RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Vorarlberg Entscheidungsdatum11.11.2015 GeschäftszahlLVwG-301-010/R14-2015 TextIm Namen der Republik! Erkenntnis Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg ha

§ 28Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (Vw

GVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass es im Spruch zu lauten hat „§ 6 Abs 1 lit a in Verbindung mit § 6 Abs 2 lit b des Grundverkehrsgesetzes (GVG), LGBl Nr 42/2004 idgF“.

Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass es im Spruch zu lauten hat „§ 6 Absatz eins, Litera a, in Verbindung mit Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, des Grundverkehrsgesetzes (GVG), Landesgesetzblatt Nr 42 aus 2004, idgF“. Gegen dieses Erkenntnis ist

§ 25aVerwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (Vw

GG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist

Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig. Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Erstbeschwerdeführerin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NRn XXX, YYY und ZZZ sowie eines Hälfteanteils am GST-NR WWW, alle KG H, im Ausmaß von 8.220 m² von den Zweit- und Drittbeschwerdeführern versagt.
2. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Erstbeschwerdeführerin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NRn römisch 30 , YYY und ZZZ sowie eines Hälfteanteils am GST-NR WWW, alle KG H, im Ausmaß von 8.220 m² von den Zweit- und Drittbeschwerdeführern versagt.
3. Gegen diesen Bescheid hat einerseits die Erstbeschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser wird im Wesentlichen vorgebracht, dass es richtig sei, dass die Gegenleistung über dem ortsüblichen Preis liege. Dennoch sei eine Genehmigung möglich, wenn der Erwerb im besonderen öffentlichen Interesse liege. Auf das von der Antragstellerin dargelegte besondere öffentliche Interesse werde in der Begründung nicht eingegangen. Nach Ansicht der Erstbeschwerdeführerin sei der Erwerb unabhängig von der Höhe des Kaufpreises zu genehmigen. Die jetzigen Eigentümer seien nicht Landwirte. Die Erstbeschwerdeführerin sei bereits Eigentümerin mehrerer Grundstücksflächen mit landwirtschaftlicher Widmung. Diese würden nach den Vergabekriterien der Gemeinde an H Landwirte verpachtet und von diesen bewirtschaftet werden. Mit dem gegenständlichen Erwerb werde die landwirtschaftliche Nutzung und Verpachtung an H Landwirte gesichert, was nach der gegebenen Situation nicht der Fall sei. Bei der Gemeindevertretungssitzung sowie der Vorberatung des Gemeindevorstandes sei es die Intention gewesen, die Flächen für die Gemeinde und damit für die öffentlichen Interessen zu sichern. Angesichts dieser Zukunftsüberlegungen habe die Gemeindevertretung entschieden, dass die Sicherung der Grundstücksflächen höher einzustufen sei, als der derzeit ortsübliche Preis. Es mache einen Unterschied, ob ein Landwirt oder die öffentliche Hand landwirtschaftliche Grundstücke erwerbe. Bei einer Gemeinde sei keinesfalls zu befürchten, dass dadurch das allgemeine Preisniveau in die Höhe getrieben werde, da sich der ortsübliche Preis in der Regel am Ertragswert orientiere und es bei Genehmigung des gegenständlichen Rechtserwerbs nicht der Fall sein könne, dass dieser zu einer Erhöhung des Preisniveaus bei Grundstückserwerben durch Landwirte führe. Andererseits haben die Zweit- und Drittbeschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. Im Wesentlichen wird vorgebracht, dass die Veräußerer Nachfahren einer Bauernfamilie seien, die auch über landwirtschaftliche Grundstücke verfügt hätte. Die gegenständlichen Grundstücke befänden sich unmittelbar angrenzend an Baugebiet und seien allseits in mittlerer Entfernung von Bau- oder Betriebsgebiet umschlossen. Da den Zweit- und Drittbeschwerdeführern bekannt sei, dass es gemeinnützigen Wohnbauträgern an leistbaren Grundstücken mangle und solche am Immobilienmarkt zu hohen Preisen erworben werden müssten, hätten sie beschlossen, die Grundfläche von ca 8.000 m² zu einem niedrigen Preis, nämlich zu 100 Euro/m² plus Immobilienertragssteuer an einen oder mehrere solche Bauträger zu veräußern. Am 03.06.2013 hätten sie beim Gemeindeamt H einen Widmungsänderungsvorschlag gemacht, indem sie rechtsverbindlich erklärt hätten, im Falle einer Umwidmung mit der Sondernutzung gemeinnütziger Wohnbau die Liegenschaften zu den angeführten Preisen an gemeinnützige Wohnbauträger zu verkaufen. Diesem Änderungsvorschlag sei die Gemeinde H aber nicht näher getreten. Der unabhängige Sachverständigenrat habe einen strengen raumplanungsrechtlichen Standpunkt eingenommen und sogar mittelfristig eine Umwidmung für nicht möglich erachtet. Die Zweit- und Drittbeschwerdeführer würden die Rechtsverhältnisse in dem Sinn regeln wollen, dass die Liegenschaften mittel- oder langfristig zum öffentlichen Wohle verwendet werden würden. Aus diesem Grund seien sie ursprünglich bereit gewesen, die Liegenschaften zum besagten Kaufpreis für Zwecke des gemeinnützigen Wohnbaus zu veräußern. Da dies gescheitert sei, seien sie direkt mit der Marktgemeinde H in Verhandlung getreten und habe sich diese entschlossen, die Fläche selbst zu kaufen. Der Ankauf durch eine Gebietskörperschaft sei auf jeden Fall im öffentlichen Interesse. Die Liegenschaften seien bisher nicht im Eigentum von Landwirten, jedoch der landwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen gewesen, sondern seit jeher landwirtschaftlich genutzt worden. Durch das Veräußerungsgeschäft werde der Bestand an landwirtschaftlichen Wirtschaftsflächen nicht verändert. Die landwirtschaftliche Nutzung sei durch die Widmung gesichert. Die Erhaltung eines lebensfähigen Bauernstandes sei nicht dadurch beeinträchtigt, dass landwirtschaftliche Flächen im Nahbereich von Siedlungsgebieten zu höheren Preisen gehandelt werden würden als siedlungsferne. Die zur Anwendung gelangende Regelung des Grundverkehrsgesetzes laufe darauf hinaus, Bauern bei der Vergrößerung ihres Besitzes an Grundstücken mit latentem Umwidmungs- sohin Aufwertungspotential zu privilegieren. In Zeiten eines einheitlichen Agrarmarktes innerhalb der EU sei diese Art der Bevorzugung von Landwirten beim Grundverkehr kein geeignetes und notwendiges Mittel. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde seitens der Erstbeschwerdeführerin ergänzend vorgebracht, dass mittlerweile ein Beschluss des Gemeindevorstandes vom 15.10.2015 vorliege. Darin sei festgelegt, dass sich die Marktgemeinde H im Falle eines Kaufs verpflichte, die Kaufliegenschaften an den bisherigen Pächter auf zehn Jahre zu den bisherigen Bedingungen zu verpachten, mit der Option, diesen Pachtvertrag auf weitere zehn Jahre zu verlängern. Mit Eingabe vom 29.10.2015 wurde dem Landesverwaltungsgericht der diesbezügliche Protokollauszug der Sitzung des Gemeindevorstands am 15.10.2015 vorgelegt. Daraus ergibt sich außerdem, dass der Pachtzins – wie bisher – 250 Euro/Jahr betragen soll. Die Zweit- und Drittbeschwerdeführer brachten im Rahmen der mündlichen Verhandlung noch vor, dass sich der Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke offensichtlich in der Höhe des Kaufpreises belaufe, da die Käuferin keinen Wert der besonderen Vorliebe bezahlt habe, sondern einen marktüblichen Preis für ein derartiges Grundstück. Die Versagung eines derartigen Veräußerungsgeschäftes sei ein unsachlicher Eingriff in das Eigentumsrecht, wenn gleichzeitig durch langfristige Verpachtungszusagen sichergestellt werde, dass das Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen werde. Die landwirtschaftliche Nutzung sei überdies durch die raumordnungsrechtliche Widmung sichergestellt.
4. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest: Gegenstand des Rechtsgeschäftes sind die GST-NRn XXX, YYY und ZZZ, KG H, sowie ein Hälfteanteil des GST-NR WWW, KG H. Das Gesamtausmaß der Erwerbsliegenschaften beträgt 8.220 m². Bei den GST-NRn XXX, YYY und ZZZ handelt es sich um mehrmähdige Wiesen, die im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde H als Freifläche-Landwirtschaftsgebiet ausgewiesen sind. Bei GST-NR WWW handelt es sich um die Zufahrt zu den GST-NRn YYY und ZZZ. Westlich an die GST-NRn XXX und YYY angrenzend schließt, getrennt durch die Straßenanlage auf GST-NR VVV, KG H, Baufläche-Wohngebiet bzw Baufläche-Mischgebiet an.Gegenstand des Rechtsgeschäftes sind die GST-NRn römisch 30 , YYY und ZZZ, KG H, sowie ein Hälfteanteil des GST-NR WWW, KG H. Das Gesamtausmaß der Erwerbsliegenschaften beträgt 8.220 m². Bei den GST-NRn römisch 30 , YYY und ZZZ handelt es sich um mehrmähdige Wiesen, die im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde H als Freifläche-Landwirtschaftsgebiet ausgewiesen sind. Bei GST-NR WWW handelt es sich um die Zufahrt zu den GST-NRn YYY und ZZZ. Westlich an die GST-NRn römisch 30 und YYY angrenzend schließt, getrennt durch die Straßenanlage auf GST-NR VVV, KG H, Baufläche-Wohngebiet bzw Baufläche-Mischgebiet an. Die Liegenschaften wurden bislang durch den H Landwirt M Z und schon zuvor durch dessen Vater, F Z, insgesamt seit ca 40 Jahren, landwirtschaftlich bewirtschaftet. Dies auf Grundlage eines mündlichen Pachtvertrages. Die Erstbeschwerdeführerin beabsichtigt, die Kaufliegenschaften nach dem Erwerb weiterhin an den bisherigen Bewirtschafter zu den bisherigen Bedingungen zu verpachten, dies zu einem Pachtzins von 250 Euro/Jahr auf weitere zehn Jahre, mit der Option, den Pachtvertrag auf weitere zehn Jahre zu verlängern. Grundsätzlich ist seitens der Erstbeschwerdeführerin geplant, die Kaufliegenschaften für einheimische Landwirte zu sichern. Die gegenständlichen Liegenschaften sind Teil einer großen zusammenhängenden landwirtschaftlichen Fläche. Ein Antrag, die GST-NRn XXX, YYY und ZZZ, KG H, umzuwidmen, wurde im Raumplanungsausschuss und in der Gemeindevertretung der Marktgemeinde H beraten und in weiterer Folge abgelehnt. Eine eingeholte Stellungnahme des unabhängigen Sachverständigenrates für Raumplanung stellt fest, dass punktuelle Baugebietsausweisungen in diesem Bereich nicht zu empfehlen sind. Die Ablehnung des Umwidmungsantrages wurde auf Grundlage dieser Stellungnahme in der Gemeindevertretung bestätigt. Eine Umwidmung der Kaufliegenschaften steht daher nicht bevor und besteht diesbezüglich auch keine zeitnahe Perspektive.Die gegenständlichen Liegenschaften sind Teil einer großen zusammenhängenden landwirtschaftlichen Fläche. Ein Antrag, die GST-NRn römisch 30 , YYY und ZZZ, KG H, umzuwidmen, wurde im Raumplanungsausschuss und in der Gemeindevertretung der Marktgemeinde H beraten und in weiterer Folge abgelehnt. Eine eingeholte Stellungnahme des unabhängigen Sachverständigenrates für Raumplanung stellt fest, dass punktuelle Baugebietsausweisungen in diesem Bereich nicht zu empfehlen sind. Die Ablehnung des Umwidmungsantrages wurde auf Grundlage dieser Stellungnahme in der Gemeindevertretung bestätigt. Eine Umwidmung der Kaufliegenschaften steht daher nicht bevor und besteht diesbezüglich auch keine zeitnahe Perspektive. Der Kaufpreis für die gegenständlichen Liegenschaften beträgt 800.300 Euro, das entspricht einem Quadratmeterpreis von knapp 100 Euro/m² (97,36 Euro/m²). Der ortsübliche Preis für landwirtschaftliche Flächen in der Marktgemeinde H liegt bei 10 bis 15 Euro/m². Die Grundverkehrs-Ortskommission hat einstimmig eine zustimmende Äußerung abgegeben. Es gebe keine Einwände gegen den Erwerb, weil die Flächen weiterhin von der Gemeinde der Landwirtschaftsnutzung zur Verfügung gestellt werden würden. 4.1.

§ 6

Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb nur genehmigt werden, wenn er zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben, zum Zwecke des Wohnbaus sowie für industrielle oder gewerbliche Anlagen erfolgt und nicht das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstücks das Interesse an der neuen Verwendung überwiegt. 4.1.

Paragraph 6, Absatz eins, Litera c, Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb nur genehmigt werden, wenn er zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben, zum Zwecke des Wohnbaus sowie für industrielle oder gewerbliche Anlagen erfolgt und nicht das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstücks das Interesse an der neuen Verwendung überwiegt. Aus dieser Bestimmung ergibt sich, dass bei der Beurteilung der Frage, ob der Rechtserwerb genehmigt werden darf, eine Interessenabwägung vorzunehmen ist. Eine Bewilligung darf danach nur dann erteilt werden, wenn das öffentliche Interesse an der neuen Verwendung zumindest gleich groß ist wie das Interesse an der bisherigen Nutzung des Grundstückes. Zu den ins Treffen geführten öffentlichen Interessen, deren Erfüllung nach Auffassung der Erstbeschwerdeführerin der gegenständliche Rechtserwerb dient, ist Folgendes auszuführen: Die Erstbeschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass durch den Erwerb der gegenständlichen Liegenschaften die landwirtschaftliche Nutzung und Verpachtung der Flächen an H Landwirte gesichert wird und diese Zukunftsüberlegung der Sicherung der Grundstücksflächen für die H Landwirtschaft höher einzustufen ist, als der derzeit übliche Kaufpreis. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde seitens der Erstbeschwerdeführerin konkretisierend ausgeführt, dass das geltend gemachte öffentliche Interesse ein landwirtschaftliches sei. Denn die Flächen würden der landwirtschaftlichen Nutzung durch eine langfristige Verpachtung erhalten bleiben. Dargetan wurde außerdem, dass es nicht geplant und auch widmungstechnisch nicht möglich sei, diese Grundstücke zu anderen öffentlichen Zwecken zu verwenden. Unter Hinweis auf die Erläuterungen (Regierungsvorlage, 44. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S 24) führt der VwGH zu § 5 Abs 1 lit c (nunmehr: § 6 Abs 1 lit

1. c)Grundverkehrsgesetz aus, dass ein Rechtserwerb im öffentlichen Interesse gelegen sein könne, zB für die Errichtung von Sportanlagen, Tauschgrundstücken, Erwerb von Naturschutzgebieten von Naturschutzorganisationen. Der § 5 Abs 1 lit c (nunmehr: § 6 Abs 1 lit
2. c)Grundverkehrsgesetz stelle eine spezielle Regelung für den Fall des Erwerbs von Rechten im Sinne des § 4 an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken für eine nicht land- und forstwirtschaftliche Nutzung an solchen Grundstücken dar (VwGH 17.05.2002, 99/02/0119). In diesem Fall hat die Behörde eine Interessenabwägung zwischen den land- und forstwirtschaftlichen Interessen und den Interessen an der agrarfremden künftigen Nutzung des Grundstücks vorzunehmen (VwGH 27.04.2000, 99/02/0318). Unter Hinweis auf die Erläuterungen (Regierungsvorlage, 44. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des römisch 25 . Vorarlberger Landtages, S 24) führt der VwGH zu Paragraph 5, Absatz eins, Litera c, (nunmehr: Paragraph 6, Absatz eins, Litera c,) Grundverkehrsgesetz aus, dass ein Rechtserwerb im öffentlichen Interesse gelegen sein könne, zB für die Errichtung von Sportanlagen, Tauschgrundstücken, Erwerb von Naturschutzgebieten von Naturschutzorganisationen. Der Paragraph 5, Absatz eins, Litera c, (nunmehr: Paragraph 6, Absatz eins, Litera c,) Grundverkehrsgesetz stelle eine spezielle Regelung für den Fall des Erwerbs von Rechten im Sinne des Paragraph 4, an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken für eine nicht land- und forstwirtschaftliche Nutzung an solchen Grundstücken dar (VwGH 17.05.2002, 99/02/0119). In diesem Fall hat die Behörde eine Interessenabwägung zwischen den land- und forstwirtschaftlichen Interessen und den Interessen an der agrarfremden künftigen Nutzung des Grundstücks vorzunehmen (VwGH 27.04.2000, 99/02/0318). Im konkreten Fall erfolgt der Erwerb der GST-NRn XXX, YYY und ZZZ sowie eines Hälfteteils des GST-NR WWW, KG H, nicht zum Zwecke einer agrarfremden künftigen Nutzung, die im öffentlichen Interesse stehen würde. Vielmehr sollen die Kaufliegenschaften dem bisherigen Bewirtschafter – einem H Landwirt – zu den bisherigen Bedingungen langfristig verpachtet werden und damit (weiterhin) landwirtschaftlich genutzt werden. Daraus folgt, dass es im konkreten Fall nicht um eine Ausnahme von der landwirtschaftlichen Nutzung der gegenständlichen (landwirtschaftlichen) Grundstücke geht.Im konkreten Fall erfolgt der Erwerb der GST-NRn römisch 30 , YYY und ZZZ sowie eines Hälfteteils des GST-NR WWW, KG H, nicht zum Zwecke einer agrarfremden künftigen Nutzung, die im öffentlichen Interesse stehen würde. Vielmehr sollen die Kaufliegenschaften dem bisherigen Bewirtschafter – einem H Landwirt – zu den bisherigen Bedingungen langfristig verpachtet werden und damit (weiterhin) landwirtschaftlich genutzt werden. Daraus folgt, dass es im konkreten Fall nicht um eine Ausnahme von der landwirtschaftlichen Nutzung der gegenständlichen (landwirtschaftlichen) Grundstücke geht. Aus dem Umstand, dass die Erstbeschwerdeführerin bereits Eigentümerin mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke ist, die – nach den Vergabekriterien der Gemeinde – bereits an H Landwirte verpachtet wurden und von diesen bewirtschaftet werden sowie der grundsätzlichen Intention der Erstbeschwerdeführerin, die Erwerbsflächen für die H Landwirtschaft zu sichern, lässt sich keine öffentliche Aufgabe im Sinne der genannten Bestimmung ableiten, die eine Genehmigung des Erwerbs der gegenständlichen landwirtschaftlichen Liegenschaften durch die Erstbeschwerdeführerin auf dieser gesetzlichen Grundlage rechtfertigten würde. Ein regulierendes Eingreifen in die Verteilung von landwirtschaftlichem Grund und Boden, ua in der Marktgemeinde H, ist nicht Aufgabe der Erstbeschwerdeführerin, sondern ein maßgebendes Interesse, welches das Grundverkehrsgesetz wahrt. Letzteres verfolgt in erster Linie das Ziel, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke für bäuerliche Familienbetriebe im Interesse einer Verbesserung ihrer strukturellen Verhältnisse zu erhalten. Der VwGH hat auch klargelegt, dass schon durch die Verwendung des Wortes „nur“ im Einleitungssatz des § 5 Abs 1 (nunmehr: § 6 Abs 1) Grundverkehrsgesetz sowie durch die Aufzählung bestimmter Zwecke in lit c dieser Bestimmung hinreichend deutlich zum Ausdruck komme, dass der Gesetzgeber eine Genehmigung – und somit eine Ausnahme von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung solcher Grundstücke – ausschließlich in den in lit c angeführten Fällen und nicht auch noch darüber hinaus ermöglichen wollte.Der VwGH hat auch klargelegt, dass schon durch die Verwendung des Wortes „nur“ im Einleitungssatz des Paragraph 5, Absatz eins, (nunmehr: Paragraph 6, Absatz eins,) Grundverkehrsgesetz sowie durch die Aufzählung bestimmter Zwecke in Litera c, dieser Bestimmung hinreichend deutlich zum Ausdruck komme, dass der Gesetzgeber eine Genehmigung – und somit eine Ausnahme von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung solcher Grundstücke – ausschließlich in den in Litera c, angeführten Fällen und nicht auch noch darüber hinaus ermöglichen wollte. Daraus folgt insgesamt, dass hier kein Anwendungsfall des § 6 Abs 1 lit c Grundverkehrsgesetz vorliegt. Mangels Vorliegen einer öffentlichen Aufgabe bzw eines öffentlichen Interesses im Sinne des § 6 Abs 1 lit c leg cit war daher auch nicht in eine Interessensabwägung einzutreten.Daraus folgt insgesamt, dass hier kein Anwendungsfall des Paragraph 6, Absatz eins, Litera c, Grundverkehrsgesetz vorliegt. Mangels Vorliegen einer öffentlichen Aufgabe bzw eines öffentlichen Interesses im Sinne des Paragraph 6, Absatz eins, Litera c, leg cit war daher auch nicht in eine Interessensabwägung einzutreten. Daraus folgt weiters, dass – anders als die Erstbeschwerdeführerin meint – der von ihr geltend gemachte Erwerbszweck der Sicherung der Grundstücksflächen für die H Landwirtschaft in Zukunft bei der Beurteilung der Ortsüblichkeit des Preises nicht mitberücksichtigt werden kann. 4.2.

§ 6

Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb – im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke – nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.4.2.

Paragraph 6, Absatz eins, Litera a, Grundverkehrsgesetz darf der Rechtserwerb – im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke – nur genehmigt werden, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.

§ 6

Abs 2 lit b Grundverkehrsgesetz sind die Voraussetzungen des Abs 1 insbesondere dann nicht erfüllt, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstücks erheblich übersteigt.

Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, Grundverkehrsgesetz sind die Voraussetzungen des Absatz eins, insbesondere dann nicht erfüllt, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstücks erheblich übersteigt. Wie der VwGH in seinem Erkenntnis vom 11.06.2001, 97/02/0514, ausgeführt hat, bildet § 6 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen sei, „wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht.....“. Für den Fall, dass – etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken als der Landwirtschaft – ein solches allgemeines Interesse nicht in Frage kommt, wird jedoch eine „Widerspruchslösung“ normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall schon zu erteilen, wenn der Rechtserwerb „der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht“. Der VwGH hat in diesem Erkenntnis weiters ausgesprochen, dass die Genehmigung jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel dann zu versagen ist, wenn einer der im § 6 Abs 2 Grundverkehrsgesetz umschriebenen besonderen Versagungsgründe vorliegt.Wie der VwGH in seinem Erkenntnis vom 11.06.2001, 97/02/0514, ausgeführt hat, bildet Paragraph 6, Absatz eins, Litera a, Grundverkehrsgesetz eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen sei, „wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht.....“. Für den Fall, dass – etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken als der Landwirtschaft – ein solches allgemeines Interesse nicht in Frage kommt, wird jedoch eine „Widerspruchslösung“ normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall schon zu erteilen, wenn der Rechtserwerb „der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht“. Der VwGH hat in diesem Erkenntnis weiters ausgesprochen, dass die Genehmigung jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel dann zu versagen ist, wenn einer der im Paragraph 6, Absatz 2, Grundverkehrsgesetz umschriebenen besonderen Versagungsgründe vorliegt. Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes widerspricht der gegenständliche Rechtserwerb der zitierten Bestimmung des § 6 Abs 2 lit b Grundverkehrsgesetz. Dies aus folgenden Gründen:Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes widerspricht der gegenständliche Rechtserwerb der zitierten Bestimmung des Paragraph 6, Absatz 2, Litera b, Grundverkehrsgesetz. Dies aus folgenden Gründen: Die Erstbeschwerdeführerin hat im Rahmen ihrer Beschwerde nicht bestritten, dass der Kaufpreis über dem ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke in H liegt. Fest steht, dass der gegenständliche Kaufpreis von knapp 100 Euro/m² den ortsüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke in der Marktgemeinde H – ausgehend von dem im Rahmen der mündlichen Verhandlung seitens der Erstbeschwerdeführerin angegebenen maximalen Quadratmeterpreis von 15 Euro – um mehr als das Sechsfache übersteigt. Wie unter Punkt 4.1 dargelegt, erfolgt der Rechtserwerb durch die Erstbeschwerdeführerin für eine landwirtschaftliche Nutzung und für keinen anderen öffentlichen Zweck. Das (öffentliche) Interesse an der weiteren, künftigen Verwendung der Kaufliegenschaften ist nach wie vor ein landwirtschaftliches. Ein agrarfremder Erwerbszweck, der bei der Beurteilung der Ortsüblichkeit des Preises mitzuberücksichtigen wäre und allenfalls einen höheren Preis rechtfertigen könnte, liegt im konkreten Fall nicht vor. Die Überlegung der Zweit- und Drittbeschwerdeführer, dass der Kaufpreis von 100 Euro/m² für die Nutzung durch einen gemeinnützigen Wohnbauträger einen vergleichsweise niedrigen Preis darstellt, geht somit ins Leere. Diese – wenn auch in der Intention der Zweit- und Drittbeschwerdeführer gelegene Nutzung der Liegenschaften – kommt mangels der Möglichkeit einer Umwidmung auch nicht in Betracht. Nur der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass die Judikatur die Annahme für denkmöglich erachtet, dass der wahre Wert eines Grundstückes der am Ertrag orientierte Verkehrswert ist, nicht aber der Preis für Bauerwartungsland (VfSlg 12.611). Der Umstand, dass die Erwerbsliegenschaften an als Baufläche-Wohngebiet bzw Baufläche-Mischgebiet gewidmetes Gebiet angrenzen, ist somit im Hinblick auf die Ortsüblichkeit des Kaufpreises ebenso wenig relevant wie eine allfällige – im konkreten Fall allerdings nicht gegebene – Umwidmungsperspektive. Maßgebend ist vielmehr, dass es sich bei den Erwerbsliegenschaften um als Freifläche-Landwirtschaftsgebiet gewidmete Flächen handelt, die – dies ist unbestritten – bis dato auch landwirtschaftlich genutzt wurden. Nach der Judikatur übersteigt die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert jedenfalls dann erheblich, wenn sie um 100 % höher ist (VfSlg 12.611). Das Landesverwaltungsgericht kommt daher zur Auffassung, dass die Gegenleistung für den Erwerb der gegenständlichen landwirtschaftlichen Liegenschaften den ortsüblichen Preis für diese Grundstücke erheblich – nämlich um 666 % – übersteigt. Auf ausdrückliche Frage im Rahmen der mündlichen Verhandlung haben die Zweit- und Drittbeschwerdeführer ausgeführt, dass die Verhandlungen mit der Marktgemeinde H bereits geführt worden seien und eine Reduktion des Kaufpreises nicht in Frage komme. Es ist daher nach wie vor von einem überhöhten Preis auszugehen. Derart hohe Grundstückspreise – wie der hier vereinbarte Kaufpreis von knapp 100 Euro/m² – führt zu einer ungesunden Preisentwicklung und damit insgesamt zu einer Beeinträchtigung der durch das Grundverkehrsgesetz geschützten landwirtschaftlichen Interessen. Überhöhte Kaufpreise für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke widersprechen insbesondere auch deshalb den Interessen an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw an der Erhaltung eines gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes, weil dadurch Landwirte oft nicht mehr in die Lage versetzt werden, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Auch der VfGH hat wiederholt dargelegt, dass eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung mit der Materie des Grundverkehrsgesetzes untrennbar verknüpft sei und, dass ohne Einflussnahme auf die Preise das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden könne (vgl VfSlg 6572).Derart hohe Grundstückspreise – wie der hier vereinbarte Kaufpreis von knapp 100 Euro/m² – führt zu einer ungesunden Preisentwicklung und damit insgesamt zu einer Beeinträchtigung der durch das Grundverkehrsgesetz geschützten landwirtschaftlichen Interessen. Überhöhte Kaufpreise für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke widersprechen insbesondere auch deshalb den Interessen an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw an der Erhaltung eines gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes, weil dadurch Landwirte oft nicht mehr in die Lage versetzt werden, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Auch der VfGH hat wiederholt dargelegt, dass eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung mit der Materie des Grundverkehrsgesetzes untrennbar verknüpft sei und, dass ohne Einflussnahme auf die Preise das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden könne vergleiche VfSlg 6572). Im Hinblick auf diese Überlegungen ist es ohne Belang, dass die Erwerberin im konkreten Fall die Marktgemeinde H ist. Ein vorsichtsweises Anlegen von landwirtschaftlichen Bodenreserven durch eine Gemeinde läuft – wie oben ausgeführt – den spezifischen Interessen zuwider, die das Grundverkehrsgesetz wahrt. Einen sonstigen, konkreten Bedarf an den Erwerbsliegenschaften hat die Erstbeschwerdeführerin nicht dargetan. Da der beabsichtigte Rechtserwerb wegen des erheblich überhöhten Kaufpreises den Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes widerspricht, konnte den Beschwerden keine Folge gegeben werden. 5. Die Änderung des angefochtenen Bescheides dient lediglich der Präzisierung. 6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGVO:2015:LVwG.301.010.R14.2015