{'item': 'LVwG-AV-676/001-2017'}

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Niederösterreich Entscheidungsdatum16.07.2018 GeschäftszahlLVwG-AV-676/001-2017 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.03.2017, GZ. ***, mit dem über die Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 25.05.2016, AZ. ***, betreffend das Bauvorhaben der C gesellschaft mbH in *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, entschieden wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird gemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.Gegen diese Entscheidung ist gemäß Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133, Absatz 4, Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Mit Schreiben vom 08.08.2015 beantragte die C gesellschaft mbH (im Folgenden: „mitbeteiligte Partei“) bei der Marktgemeinde *** unter Vorlage entsprechender Pläne und Beschreibungen die baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit neun Wohnungen auf den Grundstücken Nr. *** und ***, EZ ***, KG ***, *** in ***. Östlich des Baugrundstückes schließt unmittelbar die Liegenschaft *** des nunmehrigen Beschwerdeführers A (EZ ***) an. Nach Abschluss der Vorprüfung der eingereichten Unterlagen erging seitens der Baubehörde mit Schreiben vom 08.09.2015, AZ. ***, eine Verständigung der vom Bauvorhaben betroffenen Nachbarn i.S. des § 22 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) über das Einlangen des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens. Den Nachbarn wurde die Möglichkeit der Akteneinsicht eingeräumt und wurden sie auf ihr Recht, binnen 14 Tagen ab Zustellung dieser Verständigung Einwendungen gegen das Vorhaben bei der Baubehörde einbringen zu können, sowie auf die Präklusionsfolgen i.S. des § 42 AVG ausdrücklich hingewiesen. Diese Verständigung wurde dem Beschwerdeführer am 14.09.2015 zugestellt.Nach Abschluss der Vorprüfung der eingereichten Unterlagen erging seitens der Baubehörde mit Schreiben vom 08.09.2015, AZ. ***, eine Verständigung der vom Bauvorhaben betroffenen Nachbarn i.S. des Paragraph 22, Absatz 2, NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) über das Einlangen des verfahrensgegenständlichen Bauansuchens. Den Nachbarn wurde die Möglichkeit der Akteneinsicht eingeräumt und wurden sie auf ihr Recht, binnen 14 Tagen ab Zustellung dieser Verständigung Einwendungen gegen das Vorhaben bei der Baubehörde einbringen zu können, sowie auf die Präklusionsfolgen i.S. des Paragraph 42, AVG ausdrücklich hingewiesen. Diese Verständigung wurde dem Beschwerdeführer am 14.09.2015 zugestellt. Am 24.09.2015 langten bei der Baubehörde die Einwendungen des Beschwerdeführers gegen das Bauvorhaben ein, verbunden mit dem Antrag auf Durchführung einer Bauverhandlung. Er wendete zusammengefasst ein, (1.) dass die geplante Gebäudehöhe nicht den derzeit gültigen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen würde, (2.) dass der Stellplatzschlüssel von 1:1 mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen werde und die geplante Situierung von Parkplätzen sowie der Grünfläche vor seiner Hofeinfahrt das Parken seiner landwirtschaftlichen Fahrzeuge unmöglich machen würde, (3.) dass er aufgrund des Niveauunterschiedes ein Einleiten der Oberflächenwässer auf sein Grundstück befürchten würde, (4.) dass aufgrund der geplanten Gestaltung des Vorplatzes vor dem projektierten Bauvorhaben ein Befahren der mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen genutzten Einfahrt zur Liegenschaft *** nicht mehr in vollem Umfang gegeben sein werde, (5.) dass er auf der Liegenschaft *** eine Landwirtschaft mit Tierhaltung betreibe, sodass die Aufnahme dieser Gegebenheit, bzw. die Möglichkeit der gegebenen Lärm- und Geruchsbelästigungen in die Verträge mit den zukünftigen Eigentümern bzw. Mietern zwingend erforderlich sei, (6.) dass sich das geplante Mehrparteienhaus architektonisch nicht in das im Umfeld vorhandene Ortsbild einfügen würde, (7.) dass bei der Errichtung des geplanten Gebäudes die Standsicherheit seiner an der Grundgrenze bestehenden Wirtschaftsgebäude und Einfriedungsmauer beeinträchtigt werden würde, weshalb eine Beweissicherung unbedingt durchzuführen sei, (8.) dass der Abstand des neu zu errichtenden Gebäudes gegenüber seinem Grundstück zu gering sei, (9.) dass er im Zusammenhang mit dem Müllplatz und einem in unmittelbarer Nähe zu seinen Grundstücken geplanten Lüftungsgitter starke Geruchsbelästigungen befürchten würde und (10.) dass das Vorhaben aufgrund des Ergebnisses der Überprüfung gemäß § 54 der NÖ Bauordnung 1996 nicht bewilligt werden könne.Am 24.09.2015 langten bei der Baubehörde die Einwendungen des Beschwerdeführers gegen das Bauvorhaben ein, verbunden mit dem Antrag auf Durchführung einer Bauverhandlung. Er wendete zusammengefasst ein, (1.) dass die geplante Gebäudehöhe nicht den derzeit gültigen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen würde, (2.) dass der Stellplatzschlüssel von 1:1 mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen werde und die geplante Situierung von Parkplätzen sowie der Grünfläche vor seiner Hofeinfahrt das Parken seiner landwirtschaftlichen Fahrzeuge unmöglich machen würde, (3.) dass er aufgrund des Niveauunterschiedes ein Einleiten der Oberflächenwässer auf sein Grundstück befürchten würde, (4.) dass aufgrund der geplanten Gestaltung des Vorplatzes vor dem projektierten Bauvorhaben ein Befahren der mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen genutzten Einfahrt zur Liegenschaft *** nicht mehr in vollem Umfang gegeben sein werde, (5.) dass er auf der Liegenschaft *** eine Landwirtschaft mit Tierhaltung betreibe, sodass die Aufnahme dieser Gegebenheit, bzw. die Möglichkeit der gegebenen Lärm- und Geruchsbelästigungen in die Verträge mit den zukünftigen Eigentümern bzw. Mietern zwingend erforderlich sei, (6.) dass sich das geplante Mehrparteienhaus architektonisch nicht in das im Umfeld vorhandene Ortsbild einfügen würde, (7.) dass bei der Errichtung des geplanten Gebäudes die Standsicherheit seiner an der Grundgrenze bestehenden Wirtschaftsgebäude und Einfriedungsmauer beeinträchtigt werden würde, weshalb eine Beweissicherung unbedingt durchzuführen sei, (8.) dass der Abstand des neu zu errichtenden Gebäudes gegenüber seinem Grundstück zu gering sei, (9.) dass er im Zusammenhang mit dem Müllplatz und einem in unmittelbarer Nähe zu seinen Grundstücken geplanten Lüftungsgitter starke Geruchsbelästigungen befürchten würde und (10.) dass das Vorhaben aufgrund des Ergebnisses der Überprüfung gemäß Paragraph 54, der NÖ Bauordnung 1996 nicht bewilligt werden könne. Er habe den Eindruck, dass die Gemeinde unter allen Umständen erreichen wolle, dass ihm die Ausübung seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit auf seinem Grundstück unmöglich gemacht werde. Dadurch würde er einen wesentlichen Teil seines Einkommens verlieren, was er nicht akzeptieren könne und werde. Im Wesentlichen gleichlautende Einwendungen wurden auch vom damaligen Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schriftsatz vom 25.09.2015 an die Baubehörde übermittelt. Die Antragsbeilagen wurden aufgrund der Einwendungen des Beschwerdeführers zum Teil überarbeitet und dieser mit der Verständigung der Baubehörde vom 10.11.2015 davon in Kenntnis gesetzt, worauf der Beschwerdeführer in seinem Schreiben vom 24.11.2015 replizierte und die in seinem E-Mail vom 24.09.2015 zu den Punkten
3. bis
4. vorgetragenen Einwendungen widerholte. In weiterer Folge wurde von der Baubehörde eine mündliche Verhandlung für den 30.03.2016 anberaumt. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers verwies in dieser Verhandlung auf die bisherigen Stellungnahmen, hielt die bisher erhobenen Einwendungen aufrecht und beantragte die Einholung eines Ortsbildgutachtens. In einer schriftlichen Stellungnahme vom 29.03.2016 verwies er zudem auf eine zwischen dem Beschwerdeführer und der Marktgemeinde *** im Jahr 2000 abgeschlossene Vereinbarung. Entgegen dieser Vereinbarung sei zur Verwirklichung des gegenständlichen Bauvorhabens das Grundstück Nr. *** offenbar „rückgewidmet“ worden, bzw. sei dem öffentlichen Grundbuch zu entnehmen, dass bloß eine Teilfläche von 118 m² des Grundstückes Nr. *** (ursprünglich 540 m²) im öffentlichen Gut verblieben sei. Die dargelegte Grundstücksverfügung sei vereinbarungswidrig erfolgt und werde er sich für sämtliche, ihm aus der rechtsmissbräuchlichen Vorgehensweise der Marktgemeinde *** erwachsenden Schäden (wie unter anderem in den Einwendungen zum Bauvorhaben dargelegt) regressieren. Basierend auf dem in der Bauverhandlung erstatteten bautechnischen Gutachten wurde der mitbeteiligten Partei schließlich mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 25.05.2016, AZ. ***, gemäß § 23 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 die baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit neun Wohnungen in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Die Einwendungen des Beschwerdeführers wurden dagegen zurückgewiesen (hinsichtlich des Stellplatzschlüssels, der Vorplatzgestaltung bzw. der Einfahrt zur vom Beschwerdeführer betriebenen Landwirtschaft sowie zur Ortsbildverträglichkeit) bzw. abgewiesen (hinsichtlich der Gebäudehöhe, des Hochwasserschutzes, der Standsicherheit, des Gebäudeabstandes, der drohenden Geruchsemissionen sowie der Bestimmung des § 54 NÖ Bauordnung 1996).Basierend auf dem in der Bauverhandlung erstatteten bautechnischen Gutachten wurde der mitbeteiligten Partei schließlich mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 25.05.2016, AZ. ***, gemäß Paragraph 23, Absatz eins und 2 NÖ BO 2014 die baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit neun Wohnungen in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Die Einwendungen des Beschwerdeführers wurden dagegen zurückgewiesen (hinsichtlich des Stellplatzschlüssels, der Vorplatzgestaltung bzw. der Einfahrt zur vom Beschwerdeführer betriebenen Landwirtschaft sowie zur Ortsbildverträglichkeit) bzw. abgewiesen (hinsichtlich der Gebäudehöhe, des Hochwasserschutzes, der Standsicherheit, des Gebäudeabstandes, der drohenden Geruchsemissionen sowie der Bestimmung des Paragraph 54, NÖ Bauordnung 1996). Dagegen erhob der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer das Rechtsmittel der Berufung, in welcher er die mangelhafte Begründung des Bescheides rügte und darlegte, dass der Bescheid mangels verpflichtender Einholung eines Gutachtens zur Ortsbildverträglichkeit mit Rechtswidrigkeit behaftet sei. Der bautechnische Sachverständige habe in seinem Gutachten Angaben im Lageplan nicht auf deren Richtigkeit überprüft, die Grenzen des Beurteilungsgebietes nicht dargelegt und die Auswahl bezüglich der Gebäudehöhe nicht begründet, weshalb ein Einfluss auf den Lichteinfall zulässiger Gebäude auf seinen Nachbargrundstücken nicht habe festgestellt werden können. Die Behörde habe sich mit seinen berechtigten Einwendungen nicht im Sinne der oberstverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auseinandergesetzt, weshalb der Bescheid mit Rechtswidrigkeit seines Inhalts belastet sei. Er beantrage daher dessen Aufhebung sowie die Abweisung des Ansuchens der mitbeteiligten Partei, in eventu die Aufhebung des Bescheides und die Zurückverweisung des Vorhabens zur Einholung eines Ortsbildgutachtens betreffend die Ortsbildpflege und zur neuerlichen Entscheidung. Seitens der belangten Behörde wurde im Berufungsverfahren das Ortsbildgutachten des D, ***, vom Juni 2016 eingeholt. In weiterer Folge wurde nach einer in den Ergänzungsblättern 06 (Grundriss
5. OG, Höhenabwicklung und Schnitt B-V sowie Ansicht Ost) dargestellten Projektmodifikation (die Gebäudefront im zweiten Obergeschoß an der östlichen Gebäudefront wurde unter 45° abgeschrägt) das Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen des Gebietsbauamtes *** vom 27.09.2016 zur geplanten Gebäudehöhe erstattet. Aufgrund der oben beschriebenen planlichen Änderungen am Bauvorhaben wurden von der mitbeteiligten Partei schließlich aktualisierte Einreichpläne und Beschreibungen vorgelegt und der Beschwerdeführer mit Schreiben der Marktgemeinde *** vom 13.10.2016 zur Stellungnahme zu den im Berufungsverfahren eingeholten Gutachten und den Austauschunterlagen aufgefordert. In seinem Antwortschreiben vom 28.10.2016 kritisierte der Beschwerdeführer das Ortsbildgutachten als nicht nachvollziehbar und wendete ein, dass aufgrund der geplanten baulichen Änderung des Vorplatzes die gefahrlose Zufahrt auf seine landwirtschaftlich genutzten Grundstücke mit einem Traktor mittlerer Größe und einen Anhänger mittlerer Größe nicht mehr möglich sei, weshalb er in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten erheblich beeinträchtigt werde. Dazu legte der Beschwerdeführer die Stellungnahme der NÖ Landeslandwirtschaftskammer betreffend „Hofeinfahrt“ vom 22.06.2016 und die Stellungnahme des E, ***, zur „Frage der Betriebsstruktur des Land- und Forstwirtschaftsbetriebes A in ***“ vom 16.06.2016 vor. In diesem Sinne wäre, so der Beschwerdeführer, gemäß § 6 Abs. 3 NÖ BO eine Stellungnahme des Straßenerhalters betreffend die konkrete Parkplatzsituation einzuholen, da die Benutzbarkeit der Verkehrsflächen und deren Verkehrssicherheit mit Blick auf die vorliegenden Gutachten nicht mehr gewährleistet sei, widrigenfalls ein Verfahrensmangel vorliege.In seinem Antwortschreiben vom 28.10.2016 kritisierte der Beschwerdeführer das Ortsbildgutachten als nicht nachvollziehbar und wendete ein, dass aufgrund der geplanten baulichen Änderung des Vorplatzes die gefahrlose Zufahrt auf seine landwirtschaftlich genutzten Grundstücke mit einem Traktor mittlerer Größe und einen Anhänger mittlerer Größe nicht mehr möglich sei, weshalb er in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten erheblich beeinträchtigt werde. Dazu legte der Beschwerdeführer die Stellungnahme der NÖ Landeslandwirtschaftskammer betreffend „Hofeinfahrt“ vom 22.06.2016 und die Stellungnahme des E, ***, zur „Frage der Betriebsstruktur des Land- und Forstwirtschaftsbetriebes A in ***“ vom 16.06.2016 vor. In diesem Sinne wäre, so der Beschwerdeführer, gemäß Paragraph 6, Absatz 3, NÖ BO eine Stellungnahme des Straßenerhalters betreffend die konkrete Parkplatzsituation einzuholen, da die Benutzbarkeit der Verkehrsflächen und deren Verkehrssicherheit mit Blick auf die vorliegenden Gutachten nicht mehr gewährleistet sei, widrigenfalls ein Verfahrensmangel vorliege. Die mitbeteiligte Partei hat darauf bezugnehmend eine planliche Umgestaltung, wie im Ergänzungsblatt 01 vom 07.11.2016 dargestellt, veranlasst, die entsprechend der Stellungnahme der Firma F gmbH, ***, vom 09.11.2016 die Zufahrt zum Grundstück Nr. *** des Beschwerdeführers deutlich verbessern würde, da die Fläche für das „Ausrichten“ des Traktorgespannes durch den Neubau der Wohnhausanlage vergrößert werde. Im Rahmen des ihm seitens der belangten Behörde eingeräumten Parteiengehörs verwies der Beschwerdeführer in seinem bei der Baubehörde am 22.12.2016 eingelangten Schreiben auf seine bisherigen Einwendungen. So hielt er erneut fest, dass der geplante Neubau aufgrund des kubischen Baukörpers und der farblich sehr stark wirkenden Balkongestaltung das im Umfeld der Liegenschaft vorgefundene dörflich gehaltene Ortsbild erheblich störe und sich sohin nicht in den vorherrschenden regionaltypischen Charakter des Ortsteiles eingliedere. Mit der nunmehr geplanten Modifikation des Bauvorhabens werde den landwirtschaftsfachlichen Forderungen zur Vermeidung der Beeinträchtigung seines landwirtschaftlichen Betriebes nicht entsprochen und fehle die Stellungnahme des Straßenerhalters gemäß § 6 Abs. 3 NÖ BO.Im Rahmen des ihm seitens der belangten Behörde eingeräumten Parteiengehörs verwies der Beschwerdeführer in seinem bei der Baubehörde am 22.12.2016 eingelangten Schreiben auf seine bisherigen Einwendungen. So hielt er erneut fest, dass der geplante Neubau aufgrund des kubischen Baukörpers und der farblich sehr stark wirkenden Balkongestaltung das im Umfeld der Liegenschaft vorgefundene dörflich gehaltene Ortsbild erheblich störe und sich sohin nicht in den vorherrschenden regionaltypischen Charakter des Ortsteiles eingliedere. Mit der nunmehr geplanten Modifikation des Bauvorhabens werde den landwirtschaftsfachlichen Forderungen zur Vermeidung der Beeinträchtigung seines landwirtschaftlichen Betriebes nicht entsprochen und fehle die Stellungnahme des Straßenerhalters gemäß Paragraph 6, Absatz 3, NÖ BO. Im Bauakt der belangten Behörde liegt die Stellungnahme der Marktgemeinde *** als Straßenerhalten der Parzelle *** vom 20.01.2017 auf, auf welche vom Beschwerdeführer mit Schreiben vom 16.02.2017 repliziert wurde. Die Berufung des Beschwerdeführers wurde nach vorheriger Beschlussfassung schließlich mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.03.2017, AZ. ***, soweit die Aufhebung des bekämpften Bescheides und die Abweisung des Bauansuchens beantragt worden war, abgewiesen und hinsichtlich des Eventualantrages zurückgewiesen. Zudem wurde der mitbeteiligten Partei unter Aufrechterhaltung der im erstinstanzlichen Bescheid vom 25.06.2016 erteilten Auflagen die baubehördliche Bewilligung für das verfahrensgegenständliche Vorhaben auf dem Gst.Nr. ***, KG ***, in der Fassung der im Berufungsverfahren vorgenommenen Projektmodifikationen erteilt. Mit Schriftsatz vom 30.03.2017 wurde vom Beschwerdeführer ein Rechtsmittel gegen diesen Bescheid ergriffen und beantragt, das Landesverwaltungsgericht möge den bekämpften Bescheid vom 01.03.2017 aufheben sowie das Ansuchen der mitbeteiligten Partei auf baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit neun Wohnungen in ***, ***, abweisen, in eventu den Bescheid vom 01.03.2017 sowie den Bescheid vom 25.05.2016 aufheben und das Vorhaben zur Verfahrensergänzung an die Baubehörde erster Instanz zurückverweisen. Nach Wiedergabe der Begründung des Berufungsbescheides legte der Beschwerdeführer seine Beschwerdegründe wie folgt dar: „
6. Sofern die Baubehörde zweiter Instanz zur Frage der Ortsverträglichkeit ausführt, dass das Gutachten des D sowohl vollständig als auch schlüssig sei und vor allem die ausführliche Bezugnahme auf den Umgebungsbereich eine intensive Auseinandersetzung mit der Umgebung wie auch dem Projekt und dessen Einbindung in den Bezugsbereich erkennen ließe, entfernt sich die Bescheidbegründung von der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zur Schlüssigkeit von Ortsbildgutachten. Gemäß dieser bedarf es jedenfalls einer sachlichen Begründung, weshalb das für die Beurteilung entscheidende Gebiet im Hinblick auf die gegenständliche Anlage insgesamt von Bedeutung ist, wobei es auf die Ansicht dieses Gebäudes ankommt, nicht aber bloß auf Sichtbeziehungen aus diesem Gebäude heraus bzw. über dessen Gebiet womöglich hinweg (Erkenntnis vom 21.06.2005; 2004/06/0033). Gerade diese Voraussetzung erfüllt das Gutachten D jedoch nicht. Zur Begründung des gewählten Bezugsbereiches führt das Gutachten bloß allgemein aus, dass „als Bezugsbereich grundsätzlich der von allgemein zugänglichen Orten zugleich mit dem geplanten Bauwerk sichtbare Bereich definiert ist, in dem die für eine Beurteilung relevanten Gestaltungsprinzipien wahrnehmbar sind“. Für das gegenständliche Projekt bedeutet dies, dass der Bezugsbereich im Wesentlichen anhand der Sichtbarkeitsverhältnisse des künftigen Bauvorhabens mit den bestehenden Bauwerken definiert wird. Diese Begründung entspricht gerade nicht den Erfordernissen der verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung, weshalb nicht nachzuvollziehen ist, wieso das für die Beurteilung entscheidende Gebiet im Hinblick auf die gegenständliche Anlage insgesamt von Bedeutung sein soll. Darüber hinaus bedarf es gemäß ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei Beurteilung der Frage der Ortsbildverträglichkeit „selbstverständlich auch einer eingehenden Befundaufnahme und Beschreibung hinsichtlich der im angrenzenden Beurteilungsgebiet ergebenden baulichen Anlagen (VwGH 2008/06/0093)“. Auch diesem Erfordernis entspricht das Gutachten D nicht. Unter Punkt
7. „Beschreibung der Umgebung und des geplanten Bauvorhabens“ werden im Gutachten die in dem abgegrenzten Beurteilungsgebiet gegebenen baulichen Anlagen bloß kursorisch beschrieben bzw. angeführt. Wenn etwa betreffend die Umgebung ausgeführt wird, dass „dieser Bereich von *** generell südlich der *** und westlich der *** von überwiegend verdichteter mehrgeschoßiger Wohnbebauung geprägt ist“, entspricht dies keinesfalls der von der Rechtsprechung geforderten „eingehenden Beschreibung der im Beurteilungsgebiet gegebenen baulichen Anlagen“. Bei richtiger rechtlicher Würdigung hätte die Baubehörde zweiter Instanz sohin nicht den Ausführungen im Gutachten D folgen dürfen bzw. dieses nicht dem nunmehr bekämpften Bescheid zugrunde liegen dürfen und hätte sohin eine Ergänzung bzw. Konkretisierung des Ortsbildgutachtens veranlassen müssen.
8. Wenn die Baubehörde zweiter Instanz im bekämpften Bescheid ausführt, dass „mit den in der Stellungnahme des Straßenerhalters beschriebenen Maßnahmen (Anm. Verordnung eines Halte- und Parkverbotes) den allenfalls als gerechtfertigt angesehenen subjektiv-öffentlichen Interessen des Berufungswerbers entsprechend begegnet“ werden wird und den Einwendungen sohin diesbezüglich entsprochen werde, ist zu entgegnen, dass die Stellungnahme der Marktgemeinde *** als Straßenerhalter vom 20.01.2017 eine bloße Absichtserklärung darstellt. Eine solche Absichtserklärung ist jedoch keinesfalls geeignet, den Eingriff in die unzweifelhaft vorliegenden subjektiv-öffentlichen Rechte des Beschwerdeführers auszuschließen, gemäß welchen auf Grundlage der Empfehlung des Gutachters der Landwirtschaftskammer Niederösterreich zur Vermeidung der Beeinträchtigung des landwirtschaftlichen Betriebes des Beschwerdeführers „die gefahrlose Zufahrt auch weiterhin möglich sein muss“. Dies gilt umso mehr, als dass auch im Lichte der Ausführungen des Sachverständigen E vom 16.06.2016, wonach die Beibehaltung der Funktionstüchtigkeit des Hofes von Bedeutung ist (wozu auch die funktionsgerechte Zu- und Abfahrt für Nutzfahrten zählt) ein Eingriff in die subjektiv-öffentlichen Rechte des Berufungswerbers erwartet werden muss bzw. bereits verwirklicht ist.Wenn die Baubehörde zweiter Instanz im bekämpften Bescheid ausführt, dass „mit den in der Stellungnahme des Straßenerhalters beschriebenen Maßnahmen Anmerkung Verordnung eines Halte- und Parkverbotes) den allenfalls als gerechtfertigt angesehenen subjektiv-öffentlichen Interessen des Berufungswerbers entsprechend begegnet“ werden wird und den Einwendungen sohin diesbezüglich entsprochen werde, ist zu entgegnen, dass die Stellungnahme der Marktgemeinde *** als Straßenerhalter vom 20.01.2017 eine bloße Absichtserklärung darstellt. Eine solche Absichtserklärung ist jedoch keinesfalls geeignet, den Eingriff in die unzweifelhaft vorliegenden subjektiv-öffentlichen Rechte des Beschwerdeführers auszuschließen, gemäß welchen auf Grundlage der Empfehlung des Gutachters der Landwirtschaftskammer Niederösterreich zur Vermeidung der Beeinträchtigung des landwirtschaftlichen Betriebes des Beschwerdeführers „die gefahrlose Zufahrt auch weiterhin möglich sein muss“. Dies gilt umso mehr, als dass auch im Lichte der Ausführungen des Sachverständigen E vom 16.06.2016, wonach die Beibehaltung der Funktionstüchtigkeit des Hofes von Bedeutung ist (wozu auch die funktionsgerechte Zu- und Abfahrt für Nutzfahrten zählt) ein Eingriff in die subjektiv-öffentlichen Rechte des Berufungswerbers erwartet werden muss bzw. bereits verwirklicht ist. lm Lichte der im gegenständlichen Bescheid angeführten, umfangreichen Auflagen, für welche mit der Fertigstellungsmeldung der Baubehörde eine gesonderte Bestätigung vorzulegen ist, hätte die Behörde zweiter Instanz der Bewilligungswerberin bei richtiger rechtlicher Beurteilung sohin auch auftragen müssen, eine offenbar in Aussicht genommene Verordnung der Marktgemeinde *** als Straßenerhalter (mit welcher ein Halte- und Parkverbot auf der Parzelle *** verordnet wird) abzuwarten. In concreto hätte die Baubehörde erster Instanz die Baubewilligung bloß unter der Bedingung erteilen dürfen, dass die Baubewilligung erst dann in Kraft tritt, wenn der Baubehörde eine dementsprechende Verordnung des Straßenerhalters vorgelegt wird. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 17.01.1985, AZ 83/06/0050, ausgesprochen, dass es sich bei einer solchen maßgeblichen Beschränkung des Baubewilligungsbescheides um eine aufschiebende Bedingung handelt, gemäß welcher auch eine in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung erst dann in Kraft tritt, wenn die angeführte aufschiebende Bedingung erfüllt wird. Bloß bei Erlassung eines solchen bedingten Bewilligungsbescheides wäre den aufgezeigten subjektiv-öffentlichen Rechten des Beschwerdeführers ausreichend Rechnung getragen worden. Die Entscheidung des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** ist bei richtiger rechtlicher Würdigung sohin verfehlt und hätte vielmehr der Berufung des Beschwerdeführers vom 13.06.2016 Folge gegeben werden müssen.“ In einem ergänzenden Vorbringen vom 05.05.2017 beantragte der Beschwerdeführer die Anberaumung und Durchführung einer mündlichen Verhandlung und führte Nachfolgendes aus: „Wie der Beschwerdeführer nunmehr feststellen musste, ist die Bescheidbegründung des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** betreffend die Zufahrt zum Grundstück des Beschwerdeführers unrichtig bzw. entspricht nicht den tatsächlichen Gegebenheiten, wenn diese auf Seite 17 zweiter Absatz des Berufungsbescheides ausführt: „Durch den Abbruch eines Teilstückes der bestehenden Grundfläche auf Parzelle ***, welches als eigenes Bauverfahren abgehandelt ist, wird die Zufahrt zum Grundstück des Herrn A einfacher und gefahrloser.“ Zutreffend ist vielmehr, dass die bestehende Grünfläche (welche mit einer Natursteinmauer eingefriedet ist) südlich der neu geschaffenen Parzelle *** in ca. 2 Meter Entfernung auf dem Grundstück *** liegt und sohin keinesfalls (wie in der Bescheidbegründung fälschlich angegeben) auf dem Grundstück *** gelegen ist. In den verfahrensgegenständlichen Plänen (Planzeichnung vom 24.11.2016) ist die gegenständliche Grünfläche so dargestellt, als ob sie tatsächlich in das Grundstück *** hineinragen würde. Diese Darstellung entspricht jedoch nicht den faktischen Gegebenheiten vor Ort, weshalb die Grünfläche tatsächlich um 3 bis 4 Meter zu weit nördlich im Plan falsch verzeichnet wurde. lm Ergebnis bedeutet dies, dass bei plangemäßer Verwirklichung des Bauvorhabens der Parkplatz bis unmittelbar an die südliche Grenze des Grundstücks *** errichtet wird, was zur Folge hat, dass die Zufahrtsmöglichkeit des Beschwerdeführers (im Bereich des südlichen Torflügels) um 2 Meter eingeschränkt ist. Dies verschlechtert die Zufahrtsmöglichkeiten hinsichtlich Rangieren und Einlenken maßgeblich. Ferner ist festzuhalten, dass auf dem Grundstück *** keine Grünfläche abgetragen werden kann, da wie oben ausgeführt - dort gar keine Grünfläche existiert (entgegen der Bescheidbegründung). Im Lichte des oben Ausgeführten wird sohin erneut deutlich, dass unzweifelhaft in die Subjektiven-öffentlichen Rechte des Beschwerdeführers eingegriffen wird, gemäß welchen auf Grundlage der Empfehlung des Gutachters der Landwirtschaftskammer Niederösterreich zur Vermeidung der Beeinträchtigung des landwirtschaftlichen Betriebes „die gefahrlose Zufahrt auch weiterhin möglich sein muss.“ Beweis: Auszug aus der im Akt befindlichen Planzeichnung der Bauwerberin, in welcher die befestigte Grünfläche in Gelb dargestellt ist Luftbild von Situation vor Ort und der tatsächlichen faktischen Gegebenheiten, welche mit der Planzeichnung nicht übereinstimmen. Da im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Neuerungsverbot besteht, kann der Beschwerdeführer über den im angefochtenen Bescheid der belangten Behörde festgestellten Sachverhalt hinaus neue Sachverhaltsdetails - auch erstmals - vorbringen. In diesem Sinn wird um Anberaumung einer mündlichen Verhandlung vor dem Landes- und Verwaltungsgericht zum Zwecke der Erörterung der neu beigebrachten Sachverhaltsdetails ersucht.“ Mit Schreiben des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 22.05.2017 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt. Das erkennende Gericht hat Nachstehendes erwogen: Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG mit Beschluss. Gemäß Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge Paragraph 31, Absatz eins, VwGVG mit Beschluss. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden. Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (Paragraph 9, Absatz eins, Ziffer 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (Paragraph 9, Absatz 3,) zu überprüfen und nach Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden. Gemäß § 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.Gemäß Paragraph 70, Absatz 10, NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, Landesgesetzblatt Nr. 50 aus 2017,, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 vor der Novelle LGBl. Nr. 50/2017 lauten auszugsweise:Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 vor der Novelle Landesgesetzblatt Nr. 50 aus 2017, lauten auszugsweise: „§ 6 Parteien und Nachbarn