RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Vorarlberg Entscheidungsdatum03.11.2015 GeschäftszahlLVwG-301-002/R14-2015 TextIm Namen der Republik! Erkenntnis Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg ha

§ 28Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Gegen diesen Beschluss ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.Gegen diesen Beschluss ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig. Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde den Erst- und Zweitbeschwerdeführern die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb des GST-NR XXX, KG N, im Ausmaß von 3.419 m², von der Drittbeschwerdeführerin versagt.
2. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde den Erst- und Zweitbeschwerdeführern die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb des GST-NR römisch 30 , KG N, im Ausmaß von 3.419 m², von der Drittbeschwerdeführerin versagt.
3. Gegen diesen Bescheid haben die Erst- und Zweitbeschwerdeführer als Erwerber sowie die Drittbeschwerdeführerin als außerbücherliche Eigentümerin und Verkäuferin des GST-NR XXX, KG N, rechtzeitig gemeinsam Beschwerde erhoben. Die Entscheidung, die damit begründet worden sei, dass eine künftige Bewirtschaftung der Liegenschaft durch einen Landwirt nicht gesichert sei, sei rechtswidrig. Es würde sich aus dem Grundbuch sowie aus dem Antrag ergeben, dass Mag. R W ein Fruchtgenussrecht an der gegenständlichen Liegenschaft habe. Er habe auch eine baubehördliche Genehmigung zur Errichtung eines Laufstalles zum Zwecke der Pferdezucht auf dieser Liegenschaft. Grundlage sei ein landwirtschaftliches Gutachten der ABB, in dem festgestellt werde, dass dieses Bauvorhaben mit § 18 Abs 3 Raumplanungsgesetz vereinbar sei. Da bei dieser Flächenwidmung die Errichtung von Gebäuden und Anlagen nur insoweit zulässig sei, als dies für die bodenabhängige landwirtschaftliche Nutzung notwendig sei, sei daraus abzuleiten, dass das von Mag. R W verfolgte Projekt eine bodenabhängige landwirtschaftliche Nutzung beinhalte, weshalb er als Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes (GVG) zu qualifizieren sei. Das Fruchtgenussrecht von Mag. R W werde nicht tangiert. Deshalb sei nicht nachvollziehbar, weshalb die belangte Behörde davon ausgehe, dass die künftige Bewirtschaftung durch einen Landwirt nicht gesichert sei.
4. Gegen diesen Bescheid haben die Erst- und Zweitbeschwerdeführer als Erwerber sowie die Drittbeschwerdeführerin als außerbücherliche Eigentümerin und Verkäuferin des GST-NR römisch 30 , KG N, rechtzeitig gemeinsam Beschwerde erhoben. Die Entscheidung, die damit begründet worden sei, dass eine künftige Bewirtschaftung der Liegenschaft durch einen Landwirt nicht gesichert sei, sei rechtswidrig. Es würde sich aus dem Grundbuch sowie aus dem Antrag ergeben, dass Mag. R W ein Fruchtgenussrecht an der gegenständlichen Liegenschaft habe. Er habe auch eine baubehördliche Genehmigung zur Errichtung eines Laufstalles zum Zwecke der Pferdezucht auf dieser Liegenschaft. Grundlage sei ein landwirtschaftliches Gutachten der ABB, in dem festgestellt werde, dass dieses Bauvorhaben mit Paragraph 18, Absatz 3, Raumplanungsgesetz vereinbar sei. Da bei dieser Flächenwidmung die Errichtung von Gebäuden und Anlagen nur insoweit zulässig sei, als dies für die bodenabhängige landwirtschaftliche Nutzung notwendig sei, sei daraus abzuleiten, dass das von Mag. R W verfolgte Projekt eine bodenabhängige landwirtschaftliche Nutzung beinhalte, weshalb er als Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes (GVG) zu qualifizieren sei. Das Fruchtgenussrecht von Mag. R W werde nicht tangiert. Deshalb sei nicht nachvollziehbar, weshalb die belangte Behörde davon ausgehe, dass die künftige Bewirtschaftung durch einen Landwirt nicht gesichert sei. Weiters habe die Behörde kein Bekanntmachungsverfahren im Sinne des § 5 GVG durchgeführt. Jedenfalls hätte sich kein Landwirt gemeldet und der Erwerb des Grundstückes wäre jedenfalls zu genehmigen gewesen.Weiters habe die Behörde kein Bekanntmachungsverfahren im Sinne des Paragraph 5, GVG durchgeführt. Jedenfalls hätte sich kein Landwirt gemeldet und der Erwerb des Grundstückes wäre jedenfalls zu genehmigen gewesen. Es möge sein, dass die Erwerber zurzeit keine Landwirte im Sinne des GVG seien. Es sei allerdings von Mag. R W vorgesehen, dass die Erwerber die landwirtschaftliche Pferdezucht übernehmen und weiterführen würden, sofern er hierzu nicht mehr in der Lage sei. Es sei bereits zu Lebzeiten eine Kooperation vorgesehen, damit die Erwerber die notwendigen Kontakte knüpfen könnten. Der gegenständliche Rechtserwerb sichere sohin die langfristige landwirtschaftliche Nutzung. Mit Schreiben vom 17.09.2015 brachten die Beschwerdeführer im Rahmen des Parteiengehörs zur Stellungnahme der Grundverkehr-Landeskommission (GVLK) vom 04.08.2015 ergänzend vor, dass die Auffassung der Grundverkehrs-Landeskommission, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer nicht die Rolle von Landwirten übernehmen würden, nicht nachvollzogen werden könne. Es gehe nicht um die finanzielle Unterstützung des Mag. R W, sondern um eine Kooperation. Zudem gelte als Landwirt, wer nach Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes einen landwirtschaftlichen Betrieb führen wolle und die erforderlichen Fähigkeiten besitze. Diese Voraussetzungen würden von den Erwerbern erfüllt werden. Es sei beabsichtigt, dass die Erwerber spätestens nach dem Ableben des Mag. R W den Zuchtbetrieb alleine weiterführen würden. Die Erwerber seien für die laufende Betreuung der Tiere zuständig und würden die Hälfte der Kosten für die erforderlichen Baulichkeiten übernehmen. Sie seien selbst unternehmerisch tätig und nicht nur „behilflich“. Dass die Erwerber über die erforderlichen Fähigkeiten verfügen würden, könne aufgrund ihrer bisherigen Tätigkeiten nicht bezweifelt werden.
5. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest: Gegenstand des Rechtsgeschäftes ist das GST-NR XXX, KG N, mit einem Gesamtausmaß von 3.419 m², das im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadt F als Freifläche -Landwirtschaftsgebiet ausgewiesen ist. Der Kaufpreis, der sich aus einem Barkaufpreis von 20.000 Euro und der Übernahme eines Fruchtgenussrechtes im Wert von 4.100 Euro zusammensetzt, beträgt insgesamt 24.100 Euro.Gegenstand des Rechtsgeschäftes ist das GST-NR römisch 30 , KG N, mit einem Gesamtausmaß von 3.419 m², das im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadt F als Freifläche -Landwirtschaftsgebiet ausgewiesen ist. Der Kaufpreis, der sich aus einem Barkaufpreis von 20.000 Euro und der Übernahme eines Fruchtgenussrechtes im Wert von 4.100 Euro zusammensetzt, beträgt insgesamt 24.100 Euro. Auf der Kaufliegenschaft ist ein Wirtschaftsgebäude (Stall) mit angrenzendem Wohnobjekt (GST-NR XXX) sowie ein Reitplatz bestehend. Bis vor zwei Jahren wurde die Liegenschaft für die Haltung von Pferden durch den nunmehrigen Fruchtgenussberechtigten Mag. R W verwendet. Auf der Kaufliegenschaft ist ein Wirtschaftsgebäude (Stall) mit angrenzendem Wohnobjekt (GST-NR römisch 30 ) sowie ein Reitplatz bestehend. Bis vor zwei Jahren wurde die Liegenschaft für die Haltung von Pferden durch den nunmehrigen Fruchtgenussberechtigten Mag. R W verwendet. Dieses Fruchtgenussrecht ist im Grundbuch eingetragen und steht Mag. R W aufgrund einer Vereinbarung zwischen ihm und der Drittbeschwerdeführerin im Übergabevertrag vom 21.03.2013 zu. Dazu wurde im angeführten Vertrag Folgendes festgehalten: „III. Fruchtgenussrecht: 1) Die Übernehmerin U W räumt dem Übergeber Mag. R W hiemit das Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft in EZ, bestehend aus GST-NR XXX, ein.1) Die Übernehmerin U W räumt dem Übergeber Mag. R W hiemit das Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft in EZ, bestehend aus GST-NR römisch 30 , ein. 2) Mag. R W nimmt diese Rechtseinräumung an. 3) Es wird vereinbart, das Fruchtgenussrecht zu verbüchern“ Der Fruchtgenussberechtigte, Mag. R W, ist nicht bereit, auf sein Fruchtgenussrecht zu verzichten. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer sind Eigentümer des angrenzenden GST-NR XXX, KG N, und wohnen in dem darauf befindlichen Wohnobjekt. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer sind selbst keine Landwirte Die Erstbeschwerdeführerin arbeitet als Maschinentechnikerin, der Zweitbeschwerdeführer ist Maler. Der Zweitbeschwerdeführer war, bis er im Jahr 1993 nach Vorarlberg gezogen ist, im landwirtschaftlichen Betrieb seiner Eltern in Kärnten tätig, ohne Ausbildung im landwirtschaftlichen Bereich. Seine Betriebsnummer in Kärnten ist seit dem Jahr 2004 stillgelegt.Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer sind Eigentümer des angrenzenden GST-NR römisch 30 , KG N, und wohnen in dem darauf befindlichen Wohnobjekt. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer sind selbst keine Landwirte Die Erstbeschwerdeführerin arbeitet als Maschinentechnikerin, der Zweitbeschwerdeführer ist Maler. Der Zweitbeschwerdeführer war, bis er im Jahr 1993 nach Vorarlberg gezogen ist, im landwirtschaftlichen Betrieb seiner Eltern in Kärnten tätig, ohne Ausbildung im landwirtschaftlichen Bereich. Seine Betriebsnummer in Kärnten ist seit dem Jahr 2004 stillgelegt. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer beabsichtigen zunächst gemeinsam mit Mag. R W auf der Kaufliegenschaft eine Pferdezucht mit Oldenburger Pferden zu betreiben. Sollte Mag. R W sein Fruchtgenussrecht nicht mehr ausüben, planen die Erst- und Zweitbeschwerdeführer nach Einführung in die Pferdezucht durch Mag. R W und Vermittlung seiner Kontakte, die Pferdezucht selbst zu betreiben. Eine Verpachtung kommt für die Erst- und Zweitbeschwerdeführer nicht in Betracht. Das Pferdezuchtkonzept, das auf der Kaufliegenschaft umgesetzt werden soll, wurde ursprünglich vom Fruchtgenussberechtigten Mag. R W selbst ausgearbeitet. Zur Realisierung des Projektes hat Mag. R W am 05.05.2010 um die Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch eines bestehenden Stalles sowie den Neubau eines Laufstalles für Zuchtpferde auf der Kaufliegenschaft angesucht. Im Rahmen dieses Bauverfahrens wurde das Pferdezuchtkonzept durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen beurteilt und bereits am 19.10.2009 ein landwirtschaftliches Gutachten dazu erstattet. An diesem Konzept hat sich grundsätzlich bis dato nichts geändert. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt F vom 09.09.2010, wurde die von Mag. R W beantragte Baubewilligung unter Auflagen erteilt und mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt F vom 31.01.2014, bis zum 09.09.2017 verlängert. Die Hälfte der Kosten für die Errichtung des Stalles tragen die Erst- und Zweitbeschwerdeführer. Der Laufstall ist für 6 bis 8 Zuchtstuten ausgelegt und sollen auch bis zu acht Pferde dort gehalten werden. Weiters ist im Zentrum der Liegenschaft ein Sandplatz geplant. Die gezüchteten Pferde sollen zu Sportzwecken verkauft werden. Ein Teil des Pferdezuchtkonzeptes ist weiters, die sonstigen im Eigentum des Mag. R W befindlichen landwirtschaftlichen Grundstücke – laut dem landwirtschaftlichen Gutachten sind dies 3,15 ha Acker und Grünlandfläche – mit den Pferden zu bewirtschaften (zB zu mähen, zu ackern) und daraus einen Teil des Futters für die Pferde zu gewinnen. Es soll eine pferdeunterstützende Landwirtschaft betrieben werden. Da diese Grundstücke für den Futterbedarf der Pferde nicht ausreichend sind, ist geplant, weitere Grundstücke zur Futtergewinnung dazu zu pachten. Kraftfutter wird zugekauft. Die Grundverkehrs-Ortskommission hat einstimmig eine ablehnende Äußerung abgegeben. Begründend wurde ausgeführt, dass die Erwerber keine Landwirte seien.
6. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Aussage des im Rahmen der mündlichen Verhandlung einvernommenen Zeugen Mag. R W sowie des Gutachtens des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 19.10.2009 und seiner Stellungnahme per E-Mail vom 11.10.2013 als erwiesen angenommen. 5.
7. Nach § 6 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.5.
8. Nach Paragraph 6, Absatz eins, Litera a, Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 11.06.2001, 97/02/0514, ausgeführt hat, bildet § 6 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen ist, "wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht.....". Für den Fall, dass – etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken als der Landwirtschaft – ein solches allgemeines Interesse nicht in Frage kommt, wird jedoch eine "Widerspruchslösung" normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall schon zu erteilen, wenn der Rechtserwerb "der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht".Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 11.06.2001, 97/02/0514, ausgeführt hat, bildet Paragraph 6, Absatz eins, Litera a, Grundverkehrsgesetz eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen ist, "wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht.....". Für den Fall, dass – etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken als der Landwirtschaft – ein solches allgemeines Interesse nicht in Frage kommt, wird jedoch eine "Widerspruchslösung" normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall schon zu erteilen, wenn der Rechtserwerb "der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht". Wie der Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis vom 11.06.2001 ausgesprochen hat, ist die Genehmigung jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel dann zu versagen, wenn einer der im § 6 Abs 2 Grundverkehrsgesetz umschriebenen besonderen Versagungsgründe vorliegt.Wie der Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis vom 11.06.2001 ausgesprochen hat, ist die Genehmigung jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel dann zu versagen, wenn einer der im Paragraph 6, Absatz 2, Grundverkehrsgesetz umschriebenen besonderen Versagungsgründe vorliegt. 5.
9. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes zum Begriff der "landwirtschaftlichen Nutzung" gehört, dass betriebliche Merkmale vorliegen würden, somit eine planvolle, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichtete nachhaltige Tätigkeit ausgeübt werde, oder jedenfalls beabsichtigt sei, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertige. Dadurch sei sichergestellt, dass die Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes nicht durch die Ausübung eines "Hobbys" umgangen würden. Biete die vom Erwerber angestrebte Nutzung der Liegenschaft keinen nachhaltigen Beitrag zur Sicherung seiner Existenz, so sei davon auszugehen, dass keine gewinnbringende, sondern allenfalls eine hobbymäßige Landwirtschaft geplant sei (VwGH 23.03.1990, 97/02/0127; VwGH 11.06.2001, 97/02/0514). Der landwirtschaftliche Amtssachverständige hat im Rahmen des Bauverfahrens zur Errichtung eines Pferdestalles auf der gegenständlichen Liegenschaft im Gutachten vom 19.10.2009, im Wesentlichen ausgeführt, dass die reine Pferdezucht in den meisten Fällen eine Liebhaberei darstellen würde und kaum als nachhaltiges rentables Produktionsverfahren betrieben werden könne. Unter Berücksichtigung der im konkreten Fall vorliegenden günstigen Rahmenbedingungen, im Besonderen aufgrund des vorhandenen, fundierten fachspezifischen Kenntnisstandes und der züchterisch wertvollen Branchenkontakte des Mag. R W erscheine es gerade noch möglich, das gegenständliche Vorhaben wirtschaftlich führen zu können. Durch die auf der Kaufliegenschaft ausgeübte Pferdezucht könnte ein geringfügiges positives Jahreseinkommen von 1.415 Euro erwirtschaftet werden, wobei der Aufbau des Zuchtvorhabens bis zum geplanten Umfang mit hohen Investitionskosten in den Anfängen verbunden sei. Das geplante Vorhaben sei mit den Bestimmungen des § 18 Abs 3 Raumplanungsgesetz vereinbar.Der landwirtschaftliche Amtssachverständige hat im Rahmen des Bauverfahrens zur Errichtung eines Pferdestalles auf der gegenständlichen Liegenschaft im Gutachten vom 19.10.2009, im Wesentlichen ausgeführt, dass die reine Pferdezucht in den meisten Fällen eine Liebhaberei darstellen würde und kaum als nachhaltiges rentables Produktionsverfahren betrieben werden könne. Unter Berücksichtigung der im konkreten Fall vorliegenden günstigen Rahmenbedingungen, im Besonderen aufgrund des vorhandenen, fundierten fachspezifischen Kenntnisstandes und der züchterisch wertvollen Branchenkontakte des Mag. R W erscheine es gerade noch möglich, das gegenständliche Vorhaben wirtschaftlich führen zu können. Durch die auf der Kaufliegenschaft ausgeübte Pferdezucht könnte ein geringfügiges positives Jahreseinkommen von 1.415 Euro erwirtschaftet werden, wobei der Aufbau des Zuchtvorhabens bis zum geplanten Umfang mit hohen Investitionskosten in den Anfängen verbunden sei. Das geplante Vorhaben sei mit den Bestimmungen des Paragraph 18, Absatz 3, Raumplanungsgesetz vereinbar. Mit E-Mail vom 11.11.2013 bestätigte der Amtssachverständige sein im Jahre 2009 erstelltes Gutachten anlässlich des Verfahrens betreffend eine Verlängerung der Baubewilligung. Da sich das im Jahr 2009 landwirtschaftsfachlich beurteilte Betriebskonzept der Pferdezucht nach der klaren Zeugenaussage des Mag. R W im Rahmen der mündlichen Verhandlung bis heute nicht geändert hat, kann das landwirtschaftliche Gutachten auch im gegenständlichen Verfahren vorbehaltslos herangezogen werden. Die Beschwerdeführer haben auf eine Verlesung dieses Gutachtens verzichtet. Das genannte Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen ist schlüssig und fundiert und das Landesverwaltungsgericht folgt den dortigen Ausführungen. Auch wenn Mag. R W im Rahmen der mündlichen Verhandlung darlegte, dass für ihn feststehe, dass deutlich mehr als 3.500 Euro pro Jahr mit der Zucht erwirtschaftet werden könne, steht dem die durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung entgegen, wonach – bei laufendem Betrieb und nach überstandener Aufbauphase – nur ein geringfügiges positives Jahreseinkommen, nämlich 1.415 Euro, mit diesem Zuchtvorhaben erwirtschaftet werden könnte. Einen Beleg dafür, dass ein höheres erwirtschaftbares Jahreseinkommen angenommen werden kann, haben weder die Beschwerdeführer noch Mag. R W erbracht. Der vom Amtssachverständigen errechnete Jahreseinkommensbetrag ist nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes aber objektiv nicht geeignet, ernsthaft zum Lebensunterhalt beizutragen. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, es läge hier ein nebenberuflicher Landwirtschaftsbetrieb im Sinne des Grundverkehrsgesetzes vor (vgl den Ablehnungsbeschluss des VwGH 2003/02/0089; diesem lag ein Erkenntnis des UVS Vorarlberg zu Grunde, in welchem es um ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von 1.325,-- Euro ging).Auch wenn Mag. R W im Rahmen der mündlichen Verhandlung darlegte, dass für ihn feststehe, dass deutlich mehr als 3.500 Euro pro Jahr mit der Zucht erwirtschaftet werden könne, steht dem die durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung entgegen, wonach – bei laufendem Betrieb und nach überstandener Aufbauphase – nur ein geringfügiges positives Jahreseinkommen, nämlich 1.415 Euro, mit diesem Zuchtvorhaben erwirtschaftet werden könnte. Einen Beleg dafür, dass ein höheres erwirtschaftbares Jahreseinkommen angenommen werden kann, haben weder die Beschwerdeführer noch Mag. R W erbracht. Der vom Amtssachverständigen errechnete Jahreseinkommensbetrag ist nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes aber objektiv nicht geeignet, ernsthaft zum Lebensunterhalt beizutragen. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, es läge hier ein nebenberuflicher Landwirtschaftsbetrieb im Sinne des Grundverkehrsgesetzes vor vergleiche den Ablehnungsbeschluss des VwGH 2003/02/0089; diesem lag ein Erkenntnis des UVS Vorarlberg zu Grunde, in welchem es um ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von 1.325,-- Euro ging). Ein von einem tauglichen Sachverständigen erstelltes, mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten bekämpft werden (VwGH 25.04.1996, 93/06/0188). Abgesehen davon, dass keiner der Beschwerdeführer dieses Gutachten nicht in Frage gestellt hat, sind sie diesem auch nicht auf gleichem fachlichen Niveau entgegengetreten (VwGH 20.10.1978, 1353/78). Im Ergebnis ist somit davon auszugehen, dass mit der geplanten Pferdezucht auf der Kaufliegenschaft keine gewinnbringende landwirtschaftliche Tätigkeit vorliegt und der Rechtserwerb deshalb der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des Grundverkehrsgesetzes widerspricht. 5.
10. Nach § 6 Abs 2 lit d Grundverkehrsgesetz sind die Genehmigungsvoraussetzungen des Abs 1 ua insbesondere dann nicht erfüllt, wenn anzunehmen ist, dass die Bewirtschaftung durch einen Landwirt nicht gesichert ist.5.
11. Nach Paragraph 6, Absatz 2, Litera d, Grundverkehrsgesetz sind die Genehmigungsvoraussetzungen des Absatz eins, ua insbesondere dann nicht erfüllt, wenn anzunehmen ist, dass die Bewirtschaftung durch einen Landwirt nicht gesichert ist.

§ 2

Abs 3 Grundverkehrsgesetz gilt als Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet (lit a) oder wer nach Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder von landwirtschaftlichen Grundstücken im Sinne der lit a tätig sein will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt (lit b).

Paragraph 2, Absatz 3, Grundverkehrsgesetz gilt als Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet (Litera a,) oder wer nach Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder von landwirtschaftlichen Grundstücken im Sinne der Litera a, tätig sein will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt (Litera b,). Der § 2 Abs 3 lit b Grundverkehrsgesetz ist dahingehend auszulegen, dass der werdende Landwirt bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die erforderlichen Fähigkeiten aufweisen muss (UVS Vorarlberg 09.11.2005, 301-039/05).Der Paragraph 2, Absatz 3, Litera b, Grundverkehrsgesetz ist dahingehend auszulegen, dass der werdende Landwirt bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die erforderlichen Fähigkeiten aufweisen muss (UVS Vorarlberg 09.11.2005, 301-039/05).

§ 2

Abs 4 Grundverkehrsgesetz ist ein landwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der landwirtschaftliche Grundstücke bodenabhängig bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw seiner Familie beizutragen (Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb).

Paragraph 2, Absatz 4, Grundverkehrsgesetz ist ein landwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der landwirtschaftliche Grundstücke bodenabhängig bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw seiner Familie beizutragen (Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Unstrittig ist, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer selbst gegenwärtig keinen landwirtschaftlichen Betrieb betreiben. Zudem weisen sie derzeit als allenfalls werdende Landwirte keine für die Bewirtschaftung einer Pferdezucht erforderlichen Fähigkeiten auf, da sie als Maschinentechnikerin bzw Maler arbeiten und keine landwirtschaftliche Ausbildung haben. Selbst wenn der Zweitbeschwerdeführer im landwirtschaftlichen Betrieb seiner Eltern tätig war und diesen schließlich für einige Jahre geführt hat und die Erstbeschwerdeführerin neben der Landwirtschaft ihrer Großeltern zeitweise lebte, haben sie für die mit dem gegenständlichen Betriebskonzept umzusetzende Pferdezucht gar keine praktische Erfahrung und Fähigkeiten. Es wurde von Seiten der Erst- und Zweitbeschwerdeführer auch nie behauptet, bereits mit der Züchtung von Pferden zu tun gehabt zu haben. Vielmehr haben sie in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass sie eher handwerklich begabt seien und der Zweitbeschwerdeführer die Erfahrung als Betriebsführer habe, während Mag. R W viel Erfahrung beim Umgang mit Pferden habe. Es sei auch so, dass sie Mag. R W wegen seiner vielen Kontakte brauchen würden, um die ganze Pferdezucht aufzubauen. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer weisen daher zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht die erforderlichen Fähigkeiten zur Umsetzung des Züchtungsvorhabens auf, weshalb sie folglich weder als Landwirte noch als werdende Landwirte iSd Grundverkehrsgesetzes anzusehen sind. Das Erwerbsgrundstück soll nun von Mag. R W im Rahmen seines auf der Liegenschaft haftenden Fruchtgenussrechtes gemeinsam mit den Erst- und Zweitbeschwerdeführern landwirtschaftlich bewirtschaftet werden, nämlich insoweit als dort die geplante Pferdezucht betrieben werden soll. Mag. R W hat bis vor zwei Jahren Pferde auf dem gegenständlichen Grundstück gehalten. Zudem ist er Veterinärmediziner und hat alle Ausbildungen, die für einen landwirtschaftlichen Betrieb der geplanten Art erforderlich ist. Er kann die Pferde auch selber künstlich besamen. Landwirt ist nur der, der einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen Dienstnehmern bewirtschaftet bzw eine solche Bewirtschaftung vorhat. Zwar ist davon auszugehen, dass etwa der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes durch zwei bzw mehrere die Qualifikation als Landwirte bereits vor dem Grunderwerb aufweisende Personen dieser Bestimmung grundsätzlich nicht widersprechen würde. Nicht mehr mit dieser Bestimmung in Einklang zu bringen ist aber die Konstellation, dass ein „werdender“ Landwirt lediglich durch die Zusammenarbeit mit einer anderen Person die Landwirteeigenschaft im Sinne des Grundverkehrsgesetzes erreicht. Vielmehr hat jedenfalls ein „werdender“ Landwirt die Landwirteeigenschaft selbständig zu erfüllen (vgl UVS-301-024/K3-2006). Selbst wenn davon ausgegangen werden würde, dass der Fruchtgenussberechtigte Mag. R W Landwirt wäre, könnten die Erst- und Zweitbeschwerdeführern daher nicht allein durch diese Zusammenarbeit Landwirte im Sinne des Grundverkehrsgesetzes werden. Landwirt ist nur der, der einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen Dienstnehmern bewirtschaftet bzw eine solche Bewirtschaftung vorhat. Zwar ist davon auszugehen, dass etwa der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes durch zwei bzw mehrere die Qualifikation als Landwirte bereits vor dem Grunderwerb aufweisende Personen dieser Bestimmung grundsätzlich nicht widersprechen würde. Nicht mehr mit dieser Bestimmung in Einklang zu bringen ist aber die Konstellation, dass ein „werdender“ Landwirt lediglich durch die Zusammenarbeit mit einer anderen Person die Landwirteeigenschaft im Sinne des Grundverkehrsgesetzes erreicht. Vielmehr hat jedenfalls ein „werdender“ Landwirt die Landwirteeigenschaft selbständig zu erfüllen vergleiche UVS-301-024/K3-2006). Selbst wenn davon ausgegangen werden würde, dass der Fruchtgenussberechtigte Mag. R W Landwirt wäre, könnten die Erst- und Zweitbeschwerdeführern daher nicht allein durch diese Zusammenarbeit Landwirte im Sinne des Grundverkehrsgesetzes werden. Nach den obigen Ausführungen steht für das Landesverwaltungsgericht fest, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer zum Zeitpunkt dieser Entscheidung nicht die erforderlichen Fähigkeiten hinsichtlich des gegenständlichen Betriebskonzeptes im Sinne des § 2 Abs 3 lit b Grundverkehrsgesetz aufweisen.Nach den obigen Ausführungen steht für das Landesverwaltungsgericht fest, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer zum Zeitpunkt dieser Entscheidung nicht die erforderlichen Fähigkeiten hinsichtlich des gegenständlichen Betriebskonzeptes im Sinne des Paragraph 2, Absatz 3, Litera b, Grundverkehrsgesetz aufweisen. Die Grundverkehrsbehörde darf einen Rechtserwerb durch einen Nicht-Landwirt nur genehmigen, wenn die Bewirtschaftung durch einen Landwirt auf Dauer gesichert ist. Der Versagungsgrund des § 5 Abs 2 lit d (nunmehr: § 6 Abs 2 lit d) wird insbesondere bei jenen Fällen zum Tragen kommen, in denen ein Nicht-Landwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu erwerben beabsichtigt, ohne zu garantieren, dass er das Grundstück weiterhin einem Landwirt zur Bewirtschaftung zur Verfügung stellen wird. Eine solche Garantie liegt wohl vor, wenn der Nicht-Landwirt mit dem Antrag auf Genehmigung einen langfristigen Pachtvertrag mit einem Landwirt vorlegt und erklärt, das Grundstück weiterhin Landwirten zur Verfügung zu stellen (

1. Beilage im Jahr 2004 zu den Sitzungsberichten des XXVII.Vorarlberger Landtages, S 15).Die Grundverkehrsbehörde darf einen Rechtserwerb durch einen Nicht-Landwirt nur genehmigen, wenn die Bewirtschaftung durch einen Landwirt auf Dauer gesichert ist. Der Versagungsgrund des Paragraph 5, Absatz 2, Litera d, (nunmehr: Paragraph 6, Absatz 2, Litera d,) wird insbesondere bei jenen Fällen zum Tragen kommen, in denen ein Nicht-Landwirt ein landwirtschaftliches Grundstück zu erwerben beabsichtigt, ohne zu garantieren, dass er das Grundstück weiterhin einem Landwirt zur Bewirtschaftung zur Verfügung stellen wird. Eine solche Garantie liegt wohl vor, wenn der Nicht-Landwirt mit dem Antrag auf Genehmigung einen langfristigen Pachtvertrag mit einem Landwirt vorlegt und erklärt, das Grundstück weiterhin Landwirten zur Verfügung zu stellen (
2. Beilage im Jahr 2004 zu den Sitzungsberichten des römisch 27 .Vorarlberger Landtages, S 15). Eine Verpachtung der gegenständlichen Liegenschaft durch die Erst- und Zweitbeschwerdeführer kommt nach deren Angaben im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht in Betracht. Dazu ist auszuführen, dass es der ständigen Rechtsprechung und herrschenden Lehre entspricht, dass anstelle des Eigentümers der Fruchtnießer das ausschließliche Recht zur Ausübung der Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse hat. Zur Nutzung und Verwaltung gehören bei unbeschränktem Inhalt des Fruchtgenusses – wie im konkreten Fall – auch die Vermietung und Verpachtung des Nießbrauchsgegenstandes (vgl Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 509 ABGB, Stand 01.06.2014, rdb.at). Daraus folgt, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer als Nicht-Landwirte in der gegebenen rechtlichen Konstellation schon von Gesetzes wegen keinen langfristigen Pachtvertrag mit einem Landwirt abschließen können. Allerdings haben die Erst- und Zweitbeschwerdeführer auch für den Fall, dass Mag. R W sein Fruchtgenussrecht nicht ausüben würde, die Verpachtung der Kaufliegenschaft ausgeschlossen. Denn diesfalls würden die Erst- und Zweitbeschwerdeführer die Pferdezucht nach ihren Angaben selbst betreiben wollen. Dies ist auch für den Fall anzunehmen, dass das Fruchtgenussrecht des Mag. R W erlöschen würde. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer haben im Rahmen der mündlichen Verhandlung klar ausgeführt, dass sie das Grundstück – ausschließlich – entweder selber bzw in Kooperation mit Herrn W bewirtschaften würden oder Letzterer dies in Ausübung seines Fruchtgenussrechtes machen würde. Unter Hinweis auf die obigen Ausführungen zur nicht gegebenen Landwirte-Eigenschaft der Erst- und Zweitbeschwerdeführer folgt daraus aber, dass die Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft durch einen Landwirt im konkreten Fall nicht auf Dauer gesichert ist. Damit liegt auch der Versagungsgrund im Sinne des § 6 Abs 2 lit d Grundverkehrsgesetz vor.Eine Verpachtung der gegenständlichen Liegenschaft durch die Erst- und Zweitbeschwerdeführer kommt nach deren Angaben im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht in Betracht. Dazu ist auszuführen, dass es der ständigen Rechtsprechung und herrschenden Lehre entspricht, dass anstelle des Eigentümers der Fruchtnießer das ausschließliche Recht zur Ausübung der Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse hat. Zur Nutzung und Verwaltung gehören bei unbeschränktem Inhalt des Fruchtgenusses – wie im konkreten Fall – auch die Vermietung und Verpachtung des Nießbrauchsgegenstandes vergleiche Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 Paragraph 509, ABGB, Stand 01.06.2014, rdb.at). Daraus folgt, dass die Erst- und Zweitbeschwerdeführer als Nicht-Landwirte in der gegebenen rechtlichen Konstellation schon von Gesetzes wegen keinen langfristigen Pachtvertrag mit einem Landwirt abschließen können. Allerdings haben die Erst- und Zweitbeschwerdeführer auch für den Fall, dass Mag. R W sein Fruchtgenussrecht nicht ausüben würde, die Verpachtung der Kaufliegenschaft ausgeschlossen. Denn diesfalls würden die Erst- und Zweitbeschwerdeführer die Pferdezucht nach ihren Angaben selbst betreiben wollen. Dies ist auch für den Fall anzunehmen, dass das Fruchtgenussrecht des Mag. R W erlöschen würde. Die Erst- und Zweitbeschwerdeführer haben im Rahmen der mündlichen Verhandlung klar ausgeführt, dass sie das Grundstück – ausschließlich – entweder selber bzw in Kooperation mit Herrn W bewirtschaften würden oder Letzterer dies in Ausübung seines Fruchtgenussrechtes machen würde. Unter Hinweis auf die obigen Ausführungen zur nicht gegebenen Landwirte-Eigenschaft der Erst- und Zweitbeschwerdeführer folgt daraus aber, dass die Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft durch einen Landwirt im konkreten Fall nicht auf Dauer gesichert ist. Damit liegt auch der Versagungsgrund im Sinne des Paragraph 6, Absatz 2, Litera d, Grundverkehrsgesetz vor. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
3. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
4. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGVO:2015:LVwG.301.002.R14.2015