GVG) als unbegründet abgewiesen.Die Beschwerde wird
Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. II.römisch zwei. Gegen dieses Erkenntnis ist
GG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist
Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. Entscheidungsgründe: Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 29.08.2018, Zl. ***, wurde der Antrag des Beschwerdeführers vom 13.10.2014 auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Pachtvertrages vom 06.09.2014, einschließlich der Vertragsergänzung vom 07. Oktober 2014, abgeschlossen zwischen D und A ***, betreffend die Grundstücke Katastralgemeinde: Grundstücksnummer: *** *** *** *** *** *** *** ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** ***, ***, **, ***, ***, ***, ***, ***, *** ***,*** ***,***‚***‚***,***, ***,*** ***,*** ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***; ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** zurückgewiesen. Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 2, 4, 6 Abs. 1, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG) sowie auf § 16 Abs. 1 VwGVG.Gestützt ist diese Entscheidung auf die Paragraphen 2, 4, 6, Absatz eins, 7, Absatz eins und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, Landesgesetzblatt 6800 (NÖ GVG) sowie auf Paragraph 16, Absatz eins, VwGVG. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007
seinem § 2 insbesondere für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelte. Ob ein Rechtsgeschäft unter Lebenden vorliege, sei nach zivilrechtlichen Kriterien zu beurteilen. Es sei daher nicht Aufgabe der Grundverkehrsbehörde zu entscheiden, ob das behauptete Rechtsgeschäft gültig zustande gekommen sei, sondern haben über die Rechtsgültigkeit eines Rechtsgeschäftes im Streitfall die nach § 1 JN (Jurisdiktionsnorm) berufenen ordentlichen Gerichte zu entscheiden. Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007
seinem Paragraph 2, insbesondere für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelte. Ob ein Rechtsgeschäft unter Lebenden vorliege, sei nach zivilrechtlichen Kriterien zu beurteilen. Es sei daher nicht Aufgabe der Grundverkehrsbehörde zu entscheiden, ob das behauptete Rechtsgeschäft gültig zustande gekommen sei, sondern haben über die Rechtsgültigkeit eines Rechtsgeschäftes im Streitfall die nach Paragraph eins, JN (Jurisdiktionsnorm) berufenen ordentlichen Gerichte zu entscheiden. Unter Berücksichtigung der ergangenen Entscheidungen des Landesgerichtes *** sowie des Oberlandesgerichtes *** vom 30.08.2017 und des Obersten Gerichtshofes sowie auf Grund der mittlerweile letztinstanzlich bestätigten einstweiligen Verfügung des Landesgerichtes *** sei es der Verpächterin D (seinerzeit) nicht erlaubt gewesen, über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zu verfügen. Der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Pachtvertrages sei mangels Vorliegen der zivilrechtlichen Verfügungsgewalt daher zurückzuweisen gewesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene und durch den Rechtsvertreter B eingebrachte Beschwerde des A vom 28.09.2018, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und den angefochtenen Bescheid aufzuheben sowie die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückzuweisen. Begründend wird darin im Wesentlichen ausgeführt, dass D nach wie vor grundbücherliche Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke sei. Ein derivativer Eigentumserwerb erfordere
Der Kaufvertrag sei Titelgeschäft und verpflichte schuldrechtlich zur Eigentumsübertrag. Der Modus werde durch Eintragung in das Grundbuch hergestellt. Erst wenn sowohl Titel als auch Modus vorliegen, handle es sich um einen derivativen Eigentumsübergang. Da im gegenständlichen Fall bloß ein Titel, jedoch kein Modus vorliege, habe der Käufer E kein Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken erworben. Die belangte Behörde hätte die Bewilligung daher auch nicht versagen dürfen.
9 NÖ GVG hätte die belangte Behörde weitere Ermittlungen in Form der Einsichtnahme in das Grundbuch tätigen müssen und hätte dies dazu führen müssen, dass sie das beantragte Rechtsgeschäft bewilligen hätte müssen. Formaliter sei weiters noch darauf hingewiesen, dass die von der belangten Behörde angeführte Rechtsgrundlage des § 6 Abs. 1 NÖ GVG unrichtig sei, zumal § 6 Abs. 2 NÖ GVG richtigerweise zur Anwendung hätte komme müssen. Begründend wird darin im Wesentlichen ausgeführt, dass D nach wie vor grundbücherliche Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke sei. Ein derivativer Eigentumserwerb erfordere
Paragraph 380, ABGB Titel und Modus. Der Kaufvertrag sei Titelgeschäft und verpflichte schuldrechtlich zur Eigentumsübertrag. Der Modus werde durch Eintragung in das Grundbuch hergestellt. Erst wenn sowohl Titel als auch Modus vorliegen, handle es sich um einen derivativen Eigentumsübergang. Da im gegenständlichen Fall bloß ein Titel, jedoch kein Modus vorliege, habe der Käufer E kein Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken erworben. Die belangte Behörde hätte die Bewilligung daher auch nicht versagen dürfen.
Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG hätte die belangte Behörde weitere Ermittlungen in Form der Einsichtnahme in das Grundbuch tätigen müssen und hätte dies dazu führen müssen, dass sie das beantragte Rechtsgeschäft bewilligen hätte müssen. Formaliter sei weiters noch darauf hingewiesen, dass die von der belangten Behörde angeführte Rechtsgrundlage des Paragraph 6, Absatz eins, NÖ GVG unrichtig sei, zumal Paragraph 6, Absatz 2, NÖ GVG richtigerweise zur Anwendung hätte komme müssen. Bereits aufgrund der Aktenlage steht folgender entscheidungsrelevanter Sacherhalt steht fest: Die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften umfassen ein Gesamtflächen-ausmaß von 240.660 m², wovon rd. 235.000 m² Weingärten sind und die restlichen Flächen bebaute und unbebaute Grundstücke darstellen. Nach den örtlichen Flächenwidmungsplänen weisen die Grundstücke durchwegs die Widmung „Grünland / Land- und Forstwirtschaft“ auf, sieht man von einer Widmung als „Grünland / land- und forstwirtschaftliche Hofstelle“ (vgl. Grundstück Nr ***, KG ***) ab.Nach den örtlichen Flächenwidmungsplänen weisen die Grundstücke durchwegs die Widmung „Grünland / Land- und Forstwirtschaft“ auf, sieht man von einer Widmung als „Grünland / land- und forstwirtschaftliche Hofstelle“ vergleiche Grundstück Nr ***, KG ***) ab. Über diese Grundstücke (im Weiteren: Liegenschaften) hat D als damalige Eigentümerin mit E als Käufer am 20.09.2013 eine schriftliche Kaufvereinbarung geschlossen; laut dieser Kaufvereinbarung wurden die in Rede stehenden Liegenschaften im Gesamtausmaß von ca. 23,5 ha Weingärten sowie die bebauten und unbebauten Liegenschaften samt den im Eigentum der Verkäuferin stehenden Geräte, Maschinen, Kellereinrichtungen und Fässer an den Käufer E verkauft. Mit Pachtvertrag vom 06.09.2014 – somit etwa ein Jahr nach Abschluss des oben angeführten Kaufvertrages - verpachtete D die bereits vom Kaufvertrag umfassten Liegenschaften an den Beschwerdeführer und Pächter A. Als Pachtzins wurde ein jährlicher Betrag von € 3.000,-- vereinbart. Dieser Pachtvertrag wurde am 07.10.2014 insbesondere dahingehend ergänzt, dass dem Pächter und Beschwerdeführer A ein Vorkaufsrecht für die vertragsgegenständlichen Liegenschaften eingeräumt wurde. Des Weiteren wurde die grundbücherliche Einverleibung des Vorkaufsrechtes sowie des Bestandrechtes vereinbart. Die Unterschriften zum Pachtvertrag vom 06.09.2014 und der ergänzenden Vereinbarungen vom 07.10.2014 wurden am 07.10.2014 vom öffentlichen Notar F notariell beglaubigt (BRZ: ***). Auf Grund dieser Pachtvereinbarung hat der Beschwerdeführer A durch seine damalige Rechtsvertretung mit Antrag vom 13.10.2014 unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks bei der Bezirkshauptmannschaft Krems um die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes
Auf Grund dieser Pachtvereinbarung hat der Beschwerdeführer A durch seine damalige Rechtsvertretung mit Antrag vom 13.10.2014 unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks bei der Bezirkshauptmannschaft Krems um die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes
Paragraph 6, NÖ GVG angesucht. Der Antrag wurde in Folge zuständigkeitshalber an die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya weitergeleitet. Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit E ein Interessent aufgetreten, der mit seiner Interessentenerklärung vom 20.11.2014, und somit rechtzeitig, ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt hat, wobei er die Bereitschaft, die Grundstücke um den ortsüblichen Preis pachten zu wollen, erklärt hat und dafür einen Gesamtpachtzins von € 3.000,-- pro Jahr genannt hat. Zum Nachweis der Finanzierung wurden zwei Sparbücher vorgelegt. Der Interessent E wies allerdings darauf hin, dass die Verpächterin der Liegenschaften nicht Eigentümerin sei. In weiterer Folge machte er auf die laufenden gerichtlichen Verfahren und die ergangenen einstweiligen Verfügungen im Hinblick auf den von ihm mit D abgeschlossenen Kaufvertrag vom 20.09.2013 aufmerksam. Hinsichtlich der Kaufvereinbarung vom 20.09.2013 wurde die Beschwerdeführerin und Verkäuferin in dem vor dem Landesgericht *** durchgeführten zivilgerichtlichen Verfahren mit Urteil vom 18.07.2016, GZ: ***, schuldig erkannt, den in diesem Urteil wörtlich wiedergegebenen und nachstehend angeführten Kaufvertrag beglaubigt zu unterzeichnen: „’Kaufvertrag
Gemäß Paragraph eins, NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:
Paragraph 3, Ziffer eins, NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Grundstücke, die
1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:
Paragraph 4, Absatz eins, NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:
GVG kann, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG kann, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Artikel 6, Absatz eins, der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Artikel 47, der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
GVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
GVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden
Gemäß Paragraph 28, Absatz 2, VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden
, Absatz eins, Ziffer eins, B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1 Z 3 NÖ GVG bedarf die Bestandgabe von Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung über 2 ha der Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007. Grundsätzlich ist daher eine Genehmigung für ein Rechtsgeschäft wie dem vorliegenden erforderlich.
Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer 3, NÖ GVG bedarf die Bestandgabe von Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung über 2 ha der Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007. Grundsätzlich ist daher eine Genehmigung für ein Rechtsgeschäft wie dem vorliegenden erforderlich. Voraussetzung für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes ist jedoch, dass dieses rechtswirksam zustande gekommen ist. Im gegenständlichen Verfahren ergibt sich bereits aus den im Verwaltungsakt ersichtlichen und oben dargestellten Verfahrensergebnissen im Hinblick auf den am 20.09.2013 abgeschlossenen Kaufvertrag mit E, dass die seinerzeitige Verpächterin und ehemalige Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften D im Zeitpunkt des Abschlusses des hier den Gegenstand des Verfahrens bildenden Pachtvertrages nicht (mehr) die dazu erforderliche Verfügungsberechtigung über die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften innegehabt hat. Im Hinblick darauf, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt seiner Entscheidung zu berücksichtigen hat, sind für die Beurteilung der Rechtsfrage, ob überhaupt ein genehmigungsfähiges Rechtsgeschäft vorliegt, das zwischenzeitig in Rechtskraft erwachsene Urteil des Landesgerichtes *** vom 18.07.2016, GZ: ***, sowie das hg. ergangene und rechtskräftige Erkenntnis vom 06.11.2018, Zl. LVwG-AV-46/005-2018, zu berücksichtigen. Mit Urteil des Landesgerichtes *** vom 18.07.2016, GZ: ***, wurde nämlich D schuldig erkannt, den oben wiedergegebenen Kaufvertrag beglaubigt zu unterzeichnen. Mit rechtskräftigem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 06.11.2018, Zl. LVwG-AV-46/005-2018, wurde der zwischen D und E abgeschlossene Kaufvertrag (Kaufvereinbarung vom 20.09.2013 bzw. Kaufvertrag aus dem rechtskräftigen und vollstreckbaren Urteil des Landesgerichtes *** vom 18.07.2016, ***, bestätigt durch das Urteil des Oberlandesgerichtes *** vom 30.08.2017, ***, ***, ***) betreffend die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften zwischenzeitig auch grundverkehrsbehördlich genehmigt. Da E mittlerweile grundbücherlicher Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften ist, ist auf das Vorbringen des Beschwerdeführers, welches sich auf das grundbücherliche Eigentum der D stützt, im Hinblick darauf, dass für das erkennende Gericht die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblich ist, nicht mehr einzugehen. Das grundverkehrsbehördliche Genehmigungsverfahren dient dazu, ein Rechtsgeschäft hinsichtlich der Zielsetzung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu überprüfen. Das rechtswirksame Zustandekommen und die Gültigkeit des zu beurteilenden Rechtsgeschäftes ist naturgemäß Voraussetzung für die solcherart vorzunehmende Prüfung. Für den in Rede stehenden Pachtvertrag zwischen D und dem Beschwerdeführer steht aufgrund der ergangenen rechtskräftigen Entscheidungen in den zivilgerichtlichen Verfahren fest, dass der Pachtvertrag mangels Verfügungsgewalt der Verpächterin nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Da D ihr Eigentumsrecht an den verfahrensgegenständlichen Liegenschaften verloren hat, hat sie auch ihre Verfügungsberechtigung über diese Liegenschaften verloren. Überdies wurde mit Urteil des Landesgerichtes *** vom 18.07.2016, GZ: ***, festgestellt, dass der gegenständliche Pachtvertrag gegenüber E und somit gegenüber dem nunmehrigen Eigentümer unwirksam ist. Des Weiteren wurde es der Verpächterin verboten, die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften an den Beschwerdeführer zu übergeben, sowie es dem Beschwerdeführer verboten wurde, diese Liegenschaften zu übernehmen. Dem Antrag vom 13.10.2014 liegt somit kein gültiges Rechtsgeschäft zu Grunde. Mangels Vorliegen eines gültigen Rechtsgeschäftes liegt auch kein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 4 Abs. 1 Z 3 NÖ GVG vor.Dem Antrag vom 13.10.2014 liegt somit kein gültiges Rechtsgeschäft zu Grunde. Mangels Vorliegen eines gültigen Rechtsgeschäftes liegt auch kein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft im Sinne des Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer 3, NÖ GVG vor. Die belangte Behörde hat somit zu Recht den Antrag vom 13.10.2014 als unzulässig zurückgewiesen und war daher spruchgemäß zu entscheiden. Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte
GVG ungeachtet eines Parteiantrages Abstand genommen werden, da bereits die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und dem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl Nr. C83 vom 30.03.2010 s.389, entgegenstehen. Es handelte sich um die Beurteilung einer bloßen Rechtsfrage, der Sachverhalt war hinreichend geklärt. Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte
Paragraph 24, Absatz 4, VwGVG ungeachtet eines Parteiantrages Abstand genommen werden, da bereits die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und dem Entfall der Verhandlung weder Artikel 6, Absatz eins, der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, Bundesgesetzblatt Nr. 210 aus 1958,, noch Artikel 47, der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl Nr. C83 vom 30.03.2010 s.389, entgegenstehen. Es handelte sich um die Beurteilung einer bloßen Rechtsfrage, der Sachverhalt war hinreichend geklärt. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der iSd Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche keine Rechtsfrage zu lösen war, der iSd Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil der Beschluss von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGNI:2018:LVwG.AV.1050.001.2018
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.