Alpan Furnishings Limited ν. Σάββα Δημάδη (1989) 1E ΑΑΔ 170

(1989)1E ΑΑΔ 170 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων

(1989)1E ΑΑΔ 170 18 Απριλίου, 1989 [ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΠΙΚΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ, Δ. Δ. ] ALPAN FURNISHINGS LIMITED, Εφεσείοντες, ν. ΣΑΒΒΑ ΔΗΜΑΔΗ, Εφεσίβλητου. (Πολιτική Έφεση Αρ. 6976). Εκμίσθωση ακινήτου - Διάρκεια εκμισθώσεως - Αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία για τον καταρτισμό έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. Στην υπόθεση αυτή ο εφεσίβλητος συμφώνησε προφορικά να εκμισθώσει ένα κατάστημα στην εφεσείουσα. Συμφωνήθηκε ότι η περίοδος της ενοικίασης θα άρχιζε την

2. 83 και ότι το ενοίκιο θα ήταν £300 τον μήνα. Δεν συμφωνήθηκε οτιδήποτε σχετικά με την διάρκεια της ενοικίασης. Η εφεσείουσα προπλήρωσε ενοίκιο 3 μηνών, και ταυτόχρονα παρέλαβε το κλειδί του καταστήματος. Ο εφεσίβλητος άλλαξε γνώμη και αρνήθηκε να προχωρήσει με την υπογραφή γραπτού συμβολαίου. Η εφεσείουσα δοκίμασε να πάρει κατοχή του καταστήματος, αλλά απέτυχε, γιατί ο εφεσίβλητος είχε στο μεταξύ αλλάξει κλειδωνιά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή της εφεσείουσας για ειδική εκτέλεση της πιο πάνω προφορικής συμφωνίας και αποζημιώσεις για παράβαση συμβάσεως, με την αιτιολογία, ότι η σύμβαση ήταν ατελής, γιατί οι συμβαλλόμενοι δεν είχαν καθορίσει ένα από τα βασικά συστατικά στοιχεία συμβάσεως ενοικιάσεως, δηλ. την διάρκεια της ενοικιάσεως. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε εισήγηση ότι εξυπακούετο ότι η διάρκεια της συμβάσεως υπέκειτο σε τερματισμό κατά την απόλυτη κρίση του κάθε ενός από τους συμβαλλόμενους. Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την έφεση, αλλά αφήνοντας ανοικτό το ζήτημα αν νομικά είναι εφικτή η κατάρτιση συμβάσε- ως ενοικιάσεως υποκειμένης σε τερματισμό κατ' απόλυτη κρίση, απεφάσισε: 1) Η χρονική διάρκεια ενοικίασης είναι ουσιώδης όρος. Αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία καταρτισμού έγκυρης σύμβασης ενοικιάσεως. Οι όροι μιας σύμβασης καθορίζονται από τους ίδιους τους συμβαλλόμενους (η αρχή αυτή κατοχυρώνεται και από το Άρθρο 26 του Συντάγματος). Δεν είναι ευθύνη ή έργο του Δικαστηρίου η συμπλήρωση ατελούς σύμβασης. Το κριτήριο κατά πόσο οι όροι μίας σύμβασης έχουν διατυπωθεί με επαρκή βεβαιότητα είναι το κατά πόσο κάποιος, που γνήσια επιδιώκει να ανακαλύψει το νόημά της, είναι σε θέση να το επιτύχει. 2) Ο ισχυρισμός ότι ήταν πρόθεση των μερών να καταρτίσουν σύμβαση υποκείμενη σε τερματισμό κατ' απόλυτη κρίση εκάστου συμβαλλόμενου αντικρούεται από την προπληρωμή του ενοικίου για 3 μήνες. 3) Τέλος, ο ισχυρισμός ότι η εφεσείουσα ήδη είχε αναλάβει κατοχή του καταστήματος αντιβαίνει στην θέση της όπως αυτή είχε διατυπωθεί στην Έκθεση Απαιτήσεως. Εν πάση περιπτώσει δεν συμπληρώνει το κενό στον προσδιορισμό της διάρκειας της συμβάσεως. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα. Αναφερόμενες Αποφάσεις: Marsall ν. Berridge [1881] 19 Ch. D. 233; Haivey v. Bratt [1965] 1 W. L. R. 1025; Mansfield and Sons v. Botchin [1970] 3 All E. R. 143; Hagee v. Erikson and Larson [1975] 3 All E. R. 234; Hold v. Dawson [1939] 3 All E. R. 635; Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytou

(1982)1 C. L. R.

1. Έφεση. Έφεση από τους ενάγοντες εναντίον απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Νικήτα, Πρ. και Κραμβή, Ε. Δ. ) ημερ. 27 Μαΐου, 1985 (Αρ. Αγωγής 1315/83) με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή τους που αξίωναν ειδική εκτέλεση προφορικής συμφωνίας ενοικίασης και αποζημιώσεις £3, 000.= για κάθε μήνα που οι εφεσείοντες απώλεσαν την χρήση του καταστήματος. Κ. Μιχαηλίδης και Ρ. Μιχαηλίδης, για τους εφεσείοντες. Ξ. Συλλούρης και Ν. Γιαπανάς, για τον εφεσίβλητο. ΜΑΛΑΧΤΟΣ Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής κ. Πικής. ΠΙΚΗΣ Δ.: Ο Σάββας Δημάδης, ο εφεσίβλητος, είναι ιδιοκτήτης ενός καταστήματος στην Λεωφ. Μακαρίου στην Λευκωσία και οι Alpan Furnishings Ltd, οι εφεσείοντες, εταιρεία η οποία ασχολείται με το εμπόριο και την πώληση επίπλων, φωτιστικών και άλλων ειδών. Οι εφεσείοντες διατηρούν αριθμό καταστημάτων στη Λευκωσία για την διεξαγωγή των επιχειρήσεών τους. Οι εφεσείοντες ήθελαν να ενοικιάσουν το κατάστημα του εφεσίβλητου για να επεκτείνουν τις εμπορικές τους δραστηριότητες. Η επιχείρηση του εφεσίβλητου που συνίστατο στην πώληση αυτοκινήτων και ανταλλακτικών αυτοκινήτων είχε αδρανήσει. Το κατάστημά του χρησιμοποιείτο κυρίως για την αποθήκευση αδιάθετων ανταλλακτικών αυτοκινήτων. Στις 17/2/83 ο κ. Δημάδης και ο κ. Παναγιώτης Τάκη, Διευθύνων Σύμβουλος των εφεσειόντων συναντήθηκαν για να διαπραγματευθούν την ενοικίαση του καταστήματος. Για να διευκολύνουν τον ιδιοκτήτη και να προλειάνουν το έδαφος για την ενοικίαση συμφώνησαν να αγοράσουν τα εμπορεύματα που εφυλάττοντο στο κατάστημα. Μετά την συνομολόγηση της συμφωνίας για την αγορά των εμπορευμάτων τα δύο μέρη κατέληξαν σε συμφωνία και για την ενοικίαση του καταστήματος. Η συμφωνία διελάμβανε του εξής όρους: (α) Ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης - 1/3/
2. (β) Ενοίκιο - £
3. - τον μήνα. Το ενοίκιο των τριών μηνών προπληρώθηκε και εκδόθηκε σχετική απόδειξη. Η χρονική διάρκεια της ενοικιάσεως έμεινε ακαθόριστη. Η μόνη αναφορά σ' αυτή την πτυχή της συμφωνίας ήταν η δήλωση του ιδιοκτήτη προς τον κ. Τάκη "Πάρτο και μείνε όσον καιρό θέλεις". Μετά την συμφωνία ο ιδιοκτήτης έδωσε το κλειδί του καταστήματος στους εφεσείοντες για να προβούν σε ορισμένες μετατροπές που είχαν υπόψη τους για προσαρμογή του καταστήματος στις ανάγκες της επιχείρησης. Την επαύριο, στις 18/2/83, ο κ. Δημάδης άλλαξε γνώμη και γνωστοποίησε στους εφεσείοντες την πρόθεσή του να αποδεσμευτεί από την συμφωνία. Αρνήθηκε να υπογράψει οποιαδήποτε συμφωνία ή να παραδώσει το κατάστημα στους εφεσείοντες. Η απόπειρα των εφεσειόντων να λάβουν κατοχή του καταστήματος χρησιμοποιώντας το κλειδί που τους είχε παραδοθεί απέβη άκαρπη επειδή στο μεταξύ ο εφεσίβλητος είχε αλλάξει την κλειδαριά των υποστατικών. Η διαφορά που προέκυψε ήταν το θέμα της αγωγής που αποφασίστηκε από το Πλήρες Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και σήμερα αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης. Οι εφεσείοντες αξίωσαν με την αγωγή τους: (α) Την ειδική εκτέλεση της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, και (β) Αποζημιώσεις που εξειδικεύονται σε £3, 000.- για κάθε μήνα που οι εφεσείοντες απώλεσαν την χρήση του καταστήματος. Το κατάστημα βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση και η χρήση του θα συνέβαλλε στην επέκταση των πωλήσεων των εφεσειόντων. Το πρωτόδικο δικαστήριο παρόλο που κάκισε την ασυνέπεια του ιδιοκτήτη απέρριψε την αγωγή γιατί τα συμφωνηθέντα δεν συνιστούσαν έγκυρη σύμβαση ενοικίασης. Η δικαιοπραξία ήταν ατελής λόγω της παράλειψης των συμβαλλομένων να καθορίσουν ένα από τους ουσιώδεις όρους της σύμβασης ενοικίασης, δηλαδή την διάρκειά της. Επισημαίνεται ότι ο καθορισμός της χρονικής διάρκειας της ενοικίασης αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία για την σύναψη νομικά παραδεκτής συμφωνίας ενοικίασης. (Βλ. Marsall ν. Berridge*, Harvey ν. Bratt** και Hill Redman's "Law of Landlord and Tenant***). Όπως υποδεικνύεται στην απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου οι απαραίτητοι όροι για την συνομολόγηση έγκυρης σύμβασης ενοικίασης είναι τρεις: (α) Η διάρκεια της ενοικίασης, (β) Το ενοίκιο, και (γ) Ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης. Το δικαστήριο απέρριψε την εισήγηση ότι πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν ο καταρτισμός συμφωνίας ενοικίασης υποκείμενης σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει (tenancy at will). Το συμπέρασμα αυτό θα ήταν αυθαίρετο και αντιφατικό προς τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα της συμφωνίας. Η προπληρωμή του ενοικίου για τρεις μήνες ερχόταν σε αντίθεση με την θέση ότι σκοπός των μερών ήταν ο καταρτισμός συμφωνίας υποκείμενης σε τερματισμό οποτεδήποτε επιθυμούσε οποιοσδήποτε από τους συμβαλλόμενους. Σύμβαση ενοι- κίασης αυτής της κατηγορίας απαντάται κατά κανόνα όπως αναφέρεται στην απόφαση στις περιπτώσεις εκείνες που ο ενοικιαστής διατηρεί την κατοχή των υποστατικών μετά την εκπνοή της σύμβασης. Ανάλογα με την αντίδραση του ιδιοκτήτη και την συμφωνία του στην συνέχιση της κατοχής του ενοικιαστή μπορεί να τεκμηριωθεί σύμβαση υποκείμενη σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει. Η φύση αυτής της μορφής ενοικίασης, οι προϋποθέσεις και συνέπειές της επεξηγούνται όπως σημειώνεται στην απόφαση στον 23ο τόμο - Halsbury's Laws of England, 3rd Ed., para. 1150,
4. Στην απόφαση του Δικαστηρίου αφήνεται να νοηθεί χωρίς όμως να απαντάται οριστικά το ερώτημα, ότι η κατοχή είναι προϋπόθεση για την δημιουργία ενοικίασης αυτής της κατηγορίας. Κατά την διάρκεια της συζήτησης της έφεσης ο δικηγόρος των εφεσειόντων εισηγήθηκε ότι είναι εφικτή η συνομολόγηση σύμβασης, ο τερματισμός της οποίας αφήνεται στην ελεύθερη βούληση των συμβαλλόμενων και ότι δεν υπάρχει θεωρητικά κώλυμα στην συνομολόγηση τέτοιας σύμβασης. Η αναγνώριση εκατέρωθεν δικαιώματος τερματισμού της σύμβασης καθιστά την συμφωνία βέβαιη ως προς την χρονική της διάρκεια. Οι αγγλικές αποφάσεις Mansfield & Sons ν. Botchin* και Hagee ν. Erikson and Larson** στις οποίες αναφέρθηκε ο κ. Μιχαηλίδης υποστηρίζουν τη θέση ότι δεν είναι νομικά ανεπίτρεπτος ο εκ των προτέρων καθορισμός της διάρκειας της ενοικίασης με αναφορά στην εκατέρωθεν ελευθερία των συμβαλλομένων να τερματίσουν την σύμβαση οποτεδήποτε επιλέξουν. Εν πάση περιπτώσει και αν η κατοχή αποτελούσε προϋπόθεση οι εφεσείοντες είχαν αναλάβει κατοχή του καταστήματος με την παράδοση του κλειδιού, πράξη συμβολική των δικαιωμάτων τους για χρήση του υποστατικού. (Βλ. Hold ν. Dawson***). Στην απάντησή του ο κ. Συλλούρης, δικηγόρος του εφεσίβλητου επέσυρε την προσοχή του δικαστηρίου στο γεγονός ότι στην ίδια την απαίτηση γίνεται παραδεκτό ότι οι εφεσείοντες δεν ανάλαβαν κατοχή του καταστήματος. Υπέδειξε επίσης ότι η απαίτηση έχει διατυπωθεί χωρίς αναφορά στην χρονική διάρκεια της ενοικίασης. Πράγματι δεν προβάλλεται οποιοσδήποτε ισχυρισμός ως προς την χρονική διάρκεια της ενοικίασης. Η εντύπωση που αφήνεται είναι ότι η ενοικίαση ήταν έγκυρη χωρίς τον χρονικό καθορισμό διάρκειάς της. Η χρονική διάρκεια της ενοικίασης είναι ουσιώδης όρος και αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία για τον καταρτισμό έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. Είναι αξίωμα του δικαίου των συμβάσεων ότι οι όροι της σύμβασης καθορίζονται από τους συμβαλλόμενους, αρχή η οποία πηγάζει από την ελευθερία του συμβάλλεσθαι που στην Κύπρο κατοχυρώνεται και συνταγματικά από το άρθρο 26 του Συντάγματος. Δεν είναι ευθύνη ή έργο του δικαστηρίου η συμπλήρωση ατελούς σύμβασης. Οι όροι της σύμβασης πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια ώστε το περιεχόμενο να μπορεί να προσδιοριστεί με βεβαιότητα. Το κριτήριο κατά πόσο οι όροι της σύμβασης διατυπώνονται με την αναγκαία βεβαιότητα είναι όπως υποδεικνύεται στην απόφαση Saab & Another ν. Holy Monastery Ay. Neophytos**** "Whether someone genuinely seeking to discover its meaning, is able to do so". To δικαστήριο είναι απρόθυμο να απορρίψει συμφωνία των συμβαλλομένων λόγω αβεβαιότητας εάν οι προθέσεις τους ως προς τους όρους της μπορεί να συναχθούν έστω και έμμεσα. Εφαρμογή των αρχών που διέπουν τον καθορισμό των όρων της σύμβασης σε συσχετισμό με την βεβαιότητα που πρέπει να συνυπάρχει για το περιεχόμενό τους στα γεγονότα της προκείμενης υπόθεσης υποστηρίζει το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι τα μέρη παράλειψαν να καθορίσουν την διάρκεια της ενοικίασης. Η παράλειψη ήταν ολοσχερής. Ο ισχυρισμός ότι ήταν πρόθεση των μερών να καταρτίσουν σύμβαση υποκείμενη σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει είναι όχι μόνον εξωπραγματικός αλλά ανακρούεται όπως σωστά διαπιστώνει το πρωτόδικο δικαστήριο και από την προπληρωμή του ενοικίου για τρεις μήνες. Η εισήγηση, αφετέρου, ότι οι εφεσείοντες ανάλαβαν την κατοχή του καταστήματος δεν έχει βάση, αντιβαίνει στις θέσεις των εφεσειόντων όπως διατυπώθηκαν στην έκθεση της απαίτησης και δεν πληρώνει με οποιοδήποτε τρόπο το κενό στον προσδιορισμό της διάρκειας της σύμβασης. Η έφεση θα απορριφθεί. Δεν θα εξετάσουμε κατά πόσο στο πλαίσιο των προνοιών του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 είναι νομικά εφικτός ο καταρτισμός σύμβασης εκ προοιμίου υποκείμενης σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει. Απάντηση στο θέμα προϋποθέτει μεταξύ άλλων συνεκτίμηση: (α) Των αρχών για την βεβαιότητα των όρων της σύμβασης, και (β) Των διατάξεων του άρθρου 77 του Κεφ. 149 και ενδεχομένως και εκείνων του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Επίσης δεν θα μας απασχολήσει το θέμα των αποζημιώσεων στις οποίες θα εδικαιούντο οι εφεσείοντες αν επιτύγχαναν στην αγωγή τους δεδομένου ότι το θέμα καθίσταται εντελώς θεωρητικό λόγω της απόφασης στην οποία έχουμε καταλήξει. Έφεση απορρίπτεται, με έξοδα. * [1881] 19 Ch. D.
5. ** [1965] 1 W. L. R.
6. *** 15th Ed. para. 52 at p.
7. * [1970] 3 All E. R.
8. ** [1975] 3 All E. R.
9. *** [1939] 3 All E. R.
10. ****

(1982)1 C. L. R. 499. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο