Obsah (7)

§ 28§ 25a§ 1§ 4§ 16§ 31§ 879

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Vorarlberg Entscheidungsdatum18.11.2014 GeschäftszahlLVwG-301-014/R10-2014 TextIm Namen der Republik! Erkenntnis Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg ha

§ 28Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides insoweit abgeändert, als festgestellt wird, dass der Optionsvertrag vom 27.06.2000 über das Grundstück GST-NR XXX, KG L, abgeschlossen zwischen Frau M R, Bgasse, D, und der K-gesellschaft mbH & Co KG, L, der Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf.

Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides insoweit abgeändert, als festgestellt wird, dass der Optionsvertrag vom 27.06.2000 über das Grundstück GST-NR römisch 30 , KG L, abgeschlossen zwischen Frau M R, Bgasse, D, und der K-gesellschaft mbH & Co KG, L, der Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig. Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde festgestellt, dass der Optionsvertrag vom 27.06.2000 über das Grundstück GST-NR XXX, KG L, abgeschlossen zwischen Frau M R, Bgasse, D, und der K-gesellschaft mbH & Co KG, L, nicht der Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf.
2. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde festgestellt, dass der Optionsvertrag vom 27.06.2000 über das Grundstück GST-NR römisch 30 , KG L, abgeschlossen zwischen Frau M R, Bgasse, D, und der K-gesellschaft mbH & Co KG, L, nicht der Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz bedarf.
3. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, die Grundverkehrs-Landeskommission gelange zu dem Ergebnis, dass der Abschluss der vorstehenden Option nicht den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes widerspreche und daher keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe. Diese Rechtsansicht sei nicht haltbar. Der gegenständliche Optionsvertrag hätte der K-gesellschaft mbH & Co KG die Eigentümerstellung verschaffen sollen. Der Kaufpreis in Höhe von ATS 2,9 Millionen sei auch zur Gänze bezahlt worden. Zur Perfektionierung des Kaufvertragsabschlusses habe lediglich die grundbücherliche Durchführung gefehlt, die mangels grundverkehrsbehördlicher Genehmigungsfähigkeit nicht beantragt und auch gar nicht beabsichtigt worden sei. Für den vorliegenden Fall sei die Frage erheblich, ob die abgeschlossene Vereinbarung als Umgehungsgeschäft

den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes anzusehen sei. Ein Umgehungsgeschäft liege bereits dann vor, wenn das Geschäft einen auf direktem Wege nicht erzielbaren wirtschaftlichen Erfolg auf einem Umweg zu erreichen suche bzw wenn Rechtsgeschäfte zwar nicht den Buchstaben des Gesetzes nach gegen ein Verbot im Sinne des § 879 ABGB verstoßen würden, im Ergebnis aber doch dem Zweck des Gesetzesverbotes vereiteln würden. Das im gegenständlichen Fall heranzuziehende Grundverkehrsgesetz stelle den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken unter Bewilligungspflicht. Die Einräumung einer eigentümerähnlichen Stellung der K-gesellschaft mbH & Co KG habe zum Ergebnis, dass grundsätzlich ein bewilligungspflichtiges Grundverkehrsgeschäft nach dem GVG vorliege, welches durch den genannten Vertrag umgegangen worden sei.Für den vorliegenden Fall sei die Frage erheblich, ob die abgeschlossene Vereinbarung als Umgehungsgeschäft

den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes anzusehen sei. Ein Umgehungsgeschäft liege bereits dann vor, wenn das Geschäft einen auf direktem Wege nicht erzielbaren wirtschaftlichen Erfolg auf einem Umweg zu erreichen suche bzw wenn Rechtsgeschäfte zwar nicht den Buchstaben des Gesetzes nach gegen ein Verbot im Sinne des Paragraph 879, ABGB verstoßen würden, im Ergebnis aber doch dem Zweck des Gesetzesverbotes vereiteln würden. Das im gegenständlichen Fall heranzuziehende Grundverkehrsgesetz stelle den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken unter Bewilligungspflicht. Die Einräumung einer eigentümerähnlichen Stellung der K-gesellschaft mbH & Co KG habe zum Ergebnis, dass grundsätzlich ein bewilligungspflichtiges Grundverkehrsgeschäft nach dem GVG vorliege, welches durch den genannten Vertrag umgegangen worden sei. Ein grundverkehrsbehördlich genehmigungsbedürftiges Geschäft solle von Anfang an nichtig sein, wenn die Parteien die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde gar nicht beantragen hätten wollen, weil sie ohnehin gewusst hätten, dass die Behörde dem Vertrag nicht zustimmen würde. Die beiden Vertragsparteien hätten gewusst, dass durch den Optionsvertrag ein grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtiges Geschäft verwirklicht werde, welches keiner Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zugänglich sei. Aufgrund dieser Gesamtbetrachtung ergebe sich, dass der abgeschlossene Optionsvertrag ein Umgehungsgeschäft darstelle, welches absolut nichtig sei. Bei einem nichtigen Umgehungsgeschäft liege aber kein genehmigungspflichtiger Rechtserwerb vor. Die Ansicht der Grundverkehrs-Landeskommission, wonach ein Umgehungsgeschäft nicht vorliege und der Vertrag der K-gesellschaft mbH & Co KG keine eigentümerähnliche Stellung einräume, sei bei näherer Betrachtung nicht haltbar. Zu Recht verweise die Grundverkehrs-Landeskommission auf § 353 ABGB. Nach dieser Bestimmung verstehe man unter Eigentum das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen. Eine eigentümerähnliche Stellung liege dann vor, wenn eine dem Eigentümer vergleichbare Verfügungsgewalt über eine Sache eingeräumt und die Befugnis des Wareneigentümers auf ein Minimum beschränkt werde. Entgegen der Rechtsansicht der Grundverkehrs-Landeskommission sei keineswegs nur ein Optionsvertrag abgeschlossen worden. Dies werde durch Folgendes belegt:Ein grundverkehrsbehördlich genehmigungsbedürftiges Geschäft solle von Anfang an nichtig sein, wenn die Parteien die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde gar nicht beantragen hätten wollen, weil sie ohnehin gewusst hätten, dass die Behörde dem Vertrag nicht zustimmen würde. Die beiden Vertragsparteien hätten gewusst, dass durch den Optionsvertrag ein grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtiges Geschäft verwirklicht werde, welches keiner Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zugänglich sei. Aufgrund dieser Gesamtbetrachtung ergebe sich, dass der abgeschlossene Optionsvertrag ein Umgehungsgeschäft darstelle, welches absolut nichtig sei. Bei einem nichtigen Umgehungsgeschäft liege aber kein genehmigungspflichtiger Rechtserwerb vor. Die Ansicht der Grundverkehrs-Landeskommission, wonach ein Umgehungsgeschäft nicht vorliege und der Vertrag der K-gesellschaft mbH & Co KG keine eigentümerähnliche Stellung einräume, sei bei näherer Betrachtung nicht haltbar. Zu Recht verweise die Grundverkehrs-Landeskommission auf Paragraph 353, ABGB. Nach dieser Bestimmung verstehe man unter Eigentum das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen. Eine eigentümerähnliche Stellung liege dann vor, wenn eine dem Eigentümer vergleichbare Verfügungsgewalt über eine Sache eingeräumt und die Befugnis des Wareneigentümers auf ein Minimum beschränkt werde. Entgegen der Rechtsansicht der Grundverkehrs-Landeskommission sei keineswegs nur ein Optionsvertrag abgeschlossen worden. Dies werde durch Folgendes belegt: - Dem Abschluss des Optionsvertrages sei der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen den Parteien des späteren Optionsvertrages vorausgegangen, wobei der Kaufpreis ATS 2,9 Millionen betragen habe. - Die nach Abschluss des Optionsvertrages bezahlten ATS 2,9 Millionen seien daher keinesfalls ein Optionsentgelt, sondern stellten den Kaufpreis dar. -

Punkt V der abgeschlossenen Vereinbarung habe sich M R während der Laufzeit dieser Option jedweder Verfügung über die Liegenschaft zu enthalten.-

Punkt römisch fünf der abgeschlossenen Vereinbarung habe sich M R während der Laufzeit dieser Option jedweder Verfügung über die Liegenschaft zu enthalten. - Die Vertragsteile hätten sich zur Überbindung dieser gegenseitig eingeräumten Rechte bzw Verpflichtungen auf ihre Rechtsnachfolger verpflichtet. All das, was § 353 ABGB dem Eigentümer vorbehalte, könne M R aufgrund des abgeschlossenen Optionsvertrages nicht mehr. Ohne betrügerisch zu handeln, könne M R aufgrund ihrer Verpflichtung sich jedweder Verfügung über die Liegenschaft zu enthalten, die Liegenschaft nicht veräußern, die Liegenschaft nicht belasten, die Liegenschaft nicht selbst nutzen und die Nutzung der Liegenschaft keinem anderen übertragen. Das Eigentumsrecht der M R sei seines Inhalts durch den abgeschlossenen Optionsvertrag gänzlich entkleidet worden. Das Einzige, was M R verbleibe, sei deren Stellung im Grundbuch, die sie jedoch aufgrund der abgeschlossenen Vereinbarung ohne irgendwelche weitere Gegenleistung sofort aufgeben müsse, wenn die rechtliche Möglichkeit zum grundbücherlichen Eigentumserwerb durch die Beschwerdeführerin gegeben sei.All das, was Paragraph 353, ABGB dem Eigentümer vorbehalte, könne M R aufgrund des abgeschlossenen Optionsvertrages nicht mehr. Ohne betrügerisch zu handeln, könne M R aufgrund ihrer Verpflichtung sich jedweder Verfügung über die Liegenschaft zu enthalten, die Liegenschaft nicht veräußern, die Liegenschaft nicht belasten, die Liegenschaft nicht selbst nutzen und die Nutzung der Liegenschaft keinem anderen übertragen. Das Eigentumsrecht der M R sei seines Inhalts durch den abgeschlossenen Optionsvertrag gänzlich entkleidet worden. Das Einzige, was M R verbleibe, sei deren Stellung im Grundbuch, die sie jedoch aufgrund der abgeschlossenen Vereinbarung ohne irgendwelche weitere Gegenleistung sofort aufgeben müsse, wenn die rechtliche Möglichkeit zum grundbücherlichen Eigentumserwerb durch die Beschwerdeführerin gegeben sei. Die Ansicht der Grundverkehrs-Landeskommission, wonach das Fehlen anderer außergewöhnlicher Vereinbarungen, wie die Einräumung eines Vorkaufsrechtes gegen die Annahme einer eigentümerähnlichen Stellung der Beschwerdeführerin spreche, sei abstrus. Schon gar nicht könne zur Untermauerung des Rechtstandpunktes der Grundverkehrs-Landeskommission die Entscheidung des VfGH vom 14.06.1994, Zl B 1708/93, herangezogen werden. Dort sei ein Optionsvertrag deshalb als rechtswidriges Umgehungsgeschäft tituliert worden, weil neben dem Optionsvertrag gleichzeitig eine Miete vereinbart worden sei, ebenso ein Vorkaufsrecht und das Optionsentgelt bücherlich sichergestellt worden sei. Würde man der Rechtsansicht der Grundverkehrs-Landeskommission folgen, so wäre die gegenständliche Option dann rechtswidrig, wenn die Vertragsparteien weitere Rechtsgeschäfte abgeschlossen hätten. Dabei übersehe die Grundverkehrs-Landeskommission jedoch, dass das Recht, die Liegenschaft zu vermieten oder zu verpachten oder ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren, M R ohnehin nicht mehr zukomme. M R und ihre Rechtsnachfolger hätten sich jeder Verfügung über die Liegenschaft GST-NR XXX, KG L, zu enthalten. Selbstverständlich sei M R nicht berechtigt, irgendjemand anderem als der Beschwerdeführerin irgendwelche Rechte an der Liegenschaft einzuräumen. Die Rechte der Beschwerdeführerin würden aufgrund des abgeschlossenen Optionsvertrages zumindest so weit gehen, als ob dieser zusätzlich ein Pfandrecht an der Liegenschaft eingeräumt worden sei oder aber ein Vorkaufsrecht, oder aber mit dieser ein Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen worden wäre.Die Ansicht der Grundverkehrs-Landeskommission, wonach das Fehlen anderer außergewöhnlicher Vereinbarungen, wie die Einräumung eines Vorkaufsrechtes gegen die Annahme einer eigentümerähnlichen Stellung der Beschwerdeführerin spreche, sei abstrus. Schon gar nicht könne zur Untermauerung des Rechtstandpunktes der Grundverkehrs-Landeskommission die Entscheidung des VfGH vom 14.06.1994, Zl B 1708/93, herangezogen werden. Dort sei ein Optionsvertrag deshalb als rechtswidriges Umgehungsgeschäft tituliert worden, weil neben dem Optionsvertrag gleichzeitig eine Miete vereinbart worden sei, ebenso ein Vorkaufsrecht und das Optionsentgelt bücherlich sichergestellt worden sei. Würde man der Rechtsansicht der Grundverkehrs-Landeskommission folgen, so wäre die gegenständliche Option dann rechtswidrig, wenn die Vertragsparteien weitere Rechtsgeschäfte abgeschlossen hätten. Dabei übersehe die Grundverkehrs-Landeskommission jedoch, dass das Recht, die Liegenschaft zu vermieten oder zu verpachten oder ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren, M R ohnehin nicht mehr zukomme. M R und ihre Rechtsnachfolger hätten sich jeder Verfügung über die Liegenschaft GST-NR römisch 30 , KG L, zu enthalten. Selbstverständlich sei M R nicht berechtigt, irgendjemand anderem als der Beschwerdeführerin irgendwelche Rechte an der Liegenschaft einzuräumen. Die Rechte der Beschwerdeführerin würden aufgrund des abgeschlossenen Optionsvertrages zumindest so weit gehen, als ob dieser zusätzlich ein Pfandrecht an der Liegenschaft eingeräumt worden sei oder aber ein Vorkaufsrecht, oder aber mit dieser ein Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen worden wäre. Dass die gegenständliche Liegenschaft derzeit laut Mehrflächenantrag 2013 durch einen Landwirt bewirtschaftet werde, ändere aber nichts am Umstand, dass es ins Belieben der Beschwerdeführerin gestellt sei, diesen Zustand aufrecht zu erhalten, oder aber zu beenden. Ohne die Zustimmung der Beschwerdeführerin sei es

dem abgeschlossenen Vertrag M R nicht möglich, die Liegenschaft zu verpachten oder zu vermieten. Es sei daher ins Belieben der Beschwerdeführerin gestellt, ob die gegenständliche Liegenschaft tatsächlich weiter landwirtschaftlich genutzt werde oder nicht.

1. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest: Am 16.09.2013 hat die K-gesellschaft mbH & Co KG, L, vertreten durch S-S-S-K-D Rechtsanwälte GmbH, B, einen Optionsvertrag, datiert vom 27.06.2000, abgeschlossen zwischen M R und der Firma K-gesellschaft mbH & Co KG mit dem Sitz in L mit folgendem Inhalt vorgelegt: I.römisch eins. M R ist aufgrund des Schenkungsvertrages vom 24.4.1989, TZl. XXX grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft in EZl. XXX KG L – mit:M R ist aufgrund des Schenkungsvertrages vom 24.4.1989, TZl. römisch 30 grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft in EZl. römisch 30 KG L – mit: Gst. XXX – 1878 m²Gst. römisch 30 – 1878 m² Die Liegenschaft ist grundbücherlich nicht belastet. II.römisch zwei. M R räumt hiermit der prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“ mit dem Sitz in L (FN XXX) dieM R räumt hiermit der prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“ mit dem Sitz in L (FN römisch 30 ) die Option somit das unwiderrufliche Recht ein, von ihr die im Punkt I. näher beschriebene Liegenschaft zu erwerben. M R erklärt bereits heute ihre Zustimmung dazu, dass die prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“ die ihr eingeräumte Option, nach ihrer freien Wahl, an eine dritte juristische oder physische Person, zu gleichen Bedingungen, weitergeben kann.somit das unwiderrufliche Recht ein, von ihr die im Punkt römisch eins. näher beschriebene Liegenschaft zu erwerben. M R erklärt bereits heute ihre Zustimmung dazu, dass die prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“ die ihr eingeräumte Option, nach ihrer freien Wahl, an eine dritte juristische oder physische Person, zu gleichen Bedingungen, weitergeben kann. III.römisch drei. Für die Einräumung dieser Option bezahlt die prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“, längstens binnen 1 Monat ab heute, an M R ein „Optionsgeld“ in Höhe von S 2,900.000,-- (Schillinge zwei Millionen neunhunderttausend). IV.römisch vier. Die prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H & Co.“ verpflichtet sich hiemit für sich und ihre allfälligen Rechtsnachfolger, zur Annahme der Option, sobald für sie oder ihre Rechtsnachfolger die rechtliche Möglichkeit zum grundbücherlichen Eigentumserwerb gegeben ist (insbesondere die Genehmigung des Eigentumserwerbes durch die Grundverkehrskommission). V.römisch fünf. Infolge der unwiderruflichen Einräumung der Option durch M R hinsichtlich Gst. XXX KG L zugunsten der prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. hat sich M R während der Laufzeit dieser Option jedweder Verfügung über diese Liegenschaft zu enthalten. Seitens der Vertragsteile besteht somit weder das Recht auf Widerruf der Option durch M R, gegen Rückzahlung des Optionsgeldes, noch das Recht der Rückforderung des Optionsgeldes durch die „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“, gegen Aufhebung der Option. Die Vertragsteile verpflichten sich zur Überbindung dieser gegenseitig eingeräumten Rechte bzw. Verpflichtungen auf ihre Rechtsnachfolger.Infolge der unwiderruflichen Einräumung der Option durch M R hinsichtlich Gst. römisch 30 KG L zugunsten der prot. Firma „K-gesellschaft m.b.H. hat sich M R während der Laufzeit dieser Option jedweder Verfügung über diese Liegenschaft zu enthalten. Seitens der Vertragsteile besteht somit weder das Recht auf Widerruf der Option durch M R, gegen Rückzahlung des Optionsgeldes, noch das Recht der Rückforderung des Optionsgeldes durch die „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“, gegen Aufhebung der Option. Die Vertragsteile verpflichten sich zur Überbindung dieser gegenseitig eingeräumten Rechte bzw. Verpflichtungen auf ihre Rechtsnachfolger. VI.römisch sechs. Die Kosten, Stempel, Steuern und Gebühren dieses Vertrages gehen, unbeschadet der solidarischen Haftung aller Beteiligten, zu Lasten der „K-gesellschaft m.b.H. & Co.“. Gleichzeitig wurde mit dieser Eingabe beantragt, der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission möge feststellen, ob der Rechtserwerb mit dem Optionsvertrag vom 27.06.2000 der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht unterliege oder nicht, in eventu, sofern der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission zum Ergebnis gelange, dass ein nichtiges Umgehungsgeschäft vorliege, den gegenständlichen Antrag als unzulässig zurückzuweisen. Gegenstand des Optionsvertrages ist die Liegenschaft Gst-Nr XXX, GB L, die im Flächenwidmungsplan rechtskräftig als Freifläche-Freihaltegebiet gewidmet ist.Gegenstand des Optionsvertrages ist die Liegenschaft Gst-Nr römisch 30 , GB L, die im Flächenwidmungsplan rechtskräftig als Freifläche-Freihaltegebiet gewidmet ist. Zu dem genannten Optionsvertrag ist zwischen den Vertragsparteien vor dem Landesgericht F ein Zivilverfahren anhängig, welches die Rückabwicklung des abgeschlossenen Vertrages zum Gegenstand hat. Dieses Verfahren ist derzeit ruhend gestellt. 4.
2. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens als erwiesen angenommen und wird auch nicht bestritten. In der mündlichen Verhandlung brachte der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin vor, wie es zu dem Optionsvertrag damals mit Frau R gekommen sei, könne er heute nicht mehr sagen. Es sei sein Vater, der damalige Geschäftsführer, gewesen, der diesen Optionsvertrag mit Frau R abgeschlossen habe. Im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens beim Tode des Vaters sei er auf diesen Optionsvertrag gestoßen. Die mitbeteiligte Partei M R brachte dazu im Wesentlichen vor, sie sei der Ansicht, dass es sich hier um keine Umgehung handle, so wie dies von der Grundverkehrs-Landeskommission auch festgestellt worden sei. Es handle sich auch nicht um ein grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft. Das gegenständliche Grundstück werde nicht verpachtet. Es werde seit Jahrzehnten vom selben Landwirt bewirtschaftet, für eine Flasche Wein oder Schnaps als Anerkennungszins. Es sei dem Optionsvertrag erst ein Kaufvertrag mit der Firma K-gesellschaft mbH & Co KG vorausgegangen. Herr B sei damals zum Notar Dr. H gegangen und habe um die Erstellung eines Kaufvertrages zwischen ihr und der Firma K-gesellschaft mbH & Co KG gebeten. Sie habe diesen Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen und dieser habe ihr dann gesagt, dass er so einen Vertrag nicht unterschreiben würde. Daraufhin habe Herr B einen Optionsvertrag angefordert. Herr B habe in einem Gespräch einen Betrag als Kaufpreis in Höhe von 2,9 Millionen Schilling damals angeboten. Dieser Betrag sei später auch als Optionsgeld bezahlt worden. Sie sei von Herrn B gebeten worden, dass sie sich um die Pflege des Grundstückes kümmere. Dies sei dann vom vorher genannten Landwirt ausgeführt worden. Der Notar habe ihr damals bei Unterzeichnung des Optionsvertrages gesagt, dass für sie kein Risiko bestehe, das Risiko würde Herr B tragen, er würde kein Geld zurückfordern, das Geld sei für sie zur freien Verfügung. Bezüglich des Ausdrucks Umgehungsgeschäft sage sie, dass sie diesen Ausdruck noch nie gehört habe. Mittlerweile wisse sie auch, was ein Umgehungsgeschäft sei, aber erst jetzt. Als sie Herrn B klargemacht habe, dass der Kaufvertrag von ihrer Seite nicht unterschrieben werde, habe Herr B wieder angerufen und ihr Gatte habe Herrn B erklärt, dass von ihrer Seite nicht beabsichtigt sei, ein Risiko einzugehen und dass sie sich keine Probleme auslasten wollen würden. Der Rechtsanwalt habe zu ihr bezüglich des Kaufvertrages gesagt, dass diesem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung fehlen würde und dieser somit ungültig sei. Bezüglich des Optionsvertrages sei ihr von Herrn Notar H erklärt worden, dass sie diesen sorglos unterschreiben könne, da für sie kein Risiko bestehe. Sie habe sich absichern wollen und sei noch zu einem Rechtsanwalt gegangen, der dies bestätigt habe. Sie sei dann auch noch zur Rechtsberatung in D gegangen und auch von dort habe sie gehört, dass sie sorglos unterschreiben könne. Es würde kein Risiko bestehen. 4.2.

§ 1

Abs 1 lit a des Grundverkehrsgesetzes (GVG) unterliegt der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den Bestimmungen dieses Gesetzes.4.2.

Paragraph eins, Absatz eins, Litera a, des Grundverkehrsgesetzes (GVG) unterliegt der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den Bestimmungen dieses Gesetzes.

§ 4

Abs 1 lit a GVG bedarf der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn er ua das Eigentum zum Gegenstand hat.

Paragraph 4, Absatz eins, Litera a, GVG bedarf der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn er ua das Eigentum zum Gegenstand hat.

§ 16

Abs 1 GVG hat der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission auf Antrag festzustellen, ob ein Rechtserwerb der Genehmigungspflicht unterliegt oder nicht.

Paragraph 16, Absatz eins, GVG hat der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission auf Antrag festzustellen, ob ein Rechtserwerb der Genehmigungspflicht unterliegt oder nicht. Aus den Erläuterungen zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (BlgVlbg 1993/44) ist zu entnehmen, dass unter „Grundverkehr“ der Erwerb von Rechten zu verstehen sei, die eine bestimmte Verfügungsgewalt über ein Grundstück zum Inhalt hätten. 4.

1. Bei einem Optionsvertrag handelt es sich um eine Vorstufe zu einem Hauptvertrag. Der Optionsberechtigte kauft sich das Gestaltungsrecht und kann so während der gesamten Optionsfrist, und damit unter Mitberücksichtigung zukünftiger Entwicklungen, entscheiden, ob er den Vertrag in Geltung setzen will oder nicht (Bydlinsky, Bürgerliches Recht, Band I, 2000, Rz 10/23). Die Option wird vertraglich eingeräumt und führt dazu, dass, im Gegensatz zum Vorvertrag, der lediglich zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet, die einseitige Ausübung des Optionsrechtes schon denn Hauptvertrag zustande bringt, weshalb danach schon Erfüllungsansprüche stehen (Barta, Zivilrecht 2004, S 385).4.
2. Bei einem Optionsvertrag handelt es sich um eine Vorstufe zu einem Hauptvertrag. Der Optionsberechtigte kauft sich das Gestaltungsrecht und kann so während der gesamten Optionsfrist, und damit unter Mitberücksichtigung zukünftiger Entwicklungen, entscheiden, ob er den Vertrag in Geltung setzen will oder nicht (Bydlinsky, Bürgerliches Recht, Band römisch eins, 2000, Rz 10/23). Die Option wird vertraglich eingeräumt und führt dazu, dass, im Gegensatz zum Vorvertrag, der lediglich zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet, die einseitige Ausübung des Optionsrechtes schon denn Hauptvertrag zustande bringt, weshalb danach schon Erfüllungsansprüche stehen (Barta, Zivilrecht 2004, S 385). Nach der Judikatur des VfGH bedürfen Vorverträge, Punktationen, gerichtliche Vergleiche oder Urteile, die den Veräußerer zum Abschluss eines Kaufvertrages verhalten, der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (VfSlg 11320, VfSlg 10659 ua). Nach der Judikatur des VwGH werden dem Erwerber durch die schuldrechtliche Verpflichtung des Verkäufers in einer vom Verkäufer eingeräumten Option, sich jeder Verfügung über die Kaufliegenschaft zu enthalten eine eigentümerähnliche Stellung durch den Verkäufer eingeräumt. Dadurch werden die Befugnisse des Verkäufers als Liegenschaftseigentümer durch die eingeräumte Option weitgehend zu einem inhaltslosen Recht, während die Verkehrsfähigkeit der rechtlichen Stellung des Käufers ebenso gesichert wird (VwGH 09.06.1995, 95/02/0043). 4.
3. Im gegenständlichen Fall wurde der K-gesellschaft mbH & Co KG durch den gegenständlichen Optionsvertrag vom 27.06.2000 insofern nach der oben zitierten Judikatur eine eigentümerähnliche Stellung eingeräumt, als sich aus dem Vertragsinhalt des Optionsvertrages entnehmen lässt, dass sich die Optionsgeberin M R während der Laufzeit dieser Option jedweder Verfügung über diese Liegenschaft zu enthalten hat. Aufgrund der Judikatur des VwGH und jener des VfGH zum Abschluss von Vorverträgen, Punktationen usw, und aufgrund dessen, dass ein Optionsvertrag bereits durch die Ausübung der Option den Hauptvertrag zustande bringen würde und daher daraus schon Erfüllungsansprüche entstehen, kommt das Landesverwaltungsgericht zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall ein grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft vorliegt. Dies auch schon deshalb, da es sich nach den Erläuterungen zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (Blg Vlbg 1993/44) um einen Erwerb von Rechten handelt, die eine bestimmte Verfügungsgewalt über ein Grundstück zum Inhalt haben, was als „Grundverkehr“ in Sinne des Grundverkehrsgesetzes zu verstehen ist. 5.
4. Zum Vorbringen, es handle sich beim gegenständlichen Optionsvertrag um ein Umgehungsgeschäft, ist Folgendes zu sagen:

§ 31

GVG hat die Behörde Schein- und Umgehungsgeschäfte nach ihrer wahren Beschaffenheit bzw dem beabsichtigten Rechtsgeschäft zu beurteilen. Diese unterliegen, so wie das wahre Rechtsgeschäft abgeschlossen worden ist, den Bestimmungen dieses Gesetzes.

Paragraph 31, GVG hat die Behörde Schein- und Umgehungsgeschäfte nach ihrer wahren Beschaffenheit bzw dem beabsichtigten Rechtsgeschäft zu beurteilen. Diese unterliegen, so wie das wahre Rechtsgeschäft abgeschlossen worden ist, den Bestimmungen dieses Gesetzes.

§ 879

Abs 1 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) ist ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt, nichtig.

Paragraph 879, Absatz eins, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) ist ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. So ist ein grundverkehrsbehördlich genehmigungsbedürftiges Geschäft von Anfang an nichtig, wenn die Parteien die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde gar nicht beantragen wollen, weil sie ohnehin wissen, dass die Behörde dem Vertrag nicht zustimmen wird. Die Nichtigkeit tritt nur in dem Umfang ein, den der Zweck der Verbotsnorm erfordert. Rechtsgeschäfte sind entweder nichtig, weil dies eine gesetzliche Verbotsnorm ausdrücklich anordnet oder weil dies der Normzweck erfordert, auch wenn eine ausdrückliche Nichtigkeitsanordnung fehlt. Die jüngere Judikatur von OGH und VfGH nimmt die Nichtigkeit jedoch nur noch in jenen Fällen an, wo es sich aus dem Gesetzeszweck ergibt. Dieser ist im Grundverkehrsrecht die Sicherung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht; von Anfang an absolut nichtig sind daher nur Umgehungsgeschäfte, bei denen feststeht, dass die Genehmigung keinesfalls erteilt werden kann und bei denen die Parteien gleichzeitig in Kenntnis der Unmöglichkeit der Genehmigungserteilung – die Kenntnis ihrer Vertreter, Rechtsanwälte und Immobilienmakler wird den Parteien dabei zugerechnet – das Erfordernis einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung durch eine „Ersatzlösung“ überhaupt umgehen; etwa indem sie das Rechtsgeschäft der Grundverkehrsbehörde nicht vorlegen oder eine Negativbescheinigung beantragen (vgl dazu Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 417 f).Die jüngere Judikatur von OGH und VfGH nimmt die Nichtigkeit jedoch nur noch in jenen Fällen an, wo es sich aus dem Gesetzeszweck ergibt. Dieser ist im Grundverkehrsrecht die Sicherung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht; von Anfang an absolut nichtig sind daher nur Umgehungsgeschäfte, bei denen feststeht, dass die Genehmigung keinesfalls erteilt werden kann und bei denen die Parteien gleichzeitig in Kenntnis der Unmöglichkeit der Genehmigungserteilung – die Kenntnis ihrer Vertreter, Rechtsanwälte und Immobilienmakler wird den Parteien dabei zugerechnet – das Erfordernis einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung durch eine „Ersatzlösung“ überhaupt umgehen; etwa indem sie das Rechtsgeschäft der Grundverkehrsbehörde nicht vorlegen oder eine Negativbescheinigung beantragen vergleiche dazu Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 417 f). 5.

1. Ein Umgehungsgeschäft liegt nach der am häufigsten zitierten Ansicht von Gschnitzer dann vor, wenn gedeckt durch die Buchstaben des Gesetzes dessen Zweck vereitelt werden soll. Die Parteien schließen ein Geschäft ab, das dem Wortlaut nach nicht von dieser Norm betroffen ist, jedoch den gleichen Zweck erfüllt, wie das verbotene Geschäft (vgl dazu Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 414). 5.
2. Ein Umgehungsgeschäft liegt nach der am häufigsten zitierten Ansicht von Gschnitzer dann vor, wenn gedeckt durch die Buchstaben des Gesetzes dessen Zweck vereitelt werden soll. Die Parteien schließen ein Geschäft ab, das dem Wortlaut nach nicht von dieser Norm betroffen ist, jedoch den gleichen Zweck erfüllt, wie das verbotene Geschäft vergleiche dazu Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 414). 5.
3. Im vorliegenden Fall konnte dem Optionsvertrag aufgrund der obigen Ausführungen keine Vereinbarung entnommen werden, aus der auf eine Umgehung des Grundverkehrsgesetzes hätte geschlossen werden können. Zudem wurde bereits gesagt, dass der Optionsvertrag als solches schon der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht unterliegt. Aus diesem Grund wird auch nicht weiter auf die Frage eingegangen, ob mit dem gegenständlichen Optionsvertrag ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.
4. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
5. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGVO:2014:LVwG.301.014.R10.2014