amtssachverständige H in seinem Gutachten ausgeführt habe, derzeit noch nicht festgestellt werden könne. Mangels entsprechender Überprüfbarkeit, ob die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteige oder nicht, könne daher auch keine Genehmigung erteilt werden, jedenfalls nicht vor dem Jahr

1. Des Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, dass sein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb in unmittelbarer Nähe zu den Kaufobjekten gelegen sei, während die Erwerber nicht in ***, sondern in *** beheimatet seien. Nur bei einem Erwerb der Kaufobjekte durch den Beschwerdeführer würde die Leistungsfähigkeit eines bäuerlichen Betriebes gestärkt werden, da die landwirtschaftlich genutzten Flächen der Ehegatten C und D von den Kaufflächen entfernt gelegen seien und somit ein Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft durch die Antragsteller nicht der Stärkung eines bäuerlichen Betriebes diene. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am
2. November 2017 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. Im Zuge dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch ● Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur GZ: ***, ● durch Einvernahme des Beschwerdeführers als Partei und ● Einvernahme der Zeugin G sowie durch Einsichtnahme in
3. den Übergabsvertrag, abgeschlossen zwischen G und F vom 17.03.1997 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift),
4. die Entscheidung der Grundverkehrslandeskommission zur Zl. *** (Beilage ./B der Verhandlungsschrift),
5. den Schriftsatz von E Rechtsanwälte vom 04.05.2017 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift),
6. einen Ausdruck aus dem IMAP, auf dem das Haus der Zeugin G und das Anwesen des Beschwerdeführers sowie die verfahrensgegenständlichen Grundstücke ersichtlich sind (Beilage ./D der Verhandlungsschrift),
7. einen Ausdruck aus dem IMAP mit den Grundstücksgrenzen der kaufgegenständlichen Liegenschaft (Beilage ./E der Verhandlungsschrift),
8. eine Liste der für die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Kaufliegenschaft von der Sachverständigen herangezogenen Kauffälle mit Kaufpreisen (Beilage ./F der Verhandlungsschrift),
9. ein Konvolut an Unterlagen zu den Einkünften des Beschwerdeführers (Beilage ./G der Verhandlungsschrift), bestehend aus: o Angaben zur landwirtschaftlichen Ausbildung o Darstellung des Motives für den Kauf bzw. die geplante Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke o Gutachten des von der belangten Behörde beigezogen gewesenen Amtssachverständigen für Agrartechnik H vom 03.01.2017 o Einheitswertbescheid und Grundsteuermessbescheid des Beschwerdeführers vom 19.05.2016 o Grundbuchsauszug des Beschwerdeführers zu EZ *** o Mehrfachantrag-Flächen 2017 des Beschwerdeführers mit Feldstückliste o Mehrfachantrag-Flächen 2016 des Beschwerdeführers mit Feldstückliste samt handschriftlicher Einkommensaufzeichnungen zu den jeweiligen Feldstücken o AMA-Kontrollblatt 2016 o Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung vom 03.10.2017 o Angaben zu landwirtschaftlichen Nebentätigkeiten, zur Höhe des jährlichen Pachtzinses, zur Höhe von Ausgedingelasten, zur Höhe von jährlichen Lohnkosten für Fremdarbeitskräfte im Landwirtschaftsbetrieb sowie zur Gebäude- und Maschinenausstattung o Einkommensteuerbescheid 2015 vom 28.04.2017 o Bestätigung des Steuerberater I über die voraussichtlichen Jahreseinkünfte 2018 vom 20.11.2017Bestätigung des Steuerberater römisch eins über die voraussichtlichen Jahreseinkünfte 2018 vom 20.11.2017 o Abrechnung Nr. *** über einen Holzverkauf, datiert mit 16.11.2015 o Gutschrift Nr. *** über Hackgutverkauf, datiert mit 11.11.2015 o Gutschrift Nr. *** über einen Holzverkauf, datiert mit 10.11.2015 o Gutschrift Nr. *** über einen Holzverkauf, datiert mit 04.11.2015 o Auflistung des landwirtschaftlichen Einkommens für die Jahre 2015 und 2016 Weiters wurde Beweis erhoben durch Einholung von Befund und Gutachten durch die dem Beschwerdeverfahren beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik J zu den Beweisthemen,
10. ob der Kaufpreis für die kaufgegenständliche Liegenschaft unter Berücksichtigung der getroffenen Zahlungsvereinbarung und des auf einen Teil der Grundstücke lastenden Fruchtgenussrechtes den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigt und
11. ob Gründe für die Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten ist oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden. Ergänzend zur Beschwerde hat der Beschwerdeführer in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht NÖ vorgebracht, dass laut Grundbuch sämtliche verfahrensgegenständliche Grundstücke mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Gunsten der Mutter des Veräußerers, G, belastet seien und dieses absolute Wirkung habe. In diesem Zusammenhang verwies er auf die Entscheidung der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung vom 19.12.2013, ***, die er in der Folge auch vorgelegt hat (Beilage ./B). Des Weiteren wurde vom Beschwerdeführer die Landwirtseigenschaft der beiden Käufer außer Streit gestellt und anerkannt. Weiters hat der Beschwerdeführer im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung einen gegen die beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik gerichteten Ablehnungsantrag wegen Befangenheit gestellt und diesen damit begründet, dass die von ihr vorgenommene Befundaufnahme vor Ort nur unter Verständigung bzw. Anwesenheit des Käufers D stattgefunden habe; damit sei gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs aller Verfahrensparteien verstoßen worden. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 5,2581 ha steht im Eigentum des F, geb. ***. Diese Grundstücke sind im Grundbuch mit den Nutzungen „Landw

§ 6NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007 beantragt.

Mit Eingabe vom 16.03.2016 haben die Käufer C und D durch ihren Rechtsvertreter bei der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes (Antrag vom 03.03.2016), die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

Paragraph 6, NÖ Grundverkehrs-gesetz 2007 beantragt. Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit A ein Interessent aufgetreten, der mit seiner Interessentenerklärung vom 11.04.2016 unter Anschluss eines Schreibens, datiert mit 06.04.2016, ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt hat, wobei er seine Bereitschaft, die Grundstücke um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt hat und dafür einen Gesamtkaufpreis von € 75.000,-- genannt hat. Diese Erklärung wurde bei der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer *** fristgerecht am 11.04.2016, eingebracht. Die Bezirksbauernkammer *** erstattete keine begründete Stellungnahme zu dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft. Hinsichtlich der Käufer C und D, beide geb. *** ist von folgender verfahrensrelevanten Situation auszugehen: D betreibt hauptberuflich einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, den er im Jahr 2009 von seinen Eltern übernommen hat und verfügt über eine abgelegte landwirtschaftliche Meisterprüfung. Nebenberuflich führt er im Winter mit seinen Maschinen Schneeräumungstätigkeiten aus. C unterstützt ihren Gatten bei der Betriebsführung, hat jedoch keine landwirtschaftliche Ausbildung. Neben der Arbeit im landwirtschaftlichen Betrieb ist sie im Ausmaß von 15 Stunden in einer Steuerberatungskanzlei angestellt. Der Betrieb wird konventionell geführt und ist steuerlich teilpauschaliert ohne Vorsteuerabzug. Es werden 9,7 ha Wald und 66,93 ha landwirtschaftliche Nutzfläche (davon ca. 36 ha Grünland und ca. 31 ha Ackerland) bewirtschaftet. Nutztiere werden keine gehalten. Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft ist in etwa zwei Kilometer vom Betrieb der Käufer entfernt. Laut voraussichtlichem Einkommensteuerbescheid 2015 hat das Ehepaar C und D Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft von jeweils € 12.663,32, insgesamt daher € 25.326,64 erzielt. D bezog aus seinem Gewerbebetrieb (Durchführung von Winterdiensttätigkeiten) zusätzlich Einkünfte im Betrag von € 1.673,

1. vor Steuern. C verfügte im Jahr 2015 über zusätzliche Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit in Höhe von € 9.773,95 (steuerpflichtige Bezüge). Hinsichtlich der Person des Interessenten und Beschwerdeführers A, geb. ***, steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Der Interessent bewirtschaftet einen vollpauschalierten landwirtschaftlichen Betrieb mit 15,35 ha landwirtschaftlich genutzten und etwa 3,5 ha forstwirtschaftlich genutzten Flächen. 7,5 ha stehen im Eigentum des Beschwerdeführers, die restlichen Flächen sind vom Bruder des Beschwerdeführers zugepachtet, wobei ein Pachtzins nicht entrichtet wird. Der Beschwerdeführer verfügt über zwei Betriebsstandorte. Am Standort ***, ***, befindet sich sein Hauptwohnsitz und sind dort die im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Flächen gelegen. Der zweite Betriebsstandort befindet sich in ***, ***. Dabei handelt es sich um das elterliche Anwesen des Beschwerdeführers, welches im Eigentum des Bruders des Beschwerdeführers steht. Dort befinden sich auch die zugepachteten Flächen des Beschwerdeführers. Die beiden Betriebsstandorte liegen 20 km voneinander entfernt. An beiden Betriebsstätten sind einzelne Maschinen und Geräte vorhanden. Der Großteil der Maschinen ist aber am elterlichen Betrieb in *** eingestellt. Insgesamt verfügt der Beschwerdeführer über Traktoren, einen Frontlader, eine Seilwinde, zwei Anhänger und Geräte zur Heugewinnung. Er ist Mitglied des Maschinenringes und einer örtlichen Maschinengemeinschaft, die eine Sämaschine, einen Grubber und eine Feldspritze im Eigentum hat. An keinem der Standorte wird eine Viehhaltung betrieben. Der Beschwerdeführer, der über keine anerkannte landwirtschaftliche Fachausbildung verfügt, führt die anfallenden Arbeiten einschließlich der Waldarbeiten selbst bzw. unter Mithilfe der Brüder und Neffen aus. Bestimmte Arbeiten werden aber auch fremdvergeben, wie beispielsweise das Mähdreschen und Tätigkeiten, welche die Firma *** direkt vor Ort erledigt. Durch den Anbau von Winterroggen, Buchweizen, Wintertriticale, Sommermohn, Thimothe und die Aufbereitung von Heu erwirtschaftete der Beschwerdeführer im Jahr 2016 einen Rohertrag aus der Landwirtschaft in Höhe von € 23.758,
2. Dazu kamen noch Einnahmen aus öffentlichen Förderungen (Direktzahlungen, ÖPUL-Maßnahmen, Ausgleichszulage) in der Höhe von € 9.448,
3. Die Gesamteinkünfte aus der Landwirtschaft betragen somit bezogen auf das Jahr 2016 € 33.207,34, die abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (von 70 %) laut der Land- und Forstwirtschaft- Pauschalierungsverordnung 2015 (LuF-PauschVO 2015) ein landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 9.962,20 (vor Steuer) ergeben. Der Wald des Beschwerdeführers besteht aus Buchen und Fichten und verzeichnet einen Zuwachs von 24 Raummetern pro Jahr. Das Holz wird vom Beschwerdeführer unter Mithilfe seines Bruders geschlägert. Im Jahr 2016 wurden 16 Raummeter Blochholz zu je € 80,-- und 8 Raummeter Brennholz zu einem Preis von € 50,-- verkauft, was einen Rohertrag von insgesamt € 1.680,-- ergibt. Unter Abzug der pauschalen Betriebsausgaben von 60 % nach der LuF-PauschVO 2015 (Pauschalierungsverordnung) ergibt sich ein forstwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 672,--(vor Steuern). Von der Sozialversicherungsanstalt der Bauern wurden Beiträge zur Unfallversicherung von jährlich € 242,88 vorgeschrieben. Das Gesamteinkommen aus der Land- und Forstwirtschaft beträgt nach Abzug der nur für die Unfallversicherung vorgeschriebenen Sozialversicherungsbeiträge somit € 10.391,
4. Neben dieser land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit erzielt der Beschwerdeführer als Obmann des Vorstandes der ***, als Aufsichtsratsvorsitzender bei der Firma *** GmbH und als Vorstandsmitglied bei bestimmten Stiftungen ein außerlandwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 49.800,-- pro Jahr. Ausgehend davon, dass er mit diesem Betrag unter die Höchstbeitragsgrundlage fällt, ist von zu leistenden Sozialversicherungsbeiträgen an die Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft in Höhe von € 13.022,76 auszugehen. Des Weiteren lukriert er jährlich bereits endversteuerte Kapitalerträge in Höhe von € 7.000,--. Das Dienstverhältnis als Angestellter der *** wurde im Laufe des Jahres 2016 beendet, weshalb er derzeit über kein Einkommen mehr aus unselbständiger Tätigkeit verfügt und ihm ein solches auch nicht mehr anzurechnen war. Insgesamt macht das außerlandwirtschaftliche Einkommen nach Abzug des zugunsten des Beschwerdeführers hoch angenommenen und oben angeführten Betrages an jährlichen Sozialversicherungsbeiträgen an die Sozialversicherungs-anstalt der gewerblichen Wirtschaft € 43.777,24 aus. Das jährliche Gesamteinkommen des Beschwerdeführers für das Jahr 2016 beträgt somit € 54.168,
5. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den Verwaltungsakt und insbesondere auf den einleitenden Antrag vom 03.03.2016 und auf die Interessentenerklärung des Beschwerdeführers vom 11.04.2016 samt dem beigelegten Schreiben vom 06.04.
6. Die Feststellungen zu der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummern, deren Widmung und Belastungen ergeben sich aus dem Grundbuch, dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung und dem Kaufvertrag vom 03.03.
7. Im Kaufvertrag sind auch der Kaufpreis und die vereinbarten Ratenzahlungen ersichtlich. Bezüglich der aktuellen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke kann sich das Gericht auf die Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag stützen, die durch die Wahrnehmungen der beigezogenen agrartechnischen Amtssach-verständigen bei der von ihr vorgenommenen Besichtigung vor Ort im Oktober 2017 Bestätigung gefunden haben. Der vom Kaufpreis ermittelte tatsächliche Quadratmeter-Preis der Liegenschaft basiert auf dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten der Amtssachverständigen J, in welchem das Vergleichswert-verfahren als Bewertungsmethode herangezogen wurde. Bei dieser Methode wird der zu beurteilende Kaufpreis mit Kaufpreisen ähnlicher Kauffälle, nämlich solchen, die Grundstücke ähnlicher Bonität zum Gegenstand haben und die in zeitlicher Nähe zum gegenständlichen Kauffall stehen sowie in örtlicher Nähe zu Kaufliegenschaft gelegen sind, verglichen. Die Amtssachverständige stützt ihr Gutachten dabei insbesondere auf Auszüge der Grundstücksdatenbank, Kaufpreiserhebungen aus dem Grundbuch, Einsichtnahme in das IMAP und auf eine örtliche Erhebung im Oktober 2017, bei der auch der Käufer D zeitweise anwesend war. Aus der in der Verhandlung vorgelegten Kaufpreissammlung (Beilage ./F) ergeben sich Kaufpreise vergleichbarer Kauffälle von € 0,80/m2 bis € 2,49/m2, wobei es sich beim Wert von € 2,49/m2 um einen einmalig hohen Preis handelt. Das Fruchtgenussrecht auf dem Hälfteanteil der EZ *** für G, geb. ***, bewertete die Sachverständige mit einem Betrag in Höhe von € 0,03/m2 und stützt sich dabei nachvollziehbar auf die gültigen Leibrententafeln, die beim Alter der Fruchtgenussberechtigten zum Stichtag einen Betrag von € 895,68/ha ergeben. Aufgrund der unverzinsten Ratenvereinbarung für die Bezahlung des Kaufpreises hat die Amtssachverständige zur Ermittlung eines der wirtschaftlichen Realität entsprechenden Betrages eine Abzinsung der vereinbarten Tilgungen vorgenommen. Bei einer angenommen jährlichen Verzinsung von 2,5% ergibt dies somit einen tatsächlichen Kaufpreis von € 43.486,-- bzw. einen Quadratmeterpreis der Liegenschaft von € 0,83/m
8. Das Vorbringen des Beschwerdeführervertreters, dass das Gutachten deshalb unschlüssig sei, weil einerseits vergleichbare Grundstücksverkäufe in den relevanten Zeiträumen in der KG *** nicht erhoben und in die Bewertung nicht miteinbezogen worden seien und andererseits Vergleichsfälle herangezogen worden seien, die mit der KG *** gar nicht vergleichbar seien, da sie zu entfernt gelegen seien, konnte die Amtssach-verständige erschöpfend entkräften, indem sie dargelegt hat, dass von ihr nur jene Vergleichsfälle herangezogen worden sind, bei denen das Verhältnis der landwirtschaftliche Fläche zur Waldfläche mit dem gegenständlichen Kauffall vergleichbar gewesen ist. In diesem Zusammenhang hat sie auch nachvollziehbar erklären können, dass trotz ihrer Recherche keine vergleichbaren Kauffälle in der KG *** auffindbar gewesen sind. Wörtlich hat die Amtssachverständige in der Verhandlung nach Einsichtnahme in ihre Unterlagen ausgeführt: „Es wurde von mir für die Recherche für das gegenständliche Gutachten eine Abfrage in der KG *** im Grundbuch durchgeführt. Es wurde jedoch kein brauchbarer Kauffall gefunden. So habe ich etwa die Tagebuchzahl *** gefunden. Dabei handelt es sich um einen Kaufvertrag, bei dem es um Baugrund und Gärten geht. Weiters die Tagebuchzahl ***: Es handelt sich um Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke, wobei mehr als 1 ha Wald betroffen gewesen ist. Weiters Tagebuchzahl ***: Dabei handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück mit einer Gesamtfläche von 3.102 m
9. Dieses Grundstück wurde von mir wegen der sehr geringen Größe ausgeschlossen. Der Kaufpreis betrug € 2,26 pro m
10. Tagebuchzahl ***: Dabei handelt es sich um eine gemischte Fläche mit Gebäuden und wurde dieses aus diesem Grund ebenfalls ausgeschlossen. Weiters Tagebuchzahl ***: „ Dabei handelt es sich ebenfalls um gemischte Flächen aus Land- und Forstwirtschaft und Bauflächen. Deshalb wurde dieser Fall auch ausgeschlossen. Wenn ich zur Tagebuchzahl *** noch befragt werde, gebe ich an, dass die Gesamtfläche 36.563 m2 betragen hat und die Waldfläche insgesamt 11.234 m2 ausmacht. Bei diesem Kauffall ist ein Gesamtkaufpreis vorgelegen. Wenn ich zu den weiteren Kauffällen *** und *** befragt werde, ob hier der Kaufpreis zwischen den einzelnen Flächen gesplittet ist, gebe ich an, dass die Waldgrundstücke extra mit € 12.000,-- bewertet wurden. Teil des Vertrages ist jedoch ein Haus mit dem darin befindlichen Inventar, welches nicht gesondert bewertet wurde oder ausgewiesen wurde. Dabei handelt es sich um die Tagebuchzahl ***. Der Kaufpreis für landwirtschaftliche Flächen ist in diesem Kaufvertrag nicht gesondert ausgewiesen. Bezüglich der TZ *** ist es so, dass es sich dabei offenbar um die Verlassenschaft X handelt, die heute schon erwähnt worden ist, handelt. Bei diesem Vertrag liegen Waldflächen, landwirtschaftliche Flächen und Bauflächen vor, weshalb er auch auszuschließen war.“Bezüglich der TZ *** ist es so, dass es sich dabei offenbar um die Verlassenschaft römisch zehn handelt, die heute schon erwähnt worden ist, handelt. Bei diesem Vertrag liegen Waldflächen, landwirtschaftliche Flächen und Bauflächen vor, weshalb er auch auszuschließen war.“ Zudem hat die Amtssachverständige in der Verhandlung auch Einsicht in das Grundbuch genommen und dargelegt, „dass sowohl die TZ *** als auch die TZ *** die Verlassenschaft *** betreffen“. Und weiter: „Es handelt sich dabei um Flächen in der KG *** EZ *** und EZ *** sowie in der KG *** die EZ *** und ***. Es ist ein Kaufpreis von € 150.000,-- enthalten, wobei auf die Waldgrundstücke ein Teilkaufpreis von € 12.000,-- entfällt. Der Kaufpreis für die landwirtschaftlichen Flächen wird nicht gesondert ausgewiesen. Bei dieser zuletzt genannten TZ ist auch eine Baufläche enthalten und zwar das Grundstück Nr. .*** und weitere Bauflächen.“ Die Amtssachverständige konnte somit zweifelsfrei darlegen, dass sie bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes alle vergleichbaren Kauffälle berücksichtigt hatte. Der Beschwerdeführer ist dem Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und gelang es ihm folglich nicht, die Unschlüssigkeit des Gutachtens darzulegen. Nach der ausführlichen Darlegung der Sachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung hat der Beschwerdeführer den ursprünglich gestellten Ablehnungsantrag der Sachverständigen wegen Nichtberücksichtigung aller relevanten Kauffälle demzufolge auch zurückgezogen. Die Feststellungen zum landwirtschaftlichen Betrieb und zur Person des Beschwerdeführers und Interessenten sowie zu seinen Einkommensverhältnissen gehen auf seine eigenen Angaben in der mündlichen Beschwerdeverhandlung und auf die von ihm vorgelegten Urkunden (Beilage ./G) zurück, wobei auf die Angaben bzw. Daten des Jahres 2016, welche vollständig vorgelegen sind, aus Aktualitätsgründen abzustellen war. Bei der Ermittlung des landwirtschaftlichen Einkommens stützt sich die Errechnung des Rohertrages ausschließlich auf die Angaben des Beschwerdeführers in der Verhandlung zu den Verkaufsmengen und Preisen, insbesondere auf die vorgelegte und mit seinen handschriftlichen Anmerkungen versehene Feldstückliste MFA 2016 betreffend seinen Betrieb (Hauptbetriebsnummer ***) samt Beilage betreffend Angaben zu Mengen und Erträgen (Beilage ./G). Die am Berechnungsblatt angesetzten Einnahmen pro Hektar decken sich mit den Aussagen in der Verhandlung und erscheinen glaubwürdig und nachvollziehbar. Lediglich die Angaben in der mündlichen Verhandlung zu den Flächen auf der Feldstückliste und zu den Flächenangaben der jeweiligen Kulturen weisen zum Teil kleine Abweichungen auf, die aber vernachlässigbar sind, weil es sich hierbei einerseits nur um geringfügige Abweichungen handelt und andererseits diese Abweichungen auch durch die jährlich geänderte Fruchtfolge bedingt sind. Demnach bestehen von der Schlüssigkeit und der Glaubwürdigkeit her keine Bedenken, die vorgelegte Berechnung auf der Feldstückliste des Mehrfachantrages-Flächen 2016, der Beurteilung zugrunde zu legen. Der solcherart nach den Angaben des Beschwerdeführers errechnete Rohertrag von € 23.758,96 wurde um den vom Beschwerdeführer anhand des AMA-Kontoblattes 2016 nachgewiesenen Förderungsbetrag von € 9.448,38 sowie um die Einkünfte aus dem Forstbetrieb erhöht. Daraus errechnet sich nach Abzug des Aufwandes nach der Verordnung der Bundesministerin für Finanzen über die Aufstellung von Durchschnittssätzen für die Ermittlung des Gewinnes aus Land- und Forstwirtschaft (Land- und Forstwirtschaft- Pauschalierungsverordnung 2015 – LuF-PauschVO 2015) und der Sozialversicherungsbeiträge für die Sozialversicherungsanstalt der Bauern, die im gegenständlichen Fall aufgrund der außerlandwirtschaftlichen Einkommenssituation nur Beiträge zur Unfallversicherung umfassen und somit vergleichsweise niedrig anzusetzen waren, das land- und forstwirtschaftliche Einkommen vor Steuern in der Höhe von € 10.391,
11. Auch hinsichtlich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens des Beschwerdeführers wurden ausschließlich seine Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung und die von ihm vorgelegten Unterlagen (Einkommenssteuererklärung für 2016 und voraussichtlicher Einkommenssteuerbescheid 2016 sowie die Bestätigung des Steuerberaters I vom 20.11.2017, – Beilage ./G) in die Berechnung einbezogen. Zusätzlich waren auch die vom Beschwerdeführer in der Verhandlung genannten Kapitalerträge im Ausmaß von € 7.000,-- zu berücksichtigen.Auch hinsichtlich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens des Beschwerdeführers wurden ausschließlich seine Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung und die von ihm vorgelegten Unterlagen (Einkommenssteuererklärung für 2016 und voraussichtlicher Einkommenssteuerbescheid 2016 sowie die Bestätigung des Steuerberaters römisch eins vom 20.11.2017, – Beilage ./G) in die Berechnung einbezogen. Zusätzlich waren auch die vom Beschwerdeführer in der Verhandlung genannten Kapitalerträge im Ausmaß von € 7.000,-- zu berücksichtigen. Insgesamt ergibt sich daher ein außerlandwirtschaftliches Einkommen vor Steuern in der Höhe von € 43.777,24 (dies nach Abzug der Sozialversicherungsbeiträge an die Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft entsprechend der Höchstbeitragsgrundlage im Ausmaß von € 13.022,76). Die Feststellungen zum landwirtschaftlichen Betrieb und zum Einkommen der Käufer C und D ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde, insbesondere aus dem diesem Akt einliegenden Gutachten von H vom 03.01.2017, den voraussichtlichen Einkommensteuerbescheiden 2015 und aus den Angaben der Käufer im Verfahren vor der belangten Behörde. Zudem wurde die Landwirtseigenschaft der Käufer vom Beschwerdeführer im Zuge der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht nicht bestritten und ausdrücklich zugestanden. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen: Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Dass es sich bei den in Rede stehenden Grundstücken um eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das Grundbuch weist eine Nutzung der Grundstücke als „Landw

§ 17Vw

GVG iVm § 53 Abs. 1 AVG nach § 7 Abs. 1 AVG. Die Beurteilung einer allfälligen Befangenheit eines Amtssachverständigen richtet sich

Paragraph 17, VwGVG in Verbindung mit Paragraph 53, Absatz eins, AVG nach Paragraph 7, Absatz eins, AVG. Demnach liegt eine Befangenheit vor und haben sich die Verwaltungsorgane der Ausübung ihres Amtes zu enthalten und ihre Vertretung zu veranlassen,

1. in Sachen, an denen sie selbst, einer ihrer Angehörigen (§ 36a) oder einer ihrer Pflegebefohlenen beteiligt sind;
2. in Sachen, an denen sie selbst, einer ihrer Angehörigen (Paragraph 36 a,) oder einer ihrer Pflegebefohlenen beteiligt sind;
3. in Sachen, in denen sie als Bevollmächtigte einer Partei bestellt waren oder noch bestellt sind;
4. wenn sonstige wichtige Gründe vorliegen, die geeignet sind, ihre volle Unbefangenheit in Zweifel zu ziehen;
5. im Berufungsverfahren, wenn sie an der Erlassung des angefochtenen Bescheides oder der Berufungsvorentscheidung (§ 64a) mitgewirkt haben.
6. im Berufungsverfahren, wenn sie an der Erlassung des angefochtenen Bescheides oder der Berufungsvorentscheidung (Paragraph 64 a,) mitgewirkt haben. Allein aus dem Umstand, dass sich die Amtssachverständige für die Besichtigung der in Rede stehenden Grundstücke beim aktuellen Pächter bzw. Bewirtschafter - und Käufer - D „angemeldet“ hat, um die einzelnen Grundstücke in der Natur leichter auffinden zu können, vermag ihre volle Unbefangenheit nicht in Zweifel zu ziehen, auch wenn der Käufer D naturgemäß zum Zeigen der Grundstücke während der Befundaufnahme der Sachverständigen zeitweise anwesend gewesen ist. Es gibt nämlich keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese bloße zeitweise Anwesenheit des Käufers D auch nur ansatzweise Einfluss auf die Amtssachverständige gehabt hat. Zudem ist das rechtliche Gehör im Verfahren mit der Zuschrift der Behörde vom 05.01.2017 unter Anschluss von Befund und Gutachten der Amtssachverständigen gewahrt worden. Verfahrensrechtlich ist die Anwesenheit der Verfahrensparteien bei der Befundaufnahme durch die Amtssachverständige nicht nur nicht geboten gewesen, sondern auch mangels entsprechender Vorgabe durch das Gericht nicht vorgesehen gewesen, sodass der bloß aus Praktikabilitätsgründen zur leichteren Auffindung der einzelnen Grundstücke erfolgten Verständigung des Käufers und dessen zeitweiser Anwesenheit bei der Befundaufnahme der Sachverständigen weder im Hinblick auf das Gutachten der Amtssachverständigen noch im Hinblick auf das Verfahren insgesamt keine rechtliche oder faktische Relevanz beizumessen ist. Schließlich handelt es sich beim Käufer D um den Pächter und somit Nutzungsberechtigten der Liegenschaft und kann allein aus dem Umstand, der Sachverständigen die Grundstücke in der Natur gezeigt zu haben und zwangsläufig bei deren Befundaufnahme zeitweise zugegen gewesen zu sein, keine Befangenheit der Sachverständigen abgeleitet werden. Auch wenn es der Amtssachverständigen möglich gewesen wäre, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke mittels technischer Hilfsmittel in der Natur allein aufzufinden, erscheint es nachvollziehbar, für ein rasches Auffinden der Grundstücke sich anderer Personen, insbesondere des Bewirtschafters der Flächen, zu bedienen. Voraussetzungen, dem Käufer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen, sind somit nicht gegeben, vielmehr liegen hinsichtlich des zu beurteilenden Rechtsgeschäftes sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen vor. Die eingebrachte Beschwerde war daher abzuweisen und die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde zu bestätigen. Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes und der angeführten Judikatur keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichts-hofes widerspricht oder von dieser Judikatur abgegangen wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2018:LVwG.AV.270.001.2017