Lordos Hotels Ltd ν. Συμβουλίου Bελτιώσεως Γερμασόγειας
(1990)3 ΑΑΔ 4298 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αρχείο σε μορφή PDF - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων
(1990)3 ΑΑΔ 4298 12 Δεκεμβρίου, 1990 [ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, Δ/στής] ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ LORDOS HOTELS LTD., Αιτητές, v. ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΣ ΓΕΡΜΑΣΟΓΕΙΑΣ, Καθ' ων η αίτηση. (Υπόθεση Αρ. 526/85). Οδοί και Οικοδομές - Άδεια οικοδομής -?Όροι - Έγκριση αιτήσεως για έκδοση άδειας οικοδομής υπό όρους - Πότε χορηγήθηκε η άδεια οικοδομής και πότε η αρμόδια αρχή μπορούσε να επιβάλει όρους αναφορικά με την κατασκευή του κτιρίου των αιτητών - Ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, Άρθρα 3 και 9
(1)(β) - Εφαρμοστέες αρχές. Αναγκαστική Απαλλοτρίωση - Η απαλλοτριωθείσα περιουσία περιέρχεται στην ιδιοκτησία της απαλλοτριούσης αρχής αφού καταβληθεί στον ιδιοκτήτη της "τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαία και εύλογος αποζημίωση ......." - Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος και Άρθρο 13 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου (N. 15/62). Οι καθ' ων η αίτηση επέβαλαν τους πιο κάτω όρους στην παραχώρηση άδειας οικοδομής προς τους αιτητές ημερομηνίας 22.12.
- Παραχώρηση τμήματος του κτήματός τους για τη διαπλάτυνση του δρόμου και κατασκευή πεζοδρομίου.
- Κατασκευή υπογείων αποχετεύσεων των ομβρίων υδάτων.
- Τοποθέτηση υπογείων αγωγών για τις ανάγκες της Α.Η.Κ., της A.TH.K. και του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων.
- Εγκατάσταση οδικού φωτισμού. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι εφόσον οι αιτητές ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τμήματος του κτήματός τους για το οποίο επιβλήθηκε ο όρος 1 ανωτέρω, οι καθ' ων η αίτηση είχαν το δικαίωμα να επιβάλουν τον εν λόγω όρο. Επίσης ότι είχαν δικαίωμα να επιβάλουν όρο για κατασκευή κατάλληλου πεζοδρομίου (Άρθρο 9
(1)(β)(χ) του νόμου). Όμως δεν είχαν δικαίωμα, δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 9 του νόμου, να επιβάλουν τους υπόλοιπους όρους. Το δικαίωμα αυτό θα το είχαν αν η αίτηση αφορούσε διάνοιξη ή κατασκευή δρόμου. Η προσφυγή επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα. Αναφερόμενη υπόθεση: Kyriacides v. Municipality of Nicosia
(1976)3 C.L.R.
- Προσφυγή. Προσφυγή εναντίον της απόφασης των καθ' ων η αίτηση να επιβάλουν όρους σε άδεια οικοδομής που εκδόθηκε μετά από αίτημα των αιτητών. Α. Αδαμίδης, για τους Αιτητές. Α. Στυλιανίδου για Γ. Κακογιάννη, για τους Καθ' ων η αίτηση. Cur. adv vult. ΔHMHTPIAΔHΣ, Δ.: Οι αιτητές είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που ασχολείται με εργασίες ανάπτυξης και διάθεσης γης. Τα γεγονότα που οδήγησαν τους αιτητές να προσφύγουν στο Δικαστήριο αυτό είναι τα εξής: Οι αιτητές είναι ιδιοκτήτες και/ή συνιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι του κτήματος που περιγράφεται στην προσφυγή τους αυτή και το οποίο βρίσκεται εντός της περιοχής του Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας, που είναι η αρμόδια αρχή για έγκριση αιτήσεων για έκδοση άδειας οικοδομής. Στις 28.5.82 οι αιτητές υπέβαλαν αίτηση στους καθ' ων η αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής πάνω στο κτήμα τους για την ανέγερση της οικοδομής που φαίνεται στα σχέδια που επισυνάπτονται στην αίτησή τους (ίδε Τεκμήριο 1 στην υπόθεση, Κυανούν 38). Στις 4.4.83 οι αιτητές πήραν από τους καθ' ων η αίτηση επιστολή και/ή ειδοποίηση ότι η αίτησή τους εγκρίθηκε και ότι, εκτός από την πληρωμή των νενομισμένων δικαιωμάτων για την έκδοση της άδειας οικοδομής, θα έπρεπε να καταβάλουν επιπρόσθετα ποσά για (α) τη διεύρυνση της ασφάλτου του κύριου δρόμου, (β) την κατασκευή νέου πεζοδρομίου, (γ) οχετό αποχέτευσης βροχής και (δ) ηλεκτροφωτισμό πεζοδρομίων. Την επιστολή και/ή ειδοποίηση των καθ' ων η αίτηση την παραθέτω πιο κάτω όπως έχει:- "Αρ. Φακ. Β293/82 ΔΙΟΙΚΗΣΙΣ ΛΕΜΕΣΟΥ 4 Απριλίου,
- Κύριε/Κυρία, Επιθυμώ ν' αναφερθώ εις την αίτησίν σας δι' ης ζητείτε την έκδοσιν αδείας οικοδομής/διαχωρισμού εν σχέσει με το υπ'αριθμόν 193/1 τεμάχιόν σας, του Φύλλου/Σχεδίου 54/52 του χωρίου Γερμασόγεια και να σας πληροφορήσω ότι η αίτησίς σας ενεκρίθη. (ι) Διεύρυνση ασφάλτου κύριου δρόμου μέχρι νέο πεζοδρόμιο £5.346.- (ιι) Οχετός αποχέτευσης βροχής £3,840.- (ιιι) Ηλεκτροφωτισμός πεζοδρομίων £3,840.-
- Καλείσθε ως εκ τούτου όπως το συντομώτερον δυνατόν και εν πάσει περιπτώσει ουχί αργότερον του ενός μηνός από σήμερον καταβάλητε το ποσόν των £698.- το οποίον αντιπροσωπεύει τα νενομισμένα δικαιώματα δια την έκδοσιν της αδείας οικοδομής/διαχωρισμού, ως και εν χαρτόσημον των £0.250 μίλς, εις το γραφείον του Επιθεωρητού του Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας εις Γερμασόγεια προς έκδοσιν της σχετικής αδείας οικοδομής/διαχωρισμού.
- Εάν παραλείψητε να καταβάλητε το ως άνω ποσόν εντός της ταχθείσης προθεσμίας η αίτησίς σας θα τεθή εις το περιθώριον." Επειδή όμως οι αιτητές επείγονταν να αρχίσουν εργασίες οικοδόμησης κατέβαλαν, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους, τα ποσά που απαίτησαν οι καθ' ων η αίτηση και, ταυτόχρονα, καταχώρισαν την προσφυγή με Αρ. 230/
- Μετά από νομική συμβουλή, που δόθηκε στους καθ' ων η αίτηση από τους νομικούς τους συμβούλους, οι καθ' ων η αίτηση επέστρεψαν στους αιτητές το ποσό που κατατέθηκε σ' αυτούς υπό διαμαρτυρία και οι αιτητές στις 19.1.85 απόσυραν την προσφυγή τους. Εν τω μεταξύ οι καθ' ων η αίτηση εξέδωσαν την αιτούμενη άδεια οικοδομής υπ' Αρ. 1315, Αρ. Φακ. Β293/83 η οποία φέρει ημερομηνία 22.12.84, την οποία οι αιτητές ισχυρίζονται ότι πήραν στις 26.2.
- Όπως φαίνεται από την παράγραφο 2 της άδειας, αυτή παραχωρήθηκε υπό τον όρο ότι οι αιτητές θα συμμορφώνονταν, μεταξύ άλλων, και με τους πιο κάτω όρους: "...................................................................................................... (ια) Το επηρεαζόμενο από το σχέδιο δεσμευτικής ρυμοτομίας τμήμα του τεμαχίου που δείχνεται στο εγκεκριμμένο σχέδιο στη σελίδα 1 του Φακ. Β293/82, με πράσινη γραμμή και κίτρινο χρώμα και θα υποδειχθεί επί τόπου από τον Επαρχιακό Μηχανικό Δημοσίων Έργων, να παραχωρηθεί για τη διαπλάτυνση του υφιστάμενου δημόσιου δρόμου και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις του πιο πάνω Μηχανικού ως ακολούθως:- 'Να τοποθετηθούν προκατασκευασμένα κράσπεδα από σκυρόδεμα και να κατασκευαστεί πλακόστρωτο πεζοδρόμιο, από πρόχυτες πλάκες σκυροδέματος (διαστάσεων 0.40μ. x 0.40μ.) πλάτους 10΄- 0", το δε υπόλοιπο μέρος τούτου να ασφαλτοστρωθεί με πρέμιξ μέχρι τον υφιστάμενο άσφαλτο', (ιβ) Οι αποχετεύσεις των νερών της βροχής, αν και όπου απαιτείται, να γίνουν υπόγεια σύμφωνα με τις υποδείξεις της Αρμόδιας Αρχής και του Επαρχιακού Μηχανικού Δημοσίων Έργων, (ιγ) Να τοποθετηθούν πριν από οποιαδήποτε κατασκευή οι απαραίτητοι υπόγειοι αγωγοί για τις ανάγκες της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, της CΥ.Τ.Α. και του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων, (ιδ) Να γίνει εγκατάσταση οδικού φωτισμού σύμφωνα με τις υποδείξεις του Επαρχιακού Μηχανικού της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, ................................................................................................" Εναντίον της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε η προσφυγή αυτή με την οποία οι αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο:- "Α. Δήλωσιν του Δικαστηρίου ότι η πράξις και ή η απόφασις των Καθ' ων διά της οποίας ούτοι κατά την έκδοσιν της αδείας οικοδομής επί του τεμ. 193/1 του Φ/Σχ 54/52 του χωρίου Γερμασόγεια επέβαλον εις τους Αιτητάς τους εις το Συνημμένο 'Α' αναφερομένους όρους ή οιονδήποτε τούτων είναι άκυρος και παράνομος και εστερημένη οιουδήποτε αποτελέσματος. Β. Έξοδα." Είναι η εισήγηση των αιτητών ότι οι καθ' ων η αίτηση, μετά από τη νομική συμβουλή που πήραν ότι δεν εδικαιούνταν να επιβάλουν σαν όρο την καταβολή χρημάτων για την κατασκευή των έργων που αναφέρω πιο πάνω, μετάτρεψαν την απόφασή τους και επέβαλαν όρους όπως τα έργα αυτά εκτελεστούν από τους αιτητές. Είναι η θέση των αιτητών ότι ουδέποτε προ της 26.2.85 πληροφορήθηκαν από τους καθ' ων η αίτηση ότι αυτοί είχαν την πρόθεση να επιβάλουν τους όρους αυτούς σε αντικατάσταση της αρχικής τους απόφασης για πληρωμή των εξόδων κατασκευής των έργων. Όπως, όμως, φαίνεται από το φάκελο της Διοίκησης, που είναι Τεκμήριο 1 ενώπιόν μου, οι καθ' ων η αίτηση είχαν εκδηλώσει πρόθεση, παρόλο που αυτή δεν κοινοποιήθηκε στους αιτητές, επιβολής των όρων που αναγράφονται στην άδεια οικοδομής που εκδόθηκε στις 22.12.
- Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από επιστολή τους με ημερ. 13.8.83 (ίδε Κυανούν 75 του τεκμηρίου) προς το Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών, το οποίο λέγει: "
- Σε περίπτωση που θα υπάρξει νομική γνωμάτευση ότι η Αρμόδια Αρχή δεν δικαιούται να εισπράξει προκαταβολικώς τη δαπάνη για την εκτέλεση των έργων αυτών τότε τα έργα αυτά θα τεθούν ως όροι άδειας οικοδομής οπότε οι αιτητές θα είναι υπόχρεοι να εκτελέσουν οι ίδιοι την εργασία σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Αρμόδιας Αρχής". Η πιο πάνω επιστολή στάληκε μετά την 1.6.83 που καταχωρήθηκε η προσφυγή των αιτητών με Αρ. 230/
- Το πρώτο θέμα που έχω να αποφασίσω, μετά που μελέτησα τις γραπτές αγορεύσεις των δικηγόρων των διαδίκων, είναι πότε η άδεια οικοδομής χορηγήθηκε και πότε μπορούσε η αρμόδια αρχή να επιβάλλει όρους όσον αφορά την κατασκευή του κτιρίου των αιτητών. Η χορήγηση άδειας οικοδομής ρυθμίζεται από τον Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96 (The Streets and Buildings Regulations Law, Cap. 96). Οι σχετικές για την υπόθεση αυτή πρόνοιες του Νόμου είναι τα άρθρα 3 και 9
(1)(β). Το άρθρο 3 προνοεί ότι άδεια για οικοδόμηση κτιρίου εκδίδεται από την αρμόδια αρχή, στην περίπτωση αυτή τους καθ' ων η αίτηση, το δε άρθρο 9
(1)(β) (η παράγραφος
(1)του άρθρου αυτού είναι ακόμα γραμμένη στα Αγγλικά γιατί δεν έχει μέχρι σήμερα μεταφραστεί) προνοεί:- "In granting a permit under the provisions of section 3 of the Law the appropriate authority shall have power, subject to any Regulations in force for the time being, to impose conditions as hereinafter, to be set out in the permit, that is to say:- ........") Και σε ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά:- ("Κατά τη χορήγηση άδειας δυνάμει των προνοιών του άρθρου 3 του Νόμου, η αρμόδια αρχή θα έχει την εξουσία, τηρουμένων των κανονισμών που ισχύουν εκάστοτε, να επιβάλλει τους πιο κάτω όρους που πρέπει να εκτίθενται στην άδεια:- .......") Επειδή έγινε εισήγηση από τους αιτητές ότι η απόφαση των καθ' ων η αίτηση για επιβολή καταβολής ποσού για την εκτέλεση από αυτούς των έργων που αναφέρονται στην επιστολή και/ή ειδοποίησή τους της 4ης Απριλίου, 1983, δημιούργησε δικαιώματα σ' αυτούς και δεν μπορούσε να τροποποιηθεί ή ανακληθεί, ένα άλλο θέμα που θα πρέπει να αποφασίσω είναι κατά πόσο κατά την έκδοση της άδειας οικοδομής οι καθ' ων η αίτηση δικαιούνταν να επιβάλλουν οποιοδήποτε από τους όρους που δικαιούνται να επιβάλλουν με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 9
(1)(β) του νόμου. Αν η εισήγηση των αιτητών γίνει δεκτή αυτό θα σημαίνει πως η αρμόδια αρχή, στην περίπτωση αυτή, οι καθ' ων η αίτηση θα αποκλείονταν από του να επιβάλλουν στους αιτητές όρους που προνοούν ο νόμος και οι δυνάμει του ισχύοντες κανονισμοί και θα ήσαν υποχρεωμένοι να εκδώσουν την άδεια οικοδομής βάσει των σχεδίων που υποβλήθηκαν, έστω και αν αυτά ήταν αντίθετα με τις πρόνοιες του νόμου και των κανονισμών. Είναι η γνώμη μου πως η επιστολή και/ή ειδοποίηση με ημερ. 4.4.83 που στάληκε στους αιτητές δεν είναι άδεια που εκδόθηκε για την οικοδόμηση των κτιρίων των αιτητών αλλά απαίτηση από τους καθ' ων η αίτηση για πληρωμή ποσών που, κατά τη γνώμη τους, θα κόστιζε σ' αυτούς η κατασκευή των έργων. Έρχομαι τώρα να αποφασίσω κατά πόσο οι καθ' ων η αίτηση δικαιούνταν να επιβάλλουν τον όρο (ια). Είναι ο ισχυρισμός των αιτητών ότι τα έργα για τη διεύρυνση του δημόσιου δρόμου αφορούν χώρο που έχει απαλλοτριωθεί από τους καθ' ων η αίτηση (ίδε Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Αρ. 151 και Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Αρ. 1499 που δημοσιεύτηκαν στο Τρίτο Παράρτημα, Μέρος ΙΙ της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας στις 27.2.81 και 31.12.81 αντίστοιχα). Δυνάμει των προνοιών του Συντάγματος και του άρθρου τότε μόνο η απαλλοτριωθείσα περιουσία περιέρχεται στην ιδιοκτησία της απαλλοτριούσης αρχής, αφού καταβληθεί στον ιδιοκτήτη της "τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δίκαια και εύλογος αποζημίωση ......" (ίδε άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος και άρθρο 13 του νόμου). Στην παρούσα υπόθεση είναι παραδεχτό πως καμιά αποζημίωση δεν έχει καταβληθεί στους αιτητές. Σχετικά για το θέμα αυτό είναι η υπόθεση Evangelia I. Kyriacides v. Municipality of Nicosia
(1976)3 C.L.R. 183, που στις σελ. 190 - 191 έχει λεχθεί:- "The property which is under acquisition does not vest in the acquiring authority upon the publication of the Order of Acquisition, as in the past, but as provided by Article 23.4(c) of the Constitution, upon the payment in cash and in advance of a just and equitable compensation to be determined in cases of disagreement by a Civil Court. And, even so, again the property does not vest in the acquiring authority unless the provisions of section 13 of Law 15/62 are complied with. This section is as follows:- '13. On payment or deposit with the Accountant-General of the sum agreed or determined to be paid as compensation for the acquisition of any property, such property shall vest in the acquiring authority free from all encumbrances; and where the property is immovable property, production of satisfactory evidence of such payment or deposit shall be sufficient authority to the Chief Lands and Surveys Officer of the Republic to cause registration of such property to be made in the name of the acquiring authority on payment of any fees or charges which, under the provisions of any Law in force, are leviable on such registration'." Από τα γεγονότα ενώπιόν μου δε φαίνεται να έχει μεταβιβαστεί το τμήμα του κτήματος των αιτητών που απαλλοτριώθηκε στην απαλλοτριούσα αρχή. Επομένως, και αφού οι αιτητές είναι ακόμα οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τμήματος αυτού του κτήματός τους, θεωρώ ότι οι καθ' ων η αίτηση είχαν το δικαίωμα να επιβάλουν, κατά την έκδοση της άδειας οικοδομής, τον όρο να παραχωρήσουν οι αιτητές το τμήμα του κτήματός τους για τη διαπλάτυνση του δρόμου. Οι καθ' ων η αίτηση έχουν το δικαίωμα να επιβάλουν όρο όπως οι αιτητές κατασκευάσουν κατάλληλο πεζοδρόμιο (ίδε άρθρο 9
(1)(β)(χ) του νόμου) αλλά από τις πρόνοιες του άρθρου 9 του νόμου όσον αφορά την ανέγερση κ.λ.π. οικοδομής δε φαίνεται, κατά τη γνώμη μου, να έχουν το δικαίωμα να επιβάλουν τους όρους (ιβ), (ιγ) και (ιδ) στην περίπτωση ανέγερσης νέας οικοδομής. Το δικαίωμα αυτό θα είχαν αν η αίτηση των αιτητών ήταν για διάνοιξη ή κατασκευή δρόμου. Για τους πιο πάνω λόγους η προσφυγή των αιτητών επιτυγχάνει μερικώς, δηλαδή όσον αφορά την επιβολή από τους καθ'ων η αίτηση των όρων της άδειας οικοδομής (ιβ), (ιγ) και (ιδ), η δε σχετική με την επιβολή των όρων αυτών από τους καθ'ων η αίτηση απόφαση ακυρώνεται. Υπό τις περιστάσεις, δεν κάνω διαταγή για έξοδα. H προσφυγή επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο