RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum24.04.2018 GeschäftszahlLVwG-AV-1014/001-2016 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich er

§ 28Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Frist für die Durchführung des im Spruch des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 23.03.2001 GZ. *** erteilten baupolizeilichen Auftrages mit sechs Monaten ab Zustellung der gegenständlichen Entscheidung neu festgesetzt wird.Die Beschwerde wird

Paragraph 28, Absatz eins, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Frist für die Durchführung des im Spruch des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 23.03.2001 GZ. *** erteilten baupolizeilichen Auftrages mit sechs Monaten ab Zustellung der gegenständlichen Entscheidung neu festgesetzt wird. 2. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine ordentliche Revision

Art. 133Abs.

4 B-VG an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision

Artikel 133, Absatz 4, B-VG an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe: Mit dem angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 13.4.2016, Zl. ***, wurde der Berufung gegen Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 23.03.2001 GZ. *** (Abbruchbescheid) keine Folge gegeben. Vom Abbruch betroffen sind ein Wohnhaus in Massivbauweise (ca. 12,70 x 7,80

1. m)mit angebautem Schuppen aus Holz (ca. 4,0 x 2,85
2. m)und angebautem Flachdach (c a. 2,70 x 5,0
3. m)ca. 45 m hinter der Straßenfluchtlinie ca. 4,0 m zur rechten und 0,5 m vom linken Anrainer abgesetzt und eine Hütte (ca. 2,0 x 1,5
4. m)ca. 22 m hinter der Straßenfluchtlinie, die auf dem Grundstück Nr. *** (EZ***, KG ***) im Grünland mit der Widmung Landwirtschaft im Landschaftsschutzgebiet *** errichtet wurden. Begründend wurde nach ausführlicher Wiedergabe des Sachverhalts und der anzuwendenden Rechtsgrundlagen ausgeführt, dass das angeführte Wohnhaus mit angebautem Schuppen und Flugdach laut Niederschrift vom 15.02.2001 ungefähr 1966 errichtet worden sei. Dementgegen soll dieses Bauwerk

Berufungsvorbringen seit ca. 30 Jahren bestehen, also um 5 Jahre kürzer. Die Hütte sei im Jahre 1990 errichtet worden. Die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen sei bereits nach der NÖ Bauordnung 1883 wie auch nach der BauO 1996 und NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig. Die in §§ 15 Abs. 1 Z 1 und 17 Abs. 1 Z 9 BauO 1996 bzw. §§ 15 Abs. 1 Z 1 und 17 Abs. 1 Z 8 BO 2014 würden sich nur auf das Bauland beziehen, weshalb diese Bestimmungen (abgesehen vom Fehlen der weiteren Voraussetzungen) hier nicht anwendbar seien. Laut Aktenvermerk vom 10.01.1962 sei die konsenslose Errichtung eines Holzhauses auf Betonpfeilern im Ausmaß von 10 x 5 m festgestellt worden. Hinsichtlich des Ansuchens um nachträgliche Bewilligung eines Holzhauses, laut Skizze 22 m von der zukünftigen Straße entfernt projektiert, sei laut Niederschrift vom 31.3.1967 keine Baubewilligung erteilt worden. Begründend wurde nach ausführlicher Wiedergabe des Sachverhalts und der anzuwendenden Rechtsgrundlagen ausgeführt, dass das angeführte Wohnhaus mit angebautem Schuppen und Flugdach laut Niederschrift vom 15.02.2001 ungefähr 1966 errichtet worden sei. Dementgegen soll dieses Bauwerk

Berufungsvorbringen seit ca. 30 Jahren bestehen, also um 5 Jahre kürzer. Die Hütte sei im Jahre 1990 errichtet worden. Die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen sei bereits nach der NÖ Bauordnung 1883 wie auch nach der BauO 1996 und NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig. Die in Paragraphen 15, Absatz eins, Ziffer eins und 17 Absatz eins, Ziffer 9, BauO 1996 bzw. Paragraphen 15, Absatz eins, Ziffer eins und 17 Absatz eins, Ziffer 8, BO 2014 würden sich nur auf das Bauland beziehen, weshalb diese Bestimmungen (abgesehen vom Fehlen der weiteren Voraussetzungen) hier nicht anwendbar seien. Laut Aktenvermerk vom 10.01.1962 sei die konsenslose Errichtung eines Holzhauses auf Betonpfeilern im Ausmaß von 10 x 5 m festgestellt worden. Hinsichtlich des Ansuchens um nachträgliche Bewilligung eines Holzhauses, laut Skizze 22 m von der zukünftigen Straße entfernt projektiert, sei laut Niederschrift vom 31.3.1967 keine Baubewilligung erteilt worden. Dem Kaufvertrag vom 21.6.1963 sei zu entnehmen, dass im Veräußerungszeitpunkt lediglich ein Holzhaus erbaut gewesen sei. Laut Niederschrift vom 31.03.1967 sei die ursprünglich errichtete Holzhütte im Ausmaß von 45 m² von den Eheleuten D und E abgetragen und unter Verwendung dieser Baustoffe an einer anderen Stelle des Bauplatzes im ungefähr gleichen Ausmaß ohne Einholung einer Baubewilligung wieder errichtet worden. Es stehe damit jedenfalls fest, dass das im angefochtenen Bescheid angeführte Wohnhaus samt Zubauten bzw. die Hütte im Jahre 1967 noch nicht existent waren und es sich bei den im Abbruchbescheid angeführten Bauwerken, das Wohnhaus samt Zubauten (auf Grund der Massivbauweise und Größe) und die Hütte (auf Grund der Größe und des Errichtungszeitpunktes) nicht um das 1962 bzw. 1967 angeführte Holzhaus (50 bzw. 45 m²) handelt. Auch auf Grund der weiteren (näher angeführten) Unterlagen aus dem Bauakt stehe fest, dass für die vom Abbruchbescheid erfassten Bauwerke keine Baubewilligung erteilt worden sei. Diese Feststellung decke sich auch mit Punkt 1 des Kaufvertrages vom 29.09.1983, wonach es sich

Einheitswertakt des Finanzamtes *** – GZ.*** um ein unbebautes Grundstück handle, dessen Einheitswert zum 1.1.1983 S 63.000,- betragen habe. Die Berufungswerber hätten vorgebracht, dass das gegenständliche Gebäude bis 1998 über die Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland verfügt habe. Da eine solche Widmung nur bei Vorliegen einer baubehördlichen Bewilligung erlassen werden dürfe und nicht von der Fehlerhaftigkeit behördlicher Rechtsakte auszugehen sei, müsse eine Baubewilligung existiert haben. Dazu werde vom Stadtrat festgehalten, dass laut Einholung einer Auskunft der Abteilung für Stadtplanung eine explizite Aussage über das Vorliegen einer Baubewilligung nicht getroffen worden sei. Nach weiteren Ausführungen zur Geb-Widmung wurde abschließend festgehalten, dass eine allfällige Geb-Widmung eine baubehördliche Bewilligung nicht zu ersetzen vermag. Da es sich bei den im Abbruchbescheid angeführten Bauwerken nicht um das in den Aufforderungen aus dem Jahr 1962 bzw. 1967 angeführte Holzhaus handle, liege demnach keine entschiedene Sache vor. Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht Beschwerde erhoben und beantragt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge in der Sache selbst erkennen und den angefochtenen Bescheid ersatzlosen beheben, in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung an die Behörde zurückverweisen. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die Zeitpunkte der Errichtung der betroffenen Bauwerke willkürlich festgestellt worden seien und die belangte Behörde dies unter Beiziehung eines Amtssachverständigen zu bestimmen gehabt hätte. Die Altersbestimmung sei offenbar rein optisch durch den Verhandlungsleiter im Rahmen des Ortsaugenscheines am 15.2.2001 erfolgt. Zudem hätte der Bezug zu der vor 1950 erteilten Baubewilligung der Stadt *** festgestellt werden müssen. Im Hinblick auf die Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes 1987 habe eine Baubewilligung vorliegen müssen, die offenbar in Verstoß geraten sei. Weiters existiere eine Baubewilligung für das Grundstück Nr. ***, inneliegend der EZ ***, KG ***. Das Grundstück Nr. *** sei im Jahr 1958 geteilt und unter anderem das gegenständliche Grundstück Nr. *** sowie die EZ *** der KG *** als Bauland neu geschaffen worden. Es existiere eine ältere Baubewilligung aus dem Jahr 1937, welche sich nicht im Hausakt der EZ ***, sondern in jenem der EZ 100 befinde. Die Beschwerdeführer seien in ihrem rechtlichen Gehör verletzt worden, da vor Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides nicht ersichtlich gewesen sei, dass es sich hier um ein Abbruchverfahren handle und Ermittlungsergebnisse nicht vorgehalten worden seien. Die Berufung sei auf die völlig unvollständige Erörterung des Sachverhaltes im erstinstanzlichen Verfahren zurückzuführen, weshalb den Beschwerdeführern die Möglichkeit eines entsprechenden Vorbringens im Rechtsmittel genommen gewesen sei und die Verletzung des Parteiengehörs somit auch im Berufungsverfahren relevant sei. Dokumente aus dem Geb-Widmungsverfahren 1998 (Aberkennung der Geb-Widmung) seien den Beschwerdeführern trotz Ersuchens nicht übermittelt worden. Die belangte Behörde hätte erkennen müssen, dass die Aberkennung des Geb-Status nicht rechtskonform zustande gekommen und somit von einem baubewilligten Gebäude auszugehen sei. Die Voraussetzungen für einen Abbruchauftrag würden darüber hinaus deshalb nicht vorliegen, da entsprechend den Unterlagen zur Geb-Widmung 1987 für das Wohnhaus *** eine Baubewilligung „vor 1950 (Stadt ***)“ vorliegen müsse, andernfalls die Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes rechtswidrig wäre. Die Unterlagen zur Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes würden eine volle Beweiskraft entfaltende öffentliche Urkunde darstellen. Die Beschwerdeführer selbst würden über keine Unterlagen verfügen, da sie das Gebäude 1984 in der heutigen Form übertragen bekommen und keine baulichen Veränderungen daran vorgenommen hätten. Die Beschwerdeführer hätten auch einen Antrag

§ 70Abs.

6 NÖ BO 2014 gestellt. Da ein solches Feststellungsverfahren „ein anderes Vorhaben“

§ 35Abs.

2 letzter Satz NÖ BO 2014 darstelle, sei der Bescheid auch aus diesem Grund rechtswidrig. Die Beschwerdeführer selbst würden über keine Unterlagen verfügen, da sie das Gebäude 1984 in der heutigen Form übertragen bekommen und keine baulichen Veränderungen daran vorgenommen hätten. Die Beschwerdeführer hätten auch einen Antrag

Paragraph 70, Absatz 6, NÖ BO 2014 gestellt. Da ein solches Feststellungsverfahren „ein anderes Vorhaben“

Paragraph 35, Absatz 2, letzter Satz NÖ BO 2014 darstelle, sei der Bescheid auch aus diesem Grund rechtswidrig. Auf Grund dieses Beschwerdevorbringens sowie auf Grund des Inhaltes des Aktes der belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 17. April 2018 eine – auf Grund des sachlichen Zusammenhanges mit dem unter der Zahl LVwG-AV-357/001-2017 geführten Verfahren – gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung der Akte der belangten Behörde zu den Zahlen GZ: *** sowie GZ: ***, und Einvernahme der Beschwerdeführer sowie eines Vertreters der belangten Behörde, Beweis erhoben wurde. Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsicht in die von den Beschwerdeführern vorgelegte Urkunden, insbesondere einer Aufforderung der Stadt *** vom 16.01.1962 zur Zahl ***, sowie eines Bescheides der Stadt *** vom 28.04.1958 (Abteilungsbescheid), die als Beilage ./B und ./C der Verhandlungsschrift angeschlossen wurden. Noch vor der mündlichen Verhandlung wurde ergänzend seitens des Vertreters der Beschwerdeführer vorgebracht, dass die Beschwerdeführer Eigentümer der Liegenschaft EZ *** des Grundbuches *** mit der Grundstück Nr. *** seien. Mit Bescheid vom 28.04.1958 sei das Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, geteilt und unter anderem das nunmehr gegenständliche Grundstück Nr. *** als Bauplatz geschaffen worden. Die Baulandwidmung habe offensichtlich bis zur Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes mit Gemeinderatsbeschluss vom 17.12.1987 bestanden. Die Beschwerdeführer hätten die obgenannte Liegenschaft samt dem darauf errichteten Gebäude mittels Kaufvertrag vom 29.09.1983 erworben. Im Rahmen der Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes mit Gemeinderatsbeschluss vom 17.12.1987 sei die Liegenschaft als Grünland und das darauf errichtete Gebäude als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet worden. Der Verfassungsgerichtshof habe mit der Entscheidung VfGH V127/03 vom 28.02.2004 die Verordnung der Stadtgemeinde *** vom 17.12.1987, mit der das örtliche Raumordnungsprogramm erlassen worden sei, als gesetzwidrig aufgehoben. Gegenstand dieses Erkenntnisses sei unter anderem gewesen, dass ein Grundstück von Bauland in Grünland/Landwirtschaft umgewidmet worden sei und der Beibehaltung der Widmung im örtlichen Raumordnungsprogramm 1989 keine schlüssige, den Gegebenheiten der konkreten Fläche entsprechende, Grundlagenforschung vorangegangen sei, wodurch die gebotene Interessenabwägung in fehlerhafter Weise vorgenommen worden sei. Zum einen bedeute diese Entscheidung, dass spätestens die belangte Behörde im Zuge des Berufungsverfahrens hinsichtlich der Historie feststellen hätte müssen, dass das zugrundeliegende örtliche Raumordnungsprogramm 1987 nicht mehr Bestand der Rechtsordnung sei und zweitens werde evident, dass ein gleichartiger Fehler auch bei der Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes 1998 unterlaufen sei. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 02.10.1998 sei der Flächenwidmungsplan von 1998 abgeändert worden. Die Widmung des auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer errichteten Gebäudes als erhaltenswertes Gebäude im Grünland sei im Rahmen eines Auflageverfahrens aberkannt worden. Die Liegenschaft sei zum Grünland mit der Widmung Landwirtschaft im Landschaftsschutzgebiet *** geworden. Die Beschwerdeführer hätten gegen den Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***, in der vom Gemeinderat *** am 02.10.1998 beschlossenen Fassung Folgende Bedenken: Nach der Rechtsprechung des VfGH (VfSlg- 13.282/1992) würden folgende Grundsätze gelten:Nach der Rechtsprechung des VfGH (VfSlg- 13.282 aus 1992,) würden folgende Grundsätze gelten: Aus dem Gleichheitssatz könne abgeleitet werden, dass die Verringerung des Baulandes zwar in Anbetracht neuer, legitimer planerischer Zielsetzungen an sich einen zulässigen Grund für eine Flächenwidmungsänderung bilden möge. Die Auswahl der für eine Rückwidmung in Betracht kommenden Liegenschaften habe aber auch nach sachlichen Kriterien zu erfolgen. Auch bei einer an sich als notwendig angesehenen Reduzierung des Baulandes sei davon auszugehen, dass diese Notwendigkeit allein noch nicht rechtfertige, ein beliebiges Grundstück in Grünland zu widmen, sondern die bisherige Widmungsart und Nutzung zu den bei der Bestandsaufnahme bedeutsamen Gegebenheiten gehörten und entsprechend zu berücksichtigen seien. Ferner sei die Auswahl, der für eine Umwidmung von Bauland in Grünland in Betracht kommenden Grundstücke auf eine entsprechende Grundlagenforschung und eine die Interessen der bisherigen Baulandeigentümer mitberücksichtigende Interessenabwägung zu stützen. Im gegenständlichen Fall sei eine im Rahmen der nachträglich aufgehobenen Raumordnung vom 17.12.1987 festgestellte Grünlandwidmung mit Qualifizierung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes als erhaltungswürdiges Gebäude im Grünland mit der Verordnung zur Raumordnung 1998 dahingehend abgeändert worden, dass hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Gebäudes die Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland ohne nähere Begründung entzogen worden sei. Zusammenfassend sei eine Umwidmung nur dann gesetzeskonform, wenn alle für die Widmung maßgebenden Planungsunterlagen dargetan und erkennbar gegeneinander abgewogen worden seien. Im gegenständlichen Verfahren sei nicht ersichtlich, dass bei der Umwidmung des auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer befindlichen Gebäudes die maßgeblichen sachlichen Kriterien in den Planungsunterlagen dargetan worden wären und alle maßgeblichen Planungsunterlagen erkennbar gegeneinander abgewogen worden wären. Die Stadtgemeinde *** verfüge über keine Dokumentation der planungstechnischen Grundlagen, aus denen eine fachlich fundierte Berechtigung zur Umwidmung des Grundstückes der Beschwerdeführer hervorgehe. Weiters sei nicht nachvollziehbar, ob die genannte Umwidmung des Grundstücks Nr. *** die Folge einer Interessenabwägung gewesen wäre. Es gebe keinen Anhaltspunkt dafür, dass die bisherige Widmungsart des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, nämlich erhaltenswertes Gebäude im Grünland sowie die Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus, einer verpflichtenden Interessenabwägung unterzogen worden wäre. Dies gehe deutlich daraus hervor, dass für die Liegenschaft bis zur Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogrammes 1987 offensichtlich eine Baulandwidmung bestanden habe und danach das darauf errichtete Gebäude als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet worden wäre. Dieser Umstand bliebe jedoch bei der Änderung des Flächenwidmungsplanes, welcher als Grundlage für einen Abbruchbescheid herangezogen worden wäre, gänzlich unberücksichtigt. Vielmehr sei nach den Erläuterungen zur Flächenwidmungsplan-Änderung 1998 mit Beschluss des Gemeinderates vom 02.10.1998 sowie nach den Erläuterungen zur Bebauungsplan-Änderung 1998 der einzige Grund für die Umwidmung die Reduzierung der Bebauungsdichte, welche allein jedoch die Umwidmung eines beliebigen Grundstückes nicht rechtfertige. Ganz im Gegenteil werde dem ausdrücklichen Ziel, nämlich der Erhaltung des Charakters eines stark durchgrünten Einfamilienhausgebietes durch die gegenständliche Umwidmung gerade nicht entsprochen, wenn infolge der Umwidmung des Geb-Gebäude Abbruchbescheide zur Beseitigung von Einfamilienhäusern erlassen werden würden. Es bestehe und habe

§ 19Abs.

5 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 auch keine Möglichkeit bestanden großvolumig Zu- oder Umbauten an erhaltenswerten Gebäuden im Grünland vorzunehmen. Es handle sich daher weder um eine besondere räumliche Situation des gegenständlichen Grundstücks, noch seien andere zwingende Gründe für eine Umwidmung vorgelegen. Eine Abwägung der berechtigten Interessen der Beschwerdeführer, insbesondere an der Nutzung des Gebäudes anhand der bisherigen Widmungsart mit allfälligen öffentlichen Interessen an der Änderung des Flächenwidmungsplanes habe nicht stattgefunden.Es bestehe und habe

Paragraph 19, Absatz 5, NÖ Raumordnungsgesetz 1976 auch keine Möglichkeit bestanden großvolumig Zu- oder Umbauten an erhaltenswerten Gebäuden im Grünland vorzunehmen. Es handle sich daher weder um eine besondere räumliche Situation des gegenständlichen Grundstücks, noch seien andere zwingende Gründe für eine Umwidmung vorgelegen. Eine Abwägung der berechtigten Interessen der Beschwerdeführer, insbesondere an der Nutzung des Gebäudes anhand der bisherigen Widmungsart mit allfälligen öffentlichen Interessen an der Änderung des Flächenwidmungsplanes habe nicht stattgefunden. Bemerkenswert sei auch, dass das Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführer das einzige Gebäude in der Nachbarschaft sei, gegenüber dem jemals tatsächlich ein Abbruchbescheid erlassen worden sei, der auch nunmehr in zweiter Instanz verfolgt werde. Die Beschwerdeführer seien daher in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführer keine Einwendungen im Verfahren zur Planerlassung erhoben hätten, entlasse die verordnungserlassende Gemeinde nicht aus der Pflicht, die Grundlagen anlässlich der Entscheidung über den Flächenwidmungsplan festzustellen. Diesbezüglich sei allerdings festzuhalten, dass die Beschwerdeführer weder im Jahr 1987 noch im Jahr 1998 von den Änderungen des Flächenwidmungsplanes informiert worden wären.

der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes zum Gleichheitssatz hänge die Rechtmäßigkeit der Rückwidmung einer Baufläche davon ab, ob dem eine entsprechende auf die konkrete Fläche bezogene Grundlagenforschung vorangegangen sei und ob die gebotene Interessenabwägung im ausreichenden Maß vorgenommen worden sei. Diese sei im vorliegenden Fall nicht vorgenommen worden. Es würde eine Rückwidmung bzw. ein Entzug der Qualifikation als erhaltenswertes Gebäude im Grünland mit folgender Erlassung eines Abbruchbescheides die Beschwerdeführer der Obdachlosigkeit preisgeben. Derart schwerwiegende Folgen aus einer Umwidmung könnten bei entsprechender Interessenabwägung nicht geduldet werden und hätte die Interessenabwägung für die Beibehaltung der Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland ausfallen müssen. Mit der Erlassung des Flächenwidmungsplanes sei zur Raumordnung 1998 daher auch der Gleichheitsgrundsatz verletzt. Die Erläuterungen zur Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes mit Gemeinderatsbeschluss vom 02.10.1998 würden demgegenüber das bisherige Vorbringen der Beschwerdeführer bestätigen. Jedenfalls widerspreche die Erlassung eines Abbruchbescheides nicht nur verfassungsrechtlichen Grundsätzen, sondern grenze geradezu an behördliche Willkür. Das Fehlen einer Baubewilligung sei den Beschwerdeführern nicht bewusst gewesen bzw. könne ihnen auch nicht angelastet werden und erscheine die Erteilung eines Abbruchauftrages daher als eine unbillige Härte. Auch treffe die Erteilung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z 3 den Eigentümer, derer ein Gebäude zum Zeitpunkt der Erlassung des Feststellungsbescheides im Grünland liege, mit der gleichen unbilligen Härte wie jene, deren Gebäude im Zeitpunkt der Erlassung des Baubescheides im Bauland liege. Das Fehlen einer Baubewilligung sei den Beschwerdeführern nicht bewusst gewesen bzw. könne ihnen auch nicht angelastet werden und erscheine die Erteilung eines Abbruchauftrages daher als eine unbillige Härte. Auch treffe die Erteilung eines Abbruchauftrages nach Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 3, den Eigentümer, derer ein Gebäude zum Zeitpunkt der Erlassung des Feststellungsbescheides im Grünland liege, mit der gleichen unbilligen Härte wie jene, deren Gebäude im Zeitpunkt der Erlassung des Baubescheides im Bauland liege. Der Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***, in der vom Gemeinderat *** am 02.10.1998 beschlossenen Fassung, sei daher insoweit als gesetzwidrig aufzuheben, als dieser für das Gebäude auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, die Umwidmung zu Landwirtschaft im Landschaftsschutzgebiet *** im Grünland vorsehe. Beantragt wurde, den Flächenwidmungsplan dem Verfassungsgerichtshof zur Überprüfung auf seine Gesetzmäßigkeit vorzulegen. Im Zuge dieses ergänzenden Schriftsatzes wurde zudem ein Bebauungsplan, die Bebauungsplanänderung 1998 der Stadtgemeinde ***, die Flächenwidmungsplanänderung 1998 der Stadtgemeinde *** sowie ein VfGH-Erkenntnis zur Zahl VfGH V127/03 vorgelegt. Auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen: Die Beschwerdeführer sind Eigentümer der Liegenschaft EZ *** des Grundbuches *** mit der Grundstücksnummer ***. Verfahrensgegenständlich sind Bauwerke auf diesem Grundstück Nr. ***, KG ***, welches als „Bauplatz 6“ durch Abteilung aus dem Grundstück Nr. *** entstanden ist. Im Verwaltungsakt befinden sich zunächst hinsichtlich der EZ ***, Grundparzelle ***, Unterlagen und Baupläne aus dem Jahr 1937 für die Errichtung einer Gedächtniskapelle. Laut Protokoll vom 12.6.1937 wurde die Baubewilligung für die Kapelle bei Einhaltung der NÖ BO und der nachstehenden Bedingungen ex kommissione erteilt. Die Kapelle wurde letztlich entsprechend Aktenvermerk vom 30.12.1959 nicht verwirklicht. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 28.4.1958 wurde unter anderem die Abteilung des Grundstückes *** inneliegend in der EZ *** KG *** nach dem Abteilungsplan vom 21.9.1956, GZ *** auf mehrere Bauplätze bei Einhaltung des Abteilungsplanes und der Erfüllung der nachstehend näher beschriebenen Bedingungen genehmigt. Punkt 5.) dieser Auflagen lautet, dass die Bauplätze Nr. 1 bis einschließlich 8 solange unbebaut zu bleiben haben, bis die Verbindung des durch diese Abteilung entstehenden öffentlichen Gutes, durch öffentliches Gut mit den übrigen Verkehrsflächen der *** bis zur *** grundbücherlich sichergestellt ist (Bauverbot). In dem diesem Bescheid zu Grunde liegenden Teilungsplan vom 21.9.1956 sind auf einigen Grundstücke, beispielsweise Gst. *** (Bauplatz 9) und Gst. *** (Bauplatz 10), aber auch Gst.*** und *** (Bauplatz 3) Gebäudeumrisse eingezeichnet. Auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. *** findet sich keine Eintragung eines Gebäudes. Laut Abteilungsvertrag vom 5.8.1959 sind die (näher genannten Personen) Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch der Kat.Gemeinde *** EZ. *** mit den Grundstücken Nr. *** Baufläche, Haus Nr. ***, *** Baufläche, Haus Nr. ***, *** Wald, *** Garten, *** Garten, *** Wiese […] Unter Punkt 6) wird die Unterteilung des Grundstückes *** Wald in diverse Bauplätze, unter anderem hier gegenständlich *** Bauplatz 6, festgelegt. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 30.5.1960 wurde unter anderem (Punkt A 6.) die Unterteilung des in EZ. *** vorgetragenen Grundstückes *** Wald in *** Wald, *** Wald, Bauplatz 4, *** Wald, Bauplatz 5, *** Wald, Bauplatz 6, *** Wald, Bauplatz 7, ***, ***, *** je Wald […] bewilligt. Mit Aktenvermerk vom 10.1.1962 wurde festgehalten, dass auf der Liegenschaft ***, Gst. Nr. ***, EZ ***, ein Holzhaus auf Betonpfeilern im Ausmaß von ca. 10,00 x 5,00 m errichtet worden sei, für welches keine Baubewilligung erwirkt worden sei. Über Aufforderung der Baubehörde suchte der damalige Eigentümer C um Erteilung einer Baubewilligung für ein Holzhaus an, welche jedoch nie erteilt wurde. Wie aus dem Kaufvertrag vom 21.6.1963 ersichtlich ist, übergab der ursprüngliche Eigentümer C an die Ehegatten D und E das „Grundstück *** Wald, Bauplatz 6 im Ausmaße von 1176 m² mit der darauf erbauten Holzhütte […]“. Laut Niederschrift der Baubehörde vom 31.3.1967 haben die nachfolgenden Eigentümer D und E die ursprüngliche Holzhütte im Ausmaß von ca. 45 m² abgetragen und unter Verwendung dieser Baustoffe an einer anderen Stelle des „Bauplatzes“ (höhere Lage) im ungefähr gleichen Ausmaß wieder errichtet. Baubewilligung wurde keine eingeholt. Auf das Bauverbot entsprechend der Abteilungsbewilligung vom 28.4.1958 wurde hingewiesen. Die Bauplätze Nr. 3 – 8 wurden eigenmächtig und ohne Baubewilligung bebaut. Als „Sanierungsmaßnahme“ wurde unter anderem eine Erweiterung des Baulandes angedacht, sodass diese Bauplätze nicht mehr im Grünland liegen. Darüber hinaus finden sich in dieser Niederschrift Überlegungen hinsichtlich einer behelfsmäßigen Zufahrt sowie die erforderliche finanzielle Beteiligung aller betroffenen Eigentümer an der Verbreiterung der Auffahrt. Der Kaufvertrag bezüglich der Übertragung des Grundstückes von den Ehegatten D und E an die Beschwerdeführer vom 29.9.1983 enthält folgenden Absatz: „

Einheitswertakt des Finanzamtes *** – GZ.***, handelt es sich um ein unbebautes Grundstück dessen Einheitswert zum 1.1.1983 S 63.000,-- beträgt.“ Aus dem Formular des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrssteuern vom 5.3.1984 ergibt sich, dass zum Zwecke der Bemessung der Grunderwerbsteuer der Kaufvertrag betreffend die KG ***, EZ ***, Grst.Nr. *** Wald vorliegt. Dieses Grundstück wird zur Errichtung eines Einfamilienhauses erworben. Im Schreiben vom 11.4.1984 wurde dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern unter anderem mitgeteilt, dass die Grundstücke aus der Abteilungsbewilligung aus dem Jahr 1958 seit dem Jahr 1966 im Grünland-landwirtschaftliches Gebiet liegen. Im Punkt 11.1.

1. D
2. des Erläuterungsberichtes im Widmungsverfahren 1987 ist festgehalten, dass als im „Grünland erhaltenswerte Gebäude“ (Geb) nur solche Bauten ausgewiesen werden können, welche schon vor Rechtskraft des Flächenwidmungsplanes 1966 bestehend oder bereits bewilligt waren oder Bauten, die bisher im Bauland waren und nach dem nunmehrigen Flächenwidmungsplan nicht mehr im Bauland liegen. Den Unterlagen ist eine mehrere Seiten umfassende Liste der im Grünland erhaltenswerten Gebäude in der KG *** angeschlossen, laut welcher für das gegenständliche Grundstück Nr. *** in der Spalte „Datum laut Baubewilligung“ der Eintrag „vor 1950 (Stadt ***)“ vermerkt ist. Wenngleich laut Niederschrift vom 9.12.1987 auf Grund bei einer Vielzahl von Objekten mangelnden Angaben zu Gebäudeart und Datum der Baubewilligung eine Überarbeitung dieser Liste beauftragt wurde (eine solche findet sich im Verfahrensakt nicht), wurde schließlich für das auf gegenständlichem Grundstück befindliche Wohnhaus eine Geb-Widmung erteilt (rechtskräftig ab 29.6.1989). Im Zuge der Überarbeitung des Flächenwidmungsplanes erfolgte in den Jahren 1997/1998 auch eine Grundlagenforschung zu Gebäuden im Grünland. Auf dem Datenblatt zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft finden sich neben dem Vermerk „Verkehrserschließung: privat“ auch die Anmerkungen 5.) keine Baubewilligung vorhanden – Abbruchbescheid; 6.) verkehrstechnische Erschließung: Schotterweg v. *** steil, sehr schmal. Schließlich wurde die Geb-Widmung für das Wohnhaus der Beschwerdeführer mit der 1998 erfolgten Änderung des Flächenwidmungsplanes (Gemeinderatsbeschluss am 2.10.1998) widerrufen.Im Zuge der Überarbeitung des Flächenwidmungsplanes erfolgte in den Jahren 1997 aus 1998, auch eine Grundlagenforschung zu Gebäuden im Grünland. Auf dem Datenblatt zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft finden sich neben dem Vermerk „Verkehrserschließung: privat“ auch die Anmerkungen 5.) keine Baubewilligung vorhanden – Abbruchbescheid; 6.) verkehrstechnische Erschließung: Schotterweg v. *** steil, sehr schmal. Schließlich wurde die Geb-Widmung für das Wohnhaus der Beschwerdeführer mit der 1998 erfolgten Änderung des Flächenwidmungsplanes (Gemeinderatsbeschluss am 2.10.1998) widerrufen. Am 15.2.2001 fand eine mündliche Verhandlung statt, im Zuge derer auf das Bauverbot entsprechend der Abteilungsbewilligung vom 28.04.1958 ebenso hingewiesen wurde wie auf den am 2.12.1966 beschlossenen Flächenwidmungsplan, wonach der Bauplatz im Grünland liege. Festgehalten ist, dass das Wohnhaus „laut Aussage des Grundeigentümers ungefähr 1966, die Hütte im Jahr 1990“ errichtet wurde. Die Beschwerdeführer waren jedoch laut Notiz vom 14.2.2001 bei der Verhandlung nicht anwesend. Das in der Folge von den Beschwerdeführern übermittelte Schreiben vom 15.3.2001, eingelangt am 20.3.2001, richtete sich gegen die genannte Niederschrift, wenngleich im Text vom „Einspruch gegenüber einen Abbruchbescheid“ die Rede ist. Mit erstinstanzlichem Bescheid vom 23.03.2001 wurde den Beschwerdeführern der Abbruch des Wohnhauses in Massivbauweise mit angebautem Schuppen aus Holz und angebautem Flugdach sowie einer Hütte aufgetragen. Zusammenfassend kann daher festgestellt werden, dass sich das Grundstück Nr. ***, KG *** seit jeher im Grünland befindet und für die vom Abbruch betroffenen Baulichkeiten keine Baubewilligung erteilt wurde. Zu diesen Feststellungen gelangte das Verwaltungsgericht in erster Linie auf Grund des schlüssigen und vollständigen Verwaltungsaktes. In diesem befinden sich Originalunterlagen das verfahrensgegenständliche Grundstück betreffend bis ins Jahr 1937 zurückreichend (Einreichpläne und Protokoll betreffend die letztlich nicht errichtete Kapelle). Gäbe es weitere Baubewilligungen für das konkrete Grundstück ab dem Jahr 1937, so wären diese ebenfalls im Akt enthalten. Dass die vom Abbruch betroffenen Baulichkeiten vor dem Jahr 1937 errichtet worden wären, wird von den Beschwerdeführern nicht behauptet. Die einzig in der Geb-Liste zum Widmungsverfahren des Jahres 1987 aufscheinende Bemerkung „vor 1950 (Stadt ***)“ ist aus nachfolgenden Gründen nicht geeignet, das Vorhandensein einer Baubewilligung zu indizieren: Aus dem Abteilungsbescheid vom 28.4.1958 ergibt sich anhand der Formulierung, dass die Bauplätze 1 – 8 bis zur ordnungsgemäßen Verkehrserschließung unbebaut zu bleiben haben, dass diese Grundstücke zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung nicht bebaut waren. Dies korreliert auch mit dem dem Bescheid zu Grunde liegenden Teilungsplan vom 21.9.1956, in welchem (mit Ausnahme des Bauplatzes 3) auf eben diesen Grundstücken keine Baulichkeiten ersichtlich sind. In der Niederschrift vom 31.3.1967 wurde abermals auf das Fehlen einer geeigneten Zufahrt sowie das Bauverbot laut Bescheid vom 28.4.1958 verwiesen, sodass jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt die Erteilung einer Baubewilligung gar nicht zulässig gewesen wäre. Darüber hinaus wurde in dieser Niederschrift ausdrücklich das Vorhandensein konsensloser Bauten auch auf dem gegenständlichen Grundstück festgestellt. Unter weiterer Berücksichtigung des Kaufvertrages aus dem Jahr 1963, wonach sich zu diesem Zeitpunkt lediglich eine Holzhütte auf dem Grundstück Nr. *** befunden hat (welche von den nachfolgenden Eigentümern abgetragen wurde), ist daher abzuleiten, dass sich zum Zeitpunkt 31.3.1967 lediglich die von den Eheleuten D und E an anderer Stelle wiedererrichtete Hütte befunden hat, zumal diese in der Niederschrift ausdrücklich als Gegenstand einer konsenslosen Baulichkeit Eingang fand. Hätte sich zu diesem Zeitpunkt bereits ein Wohnhaus in Massivbauweise auf dem Grundstück befunden, wäre dies mit Sicherheit Gegenstand der Niederschrift gewesen. Aus dem Kaufvertrag aus dem Jahr 1983, wonach es sich um ein unbebautes Grundstück handle in Zusammenschau mit dem Formular des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrssteuern vom 5.3.1984, wonach das Grundstück zur Errichtung eines Einfamilienhauses erworben wird, lässt sich darüber hinaus ableiten, dass selbst zu diesem Zeitpunkt noch kein Massivwohnhaus errichtet war. Wenn die Beschwerdeführer dem gegenüber behaupten, sie hätten das Gebäude 1984 in der heutigen Form übertragen bekommen und keine baulichen Veränderungen daran vorgenommen, so kann dieser Widerspruch insofern unbeachtlich bleiben, als bis zum 31.3.1967 jedenfalls kein Wohngebäude errichtet war und eine Baubewilligung angesichts des bestehenden Bauverbots gar nicht zulässig gewesen wäre. Ungeachtet des wegen mangelnder Verkehrserschließung verhängten Bauverbots im Bescheid vom 28.4.1958 hätte eine Baubewilligung auch zu einem späteren Zeitpunkt gar nicht rechtmäßigerweise erteilt werden dürfen, zumal das Grundstück seit jeher mit der Widmung Grünland-Landwirtschaft versehen ist. Bereits aus dem Abteilungsvertrag vom 5.8.1959 ist ersichtlich, dass das Grundstück Nr. ***, aus welchem das gegenständliche Grundstück Nr. *** abgeteilt wurde, als „Wald“ bezeichnet wurde, während im Gegensatz dazu andere Grundstücke im selben Dokument beispielsweise mit „Baufläche, Haus Nr. xx“ bezeichnet waren. Gleichermaßen wurde mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 30.5.1960 unter anderem (Punkt A 6.) die Unterteilung des in EZ. *** vorgetragenen Grundstückes *** Wald in *** Wald, *** Wald, Bauplatz 4, *** Wald, Bauplatz 5, *** Wald, Bauplatz 6, *** Wald, Bauplatz 7, ***, ***, *** je Wald […] bewilligt. Schließlich liegt das Grundstück seit der Erlassung des ersten Flächenwidmungsplanes im Jahr 1966 im Grünland. Die Feststellung der Grünlandwidmung ist unbestritten. Dass das Grundstück jemals im Bauland gelegen wäre, wird von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht. Sie berufen sich einzig auf die im Jahr 1987 erteilte Geb-Widmung, für welche das Vorliegen einer Baubewilligung vorausgesetzt wird. Diesbezüglich hat die Behörde den offenbar unterlaufenen Fehler erkannt und die Geb-Widmung im Jahr 1998 zurückgenommen. Während sich an Hand des Verfahrensaktes schlüssig das Nichtvorliegen einer Baubewilligung ableiten lässt, haben die Beschwerdeführer demgegenüber keine Beweismittel dargetan, um diese Feststellungen zu widerlegen, da sie nach eigenen Angaben über keine Unterlagen verfügen. Auch Zeugen zum Beweis des Gegenteils wurden nicht namhaft gemacht. In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes auszuführen:

§ 70Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014

Paragraph 70, Absatz eins, NÖ Bauordnung 2014

§ 35Abs.

2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wennGemäß Paragraph 35, Absatz 2, NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14, oder einer anhängigen Anzeige nach Paragraph 15, anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat odermehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach Paragraph 34, Absatz 2, innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.für das Bauwerk keine Baubewilligung (Paragraph 23,) oder Anzeige (Paragraph 15,) vorliegt. Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.Für andere Vorhaben gilt Ziffer 2, sinngemäß.

§ 20Abs.

4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben

der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung

Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.

Paragraph 20, Absatz 4, NÖ Raumordnungsgesetz 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben

der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung

Absatz 2, erforderlich ist und in den Fällen des Absatz 2, Ziffer eins a und eins b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen. Eingangs ist festzuhalten, dass

ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung durch einen baupolizeilichen Auftrag die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert wird. Die Beseitigung von Baugebrechen trifft den Bauwerkseigentümer ohne Rücksicht darauf, ob die festgestellten Mängel zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war und ob das Bauwerk unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (z.B. VwGH vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Gleiches hat natürlich nicht nur für Mängel, sondern auch für Konsenslosigkeit infolge Fehlens einer Baubewilligung zu gelten. Ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der in Rede stehende setzt voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung einer Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH vom 30.1.2007, Zl. 2004/05/0205 oder vom 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030). Bei den vom Abbruchauftrag betroffenen Objekten handelt es sich um Gebäude, deren Errichtung jeweils ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben darstellt (VwGH 18.1.2005, 2004/05/0122). Diesbezüglich ist darauf zu verweisen, dass die Neuerrichtung von Gebäuden

§ 14Z. 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z.

1 NÖ BO 1996, § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 16 Abs. 1 der Bauordnung für NÖ 1883) einer Baubewilligung bedarf bzw. bedurfte. Die Baubewilligung muss (bzw. musste) zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883).Bei den vom Abbruchauftrag betroffenen Objekten handelt es sich um Gebäude, deren Errichtung jeweils ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben darstellt (VwGH 18.1.2005, 2004/05/0122). Diesbezüglich ist darauf zu verweisen, dass die Neuerrichtung von Gebäuden

Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (Paragraph 14, Ziffer eins, NÖ BO 1996, Paragraph 92, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und Paragraph 16, Absatz eins, der Bauordnung für NÖ 1883) einer Baubewilligung bedarf bzw. bedurfte. Die Baubewilligung muss (bzw. musste) zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe Paragraph 23, Absatz eins, NÖ BO 2014, Paragraph 23, Absatz eins, NÖ BO 1996, Paragraph 118, Absatz 3, NÖ BO 1976 bzw. NÖ BO 1969 und Paragraph 26, der Bauordnung für NÖ 1883). Die Feststellung, dass die auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, bestehenden Bauwerke baubehördlich bewilligungspflichtig sind und dies zum Zeitpunkt deren Errichtung auch waren, wird von der Berufungsbehörde ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt und von den Beschwerdeführern auch nicht in Abrede gestellt. Eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen (vgl. z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234).Eine Konsenswidrigkeit als Grundlage für einen Bauauftrag muss sowohl im Zeitpunkt der Ausführung wie im Zeitpunkt der Bauauftragserteilung vorliegen vergleiche z.B. auch VwGH vom 18.3.2004, Zl. 2003/05/0230 oder vom 24.2.2004, Zl. 2003/05/0234). Dass für das Wohnhaus samt Zubauten und die Hütte keine schriftliche Baubewilligung vorliegt, ergibt sich aus den oben getroffenen Feststellungen, insbesondere auch daraus, dass die Baubehörde infolge des vollständigen Verfahrensaktes (Originalunterlagen ab dem Jahr 1937) Bewilligungsbescheide, so es sie gäbe, in ihren Akten haben müsste sowie daraus, dass die Erteilung solcher Bewilligungen auf Grund der Lage im Grünland gar nicht zulässig gewesen wären (vgl. § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 ebenso wie die Vorgängerbestimmungen § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 sowie § 14 Abs. 3 NÖ ROG 1968). Da sich die vom Bauauftrag betroffene Hütte nicht auf einem Grundstück im Bauland befindet, kommen auch die Regelungen über eine bloße Anzeigepflicht (vgl. § 15 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 1996 bzw. § 15 Abs. 1 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014) bzw. über bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben (vgl. § 17 Abs. 1 Z. 9 NÖ Bauordnung 1996 bzw. § 17 Z. 8 NÖ Bauordnung 2014) nicht in Betracht.Dass für das Wohnhaus samt Zubauten und die Hütte keine schriftliche Baubewilligung vorliegt, ergibt sich aus den oben getroffenen Feststellungen, insbesondere auch daraus, dass die Baubehörde infolge des vollständigen Verfahrensaktes (Originalunterlagen ab dem Jahr 1937) Bewilligungsbescheide, so es sie gäbe, in ihren Akten haben müsste sowie daraus, dass die Erteilung solcher Bewilligungen auf Grund der Lage im Grünland gar nicht zulässig gewesen wären vergleiche Paragraph 20, Absatz 4, NÖ ROG 2014 ebenso wie die Vorgängerbestimmungen Paragraph 19, Absatz 4, NÖ ROG 1976 sowie Paragraph 14, Absatz 3, NÖ ROG 1968). Da sich die vom Bauauftrag betroffene Hütte nicht auf einem Grundstück im Bauland befindet, kommen auch die Regelungen über eine bloße Anzeigepflicht vergleiche Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 1996 bzw. Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer eins, NÖ Bauordnung 2014) bzw. über bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben vergleiche Paragraph 17, Absatz eins, Ziffer 9, NÖ Bauordnung 1996 bzw. Paragraph 17, Ziffer 8, NÖ Bauordnung 2014) nicht in Betracht. Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. z.B. VwGH vom 24.1.1991, Zl. 88/06/0214 oder vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835).Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist vergleiche z.B. VwGH vom 24.1.1991, Zl. 88/06/0214 oder vom 23.5.2002, Zl. 2001/05/0835). Im Erkenntnis zu Zl. 2001/05/0835 vom 23.5.2002 sprach der Verwaltungsgerichtshof hierzu weiters Folgendes aus: „[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom

1. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
2. November 1992, Zl. 92/06/0152).„[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass - von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen - auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
3. Oktober 1992, Slg. Nr. 13.727/A, mit weiteren Nachweisen). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
4. November 1992, Zl. 92/06/0152). Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
5. Juni 1994, Zl. 94/17/0002, mit weiteren Nachweisen). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
6. November 1995, Zl. 93/06/0084). Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann aber grundsätzlich nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
7. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066, mit weiteren Nachweisen), wenn also hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über seine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben. Der Sinn dieser Rechtsprechung geht dahin, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen soll, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
8. September 2000, Zl. 2000/17/0052). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
9. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066).Bei der Prüfung der Frage der Konsensmäßigkeit eines Gebäudebestandes unter dem Gesichtspunkt des vermuteten Konsens ist daher zu beachten, dass die Vermutung der Konsensgemäßheit alter Baubestände nur jenen Bauzuständen zukommt, die nach der zur Zeit ihrer Herstellung geltenden Bauordnung dem Gesetz entsprochen haben vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
10. Juni 1994, Zl. 94/17/0002, mit weiteren Nachweisen). Von einem vermuteten Konsens ist daher grundsätzlich nur dann auszugehen, wenn aus der behaupteten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
11. November 1995, Zl. 93/06/0084). Das Vorliegen eines konsensgemäßen Zustandes kann aber grundsätzlich nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
12. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066, mit weiteren Nachweisen), wenn also hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über seine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben. Der Sinn dieser Rechtsprechung geht dahin, dass die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit nur dann Platz greifen soll, wenn der Zeitpunkt der Erbauung derselben offensichtlich so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
13. September 2000, Zl. 2000/17/0052). Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der auch nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste vielmehr von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt worden ist vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
14. Dezember 2001, Zl. 2000/06/0066). […] Bezüglich der Annahme eines vermuteten Konsenses für die hier zu beurteilenden Änderungen am betroffenen Bauwerk, fehlt es jedoch im Beschwerdefall am erforderlichen Sachsubstrat. Um zweifelsfrei feststellen zu können, ob, in welchem Umfang und wann Änderungen an der Außenwand des der zweitmitbeteiligten Partei gehörigen Gebäudes zum Grundstück der Beschwerdeführerin hin vorgenommen worden sind und ob daher im Sinne der oben dargestellten Rechtslage ein vermuteter Konsens insoweit mit Grund angenommen werden kann oder diese Änderungen zur Gänze konsenslos sind, hätten die Baubehörden allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung des Gebäudes aus dem Bauzustand und den verwendeten Materialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, das Alter dieser Änderungen festzustellen gehabt (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
15. Oktober 1992, Zl. 92/06/0169); erst auf Grund dieser Feststellungen kann in der Folge - unter Berücksichtigung der oben wiedergegebenen hg. Rechtsprechung - in rechtlicher Hinsicht beurteilt werden, ob ein vermuteter Konsens für die vorgenommenen Änderungen angenommen werden kann, wobei insbesondere der zum Zeitpunkt der festgestellten Änderungen bestehenden Rechtslage und den damals erforderlichen Baubewilligungen Beachtung zu schenken ist. Die betroffene Partei trifft in diesem Zusammenhang eine Mitwirkungspflicht bei der Prüfung, ob hiefür eine Baubewilligung erteilt wurde, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
16. Jänner 2001, Zl. 2000/05/0252).“Bezüglich der Annahme eines vermuteten Konsenses für die hier zu beurteilenden Änderungen am betroffenen Bauwerk, fehlt es jedoch im Beschwerdefall am erforderlichen Sachsubstrat. Um zweifelsfrei feststellen zu können, ob, in welchem Umfang und wann Änderungen an der Außenwand des der zweitmitbeteiligten Partei gehörigen Gebäudes zum Grundstück der Beschwerdeführerin hin vorgenommen worden sind und ob daher im Sinne der oben dargestellten Rechtslage ein vermuteter Konsens insoweit mit Grund angenommen werden kann oder diese Änderungen zur Gänze konsenslos sind, hätten die Baubehörden allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung des Gebäudes aus dem Bauzustand und den verwendeten Materialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, das Alter dieser Änderungen festzustellen gehabt vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
17. Oktober 1992, Zl. 92/06/0169); erst auf Grund dieser Feststellungen kann in der Folge - unter Berücksichtigung der oben wiedergegebenen hg. Rechtsprechung - in rechtlicher Hinsicht beurteilt werden, ob ein vermuteter Konsens für die vorgenommenen Änderungen angenommen werden kann, wobei insbesondere der zum Zeitpunkt der festgestellten Änderungen bestehenden Rechtslage und den damals erforderlichen Baubewilligungen Beachtung zu schenken ist. Die betroffene Partei trifft in diesem Zusammenhang eine Mitwirkungspflicht bei der Prüfung, ob hiefür eine Baubewilligung erteilt wurde, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
18. Jänner 2001, Zl. 2000/05/0252).“ Weiters führt der Verwaltungsgerichtshof etwa im Erkenntnis zu Zl. 98/05/0088 vom 1.9.1998 Folgendes aus: „[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat […] in ständiger Rechtsprechung hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes, bei welchem Unterlagen über eine seinerzeitige Baugenehmigung nicht auffindbar sind, von dem aber andererseits feststeht, daß von der Baubehörde Beanstandungen wegen eines fehlenden Konsenses niemals stattgefunden haben, die Rechtsansicht vertreten, es spreche in diesem Fall die Vermutung dafür, daß das Gebäude in seiner derzeitigen Gestaltung aufgrund einer nach den im Zeitpunkt der Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Baubewilligung errichtet worden ist, es sei denn, daß Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen. Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom
19. Jänner 1996, Zl. 95/05/0026, u.v.a.). […]“„[…] Der Verwaltungsgerichtshof hat […] in ständiger Rechtsprechung hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes, bei welchem Unterlagen über eine seinerzeitige Baugenehmigung nicht auffindbar sind, von dem aber andererseits feststeht, daß von der Baubehörde Beanstandungen wegen eines fehlenden Konsenses niemals stattgefunden haben, die Rechtsansicht vertreten, es spreche in diesem Fall die Vermutung dafür, daß das Gebäude in seiner derzeitigen Gestaltung aufgrund einer nach den im Zeitpunkt der Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Baubewilligung errichtet worden ist, es sei denn, daß Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen. Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen vergleiche hiezu das hg. Erkenntnis vom
20. Jänner 1996, Zl. 95/05/0026, u.v.a.). […]“ Unter Berücksichtigung der zitierten Judikatur kann daher aus mehreren Gründen nicht von einem vermuteten Konsens ausgegangen werden: Im Bauakt der belangten Behörde liegen Originalunterlagen zur Bewilligung einer Kapelle auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück aus dem Jahr 1937 auf. Laut Abteilungsbescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 28.4.1958 war das Grundstück zu diesem Zeitpunkt unbebaut. Selbst wenn – dem Vorbringen der Beschwerdeführer folgend – eine Baubewilligung von „vor 1950“ seitens der Stadt *** erteilt worden wäre, so wäre das entsprechende Bauwerk jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Teilungsplanes vom 21.9.1956 (unbebautes Grundstück ersichtlich) bzw. des genannten Abteilungsbescheides wieder abgetragen worden und der Konsens erloschen. Entsprechend den getroffenen Feststellungen befand sich auch zum Zeitpunkt 31.3.1967 kein Wohnhaus in Massivbauweise auf der Liegenschaft und entspricht die damals vorgefundene – ausdrücklich von der Behörde als illegal konstatierte – Hütte nicht der vom nunmehrigen Abbruchauftrag umfassten Hütte (diesbezüglich wird auf die zutreffenden Ausführungen der belangten Behörde verwiesen). Bereits angesichts des vollständigen und nachvollziehbaren Aktenbestandes in Zusammenschau mit einem Errichtungszeitpunkt, der jedenfalls nach dem 31.3.1967 liegt, kommt bereits die Vermutung eines Konsenses für die betroffenen Objekte im Sinne der zitierten Judikatur nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang kann daher auch dahingestellt bleiben, dass der konkrete Errichtungszeitpunkt nicht durch Sachverständige erhoben wurde, zumal dieser eben frühestens im Jahr 1967 liegen kann und seit damals durchgängige Aktenführung vorzufinden ist. Unter Hinweis auf das Schreiben der Beschwerdeführer vom 15.03.2001, wonach das Haus seit ca. 30 Jahren bestehe, ist im übrigen anzumerken, dass in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wurde, um die Vermutung des Konsenses zu begründen (vgl. z.B. VwGH vom 18.9.2000, Zl. 2000/17/0052 mwN).Laut Abteilungsbescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 28.4.1958 war das Grundstück zu diesem Zeitpunkt unbebaut. Selbst wenn – dem Vorbringen der Beschwerdeführer folgend – eine Baubewilligung von „vor 1950“ seitens der Stadt *** erteilt worden wäre, so wäre das entsprechende Bauwerk jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Teilungsplanes vom 21.9.1956 (unbebautes Grundstück ersichtlich) bzw. des genannten Abteilungsbescheides wieder abgetragen worden und der Konsens erloschen. Entsprechend den getroffenen Feststellungen befand sich auch zum Zeitpunkt 31.3.1967 kein Wohnhaus in Massivbauweise auf der Liegenschaft und entspricht die damals vorgefundene – ausdrücklich von der Behörde als illegal konstatierte – Hütte nicht der vom nunmehrigen Abbruchauftrag umfassten Hütte (diesbezüglich wird auf die zutreffenden Ausführungen der belangten Behörde verwiesen). Bereits angesichts des vollständigen und nachvollziehbaren Aktenbestandes in Zusammenschau mit einem Errichtungszeitpunkt, der jedenfalls nach dem 31.3.1967 liegt, kommt bereits die Vermutung eines Konsenses für die betroffenen Objekte im Sinne der zitierten Judikatur nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang kann daher auch dahingestellt bleiben, dass der konkrete Errichtungszeitpunkt nicht durch Sachverständige erhoben wurde, zumal dieser eben frühestens im Jahr 1967 liegen kann und seit damals durchgängige Aktenführung vorzufinden ist. Unter Hinweis auf das Schreiben der Beschwerdeführer vom 15.03.2001, wonach das Haus seit ca. 30 Jahren bestehe, ist im übrigen anzumerken, dass in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wurde, um die Vermutung des Konsenses zu begründen vergleiche z.B. VwGH vom 18.9.2000, Zl. 2000/17/0052 mwN). Darüber hinaus erübrigt sich die genaue Feststellung des Alters der Objekte auch aus dem Grund, dass das Grundstück seit jeher im Grünland liegt und auf einem Grundstück mit dieser Widmung die entsprechenden Bewilligungen ohnehin nicht erteilt werden hätten dürfen. Die Bauwerke können daher im Sinne der oben zitierten Judikatur zu keinem Zeitpunkt dem Gesetz entsprochen haben. Einem zur Zeit seiner Herstellung gesetzwidrigen Bauzustand kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit nicht zustatten. Der von der Judikatur in diesem Fall geforderte Nachweis der Partei, die den Konsens behauptet, über dessen tatsächliche Erteilung wurde nicht erbracht. Insofern sich die Beschwerdeführer diesbezüglich auf die 1987 erfolgte Widmung als „erhaltenswertes Gebäude im Grünland“ berufen, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass die bloße Festlegung einer Widmungsart nicht geeignet ist, die erforderliche Baubewilligung zu ersetzen und zudem der Verordnungsgeber infolge des erkannten Irrtums diese Widmung im Jahr 1998 widerrufen hat. Der von den Beschwerdeführern einzig für das Vorliegen einer Baubewilligung ins Treffen geführte Vermerk „vor 1950 (Stadt ***)“ im Widmungsverfahren kann die vom Gericht an Hand der getroffenen Feststellungen gewonnene Annahme des Fehlens einer derartigen Bewilligung angesichts der Unbestimmtheit dieses Vermerks und der diesem Vermerk widersprechenden behördlichen Schriftstücke der Baubehörde ab dem Jahr 1937 nicht widerlegen. Mit dem Vorbringen, die Beschwerdeführer selbst würden über keine Unterlagen verfügen, da sie das Gebäude 1984 in der heutigen Form übertragen bekommen und keine baulichen Veränderungen daran vorgenommen hätten, kommen sie der von der Judikatur geforderten Mitwirkungspflicht bei der Prüfung des Vorliegens einer Baubewilligung im übrigen nicht nach. Hinsichtlich der Judikatur im Zusammenhang mit einem jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenen Gebäude darf abermals auf die Unmöglichkeit der rechtmäßigen Erteilung einer Baubewilligung hingewiesen werden. Allein diese Tatsache stellt einen Anhaltspunkt gegen die Annahme dar, dass die Gebäude auf Grund von nach den im Zeitpunkt der Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Bewilligungen errichtet worden seien. Insbesondere hat ja die Baubehörde bereits 1967 neben dem Problem der Grünlandwidmung auch auf das Bauverbot laut Abteilungsbescheid 1958 hingewiesen, wenngleich damals die gegenständlichen Objekte noch nicht existierten. Die Erlassung eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrages ist auch dann zulässig, wenn das Gebäude jahrelang unbeanstandet existierte (VwGH 26.4.1988, 87/05/0199). Aus dem Umstand, dass die Gemeindeorgane über mehrere Jahre untätig geblieben sind, kann jedenfalls keine Konsensmäßigkeit aufgrund stillschweigender Zustimmung konstruiert werden. Ein Abbruchauftrag kann auch während eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens erteilt werden. Allerdings darf ein derartiger Abbruchauftrag während der Anhängigkeit des Baubewilligungsverfahrens nicht vollstreckt werden. Durch eine nachträgliche Baubewilligung wird ein wegen Konsenslosigkeit erteilter Abbruchauftrag obsolet (VwGH 17.8.2010, 2009/06/0052). In diesem Zusammenhang ist auch der von den Beschwerdeführern

§ 70Abs.

6 NÖ BO 2014 gestellte Antrag für die Beurteilung des Abbruchauftrages nicht zu beachten. Das im Hinblick auf § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 getätigte Vorbringen der Beschwerdeführer ist darüber hinaus in sich widersprüchlich, zumal sie einerseits vom Vorliegen einer aufrechten Baubewilligung, von welcher abgewichen worden sei, ausgehen, zugleich aber auch den zweiten Tatbestand einer befristet erteilten und bereits erloschenen Baubewilligung heranziehen. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch der zweite Tatbestand voraussetzt, dass eine – wenn auch befristete – Baubewilligung erteilt wurde, was für die verfahrensgegenständlichen Objekte jedoch nicht festgestellt werden konnte. Eine Konsenslosigkeit infolge niemals erteilter Baubewilligung kann mit dieser Bestimmung nicht saniert werden.Ein Abbruchauftrag kann auch während eines anhängigen Baubewilligungsverfahrens erteilt werden. Allerdings darf ein derartiger Abbruchauftrag während der Anhängigkeit des Baubewilligungsverfahrens nicht vollstreckt werden. Durch eine nachträgliche Baubewilligung wird ein wegen Konsenslosigkeit erteilter Abbruchauftrag obsolet (VwGH 17.8.2010, 2009/06/0052). In diesem Zusammenhang ist auch der von den Beschwerdeführern

Paragraph 70, Absatz 6, NÖ BO 2014 gestellte Antrag für die Beurteilung des Abbruchauftrages nicht zu beachten. Das im Hinblick auf Paragraph 70, Absatz 6, NÖ BO 2014 getätigte Vorbringen der Beschwerdeführer ist darüber hinaus in sich widersprüchlich, zumal sie einerseits vom Vorliegen einer aufrechten Baubewilligung, von welcher abgewichen worden sei, ausgehen, zugleich aber auch den zweiten Tatbestand einer befristet erteilten und bereits erloschenen Baubewilligung heranziehen. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch der zweite Tatbestand voraussetzt, dass eine – wenn auch befristete – Baubewilligung erteilt wurde, was für die verfahrensgegenständlichen Objekte jedoch nicht festgestellt werden konnte. Eine Konsenslosigkeit infolge niemals erteilter Baubewilligung kann mit dieser Bestimmung nicht saniert werden. Sofern die Beschwerdeführer die Erteilung des Abbruchauftrages als unbillige Härte qualifizieren, ist festzuhalten, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Berücksichtigung wirtschaftlicher Interessen bei der Anordnung eines Abbruches

§ 35

NÖ BO nicht vorgesehen ist, da diese Anordnung vielmehr im Gesetz zwingend normiert ist. Auch der "Grundsatz der Verhältnismäßigkeit" kann in diesem Zusammenhang zu keinem anderen Ergebnis führen, da das Gesetz den Abbruch zwingend vorschreibt (VwGH 9.10.2014, 2013/05/0087).Sofern die Beschwerdeführer die Erteilung des Abbruchauftrages als unbillige Härte qualifizieren, ist festzuhalten, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Berücksichtigung wirtschaftlicher Interessen bei der Anordnung eines Abbruches

Paragraph 35, NÖ BO nicht vorgesehen ist, da diese Anordnung vielmehr im Gesetz zwingend normiert ist. Auch der "Grundsatz der Verhältnismäßigkeit" kann in diesem Zusammenhang zu keinem anderen Ergebnis führen, da das Gesetz den Abbruch zwingend vorschreibt (VwGH 9.10.2014, 2013/05/0087). Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung des Parteiengehörs monieren, ist festzuhalten, dass die vorgebrachten allfälligen, vor der belangten Behörde oder der Baubehörde erster Instanz vorgelegenen Verfahrensmängel durch die Möglichkeit, in der gegenständlichen Beschwerde und in der mündlichen Verhandlung alles Sachdienliche vorzubringen, als saniert anzusehen sind. Auch aus der im Zuge der mündlichen Verhandlung vorgelegten Aufforderung der Baubehörde vom 16.1.1962, für das damals vorhandene Holzhaus entweder nachträglich um Erteilung der Baubewilligung anzusuchen oder das Bauwerk abtragen zu lassen, lässt sich entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer keine Baulandwidmung ableiten, vielmehr stellt dieses Schreiben lediglich einen konsenslosen Zustand auf der Liegenschaft fest. Auch dass hier neben dem durchzuführenden Abbruch alternativ die Möglichkeit einer Erteilung einer Baubewilligung in Erwägung gezogen wurde, kann den Beschwerdeführern nicht zum Erfolg verhelfen, da bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen ebenso wie heute eine Baubewilligung auch im Grünland möglich war und ist. Wie oben ausgeführt ist zudem aus dem Abteilungsbescheid vom 28.4.1958 sowie dem zu Grunde liegenden Abteilungsplan für die Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, handelt es sich hier doch bloß um ein Grundstücksteilungsverfahren. Mag auch die Bezeichnung der abgeteilten Grundstücke als "Bauplätze" möglicherweise missverständlich die Baulandeigenschaft dieser Grundstücke suggerieren, so waren die genannten Unterlagen weder Gegenstand eines Verfahrens zur Änderung der Flächenwidmung noch eines Bauplatzerklärungsverfahrens. Das ergänzende Vorbringen, dass mit Abteilungsbescheid ein Bauplatz geschaffen wurde und daher eine Baulandwidmung "offensichtlich" bis 1987 bestanden hätte, hat sich aus dem Ermittlungsverfahren nicht ergeben. Diese Behauptung widerspricht den aus dem durchgeführten Ermittlungsverfahren gewonnenen Ergebnissen, wonach das gegenständliche Grundstück zumindest seit 1966 im Grünland liegt. Auch insoweit die Beschwerdeführer in der Folge von einer Rückwidmung von Bauland in Grünland ausgehen, ist daher festzuhalten, dass eine solche nicht stattgefunden hat. Demzufolge gehen auch die Ausführungen hinsichtlich einer mangelhaften Grundlagenforschung bzw. Interessenabwägung ins Leere. Ebensowenig treffen daher die Ausführungen zur Verringerung des Baulandes zu. Soweit sich die Beschwerdeführer auf die von ihnen vorgelegte Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes VfGH V127/03 vom 28.2.2004 berufen, womit die Verordnung der Stadtgemeinde *** vom 17.12.1987 aufgehoben worden sei, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sich bereits aus dem Spruch dieser Entscheidung ergibt, dass lediglich die Widmung für ein (anderes) dort näher genanntes Grundstück in der KG *** aufgehoben wurde. Diese Entscheidung ist daher nicht geeignet, für das verfahrensgegenständliche Grundstück in der KG *** herangezogen zu werden. Entgegen dem Vorbringen war daher das örtliche Raumordnungsprogramm 1987 weiterhin Bestandteil der Rechtsordnung. Im übrigen darf darauf hingewiesen werden, dass im ursprünglichen Beschwerdevorbringen vehement von der Rechtmäßigkeit der Geb-Widmung und des Widmungsverfahrens 1987 insgesamt ausgegangen wurde, während nun im ergänzenden Vorbringen vom 12.4.2018 eben dieses bekämpft wird. Wenn die Beschwerdeführer weiters auf die Erläuterungen zur Flächenwidmungs- und Bebauungsplanänderung 1998 Bezug nehmen (Rz 33 und Rz 68), ist hiezu festzustellen, dass diese Erläuterungen der Untersuchung aller Gebs in den KG *** und *** zu Grunde liegen. Die Reduzierung der Bebauungsdichte im angrenzenden Baulandbereich bei gleichzeitiger Ermöglichung eines doch recht großvolumigen Ausbaues von Gebs auf bis zu 260 m² war zwar mitunter ein Anlass für Rücknahmen von Gebs. Im konkreten Fall lässt sich jedoch aus dem für die Liegenschaft erstellten Datenblatt entnehmen, dass insbesondere der mangelnde Baukonsens sowie die nach wie vor nicht vorhandene ordnungsgemäße Erschließung des Grundstückes maßgebend waren. Es war somit hier keine Interessenabwägung vorzunehmen, sondern vielmehr der gesetzmäßige Zustand (Geb-Widmung setzt konsensmäßigen Bestand voraus) wieder herzustellen. Schließlich vermögen die Beschwerdeführer mit dem Vorbringen, dass hinsichtlich anderer Gebäude in der Nachbarschaft keine Abbruchbescheide erlassen worden wären, keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides aufzuzeigen, weil es eine „Gleichheit im Unrecht“ nicht gibt, d.h. sie sich nicht auf ein allfällig rechtswidriges Verhalten einer Behörde gegenüber Dritten berufen und verlangen können, dass sie selbst ebenso rechtswidrig behandelt werden (vgl. z.B. VwGH vom 14.12.2005, 2003/12/0117).Schließlich vermögen die Beschwerdeführer mit dem Vorbringen, dass hinsichtlich anderer Gebäude in der Nachbarschaft keine Abbruchbescheide erlassen worden wären, keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides aufzuzeigen, weil es eine „Gleichheit im Unrecht“ nicht gibt, d.h. sie sich nicht auf ein allfällig rechtswidriges Verhalten einer Behörde gegenüber Dritten berufen und verlangen können, dass sie selbst ebenso rechtswidrig behandelt werden vergleiche z.B. VwGH vom 14.12.2005, 2003/12/0117). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer wäre zudem auch eine in der Vergangenheit erfolgte Baubewilligung eines "wie auch immer gearteten" Gebäudes auf der Liegenschaft nicht geeignet, den Abbruch der hier verfahrensgegen-ständlichen Objekte zu verhindern. Für die konkreten Objekte liegt kein Konsens vor und kommt auch eine Vermutung eines solchen nicht in Betracht. Den zitierten Ausführungen im Kommentar von Pallitsch/Pallitsch/Kleewein sowie der Bestimmung des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 liegt jedoch das zwingend erforderliche Tatbestandselement zu Grunde, dass eine Baubewilligung erteilt wurde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer wäre zudem auch eine in der Vergangenheit erfolgte Baubewilligung eines "wie auch immer gearteten" Gebäudes auf der Liegenschaft nicht geeignet, den Abbruch der hier verfahrensgegen-ständlichen Objekte zu verhindern. Für die konkreten Objekte liegt kein Konsens vor und kommt auch eine Vermutung eines solchen nicht in Betracht. Den zitierten Ausführungen im Kommentar von Pallitsch/Pallitsch/Kleewein sowie der Bestimmung des Paragraph 70, Absatz 6, NÖ BO 2014 liegt jedoch das zwingend erforderliche Tatbestandselement zu Grunde, dass eine Baubewilligung erteilt wurde. Zur behaupteten Gesetzeswidrigkeit des örtlichen Raumordnungsprogramms ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den Umwidmungsunterlagen ergibt, dass das verfahrensgegenständliche Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführer im Jahr 1987 als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet wurde, wobei diese Widmung entsprechend den getroffenen Feststellungen in rechtswidriger Weise zustande gekommen ist, da es dem Gebäude an einem Konsens mangelte. Bei der im Jahr 1998 beschlossenen Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms wurde eine widmungsgemäße Bereinigung des gegenständlichen Bereiches vorgenommen. Mit der Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms wurde zudem die Zielsetzung zu Grunde gelegt, das Bevölkerungsziel mit 35.000 Einwohnern zu begrenzen. Demzufolge wurden im direkt angrenzenden Baulandbereich die Bebauungsdichten stark reduziert. Da eine Novellierung des NÖ ROG 1976 den Ausbau von Geb's auf bis zu 260 m² ermöglichte, hätte dies eine Bevorzugung der Geb's gegenüber den im Bauland gelegenen benachbarten Gebäuden dargestellt, weshalb die bereits vorhandenen Geb's untersucht und entsprechend den nunmehr geltenden Bestimmungen neu festgelegt wurden. Das Landesverwaltungsgericht erkennt im Anlass der Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes und der im gleichen Zuge durchgeführten Aktualisierung der Geb-Widmungen, welche auf Grund der Planungsvorgaben erforderlich wurde und im Rahmen dieser Abänderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes umgesetzt worden ist, keine Rechtswidrigkeit, zumal ein entsprechender Änderungsanlass vorliegt und auch die Umwidmungsunterlagen die sachlichen und baurechtlichen Voraussetzungen für die Änderung erkennen lassen. Nach Ansicht des erkennenden Gerichtes liegt es im planerischen Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers, die Bebauungsdichten zu reduzieren und die Beibehaltung von Geb-Widmungen zu überprüfen bzw. auch zu widerrufen. Im konkreten Fall oblag dem Verordnungsgeber sogar eine Rücknahme der Geb-Widmung zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes. Der angefochtene Bescheid war daher zu bestätigen, dies unter gleichzeitiger neuerlicher Anordnung einer angemessenen Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes. Die hier festgesetzte Frist erscheint angemessen und zumutbar, um den angeordneten Maßnahmen nachzukommen. Mit der Entscheidung in der Sache selbst erübrigte sich ein Abspruch über den mit der Beschwerde verbundenen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2018:LVwG.AV.1014.001.2016