{'item': 'LVwG-2018/11/1329-6'}

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Tirol Entscheidungsdatum31.10.2018 GeschäftszahlLVwG-2018/11/1329-6 TextIM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Präsidenten Dr. Purtscher über die Beschwerde des AA, Adresse 1, Z, vertreten durch den Vater BB, Adresse 1, Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 17.05.2018, ***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.Die ordentliche Revision ist gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG nicht zulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e I.römisch eins. Verfahrensgang: Mit Kaufvertrag vom 27./28.07.2017 hat AA das Gst **1 mit 9.729 m2 aus der Liegenschaft in EZ *** GB X an CC verkauft. Dieses Rechtsgeschäft wurde in weiterer Folge bei der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt. Mit Kaufvertrag vom 27./28.07.2017 hat AA das Gst **1 mit 9.729 m2 aus der Liegenschaft in EZ *** GB römisch zehn an CC verkauft. Dieses Rechtsgeschäft wurde in weiterer Folge bei der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt. Die Bezirkslandwirtschaftskammer Y hat im Rahmen der erfolgten Anhörung nach § 25 Abs 3 TGVG mitgeteilt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 90,00 pro m2 für das Gemeindegebiet von X sehr hoch sei. Die Vergleichswerte von landwirtschaftlichen Grundstücken in X hätten eine Obergrenze von Euro 50,00 pro m
3. Die Bezirkslandwirtschaftskammer Y hat im Rahmen der erfolgten Anhörung nach Paragraph 25, Absatz 3, TGVG mitgeteilt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 90,00 pro m2 für das Gemeindegebiet von römisch zehn sehr hoch sei. Die Vergleichswerte von landwirtschaftlichen Grundstücken in römisch zehn hätten eine Obergrenze von Euro 50,00 pro m
4. Die Bezirkshauptmannschaft Y hat in weiterer Folge die landwirtschaftliche Amtssachverständige mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Mit Bescheid vom 17.05.2018, ***, hat die Bezirkshauptmannschaft Y diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 90,00 pro m2 den ortsüblichen Preis, welcher sich nach den Verkehrswertgutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen auf Euro 42,17 pro m² belaufe, um mehr als 30 % übersteige. Damit sei der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG erfüllt. Mit Bescheid vom 17.05.2018, ***, hat die Bezirkshauptmannschaft Y diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass der vereinbarte Kaufpreis von Euro 90,00 pro m2 den ortsüblichen Preis, welcher sich nach den Verkehrswertgutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen auf Euro 42,17 pro m² belaufe, um mehr als 30 % übersteige. Damit sei der Versagungstatbestand des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, TGVG erfüllt. Gegen diese Entscheidung hat AA, vertreten durch seinen Vater BB, fristgerecht Beschwerde erhoben und ausgeführt wie folgt: „Die belangte Behörde stützt sich bei ihrer Entscheidung ausschließlich auf das Gutachten der Amtssachverständigen und stellt fest, dass der ortsübliche Preis (€ 42,17 lt. Amtssachverständige) den Preis laut Kaufvertrag (€ 90,--) um mehr als 30% überschreite und daher dem Kauf die Genehmigung zu versagen sei
5. Gem. Par. 7a Abs. 6 GVG ist der ortsübliche Preis auf Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dabei ist das Vergleichswertverfahren (Par. 4 LBG) anzuwenden, das vorschreibt, dass der Wert der Sache durch vergleichbare Sachen zu ermitteln ist. Abweichende Eigenschaften sind durch Zu - oder Abschläge zu ermitteln.
6. Gem. Par. 7a Absatz 6, GVG ist der ortsübliche Preis auf Grundlage des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln. Dabei ist das Vergleichswertverfahren (Par. 4 LBG) anzuwenden, das vorschreibt, dass der Wert der Sache durch vergleichbare Sachen zu ermitteln ist. Abweichende Eigenschaften sind durch Zu - oder Abschläge zu ermitteln. Dabei sind Vergleichswerterhebungen nicht auf die jeweilige Gemeinde beschränkt, sondern es ist großräumiger auf ähnliche Agrarstrukturen (z.B einheitliches Gemüseanbaugebiet Z-X) Rücksicht zu nehmen (Par.4 Abs. 2 LBG). Die Katastralgemeindegrenze zwischen Z und X durchschneidet etwa in der Mitte das einheitliche und zusammenhängende Gemüseanbaugebiet Z-X. Das kaufgegenständliche Grundstück ist ein Gemüseacker mit einem Ausmaß von 9.729 m
7. Es liegt im nordöstlichen Bereich des Intensivgemüseanbaugebietes. Dabei handelt es sich um einheitliches und zusammenhängendes Gemüseanbaugebiet mit gleicher Bonität (Sonneneinstrahlung, Bodenqualität, durchgeführte Grundzusammenlegung etc.) Die Gemüseäcker sind fast alle – jedenfalls das kaufgegenständliche Ackergrundstück – durch die Wassergenossenschaft Z-X verbunden und erschlossen und können so künstlich beregnet werden. Auf dem kaufgegenständlichen Grundstück befindet sich ein Bewässerungshydrant. Der Gemüseacker ist von drei Seiten von Erschließungsstraßen umgeben, hat eine optimale Größe und ist daher ideal bewirtschaftbar. Wenn man so will, es ist ein" Filetstück". Es gibt keinen vergleichbaren Gemüseacker mit derartig heraus ragenden Eigenschaften und Vorteilen, der in überschaubarer Vergangenheit in unmittelbarer Umgebung verkauft worden ist. Das im Amtsgutachten angeführte Grundstück Nr. **2 mit einem ähnlichen Ausmaß (9.203 m2) ist kein Gemüseacker sondern Grün Land und verfügt nach unserer Information über keine Bewässerung am Grundstück Als Vergleichsgrundstück ist es daher auszuscheiden. Alle übrigen im Amtsgutachten angeführten "Vergleichsgrundstücke" sind viel kleiner und schlechter bewirtschaftbar. Die ebenfalls als "Vergleichsgrundstück" angeführte GstNr. **3 und **4 (insgesamt 9836 m2) sind durch eine Zufahrt abgetrennt und sollten aus diesem Grund als Vergleichsgrundstücke ausgeschieden werden. Die Vergleichs Wertermittlung beschränkte sich bei der Amtssachverständigen auf die im Gemeindegebiet X im Zeitraum von 2008 – 2014 erfolgten Grundstücksverkäufe. Sie bildete daraus einen Durchschnittswert – nämlich € 42,17 – und das war‘s.Dabei sind Vergleichswerterhebungen nicht auf die jeweilige Gemeinde beschränkt, sondern es ist großräumiger auf ähnliche Agrarstrukturen (z.B einheitliches Gemüseanbaugebiet Z-X) Rücksicht zu nehmen (Par.4 Absatz 2, LBG). Die Katastralgemeindegrenze zwischen Z und römisch zehn durchschneidet etwa in der Mitte das einheitliche und zusammenhängende Gemüseanbaugebiet Z-X. Das kaufgegenständliche Grundstück ist ein Gemüseacker mit einem Ausmaß von 9.729 m
8. Es liegt im nordöstlichen Bereich des Intensivgemüseanbaugebietes. Dabei handelt es sich um einheitliches und zusammenhängendes Gemüseanbaugebiet mit gleicher Bonität (Sonneneinstrahlung, Bodenqualität, durchgeführte Grundzusammenlegung etc.) Die Gemüseäcker sind fast alle – jedenfalls das kaufgegenständliche Ackergrundstück – durch die Wassergenossenschaft Z-X verbunden und erschlossen und können so künstlich beregnet werden. Auf dem kaufgegenständlichen Grundstück befindet sich ein Bewässerungshydrant. Der Gemüseacker ist von drei Seiten von Erschließungsstraßen umgeben, hat eine optimale Größe und ist daher ideal bewirtschaftbar. Wenn man so will, es ist ein" Filetstück". Es gibt keinen vergleichbaren Gemüseacker mit derartig heraus ragenden Eigenschaften und Vorteilen, der in überschaubarer Vergangenheit in unmittelbarer Umgebung verkauft worden ist. Das im Amtsgutachten angeführte Grundstück Nr. **2 mit einem ähnlichen Ausmaß (9.203 m2) ist kein Gemüseacker sondern Grün Land und verfügt nach unserer Information über keine Bewässerung am Grundstück Als Vergleichsgrundstück ist es daher auszuscheiden. Alle übrigen im Amtsgutachten angeführten "Vergleichsgrundstücke" sind viel kleiner und schlechter bewirtschaftbar. Die ebenfalls als "Vergleichsgrundstück" angeführte GstNr. **3 und **4 (insgesamt 9836 m2) sind durch eine Zufahrt abgetrennt und sollten aus diesem Grund als Vergleichsgrundstücke ausgeschieden werden. Die Vergleichs Wertermittlung beschränkte sich bei der Amtssachverständigen auf die im Gemeindegebiet römisch zehn im Zeitraum von 2008 – 2014 erfolgten Grundstücksverkäufe. Sie bildete daraus einen Durchschnittswert – nämlich € 42,17 – und das war‘s. Richtigerweise hätte die Amtssachverständige bei nicht vergleichbaren Grundstücken Zuschläge oder Abschläge ansetzen müssen, Valorisierungen für bis zu 10 Jahren zurückliegenden Grundverkäufe vornehmen müssen und vor allem die Grundverkäufe im Gemüseanbaugebiet Z - zumindest jene nördlich der Bundesstraße - einbeziehen müssen. Alle diese groben Befundungs- und Schlussfolgerungsfehler bzw. groben Unterlassungen hat die belangte Behörde 1:1 übernommen und dadurch ihre Entscheidung mehrfach rechtswidrig gemacht. Beweis: Tiris-Auszug KG Grenze Z/X Gutachten DI DD Gutachten DI EE
9. Die Kaufpreise pro m2 liegen lt. Urkundensammlung (Grundbuch) in Z bei ca. € 85,--/€ 100,-- und in X bei ca. € 45,--. Dazu erlaubt sich der Verkäufer bzw. sein Vertreter folgende persönliche Anmerkung: Da die Preisunterscheide objektiv nicht nachvollziehbar sind hat der Verkäufer aber auch dessen Vertreter bei anderen Kaufinteressenten nachgefragt, wieso denn das so sei? Dabei wurde mehrfach angedeutet, dass hier Schwarzgeldzahlungen im Spiel seien. Auch der sehr erfahrene gerichtlich beeidete Gutachter DI EE äußert sich diesbezüglich in seinem Gutachten auf Seite 24 unmissverständlich, wenn er feststellt: "Es ist daher unglaubwürdig, wenn mehrere Jahre nach einem realistisch erscheinenden Kaufpreis, der auch den Erfahrungswerten des Sachverständigen entspricht, deutlich niedrigere Preise in Kaufverträgen aufscheinen. Der Sachverständige ist verpflichtet, auf Grund seiner Marktkenntnis und der sich daraus ableitenden Markteinschätzung derartig unglaubwürdige Preise auszuscheiden." Die Aussagen bedürfen keiner Interpretation mehr und decken sich mit Wahrnehmungen aus mehreren 4 Augengeprächen des Verkäufers bzw. seines Vertreters. Dass die Bauern im Gemüseanbaugebiet X-Z bereit sind hohe Preise zu zahlen zeigt auch der Umstand, dass ihre Zupachtungen bereits bis W im Unterland bzw. V im Oberland reichen. Die Gemüsebauern zahlen übrigens für Pachtfelder in Z wie auch in X ein gleich hohes Pachtentgelt. Bei richtiger Beurteilung der Sach- und Rechtslage hätte ein ortsüblicher Wert von mindestens € 71,--/m² festgestellt werden müssen und hätte der Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von € 90,--/m² gem. Par. 7 Abs. 1 lit. c TGVG genehmigt werden müssen.
10. Die Kaufpreise pro m2 liegen lt. Urkundensammlung (Grundbuch) in Z bei ca. € 85,--/€ 100,-- und in römisch zehn bei ca. € 45,--. Dazu erlaubt sich der Verkäufer bzw. sein Vertreter folgende persönliche Anmerkung: Da die Preisunterscheide objektiv nicht nachvollziehbar sind hat der Verkäufer aber auch dessen Vertreter bei anderen Kaufinteressenten nachgefragt, wieso denn das so sei? Dabei wurde mehrfach angedeutet, dass hier Schwarzgeldzahlungen im Spiel seien. Auch der sehr erfahrene gerichtlich beeidete Gutachter DI EE äußert sich diesbezüglich in seinem Gutachten auf Seite 24 unmissverständlich, wenn er feststellt: "Es ist daher unglaubwürdig, wenn mehrere Jahre nach einem realistisch erscheinenden Kaufpreis, der auch den Erfahrungswerten des Sachverständigen entspricht, deutlich niedrigere Preise in Kaufverträgen aufscheinen. Der Sachverständige ist verpflichtet, auf Grund seiner Marktkenntnis und der sich daraus ableitenden Markteinschätzung derartig unglaubwürdige Preise auszuscheiden." Die Aussagen bedürfen keiner Interpretation mehr und decken sich mit Wahrnehmungen aus mehreren 4 Augengeprächen des Verkäufers bzw. seines Vertreters. Dass die Bauern im Gemüseanbaugebiet X-Z bereit sind hohe Preise zu zahlen zeigt auch der Umstand, dass ihre Zupachtungen bereits bis W im Unterland bzw. römisch fünf im Oberland reichen. Die Gemüsebauern zahlen übrigens für Pachtfelder in Z wie auch in römisch zehn ein gleich hohes Pachtentgelt. Bei richtiger Beurteilung der Sach- und Rechtslage hätte ein ortsüblicher Wert von mindestens € 71,--/m² festgestellt werden müssen und hätte der Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von € 90,--/m² gem. Par. 7 Absatz eins, Litera c, TGVG genehmigt werden müssen. Beweis: Gutachten DI DD im Akt Gutachten DI EE im Akt“ Abschließend wurde beantragt eine mündliche Verhandlung durchzuführen und die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen. Am 25.09.2018 wurde vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine mündliche Verhandlung durchgeführt und dabei insbesondere das Verkehrswertgutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen – welches über Auftrag des Gerichtes ergänzt worden war – erörtert. Bei der fortgesetzten Verhandlung am 24.10.2018 wurde schließlich das Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen DI EE erörtert. II.römisch zwei. Sachverhalt: Mit Kaufvertrag vom 27./28.07.2017 hat AA das Gst **1 mit 9.729 m2 aus der Liegenschaft in EZ *** GB X an CC verkauft. Bei diesem Grundstück handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück. Als Kaufpreis wurden einvernehmlich Euro 875.610,00 vereinbart, das entspricht einem Preis von Euro 90,00 pro m
11. Der ortsübliche Preis beläuft sich auf Euro 42,17 pro m2 bzw insgesamt auf Euro 410.270,00 (gerundet). Mit Kaufvertrag vom 27./28.07.2017 hat AA das Gst **1 mit 9.729 m2 aus der Liegenschaft in EZ *** GB römisch zehn an CC verkauft. Bei diesem Grundstück handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück. Als Kaufpreis wurden einvernehmlich Euro 875.610,00 vereinbart, das entspricht einem Preis von Euro 90,00 pro m
12. Der ortsübliche Preis beläuft sich auf Euro 42,17 pro m2 bzw insgesamt auf Euro 410.270,00 (gerundet). III.römisch drei. Beweiswürdigung: Die Feststellungen zum Kaufvertrag und zum vereinbarten Kaufpreis ergeben sich aus der vorgelegten Vertragsurkunde. Dass es sich beim Kaufgegenstand um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt, steht außer Streit bzw ergibt sich aus den Ausführungen der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Die Feststellungen zum ortsüblichen Preis fußen schließlich auf dem Gutachten der beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Dieses Gutachten ist schlüssig und nachvollziehbar. Die landwirtschaftliche Amtssachverständige hat insgesamt 11 Vergleichsflächen in der Gemeinde X im Nahbereich zum kaufgegenständlichen Grundstück zur Vergleichswertermittlung herangezogen. Sie hat ausgehend vom Beschwerdevorbringen in der Ergänzung ihres Gutachtens auch nachvollziehbar dargelegt, dass aufgrund der Anzahl der tauglichen und in den Wertbestimmungsmerkmalen übereinstimmenden Grundstücksflächen in der Gemeinde X ein Ausweichen auf andere vergleichbare Gebiete nicht notwendig war. Die Amtssachverständige konnte sich dabei nicht zuletzt auch auf Punkt 5.2.4 der ÖNORM B 1802 stützen. Darüber hinaus hat die Sachverständige nachvollziehbar dargelegt, dass aufgrund der vorliegenden, unterschiedlich hohen Kaufpreise für ackerfähige, landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ein Vergleich zwischen den Gemeinden X und Z fachlich nicht gerechtfertigt sei. Bei einer Betrachtung der Marktlage zeige sich deutlich, dass das Preisniveau in Z (aus welchen Gründen auch immer) offensichtlich höher sei. Die Feststellungen zum ortsüblichen Preis fußen schließlich auf dem Gutachten der beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Dieses Gutachten ist schlüssig und nachvollziehbar. Die landwirtschaftliche Amtssachverständige hat insgesamt 11 Vergleichsflächen in der Gemeinde römisch zehn im Nahbereich zum kaufgegenständlichen Grundstück zur Vergleichswertermittlung herangezogen. Sie hat ausgehend vom Beschwerdevorbringen in der Ergänzung ihres Gutachtens auch nachvollziehbar dargelegt, dass aufgrund der Anzahl der tauglichen und in den Wertbestimmungsmerkmalen übereinstimmenden Grundstücksflächen in der Gemeinde römisch zehn ein Ausweichen auf andere vergleichbare Gebiete nicht notwendig war. Die Amtssachverständige konnte sich dabei nicht zuletzt auch auf Punkt 5.2.4 der ÖNORM B 1802 stützen. Darüber hinaus hat die Sachverständige nachvollziehbar dargelegt, dass aufgrund der vorliegenden, unterschiedlich hohen Kaufpreise für ackerfähige, landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ein Vergleich zwischen den Gemeinden römisch zehn und Z fachlich nicht gerechtfertigt sei. Bei einer Betrachtung der Marktlage zeige sich deutlich, dass das Preisniveau in Z (aus welchen Gründen auch immer) offensichtlich höher sei. Der Beschwerdeführer hat in diesem Zusammenhang auf mögliche „Schwarzgeld“-Zahlungen hingewiesen. In § 4 Abs 2 LBG wird dazu angeordnet, dass bei der Bewertung von Liegenschaften mittels Vergleichswertverfahren nur die im redlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreise heranzuziehen sind. Dadurch wird zum Ausdruck gebracht, dass nur die tatsächlich erzielten Kaufpreise und nicht verfälschte Kaufpreisangaben als Grundlage für die Wertermittlung dienen sollen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens darf deshalb der Sachverständige, der aufgrund seiner Kenntnis des Grundstücksmarkts erkennen kann, dass ein von ihm erhobener Vergleichspreis verfälscht ist, diesen Kaufpreis in seinem Gutachten zumindest nicht unberichtigt als Kalkulationsbasis heranziehen. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass in der Praxis die Vertragspartner eines Kaufvertrags über eine Liegenschaft oder einen Liegenschaftsteil mitunter in der Vertragsurkunde nur einen geringeren Kaufpreis anführen, als zwischen ihnen tatsächlich als Entgelt vereinbart wurde, um auf diese Weise die an dieses Rechtsgeschäft anknüpfenden Zahlungspflichten an Steuern und Gebühren zu verringern. Der die Bewertung von Liegenschaften und Liegenschaftsteilen regelnde Gesetzgeber darf die Augen vor dem im Rechtsleben nicht nur vereinzelt auftretenden Phänomen von „Schwarzgeld“-Zahlungen über die in Vertragsurkunden aufscheinenden Entgelte hinaus und vor dem Umstand, dass aufgrund solcher Vorgänge die in Vertragsurkunden genannten Kaufpreise die tatsächliche Marktsituation nicht immer zutreffend wiederspiegeln, nicht verschließen. Bei der falschen Angabe des Kaufpreises in der Vertragsurkunde zum Zweck der Abgabenhinterziehung handelt es sich zweifellos um einen unredlichen Vorgang, der – die Erkennbarkeit der verfälschten Angaben vorausgesetzt – bei der Durchführung des Vergleichswertverfahrens keine Berücksichtigung finden darf (vgl Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz² § 4 Rz 4). Dafür, dass in der Gemeinde X bei allen 11 (!) von der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen herangezogenen Vergleichsflächen – und damit quasi flächendeckend – zusätzlich „Schwarzgeld“-Zahlungen erfolgt sind, hingegen in der Gemeinde Z die tatsächlichen Kaufpreise in den Vertragsurkunden aufscheinen, gibt es nicht wirklich Anhaltspunkte. Vielmehr ist offenbar das Preisniveau in der Gemeinde Z entsprechend höher als in der Gemeinde X.Der Beschwerdeführer hat in diesem Zusammenhang auf mögliche „Schwarzgeld“-Zahlungen hingewiesen. In Paragraph 4, Absatz 2, LBG wird dazu angeordnet, dass bei der Bewertung von Liegenschaften mittels Vergleichswertverfahren nur die im redlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreise heranzuziehen sind. Dadurch wird zum Ausdruck gebracht, dass nur die tatsächlich erzielten Kaufpreise und nicht verfälschte Kaufpreisangaben als Grundlage für die Wertermittlung dienen sollen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens darf deshalb der Sachverständige, der aufgrund seiner Kenntnis des Grundstücksmarkts erkennen kann, dass ein von ihm erhobener Vergleichspreis verfälscht ist, diesen Kaufpreis in seinem Gutachten zumindest nicht unberichtigt als Kalkulationsbasis heranziehen. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass in der Praxis die Vertragspartner eines Kaufvertrags über eine Liegenschaft oder einen Liegenschaftsteil mitunter in der Vertragsurkunde nur einen geringeren Kaufpreis anführen, als zwischen ihnen tatsächlich als Entgelt vereinbart wurde, um auf diese Weise die an dieses Rechtsgeschäft anknüpfenden Zahlungspflichten an Steuern und Gebühren zu verringern. Der die Bewertung von Liegenschaften und Liegenschaftsteilen regelnde Gesetzgeber darf die Augen vor dem im Rechtsleben nicht nur vereinzelt auftretenden Phänomen von „Schwarzgeld“-Zahlungen über die in Vertragsurkunden aufscheinenden Entgelte hinaus und vor dem Umstand, dass aufgrund solcher Vorgänge die in Vertragsurkunden genannten Kaufpreise die tatsächliche Marktsituation nicht immer zutreffend wiederspiegeln, nicht verschließen. Bei der falschen Angabe des Kaufpreises in der Vertragsurkunde zum Zweck der Abgabenhinterziehung handelt es sich zweifellos um einen unredlichen Vorgang, der – die Erkennbarkeit der verfälschten Angaben vorausgesetzt – bei der Durchführung des Vergleichswertverfahrens keine Berücksichtigung finden darf vergleiche Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz² Paragraph 4, Rz 4). Dafür, dass in der Gemeinde römisch zehn bei allen 11 (!) von der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen herangezogenen Vergleichsflächen – und damit quasi flächendeckend – zusätzlich „Schwarzgeld“-Zahlungen erfolgt sind, hingegen in der Gemeinde Z die tatsächlichen Kaufpreise in den Vertragsurkunden aufscheinen, gibt es nicht wirklich Anhaltspunkte. Vielmehr ist offenbar das Preisniveau in der Gemeinde Z entsprechend höher als in der Gemeinde römisch zehn. Die landwirtschaftliche Amtssachverständige hat in weiterer Folge nachvollziehbar dargetan, weshalb weder eine zeitliche Anpassung, noch eine Anpassung wegen der Berücksichtigung von Abweichungen bei den einzelnen Wertbestimmungsmerkmalen notwendig war. Aus den 11 Vergleichstransaktionen ist nämlich vorliegend erkennbar, dass die Grundstücksgröße den Verkehrswert nicht wesentlich beeinflusst, es ist insbesondere kein Trend zu höheren Quadratmeterpreisen bei flächenmäßig größeren Grundstücken erkennbar. Alle 11 Vergleichsflächen sind mittels öffentlichen Zufahrtsstraßen bzw eingeräumten Zufahrtsrechten voll erschlossen; ein Großteil der Vergleichsflächen ist von zwei Seiten erschlossen. Bei einer vorhandenen Erschließung von zwei oder drei Seiten ist am Markt kein Wertunterschied erkennbar und es wirken sich diese Unterschiede bei der Erschließung auf den Verkehrswert nicht aus. Bezüglich der Bodenverhältnisse sind die Grundflächen vor dem Hintergrund der Bodenklimazahlen auf jeden Fall vergleichbar. Vier Vergleichsflächen werden über die Wassergenossenschaft X/Z mit Wasser versorgt, zwei Vergleichsflächen liegen unmittelbar angrenzend zu bewässerten Grundstücken. Berücksichtigt man sämtliche Vergleichsflächen, wird ersichtlich, dass sich die Bewässerung nicht wesentlich wertbeeinflussend auswirkt. Aus den herangezogenen Vergleichstransaktionen ist schließlich im zeitlichen Verlauf kein Trend zu höheren Preisen erkennbar, weshalb keine Valorisierung bzw keine Auf- oder Abwertung bei den Vergleichspreisen vorzunehmen war. Doch selbst wenn man der Argumentation des Beschwerdeführers folgen und die Vergleichsgrundstücke für vermeintlich abweichende Eigenschaften (Erschließung, Wasserversorgung, etc) und Preisschwankungen sowie unter Berücksichtigung des höheren Preisniveaus in Z mit entsprechenden Zuschlägen versehen wollte, würde dies am Vorliegen des Versagungstatbestandes des § 7 Abs 1 lit c TGVG nichts ändern (vgl dazu die Erwägungen in Punkt V.). Berücksichtigt man nämlich im Gutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen bei den Vergleichsgrundstücken Zuschläge von jeweils 50 % (!), würde sich der Verkehrswert auf rund Euro 63,-- pro m² belaufen und der vereinbarte Kaufpreis weiterhin die im Gesetz normierte 30 % Marke ganz klar übersteigen. Selbst bei Zuschlägen von 60 % (!) würde der vereinbarte Kaufpreis diese 30 % Marke immer noch übersteigen. Dass sich die Zuschläge für Zeitkorrektur und Erschließung im Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen DI EE (andere Zuschläge wurden nicht gemacht) beispielsweise lediglich zwischen insgesamt 5 % und 27,5 % bewegen, also mit 50 % bzw 60 % sehr hoch angesetzt wären, sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt.Doch selbst wenn man der Argumentation des Beschwerdeführers folgen und die Vergleichsgrundstücke für vermeintlich abweichende Eigenschaften (Erschließung, Wasserversorgung, etc) und Preisschwankungen sowie unter Berücksichtigung des höheren Preisniveaus in Z mit entsprechenden Zuschlägen versehen wollte, würde dies am Vorliegen des Versagungstatbestandes des Paragraph 7, Absatz eins, Litera c, TGVG nichts ändern vergleiche , dazu die Erwägungen in Punkt römisch fünf.). Berücksichtigt man nämlich im Gutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen bei den Vergleichsgrundstücken Zuschläge von jeweils 50 % (!), würde sich der Verkehrswert auf rund Euro 63,-- pro m² belaufen und der vereinbarte Kaufpreis weiterhin die im Gesetz normierte 30 % Marke ganz klar übersteigen. Selbst bei Zuschlägen von 60 % (!) würde der vereinbarte Kaufpreis diese 30 % Marke immer noch übersteigen. Dass sich die Zuschläge für Zeitkorrektur und Erschließung im Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen DI EE (andere Zuschläge wurden nicht gemacht) beispielsweise lediglich zwischen insgesamt 5 % und 27,5 % bewegen, also mit 50 % bzw 60 % sehr hoch angesetzt wären, sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt. Dem im Behördenverfahren beigebrachten Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen DI EE zur Verkehrswertermittlung war nicht zu folgen. Bereits die belangte Behörde hat darauf hingewiesen, dass die Gesamtzahl der im Gutachten angeführten Vergleichspreise nicht 18, sondern vielmehr 12 beträgt und dass die entsprechend dem Gutachten geeigneten Vergleichspreise nicht acht, sondern vielmehr sechs ausmachen. Der in weiterer Folge im schriftlichen Gutachten rechnerisch ermittelte Bodenvergleichswert beträgt (gerundet) Euro 71,--; bei richtiger Berechnung müsste dieser Bodenvergleichswert (gerundet) Euro 75,-- betragen (dies hat der Sachverständige anlässlich der Gutachtenserörterung auch bestätigt). Der Sachverständige hat weiters zwar in seinem Gutachten die zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften und ihre Kaufpreise benannt, allerdings ist die Beschreibung ihrer Wertbestimmungsmerkmale entgegen den gesetzlichen Vorgaben zur Gänze unterblieben (vgl § 10 Abs 1 LBG; siehe aber auch Punkt 5.2.3 ÖNORM B 1802). Damit fehlt diesem Gutachten aber die erforderliche Nachvollziehbarkeit. Mit den Vergleichsgrundstücken in W und U, die in weiterer Folge wieder ausgeschieden wurden, wollte der Sachverständige entsprechend seinen Ausführungen in der mündlichen Beschwerdeverhandlung dartun, dass in einer wesentlich größeren Entfernung mit einer wesentlich geringeren Nachfrage nach Gemüseanbauflächen bereits in den Jahren 2013 und 2015 Preise bezahlt wurden, die die Preise in der Gemeinde X übersteigen. Dass diese Grundstücke mit dem kaufgegenständlichen tatsächlich vergleichbar sind, lässt sich mangels entsprechender Beschreibung allerdings nicht nachvollziehen. Warum schließlich die beiden Vergleichsflächen in X (TZ ***) und Z (TZ ***) ausgeschieden wurden, lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen und konnte der Sachverständige auch anlässlich der Erörterung nicht dartun. Nur der Vollständigkeit halber sei schließlich auch noch darauf hingewiesen, dass der Sachverständige in der Verhandlung nicht dartun konnte, warum er nicht weitere, unbestreitbar vorhandene und vergleichbare Grundstückstransaktionen in der Gemeinde X in seinem Gutachten herangezogen hat. Der Hinweis, dass er der Meinung war, dass die von ihm herangezogenen Grundstücke eine ausreichende Genauigkeit für die Ermittlung des Verkehrswertes liefern würden und darüber hinausgehende Erhebungen nur zusätzliche Kosten verursacht hätten, vermag jedenfalls nicht zu überzeugen. Schließlich fehlt im schriftlichen Gutachten auch jegliche Begründung für die jeweils vorgenommenen Zuschläge für „Zeitkorrektur“ und „Erschließung“; diese wurde bei der Erörterung des Gutachtens – was die Zeitkorrektur anbelangt allerdings nur bedingt nachvollziehbar – nachgeholt.Dem im Behördenverfahren beigebrachten Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen DI EE zur Verkehrswertermittlung war nicht zu folgen. Bereits die belangte Behörde hat darauf hingewiesen, dass die Gesamtzahl der im Gutachten angeführten Vergleichspreise nicht 18, sondern vielmehr 12 beträgt und dass die entsprechend dem Gutachten geeigneten Vergleichspreise nicht acht, sondern vielmehr sechs ausmachen. Der in weiterer Folge im schriftlichen Gutachten rechnerisch ermittelte Bodenvergleichswert beträgt (gerundet) Euro 71,--; bei richtiger Berechnung müsste dieser Bodenvergleichswert (gerundet) Euro 75,-- betragen (dies hat der Sachverständige anlässlich der Gutachtenserörterung auch bestätigt). Der Sachverständige hat weiters zwar in seinem Gutachten die zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften und ihre Kaufpreise benannt, allerdings ist die Beschreibung ihrer Wertbestimmungsmerkmale entgegen den gesetzlichen Vorgaben zur Gänze unterblieben vergleiche Paragraph 10, Absatz eins, LBG; siehe aber auch Punkt 5.2.3 ÖNORM B 1802). Damit fehlt diesem Gutachten aber die erforderliche Nachvollziehbarkeit. Mit den Vergleichsgrundstücken in W und U, die in weiterer Folge wieder ausgeschieden wurden, wollte der Sachverständige entsprechend seinen Ausführungen in der mündlichen Beschwerdeverhandlung dartun, dass in einer wesentlich größeren Entfernung mit einer wesentlich geringeren Nachfrage nach Gemüseanbauflächen bereits in den Jahren 2013 und 2015 Preise bezahlt wurden, die die Preise in der Gemeinde römisch zehn übersteigen. Dass diese Grundstücke mit dem kaufgegenständlichen tatsächlich vergleichbar sind, lässt sich mangels entsprechender Beschreibung allerdings nicht nachvollziehen. Warum schließlich die beiden Vergleichsflächen in römisch zehn (TZ ***) und Z (TZ ***) ausgeschieden wurden, lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen und konnte der Sachverständige auch anlässlich der Erörterung nicht dartun. Nur der Vollständigkeit halber sei schließlich auch noch darauf hingewiesen, dass der Sachverständige in der Verhandlung nicht dartun konnte, warum er nicht weitere, unbestreitbar vorhandene und vergleichbare Grundstückstransaktionen in der Gemeinde römisch zehn in seinem Gutachten herangezogen hat. Der Hinweis, dass er der Meinung war, dass die von ihm herangezogenen Grundstücke eine ausreichende Genauigkeit für die Ermittlung des Verkehrswertes liefern würden und darüber hinausgehende Erhebungen nur zusätzliche Kosten verursacht hätten, vermag jedenfalls nicht zu überzeugen. Schließlich fehlt im schriftlichen Gutachten auch jegliche Begründung für die jeweils vorgenommenen Zuschläge für „Zeitkorrektur“ und „Erschließung“; diese wurde bei der Erörterung des Gutachtens – was die Zeitkorrektur anbelangt allerdings nur bedingt nachvollziehbar – nachgeholt. Was schließlich das ebenfalls im Behördenverfahren beigebrachte Gutachten der Sachverständigen DI DD, MSc, betrifft, ist darauf zu verweisen, dass diese in ihrem Gutachten zu einem „Durchschnittspreis“ von Euro 40,00 kommt (also vergleichbar dem Ergebnis der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen), in weiterer Folge – ohne nähere Begründung – einen Zuschlag von 80 % gutachterlich für vertretbar hält. Auch diesem Gutachten fehlt daher im Ergebnis die Schlüssigkeit, weshalb es für die zu treffende Entscheidung nicht heranzuziehen war. Dem anlässlich der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisantrag auf Einholung eines (weiteren) Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen war nicht nachzukommen. Es liegt nämlich ein schlüssiges Gutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur Frage des ortsüblichen Kaufpreises vor und der Beschwerdeführer hat von der Möglichkeit, diesem Gutachten auf gleicher fachlichen Ebene entgegenzutreten, Gebrauch gemacht. Dass das Landesverwaltungsgericht – ungeachtet der Vorschrift des § 8 LBG – in seinem Verfahren gemäß § 17 VwGVG iVm §§ 52 und 53 AVG primär die ihm zur Verfügung stehenden Amtssachverständigen heranzuziehen hat, sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt (vgl VfGH 07.10.2014, E 707/2014). Die Einvernahme des Zer Gemüsebauern FF zum Beweis dafür, dass für den kaufgegenständlichen Gemüseacker gleich hohe oder ähnliche Pachtentgelte gezahlt werden wie für einen vergleichbaren Gemüseacker in Z, konnte schließlich auch unterbleiben, zumal es im gegenständlichen Verfahren nicht um die Feststellung des ortsüblichen Pachtentgeltes, sondern vielmehr um die Feststellung des ortsüblichen Kaufpreises geht und dieser Umstand (ähnliche Pachtentgelte) auch ohne weiteres als zutreffend festgestellt werden kann. Die dargelegten Erwägungen erfahren dadurch nämlich keine Änderung.Dem anlässlich der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisantrag auf Einholung eines (weiteren) Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen war nicht nachzukommen. Es liegt nämlich ein schlüssiges Gutachten der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur Frage des ortsüblichen Kaufpreises vor und der Beschwerdeführer hat von der Möglichkeit, diesem Gutachten auf gleicher fachlichen Ebene entgegenzutreten, Gebrauch gemacht. Dass das Landesverwaltungsgericht – ungeachtet der Vorschrift des Paragraph 8, LBG – in seinem Verfahren gemäß Paragraph 17, VwGVG in Verbindung mit Paragraphen 52 und 53 AVG primär die ihm zur Verfügung stehenden Amtssachverständigen heranzuziehen hat, sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt vergleiche VfGH 07.10.2014, E 707 aus 2014,). Die Einvernahme des Zer Gemüsebauern FF zum Beweis dafür, dass für den kaufgegenständlichen Gemüseacker gleich hohe oder ähnliche Pachtentgelte gezahlt werden wie für einen vergleichbaren Gemüseacker in Z, konnte schließlich auch unterbleiben, zumal es im gegenständlichen Verfahren nicht um die Feststellung des ortsüblichen Pachtentgeltes, sondern vielmehr um die Feststellung des ortsüblichen Kaufpreises geht und dieser Umstand (ähnliche Pachtentgelte) auch ohne weiteres als zutreffend festgestellt werden kann. Die dargelegten Erwägungen erfahren dadurch nämlich keine Änderung. IV.römisch vier. Rechtslage: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996 idF LGBl Nr 26/2017: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), Landesgesetzblatt Nr 61 aus 1996, in der Fassung LGBl Nr 26/2017: „§ 2 Begriffsbestimmungen