RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Tirol Entscheidungsdatum09.03.2017 GeschäftszahlLVwG-2017/11/0164-5 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Präsidenten Dr. Christoph Purtscher über die Beschwerde der Gemeinde Z, vertreten durch CC, Rechtsanwälte in **** Y, Adresse 1, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 22.12.2016, Zahl **-GV-****/17-2016, betreffend die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag, zu Recht erkannt:
- Gemäß § 28 Abs 1 und 2 VwGVG wird der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben und die an die Bezirkshauptmannschaft Y als Grundverkehrsbehörde gerichtete Anzeige vom 22.03.2016 zurückgewiesen.Gemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 VwGVG wird der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben und die an die Bezirkshauptmannschaft Y als Grundverkehrsbehörde gerichtete Anzeige vom 22.03.2016 zurückgewiesen.
- Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Paragraph 25 a, VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Artikel 133, Absatz 4, B-VG unzulässig. R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen. Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden kann. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e I. Verfahren vor der belangten Behörde:römisch eins. Verfahren vor der belangten Behörde: Mit Kaufvertrag vom 10.03.2016 hat die Verlassenschaft nach AA das Gst. ***/2 mit 4.099 m² aus der Liegenschaft in EZ *6 GB Z sowie weitere Grundstücke im Gesamtausmaß von 20.998 m² aus der Liegenschaft in EZ **7 GB Z an die BB um den Kaufpreis von Euro 250.000,-- verkauft. Dieses Rechtsgeschäft wurde am 22.03.2016 der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt. In weiterer Folge wurde mit Nachtrag vom 31.08.2016 zu diesem Kaufvertrag sowie mit Berichtigung zu diesem Nachtrag vom 20.12.2016 der vereinbarte Kaufpreis auf Euro 131.000,-- reduziert. Die Bezirkshauptmannschaft Y hat diesen Kaufvertrag vom 10.03.2016, samt Nachtrag vom 31.08.2016 sowie Berichtigung des Nachtrages vom 20.12.2016 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter Vorschreibung einer Auflage erteilt. Gegen diesen Bescheid hat die Gemeinde Z fristgerecht Beschwerde erhoben und mit näherer Begründung die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung begehrt. II. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht:römisch zwei. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht: Das Landesverwaltungsgericht hat die Beschwerde der Gemeinde Z den Verfahrensparteien in Wahrung des Parteiengehörs übermittelt und sie eingeladen, zum Beschwerdevorbringen Stellung zu nehmen. Schließlich wurde noch beim Bezirksgericht Y der Verlassenschaftsakt eingeholt. III. Sachverhalt und Beweiswürdigung:römisch drei. Sachverhalt und Beweiswürdigung: Mit Kaufvertrag vom 10.03.2016 hat die Verlassenschaft nach AA, vertreten durch den aufgrund der von den erbserklärten Erben erteilten Vollmacht vom 16.10.2015 bevollmächtigten Vertreter Dr. DD, das Gst. ***/2 mit 4.099 m² aus der Liegenschaft in EZ *6 GB Z sowie die Gst. ***/1, **0, ***2, ***3, ***4, ***5, ***6, ***7, ***8, ***9, **55 und **56 im Gesamtausmaß von 20.998 m² aus der Liegenschaft in EZ **7 GB Z an die BB um den Kaufpreis von Euro 250.000,-- verkauft. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um land- bzw forstwirtschaftliche Grundstücke. Vertragspunkt VI. und VII. dieses Kaufvertrages lauten wie folgt:Vertragspunkt römisch sechs. und römisch sieben. dieses Kaufvertrages lauten wie folgt: „VI. GENEHMIGUNGEN Gemäß Flächenwidmungsbestätigung der Gemeinde Z vom 16.04.2015 befinden sich die kaufsgegenständlichen Grundstücke ***/2, ***/1, **0, ***2, ***3, ***4, ***5, ***6, ***7, ***8, ***9, **55 und **56 im Freiland und sind bis auf die Grundstücke ***4 und **55, welche mit einem Schupfen bebaut sind, unbebaut. Die Käufer erklären gemäß § 6 des geltenden Tiroler Grundverkehrsgesetzes, dass durch vorliegenden Erwerb kein Freizeitwohnsitz geschaffen wird.Die Käufer erklären gemäß Paragraph 6, des geltenden Tiroler Grundverkehrsgesetzes, dass durch vorliegenden Erwerb kein Freizeitwohnsitz geschaffen wird. Für die Rechtsgültigkeit des vorliegenden Kaufvertrages ist die Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde erforderlich. Die gefertigte Vertretung der Käuferin erklärt, dass alle Gesellschafter der "BB" österreichische Staatsbürger sind und die Käuferin in der Gemeinde Y über eine Gärtnerei mit eigener landwirtschaftlicher Betriebsnummer verfügt. Festgehalten wird, dass die Genehmigung durch die Agrarbehörde nicht erforderlich ist, da die Gesamtfläche der Stammsitzliegenschaft in Einlagezahl *6 Katastralgemeinde Z unter einem Hektar beträgt. Ferner bedarf gegenständlicher Vertrag der verlassgerichtlichen Genehmigung zu 1***/14k durch das Bezirksgericht Y in der Verlassenschaft nach AA. VII.römisch sieben. RÜCKTRITTSRECHT Für den Fall, dass die Rechtsgültigkeit des vorliegenden Kaufvertrages nicht bis spätestens 6 (sechs) Monaten ab allseitiger Vertragsunterfertigung gegeben ist, behalten sich sowohl die Verkäuferin, als auch die Käuferin ein Rücktrittsrecht vom vorliegenden Kaufvertrag vor, welches schriftlich zu Händen des öffentlichen Notars Dr. EE, Y, binnen eines weiteren Monats zu erklären ist, andernfalls dieses Rücktrittsrecht nicht mehr geltend gemacht werden kann.“ Mit Nachtrag vom 31.08.2016 ist eine Kaufpreisreduktion auf Euro 150.000,-- erfolgt. Punkt II. dieses Nachtrages lautet wie folgt:Mit Nachtrag vom 31.08.2016 ist eine Kaufpreisreduktion auf Euro 150.000,-- erfolgt. Punkt römisch zwei. dieses Nachtrages lautet wie folgt: „II. Kaufpreisanpassung und Sonstiges
- Vorbehaltlich der Genehmigung durch die Erbengemeinschaft, dem Verlassenschaftsgericht und der Grundverkehrsbehörde kommen die Vertragsteile des Kaufvertrages nunmehr überein, den in Punkt III. des Kaufvertrages angeführten pauschalen Kaufpreis von EUR 250.000,-- einvernehmlich auf EUR 150.000,-- (in Worten: einhundertfünfzigtausend) herabzusetzen; der Gesamtkaufpreis wird in der Weise aufgeteilt, dass auf die landwirtschaftlichen Grundstücke der Betrag von EUR 131.625,-- und auf die forstwirtschaftlichen Grundstücke der Betrag von 18.375,-- entfällt.Vorbehaltlich der Genehmigung durch die Erbengemeinschaft, dem Verlassenschaftsgericht und der Grundverkehrsbehörde kommen die Vertragsteile des Kaufvertrages nunmehr überein, den in Punkt römisch drei. des Kaufvertrages angeführten pauschalen Kaufpreis von EUR 250.000,-- einvernehmlich auf EUR 150.000,-- (in Worten: einhundertfünfzigtausend) herabzusetzen; der Gesamtkaufpreis wird in der Weise aufgeteilt, dass auf die landwirtschaftlichen Grundstücke der Betrag von EUR 131.625,-- und auf die forstwirtschaftlichen Grundstücke der Betrag von 18.375,-- entfällt.
- Für den Fall, dass eine dieser Genehmigungen nicht bis zum 31.03.2017 erreicht werden sollte, gilt die gegenständliche Zusatzvereinbarung ebenso als nicht geschlossen wie der Hauptvertrag selbst; in diesem Falle hat eine gänzliche Rückabwicklung des Kaufvertrages zu erfolgen, wobei gleichzeitig die weitere Verwertung der kaufgegenständlichen Grundstücke der neuerlichen Entscheidung der Erbengemeinschaft obliegt und im Falle der Nichteinigkeit unter den Erben eine verlassgerichtliche Einantwortung und letztlich eine grundbücherliche Einverleibung des Eigentums im Verhältnis der Erbquoten zu erfolgen hat. …
- Das in Vertragspunkt VII. vereinbarte wechselseitige Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung der Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung binnen sechs
(6)Monaten ab Vertragsunterzeichnung (sohin vereinbart bis 10.09.2016) verlängern die Vertragsteile hiermit einvernehmlich auf den 31.03.2017).“Das in Vertragspunkt römisch sieben. vereinbarte wechselseitige Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung der Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung binnen sechs
(6)Monaten ab Vertragsunterzeichnung (sohin vereinbart bis 10.09.2016) verlängern die Vertragsteile hiermit einvernehmlich auf den 31.03.2017).“ Mit Berichtigung des Nachtrages vom 20.12.2016 ist eine weitere Reduzierung des Kaufpreises auf insgesamt Euro 131.000,-- erfolgt. In der Verlassenschaftstagsatzung vom 27.01.2017 haben die erbantrittserklärten Erben als Vertreter der Verlassenschaft nach AA den Nachtrag vom 31.08.2016 samt Berichtigung vom 20.12.2016 nicht genehmigt und dem Verkauf der gegenständlichen Grundstücke zum verminderten Kaufpreis von Euro 131.000,-- an die BB die Zustimmung nicht erteilt. Die Feststellungen konnten unbedenklich aufgrund der Unterlagen im Behördenakt sowie aufgrund des Abhandlungsprotokolls vom 27.01.2017 sowie der diesbezüglichen Mitteilung des öffentlichen Notars getroffen werden. Diese Feststellungen sind im Übrigen auch unstrittig. IV. Rechtslage:römisch vier. Rechtslage: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 idF LGBl Nr 95/2016 (TGVG):Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, Landesgesetzblatt Nr 61 aus 1996, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr 95 aus 2016, (TGVG): „2. AbschnittRechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken§ 4Paragraph 4Genehmigungspflicht
(1)Absatz eins,Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben: a)Litera a den Erwerb des Eigentums; … 8. Abschnitt Verfahren § 23Paragraph 23 Anzeigepflicht
(1)Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, das (der) nach den §§ 4, 9 und 12 Abs. 1 der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht unterliegt, ist vom Rechtserwerber binnen acht Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes oder Rechtsvorganges der Grundverkehrsbehörde, in deren Sprengel das betreffende Grundstück liegt, schriftlich anzuzeigen; dies gilt nicht im Fall des § 15 erster Satz. Die Anzeige kann auch durch den Veräußerer erfolgen. Bei Rechtserwerben, die eines Notariatsaktes bedürfen, obliegt die Anzeigepflicht dem Notar.
(1)Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, das (der) nach den Paragraphen 4, 9 und 12 Absatz eins, der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht unterliegt, ist vom Rechtserwerber binnen acht Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes oder Rechtsvorganges der Grundverkehrsbehörde, in deren Sprengel das betreffende Grundstück liegt, schriftlich anzuzeigen; dies gilt nicht im Fall des Paragraph 15, erster Satz. Die Anzeige kann auch durch den Veräußerer erfolgen. Bei Rechtserwerben, die eines Notariatsaktes bedürfen, obliegt die Anzeigepflicht dem Notar. … § 25Paragraph 25Erteilung der Genehmigung
(1)Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen. ….
(3)Vor der Erlassung eines Bescheides nach Abs. 1 hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören, wenn es dabei um die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück geht. In diesen Fällen ist der Bescheid nach Abs. 1 der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen, die dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben können.“
(3)Vor der Erlassung eines Bescheides nach Absatz eins, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören, wenn es dabei um die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück geht. In diesen Fällen ist der Bescheid nach Absatz eins, der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen, die dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben können.“ V. Rechtliche Erwägungen:römisch fünf. Rechtliche Erwägungen: Vorauszuschicken ist, dass der Gesetzgeber für den Fall der Genehmigung eines Rechtserwerbes an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück der Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück bzw die betreffenden Grundstücke liegen, ausdrücklich ein Beschwerderecht eingeräumt hat. Die Gemeinde Z ist folglich vorliegend beschwerdelegitimiert. Die Erbengemeinschaft hat den Nachtrag samt Berichtigung nicht genehmigt und damit ist entsprechend Punkt II.
- des Nachtrages vom 31.08.2016 der Kaufvertrag (auch in seiner ursprünglichen Fassung) nicht wirksam zustande gekommen. Voraussetzung für ein Tätigwerden der Behörde im Grundverkehrsverfahren ist einerseits ein Anbringen im Sinne des § 23 Abs 1 TGVG sowie andererseits das Vorliegen eines Rechtsgeschäftes, beispielsweise im Sinne des § 4 Abs 1 lit a leg cit. Liegt ein solches Rechtsgeschäft nicht vor bzw kommt das Rechtsgeschäft nicht wirksam zustande, so fehlt dem grundverkehrsbehördlichen Verfahren das Verfahrenssubstrat; ein inhaltlicher Abspruch über dieses „Rechtsgeschäft“ ist nicht zulässig.Die Erbengemeinschaft hat den Nachtrag samt Berichtigung nicht genehmigt und damit ist entsprechend Punkt römisch zwei.
- des Nachtrages vom 31.08.2016 der Kaufvertrag (auch in seiner ursprünglichen Fassung) nicht wirksam zustande gekommen. Voraussetzung für ein Tätigwerden der Behörde im Grundverkehrsverfahren ist einerseits ein Anbringen im Sinne des Paragraph 23, Absatz eins, TGVG sowie andererseits das Vorliegen eines Rechtsgeschäftes, beispielsweise im Sinne des Paragraph 4, Absatz eins, Litera a, leg cit. Liegt ein solches Rechtsgeschäft nicht vor bzw kommt das Rechtsgeschäft nicht wirksam zustande, so fehlt dem grundverkehrsbehördlichen Verfahren das Verfahrenssubstrat; ein inhaltlicher Abspruch über dieses „Rechtsgeschäft“ ist nicht zulässig. Hätte nun aber der angefochtene Bescheid nicht ergehen dürfen, weil nach den maßgeblichen Verwaltungsvorschriften in der anhängigen Rechtssache die Erlassung eines Bescheides entweder im Behördenverfahren überhaupt unzulässig war oder während des Beschwerdeverfahrens unzulässig geworden ist, kann der dem materiellen Recht entsprechende Zustand nur durch die Kassation des zu Unrecht ergangenen Bescheides hergestellt werden (vgl dazu Hengstschläger/Leeb, AVG² [Stand 1.1.2014, rdb.at] zur vergleichbaren Bestimmung des § 66 Abs 4 Rz 97ff und die dort zitierte Judikatur). Darüber hinaus war das an die Grundverkehrsbehörde gerichtete Anbringen zurückzuweisen. Hätte nun aber der angefochtene Bescheid nicht ergehen dürfen, weil nach den maßgeblichen Verwaltungsvorschriften in der anhängigen Rechtssache die Erlassung eines Bescheides entweder im Behördenverfahren überhaupt unzulässig war oder während des Beschwerdeverfahrens unzulässig geworden ist, kann der dem materiellen Recht entsprechende Zustand nur durch die Kassation des zu Unrecht ergangenen Bescheides hergestellt werden vergleiche dazu Hengstschläger/Leeb, AVG² [Stand 1.1.2014, rdb.at] zur vergleichbaren Bestimmung des Paragraph 66, Absatz 4, Rz 97ff und die dort zitierte Judikatur). Darüber hinaus war das an die Grundverkehrsbehörde gerichtete Anbringen zurückzuweisen. Es war daher wie in Spruchpunkt
- zu entscheiden. VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:römisch sechs. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die (ordentliche) Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.Gemäß Paragraph 25 a, Absatz eins, VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die (ordentliche) Revision gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Vorliegend ist die ordentliche Revision unzulässig, da keine Rechtsfrage zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab (vgl den Judikaturhinweis), noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Schließlich liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Vorliegend ist die ordentliche Revision unzulässig, da keine Rechtsfrage zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab vergleiche den Judikaturhinweis), noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Schließlich liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Landesverwaltungsgericht Tirol Dr. Christoph Purtscher (Präsident) European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGTI:2017:LVwG.2017.11.0164.5