RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Vorarlberg Entscheidungsdatum14.04.2014 GeschäftszahlLVwG-301-025/12 TextErkenntnis Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Dr. Eli

§ 28Abs 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) wird der Beschwerde insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrs-Landeskommission zurückverwiesen wird.

Paragraph 28, Absatz 3, Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrs-Landeskommission zurückverwiesen wird. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig. Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde dem Beschwerdeführer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der Grundstücke in EZ xxx und EZ xxx, beide KG S, von Frau E R-W, CH-B, versagt.
2. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen vor, die belangte Behörde begründe das Versagen der beantragten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung im Ergebnis einzig und allein dahingehend, dass der zwingende Versagungsgrund

§ 6

Abs 2 lit b des GVG vorliege, weil die im vorgelegten Kaufvertrag angeführte Gegenleistung (Kaufpreis) den ortsüblichen Preis erheblich übersteige. Die belangte Behörde habe es in diesem Zusammenhang allerdings unterlassen, von Amts wegen ein entsprechendes Sachverständigengutachten einzuholen, um den derzeit geltenden ortsübli-chen Preis zu eruieren.2. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen vor, die belangte Behörde begründe das Versagen der beantragten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung im Ergebnis einzig und allein dahingehend, dass der zwingende Versagungsgrund

Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, des GVG vorliege, weil die im vorgelegten Kaufvertrag angeführte Gegenleistung (Kaufpreis) den ortsüblichen Preis erheblich übersteige. Die belangte Behörde habe es in diesem Zusammenhang allerdings unterlassen, von Amts wegen ein entsprechendes Sachverständigengutachten einzuholen, um den derzeit geltenden ortsübli-chen Preis zu eruieren. Die belangte Behörde verweise vielmehr auf ein eingeholtes Sachverständigengutachten vom Jänner 2007, welches von Dr. F P (alpwirtschaftlicher Amtssachverständiger) im Zuge eines anderen Genehmigungsverfahrens betreffend einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Vaters des Käufers eingeholt worden sei. Abgesehen davon, dass jenes Gutachten dem nunmehrigen Käufer seitens der belangten Behörde nicht zur Kenntnis gebracht worden sei, was eine Verletzung des Parteiengehörs darstelle und schon allein deshalb eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens nach sich ziehe, werde von der belangten Behörde vollkommen ignoriert, dass sich die Bewertungsgrundlage seit dem Jahre 2007 ganz erheblich geändert habe, weil massive Investitionen in der Größenordnung von ca 500.000 Euro in die Neuerrichtung bzw Renovierung der vorhandenen Gebäude vorgenommen worden seien. Konkret seien die Jagdhütte D, die Alphütte D und die Alp-/Jagdhütte O umfassend renoviert und die Alp-/Jagdhütte S neu gebaut worden. Der der damaligen Bewertung aus dem Jahre 2007 zugrunde liegende Sachverhalt habe sich daher ganz wesentlich geändert. Die belangte Behörde wäre daher dazu verpflichtet gewesen, von Amts wegen den vollständigen Sachverhalt zu ermitteln. Im Ergebnis habe die belangte Behörde stattdessen aber jegliche Ermittlungstätigkeit in dieser Causa unterlassen, was einen wesentlichen Verfahrensmangel darstelle. Hätte die belangte Behörde nämlich die nunmehrigen Verhältnisse vor Ort eruiert und auf der Grundlage dessen von Amts wegen ein neues Sachverständigengutachten eingeholt, wäre zu Tage getreten, dass der im gegenständlichen Kaufvertrag vorgesehene Kaufpreis sehr wohl dem ortsüblichen Preis entspreche. Wie gerade dargetan, stütze sich die belangte Behörde bei der Begründung des Versagens der beantragten Genehmigung auf ein Sachverständigengutachten des alpwirtschaftlichen Amtssach-verständigen vom Jänner 2007, welches im Verfahren des Vaters des Antragstellers eingeholt worden sei. Wenn nun die belangte Behörde ein nicht mehr aktuelles und nicht mehr den tatsäch-lichen Verhältnissen entsprechendes Sachverständigengutachten heranziehe, sei nicht nachvoll-ziehbar, weshalb mit keinem Wort zu dem im damaligen Verwaltungsverfahren (GZ UVS-301-026/K3-2004) ebenfalls vorgelegten Sachverständigengutachten der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Land- und Forstwirtschaft, Alp- und Weidewirt-schaft Frau Dipl.-Ing. M H vom 15.02.2007 Stellung genommen werde. Jenes Gutachten, mit welchem dem Gutachten des Amtssachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene seinerzeit entgegengetreten worden sei und welches hiermit in der Anlage nochmals vor-gelegt werde, gelange zusammengefasst gesehen zu nachstehendem Ergebnis: „Laut Auffassung der Sachverständigen ist unter Berufung auf entsprechende Empfehlungen des Dipl.-Ing. F L, Amtssachverständiger für Almwirtschaft im Land Tirol, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Alm- und Weidewirtschaft, welcher diese Vorgehensweise in seiner Vorlesung an der Universität für Bodenkultur Wien empfiehlt, bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Alpen und damit des ortsüblichen Preises das Ver-gleichswertverfahren heranzuziehen. Unter Zugrundelegung eines Jagdpachtzinses für beide Alpen von insgesamt € 8.000 (€ 4.000 pro Alpe), eines Restwerts für die damals vorhandenen Gebäude von 20 % und eines Abschlags für die Nichterschließung der Hütte D von 30 % gelangte die Sachverständige nach Berücksichtigung der Einwände des Amtssachverständigen Dr. F P zu einem Gesamtschätzwert der Alpe D und O von € 802.077 für die Alpe D und € 485.516 für die Alpe O.“ Daraus ergebe sich, dass schon unter Zugrundelegung jenes schlüssigen und nachvollziehbaren Sachverständigengutachtens – ungeachtet der inzwischen eingetretenen wesentlichen, noch dar-zustellenden Veränderungen – der nunmehr vereinbarte Kaufpreis laut Kaufvertrag 850.000 Euro den ortsüblichen Preis mit Sicherheit nicht übersteige. Die belangte Behörde führe im bekämpften Bescheid vom 15.10.2012 unter Berufung auf die Entscheidung VwGH 31.03.2006, GZ 2006/02/0060 aus, unter dem „ortsüblichen Preis“ sei der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirt-schaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu bezahlen bereit sei, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich nutze. Diese Auffassung stehe nun im diametralen Gegensatz zur Auffassung der renommierten allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Land- und Forstwirtschaft Dipl.-Ing. M H sowie des Amtssachver-ständigen für Almwirtschaft im Land Tirol, Herrn Dipl.-Ing. F L, welche beide unisono davon ausgegangen seien, das Vergleichswertverfahren sei das zu bevorzugende Instrumentarium, um den Verkehrswert von Alpen zu ermitteln. Es möge nun zwar richtig sein, dass der Verwaltungsgerichtshof in der eben zitierten Entschei-dung vom 31.03.2006 ausführe, die Auffassung der belangten Behörde, bei der Ermittlung des ortsüblichen Preises sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, nicht bean-standet habe. Werfe man nun einen genauen Blick auf jene Entscheidung, so verweise der Ver-waltungsgerichtshof lediglich auf ein Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 25.02.1991, Slg 12.611, in welchem ausgeführt werde, die Annahme sei zumindest vertretbar, unter dem ortsüblichen Preis eines Grundstücks sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen. Im Ergebnis sei in jenen Entscheidungen also zum Ausdruck gebracht worden, dass die Heran-ziehung des Ertragswertes zwar „vertretbar“ gewesen sei, damit sei allerdings selbstverständlich nicht gesagt worden, dass die Heranziehung einer anderen Methode als diejenige des Ertragswer-tes von vornherein zu verwerfen sei. Vielmehr müsse nach Auffassung der Beschwerdeführer unter Zugrundelegung der Ausführungen von Sachverständigen die für den jeweiligen konkreten Fall geeignetste Methode herangezogen werden. Das Landesverwaltungsgericht des Landes Vorarlberg habe bereits in mehreren Entscheidungen die Auffassung vertreten, es sei sachgerecht, wenn der landwirtschaftliche Sachverständige bei Ermittlung des ortsüblichen Preises den Durchschnitt von Vergleichswert und Ertragswert zugrunde lege. Dies bedeute, dass das alleinige Orientieren am Ertragswert jedenfalls bislang seitens des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg nicht befürwortet worden sei. Im Hinblick auf die massiven Investitionen in die vorhandenen Gebäude wäre es im gegenständ-lichen Fall geboten gewesen, den Substanzwert jener Gebäude zu ermitteln. Zusammenfassend ergebe sich daher, dass die belangte Behörde im vorliegenden Fall nicht die Ertragswertmethode, sondern die Vergleichswertmethode bzw Substanzwertmethode bei der Beurteilung der Frage des ortsüblichen Preises heranziehen hätte müssen. Zumindest wäre es geboten gewesen, den Durchschnitt des Ertragswerts einerseits und des Vergleichs-werts/Substanzwerts andererseits zugrunde zu legen. Im alpwirtschaftlichen Gutachten des Amtssachverständigen im Verfahren aus dem Jahre 2007 Dipl.-Ing. Dr. F P sei bei der Ermittlung des ortsüblichen Preises für die Liegenschaften in EZ xxx und EZ xxx, beide KG S, für die vorhandenen Gebäude überhaupt kein Wert angesetzt worden. Die allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Land- und Forstwirt-schaft, Alp- und Weidewirtschaft Dipl.-Ing. M H lege in ihrem Sachverständigengutachten vom 15.02.2007 für die vorhandenen Gebäude der Alpen D und O hinsichtlich des Alpgebäudes Alpe D einen Restwert von 20 % zugrunde und gelange zu einem Sachwert von 17.119 Euro im Falle der Alpe D und von 90.783 Euro im Falle der Alpe O, dies jeweils unter Vornahme eines Abschlags von 30 %. Tatsächlich verhalte es sich dergestalt, dass im Jahre 2007 die vier vorhandenen Hütten (D Jagdhütte, D Alphütte, S Alp- und Jagdhütte und O Alp- und Jagdhütte) in einem miserablen Zustand gewesen seien, sodass hier von den Sachverständigen ein nur eher geringer Verkehrswert angesetzt worden sei. Seit dem Jahre 2007 seien allerdings die Jagdhütte D, die Alphütte D und die Alp-/Jagdhütte O renoviert sowie die Alp-/Jagdhütte S de facto neu errichtet worden. Insgesamt seien Investitionen in der Größenordnung von ca 500.000 Euro getätigt worden. Eben deshalb sei von einer deutlichen Erhöhung des ortsüblichen Preises der beiden gegenständ-lichen Liegenschaften auszugehen, weil sich insbesondere der Wert der vorhandenen Gebäude ganz wesentlich erhöht habe. Die im Jahre 2007 eingeholten Sachverständigengutachten würden naturgemäß diesen Umstand nicht widerspiegeln, weil eben jene Investitionen und damit jene Wertsteigerungen erst nach dem Jahre 2007 stattgefunden hätten. Bei der Beurteilung des ortsüblichen Preises müsse daher jenem Umstand Rechnung getragen werden. Bringe man vom Kaufpreis von 850.000 Euro die Werte der vier vorhandenen Gebäude in Abzug, so entspreche der dann noch bestehende Differenzbetrag, welcher den Verkehrswert der Wald- und Weideflächen sowie insbesondere auch das Jagdrecht widerspiegle, mit Sicherheit dem ortsüblichen Preis. Es werde daher der Antrag gestellt, ein Sachverständigengutachten einzuholen, mit welchem die Verkehrswerte der vier vorhandenen Objekte ermittelt würden, dies vor Beurteilung der Frage des ortsüblichen Preises der Kaufliegenschaften in EZ xxx und EZ xxx, beide KG S. In seinem Sachverständigengutachten vom Jänner 2007 gehe der Amtssachverständige für Alpwirtschaft Dipl.-Ing. Dr. F P im Hinblick darauf, dass die Alpe D im Naturschutzgebiet G und eine Teilfläche von 220 ha der Alpe O im Natura 2000-Gebiet G, O situiert sei, davon aus, dass sich dieser Umstand negativ auf den Kaufpreis auswirke. Die tatsächliche Entwicklung sei allerdings mittlerweile eine andere. Bei sogenannten Natura 2000-Gebieten handle es sich bekanntlich um Gebiete, welche aufgrund zweier einschlägiger EU-Richtlinien, nämlich FFH-Richtlinie (Fauna Flora Habitat-Richtlinie) und der Vogelschutzrichtlinie, unter besonderem Schutz stehe. Der Trend gehe nun dahin, dass die Europäische Union, welche bekanntlich die Rechtsgrundlagen für landwirtschaftliche Förderungen, wie derzeit die Alpungsprämie und der Bewirtschaftungszuschuss festlege, in Hinkunft ökologische Kriterien bei der Bemessung der Höhe von Förderungen einbeziehen wolle. Schon derzeit würden für Natura 2000-Gebiete spezielle Landesförderungen existieren. Dies bedeute, dass derartige besonders geschützte Naturschutzregionen in Hinkunft sowohl auf Landes- und Bundesebene als auch auf EU-Ebene eine besondere Förderung genießen würden, was selbstverständlich mit einer Erhöhung des ortsüblichen Preises verbunden sei. Zudem sei im Sachverständigengutachten aus dem Jahre 2007 noch von einem Jagdpachtzins von 8.000 Euro ausgegangen worden. Im bekämpften Bescheid gehe sogar die Behörde erster Instanz selber davon aus, dass aufgrund bestimmter Umstände ein Jagdpachtzins in der Höhe von 19.770 Euro erzielbar wäre. Nach Ansicht der Beschwerdeführer sei auch dieser Ansatz zu niedrig und entspreche nicht dem Verkehrsüblichen. In diesem Zusammenhang werde der Antrag auf Einholung eines wildbiologischen Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des erzielbaren Jagdpachtzinses der beiden gegenständlichen Alpen der Liegenschaften in EZ xxx und EZ xxx, beide KG S, gestellt. Im bekämpften Bescheid der belangten Behörde vom 15.10.2012 werde abschließend noch ange-sprochen, die Antragsteller hätten keine konkreten Angaben getätigt, von welchem Landwirt die vertragsgegenständlichen beiden Alpen O und D in der Vergangenheit genutzt worden seien bzw durch welche Landwirte die künftige Bewirtschaftung durchgeführt werden solle. Die Beschwerdeführer würden klarstellen, dass diesbezüglich seitens der erstinstanzlichen Behörde auch keine konkrete Frage an sie gerichtet worden sei. Ausgehend davon werde jedenfalls nunmehr zur Kenntnis gebracht, dass die Alpe D von Herrn N E aus R gepachtet werde und die Alpe O von Herrn E H aus S. Beide würden die Alpen verantwortungsbewusst und nachhaltig bewirtschaften. Der Erwerber sei daran interessiert, jene Pachtverhältnisse möglichst lange fortzusetzen. Der Abschluss eines 15-20jährigen Pachtvertrages mit beiden Pächtern sei für ihn gut vorstellbar. 3.

1. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest: Gegenstand des Rechtsgeschäftes sind die Grundstücke in EZ xxx und EZ xxx, beide KG S, im Gesamtausmaß von 13.181.041 m². Es handelt sich bei den Grundstücken um die Alpe D (EZ xxx) und um die Alpe O (EZ xxx). 632,5993 ha der Grundfläche sind Ödland, weitere 27,2335 ha bestehen aus Fels/Geröll. Der Erwerber ist deutscher Staatsbürger und Student. Er beabsichtigt den bestehenden unbefristeten Alpbewirtschaftungsvertrag sowie den derzeit bestehenden Jagdpachtvertrag für beide Alpen zu übernehmen. Der Kaufpreis für die gegenständlichen Liegenschaften beträgt 850.000 Euro. Der Erwerber ist kein Landwirt. Die beiden Jagdgebiete der Alpen sind zum momentanen Zeitpunkt mit Jagdpachtvertrag vom 12.02.2013 an E F v G-H verpachtet. Der Jagdpachtzins beträgt 4.000 Euro pro Jahr und pro Alpe. 3.
2. Der im Beschwerdeverfahren beigezogene landwirtschaftliche Sachverständige DI K hat in seinem Gutachten vom 03.07.2013 dargetan, dass grundsätzlich festzuhalten sei, dass jede Alpe durch eine Vielzahl von Eigenheiten beschrieben werde, sodass ein Vergleich mehrerer Alpen untereinander schwierig sei. Eine Valorisierung über die Bodenklimazahl sei nicht möglich, da für Alpflächen und Wald bzw unproduktive Flächen keine Bodenklimazahl zur Verfügung stehe. Weiters sei festzuhalten, dass durch die Finanzmarktkrise im Jahr 2007 die Nachfrage nach Grund und Boden stark gestiegen sei und sich die Nachfrage zunehmend am Ver-gleichswertverfahren orientiere und der Ertragswert eher zweitrangig sei. Aus sachverständiger Sicht liege im beschwerdegegenständlichen Fall der ortsübliche Preis zwischen dem Vergleichswert und dem Ertragswert. Von der Topographie, der Flächenausstattung und dem Jagdertrag biete sich das Rechtsgeschäft auf der Alpe L als Vergleich an, wobei es sich hierbei um eine Sennalpe handle. Durch die Renovierung der Gebäude auf der Alpe D und Alpe O sei auch ein Vergleich bei den Gebäuden möglich. Die schlechte Wegerschließung der beschwerdegegenständlichen Alpen mache einen Abschlag sinnvoll. Andererseits sei das Vergleichsrechtsgeschäft aus dem Jahre 2001 (Alpe L) und es handle sich um einen Anteilserwerb, was sich wiederum preismindernd auswirke. Aufgrund des guten Gebäudezustandes, der möglichen Jagderträge, der Möglichkeit ca 140 Rin-der alpen lassen zu können und der Förderungssituation werde ein Vergleichswert von 1,2 Milli-onen Euro angesetzt. Dies entspreche einem Wert von 0,09 Euro pro m². Aus der Ertragswertbe-rechnung werde eine Summe des Ertragswertes von 631.467,90 Euro für beide Alpen angesetzt. Der ortsübliche Preis für beide Alpen ergebe sich aus einem Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert und betrage somit 915.733,95 Euro. 3.
3. Da im gegenständlichen Fall die Alpen mit Jagdpachtvertrag vom 12.02.2013 an den Vater des Beschwerdeführers verpachtet worden sind, wurde ein jagdbiologisches Gutachten eingeholt zur Feststellung in welcher Höhe ein Jagdpachtzinses erziel werden kann. Der wildökologische-jagdwirtschaftliche Amtssachverständige hat in seinem Gutachten vom 09.01.2014, Zahl: Va-0175, einen durchschnittlichen Hektarsatz in Höhe von 32,30 Euro zur Errechnung eines durchschnittlichen Jagdpachtzinses errechnet. Zusammengefasst kommt der wildökologische-jagdwirtschaftliche Amtssachverständige DI S zu diesem Ergebnis, indem er die jagdlichen Kennzahlen aus sämtlichen umliegenden Jagdrevieren vergleicht, unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Revierqualität und des Umstandes, dass die beiden Jagdreviere für Autos und Geländewagen vollkommen unerschlossen sind. Aus diesem Grund kommt der wildökologische – jagdwirtschaftliche Amtssachverständige DI S zu einem jährlichen Jagdpachterlös für die Alpe D in Höhe von 21.221,10 Euro und für die Alpe O in Höhe von 21.350,30 Euro. 3.
4. Das Landesverwaltungsgericht folgt den beiden schlüssigen Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen und des wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Da DI K in seinem landwirtschaftlichen Gutachten dargetan hat, dass eine Valorisierung über die Bodenklimazahl nicht möglich sei, da für Alpflächen und Wald bzw unproduktive Flächen keine Bodenklimazahl zur Verfügung stehe, andererseits jedoch durch die Finanzmarktkrise im Jahr 2007 die Nachfrage nach Grund und Boden stark gestiegen sei und sich die Nachfrage zunehmend am Vergleichswertverfahren orientiere und der Ertragswert eher zweitrangig sei, ist nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes in einer konkreten Einzelfallbetrachtung die vom landwirtschaftlichen Sachverständigen bei der Ermittlung des ortsüblichen Preises angewendete Berechnungsmethode in diesem konkreten Einzelfall als die sachgerechteste anzusehen. Ebenso ist das wildökologische-jagdwirtschaftliche Gutachten bezüglich der Jagdpachtzinse für die beiden Alpen aufgrund der schlüssigen Darlegung der Beschaffenheit der Jagdreviere mit ihren Besonderheiten und des Vergleiches mit den umliegenden Jagdrevieren für das Landesverwaltungsgericht nachvollziehbar. Daher werden die im vorliegenden wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Gutachten ermittelten zu erzielenden Jagdpachtzinse als Berechnungsgrundlage für die Gegenrechnung der Nutzung der Jagdhütten durch den Vater des Beschwerdeführers herangezogen. Die Grundverkehrs-Landeskommission hat in ihrer Äußerung vom 24.03.2014 zum Gutachten des wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen die im Gutachten errechneten möglichen Jagdpachtzinse für überhöht gehalten, ist diesem Gutachten jedoch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Der wildökologische-jagdwirtschaftliche Amtssachverständige hat den durchschnittlichen Hektarsatz für die Berechnung eines möglichen Jagdpachtzinses aus dem Vergleich sämtlicher Hektarsätze der umliegenden Alpen unter Berücksichtigung einiger für die gegenständlichen Alpen typischer Eigenarten berechnet. Die Berechnungen und Darstellungen im Gutachten sind für das Landesverwaltungsgericht nachvollziehbar und daher auch Grundlage für die Berechnung des tatsächlichen Kaufpreises. 3.
5. Im vorliegenden Fall beträgt der noch zu bezahlende Kaufpreis 850.000 Euro. Die in den Jahren 2006 bis 2012 getätigten Investitionen in einer Gesamthöhe von 529.528,34 Euro, die laut dem Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen DI K als Gebäudewert ermittelt worden sind, müssen nach Abzug einer AfA ebenfalls zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass der Vater des Beschwerdeführers, der die Investitionen in den Jahren 2006 bis 2012 getätigt hat und dadurch die Gebäude unentgeltlich nutzt und einen geringen Jagdpachtzins in Höhe von 8.000 Euro für beide Alpen bezahlt. Die unentgeltliche Nutzung der Gebäude ist daher zu beziffern und vom Gebäudewert, welcher auch die Höhe der getätigten Investitionen darstellt, abzuziehen. Dazu wurde der vom landwirtschaftlichen Sachverständigen errechnete Gebäudewert als Basis genommen, und die AfA, die jedenfalls in Höhe von 2,5% (AfA auf eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren) ab dem Jahr 2006 bis zum Jahr 2012 festzusetzen ist, berechnet und vom Gebäudewert abgezogen. Daraus ergibt sich nunmehr ein Gebäudewert für das Jahr 2012 in Höhe von 436.860,88 Euro. Der vom wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen Dipl. Ing. S berechnete mögliche Jagdpachtzins für die Jahre 2006 bis 2012 für beide Alpen beträgt insgesamt 255.428,40 Euro. Von diesem Betrag ist der tatsächlich bezahlte Jagdpachtzins für die Jahre 2006 bis 2012 in Höhe von 48.000 Euro abzuziehen. Der Nutzungseigenverbrauch des Vaters des Beschwerdeführers ist somit mit 207.428,40 zu beziffern. Dieser Nutzungseigenverbrauch ist vom Gebäudewert abzuziehen, womit der Gebäudewert, welcher nach Abzug der AfA und des Nutzungseigenverbrauches des Vaters des Beschwerdeführers noch zum Kaufpreis des Beschwerdeführers hinzuzurechnen ist, 229.432,48 Euro beträgt. Somit geht das Landesverwaltungsgericht von einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 1.079.432,48 Euro aus. Dieser liegt ca 17,88% über dem vom Sachverständigen errechneten ortsüblichen Wert in Höhe von 915.733,95 Euro und ist somit im Toleranzbereich von < 30% gelegen. Aus diesem Grund wird der Kaufpreis für die gegenständlichen Alpen vom Landesverwaltungsgericht nicht als erheblich überhöht angesehen. In ihrem Bescheid vom 15.10.2012, Zl GVLK-30-105/005-2012, geht die Grundverkehrs-Landeskommission von einem möglichen zu erzielenden Jagdpachtzins von 19.770 Euro aus. Es wird jedoch weder begründet, noch geht aus dem Akt der Grundverkehrs-Landeskommission hervor, wie sich dieser Jagdpachtzins errechnet und ob dieser pro Alpe oder für beide Alpen gemeinsam zu erzielen wäre. Daher kann dieser Betrag vom Landesverwaltungsgericht nicht nachvollzogen werden und wird auch nicht berücksichtigt. Selbst der landwirtschaftliche Sachverständige hat in seinem Gutachten durch Vergleich der umliegenden Jagdgebiete einen durchschnittlichen Hektarsatz von 27 Euro für die beiden verfahrensgegenständlichen Alpen pro Alpe errechnet, was zu einem jährlichen Jagdpachterlös von 35.586 Euro für beide Alpen führen würde. Selbst wenn dieser Jagdpachterlös herangezogen und zur Nutzungseigenverbrauchsberechnung verwendet würde, läge der schlussendlich auf dieser Basis berechnete Kaufpreis nur ca 22,45% über dem ortsüblichen Preis und somit noch im Toleranzbereich von < 30%. 4.1.

§ 6

Abs 1 lit a des Grundverkehrsgesetzes darf der Rechtserwerb im Falle landwirt-schaftlicher Grundstücke nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Er-haltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesit-zes nicht widerspricht.4.1.

Paragraph 6, Absatz eins, Litera a, des Grundverkehrsgesetzes darf der Rechtserwerb im Falle landwirt-schaftlicher Grundstücke nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Er-haltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesit-zes nicht widerspricht. 4.2.

§ 6

Abs 2 lit b des Grundverkehrsgesetzes sind die Voraussetzungen des Abs 1 ins-besondere dann nicht erfüllt, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstücks erheblich übersteigt.4.2.

Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, des Grundverkehrsgesetzes sind die Voraussetzungen des Absatz eins, ins-besondere dann nicht erfüllt, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstücks erheblich übersteigt. Da das Landesverwaltungsgericht im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Preis nicht erheblich übersteigt, liegen die Voraussetzungen des § 6 Abs 2 lit b des Grundverkehrsgesetzes nicht vor.Da das Landesverwaltungsgericht im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Preis nicht erheblich übersteigt, liegen die Voraussetzungen des Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, des Grundverkehrsgesetzes nicht vor. 4.

1. Es hat daher im vorliegenden Fall das in § 5 Grundverkehrsgesetz normierte, sogenannte Bekanntmachungsverfahren zur Anwendung zu gelangen. Wenn sich in diesem nicht ein Land-wirt als Kaufinteressent meldet, der bereit ist, die gegenständlichen Liegenschaften zum ortsübli-chen Preis zu erwerben, und der nachweist, dass er zum Rechtserwerb in der Lage ist und sein Betrieb einer Aufstockung bedarf, wäre der gegenständliche Grunderwerb unter der Auflage zu genehmigen, dass die landwirtschaftlichen Flächen an einen Landwirt zu verpachten sind.4.
2. Es hat daher im vorliegenden Fall das in Paragraph 5, Grundverkehrsgesetz normierte, sogenannte Bekanntmachungsverfahren zur Anwendung zu gelangen. Wenn sich in diesem nicht ein Land-wirt als Kaufinteressent meldet, der bereit ist, die gegenständlichen Liegenschaften zum ortsübli-chen Preis zu erwerben, und der nachweist, dass er zum Rechtserwerb in der Lage ist und sein Betrieb einer Aufstockung bedarf, wäre der gegenständliche Grunderwerb unter der Auflage zu genehmigen, dass die landwirtschaftlichen Flächen an einen Landwirt zu verpachten sind. 4.
3. Die Durchführung dieses Bekanntmachungsverfahrens obliegt zufolge des § 5 Abs 2 Grund-verkehrsgesetz dem Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission. Deshalb ist der ange-fochtene Bescheid zu beheben und die gegenständliche Angelegenheit zur Durchführung des Bekanntmachungsverfahrens und zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrs-Landeskommission zurück zu verweisen.4.
4. Die Durchführung dieses Bekanntmachungsverfahrens obliegt zufolge des Paragraph 5, Absatz 2, Grund-verkehrsgesetz dem Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission. Deshalb ist der ange-fochtene Bescheid zu beheben und die gegenständliche Angelegenheit zur Durchführung des Bekanntmachungsverfahrens und zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrs-Landeskommission zurück zu verweisen. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beur-teilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Ent-scheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beur-teilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Ent-scheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGVO:2014:LVwG.301.025.12