{'item': 'LVwG-301-011/R10-2015'}

RIS Dokument GerichtLandesverwaltungsgericht Vorarlberg Entscheidungsdatum31.03.2016 GeschäftszahlLVwG-301-011/R10-2015 TextIm Namen der Republik! Erkenntnis Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Dr. Wischenbart über die Beschwerde

des M M, B und
der K M B GmbH, B, beide vertreten durch Sutterlüty / Klagian / Brändle / Lercher / Gisinger, Rechtsanwälte GmbH, Dornbirn, gegen Auflagen im Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 15.12.2014, zu Recht erkannt: Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als der Spruch des angefochtenen BescheidesGemäß Paragraph 28, Absatz eins und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als der Spruch des angefochtenen Bescheides
hinsichtlich der Auflage Punkt
abgeändert wird wie folgt: „Diese Genehmigung, nämlich die Einbringung der Pacht- und Baurechte auf den Gutsbetrieb des K M in die „K M B GmbH gilt nur, wenn M M als Gesellschafter den beherrschenden Einfluss der K M B GmbH innehat. Jegliche Änderungen der Gesellschaftsverhältnisse, die zu einer Änderung des Beherrschungsverhältnisses führen, sind der Grundverkehrs-Landeskommission umgehend zu melden.“
die Auflage Punkt
wird aufgehoben. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Paragraph 25 a, Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig. Begründung
Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dem Beschwerdeführer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zur Einbringung der Pacht- und Baurechte auf dem Gutsbetrieb des K M in die „K M B GmbH“ im Umfang wie sie mit Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 11.06.2013, dem Herrn M M genehmigt worden ist, unter folgenden Auflagen und Bedingungen erteilt:
Diese Genehmigung, nämlich die Einbringung der Pacht- und Baurechte auf dem Gutsbetrieb des K M in die „K M B GmbH“ gilt nur, wenn M M alleiniger Gesellschafter und alleiniger Geschäftsführer der K M B GmbH ist und bleibt.
Die zur Genehmigung beantragten Pacht- und Baurechte werden ausschließlich der K M B GmbH erteilt.
Die im Pacht- und Baurechtsvertrag angeführten Vorkaufsrechte sind von dieser Genehmigung nicht umfasst.
Dieser Genehmigungsbescheid wird nicht rechtswirksam, sofern der dieser Genehmigung zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag nach den Bestimmungen des Konkordates, abgeschlossen zwischen dem Heiligen Stuhle und der Republik Österreich, samt Zusatzprotokoll, BGBl II Nr 2/1934, ungültig ist.
Dieser Genehmigungsbescheid wird nicht rechtswirksam, sofern der dieser Genehmigung zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag nach den Bestimmungen des Konkordates, abgeschlossen zwischen dem Heiligen Stuhle und der Republik Österreich, samt Zusatzprotokoll, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 2 aus 1934,, ungültig ist.
Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringen sie im Wesentlichen vor, es werde klarstellend festgehalten, dass der Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg vom 15.12.2014 selbstredend nicht hinsichtlich der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zur Einbringung der Pacht- und Baurechte auf dem Gutsbetrieb des K M in die K M B GmbH angefochten werde. Der Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg vom 15.12.2014 bzw konkret der Spruch werde nur hinsichtlich der Auflagen/Bedingungen Punkt
und
des Spruches, sohin insofern angefochten, als die Genehmigung unter der Auflage erteilt worden sei, dass M M alleiniger Gesellschafter und alleiniger Geschäftsführer der K M B GmbH sei und bleibe und zudem die Rechtswirksamkeit des Genehmigungsbescheides an die Auflage/Bedingung geknüpft worden sei, dass dieser Genehmigung zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag nach den Bestimmungen des Konkordates abgeschlossen zwischen dem Heiligen Stuhle und der Republik Österreich, samt Zusatzprotokoll, BGBl II Nr 2/1934, ungültig sei.
Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringen sie im Wesentlichen vor, es werde klarstellend festgehalten, dass der Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg vom 15.12.2014 selbstredend nicht hinsichtlich der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zur Einbringung der Pacht- und Baurechte auf dem Gutsbetrieb des K M in die K M B GmbH angefochten werde. Der Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg vom 15.12.2014 bzw konkret der Spruch werde nur hinsichtlich der Auflagen/Bedingungen Punkt
und
des Spruches, sohin insofern angefochten, als die Genehmigung unter der Auflage erteilt worden sei, dass M M alleiniger Gesellschafter und alleiniger Geschäftsführer der K M B GmbH sei und bleibe und zudem die Rechtswirksamkeit des Genehmigungsbescheides an die Auflage/Bedingung geknüpft worden sei, dass dieser Genehmigung zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag nach den Bestimmungen des Konkordates abgeschlossen zwischen dem Heiligen Stuhle und der Republik Österreich, samt Zusatzprotokoll, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr 2 aus 1934,, ungültig sei. Geltend gemacht würden die Beschwerdegründe der Rechtswidrigkeit des Inhalts und der Mangelhaftigkeit des Verfahrens bzw der Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften. Zum Spruchpunkt
– M M als alleiniger Gesellschafter und alleiniger Geschäftsführer der K M B GmbH als Auflage/Bedingung: Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz sehe in § 4 Abs 1 lit f eine Genehmigungspflicht in Falle des Erwerbs von Anteilen an einer juristischen Person zB wie hier einer GmbH, nur dann vor, wenn der bisherige Rechtsinhaber im Sinne des § 5 Abs 5 lit f Vorarlberger Grundverkehrsgesetz seinen beherrschenden Einfluss verliere. Nach den Materialien zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz werde hiezu festgehalten, dass eine Beherrschung eine Beteiligung von mindestens 50 % voraussetze. Der beherrschende Einfluss gehe dann verloren, wenn der ursprüngliche Rechtsinhaber nicht mehr mindestens 50 % beteiligt sei. In weiterer Folge werde in den besagten Materialen expressis verbis Nachstehendes festgehalten:Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz sehe in Paragraph 4, Absatz eins, Litera f, eine Genehmigungspflicht in Falle des Erwerbs von Anteilen an einer juristischen Person zB wie hier einer GmbH, nur dann vor, wenn der bisherige Rechtsinhaber im Sinne des Paragraph 5, Absatz 5, Litera f, Vorarlberger Grundverkehrsgesetz seinen beherrschenden Einfluss verliere. Nach den Materialien zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz werde hiezu festgehalten, dass eine Beherrschung eine Beteiligung von mindestens 50 % voraussetze. Der beherrschende Einfluss gehe dann verloren, wenn der ursprüngliche Rechtsinhaber nicht mehr mindestens 50 % beteiligt sei. In weiterer Folge werde in den besagten Materialen expressis verbis Nachstehendes festgehalten: „Im Bescheid, mit dem der Rechtserwerb durch die juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft genehmigt wurde, ist als Auflage vorzuschreiben, dass die Rechtserwerberin jede Änderung des Beherrschungsverhältnisses der Behörde mitteilen muss. Dies ist zur Sicherung des Erwerbszweckes und zur Vermeidung von Umgehungen erforderlich.“ Mit eben diesen zitierten Ausführungen habe der Vorarlberger Gesetzgeber klar zum Ausdruck gebracht, dass nur ein Rechtserwerb der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe, bei welchem ein bisheriger Gesellschafter seine beherrschende Stellung, mit anderen Worten mehr als 50 % der Geschäftsanteile verliere und als Auflage zur Vermeidung von Umgehungen nur vorzusehen sei, dass jede Änderung des Beherrschungsverhältnisses, mit anderen Worten jeder Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch andere, der Behörde mitgeteilt werden müsse. Die in Spruchpunkt
festgelegte Auflage sei daher insofern rechtswidrig, als dass verpflichtend vorgesehen sei, dass M M alleiniger Gesellschafter bleiben müsse, was impliziere, dass bereits beim Erwerb von Zwerganteilen durch andere, nämlich sogar durch Familienangehörige, wiederum eine Genehmigungspflicht bestünde und vorgesehen sei, dass M M alleiniger Geschäftsführer zu sein habe, während der Gesetzgeber hier weder im Gesetz noch in den Materialien irgendwelche Vorgaben vorsehe und eine Auflage vorgesehen sei, welche die in den Materialen zitierten Auflage bei weitem überschreite. Aus all diesen Gründen sei daher jene Auflage rechtswidrig und sei jener Spruchpunkt voll umfänglich zu streichen. Richtig sei, dass gemäß § 10 Abs 2 Vorarlberger GVG iVm § 15 GVG zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen dieses Gesetzes die Angaben des Antragstellers in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden könnten. § 2 Abs 2 Vorarlberger GVG verweise aber auf § 15 GVG und dem zufolge auf das Grundverkehrsgesuch selber. Andere Angaben des Antragstellers, welche nicht Teil des Grundverkehrsgesuchs bzw des Antrages selber seien, wie im konkreten Fall allfällige Angaben des Herrn M M, welche dieser im Nachhinein unmittelbar vor Stattfinden der Sitzung der Grundverkehrs-Landeskommission mündlich gegenüber dem Vorsitzenden der Vorarlberger Grundverkehrs-Landeskommission getätigt habe, seien demnach irrelevant. Auch aus diesem Grunde hätte die besagte im Spruchpunkt
angeführte Auflage nicht Eingang in den Bescheid finden dürfen. Richtig sei, dass gemäß Paragraph 10, Absatz 2, Vorarlberger GVG in Verbindung mit Paragraph 15, GVG zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen dieses Gesetzes die Angaben des Antragstellers in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden könnten. Paragraph 2, Absatz 2, Vorarlberger GVG verweise aber auf Paragraph 15, GVG und dem zufolge auf das Grundverkehrsgesuch selber. Andere Angaben des Antragstellers, welche nicht Teil des Grundverkehrsgesuchs bzw des Antrages selber seien, wie im konkreten Fall allfällige Angaben des Herrn M M, welche dieser im Nachhinein unmittelbar vor Stattfinden der Sitzung der Grundverkehrs-Landeskommission mündlich gegenüber dem Vorsitzenden der Vorarlberger Grundverkehrs-Landeskommission getätigt habe, seien demnach irrelevant. Auch aus diesem Grunde hätte die besagte im Spruchpunkt
angeführte Auflage nicht Eingang in den Bescheid finden dürfen. Es sei zwar richtig, dass im Hinblick auf die Bestimmung des § 10 Abs 2 AVG trotz Bestellung eines Bevollmächtigten es nicht ausgeschlossen sei, dass der Vollmachtgeber im konkreten Fall M M als natürliche Person und als Geschäftsführer der K M B GmbH weiterhin Erklärungen im eigenen Namen abgebe. Im konkreten Fall habe M M unmittelbar vor der Sitzung der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg noch ein Telefonat mit dem Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission geführt. Wie sich nun aus der Bescheidbegründung auf Seite 6 unten zweitletzter Absatz ergebe, habe Herr M gegenüber der Grundverkehrs-Landeskommission lediglich erklärt, er sei auch bereit einer Auflage zuzustimmen, wonach nur er die Gesellschaft als alleiniger Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter führen dürfe. Damit habe der unvertretene Antragsteller M M klar zum Ausdruck gebracht, dass er der besagten Auflage dann zustimme, wenn ansonsten die Genehmigung nicht erteilt werde. Das Wort „auch“ sei mit anderen Worten im Sinne des Eventualantrages zu deuten, welcher erst dann greife, wenn eine Genehmigung ohne die von Herrn M M angeführten Einschränkungen nicht erfolgen könne. Im vorliegenden Fall wäre aber schon aufgrund der zu Punkt
zitierten Ausführungen die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zu erteilen gewesen. Selbst wenn man den gegenständlichen Ausführungen nicht folge, nämlich dass die Angaben des Herrn M M als Eventualantrag zu deuten seien, so wäre Herr M M, welcher die Angaben unvertreten getätigt habe, im Sinne der Manuduktionspflicht dahingehend zu belehren gewesen, dass die von ihm nun an ausgeführten Einschränkungen zwangsläufig in verbindlicher Form in den Bescheid Eingang gefunden haben würden. Wäre Herr M M dahingehend belehrt worden, so hätte er jedenfalls klargestellt, dass es ihm lieber gewesen wäre, wenn die Genehmigung ohne jede Einschränkung erteilt werde, er hätte mit anderen Worten klargestellt, dass die von ihm getätigten Angaben nur im Sinne des Eventualantrages zu deuten seien. Insofern leide der Bescheid auch an einem Verfahrensmangel welcher wesentlich sei.Es sei zwar richtig, dass im Hinblick auf die Bestimmung des Paragraph 10, Absatz 2, AVG trotz Bestellung eines Bevollmächtigten es nicht ausgeschlossen sei, dass der Vollmachtgeber im konkreten Fall M M als natürliche Person und als Geschäftsführer der K M B GmbH weiterhin Erklärungen im eigenen Namen abgebe. Im konkreten Fall habe M M unmittelbar vor der Sitzung der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg noch ein Telefonat mit dem Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission geführt. Wie sich nun aus der Bescheidbegründung auf Seite 6 unten zweitletzter Absatz ergebe, habe Herr M gegenüber der Grundverkehrs-Landeskommission lediglich erklärt, er sei auch bereit einer Auflage zuzustimmen, wonach nur er die Gesellschaft als alleiniger Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter führen dürfe. Damit habe der unvertretene Antragsteller M M klar zum Ausdruck gebracht, dass er der besagten Auflage dann zustimme, wenn ansonsten die Genehmigung nicht erteilt werde. Das Wort „auch“ sei mit anderen Worten im Sinne des Eventualantrages zu deuten, welcher erst dann greife, wenn eine Genehmigung ohne die von Herrn M M angeführten Einschränkungen nicht erfolgen könne. Im vorliegenden Fall wäre aber schon aufgrund der zu Punkt
zitierten Ausführungen die grundverkehrsbehördliche Bewilligung zu erteilen gewesen. Selbst wenn man den gegenständlichen Ausführungen nicht folge, nämlich dass die Angaben des Herrn M M als Eventualantrag zu deuten seien, so wäre Herr M M, welcher die Angaben unvertreten getätigt habe, im Sinne der Manuduktionspflicht dahingehend zu belehren gewesen, dass die von ihm nun an ausgeführten Einschränkungen zwangsläufig in verbindlicher Form in den Bescheid Eingang gefunden haben würden. Wäre Herr M M dahingehend belehrt worden, so hätte er jedenfalls klargestellt, dass es ihm lieber gewesen wäre, wenn die Genehmigung ohne jede Einschränkung erteilt werde, er hätte mit anderen Worten klargestellt, dass die von ihm getätigten Angaben nur im Sinne des Eventualantrages zu deuten seien. Insofern leide der Bescheid auch an einem Verfahrensmangel welcher wesentlich sei. Mit Rücksicht auf die Begründung im angefochtenen Bescheid vom 15.12.2014 Seite 6 unten, zweitletzter Absatz, habe M M lediglich erklärt, er sei bereit, einer Auflage zuzustimmen, wonach nur er die Gesellschaft als alleiniger Geschäftsführer und als alleiniger Gesellschafter führen dürfe. Wie sich schon aus dem Wortlaut jener Formulierung ergebe, dies sei auch so gemeint gewesen, habe M M damit zum Ausdruck gebracht, dass nur er alleine sowohl Geschäftsführer als auch Gesellschafter sein dürfe. Nicht ausgeschlossen sei demzufolge die Anstellung eines sogenannten „Fremdgeschäftsführers“, welcher nicht an der Gesellschaft beteiligt sei oder der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an der K M B GmbH durch andere Gesellschafter bis zu einer Grenze von 50 %, sofern jener Gesellschafter nicht zugleich Geschäftsführer sei. Die nunmehr in Spruchpunkt
vorgesehene Auflage gehe aber weit darüber hinaus, sie schließe generell aus, dass ein anderer auch Geschäftsführer sei und dass ein anderer sich an der K M B GmbH beteilige. Die Beschwerdeführer würden hiermit noch einmal ausdrücklich klarstellen, dass es ihnen nicht darum gehe, mit dem Grundverkehrsgesuch und der gegenständlichen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht irgendwelche Türen für Gesetzesumgehungen zu schaffen. Vielmehr würden sie sich strikt an das Gesetz halten wollen, auch gerade den Beschwerdeführern sei die Sicherung und Förderung eines leistungsfähigen Bauernstandes ein besonderes Anliegen. Das Hauptmotiv, weswegen die gegenständliche Beschwerde eingebracht worden sei, bilde vielmehr nachstehender Umstand. Bereits im Grundverkehrsgesuch vom 13.07.2014 hätten die Antragsteller klar zum Ausdruck gebracht, die Einbringung in eine GmbH erfolge auch deshalb, weil im Falle eines Einmannunternehmens als Einzelunternehmen, geführt durch eine natürliche Person, es nie ausgeschlossen sei, dass mit der natürlichen Person etwas passiere, sodass dann die Existenz des gesamten landwirtschaftlichen Betriebes gefährdet sei. Mit der nunmehr vorgeschriebenen Auflage, jedenfalls wenn man sie dahingehend interpretiere, dass nur M M Gesellschafter einerseits und Geschäftsführer andererseits sein dürfe, würde nun gerade jene Problematik, welche durch die Einbringung in die gegründete GmbH verhindert werden sollte, wiederum geschaffen, die Abhängigkeit von einer einzigen natürlichen Person, welcher etwas passieren könne. Würde nämlich im konkreten Fall M M etwas passieren (Tod, schwerer Unfall mit gänzlicher Arbeitsunfähigkeit, andere Umstände, welche es ihm nicht mehr erlauben, die Geschäftsführertätigkeit auszuüben), so hätte dies zur Folge, dass durch die Bestellung eines neuen Geschäftsführers, selbst wenn jener aus dem engsten Familienkreis stamme, eine neue grundverkehrsbehördliche Bewilligung einzuholen wäre. Es sei allseits bekannt, dass das Einholen einer derartigen grundverkehrsbehördlichen Bewilligung für gewöhnlich zwischen 4 bis 6 Wochen in Anspruch nehme, dies gelte gerade im konkreten Fall, müssten doch die Stellungnahmen von insgesamt 5 Gemeinden eingeholt werden. Würde daher M M durch einen Schicksalsschlag wie einen tragischen Unfall sterben oder gänzlich arbeitsunfähig werden, so stünde die GmbH über einen Zeitraum von zumindest 4 bis 6 Wochen ohne irgendeinen Geschäftsführer da und könnte der ordnungsgemäße landwirtschaftliche Betrieb nicht weitergeführt werden. Dass ein derartiges Szenario nicht der Förderung und Erhaltung eines landwirtschaftlichen Bauernstandes entspreche bedürfe keiner näheren Erörterung. Zusammenfassend ergebe sich, dass schon aus diesem Grund die unter Spruchpunkt
formulierte Auflage viel zu weit gefasst sei. Zumindest was die Person des Geschäftsführers anbelange, müsse es möglich sein, rasch und unbürokratisch konkret ohne Einholung einer grundverkehrsbehördlichen Bewilligung, jedenfalls in den eben zitierten Fällen einen Ersatzgeschäftsführer bestellen zu können, jedenfalls einen aus dem Familienkreis. Zum Spruchpunkt 4., Anknüpfung der Rechtswirksamkeit des Genehmigungsbescheides an die Gültigkeit des zugrunde liegenden Pacht- und Baurechtsvertrages – kirchenbehördliche Genehmigung: Vorab gelte es darauf aufmerksam zu machen, dass in den Spruchpunkten
und
aus dem Wortlaut des Spruches nicht eindeutig hervorgehe, ob es sich im konkreten Fall um eine Auflage oder eine Bedingung handle. Hinsichtlich des Spruchpunktes
müsse aber von vornherein von einer Auflage ausgegangen werden, werde doch dann in der Begründung expressis verbis von einer Auflage gesprochen. Was nun den Spruchpunkt
anbelange, so könne es sich hier jedenfalls nicht um eine Auflage handeln, weil im Falle einer Auflage die Bescheidwirkung nicht vom Eintritt bzw der Erfüllung der Auflage abhängig sei. Demzufolge sei gemäß Spruchpunkt
der Genehmigungsbescheid an die Bedingung geknüpft, dass der zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag gültig zustande gekommen sei. Herr M M habe bereits im ursprünglichen Verfahren stets betont, dass es für die Rechtswirksamkeit des Pacht- und Baurechtsvertrages keiner kirchenbehördlichen Bewilligung bedürfe. Diese Rechtsauffassung, die Rechtslage sei sonnenklar, sodass es hier keiner weiteren Ausführung bedürfe, werde im Übrigen nicht nur von M M und dessen Rechtsvertreterin vertreten, sondern auch vom Abt des K M A v d L sowie von Dr. G W, Leiter der Rechtsstelle der Diözese F. Aus diesem Grund sei der besagte Spruchpunkt des ursprünglichen Bescheides auch gar nicht bekämpft. Es sei an dieser Stelle aber - Anlass für die Bekämpfung des gegenständlichen Bescheides bilde der Spruchpunkt
- schon darauf aufmerksam gemacht, dass die aufgestellte Bedingung auch aus rechtsdogmatischen aber schlichtweg auch aus denklogischen Gründen verfehlt sei. Zum einen gelte es festzuhalten, dass dann, wenn die belangte Behörde der Meinung sei, die Frage der Rechtswirksamkeit des Pacht- und Baurechtsvertrages bilde eine Bedingung für den Genehmigungsbescheid, sie diese Frage als Vorfrage selbstständig zu prüfen gehabt hätte. Aus § 15 Abs 2 Vorarlberger GVG ergebe sich freilich, dass ein Antrag auf grundverkehrsbehördliche Bewilligung schon vor Abschluss eines Vertrages, der Rechtsgrund des genehmigungsbedürftigen Rechtserwerbes sei, eingebracht werden könne. Schon aus dieser Bestimmung ergebe sich, dass auch ein Vertrag, welcher noch nicht abgeschlossen worden sei und damit nicht rechtswirksam sei, grundverkehrsbehördlich genehmigt werden könne und demzufolge die Frage der Rechtswirksamkeit des Pacht- und Baurechtsvertrages von der Grundverkehrs-Landeskommission nicht zu prüfen sei. Im Übrigen sei der besagte Spruchpunkt auch deswegen verfehlt, weil dann, wenn der Pacht- und Baurechtsvertrag ungültig wäre bzw nicht rechtswirksam zustande gekommen wäre, es der besagten Bedingung gar nicht bedurft hätte, weil dann ja schon wegen Ungültigkeit des Vertrages die Einbringung des Pacht- und Baurechtsvertrages per se nicht möglich gewesen wäre. Wenn man folglich dieser Rechtsauffassung näher treten würde, bedürfe es gar keiner schriftlich gestellten Bedingung, sondern würden die besagten Rechtsfolgen auch ohne Bedingung eintreten. Aus all diesen Gründen sei daher auch der Spruchpunkt
verfehlt und sei dieser Spruchpunkt voll umfänglich zu streichen. Es sei an dieser Stelle aber - Anlass für die Bekämpfung des gegenständlichen Bescheides bilde der Spruchpunkt
- schon darauf aufmerksam gemacht, dass die aufgestellte Bedingung auch aus rechtsdogmatischen aber schlichtweg auch aus denklogischen Gründen verfehlt sei. Zum einen gelte es festzuhalten, dass dann, wenn die belangte Behörde der Meinung sei, die Frage der Rechtswirksamkeit des Pacht- und Baurechtsvertrages bilde eine Bedingung für den Genehmigungsbescheid, sie diese Frage als Vorfrage selbstständig zu prüfen gehabt hätte. Aus Paragraph 15, Absatz 2, Vorarlberger GVG ergebe sich freilich, dass ein Antrag auf grundverkehrsbehördliche Bewilligung schon vor Abschluss eines Vertrages, der Rechtsgrund des genehmigungsbedürftigen Rechtserwerbes sei, eingebracht werden könne. Schon aus dieser Bestimmung ergebe sich, dass auch ein Vertrag, welcher noch nicht abgeschlossen worden sei und damit nicht rechtswirksam sei, grundverkehrsbehördlich genehmigt werden könne und demzufolge die Frage der Rechtswirksamkeit des Pacht- und Baurechtsvertrages von der Grundverkehrs-Landeskommission nicht zu prüfen sei. Im Übrigen sei der besagte Spruchpunkt auch deswegen verfehlt, weil dann, wenn der Pacht- und Baurechtsvertrag ungültig wäre bzw nicht rechtswirksam zustande gekommen wäre, es der besagten Bedingung gar nicht bedurft hätte, weil dann ja schon wegen Ungültigkeit des Vertrages die Einbringung des Pacht- und Baurechtsvertrages per se nicht möglich gewesen wäre. Wenn man folglich dieser Rechtsauffassung näher treten würde, bedürfe es gar keiner schriftlich gestellten Bedingung, sondern würden die besagten Rechtsfolgen auch ohne Bedingung eintreten. Aus all diesen Gründen sei daher auch der Spruchpunkt
verfehlt und sei dieser Spruchpunkt voll umfänglich zu streichen. 3.
Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest: Mit Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 11.06.2013 wurde Herrn M M die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für die Begründung von Pacht- und Baurechten auf dem land- und forstwirtschaftlichen Gutsbetrieb des K M in B genehmigt. Mit Eingabe vom 16.07.2014 beantragten M M und die K M B GmbH die grundverkehrsbehördliche Genehmigung auf Einbringung eines Pacht- und Baurechtsvertrages in die K M B GmbH. Mit Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 15.12.2014 wurde den Antragstellern die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter den Auflagen und Bedingungen erteilt, ua dass die Genehmigung nur gilt, wenn M M alleiniger Gesellschafter und alleiniger Geschäftsführer der K M B GmbH ist und bleibt und der Genehmigungsbescheid nicht rechtswirksam wird, sofern der dieser Genehmigung zugrunde liegende Pacht- und Baurechtsvertrag nach den Bestimmungen des Konkordats ungültig ist. 3.
Das Zisterzienserkloster W-M mit Sitz bei B ist eine Territorialabtei. Eine Territorialabtei (exempte Abtei) ist eine Abtei mit bistumähnlicher Funktion. Ihr Abt besitzt die Jurisdiktionsgewalt eines Bischofs. Die kirchliche Jurisdiktion bezeichnet die Rechts- und Verwaltungshoheit eines Ordinarius in seiner Partikularkirche. Der Inhaber einer Jurisdiktionsgewalt wird in der kirchenrechtlichen Rechtssprache Ordinarius genannt. Diesen Ordinarien kommt die ordentliche Leitungsgewalt als eigenberechtigte Gewalt zu. Dem Ordinarius steht somit auch das Recht zu, sich über das Vorhandensein aller jener Voraussetzungen zu vergewissern, die nach dem universalen Kirchenrecht wie dem Eigenrecht eines Verbandes auf die Gültigkeit des zu verbüchernden Rechtsgeschäftes Bezug nehmen.
Gemäß § 10 Abs 2 Grundverkehrsgesetz können zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen diesen Gesetzes die Angaben des Antragstellers in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden.
Gemäß Paragraph 10, Absatz 2, Grundverkehrsgesetz können zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen diesen Gesetzes die Angaben des Antragstellers in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden. Wie der VwGH in seinem Erkenntnis vom 05.09.2008, 2007/02/0303 festgestellt hat, ist Aufgabe von Auflagen nach dem Vlbg GVG 2004 ua die Sicherstellung der Bestimmungen dieses Gesetzes zu bewirken (vgl. § 10 Abs 2 Vlbg GVG 2004), zu denen eben auch die Sicherung der Bewirtschaftung durch einen Landwirt gehört (vgl. § 6 Abs 2 lit d leg.cit).Wie der VwGH in seinem Erkenntnis vom 05.09.2008, 2007/02/0303 festgestellt hat, ist Aufgabe von Auflagen nach dem Vlbg GVG 2004 ua die Sicherstellung der Bestimmungen dieses Gesetzes zu bewirken vergleiche Paragraph 10, Absatz 2, Vlbg GVG 2004), zu denen eben auch die Sicherung der Bewirtschaftung durch einen Landwirt gehört vergleiche Paragraph 6, Absatz 2, Litera d, leg.cit). Im Erkenntnis des UVS vom 27.04.1995, 3-1-8/95 wurde festgehalten, dass der VwGH die Grenze zwischen einer Auflage und einer inhaltlichen oder umfänglichen Einschränkung des verliehenen Rechtes unterscheide. Die Verpflichtungen, welche Inhalt einer Auflage seien und nur für den Fall der Gebrauchnahme des erteilten Rechtes Aktualität erlangen, hätten „Selbständigkeit gegenüber dem verliehenen Recht in dem Sinne, dass sie die Ausübung des Rechtes unberührt ließen. Sie dürften keinen Substanzverlust des erworbenen Rechtes mit sich bringen. Daraus folge, dass nur eine solche in den Spruch eines begünstigenden Verwaltungsaktes aufgenommene Bestimmung eine als Auflage zu kennzeichnende Nebenbestimmung sein könne, die – unbeschadet des sachlichen Zusammenhanges – für den Inhalt oder für den Umfang des verliehenen Rechtes ohne Einfluss sei. Eine Bestimmung, die auch dann, wenn sie in die Form eines Gebotes oder Verbotes gekleidet werde, nichts anderes bedeute, als dass das verliehene Recht umfänglich eingeschränkt werde, entbehre somit des Charakters der Auflage“ (vgl die bei Antonielli/Koja, Allgemeines Verwaltungsrecht² 513, zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes).Im Erkenntnis des UVS vom 27.04.1995, 3-1-8/95 wurde festgehalten, dass der VwGH die Grenze zwischen einer Auflage und einer inhaltlichen oder umfänglichen Einschränkung des verliehenen Rechtes unterscheide. Die Verpflichtungen, welche Inhalt einer Auflage seien und nur für den Fall der Gebrauchnahme des erteilten Rechtes Aktualität erlangen, hätten „Selbständigkeit gegenüber dem verliehenen Recht in dem Sinne, dass sie die Ausübung des Rechtes unberührt ließen. Sie dürften keinen Substanzverlust des erworbenen Rechtes mit sich bringen. Daraus folge, dass nur eine solche in den Spruch eines begünstigenden Verwaltungsaktes aufgenommene Bestimmung eine als Auflage zu kennzeichnende Nebenbestimmung sein könne, die – unbeschadet des sachlichen Zusammenhanges – für den Inhalt oder für den Umfang des verliehenen Rechtes ohne Einfluss sei. Eine Bestimmung, die auch dann, wenn sie in die Form eines Gebotes oder Verbotes gekleidet werde, nichts anderes bedeute, als dass das verliehene Recht umfänglich eingeschränkt werde, entbehre somit des Charakters der Auflage“ vergleiche die bei Antonielli/Koja, Allgemeines Verwaltungsrecht² 513, zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes). 4.
Für die gegenständlich bekämpften Auflagen ist somit Folgendes zu sagen: Wenn die Grundverkehrs-Landeskommission zur Auflage Punkt
meint, dass M M alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der K M B GmbH sein müsse um die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Einbringung der Pacht- und Baurechte zu erhalten, so stellt dies nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes nach dem oben zitierten UVS-Erkenntnis eine inhaltliche und umfängliche Einschränkung des Genehmigungsrechtes dar. Aus den Erläuterungen zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, BlgVlbgLT 2011/70 zu § 5 Abs 5 lit f, ist zu entnehmen, „dass eine Interessentenregelung nicht anzuwenden ist, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in eine juristische Person oder eine eingetragene Personengesellschaft eingebracht wird, die vom bisherigen Rechtsinhaber beherrscht wird. Eine Beherrschung setzt eine Beteiligung von mindestens 50 Prozent voraus. Auch Stiftungen und Fonds sind als juristische Personen anzusehen. Im Falle von Stiftungen oder Fonds ist von einer Beherrschung des bisherigen Eigentümers auszugehen, wenn diese vom bisherigen Eigentümer verwaltet werden oder er die Organe hiezu bestellt.Aus den Erläuterungen zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, BlgVlbgLT 2011/70 zu Paragraph 5, Absatz 5, Litera f,, ist zu entnehmen, „dass eine Interessentenregelung nicht anzuwenden ist, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in eine juristische Person oder eine eingetragene Personengesellschaft eingebracht wird, die vom bisherigen Rechtsinhaber beherrscht wird. Eine Beherrschung setzt eine Beteiligung von mindestens 50 Prozent voraus. Auch Stiftungen und Fonds sind als juristische Personen anzusehen. Im Falle von Stiftungen oder Fonds ist von einer Beherrschung des bisherigen Eigentümers auszugehen, wenn diese vom bisherigen Eigentümer verwaltet werden oder er die Organe hiezu bestellt. Zur Verhinderung von Umgehungen wird vorgesehen, dass in den Fällen, in denen eine solche Transaktion stattgefunden hat, der Erwerb von Beteiligungen an einer juristischen Person oder eingetragenen Personengesellschaft eine Genehmigung der Behörde erfordert, sofern dieser Erwerb dazu führt, dass der ursprüngliche Rechtsinhaber seinen beherrschenden Einfluss verliert. Der beherrschende Einfluss geht dann verloren, wenn der ursprüngliche Rechtsinhaber nicht mehr mit mindestens 50 Prozent beteiligt ist. ….Im Bescheid, mit dem der Rechtserwerb durch die juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft genehmigt wurde, ist als Auflage vorzuschreiben, dass die Rechtserwerberin jede Änderung des Beherrschungsverhältnisses der Behörde mitteilen muss. Dies ist zur Sicherung des Erwerbszweckes und zur Vermeidung von Umgehungen erforderlich.“ 4.
Den Erläuterungen zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz folgend ist daher davon auszugehen, dass es bei einem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft, wie dem vorliegenden, lediglich notwendig ist, dass der bisherige Rechtsinhaber, also im vorliegenden Fall M M, den beherrschenden Einfluss als Gesellschafter der K B GmbH innehat. Dies setzt eine Beteiligung von mindestens 50 Prozent voraus. Ebenso ist es nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes nicht notwendig, dem Rechtserwerber vorzuschreiben, alleiniger Geschäftsführer der K B GmbH zu sein. Es muss dem beherrschenden Gesellschafter vielmehr auch unter anderem möglich sein einen Fremdgeschäftsführer als Arbeitnehmer anzustellen. Wesentlich ist nur, wie oben ausgeführt, dass der Gesellschafter M M den beherrschenden Einfluss in der GmbH innehat und behält. Aus diesem Grund war die Auflage Punkt
abzuändern. 4.
Die Auflage Punkt
war aufzuheben, weil es sich, wie oben unter Punkt 3.
ausgeführt, beim Kloster M um eine Territorialabtei handelt, deren Abt die Jurisdiktionsgewalt innehat. Intabulationspflichtige Rechtsgeschäfte können vom Abt des Klosters somit selbständig durchgeführt werden, ohne dass es dafür einer Ordinariatsklausel durch die Diözese bedarf. Daher war diese Auflage zu beheben. Insgesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.
Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Artikel 133, Absatz 4, B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. European Case Law IdentifierECLI:AT:LVWGVO:2016:LVwG.301.011.R10.2015

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