RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum13.03.2018 GeschäftszahlLVwG-AV-481/001-2017 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) Folge gegeben und der Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 09. März 2017, Zl. ***, aufgehoben.Der Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben und der Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 09. März 2017, Zl. ***, aufgehoben. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom

1. März 2017, Zl. ***, wurde festgestellt, dass der nunmehrige Beschwerdeführer A kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz ist und somit in dem im Betreff dieses Grundverkehrsverfahrens genannten Verfahren, nämlich im Verfahren über die beantragte Genehmigung eines beabsichtigten Zusammenschlussvertrages zwischen der C GmbH & Co KG und D, betreffend Grundstücke in der KG ***, KG ***, KG ***, KG ***, KG *** und KG ***, im Ausmaß von 1.149,139 ha, keine Parteistellung hat. Begründend wurde zusammengefasst in diesem Bescheid ausgeführt, dass der Beschwerdeführer mit Schreiben vom
2. Jänner 2017 sein Interesse am gegenständlichen geplanten Rechtsgeschäft kundgetan habe. Die Grundverkehrsbehörde Hollabrunn habe in der Folge um Nachweise ersucht, die die Landwirtseigenschaft des Beschwerdeführers nach dem Grundverkehrsgesetz bestätigen. Aus den fristgerecht übermittelten Einkommenssteuerbescheiden der Jahre 2014 und 2015 habe sich nach einer Überprüfung der Einkünfte des Jahres 2015 ergeben, dass diese aus der Land- und Forstwirtschaft € 3.184,39 betragen hätten, während sich jene Einkünfte aus selbständiger Arbeit auf € 61.341,06 belaufen hätten. Somit ergebe sich ein land- und forstwirtschaftlicher Anteil am Gesamteinkommen von lediglich 4,93 %. Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz gelte ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens als erheblich. Insgesamt sei daher kein Nachweis erbracht worden, dass die Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft 25 % des Familieneinkommens betragen würden und ergebe sich für die Grundverkehrs-behörde Hollabrunn somit, dass die Einkünfte des Beschwerdeführers zum Großteil nicht aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit bestritten worden seien. Was die Frage der Ausbildung bzw. der erforderlichen Fähigkeiten im Hinblick auf die Bewirtschaftung der Grundstücke betreffe, stütze sich die Grundverkehrsbehörde auf den Sachverhalt, wonach der Beschwerdeführer keine Angaben hinsichtlich einer solchen Ausbildung in schulischer Form behaupte oder sonst einschlägige Zeugnisse vorgelegt habe. Somit stehe fest, dass weder eine Belegung der erforderlichen Fähigkeiten für die landwirtschaftliche Tätigkeit auf Grund fachlicher Ausbildung erfolgt sei, noch seien Angaben darüber gemacht worden, dass mit den Einkünften der Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil bestritten werden würde. Vielmehr sei der Beschwerdeführer selbständig als Rechtsanwalt erwerbstätig und beziehe den Großteil seiner Einkünfte aus dieser Tätigkeit. Insgesamt sei daher bei Würdigung des ermittelten Sachverhalts der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn keine ausreichende Darstellung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 erstattet worden, die es erlaubt hätte, eine Entscheidung dahingehend zu treffen, dass die in § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG normierten Voraussetzungen eines Interessenten als erfüllt betrachtet werden könnten. Die Eigenschaft als Landwirt sei beim Beschwerdeführer als nicht erbracht anzusehen bzw. zu verneinen und lägen auch die Voraussetzungen

§ 3

Z 4 NÖ GVG nicht vor, die Landwirte und Landwirtinnen als Interessenten verlangen würden. Insgesamt sei daher bei Würdigung des ermittelten Sachverhalts der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn keine ausreichende Darstellung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 erstattet worden, die es erlaubt hätte, eine Entscheidung dahingehend zu treffen, dass die in Paragraph 3, Ziffer 2, Litera b, NÖ GVG normierten Voraussetzungen eines Interessenten als erfüllt betrachtet werden könnten. Die Eigenschaft als Landwirt sei beim Beschwerdeführer als nicht erbracht anzusehen bzw. zu verneinen und lägen auch die Voraussetzungen

Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG nicht vor, die Landwirte und Landwirtinnen als Interessenten verlangen würden. Dieser Bescheid wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer am 14.03.2017 zugestellt. Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des A. Darin wird beantragt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung und grober Verfahrensmängel aufheben, in der Sache selbst entscheiden und der Beschwerde Folge geben, sohin dem Beschwerdeführer Parteistellung im Verfahren zur Erteilung einer von D beantragten Genehmigung eines von ihm geplanten Rechtsgeschäftes zur Einbringung von forstwirtschaftlichen Grundstücken in den KG ***, ***, ***, *** und *** in eine GmbH & Co OG einräumen; in eventu möge das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Bescheid aufheben und die Sache zur Verfahrensergänzung, insbesondere Vorfragenbeantwortung und neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückverweisen. Jedenfalls möge das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine mündliche Verhandlung

§ 24Vw

GVG durchführen.Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des A. Darin wird beantragt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung und grober Verfahrensmängel aufheben, in der Sache selbst entscheiden und der Beschwerde Folge geben, sohin dem Beschwerdeführer Parteistellung im Verfahren zur Erteilung einer von D beantragten Genehmigung eines von ihm geplanten Rechtsgeschäftes zur Einbringung von forstwirtschaftlichen Grundstücken in den KG ***, ***, ***, *** und *** in eine GmbH & Co OG einräumen; in eventu möge das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Bescheid aufheben und die Sache zur Verfahrensergänzung, insbesondere Vorfragenbeantwortung und neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückverweisen. Jedenfalls möge das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine mündliche Verhandlung

Paragraph 24, VwGVG durchführen. Begründend wird in der Beschwerde wörtlich Folgendes ausgeführt: „4) Der Beschwerdeführer hat sich in seinem Schreiben vom 23.1.2017 an die belangte Behörde auf den Antrag des Herrn E, geb. ***, vom 28.12.20l6, betreffend Genehmigung eines von ihm geplanten Rechtsgeschäftes zur Einbringung von forstwirtschaftlichen Grundstücken in den Katastralgemeinden ***, ***, ***, *** und *** aufgrund einer beabsichtigten Umgründung in Form eines Zusammenschlusses nach Artikel IV Umgründungssteuergesetz in eine erst zu gründende GmbH & Co OG bezogen. Der Beschwerdeführer hat darauf hingewiesen, dass

diesem Antrag zwar vorgeblich nur geplant sei, dass Herr E die im Antrag genannten Grundstücke im Gesamtflächenausmaß von ca. 1.149 ha samt Forstbetrieb im Wege des Zusammenschlusses mit einer ihm seiner Behauptung nach künftig allein gehörenden GmbH „aus steuerlichen Gründen“ in eine ihm angeblich weiterhin allein gehörende und von ihm betriebene GmbH & Co OG einbringt; tatsächlich aber ist dieses Rechtsgeschäft keineswegs zur Erzielung – vom Antragsteller nicht einmal näher dargestellter - fiktiver steuerlicher Vorteile gedacht. Das vom Antragsteller dargestellte Rechtsgeschäft dient vielmehr nur der Vorbereitung der im Antrag nicht erwähnten anschließenden (ohne weitere Befassung der Grundverkehrsbehörden dann jederzeit möglichen) indirekten Veräußerung der im Antrag bezeichneten forstwirtschaftlichen Grundstücke durch (genehmigungslose) Veräußerung der Geschäftsanteile an dieser GmbH & Co OG an Dritte (Nichtlandwirte, darunter - dem Vernehmen nach - eine Privatstiftung). Der Beschwerdeführer hat darauf hingewiesen, dass es sich daher bei dem (angeblich nur) geplanten „Zusammenschluss“ in Wahrheit um die Vorbereitung und den notwendigen Bestandteil eines vorsätzlichen Umgehungsgeschäftes im Sinne des § 4

diesem Antrag zwar vorgeblich nur geplant sei, dass Herr E die im Antrag genannten Grundstücke im Gesamtflächenausmaß von ca. 1.149 ha samt Forstbetrieb im Wege des Zusammenschlusses mit einer ihm seiner Behauptung nach künftig allein gehörenden GmbH „aus steuerlichen Gründen“ in eine ihm angeblich weiterhin allein gehörende und von ihm betriebene GmbH & Co OG einbringt; tatsächlich aber ist dieses Rechtsgeschäft keineswegs zur Erzielung – vom Antragsteller nicht einmal näher dargestellter - fiktiver steuerlicher Vorteile gedacht. Das vom Antragsteller dargestellte Rechtsgeschäft dient vielmehr nur der Vorbereitung der im Antrag nicht erwähnten anschließenden (ohne weitere Befassung der Grundverkehrsbehörden dann jederzeit möglichen) indirekten Veräußerung der im Antrag bezeichneten forstwirtschaftlichen Grundstücke durch (genehmigungslose) Veräußerung der Geschäftsanteile an dieser GmbH & Co OG an Dritte (Nichtlandwirte, darunter - dem Vernehmen nach - eine Privatstiftung). Der Beschwerdeführer hat darauf hingewiesen, dass es sich daher bei dem (angeblich nur) geplanten „Zusammenschluss“ in Wahrheit um die Vorbereitung und den notwendigen Bestandteil eines vorsätzlichen Umgehungsgeschäftes im Sinne des Paragraph 4,

diesem Antrag ist im Detail geplant, dass Herr E nach Vorliegen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zunächst eine GmbH gründet und in weiterer Folge den Forstbetrieb mit den im Antrag genannten forstwirtschaftlichen Grundstücken in Form eines Zusammenschlusses nach Artikel lV Umgründungssteuergesetz einbringt, wodurch eine GmbH & Co OG entsteht, an der Herr E direkt 94,9 % der Geschäftsanteile zu halten beabsichtigt und die ihm zuzuordnende GmbH 5,1 % der Geschäftsanteile besitzen soll. Herr E erklärt also, zu beabsichtigten, künftig und auf Dauer direkt und indirekt 100% der GmbH & Co OG inne zu haben, welche wiederum den Forst besitzt, den Herr E derzeit als Privatperson besitzt. 6) Zu diesen Ausführungen und dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung der beabsichtigten Umgründung hat der Beschwerdeführer der belangten Behörde Folgendes mitgeteilt : 6.I) Herr E ist seit geraumer Zeit bei mehreren österreichischen Banken hoch verschuldet und hat seinen antragsgegenständlichen Besitz zur Sicherstellung verpfändet. Diese Banken haben (zumindest teilweise) auch ihre Kredite bereits fällig gestellt. Alleine der aus dem Grundbuch resultierende Schuldenstand beläuft sich auf ca. € ***. 6.2) Herr E hat sich nach Angaben seines Sohnes, F, daher Anfang 2016 entschlossen, seinen Forstbetrieb zu verkaufen, um auf diese Weise seine Schulden abzudecken. Laut F war mit den Banken vereinbart, dass bis spätestens Frühjahr 2017 ein Verkauf der antragsgegenständlichen Liegenschaften erfolgen soll, sodass nach Vorliegen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bis Sommer 2017 mit einer Tilgung der Schulden zu rechnen sei. Anfänglich waren Immobilienmakler eingeschaltet, die diverse Interessenten bringen sollten und brachten. In weiterer Folge hat sich Familie E aber selbst bemüht, Interessenten für den Forstbetrieb zu finden. 6.3) So hat auch der Beschwerdeführer von dem Verkauf des Forstbetriebes erfahren und daraufhin Anfang November 2016 den mit dem Verkauf des Forstbetriebes beauftragten Sohn des für längere Zeit nach Afrika verreisten Antragstellers, Herrn F, angerufen, dieser hat die Verkaufsabsicht bestätigt. In weiterer Folge hat der Beschwerdeführer am 5.11.2016 gemeinsam mit Herrn F eine Besichtigung des Forstbetriebes durchgeführt. Dabei hat ihm Herr E den Waldwirtschaftsplan und eine Grundstücksmappe ausgehändigt. Herr F hat ihm anlässlich dieser Besichtigung auch erklärt, dass mehrere Interessenten vorhanden seien, und dass bis Dezember 2016 von seinem Vater, Herrn E, die Entscheidung getroffen werde, an wen der Forstbetrieb verkauft wird. Herr F hat ihm anheimgestellt, eine weitere Besichtigung des Forstbetriebes mit dem Förster, Herrn G, durchzuführen und in weiterer Folge ein Anbot zu übermitteln. Er hat ihm auch empfohlen, mit dem Rechtsvertreter seines Vaters, Herrn Rechtsanwalt H, Kontakt aufzunehmen, der nähere Details erläutern würde. 6.4) Der Beschwerdeführer hat daher am

1. November 20I6 mit dem Förster des Antragstellers, Herrn G, eine neuerliche Besichtigung des Forstbetriebes durchgeführt. Dabei hat auch der Förster bestätigt, dass der Verkauf von statten gehen soll, und dass bereits mehrere Interessenten den Forstbetrieb besichtigt hätten und auch noch besichtigen werden. Der Beschwerdeführer hat mit dem Förster den Waldwirtschaftsplan erörtert und ihm auch bestätigt, dass für den Fall, dass er den „Zuschlag“ erhalte, er auch mit ihm weiter arbeiten würde. Der Beschwerdeführer hat dem Förster auch seine waldwirtschaftlichen Überlegungen, wie weiter unten ausgeführt, dargestellt. Noch am selben Tag (
2. November 2016) hat der Beschwerdeführer mit dem Rechtsvertreter des Herrn E, Herrn H, telefonischen Kontakt aufgenommen. Dieser hat ihm erklärt, dass der in Bezug auf bestimmte Interessenten geplante Verkauf nicht im „direkten Wege“ durchgeführt werden soll, sondern zunächst eine Umgründung - wie oben dargestellt- erfolgen soll und erst in weiterer Folge die Geschäftsanteile an diese dritten Personen verkauft werden sollen; es bestünden Bedenken, dass diese dritten Personen (Privatstiftungen von Industriellen) nicht die Voraussetzungen nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz erfüllen. 6.5) Der Beschwerdeführer hat Herrn Rechtsanwalt H mitgeteilt, dass er davon ausgehe, dass in seinem Fall die „Landwirteeigenschaft“ nach dem Grundverkehrsgesetz vorliegt, weil er bereits seit langem - wie unten dargestellt - über land- und forstwirtschaftlichen Besitz verfüge und auch seine bisherigen Zukäufe keine Probleme mit der Grundverkehrsbehörde bereitet haben. Herr H hat die Meinung vertreten, dass er jedenfalls dann „den Zuschlag erhalten“ würde. wenn mit den zu diesem Zeitpunkt als Käufer bereits vorgesehenen Privatstiftungen grundverkehrsbehördliche Probleme auftreten würden. Über seine Frage, warum nicht mit ihm von vornherein der Vertrag abgeschlossen werde, hat Herr H mitgeteilt, dass mit den Privatstiftungen ein vorvertragliches Schuldverhältnis bestehe, Herr E den wirtschaftlich Berechtigten dieser Privatstiftungen bereits eine Zusage erteilt habe und man daher nicht ohne Weiteres aus dieser Vereinbarung „aussteigen könne“. Der Beschwerdeführer hat Herrn H schlussendlich mitgeteilt, dass er jedenfalls ein Anbot legen werde und im gegebenen Fall als Interessent im Rahmen des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens auftreten werde. 6.6) Mit Schreiben vom 18.11.2016 hat der Beschwerdeführer Herrn E das rechtsverbindliche Anbot gestellt, die antragsgegenständlichen Grundstücke zu dem in seinem Anbot genannten Preis zu erwerben. Dieses Anbot ist aber von Herrn E nicht angenommen worden, wenn auch H mit Schreiben vom 24.11.2016 einen Finanzierungsnachweis eingefordert (und in der Folge auch erhalten) hat. Herr H führt (als Antwort des Antragstellers) dabei aus: „Sg. Hr. Kollege, vielen Dank für lhr sehr attraktives Angebot. Wie Sie wissen, sind wir mit einem andern Bieter bereits in der Umsetzung. Sollte diese aber scheitern, würde unser Mandant gern unverzüglich mit Ihnen abschließen. Daher bitte ich Sie, uns die von Ihnen gewünschten Zusicherungen und Bedingungen abschließend mitzuteilen sowie – der guten Ordnung halber - einen Finanzierungsnachweis zukommen zu lassen. Am einfachsten wäre es, wenn Sie einen Entwurf eines Ihnen genehmen Kaufvertrages schicken würden; diesen könnten wir dann später auf eine allfällige andere Struktur (GmbH oder GmbH&CoKG Modell) anpassen. Mit freundlichen kollegialen Grüßen H H Managing Partner“ Mit Schreiben vom
3. November 2016 hat H noch Fragen zu den Kaufvertragsbedingungen gestellt, die auch beantwortet wurden. Beweis:  Email von F an I vom 31.10.2016‚ Beilage ./1Email von F an römisch eins vom 31.10.2016‚ Beilage ./1  Email von G an A vom 8.11.2016, Beilage ./2  Email von H an A vom 16.11.2016‚ Beilage ./3  Brief von A an E vom 18.11.2016‚ Beilage ./4  Email von H an A vom 24.11.2016‚ Beilage ./5  Korrespondenzen betreffend Kaufvertragsbedingungen, Beilagen ./5a-5c  F als Zeuge zu laden pA ***, ***  G als Zeuge zu laden pA Forstbetriebe ***, ***  I als Zeugin zu laden pA B Rechtsanwälte GmbH,römisch eins als Zeugin zu laden pA B Rechtsanwälte GmbH,  ***, ***  PV 7) Der Beschwerdeführer hat in der Folge ausgeführt, dass er selbst Interessent

§ 6Abs.

2 Ziffer 1 NÖ-GVG ist und die Land- und Forstwirtschaftlichen Voraussetzungen

§ 3Abs.

2 NÖ-GVG erfüllt. Er habe mit Schenkungsvertrag vom 9.12.2009 land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 80,62 ha von seinen Eltern übertragen bekommen, die er zuvor seit 20.10.1990 von seinen Eltern (die ebenfalls Landwirte waren) gepachtet und bewirtschaftet hatte. Mit Kaufvertrag vom 11.1.2010 habe er land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 24,59 ha erworben. Mit Kaufverträgen vom 18.1.2014 und 30.4.2015 habe er weitere land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 17,2 ha und 9,3 ha erworben, sodass er insgesamt über 131,71 ha Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke verfüge. Diese befinden sich in den Bundesländern Oberösterreich, Niederösterreich und Steiermark. Er übermittelte diesbezüglich Grundbuchauszüge betreffend seiner land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke.7) Der Beschwerdeführer hat in der Folge ausgeführt, dass er selbst Interessent

Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 1 NÖ-GVG ist und die Land- und Forstwirtschaftlichen Voraussetzungen

Paragraph 3, Absatz 2, NÖ-GVG erfüllt. Er habe mit Schenkungsvertrag vom 9.12.2009 land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 80,62 ha von seinen Eltern übertragen bekommen, die er zuvor seit 20.10.1990 von seinen Eltern (die ebenfalls Landwirte waren) gepachtet und bewirtschaftet hatte. Mit Kaufvertrag vom 11.1.2010 habe er land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 24,59 ha erworben. Mit Kaufverträgen vom 18.1.2014 und 30.4.2015 habe er weitere land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 17,2 ha und 9,3 ha erworben, sodass er insgesamt über 131,71 ha Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke verfüge. Diese befinden sich in den Bundesländern Oberösterreich, Niederösterreich und Steiermark. Er übermittelte diesbezüglich Grundbuchauszüge betreffend seiner land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke. Der Beschwerdeführer bewirtschaftet die Waldgrundstücke selbst. Bei seiner Bewirtschaftung der Waldgrundstücke hat er bei Aufforstungsflächen Projekte mit der Landwirtschaftskammer Oberösterreich und der Universität für Bodenkultur in Wien in den Jahren 2014 und 2015 umgesetzt und die Aufforstung mit von der BOKU (J) bzw. der Landwirtschaftskammer Oberösterreich vorgeschlagenen Edelhölzern (u.a. Bergahorn, Spitzahorn, Trauben-, Stiel-, Roteiche, Kirsche, Ulme, Baumhasel) bewerkstelligt. Diese Projekte sollen dazu dienen, auf Höhenlagen von rund 700 m Alternativen der Aufforstung zu den häufig bestehenden Fichtenaufforstungen und den damit verbundenen Problemen aufzuzeigen. Die Landwirtschaftskammer Oberösterreich (Herr K und Herr L) präsentiert diese Projekte auch bei forstwirtschaftlichen Tagungen und Lehrveranstaltungen. Das Flächenausmaß dieser Projekte beträgt ca. 5 ha. Die Durchforstung führt der Beschwerdeführer gemeinsam mit Waldhelfern durch. Der Verkauf erfolgt überwiegend ab Straße. Der Beschwerdeführer hat des Weiteren seine Einkommenssteuererklärung für 2014 und 2015 übermittelt, woraus ersichtlich ist, dass er zu einem bestimmten Teil seinen Lebensunterhalt aus dem Iand- und forstwirtschaftlichen Betrieb abdeckt. Seine Betriebsnummer lautet: *** bzw. ***. Aus den Erkenntnissen und der Praxis seiner bisherigen Waldbewirtschaftung hat der Beschwerdeführer mit gegenständlichem Forstbetrieb des Herrn E folgende Ziele:  einheitliche Erhaltung des Forstes  laufende Schlägerung, um überaltete Bestände zu reduzieren; die Schlägerung hat maximal im Ausmaß des jährlichen Zuwachses zu erfolgen;  Einzelstammnutzung und keine großflächigen Kahlschläge  keine Monokulturflächen  Versuchsprojekte mit der Landwirtschaftskammer Niederösterreich und der Universität für Bodenkultur zur Förderung der Artenvielfalt insbesondere mit Edelhölzern  Lehrveranstaltungen mit der Landwirtschaftskammer um Erkenntnisse aus den Versuchsprojekten auch den umliegenden regionalen Forstbetrieben zur Verfügung zu stellen Mit Erwerb des gegenständlichen Forstbetriebes beabsichtigt der Beschwerdeführer, seinen Lebensunterhalt, den er zur Zeit schon zu einem Teil aus dem land- und forstwirtschaftlichem Betrieb abdeckt, möglichst weitgehend aus den Erträgen der Land- und Forstwirtschaft zu bestreiten. Beweis:  Grundbuchsauszüge Liegenschaften A, Beilage ./6  Einkommenssteuererklärung samt Bilanz und Einkommenssteuerbescheide A für 2014 und 2015, Beilage ./7a-7c  Einvernahme des Beschwerdeführers 8) Der Beschwerdeführer erklärte, den Kaufpreis aus Eigenmitteln zu finanzieren, und übermittelte diesbezüglich eine Bestätigung der ***, da er bereits ein Anbot auf Erwerb der Forstflächen des Herrn E gestellt habe und den entsprechenden Finanzierungsnachweis übermittelt habe. Beweis: - Finanzierungsnachweis, Beilage ./8 9) Aufgrund des oben dargestellten Sachverhalts ergibt sich eindeutig, dass der Antragsteller in Wahrheit eine Veräußerung der im Antrag bezeichneten forstwirtschaftlichen Liegenschaften samt Forstbetrieb an im Antrag nicht genannte Dritte bezweckt. Der Beschwerdeführer beantragte daher, dem von Herrn E gestellten Antrag die Genehmigung zu verweigern und ihm als Interessenten die Genehmigung zum Kauf gegenständlicher forstwirtschaftlicher Grundstücke zum ortsüblichen Preis zu erteilen. 10) Die belangte Behörde erließ jedoch folgenden, mit dieser Beschwerde angefochtenen Bescheid: „Die Grundverkehrsbehörde Hollabrunn stellt fest, dass Sie kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sind und somit im Betreff genannten Grundverkehrsverfahren nicht die Stellung einer Partei haben.“ Schon dieser Spruch ist mehrfach und rechtlich wie inhaltlich grob falsch und basiert auf Aktenwidrigkeit, einem grob mangelhaften Verfahren und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Einem Landwirt, der derzeit und seit vielen Jahren 137 Hektar selbständig und unter Erzielung nachhaltigen Ertrages und Einkommens bewirtschaftet, diese seine Landwirteigenschaft schlichtweg abzusprechen, widerspricht dem Schutzzweck des NÖ GVG; definiert doch § 3

§ 10NÖGVG gar nicht legitimiert (Müller, ebenda).

Der Antrag wäre daher schon aus diesem Grund von der belangten Behörde als unzulässig zurückzuweisen gewesen.Auch müsste nach dem Wortlaut des Paragraph 10, NÖ GVG der Antrag zumindest von „den Vertragsparteien“ gestellt werden, im vorliegenden Fall also durch die GmbH einerseits und Herrn E andererseits - der „Zusammenschluss“, mit dem die Liegenschaften samt Betrieb in die daraus entstehende GesmbH & Co OG „eingebracht“ würden, setzte ja einen entsprechenden Vertrag zwischen GmbH und Herrn E voraus. Auch dies ist nicht der Fall: Antragsteller ist nur Herr E selbst, also keineswegs, wie von Paragraph 10, NÖGVG verlangt, „die Vertragsparteien“. Von einer der präsumtiven Vertragsparteien, der GmbH, ist weder Firma noch Firmenbuchnummer bekannt, es ist nicht einmal klar, ob sie überhaupt existiert. „Personen, die bloß eine Absichtserklärung abgegeben, sich aber noch nicht vertraglich gebunden haben“ sind zur Antragstellung

Paragraph 10, NÖGVG gar nicht legitimiert (Müller, ebenda). Der Antrag wäre daher schon aus diesem Grund von der belangten Behörde als unzulässig zurückzuweisen gewesen. Liegt darüber hinaus der durch den als beabsichtigt durch den Antragsteller behauptete Zusammenschluss nur als Basis der dadurch ermöglichten und vom Antragsteller geplanten Umgehung des NÖ GVG vor und dient dieser angeblich beabsichtigte Zusammenschluss nur der Verschleierung des tatsächlich beabsichtigten Verkaufs an Nichtlandwirte, wie vom Beschwerdeführer dargelegt und - soweit ihm möglich - nachgewiesen, so wäre dieses „Umgehungsgeschäft“ als solches zunächst (soweit der Antrag nicht schon aus den oben bezeichneten Gründen zurückgewiesen würde) festzustellen, um dadurch zunächst die Vorfrage zu klären, um die Genehmigung welchen Rechtsgeschäfts hier überhaupt angesucht wurde. 10.3) Solange alle diese Vorfragen nicht geklärt sind, kann über die Frage, ob dem Beschwerdeführer die Parteistellung in diesem Verfahren, auch als Interessent im Sinne des § 6

§ 8AVG.

Die belangte Behörde verkennt mit dem angefochtenen Bescheid, dass zum einen keineswegs nur die „lnteressentenstellung“ Grundlage der Parteistellung in diesem Verfahren sein kann, sondern § 8 AVG über die Parteistellung entscheidet (Müller, RZ 14 zu § 11 NÖ GVG und die dort zitierte Judikatur). Richtig wäre - nach Beantwortung der oben bezeichneten Vorfragen – dem Beschwerdeführer die Parteistellung im gegenständlichen Verfahren zuzuerkennen und zuzurechnen gewesen (wenn es dann überhaupt noch zu einem Verfahren käme).10.4) Die Frage, ob der Beschwerdeführer als Interessent im Sinne des NÖ GVG anzusehen ist oder nicht oder ob ihm aus anderen Gründen Parteistellung im Verfahren zukommt, stellt sich erst, wenn diese Vorfragen geklärt sind: ohne ein konkretes, den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechendes, dem Verfahren zugrundeliegendes, tatsächlich vorliegendes Rechtsgeschäft und einer dem Gesetz entsprechenden Antragstellung erübrigt sich die Frage nach der Partei- oder Interessentenstellung des Beschwerdeführers; und der Beschwerdeführer wäre zudem nicht nur als „Interessent“ im Sinne des NÖ GVG Partei - dass er die diesbezüglichen Voraussetzungen erfüllen würde, hat er nachgewiesen - sondern z.B. auch (als vom Schutzzweck des Paragraph 6,

Paragraph 8, AVG. Die belangte Behörde verkennt mit dem angefochtenen Bescheid, dass zum einen keineswegs nur die „lnteressentenstellung“ Grundlage der Parteistellung in diesem Verfahren sein kann, sondern Paragraph 8, AVG über die Parteistellung entscheidet (Müller, RZ 14 zu Paragraph 11, NÖ GVG und die dort zitierte Judikatur). Richtig wäre - nach Beantwortung der oben bezeichneten Vorfragen – dem Beschwerdeführer die Parteistellung im gegenständlichen Verfahren zuzuerkennen und zuzurechnen gewesen (wenn es dann überhaupt noch zu einem Verfahren käme). 10.5) Wie oben dargelegt, sind alle Argumente der belangten Behörde, die zur Begründung des angefochtenen Bescheids herangezogen wurden, unzutreffend, entsprechen einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung des Sachverhalts und lassen wesentliche im Verfahren vorgebrachte Sachverhaltselemente (wie z.B. das Vorhandensein des vom Beschwerdeführer geführten bäuerlichen Betriebes) zur Gänze außen vor: ausgehend von der unrichtigen rechtlichen Beurteilung hat die belangte Behörde auch keinerlei eigenes Ermittlungsverfahren zu dem Vorbringen des Beschwerdeführers durchgeführt und auch damit wesentliche und entscheidungsrelevante Verfahrensmängel gesetzt. Die belangte Behörde hätte bei Durchführung eines mängelfreien Verfahrens samt den darauf zu gründenden Feststellungen, richtiger Wertung und richtiger rechtlicher Beurteilung des oben dargestellten Sachverhalts und richtiger Interessensabwägung zu dem Schluss kommen müssen, dass dem Beschwerdeführer

§ 8AVG i

Vm dem NÖ GVG Parteistellung im gegenständlichen Verfahren zuzuerkennen ist.“Die belangte Behörde hätte bei Durchführung eines mängelfreien Verfahrens samt den darauf zu gründenden Feststellungen, richtiger Wertung und richtiger rechtlicher Beurteilung des oben dargestellten Sachverhalts und richtiger Interessensabwägung zu dem Schluss kommen müssen, dass dem Beschwerdeführer

Paragraph 8, AVG in Verbindung mit dem NÖ GVG Parteistellung im gegenständlichen Verfahren zuzuerkennen ist.“ Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 30.11.2017 eine öffentlich mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zahl *** sowie durch Einvernahme des Beschwerdeführers A Beweis erhoben wurde. Im Zuge dieser Verhandlung wurde weiters Beweis erhoben durch Einsichtnahme in ein Email des Rechtsvertreters der N Forstbetriebe GmbH & Co KG vom

1. November 2017, eine Stellungnahme der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn vom
2. November 2017, und eine Stellungnahme der N Forstbetriebe GmbH & Co OG vom
3. November
4. Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke weisen eine Fläche von insgesamt 1.149,139 ha auf und standen im Zeitpunkt der Einbringung des Antrages auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung im Eigentum von C, wobei von dieser Fläche 26,815 ha verpachtet gewesen sind. Der überwiegende Teil dieser Grundstücke wird forstwirtschaftlich genutzt und weist die Kulturgattung „Wald“ bzw. „Sonstige“ auf. Im örtlichen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** sind die Grundstücke als „Grünland / Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen. Unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formblattes wurde mit 02.01.2016, eingelangt bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn am 03.01.2017, von der M Rechtsanwälte GmbH für die C GmbH & Co KG der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für ein „sonstiges Rechtsgeschäft“ eingebracht, wobei diesem Antrag offenbar zur Konkretisierung des Rechtsgeschäftes ein Schriftsatz über die „beabsichtigte Umgründung von D Forstbetrieb“ und eine Auflistung der „von dem Zusammenschluss betroffenen Grundstücke von Herrn E“ angeschlossen war. Nach der Antragsbeilage „beabsichtigte Umgründung von C Forstbetrieb“ war demnach vorgesehen, dass eine Umstrukturierung des Forstbetriebes C durch Zusammenschluss des Forstbetriebes mit einer von D gegründeten und beherrschten GmbH zu einer GmbH & Co OG erfolgen soll, um unter Anwendung des Umgründungssteuergesetzes (UmgrStG) einen Steuervorteil zu lukrieren. Wörtlich wird in dieser Antragsbeilage u. a. wie folgt ausgeführt: „Bei dem Zusammenschluss des Liegenschaftseigentümers mit der von ihm gegründeten GmbH handelt es sich um einen genehmigungspflichtigen Grundverkehrsvorgang, weil Eigentum an den Liegenschaften unter Lebenden übertragen wird. Der Eigentümer der Liegenschaften, der selbst Land- und Forstwirt im Sinne des NÖ GVG ist, schließt sich mit einer GmbH, die zu 100% in seinem Eigentum steht, zu einer GmbH & Co OG zusammen. Es handelt sich also um eine Ein-Personen-GmbH & Co OG, nachdem augenscheinlich der Eigentümer der Liegenschaften, der Landwirt ist, die beherrschende und allein verfügungsbefugte Person der Gesellschaft und der in ihrem Vermögen stehenden Liegenschaften ist.“ Mit Schriftsatz der M Rechtsanwälte GmbH vom 09.01.2017 wurden der Behörde folgende ergänzenden Dokumente übermittelt:
5. Errichtungserklärung der Komplementär-GmbH (bereits als abgeschlossenen Notariatsakt)
6. Zusammenschlussvertrag im Entwurf
7. Gesellschaftsvertrag der OG im Entwurf Nach der Errichtungserklärung laut Notariatsakt vom 29.12.2016 wurde von E, geb. ***, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung unter der Firma „C GmbH“ gegründet. Laut dem der Behörde vorgelegten nicht unterfertigten Entwurf eines Zusammenschlussvertrages ist vorgesehen, dass die C GmbH, deren Alleingesellschafter D ist, mit dem Land- und Forstwirtschaftsbetrieb des D unter gleichzeitiger Errichtung einer offenen Gesellschaft „C GmbH & Co OG“ zusammengeschlossen wird, wobei die C GmbH als Komplementär 5,1% und D als Inhaber seines Forstbetriebes 94,9% an dieser C GmbH & Co OG halten sollen. In der Präambel des der Behörde vorgelegten Entwurfes eines Gesellschaftsvertrages ist zu diesem Vorgang Folgendes ausgeführt: „Die Vertragsparteien haben mit Zusammenschlussvertrag vom [...] vereinbart, den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des übertragenden D zur Gänze mit allen Rechten und Pflichten und Verbindlichkeiten als Gesamtsache auf Grundlage des aufgestellten Jahresabschlusses zum 30.06.2016 sowie der Zusammenschlussbilanzen zum 30.06.2016 gegen Gewährung von Gesellschafterrechten im Ausmaß und im Verhältnis des übertragenen Vermögens auf die durch den Zusammenschlussvertrag neu entstehende C GmbH & Co OG, in welche gleichzeitig die C GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin durch Leistung einer baren Vermögenseinlage eintritt, zu übertragen.“ Hintergrund für den Umgründungsvertrag ist der Umstand, dass es ansonsten bzw. auch im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zur Versteigerung der Grundstücke kommen würde, da Schulden des D gegenüber den Banken mit den in Rede stehenden Grundstücken abgesichert sind. Aufgrund dieser Unterlagen und des Antrages auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung hat die Grundverkehrsbehörde das Kundmachungsverfahren nach § 11 NÖ GVG eingeleitet und den Aushang der Kundmachung bei der Bezirksbauernkammer Hollabrunn mit einer am 02 02.2017 endenden Einspruchsfrist (Interessentenerklärung) veranlasst. Aufgrund dieser Unterlagen und des Antrages auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung hat die Grundverkehrsbehörde das Kundmachungsverfahren nach Paragraph 11, NÖ GVG eingeleitet und den Aushang der Kundmachung bei der Bezirksbauernkammer Hollabrunn mit einer am 02 02.2017 endenden Einspruchsfrist (Interessentenerklärung) veranlasst. In dem diesbezüglichen Anschreiben an die Stadtgemeinde *** und die Bezirksbauernkammer Hollabrunn ist der Hinweis enthalten, dass „Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft … bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn und bei der zuständigen Bezirksbauernkammer zulässig“ ist. In der Kundmachung selbst wird das Rechtsgeschäft unter Anführung der betroffenen Grundstücksnummern und Flächenausmaße und des Veräußerers

§ 4Abs.

1 – 4 NÖ GVG D als „beabsichtigter Umgründungsvertrag“ bezeichnet ohne Darstellung der näheren Umstände.In der Kundmachung selbst wird das Rechtsgeschäft unter Anführung der betroffenen Grundstücksnummern und Flächenausmaße und des Veräußerers

Paragraph 4, Absatz eins, – 4 NÖ GVG D als „beabsichtigter Umgründungsvertrag“ bezeichnet ohne Darstellung der näheren Umstände. Mit Einschreiben vom 23.01.2017, eingelangt bei der Beziksbauernkammer Hollabrunn am 24.01.2017, hat der nunmehrige Beschwerdeführer A eine Interessentenerklärung erstattet und beantragt, dem von E gestellten Antrag die Genehmigung zu verweigern und ihm als Interessenten die Genehmigung zum Kauf gegenständlicher forstwirtschaftlicher Grundstücke zum ortsüblichen Preis zu erteilen. ln diesem Zusammenhang verweist er darauf, dass er in seinem vom Antragsteller nicht angenommenen ursprünglichen Anbot bereits den nun auch hier beiliegenden Finanzierungsnachweis übermittelt hat. Dieses mit der Interessentenerklärung der Bezirksbauernkammer Hollabrunn als Nachweis dafür, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, vorgelegte Schreiben der *** vom 28.11.2016 enthält die Bestätigung, dass dem Beschwerdeführer „die für den Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 22.750.000,00 aus dem Kaufanbot an Herrn E vom 18.11.2016 notwendigen Eigenmittel zur Verfügung stehen“. Bereits mit Schreiben vom 17.01.2017 hat der Beschwerdeführer die Behörde auf Folgendes hingewiesen: „… Darüber hinaus erlaube ich mitzuteilen, dass es sich bei gegenständlichem Antrag des Herrn E auf Einbringung seines Waldbesitzes in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft auf der Grundlage eines Umgründungsvertrages nur um einen ersten Schritt handelt, der meines Erachtens grundverkehrsbehördlich unproblematisch wäre, aber weiters geplant ist, diese Gesellschaft durch Übertragung der Geschäftsanteile an einen Dritten zu verkaufen. Wenn dieser Verkauf, der untrennbar zusammenhängt mit der hier beantragten Einbringung (Umgründungsvertrag), nicht auch grundverkehrsbehördlich zur Genehmigung beantragt wird, dann handelt es sich um ein nichtiges Rechtsgeschäft, weil wirtschaftlich betrachtet die Einbringung nur deshalb gewählt wird, um nachfolgend die Geschäftsanteile an einen Dritten zu verkaufen. Es ist allgemein bekannt, dass Herr E seinen Wald seit geraumer Zeit verkaufen will und auch mehreren Interessenten — so auch mir — den Forst gezeigt hat und den Waldwirtschaftsplan übermittelt hat.“ In der Stellungnahme der C GmbH & Co OG vom 08.02.2017 wird zur beabsichtigten weiteren Vorgangsweise nach erfolgter Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung Folgendes offen gelegt: „…Zutreffend ist, dass der Antragsteller in seinem Antrag auf Genehmigung eines durchzuführenden Zusammenschlusses nur ausführte, die in seinem Eigentum stehenden Liegenschaften durch Zusammenschluss in eine GmbH & Co OG einzubringen. Dass in weiterer Folge beabsichtigt ist, die Geschäftsanteile der GmbH & Co OG, in deren Eigentum die Liegenschaften nach dem Zusammenschluss stehen sollen, zu veräußern, sollte aber entgegen der Darstellung des vermeintlichen Interessenten, Rechtsanwalt A, nicht verheimlicht werden. Vielmehr vertrat und vertritt der Antragsteller die Rechtsansicht, dass einzig der Zusammenschluss

§ 4

NÖ GVG genehmigungspflichtig ist, nachdem hiermit das Eigentumsrechtgemäß Paragraph 4, NÖ GVG genehmigungspflichtig ist, nachdem hiermit das Eigentumsrecht an den Liegenschaften übertragen wird. Nachdem das Eigentum an den Liegenschaften durch den in weiterer Folge geplanten Verkauf der Gesellschaftsanteile nicht mehr übergeht, sah und sieht der Antragsteller die beabsichtigte Veräußerung der Geschäftsanteile als nicht genehmigungspflichtig. Daher wurde dieser Umstand bei dem Antrag auf Genehmigung auch nicht gesondert dargelegt.“ Und weiter: „1.1 Verkäufer Bei den gegenständlichen Liegenschaften handelt es sich um seit Jahrzehnten im Eigentum der Familie E stehendes Vermögen. Im Jahr 1989 erbte sie der derzeitige Eigentümer, Herr E, abgesehen von mehrerer Hektar, die er schließlich 2004 erwarb. Eine Kontinuität bei Eigentum und Bewirtschaftung war daher stets gegeben, eine Anhäufung von Grund zu Spekulationszwecken lag nicht vor. Auch das Barockschloss *** sowie der Burg *** stehen im Eigentum der Familie E. Die diesbezüglichen Liegenschaften werden jedoch nicht Iand- und forstwirtschaftlich genutzt, sind daher für den aktuellen Erwerber nicht von Interesse und folglich nicht von dem zu genehmigenden Rechtsgeschäft betroffen. Dabei handelt es sich um historische Bauwerke von kultureller Bedeutung, die auch für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Die Erhaltung derartiger Bauwerke ist mit hohen Kosten verbunden, die die Einnahmen aus Schloss und Burg bei Weitem übersteigen. Ohne das zu genehmigende Rechtsgeschäft verfügt die Familie E nicht über die finanziellen Möglichkeiten, die historischen und auch unter Denkmalschutz stehenden Bauwerke zu erhalten, weshalb die Durchführung dieses Rechtsgeschäftes auch im öffentlichen und kulturellen Interesse ist, um die Erhaltung derselben weiter zu gewährleisten. 1.2 Käufer Es ist beabsichtigt, die gegenständlichen Liegenschaften von Herrn E an die O Privatstiftung, FN ***, bzw. die von dieser für den Erwerb gegründete operative P GmbH zu übertragen. Bei der O Privatstiftung handelt es sich um eine Privatstiftung nach österreichischem Recht, deren Hauptstifter Q und Mitstifter dessen Vater R sowie die von R gestiftete S Privatstiftung sind. Bei diesen Personen handelt es sich allesamt um in Österreich lebende österreichische Staatsbürger. 1.

1. Weitere Verwendung Nach der wirtschaftlichen Einbringung der Liegenschaften in die zu gründende GmbH & Co OG, die im 100%-Eigentum von E steht, soll der Forstbetrieb unverändert weiter betrieben werden. In weiterer Folge sollen die Gesellschaftsanteile, wie bereits dargelegt, an die O Privatstiftung bzw. die zum Erwerb gegründete operative Tochtergesellschaft übertragen werden. Die Gesellschaft wird nach Übertragung der Geschäftsanteile den Forstbetrieb ebenfalls unverändert weiter betreiben und die Liegenschaften weiter forstwirtschaftlich nutzen und bejagen. An der Betreibung beteiligt wird der langjährige Förster des Forstbetriebes C, Herr G, dessen Beteiligung auch an der kaufenden Gesellschaft geplant ist. Dieser verfügt nicht nur über eine entsprechende Ausbildung und die einschlägige Praxis, die für die Bewirtschaftung eines derartigen Forstbetriebes nötig sind, sondern ist mit dem Forst und den örtlichen Gegebenheiten bestens vertraut. Letztlich beabsichtigen Q und R, dem Sohn bzw. Enkel T, geb. ***, die Leitung des Forstbetriebes zu übertragen. T hat größtes Interesse an der Ausübung des Berufes als Förster. Er konnte bereits durch absolvierte Praktika einschlägige Erfahrungen in diesem Bereich sammeln. Zuletzt absolvierte T im Sommer 2016 ein Praktikum im Forstbetrieb des Herrn E. Nach Abschluss der Schule beabsichtigt er, auf der Universität für Bodenkultur in *** Forstwirtschaft zu studieren, um über eine fundierte Ausbildung zur Leitung eines Iand- und forstwirtschaftlichen Betriebes zu verfügen. Es ist daher davon auszugehen, dass T den Forstbetrieb ordentlich bewirtschaften wird. Nach Abschluss der Ausbildung würde T den Betrieb schließlich übernehmen und weiterführen und damit seinen Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten. Der Erwerb der Liegenschaften durch die O Privatstiftung bzw. die zum Erwerb gegründete operative Tochtergesellschaft ist daher nur als „Zwischenstation“ zu sehen. Es kommt selten vor, dass ein Forstbetrieb in solch einer Größenordnung veräußert wird, insofern ist es nachvollziehbar, dass der Wunsch besteht, die Gelegenheit zu ergreifen und den Forstbetrieb, den T in wenigen Jahren leiten soll, bereits jetzt zu erwerben. Dadurch besteht für ihn auch die Möglichkeit, sich von klein auf in die neue Aufgabe einzuarbeiten, den Betrieb besser kennen zu lernen und noch mehr praktische Erfahrung zu sammeln. 1.
2. Alternative: Zerschlagung und Verwertung .... Infolge der Insolvenz der U AG fordern nun mehrere Banken die Befriedigung ihrer Forderungen durch Herrn E. Die Rückführung der offenen Kreditschuld ist Herrn E ohne den Verkauf nicht möglich. Daher steht auch die Zwangsversteigerung der Liegenschaften im Raum. Zu deren Vermeidung ist das intendierte Rechtsgeschäft notwendig, um die ausständige Summe aufzubringen. Dieses Rechtsgeschäft bietet die Möglichkeit, dass der Forstbetrieb im Ganzen belassen und unter neuer Leitung fortbetrieben wird.“ Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 09.03.2017, ***, hat die Grundverkehrsbehörde Hollabrunn festgestellt, dass der Beschwerdeführer und Interessent kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist. Mit 10.03.2017 wurde seitens der Rechtsvertretung des D und der C GmbH der am 10.03.2017 unterfertigte Zusammenschlussvertrag der Behörde übermittelt. In der über Ersuchen der Behörde erstatteten agrarfachlichen Stellungnahme vom 21.03.2017 führt die Amtssachverständige zur Frage, ob die beabsichtigte Bewirtschaftung dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlichen gesunden land- und fortwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht, Folgendes aus: „Beim Käufer handelt es sich um eine juristische Person. Im Sinne des Grundverkehrsgesetzes können nur natürliche Personen als Landwirte auftreten. Sollte kein Landwirt als Interessent auftreten, so kann nur davon ausgegangen werden, dass unter den gegebenen Umständen (Angebot, Nachfrage, Preis..) kein Bedarf seitens der Landwirte besteht. Es gibt keine Definition für einen wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftichen Grundbesitz. Wenn ein Nicht- landwirtschaftlicher Käufer wie eine juristische Person mangels landwirtschaftlicher Interessenten landwirtschaftliche Grundstücke erwirbt, ist nicht mehr zu prüfen wie er diese verwendet bzw. bewirtschaftet bzw. welches Einkommen er/sie daraus erzielen wird.“ Mit 24.03.2017 wurde der Behörde zur Eintragung der C GmbH in das Firmenbuch der Beschluss des Landesgerichtes *** vom 02.03.2017, FN ***, ***, übermittelt. Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 29.03.2017, ***, wurde der „Firma C GmbH & Co OG i.G.“ z.H. M, Rechtsanwälte GmbH, ***, *** auf Grund des Antrages vom
3. Jänner 2017 die grundverkehrs-behördliche Genehmigung für nachstehendes Rechtsgeschäft erteilt: „Art des Rechtsgeschäftes: Zusammenschlussvertrag, abgeschlossen zwischen D, ***, als Veräußerer einerseits und C GmbH & Co OG i.G, ***, andererseits“ über die im Antrag näher bezeichneten Grundstücke mit einem Gesamtflächenausmaß von 1.149,139 ha. Eine Zustellung dieses Bescheides an den Beschwerdeführer ist nicht erfolgt. Von der C GmbH & Co OG ist ein Rechtsmittelverzicht abgegeben worden. Mit 10.10.2017 erfolgte die Eintragung der Änderung der Firma von C GmbH auf N FORSTBETRIEBE GMBH, in der seit 26.07.2017 Q, geb. ***, die Firma selbständig als Geschäftsführer vertritt. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Feststellungen zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere hinsichtlich der einzelnen Grundstücksnummern, deren Widmung und die Eigentums- sowie Bewirtschaftungsverhältnisse stützen sich auf das Grundbuch, den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung, den im Verfahren vorgelegten Dokumenten und den Angaben der Parteien. Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere auf den einleitenden Antrag und auf die Interessentenerklärung vom 23.01.2017 samt vorgelegter Bankbestätigung hinsichtlich der Finanzierung des ortsüblichen Verkehrswertes. Weiters waren die im verwaltungsbehördlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Eingaben und Urkunden der Entscheidung zugrunde zu legen. Dass laut gestelltem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung die C GmbH als Komplementär in der „C GmbH & Co OG“ 5,1% und D als Inhaber seines Forstbetriebes 94,9% an der C GmbH & Co OG halten sollen, ergibt sich aus dem dem Antragsformblatt angeschlossenen Dokumenten über die „beabsichtigte Umgründung von C Forstbetrieb“. Der Umstand, dass entstandene Schulden des D gegenüber den Banken mit den in Rede stehenden Grundstücken abgesichert sind und im Falle der Nichterteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung mit der Versteigerung der Grundstücke zu rechnen ist, ist im Aktenvermerk der Behörde als Mitteilung der Rechtsvertretung der Antragstellerin anlässlich der Akteneinsicht am 31.01.2017 festgehalten und ergibt sich auch aus dem oben wörtlich wiedergegebenen Schriftsatz der C GmbH & Co OG vom 08.02.2017, in welchem auch ausführlich die zukünftig geplanten weiteren Schritte mit der Übertragung der Gesellschaftsanteile, an die O Privatstiftung bzw. die zum Erwerb gegründete operative Tochtergesellschaft bis zur Übernahme des gesamten Forstbetriebes durch T, geb. ***, ausführlich dargelegt sind. Die Änderung der Firma von C GmbH auf N FORSTBETRIEBE GMBH und die geänderte Vertretungsbefugnis stützen sich auf den mit Eingabe des Rechtsmittelwerbers vom 08.11.2017 vorgelegten Firmenbuchauszug vom 24.10.
4. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die

1. a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
2. b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 3

Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen: Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

§ 14Abs.

1 NÖ GVG entscheidet über die Frage, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt die Grundverkehrsbehörde nach Anhörung der Bezirksbauernkammer und der zuständigen Gemeinde in welcher das Grundstück liegt.

Paragraph 14, Absatz eins, NÖ GVG entscheidet über die Frage, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt die Grundverkehrsbehörde nach Anhörung der Bezirksbauernkammer und der zuständigen Gemeinde in welcher das Grundstück liegt.

§ 14Abs.

2 NÖ GVG steht gegen die Entscheidung über diese Frage der Bezirksbauernkammer ein Beschwerderecht an das Landesverwaltungsgericht zu.

Paragraph 14, Absatz 2, NÖ GVG steht gegen die Entscheidung über diese Frage der Bezirksbauernkammer ein Beschwerderecht an das Landesverwaltungsgericht zu.

§ 8

AVG sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

Paragraph 8, AVG sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

§ 28Abs.1 Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

§ 28Abs. 2 Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden

Art. 130Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

Gemäß Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

§ 28Abs. 3 Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht, wenn die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vorliegen, im Verfahren über Beschwerden

Art. 130Abs.

1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungs-gericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Paragraph 28, Absatz 3, VwGVG hat das Verwaltungsgericht, wenn die Voraussetzungen des Absatz 2, nicht vorliegen, im Verfahren über Beschwerden

Artikel 130

, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungs-gericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

§ 28Abs. 4 Vw

GVG hat das Verwaltungsgericht, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung Ermessen zu üben hat, wenn es nicht

Abs. 2 in der Sache selbst zu entscheiden hat und wenn die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder abzuweisen ist, den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Paragraph 28, Absatz 4, VwGVG hat das Verwaltungsgericht, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung Ermessen zu üben hat, wenn es nicht

Absatz 2, in der Sache selbst zu entscheiden hat und wenn die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder abzuweisen ist, den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. Im Zuge des Kundmachungsverfahrens hat der nunmehrige Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist eine Interessentenerklärung bei der örtlichen Bezirksbauernkammer abgegeben. Zur Erlangung der Parteistellung aufgrund einer Interessentenanmeldung ist es aufgrund der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG ausreichend, gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Zur Erlangung der Parteistellung aufgrund einer Interessentenanmeldung ist es aufgrund der Bestimmung des Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ausreichend, gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Im vorliegenden Fall sind diese Bedingungen im Verfahren durch die Interessentenanmeldung als erfüllt anzusehen, ist doch neben der Vorlage einer Bankbestätigung der *** der Nachweis der Finanzierbarkeit des ortsüblichen Verkehrswertes von € 22.750.000,00 ebenso als erbracht anzusehen wie die Glaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft durch den Verweis auf den forstwirtschaftlichen Grundbesitz des Interessenten, wenn er in der Interessentenanmeldung dazu wie folgt darlegt: „Ich selbst bin Interessent

§ 6Abs.

2 Ziffer 1 NÖ GVG und erfülle die Land- und Forstwirtschaftlichen Voraussetzungen

§ 3Abs.

2 NÖ-GVG (gemeint wohl: § 3 Z 2 NÖ GVG) Ich habe mit Schenkungsvertrag vom 9.I2.2009 Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 80,62 ha von meinen Eltern übertragen bekommen, die ich zuvor seit20.I0.1990 von meinen Eltern (die ebenfalls Landwirte waren) gepachtet und bewirtschaftet hatte. Mit Kaufvertrag vom 11.1.201O habe ich Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 24,59 ha erworben. Mit Kaufverträgen vom I8.1.2014 und 30.4.2015 habe ich weitere Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 17‚2 ha und 9,3 ha erworben, sodass ich insgesamt über 131.71 ha Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke verfüge. Diese befinden sich in den Bundesländern Oberösterreich, Niederösterreich und Steiermark. Ich übermittle diesbezüglich Grundbuchauszüge betreffend meiner Iand- und forstwirtschaftlichen Grundstücke.„Ich selbst bin Interessent

Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 1 NÖ GVG und erfülle die Land- und Forstwirtschaftlichen Voraussetzungen

Paragraph 3, Absatz 2, NÖ-GVG (gemeint wohl: Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG) Ich habe mit Schenkungsvertrag vom 9.I2.2009 Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 80,62 ha von meinen Eltern übertragen bekommen, die ich zuvor seit20.I0.1990 von meinen Eltern (die ebenfalls Landwirte waren) gepachtet und bewirtschaftet hatte. Mit Kaufvertrag vom 11.1.201O habe ich Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 24,59 ha erworben. Mit Kaufverträgen vom I8.1.2014 und 30.4.2015 habe ich weitere Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Ausmaß von 17‚2 ha und 9,3 ha erworben, sodass ich insgesamt über 131.71 ha Iand- und forstwirtschaftliche Grundstücke verfüge. Diese befinden sich in den Bundesländern Oberösterreich, Niederösterreich und Steiermark. Ich übermittle diesbezüglich Grundbuchauszüge betreffend meiner Iand- und forstwirtschaftlichen Grundstücke. Ich bewirtschafte die Waldgrundstücke selbst. Bei meiner Bewirtschaftung der Waldgrundstücke habe ich bei Aufforstungsflächen Projekte mit der Landwirtschaftskammer Oberösterreich und der Universität für Bodenkultur in *** in den Jahren 2014 und 2015 umgesetzt und die Aufforstung mit von der BOKU (J) bzw. der Landwirtschaftskammer Oberösterreich vorgeschlagenen Edelhölzern (u.a. Bergahorn, Spitzahorn, Trauben-‚ StieI-, Roteiche, Kirsche, Ulme, Baumhasel) bewerkstelligt. Diese Projekte sollen dazu dienen, auf Höhenlagen von rund 700 m Alternativen der Aufforstung zu den häufig bestehenden Fichtenaufforstungen und den damit verbundenen Problemen aufzuzeigen. Die Landwirtschaftskammer Oberösterreich (Herr K und Herr L) präsentiert diese Projekte auch bei forstwirtschaftlichen Tagungen und Lehrveranstaltungen. Das Flächenausmaß dieser Projekte beträgt ca. 5 ha. Die Durchforstung führe ich gemeinsam mit Waldhelfern durch. Der Verkauf erfolgt überwiegend ab Straße.“ Für die Erlangung der Interessentenstellung ist es bereits nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 6 NÖ GVG nicht erforderlich, dass der Interessent bei der Abgabe seiner Interessentenerklärung seine Landwirtseigenschaft der Grundverkehrsbehörde abschließend nachweist. Unter „Glaubhaftmachen“ im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist bereits der allgemein sprachlichen Bedeutung dieses Wortes kein „Beweisen“, sondern ein bloßes „Überzeugen“ der Grundverkehrsbehörde von der „Wahrscheinlichkeit“ – und nicht von der Richtigkeit – des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007, als ein die Herabminderung des Beweismaßes erleichterter Indizienbeweis zu verstehen. (Mag. Johannes Müller, Kommentar zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 2007 – Anmerkung 36 zu § 11 NÖ GVG und dort zitierte Judikatur des zum Begriff „Glaubhaftmachen“: VwGH. vom 30.04.2004, 2001/02/0187.)Für die Erlangung der Interessentenstellung ist es bereits nach dem Wortlaut des Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG nicht erforderlich, dass der Interessent bei der Abgabe seiner Interessentenerklärung seine Landwirtseigenschaft der Grundverkehrsbehörde abschließend nachweist. Unter „Glaubhaftmachen“ im Sinne des Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007 ist bereits der allgemein sprachlichen Bedeutung dieses Wortes kein „Beweisen“, sondern ein bloßes „Überzeugen“ der Grundverkehrsbehörde von der „Wahrscheinlichkeit“ – und nicht von der Richtigkeit – des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten nach Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG 2007, als ein die Herabminderung des Beweismaßes erleichterter Indizienbeweis zu verstehen. (Mag. Johannes Müller, Kommentar zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 2007 – Anmerkung 36 zu Paragraph 11, NÖ GVG und dort zitierte Judikatur des zum Begriff „Glaubhaftmachen“: VwGH. vom 30.04.2004, 2001/02/0187.) Angesichts der o.a. Darstellung in der Interessentenerklärung, die zweifelsfrei als ein Überzeugen der Grundverkehrsbehörde von der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG zu verstehen ist, ist von einer auch formal ordnungsgemäßen und fristgerechten Anmeldung als Interessent auszugehen.Angesichts der o.a. Darstellung in der Interessentenerklärung, die zweifelsfrei als ein Überzeugen der Grundverkehrsbehörde von der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten nach Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG zu verstehen ist, ist von einer auch formal ordnungsgemäßen und fristgerechten Anmeldung als Interessent auszugehen. Im konkreten Fall hat die Grundverkehrsbehörde mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid nicht etwa die mit Schreiben vom 02.01.2016 beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt oder verweigert, sondern festgestellt, dass der nunmehrige Beschwerdeführer, der in dem aufgrund des oben zitierten Antrages durchgeführten Verfahrens als Interessent aufgetreten ist, „kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007“ ist (Fettdruck wie im Spruch des angefochtenen Bescheides). Das Verwaltungsgericht ist durch den Inhalt dieses Feststellungsbescheides in seiner Entscheidung beschränkt und daher nur zu Beantwortung der Frage berufen, ob die Feststellung, dass der Beschwerdeführer kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist, zulässig bzw. rechtens ist (vgl. VwGH vom 22.6.2017 Ra 2016/11/0187-8).Das Verwaltungsgericht ist durch den Inhalt dieses Feststellungsbescheides in seiner Entscheidung beschränkt und daher nur zu Beantwortung der Frage berufen, ob die Feststellung, dass der Beschwerdeführer kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist, zulässig bzw. rechtens ist vergleiche VwGH vom 22.6.2017 Ra 2016/11/0187-8). Festgestellt wurde mit diesem Bescheid eine Tatsache, nämlich, dass der Interessent kein Landwirt ist. Gegenstand eines Feststellungsbescheides kann aber grundsätzlich nur die Feststellung eines Rechtes oder eines Rechtsverhältnisses sein. Tatsachen können nur dann Gegenstand eines Feststellungsbescheides sein, wenn deren bescheidmäßige Feststellung durch ein Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist (vgl. VwGH vom 30.6.1965, Zl. 1067/64, und vom 9.4.1976, Slg.9035 A).Gegenstand eines Feststellungsbescheides kann aber grundsätzlich nur die Feststellung eines Rechtes oder eines Rechtsverhältnisses sein. Tatsachen können nur dann Gegenstand eines Feststellungsbescheides sein, wenn deren bescheidmäßige Feststellung durch ein Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist vergleiche VwGH vom 30.6.1965, Zl. 1067/64, und vom 9.4.1976, Slg.9035 A). Eine Rechtsgrundlage für diese Feststellung, dass der Interessent kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz ist, ist im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 allerdings nicht gegeben. Ausdrücklich sieht das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ein Feststellungsverfahren nur in seinem § 14 bezüglich der Feststellung, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt, vor. Eine Rechtsgrundlage für diese Feststellung, dass der Interessent kein Landwirt nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz ist, ist im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 allerdings nicht gegeben. Ausdrücklich sieht das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ein Feststellungsverfahren nur in seinem Paragraph 14, bezüglich der Feststellung, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt, vor. Bezugnehmend auf die oben zitierte Judikatur ist daher die bescheidmäßige Feststellung über die Tatsache, dass ein Interessent ein „Nicht-Landwirt“ ist - wie oben dargestellt – nicht zulässig. Daran vermag auch die von der Behörde von dieser Feststellung abgeleitete Schlussfolgerung, wonach der Beschwerdeführer „und somit im Betreff genannten Grundverkehrsverfahren nicht die Stellung einer Partei“ hat, nichts zu ändern, kann doch laut Judikatur des Verwaltungsgerichthofes selbst die rechtliche Qualifikation eines Sachverhaltes nicht Gegenstand eines Feststellungsbescheides sein (vgl. VwGH vom 1.7.1992, 92/01/0043, vom 20.9.1993, 92/10/0457, und vom 21.12.2001, 98/02/0311).Daran vermag auch die von der Behörde von dieser Feststellung abgeleitete Schlussfolgerung, wonach der Beschwerdeführer „und somit im Betreff genannten Grundverkehrsverfahren nicht die Stellung einer Partei“ hat, nichts zu ändern, kann doch laut Judikatur des Verwaltungsgerichthofes selbst die rechtliche Qualifikation eines Sachverhaltes nicht Gegenstand eines Feststellungsbescheides sein vergleiche VwGH vom 1.7.1992, 92/01/0043, vom 20.9.1993, 92/10/0457, und vom 21.12.2001, 98/02/0311). Im Übrigen ist ein Feststellungsbescheid jedenfalls auch dann unzulässig, wenn die rechtliche Qualifikation des Interessenten als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 unter Heranziehung der Kriterien nach § 3 Z 2 lit a NÖ GVG im Rahmen eines anderen gesetzlich vorgesehenen Verwaltungsverfahrens (hier: grundverkehrsbehördliches Genehmigungsverfahren) entschieden werden kann (VwGH 18.06.1980, 657/79, 13.05.1981, 1410/80, u. a.).Im Übrigen ist ein Feststellungsbescheid jedenfalls auch dann unzulässig, wenn die rechtliche Qualifikation des Interessenten als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 unter Heranziehung der Kriterien nach Paragraph 3, Ziffer 2, Litera a, NÖ GVG im Rahmen eines anderen gesetzlich vorgesehenen Verwaltungsverfahrens (hier: grundverkehrsbehördliches Genehmigungsverfahren) entschieden werden kann (VwGH 18.06.1980, 657/79, 13.05.1981, 1410/80, u. a.). Somit fehlt es im gegenständlichen Fall an jeglicher Voraussetzung für die Erlassung des angefochtenen Feststellungsbescheides. Es war daher der Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufzuheben. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, bzw. eine solche Rechtsprechung nicht fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, bzw. eine solche Rechtsprechung nicht fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2018:LVwG.AV.481.001.2017