RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Tirol Entscheidungsdatum25.05.2018 GeschäftszahlLVwG-2018/11/0452-5 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Präsidenten Dr. Purtscher über die Beschwerde der AA GmbH, vertreten durch BB, Rechtsanwalt in Z, Adresse 1, gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der Landeshauptstadt Z vom 16.01.2018, Zl *****, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt:
- Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
- Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
- Die ordentliche Revision ist gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e I.römisch eins. Verfahrensgang: Mit Kaufvertrag vom 10.06.2013/30.10.2014 hat CC die Liegenschaft in Y, allein bestehend aus dem Gst **2 mit 3.175 m² sowie die Liegenschaft in X, allein bestehend aus dem Gst **1 mit 2.958 m² um den Gesamtkaufpreis von Euro 337.315,-- an die AA GmbH mit dem Sitz in W, Adresse 2, verkauft. Dieses Rechtsgeschäft wurde in weiterer Folge am 11.08.2015 beim Stadtmagistrat Z angezeigt.Mit Kaufvertrag vom 10.06.2013/30.10.2014 hat CC die Liegenschaft in Y, allein bestehend aus dem Gst **2 mit 3.175 m² sowie die Liegenschaft in römisch zehn, allein bestehend aus dem Gst **1 mit 2.958 m² um den Gesamtkaufpreis von Euro 337.315,-- an die AA GmbH mit dem Sitz in W, Adresse 2, verkauft. Dieses Rechtsgeschäft wurde in weiterer Folge am 11.08.2015 beim Stadtmagistrat Z angezeigt. Mit Bescheid vom 16.01.2018, Zl *****, hat die Bürgermeisterin der Landeshauptstadt Z diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 55,--/m² den ortsüblichen Preis, welcher zwischen Euro 3,50 bis Euro 6,-- liege, um mehr als 30 % übersteige. Damit sei der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG erfüllt.Mit Bescheid vom 16.01.2018, Zl *****, hat die Bürgermeisterin der Landeshauptstadt Z diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 55,--/m² den ortsüblichen Preis, welcher zwischen Euro 3,50 bis Euro 6,-- liege, um mehr als 30 % übersteige. Damit sei der Versagungstatbestand des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, TGVG erfüllt. Gegen diesen Bescheid hat die rechtsfreundlich vertretene AA GmbH Beschwerde erhoben und begründend ausgeführt, dass sich der bezahlte Grundstückspreis an Überlegungen und Berechnungen orientiere, mit welchen die Behörde bis dato offensichtlich noch nicht konfrontiert worden sei. Die Beschwerdeführerin sehe sich mit einer ablehnenden Haltung der Behörde konfrontiert, welche ausschließlich darauf zurückzuführen sei, dass man auf den ersten Blick von einer „konservativen“ Nutzung des Waldes abweiche. Bei näherer und lebensnaher Betrachtung werde man aber nicht umhin kommen, zu erkennen, dass die angedachte Art der Nutzung (Modell eines Waldgardenings) der Intention des Gesetzgebers entspreche und letztendlich im Ergebnis dazu führe, dass einerseits ein gewünschter Erholungswert für die natursuchende Stadtbevölkerung gegeben sei und es andererseits zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Erhaltung der Waldflächen komme. Durch dieses, von der Beschwerdeführerin angedachte Konzept, komme es zu einer Anpassung des Liegenschaftspreises und könne nicht davon ausgegangen werden, dass der ortsübliche Preis deutlich um mehr als 30 % überschritten werde. Es werde daher beantragt, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Am 25.04.2018 wurde vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine mündliche Verhandlung durchgeführt und im Anschluss an die Verhandlung das Erkenntnis mündlich verkündet. Die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin hat nach Zustellung der Verhandlungsschrift rechtzeitig eine schriftliche Ausfertigung beantragt. II.römisch zwei. Sachverhalt: Mit Kaufvertrag vom 10.06.2013/30.10.2014 hat CC die Liegenschaft in Y, allein bestehend aus dem Gst. **2 mit 3.175 m² sowie die Liegenschaft in X, allein bestehend aus dem Gst. **1 mit 2.958 m² an die AA GmbH mit dem Sitz in W verkauft. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um forstwirtschaftliche Grundstücke. Als Kaufpreis für diese beiden Waldgrundstücke wurden einvernehmlich Euro 337.315,-- vereinbart, das entspricht einem Preis von Euro 55,--/m². Der ortsübliche Preis für die beiden Grundstücke beläuft sich auf Euro 3,54/m² bzw insgesamt auf Euro 22.000,-- (gerundet). Die Nutzung dieser beiden Grundstücke soll in Hinkunft als sogenannte „Waldgärten“ erfolgen. Mit Kaufvertrag vom 10.06.2013/30.10.2014 hat CC die Liegenschaft in Y, allein bestehend aus dem Gst. **2 mit 3.175 m² sowie die Liegenschaft in römisch zehn, allein bestehend aus dem Gst. **1 mit 2.958 m² an die AA GmbH mit dem Sitz in W verkauft. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um forstwirtschaftliche Grundstücke. Als Kaufpreis für diese beiden Waldgrundstücke wurden einvernehmlich Euro 337.315,-- vereinbart, das entspricht einem Preis von Euro 55,--/m². Der ortsübliche Preis für die beiden Grundstücke beläuft sich auf Euro 3,54/m² bzw insgesamt auf Euro 22.000,-- (gerundet). Die Nutzung dieser beiden Grundstücke soll in Hinkunft als sogenannte „Waldgärten“ erfolgen. III.römisch drei. Beweiswürdigung: Die Feststellungen zum Kaufvertrag und zum vereinbarten Kaufpreis ergeben sich aus der vorgelegten Vertragsurkunde. Dass es sich um forstwirtschaftliche Grundstücke handelt, steht außer Streit bzw ergibt sich aus den Ausführungen des forstfachlichen Amtssachverständigen. Danach wurden diese Grundstücke vor einigen Jahren forstlich genutzt; konkret wurden Fällungen durchgeführt. Die Feststellung zur künftigen Nutzung wurde aufgrund des eigenen Vorbringens der Beschwerdeführerin getroffen. Die Feststellungen zum ortsüblichen Preis fußen schließlich auf dem Gutachten des beigezogenen forstfachlichen Amtssachverständigen. Dieses Gutachten ist schlüssig und nachvollziehbar. Die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin ist diesen gutachterlichen Ausführungen auch nicht entgegengetreten. Die von der Beschwerdeführerin beigebrachte Ertragswertberechnung entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen DD entspricht nicht der gängigen Bewertungspraxis für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (vgl dazu die Ausführungen des forstfachlichen Amtssachverständigen in seinem Gutachten vom 03.04.2018) und auch nicht den höchstgerichtlichen Vorgaben (vgl VfSlg 12.611 und die Ausführungen in Punkt V.). Der Sachverständige DD führt schließlich in seiner gutachterlichen Stellungnahme selbst aus, dass diese Stellungnahme hinsichtlich der Wertermittlung keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten (zB Gerichten) besitzt (!). Er hält weiters ausdrücklich fest, dass diese (seine) gutachterliche Stellungnahme keine Alternative zu einem vollwertigen Verkehrswertgutachten darstellt und auch nicht als wirksame Alternative zu einem Verkehrswertgutachten eingesetzt werden kann. Damit hatten diese gutachterlichen Ausführungen im Zusammenhang mit den getroffenen Feststellungen zum ortsüblichen Preis außer Betracht zu bleiben.Die Feststellungen zum Kaufvertrag und zum vereinbarten Kaufpreis ergeben sich aus der vorgelegten Vertragsurkunde. Dass es sich um forstwirtschaftliche Grundstücke handelt, steht außer Streit bzw ergibt sich aus den Ausführungen des forstfachlichen Amtssachverständigen. Danach wurden diese Grundstücke vor einigen Jahren forstlich genutzt; konkret wurden Fällungen durchgeführt. Die Feststellung zur künftigen Nutzung wurde aufgrund des eigenen Vorbringens der Beschwerdeführerin getroffen. Die Feststellungen zum ortsüblichen Preis fußen schließlich auf dem Gutachten des beigezogenen forstfachlichen Amtssachverständigen. Dieses Gutachten ist schlüssig und nachvollziehbar. Die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin ist diesen gutachterlichen Ausführungen auch nicht entgegengetreten. Die von der Beschwerdeführerin beigebrachte Ertragswertberechnung entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen DD entspricht nicht der gängigen Bewertungspraxis für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vergleiche dazu die Ausführungen des forstfachlichen Amtssachverständigen in seinem Gutachten vom 03.04.2018) und auch nicht den höchstgerichtlichen Vorgaben vergleiche VfSlg 12.611 und die Ausführungen in Punkt römisch fünf.). Der Sachverständige DD führt schließlich in seiner gutachterlichen Stellungnahme selbst aus, dass diese Stellungnahme hinsichtlich der Wertermittlung keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten (zB Gerichten) besitzt (!). Er hält weiters ausdrücklich fest, dass diese (seine) gutachterliche Stellungnahme keine Alternative zu einem vollwertigen Verkehrswertgutachten darstellt und auch nicht als wirksame Alternative zu einem Verkehrswertgutachten eingesetzt werden kann. Damit hatten diese gutachterlichen Ausführungen im Zusammenhang mit den getroffenen Feststellungen zum ortsüblichen Preis außer Betracht zu bleiben. IV.römisch vier. Rechtslage: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996 idF LGBl Nr 26/2017:Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), Landesgesetzblatt Nr 61 aus 1996, in der Fassung LGBl Nr 26/2017: „§ 2Begriffsbestimmungen
(1)Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. … 2. AbschnittRechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken§ 4Paragraph 4Genehmigungspflicht
(1)Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben: a)Litera a den Erwerb des Eigentums; … § 6Paragraph 6Genehmigungsvoraussetzungen
(1)Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen
(1)Die Genehmigung nach Paragraph 4, ist, soweit in den Absatz 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen a)Litera a der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe, b)Litera b der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und c)Litera c der Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen nicht widerspricht.
(2)Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Abs. 1 lit. a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.
(2)Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Absatz eins, Litera a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist. … § 7Paragraph 7Besondere Versagungsgründe
(1)Im Sinn der im § 6 Abs. 1 genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn
(1)Im Sinn der im Paragraph 6, Absatz eins, genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach Paragraph 4, insbesondere dann zu versagen, wenn … c)Litera c die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt, …“ V.römisch fünf. Erwägungen: Die Behörde ist in ihrer Entscheidung davon ausgegangen, dass der Kaufpreis für die beiden forstwirtschaftlichen Grundstücke den ortsüblichen Preis um weit mehr als 30 % übersteigt. Dem ist die Beschwerdeführerin im Wesentlichen mit der Begründung entgegengetreten, dass ein überhöhter Preis deswegen nicht vorliege, weil im Hinblick auf das angedachte Nutzungskonzept (Nutzung als sogenannte Waldgärten) eine Anpassung des Liegenschaftspreises zu erfolgen habe. Damit verkennt nun aber die rechtsfreundlich vertreten Beschwerdeführerin die Rechtslage. Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes ist unter dem „ortsüblichen Preis“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt; das eben wird von den Grundverkehrsgesetzen und damit auch vom TGVG intendiert (vgl VfSlg 12.611). Damit verkennt nun aber die rechtsfreundlich vertreten Beschwerdeführerin die Rechtslage. Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes ist unter dem „ortsüblichen Preis“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt; das eben wird von den Grundverkehrsgesetzen und damit auch vom TGVG intendiert vergleiche VfSlg 12.611). Vorliegend übersteigt nun der vereinbarte Kaufpreis von Euro 55,--/m² den ortsüblichen Preis von Euro 3,54/m² um weit mehr als 30 %, weshalb der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG erfüllt ist. Bei den besonderen Versagungsgründen handelt es sich um im Gesetz aufgezählte Demonstrativfälle, bei deren Vorliegen ein Widerspruch zum in der Generalklausel umschriebenen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes unwiderleglich vermutet wird. Rechtsgeschäfte, bei denen die Gegenleistung den wahren Wert übersteigt, widerstreiten den angeführten Schutzinteressen, da ein den Ertragswert übersteigender Preis das Wohlbestehen des Käufers verhindern würde. Dieser könnte nämlich mit den aus der Liegenschaft gezogenen kapitalisierten Erträgen niemals den Kaufpreis erwirtschaften (vgl Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 165 ff sowie S180 f und die dort zitierte Judikatur).Vorliegend übersteigt nun der vereinbarte Kaufpreis von Euro 55,--/m² den ortsüblichen Preis von Euro 3,54/m² um weit mehr als 30 %, weshalb der Versagungstatbestand des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, TGVG erfüllt ist. Bei den besonderen Versagungsgründen handelt es sich um im Gesetz aufgezählte Demonstrativfälle, bei deren Vorliegen ein Widerspruch zum in der Generalklausel umschriebenen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes unwiderleglich vermutet wird. Rechtsgeschäfte, bei denen die Gegenleistung den wahren Wert übersteigt, widerstreiten den angeführten Schutzinteressen, da ein den Ertragswert übersteigender Preis das Wohlbestehen des Käufers verhindern würde. Dieser könnte nämlich mit den aus der Liegenschaft gezogenen kapitalisierten Erträgen niemals den Kaufpreis erwirtschaften vergleiche Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 165 ff sowie S180 f und die dort zitierte Judikatur). Der erhobenen Beschwerde kommt damit keine Berechtigung zu, weshalb wie in Spruchpunkt 1. zu entscheiden war. VI.römisch sechs. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Landesverwaltungsgericht hat sich an der (zitierten) Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechtes orientiert bzw diese Judikatur ihrer Entscheidung zugrunde gelegt. Sonstige Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen liegen nicht vor. Im Übrigen ist in Bezug auf den Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG die Rechtslage eindeutig. Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Landesverwaltungsgericht hat sich an der (zitierten) Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechtes orientiert bzw diese Judikatur ihrer Entscheidung zugrunde gelegt. Sonstige Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen liegen nicht vor. Im Übrigen ist in Bezug auf den Versagungstatbestand des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, TGVG die Rechtslage eindeutig. R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen. Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten. Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können. Landesverwaltungsgericht Tirol Dr. Christoph Purtscher (Präsident) European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGTI:2018:LVwG.2018.11.0452.5