RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum23.03.2018 GeschäftszahlLVwG-AV-1291/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ha

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom

1. Oktober 2016, Zl. ***, wurde dem Antragsteller C die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 03.08.2015, ***, abgeschlossen zwischen E, geb. ***, als Verkäufer und dem Antragsteller C als Käufer, betreffend die nachstehenden Grundstücke mit einem Flächenausmaß von insgesamt 10,1661 ha, zu einem Kaufpreis von € 180.000,--, erteilt. Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß: *** *** 8.096 m² *** *** 2.130 m² *** *** 12.983 m² *** *** 33.407 m² *** *** 41.199 m² Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: Flächenausmaß: *** *** 1.860 m² *** *** 1.986 m² Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 3, 4, 6, Absatz 2, 7, Absatz eins und 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt
2. Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass aus dem von der belangten Behörde eingeholten Gutachten hervorgehe, dass ein landwirtschaftliches Einkommen des Interessenten aus der derzeitigen Tätigkeit nicht nachgewiesen werden könne. Auch für die Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft sei kein schlüssiges Betriebskonzept durch den Interessenten vorgelegt worden, das nachvollziehbar darlege, auf welche Weise und in welcher Höhe ein landwirtschaftliches Einkommen erwirtschaftet werden solle. Durch die Bewirtschaftung der Forstflächen werde ebenfalls lediglich Holz für den Eigenbedarf erwirtschaftet. Es sei auch kein fachlicher Ausbildungsnachweis beigebracht worden, der für eine fachgerechte forstwirtschaftliche Bewirtschaftung erforderlich sei. Bei dem Kaufpreis von € 180.000,-- handle es sich um einen ortsüblichen Verkehrswert. Der Interessent habe jedenfalls seine Landwirtseigenschaft nicht glaubhaft machen können, weshalb keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von Umständen hinsichtlich der Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z 2, 3 und 4 NÖ GVG im Verfahren hervorgekommen seien und sei aus diesem Grund die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden. Der Interessent habe jedenfalls seine Landwirtseigenschaft nicht glaubhaft machen können, weshalb keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von Umständen hinsichtlich der Versagungsgründe nach Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 2, 3 und 4 NÖ GVG im Verfahren hervorgekommen seien und sei aus diesem Grund die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A, mit welcher diese in ihrem gesamten Umfang angefochten wird und beantragt wird, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge den gegenständlichen Bescheid aufheben und einen neuen Bescheid dahingehend erlassen, dass der Antragsteller nicht berechtigt ist, die gegenständlichen Grundstücke zu erwerben, sohin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen ist, sodass der Einschreiter als Interessent in den gegenständlichen Vertrag eintreten kann. Inhaltlich bringt der Beschwerdeführer zusammengefasst vor, dass er innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessentenerklärung abgegeben habe und sohin Partei des Verfahrens sei. Es sei auch die Ansicht der Behörde, dass er nicht die Eigenschaften eines Landwirtes aufweise, unrichtig. Im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 NÖ GVG sei Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschafte und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreite. Im Sinne der Bestimmung des Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG sei Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschafte und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreite. Der Einschreiter sei Eigentümer eines rund 3,13 ha großen landwirtschaftlichen Betriebes. Er zahle für diesen Betrieb regelmäßig Beiträge an die Sozial-versicherungsanstalt der Bauern. Wie aus den Einkommenssteuernachweisen der Jahre 2011 bis 2014 hervorgehe, habe der Einschreiter kaum Einnahmen aus anderen Bereichen. Daraus folge, dass der Einschreiter (unverheiratet und keine Kinder) zumindest einen erheblichen Teil seines Lebensunterhaltes aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit erwirtschafte. Dies habe auch die Sachverständige festgestellt und sei dies auch vom Beschwerdeführer klar dargelegt worden. Die Ansicht der belangten Behörde, dass ein Landwirt Gewinne aus dem Betrieb eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes erwirtschaften müsse, sei nicht richtig. Für das Gesetz entscheidend und auch durch klare und eindeutige Formulierung herauslesbar, sei gefordert, dass ein Landwirt aus der Bewirtschaftung „den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreite“. Dies liege im vorliegenden Fall eindeutig vor. Durch den Betrieb der gegenständ-lichen Landwirtschaft bestreite der Einschreiter seinen Lebensunterhalt. Die aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gezogenen Früchte und Erträgnisse würden ihm einerseits zur Beheizung des Hauses sowie zur Deckung seines restlichen Lebensunterhaltes, teils durch Selbstverzehr, teils durch Tausch, teils durch Verwertung der Früchte bzw. des Ertrages und Finanzierung des Lebensunterhaltes daraus dienen. In rechtsirriger Ansicht, dass der Einschreiter kein Landwirt sei, ziehe die Behörde auch lit. b des § 3 NÖ GVG heran. In rechtsirriger Ansicht, dass der Einschreiter kein Landwirt sei, ziehe die Behörde auch Litera b, des Paragraph 3, NÖ GVG heran. Diese Bestimmung beziehe sich auf die Situation nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes. Diese Bestimmung sei hier auf Grund dessen, dass der Einschreiter ja bereits Landwirt sei, gar nicht anzuwenden. Daher seien Überlegungen, ob die Absicht, einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu begründen, durch ausreichende Gründe und auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit zu belegen sei, nicht relevant – obwohl auch dies durch den Einschreiter belegt worden sei. Entgegen der Ansichten der beiden Gutachten sei das vorgelegte Konzept samt den dort enthaltenen Zahlen ausreichend. Auch seien seine fachlichen Kenntnisse bescheinigt worden. Der Einschreiter führe bereits einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, in dem er selbst Erfahrung für seine Tätigkeit sammle. Er habe auch diesbezügliche Ausbildungen. Dass diese schon viele Jahre zurückliegen würden, würde daran nichts ändern. Hätte die belangte Behörde die Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes richtig angewendet, hätte sie zu dem Schluss kommen müssen, dass der Einschreiter Landwirt im Sinne des Gesetzes sei und daher als Interessent auftreten könne. Ziel des Grundverkehrsgesetzes sei die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich. Durch die Vergrößerung des Betriebes des Einschreiters wäre genau dieses primäre Ziel des Grundverkehrsgesetzes erreicht, wobei auch das sekundäre Ziel, nämlich die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes durch genau diesen Zuspruch erreicht wäre. Der Beschwerdeführer habe ursprünglich in seinem Interessentengesuch einen niedrigeren Kaufpreis, nämlich € 130.000,--, angeboten. Er sei davon ausgegangen, dass die Qualität der dortigen Böden, wie auch aus den Gutachten eindeutig ersichtlich sei, den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von € 180.000,-- nicht rechtfertige. Auch dies sei von der Behörde zu überprüfen. Die von den Behörden durchgeführte Überprüfung des Kaufpreises sei nicht schlüssig. Es bestehe ein Preisband zwischen € 1,16,-- bis € 4,-- pro m². Die Sachverständigen hätten es dabei unterlassen zu bewerten, welche Qualität und Bonität die (zum Vergleich) ausgehobenen Grundstücke aufweisen würden. Die Qualität der Grundstücke in diesem Raum sei sehr unterschiedlich und hänge von zahlreichen Faktoren ab. Die Sachverständigen kämen selbst zu dem Schluss, dass die gegenständlichen Grundstücke in der untersten Bonität anzusiedeln seien. Das Errechnen eines Mittels sei daher unzulässig. Dadurch sei auch die Schlussfolgerung, dass der Kaufpreis pro m² in einer Höhe von € 1,77 für die kaufgegenständlichen Liegenschaften einen ortsüblichen Verkehrswert darstelle, nicht zulässig. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Sachverständigen selbst zu dem Ergebnis kommen würden, dass die kaufgegenständlichen Liegenschaften bonitätsmäßig am untersten Rand lägen, wäre eher ein Preis von € 1,16 pro m², sohin die unterste Preisnennung, heranzuziehen. Der vom Einschreiter angebotene Preis entspreche einem Quadratmeterpreis von € 1,28 und liege daher sehr wohl über der untersten Preisgrenze. Der Beschwerdeführer habe sich jedoch auch bereit erklärt, den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis zu übernehmen. Dies habe die belangte Behörde völlig unbeachtet gelassen und auch nicht berücksichtigt. Zudem habe der Einschreiter feststellen müssen, dass auf den Grundstücken derzeit intensive Schlägerungsarbeiten durchgeführt werden würden, bei denen weit mehr Vorratsfestmeter pro Hektar oder respektive weit mehr Holz entnommen werde, als Zuwachs laut dem Gutachter prognostiziert sei. Nach optischer Einschätzung würden die geschlägerten Mengen auch die vom Sachverständigen geschätzten Mengen in den nächsten 10 Jahren, in denen der hohe Altholzüberhang abgebaut werden könnte, übersteigen. Er nehme in seinem Gutachten einen jährlichen Ertrag von rund € 12.000,-- pro Jahr während der ersten 10 Jahre an. De facto müsse derzeit von einer drei- bis vierfachen Menge ausgegangen werden, die in den letzten Wochen geschlägert worden wären. Diese Minderung des Wertes des Kaufgegenstandes wäre natürlich bei Eintreten in den bestehenden Kaufvertrag zu berücksichtigen und der Kaufpreis entsprechend anzupassen. „Insbesondere auch unter Berücksichtigung des Nachtrages des Einschreiters in den bestehenden Kaufvertrag einzutreten“, hätte die Behörde zu dem Schluss kommen müssen, dass der Einschreiter berechtigt sei, in den gegenständlichen Vertrag einzutreten und diesen mit dem Verkäufer abzuschließen. Die belangte Behörde hätte daher die Genehmigung dem Antragsteller untersagen müssen. Von der Behörde sei jedenfalls nicht festgestellt worden, ob dem Antragsteller die Landwirteeigenschaft zukomme. Dies stelle einen wesentlichen Verfahrensmangel dar, der den gegenständlichen Bescheid auch mit Nichtigkeit behafte. Beim Antragsteller C sei jedenfalls die Landwirteeigenschaft nicht gegeben. Deshalb habe er ein Betriebskonzept vorzulegen. Kriterium für die Qualifizierung einer Person als werdender Landwirt sei nach dieser Bestimmung, dass nach dem Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet werde und daraus der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil zu bestreiten sei, wobei diese Absicht durch ausreichende Gründe und die dazu erforderlichen Fähigkeiten auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegt werden solle. Seitens der vom Antragsteller vorgelegten Unterlagen und Urkunden könne diese Qualifizierung nicht abgeleitet werden. Nach der Judikatur gehe die Behörde davon aus, dass zumindest ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens der Familie aus landwirtschaftlicher Tätigkeit kommen müsse. Dies könne im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden. Das Konzept sei unschlüssig, es seien überhöhte Werte enthalten. Über das außerlandwirtschaftliche Einkommen gehe aus dem Bescheid überhaupt nichts hervor. Hier habe es die Behörde unterlassen, jegliche Erhebungen durchzuführen. Auch die landwirtschaftliche Sachverständige habe sich mangels Auftrags mit diesem Thema nicht auseinandergesetzt. Dem Antragsteller komme daher auch im Hinblick auf das vorgelegte Betriebskonzept und auch im Hinblick auf das zu erwartende Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft die Landwirteeigenschaft nach den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes nicht zu. Der gegenständliche Bescheid sei nichtig und daher zu beheben. Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde St. Pölten hat das Landesverwaltungs-gericht Niederösterreich am
3. November 2017 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. Im Zuge dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch - Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zahl *** - Einvernahme des Beschwerdeführers und des Käufers C als Parteien des Verfahrens sowie durch Einsichtnahme in  die Einkommenssteuererklärungen des Beschwerdeführers für die Jahre 2013, 2014 und 2015 samt Beilagen zu diesen Erklärungen, und den Einkommenssteuerbescheid 2015 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift),  Lichtbilder betreffend den Hühnerstall und den Gänsestall (Beilage ./B der Verhandlungsschrift),  Lichtbilder betreffend der auf der Parzelle Nr. *** sogenannten „***“ auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers (Beilage ./C der Verhandlungsschrift),  Lichtbilder betreffend das Einstellobjekt für landwirtschaftliche Geräte (Beilage ./D der Verhandlungsschrift),  das Lichtbild betreffend einen Stall auf dem Fremdgrundstück *** in der KG *** (Beilage ./E der Verhandlungsschrift),  die Aufstellung betreffend Kaufpreissammlung (Beilage ./F der Verhandlungsschrift),  den Auszug der österreichweiten Grundstückspreise von www.***.at (Beilage ./G der Verhandlungsschrift),  den Einheitswertbescheid zum 01.01.2014 – der Hauptfeststellung mit Wirksamkeit ab 01.01.2015 betreffend A (Beilage ./H der Verhandlungsschrift). Weiters wurde Beweis erhoben durch Einholung von Befund und Gutachten durch den dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik F zu den Beweisthemen:
4. Bewirtschaftet der Interessent A aus agrartechnischer Sicht einen landwirtschaftlichen Betrieb und kann er aus diesem Betrieb den eigenen Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten?
5. Wie hoch ist das derzeitige landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten A? Wie hoch ist das derzeitige landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten A? ,
6. Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft? Weiters wurde Beweis erhoben durch Einholung von Befund und Gutachten durch den dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik G zu den Beweisthemen:
7. Bewirtschaftet der Interessent A aus forstfachlicher Sicht einen forstwirtschaftlichen Betrieb und kann er aus diesem Betrieb den eigenen Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten?
8. Wie hoch ist das derzeitige forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten A? Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken mit den Nrn. ***, ***, ***, ***, ***, jeweils in der KG ***, und aus den Grundstücken mit den Nrn. *** und ***, jeweils in der KG ***, mit einer Gesamtfläche von 10,1661 ha steht im Eigentum des E, geb. ***. Mit Ausnahme der knapp 2000 m² großen Waldparzelle auf Grundstück Nr. ***, KG ***, bilden diese Grundstücke eine Einheit mit unregelmäßiger Konfiguration. Die Liegenschaft fällt nach Süden hin ab und besitzt eine wellige Oberfläche. Vom Gesamtareal sind ca. 4,3 ha bestockt und werden die verbleibenden 5,7 ha als Wiesen bewirtschaftet. Im Nordwesten der Parzelle Nr. ***, KG ***, knapp 100 m unterhalb der Grenze zu den Grundstücken mit den Nrn. *** zu ***, KG ***, befindet sich ein kleiner eingezäunter Bereich mit einem Brunnen bzw. einem Hochbehälter. An Belastungen sind im C-Blatt des Grundbuches der KG *** Dienstbarkeiten des Geh- und Fahrrechtes über die Grundstücke mit den Nrn. *** und *** zugunsten der Grundstücke *** und ***, beide KG ***, sowie die Dienstbarkeit des Wasserbezuges und der Wasserleitung eingetragen. Außerdem besteht eine Dienstbarkeit zugunsten des Grundstückes ***, KG ***, über Grundstück Nr. ***, KG ***, zu gehen und zu fahren. Im örtlichen Flächenwidmungsplan sind die Grundstücke in der KG *** mit den Nrn. ***, ***, ***, und ***, mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ – „Offenlandflächen“, das Grundstück Nr. *** mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ – „Wald“ ausgewiesen. Die Grundstücke mit den Nrn. *** und *** in der KG *** sind als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet. Das Grundstück Nr. *** und der Großteil der Grundstücke mit den Nrn. *** und ***, alle KG ***, sind in der Natur Wiese (insgesamt ca. 5 ha) bzw. können landwirtschaftlich als Wiese oder Weide genutzt werden. Auf den landwirtschaftlichen Flächen verteilt sind alte, vergreiste und teilweise abgestorbene Obstbäume in Hochstammziehung vorhanden. Die landwirtschaftlich genutzten Bereiche haben eine durchschnittliche Bodenklimazahl von knapp 19 Punkten. Die restlichen Grundstücke sind laut Kataster Wald (Grundstück Nr. ***, ein Teil des Grundstückes Nr. ***, beide KG ***) oder in der Natur mit Forstgehölzen bestockt (Grundstücke mit den Nrn. ***, ***, beide KG ***, und ***, ***, beide KG ***). Am 03.08.2015 wurde hinsichtlich dieser genannten Grundstücke zwischen dem Liegenschaftseigentümer E, geb. ***, als Verkäufer und C, geb. ***, als Käufer ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 180.000,-- vereinbart. In den Gemeinden *** und *** ergibt sich ein Preisband für ähnliche Grundstücksverkäufe von € 1,14 bis € 4,
9. Der gewogene Mittelwert beträgt sohin € 2,67 pro m². Mit Eingabe vom 10.08.2013 hat der Käufer, vertreten durch den öffentlichen Notar H, bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks, die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

§ 6

NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt.Mit Eingabe vom 10.08.2013 hat der Käufer, vertreten durch den öffentlichen Notar H, bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks, die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes

Paragraph 6, NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt. Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit A ein Interessent aufgetreten, der mit seiner Interessentenerklärung vom 08.09.2015 ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt hat, wobei er seine Bereitschaft, diese Grundstücke um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt hat und als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € 130.000, -- bezeichnet hat. Diese Erklärung wurde bei der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer fristgerecht am 08.09.2015 eingebracht. Seitens der Bezirksbauernkammer wurde in der begründeten Stellungnahme lediglich unter Verweis auf diese Erklärung mitgeteilt, dass ein Interessent, nämlich A, aufgetreten ist. Hinsichtlich der Person des Interessenten und Beschwerdeführers A, geb. ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen: Der Interessent ist grundbücherlicher Eigentümer der Grundstücke mit den Nrn. ***, ***, ***, *** und den Bauflächen Nr. .*** und Nr. .***, alle KG ***, im Gesamtausmaß von insgesamt 3,2246 ha. Alle Grundstücke sind im örtlichen Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** mit der Widmung „Grünland/ Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen. Von diesen 3,2246 ha sind 1,76 ha landwirtschaftliche Nutzfläche. Aufgrund der geringen landwirtschaftlichen Nutzfläche erhält der Interessent keine AMA-Zuschüsse. Es handelt sich bei diesen Flächen des Interessenten um kleinflächige, unregelmäßig ausgeformte Wiesen, die teilweise von Wald bzw. von forstlichen Gehölzstreifen umschlossen sind, die eine starke Hangneigung besitzen, von einem wasserführenden Graben durchzogen werden und mit einer Bodenklimazahl von 4 Punkten eine äußerst geringe Bonität aufweisen. Diese Flächen werden als Weide bzw. Auslauf für Tiere verwendet. Eine Heugewinnung findet nicht statt. 1,53 ha sind bestockte Flächen, Bauflächen, Wege und sonstig genutzte Flächen. Die im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen Flächen (von rund 3,3 ha) haben einen Einheitswert von € 200,--. In einem eingezäunten Bereich der Liegenschaft des Beschwerdeführers wird Geflügel gehalten. Derzeit gibt es 24 Hühner in der ersten Legeperiode, 21 in der zweiten Legeperiode, einige Hähne und 17 Gänse, wobei lediglich sechs für die Schlachtung vorgesehen sind. Eine ca. 1.000 m² große Teilfläche des Grundstücks Nr. ***, KG ***, wird als Garten und Erholungsfläche genutzt und mit den nachstehenden Obstbäumen bepflanzt: 15 Apfelbäume verschiedener Sorten, teilweise Hochstamm, teilweise Halbstamm, 3 Birnbäume, 1 Quitte, 3 Kirschenbäume, 1 Weichselbaum, 10 Zwetschkenbäume, 5 Ringlottenbäume, 5 Nussbäume und einige Kriecherlbäume; darüber hinaus sind etliche Sträucher (Brombeersträucher, Ribisel (7 Stück), Stachelbeeren (3 Stück) vorhanden. In einem auf der Liegenschaft befindlichen Kleingewächshaus im Ausmaß von 12 m² wird Gemüse, derzeit 15 Paradeispflanzen, angebaut. Hauptziel der Bewirtschaftung des Betriebes des Beschwerdeführers (Betriebsnummer Nr.***) liegt in der Eigenversorgung. Allfällige Überschüsse werden verkauft. Das auf der Baufläche Nr. .***, KG ***, situierte Wohngebäude, mit der Adresse *** ist als „Grünland/erhaltenswertes Gebäude“ ausgewiesen. Die 20 bis 30 m vom Wohnhaus entfernt auf der Liegenschaft befindlichen Holzhütten (20 m² großer Hühnerstall und 12 m² großer Gänsestall sowie das Futterlager) besitzen keine baubehördliche Bewilligung und haben keinen flüssigkeitsdichten Boden. Auch gibt es keine geeignete Düngerstätte. Die auf der Parzelle Nr. ***, KG ***, befindliche ***, die sich aufgrund von Schäden und Rissen im Mauerwerk und Schäden am Dachstuhl in einem desolaten Zustand befindet, sowie eine weitere ***, die derzeit zur Einstellung von landwirtschaftlichen Geräten verwendet wird, sind baubehördlich genehmigt. An landwirtschaftlichen Geräten und Maschinen sind vorhanden: 1 Kubota B6200 Kommunaltraktor. 2 Anhänger, einer davon ein Kipper, dessen Ladefläche abgebaut werden kann, und ein Holztransportgestell, das aufs Fahrwerk montiert werden kann. 1 Aebi HC44 Einachser Schlägelmäher zur Weidepflege. 1 Stiga Park pro mit Mähdeck und Schneefräse für den Winterdienst am Hof. 1 Zapfwellen-Holzspalter. 1 Elektrospalter, Marke Trunkenpolz, für max. 60cm-Stücke. 1 große Tischkreissäge Marke Alko. 1 Stihl Freischneider für die Weide- und Forstpflege. 2 Kettensägen. 3 Flächenbrüter, Wärmelampenhalter und Zubehör für die Geflügelaufzucht. 1 Notstromkleingenerator, Marke Eisemann. 1 Werkstattkompressor, Einhell Airtech

1. 1 Kärcher K5.85 zur Stallreinigung. Werkstatt mit diversen Elektro- und Handwerkzeugen samt Zubehör für Reparaturen und Arbeiten am Hof. Der Betrieb des Interessenten ist einem landwirtschaftlichen Gemischtbetrieb zuzuordnen und ergibt sich, gerechnet auf die landwirtschaftliche Nutzfläche eines solchen Betriebes, ein Einkommen von € 828,-pro ha (inklusive von AMA-Förderungen). Zieht man von einem solchen Betrieb die dafür grundsätzlich vorgesehenen AMA-Förderungen ab, da der Beschwerdeführer und Interessent tatsächlich keine AMA-Förderungen erhält, ist von einem Einkommen von € 312,-- pro ha auszugehen. Gerechnet auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche von 1,76 ha liegt ein Einkommen aus der Landwirtschaft in der Höhe von € 550,-- vor. Bezüglich der forstwirtschaftlichen Flächen ist auszuführen, dass Teilflächen der im Eigentum des Interessenten stehenden Grundstücke mit den Nrn. ***, *** und *** sowie ***, KG ***, mit forstlichen Holzgewächsen bestockt sind. Insgesamt handelt es sich um 8.580 m² Waldfläche und verteilen sich diese auf isolierte Kleinflächen mit einer Größe von ca. 0,05 ha bis 0,5 ha. Konkret ist die Teilfläche 1 des Grundstückes 45/3 mit einem einschichtigen Fichtenreinbestand bestockt, Alter 100 Jahre und Ertragsklasse 7,
2. Der Vorrat am Ort sind 117,6 Vorratsfestmeter. Die Teilfläche 2 auf Grundstück *** ist mit einem Schwarzkiefern-, Lärchen-, Eichen-, und Hainbuchenmischbestand bestockt, Alter 120, Bestockungsgrad 0,8, und durchschnittliche Ertragsklasse
3. Der Vorrat am Ort beträgt 127, 8 Vorratsfestmeter. Die restlichen Waldflächen weisen zusammen eine Bestockung mit den Baumarten Esche und Ahorn auf mit einem Alter von 80 Jahren und einem Bestockungsgrad
4. Die Ertragsklasse liegt bei 6,2 und der Vorrat am Ort beträgt 45,92 Vorratsfestmeter. Der Gesamtholzvorrat der Waldfläche im Eigentum des Interessenten beläuft sich auf ca. 291 Vorratsfestmeter, der durchschnittliche laufende Zuwachs beträgt 4,4 Vorratsfestmeter am Ort. Standörtlich unterscheiden sich die Flächen erheblich, zumal sie zum einen auf einem eher trockeneren und steinigen Rücken und zum anderen auf einem feuchteren Boden in der Nähe zu einem Bach gelegen sind. Die standörtlichen Verhältnisse spiegeln sich im Ertragsniveau bzw. der Bonität wider. Die Nutzung erfolgt in der Form von Schadholzaufarbeitung für den Brennholzbedarf. Die Brennholzmenge pro Jahr liegt bei ca. 35 rm, dies entspricht ca. 75 fm Rundholz. Die vorhandenen Vorräte von 291 Vorratsfestmeter belaufen sich nach Abzug von 15 % Ernteverlust über 247 Erntefestmeter am Ort. Bei einem gleichbleibenden Brennholzverbrauch von 25 Erntefestmetern ist die Versorgung für ca. 10 Jahre gedeckt. Der langjährige Durchschnitt liegt bei 4,4 Vorratsfestmeter Zuwachs. Ein Einkommen aus der Forstwirtschaft kann daraus nicht erzielt werden. Zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen des Interessenten ist Folgendes anzuführen: Der Interessent und Beschwerdeführer ist Eigentümer von zwei Wohnungen in *** (*** und ***), die vermietet werden und Einnahmen vor Steuer von ca. € 10.000,-- pro Jahr abwerfen. Von diesen Einnahmen sind bereits Aufwendungen abgezogen. Aus einem Verkauf eines Anteiles eines Zinshauses in *** (Kaufpreis € 1,3 Millionen) wird Kapital von zumindest € 600.000,-- weiter veranlagt werden. Hinsichtlich der Person des Käufers C, geb. *** steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest: Der Antragsteller betreibt derzeit keinen landwirtschaftlichen Betrieb und erwirtschaftet daher auch kein Einkommen aus der Land- oder der Forstwirtschaft. Im Zuge des anhängigen Grundverkehrsverfahrens hat er allerdings ein Betriebskonzept für die Landwirtschaft in *** vorgelegt, aus dem sich ergibt, dass er die verfahrensgegenständlichen Flächen land- und forstwirtschaftlich nutzen wird. C weist eine forstwirtschaftliche Ausbildung, (Reifeprüfungszeugnis der höheren Lehranstalt für Forstwirtschaft - Försterschule in ***, ***), auf und ist seit 01.10.1984 als Förster bei den I tätig. C weist eine forstwirtschaftliche Ausbildung, (Reifeprüfungszeugnis der höheren Lehranstalt für Forstwirtschaft - Försterschule in ***, ***), auf und ist seit 01.10.1984 als Förster bei den römisch eins tätig. Derzeit bezieht er steuerpflichtige Bezüge der I AG in der Höhe von € 53.654,
5. Derzeit bezieht er steuerpflichtige Bezüge der römisch eins AG in der Höhe von € 53.654,
6. Weiters hat er 2015 einen Imkerkurs besucht und bewirtschaftet einige Bienenstöcke. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung: Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den Verwaltungsakt und insbesondere auf den einleitenden Antrag vom 10.08.2015 und auf die Interessentenerklärung des Beschwerdeführers vom 08.09.2015 und dem dieser Erklärung beigelegten Schreiben. Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummern, deren Widmung und Belastungen ergeben sich aus dem Grundbuch, dem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung und dem Kaufvertrag vom 03.08.
7. In diesem ist auch der vereinbarte Kaufpreis ersichtlich. Bezüglich der aktuellen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke kann sich das Gericht auf die Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag stützen, sowie auf die Ausführungen der beigezogenen Amtssachverständigen, die die Grundstücke auch vor Ort besichtigt haben. Zur Angemessenheit des Kaufpreises der Liegenschaft ist auf den Befund und das Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen zu verweisen. In seinem Gutachten hat der Amtssachverständige das Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode herangezogen. Bei dieser Methode wird der zu beurteilende Kaufpreis mit Kaufpreisen ähnlicher Kauffälle, nämlich solchen, die Grundstücke ähnlicher Bonität zum Gegenstand haben und in zeitlicher Nähe zum Kauffall sowie in örtlicher Nähe zur Kaufliegenschaft gelegen sind, verglichen (vgl. Aufstellung betreffend Kaufpreissammlung - Beilage ./F). Kaufpreise von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst waren, sind demnach auszuscheiden gewesen (z.B. Liegenschaften mit Bauflächen oder Kaufpreise, die sich nicht an den landwirtschaftlichen Bewirtschaftungsmöglichkeiten der Liegenschaft orientieren oder einem anderen Vorhaben dienen, z.B. bei einer Umwidmung).Zur Angemessenheit des Kaufpreises der Liegenschaft ist auf den Befund und das Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen zu verweisen. In seinem Gutachten hat der Amtssachverständige das Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode herangezogen. Bei dieser Methode wird der zu beurteilende Kaufpreis mit Kaufpreisen ähnlicher Kauffälle, nämlich solchen, die Grundstücke ähnlicher Bonität zum Gegenstand haben und in zeitlicher Nähe zum Kauffall sowie in örtlicher Nähe zur Kaufliegenschaft gelegen sind, verglichen vergleiche Aufstellung betreffend Kaufpreissammlung - Beilage ./F). Kaufpreise von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst waren, sind demnach auszuscheiden gewesen (z.B. Liegenschaften mit Bauflächen oder Kaufpreise, die sich nicht an den landwirtschaftlichen Bewirtschaftungsmöglichkeiten der Liegenschaft orientieren oder einem anderen Vorhaben dienen, z.B. bei einer Umwidmung). Wörtlich hat der Amtssachverständige dazu ausgeführt: „Zur Feststellung des ortsüblichen Verkehrswertes wurden Vergleichspreise erhoben, wobei sich meine Erhebung auf die im relevanten Nahbereich zu den kaufgegenständlichen Grundstücken liegenden Gemeinden *** und *** konzentrierte. Es konnten für die Jahre 2013 bis 2016 insgesamt 26 Kauffälle für landwirtschaftliche Grundstücke gefunden werden, wobei die Details dann der Kaufpreissammlung, die ich auch habe, zu entnehmen sind. Ergänzend wird noch festgehalten, dass ich fünf Kauffälle ausgeschieden habe, weil die Grundstücke mit Gebäuden bebaut waren oder weil es sich in einem Fall um eine Grünlandinsel mitten im Bauland gehandelt hat. Die in der Kaufpreissammlung erhobenen Kauffälle über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in den Gemeinden *** und *** ergeben für die Jahre 2013 bis 2016 ein Preisband von € 1,14 als untersten Preis bis € 4,50 als höchsten Preis. Der gewogene Mittelwert für die 26 erfassten Kauffälle beträgt € 2,67/m².“ Darüber hinaus hat der Amtssachverständige auch Preise über die Internetseite www.***.at (Beilage./G) erhoben und werden dort Grünlandpreise für *** mit € 3,18 und für *** mit € 3,00/m² angegeben. Wörtlich führte der Amtssachverständige in diesem Zusammenhang aus: „Als Erklärung dazu: Die dort angeführten Preise werden von der Firma J erhoben und zwar sämtliche verbücherte Kaufverträge. Diese werden datenmäßig erfasst und ausgewertet, das sind jährlich mehr als 100.000 Kauffälle und diese Kauffälle wurden dann in diesen Kaufpreis inkludiert. Es wurden alle Kaufverträge zwischen dem 01.01.2009 bis Ende 2016 erfasst. Dort wurden eben für *** € 3,18/m² Grünlandpreise und für *** € 3,00/m² angegeben.“ Laut Kaufvertrag wurde für die verfahrensgegenständlich Liegenschaft mit einer Gesamtfläche von ca. 10 ha ein Kaufpreis von € 180.000,-- vereinbart, das sind umgerechnet € 1,77/m² und liegt dieser Wert sohin innerhalb des Preisbandes und ist um € 0,9 je m² bzw. um 35 % niedriger als das vom Amtssachverständigen erhobene gewogene Mittel von € 2,
8. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, der das Gutachten bestritten hat und vorbringt, dass bonitätsmäßige ähnliche Grundstücke weit unter dem Mittelwert, den der Sachverständige errechnet habe, liegen würden und dass es sich dabei um wesentlich kleinere Flächen handle und bei diesen der Kaufpreis üblicherweise höher wäre als bei größeren Flächen, konnte der Amtssachverständige erschöpfend entkräften, indem er nachvollziehbar dargelegt hat, dass die kleinste Fläche lediglich 823 m² ausmacht und auch hier der Preis von € 2,9 pro m² gegeben war, und die größte Fläche mit 7,5 ha auch zu einem Preis von € 2,27 pro m² verkauft wurde. Die Bonität dieser Grundstücke war jeweils zwischen 18 und 28 Punkten gelegen gewesen. Dem Einwand, dass bei einem Grundstück eine (wertmindernde) Belastung durch ein Wasserrecht gegeben wäre, begegnet der Amtssachverständige mit dem Argument, dass auch bei den Kauffällen, die im Vergleichswertverfahren herangezogen worden sind, solche Umstände nicht berücksichtigt worden sind. Der Vergleich wurde ausschließlich nach dem Kaufpreis vorgenommen. Auch dass der Brunnen im Sommer kein Wasser habe, beeinträchtigt nach dem Sachverständigen nicht den Verkehrswert der Liegenschaft. Der Sachverständige weist dazu auch durchaus nachvollziehbar darauf hin, dass bei vielen Weiden Wasser vor Ort nicht vorhanden ist und aus diesem Grund in solchen Fällen Wassertonnen in Form von ehemaligen ausrangierten Jauchefässern bzw. sonstigen Behältnissen aufgestellt werden. Auf diese Weise werden Tiere ausreichend mit Wasser versorgt und hat dies jedenfalls keinen Einfluss auf den Preis. Auch dem Einwand, dass ein Grundstück nicht über öffentliche Wege erreichbar sei, sondern über Servitutswege und dadurch der Verkehrswert jedenfalls geringer wäre, hält der Sachverständige entgegen, dass es zum einen ein Zufahrtsrecht über das Grundstück A gäbe und zudem ein Grundstück der I im Norden anschließe und sich durch dieses Vorbringen jedenfalls nichts am Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft ändere.Auch dem Einwand, dass ein Grundstück nicht über öffentliche Wege erreichbar sei, sondern über Servitutswege und dadurch der Verkehrswert jedenfalls geringer wäre, hält der Sachverständige entgegen, dass es zum einen ein Zufahrtsrecht über das Grundstück A gäbe und zudem ein Grundstück der römisch eins im Norden anschließe und sich durch dieses Vorbringen jedenfalls nichts am Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft ändere. Der Amtssachverständige konnte jedenfalls umfassend darlegen, dass er alle Gegebenheiten bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes berücksichtigt hat. Der Beschwerdeführer ist diesem Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und gelang es ihm folglich nicht, die Unschlüssigkeit des Gutachtens darzulegen. Die getroffenen Feststellungen hinsichtlich des Interessenten und Beschwerdeführers A stützen sich im Wesentlichen auf seine in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht gemachten Angaben im Zusammenhalt mit den von ihm vorgelegten Unterlagen, insbesondere den Einkommenssteuererklärungen für 2013, 2014 und 2015 samt Beilagen, sowie aus dem Einkommenssteuerbescheid 2015, aus dem sich Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 292,10 ergeben (Beilage ./A der Verhandlungsschrift). Das errechnete landwirtschaftliche Einkommen ergibt sich aus dem im Zuge der Verhandlung erstatteten Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen, der umfangreich und nachvollziehbar den Betrieb des Interessenten A beschrieben und geprüft hat, Fotos angefertigt hat und diese auch im Zuge der Verhandlung vorgelegt hat und somit einen umfassenden Befund aufgenommen hat. Nach der auch vor Ort erfolgten Befundaufnahme beschreibt der Sachverständige die örtlichen Gegebenheiten detailliert und führt aus, dass der Betrieb schon vom äußerlichen Erscheinungsbild kein landwirtschaftlicher Betrieb ist; dies vor allem auf Grund der kleinflächigen und unregelmäßig ausgeformten und extensiv genutzten Wiesen, die teilweise von wald- und forstwirtschaftlichen Gehölzstreifen umschlossen sind, die eine starke Hangneigung zu den beiden Gerinnen besitzen und mit einer Bodenklimazahl von 4 Punkten eine äußerst geringe Bonität aufweisen. Die Wiesen sind laut dem Amtssachverständigen vom Erscheinungsbild her mit den gehaltenen Tieren zwar gut gepflegt, sodass der Aufwuchs nicht gemäht werden muss, doch bietet die ungünstige Geländeform, die Hangneigung und die Schattenneigung durch die angrenzenden Waldbäume weder für den Erwerbsobstbau noch für eine landwirtschaftliche Tierhaltung gute Voraussetzungen. Auch die Zusammensetzung der Tierarten, der verschiedensten Obstsorten und Obstarten deuten laut Amtssachverständigen auf einen Hobbybetrieb hin und nicht auf einen auf Gewinnerzielungsabsicht ausgerichteten Betrieb. Auch die auf den Grundstücken des Beschwerdeführers vorhandenen Gebäude sind für die Tierhaltung nicht geeignet und zum Teil auch nicht baubehördlich bewilligt. Laut dem Amtssachverständigen sind zudem die Fakten, Daten und Zahlen, die vom Beschwerdeführer vorgelegt worden sind, in vielen Belangen unrealistisch, fehlerhaft, teilweise unvollständig und entsprechen nicht den Tatsachen. Auch sind keinerlei Rechnungen im Zuge des Verfahrens vorgelegt worden, die die vom Beschwerdeführer erwarteten Einnahmen und Gewinne nachvollziehbar machen würden. Insbesondere fehlt es bei der Berechnung des Beschwerdeführers an Angaben zu den Aufwendungen. Beispielsweise ist es nach dem Sachverständigen nicht nachvollziehbar, dass bezüglich der Legehennen, der Gänse- , Enten- und Pferdehaltung überhaupt keine Aufwendungen außer den Futterkosten angegeben worden sind. Aufwendungen, wie beispielsweise Kosten für die Weide und die Zäunung, die Schlachtung, für Strom und Wasser, sind nicht berücksichtigt worden. Auch die Anzahl der vorgefundenen Legehennen und der Gänse in der Natur hat sich bei Befundaufnahme durch den Amtssachverständigen anders dargestellt als es vom Beschwerdeführer angegeben war: So sind bei den Legehennen weniger und bei den Masthühnern überhaupt keine vorgefunden worden; Gänse waren bei Befundaufnahme 18 Stück vorhanden, statt der im Konzept genannten 30 bis 35 – stattdessen hat es allerdings 3 Perlhühner und 2 Puten gegeben. Auch die Haltungs- und Fütterungskosten für die Esel sind bei der Darstellung des landwirtschaftlichen Einkommens durch den Beschwerdeführer ebensowenig als Aufwand berücksichtigt worden wie die Schnitttätigkeit durch Fremdpersonen bei den Obstbäumen. Abschreibkosten für Maschinen oder sonstige Betriebsmittel oder Kosten für Düngung, Pflanzenschutz, Ernte und Verpackungsmaterial, obwohl dies ohne Zweifel beträchtliche Jahresaufwendungen darstellen, wurden auch nicht dargestellt. So sind die Futterkosten für die Legehennen - laut agrartechnischem Amtssachverständigen - vom Beschwerdeführer nur mit etwa einem Drittel der in den Deckungsbeitragskatalogen angegebenen Werten für Freilandhühner angenommen worden, die Verkaufspreise je Kilo Masthuhn sind dagegen um das 4-fache, die Verkaufspreise für Äpfel über das 7-fache über den von der Statistik Austria angegebenen Werten angesetzt worden. Auch die vom Beschwerdeführer angegebenen Erntemengen sind für den agrartechnischen Amtssachverständigen nicht nachvollziehbar gewesen, da bei einigen Apfelbäumen ein sehr dichtes Astwerk vorhanden ist und daher – so der Sachverständige - die Höhe der angenommenen Erntemengen anzuzweifeln ist. Ebenso liegen in der Darstellung des Beschwerde-führers die Preise für Zwetschken, Kriecherl und Tomaten weit über den von der Statistik Austria angenommenen Werten. Vom Beschwerdeführer sind in seiner Darstellung außerdem die Verkaufspreise für die *** Bauernläden als Richtwert herangezogen worden. Diese verkaufen aber üblicherweise nur Bio-Waren; der Beschwerdeführer selbst ist jedoch nicht „bio zertifiziert“, weshalb seine Darstellung der landwirtschaftlichen Einnahmen auch aus diesem Grund nicht nachvollziehbar und schlüssig ist. Die Angaben des Beschwerdeführers hinsichtlich der Höhe seines landwirt-schaftlichen Einkommens von zumindest € 7.500,-- waren darüber hinaus auch in sich widersprüchlich. So hat er vor der belangten Behörde für das Jahr 2014 und 2015 angegeben, dass er keine Obsternte gehabt habe, da die Bäume wegen des fehlenden Pflanzenschutzes durch den Frostspanner entlaubt gewesen wären. Im Zuge der Erhebung durch den nunmehr beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik hat er allerdings angegeben, in diesen Jahren Obstverkäufe von mehr als 1.000 kg gehabt zu haben. Zugestanden hat der Beschwerdeführer nunmehr, dass er keine Pferdehaltung mehr betreibt und sich das ursprünglich angenommene landwirtschaftliche Einkommen entsprechend verringern werde. Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers hat der Amtssachverständige im Zuge der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht das landwirtschaftliche Einkommen des Beschwerdeführers nachvollziehbar unter Verwendung der Zahlen des grünen Berichts für einen Gemischtbetrieb angenommen und ist letztlich auf ein daraus errechnetes Einkommen aus der Landwirtschaft in der Höhe von € 550,-- pro Jahr vor Steuern gekommen. Wörtlich hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang Folgendes ausgeführt: „Im grünen Bericht sind eben bei den 255 Testbetrieben folgende betriebliche Strukturen vorgegeben: landwirtschaftliche Fläche die genutzt wird: 37,45 ha, Forstwirtschaft: 7,32 ha. Das landwirtschaftliche Einkommen für die landwirtschaftlichen Gemischtbetriebe wird angegeben mit ca. € 31.000,--. Wenn ich das umlege auf die landwirtschaftliche Nutzfläche: 1 ha landwirtschaftliche Nutzfläche, so wären das € 828,-- pro ha. Man muss allerdings noch dazusagen, da sind die AMA-Förderungen inkludiert. Da der Interessent als Betrieb keine AMA-Förderungen bezieht, muss ich natürlich die Förderung auch herausrechnen, um wirklich einen vergleichbaren Wert zu ermitteln. Wenn ich das also herausrechne, wäre das ein Hektarsatz einkommensmäßig von € 312,-- pro ha. Das ist das Einkommen, das ein gemischt landwirtschaftlicher Betrieb laut den Buchführungsergebnissen im Jahre 2016 erzielt hat. Ich muss dazu sagen, das Jahr 2016 war für die Land- und Forstwirtschaft ein besseres Jahr als die vorangegangenen Jahre; die Jahre 2013, 2014, 2015 haben mit schlechteren Werten abgeschlossen. Ich nehme aber, um den Interessenten nicht zu benachteiligen, diesen Wert von € 312,-- aus dem Jahre
9. Wenn ich diesen Wert, diese € 312,--/ha, auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche von 1,76 ha hochrechne, wäre das ein Einkommen aus der Landwirtschaft von ca. € 550,--.“ Dieses vom Amtssachverständigen errechnete Einkommen aus der Landwirtschaft wurde zwar seitens des Beschwerdeführers bestritten, doch wurden für sein Vorbringen weder konkrete Nachweise (Rechnungen, Verkaufsnachweise oder andere Belege) erbracht noch hat er seine Tätigkeit an sich nachvollziehbar dargestellt, sind doch auch keine entsprechenden Gebäude für die Tierhaltung oder für die Lagerung von Obst vorhanden. Insgesamt ist der Beschwerdeführer dem sehr ausführlichen Gutachten des Sachverständigen in keiner Weise auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und waren seine Angaben weder plausibel noch vollständig. Der Amtssach-verständige hat aber die vom Beschwerdeführer gemachten Angaben nachvollziehbar und schlüssig im Rahmen seiner Gutachtenserstattung berücksichtigt und – wie gezeigt – in wesentlichen Punkten widerlegen können. Bezüglich des Einkommens aus der Forstwirtschaft ergeben sich die getroffenen Feststellungen aus dem Gutachten des im Zuge der Verhandlung beigezogenen forsttechnischen Amtssachverständigen, der nachvollziehbar anhand der von ihm auch vor Ort erfolgten Befundaufnahme darstellen konnte, dass aus der Forstwirtschaft derzeit kein Einkommen lukriert wird. Dies wurde vom Beschwerdeführer auch ausdrücklich zugestanden. Die getroffenen Feststellungen hinsichtlich des Antragstellers C ergeben sich aus seinen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht gemachten Angaben im Zusammenhalt mit den von ihm vorgelegten Unterlagen, insbesondere den Unterlagen, die dieser im Behördenverfahren vorgelegt hat, den Schreiben der I AG vom 15.10.1990 und vom 28.09.2015, den Einkommensbescheiden – Arbeitnehmerveranlagung für die Jahre 2011, 2012 sowie 2013 und dem Reifeprüfungszeugnis, dem Zeugnis über die Staatsprüfung für dem Försterdienst vom 3.07.1987 und dem Zertifikat für Imkerneueinsteiger vom April 2015 sowie den Kursbestätigungen betreffend eine Teilnahme an K Seminaren vom 07.07.2016 und 05.07.
10. Die getroffenen Feststellungen hinsichtlich des Antragstellers C ergeben sich aus seinen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht gemachten Angaben im Zusammenhalt mit den von ihm vorgelegten Unterlagen, insbesondere den Unterlagen, die dieser im Behördenverfahren vorgelegt hat, den Schreiben der römisch eins AG vom 15.10.1990 und vom 28.09.2015, den Einkommensbescheiden – Arbeitnehmerveranlagung für die Jahre 2011, 2012 sowie 2013 und dem Reifeprüfungszeugnis, dem Zeugnis über die Staatsprüfung für dem Försterdienst vom 3.07.1987 und dem Zertifikat für Imkerneueinsteiger vom April 2015 sowie den Kursbestätigungen betreffend eine Teilnahme an K Seminaren vom 07.07.2016 und 05.07.
11. Da der Antragsteller derzeit noch kein nennenswertes landwirtschaftliches Einkommen erwirtschaftet, hat er bereits im Zuge des Verfahrens vor der belangten Behörde ein Betriebskonzept für den Betrieb *** vorgelegt. Die Feststellungen hinsichtlich des Antragstellers und Käufers C wurden im Verfahren auch im Wesentlich nicht bestritten. In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

§ 1NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes 1.Ziffer eins primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; 2.Ziffer 2 sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes; 3.Ziffer 3 die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

§ 3

Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die a)Litera a im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder b)Litera b im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

§ 3

Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Paragraph 3, Ziffer 2, NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und * diese Absicht durch ausreichende Gründe und * aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

§ 6Abs.

2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wennGemäß Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn 1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist; 2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt; 3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder 4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

§ 11Abs.

1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz eins, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertrags-gegenständlichen Grundstücke liegen, die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

§ 11Abs.

2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Paragraph 11, Absatz 2, NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz 2, den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer eins, - 4;
2. Grundstücksnummer;
3. Katastralgemeinde;
4. Flächenausmaß;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist. Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (Paragraph 10, Absatz 3, Ziffer eins,) zu übermitteln.

§ 11Abs.

3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Paragraph 11, Absatz 3, NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

§ 11Abs.

4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Paragraph 11, Absatz 4, NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

§ 11Abs.

5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

§ 11Abs.

6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

§ 8

AVG.

Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

Paragraph 8, AVG.

§ 11Abs.

7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

Paragraph 11, Absatz 7, NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer 1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

§ 6Abs.

1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung

Paragraph 6, Absatz eins, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach Paragraph 11, Absatz eins, eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht; 2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristim Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach Paragraph 6, Absatz 2, der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des Paragraph 6, widerspricht.

§ 11Abs.

8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Paragraph 11, Absatz 8, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung

Absatz 7, einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

§ 11Abs.

9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung

Absatz 7, einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen. Dass es sich bei den in Rede stehenden Grundstücken um eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das Grundbuch weist eine Nutzung der Grundstücke als „Landw