Florida Estates Ltd ν. Δημοκρατίας
(1995)4 ΑΑΔ 662 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αρχείο σε μορφή PDF - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων
(1995)4 ΑΑΔ 662 30 Μαρτίου, 1995 [ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στής] ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ FLORIDA ESTATES LTD, Αιτητής, v. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΟΥ, Καθ' ων η αίτηση. (Υπόθεση Αρ. 736/93) Φορολογία - Φορολογία εμπορικού κέρδους από εμπορία γης - Οι σκοποί στο ιδρυτικό έγγραφο εταιρείας έχουν κατά αρχήν ίση σημασία και εφαρμογή και δεν είναι συμπερασματικοί ως προς την εμπορική δραστηριότητα εταιρείας - Οι προοπτικές ανάπτυξης για εμπορικούς σκοπούς που έχει το ακίνητο όταν αποκτάται, είναι ένα από τα στοιχεία που συνυπολογίζονται. Φορολογία - Εμπορία γης - Αιτιολογία απόφασης Εφόρου για φορολογία εμπορικού κέρδους - Δεν είναι επιτρεπτή η εκ των υστέρων αλλοίωση της αιτιολογίας που δίδεται από το αρμόδιο διοικητικό όργανο - Ούτε επιτρέπεται η πιθανολόγηση αναφορικά με την σημασία που θα απέδιδε το αρμόδιο διοικητικό όργανο σε μια από τις αιτιολογίες που έδωσε - Η αιτιολογία που δόθηκε στην προκειμένη περίπτωση δεν υποστηρίζεται από τα στοιχεία του φακέλου - Ενδεχόμενη πλάνη περί τα πράγματα. Οι αιτητές προσέβαλαν την απόφαση των καθ' ων η αίτηση να θεωρήσουν το κέρδος που προέκυψε από πώληση ακινήτου τους το 1984 ως κέρδος από εμπορία γής και να το φορολογήσουν ως τέτοιο. Το Ανώτατο Δικαστήριο ακυρώνοντας την επίδικη απόφαση, αποφάσισε ότι:
- Οι σκοποί στο ιδρυτικό έγγραφο, έχουν ίση σημασία και εφαρμογή. Είναι ορθή η εισήγηση της εταιρείας πως η θεώρηση της αγοράς και πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας ως της κύριας δραστηριότητάς της ενόψει του καταστατικού της, είναι εσφαλμένη. Στην υπόθεση CD. Properties Ltd ν. Δημοκρατίας, εξηγήθηκε πως οι σκοποί της εταιρείας "δεν είναι συμπερασματικοί ως προς την εμπορική της δραστηριότητα ούτε προκαθορίζουν τα στοιχεία πάγιου ενεργητικού και τα αντικείμενα εμπορίου". Πυρήνας της ένστασης της εταιρείας ήταν η, κατά τον ισχυρισμό της, αρχική της πρόθεση. Ήταν παραδεκτό από την ίδια πως από το 1975 προσανατολίστηκε προς την κατεύθυνση της πώλησης των ακινήτων. Το μέρος της αιτιολογίας σύμφωνα με το οποίο ουσιαστικά "οι δραστηριότητες της εταιρείας ως το 1991 ήταν η αγορά και πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας", δεν είχε τη θέση του. Η εταιρεία δεν είχε αποκτήσει άλλη περιουσία και μόνο αντικείμενο των πωλήσεων που έκαμε ήταν τα ακίνητα που αγόρασε το
- Οι προοπτικές ανάπτυξης ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς είναι ένα από τα στοιχεία που εγκύρως συνυπολογίζονται. Η εταιρεία ισχυρίζεται πως το 1973 δεν υπήρχε προοπτική τέτοιας ανάπτυξης και πως τα ακίνητα ήταν τότε καθαρά γεωργική γη.
- Δεν είναι επιτρεπτή η εκ των υστέρων αλλοίωση της αιτιολογίας που δόθηκε από το αρμόδιο διοικητικό όργανο. Εκείνο που μπορεί να γίνει τώρα είναι ο έλεγχος της αιτιολογίας που δόθηκε. Στοιχείο της ήταν η "γρήγορη ανάπτυξη" σε συνάρτηση προς τις "πολύ συχνές αγορές και πωλήσεις" που εμφανίστηκαν ότι πραγματοποιούνταν τότε. Ο φάκελος δεν περιέχει κανένα απολύτως στοιχείο είτε για ανάπτυξη οποιασδήποτε μορφής είτε για αγορές και πωλήσεις. Δικαιολογημένα, επομένως, τίθεται ζήτημα ως προς την έρευνα που διεξάχθηκε και κατ' ακολουθίαν ως προς ενδεχόμενη πλάνη περί τα πράγματα. Ούτως ή άλλως, η πιο πάνω αιτιολογία δεν υποστηρίζεται από τα στοιχεία στο φάκελο τα οποία, εφόσον υπήρχαν, θα επέτρεπαν και το δικαστικό έλεγχο. Ο Έφορος άχθηκε στην προσβαλλόμενη απόφαση για τους λόγους που απαρίθμησε σωρετικά. Δεν επιτρέπεται η πιθανολόγηση αναφορικά με τη σημασία που θα απέδιδε στον τέταρτο από αυτούς, αν δεν υπήρχαν οι προηγούμενοι. Στην απουσία και κάποιας κάλυψης του με επιχειρηματολογία ή με αναφορά στα περιστατικά, το ορθό είναι να αποφευχθεί η διατύπωση γνώμης. Θα εναπόκειται στον Έφορο να συσταθμίσει το γεγονός κατά την επανεξέταση. Ισχύει το ίδιο και με τα επιχειρήματα και τα άλλα στοιχεία που περιέχονται στην αγόρευση για τους καθ' ων η αίτηση ως προς το ανελικρινές των ισχυρισμών της εταιρείας αναφορικά με το ποια ήταν η αρχική της πρόθεση. Επειδή εντοπίστηκαν σφάλματα προσέγγισης που ισοδυναμούν με πλάνη περί το Νόμο και επειδή ουσιώδες μέρος της αιτιολογίας δεν υποστηρίζεται από τα στοιχεία του φακέλου και ενδεχομένως εμπεριέχει πλάνη περί τα πράγματα, η προσβαλλόμενη απόφαση είναι άκυρη. Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. Αναφερόμενες υποθέσεις: Δημοκρατία ν. Ακινήτων Στέφανου Ιωαννίδη Λτδ
(1991)3 Α.Α.Δ. 398, Δημοκρατία ν. Χρ. Κιτρομηλίδη Λτδ
(1994)3 Α.Α.Δ. 562, CD. Hay Properties Ltd v. Δημοκρατίας
(1992)3 Α.Α.Δ.
- Προσφυγή. Προσφυγή εναντίον της απόφασης των καθ' ων η αίτηση με την οποία θεωρήθηκε εμπορικό το κέρδος από την πώληση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 9507, στον Άγιο Αθανάσιο. Ι. Ιωαννίδης, για τους Αιτητές. Γ. Λαζάρου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η αίτηση. Cur. adv. vult. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Αντικείμενο της προσφυγής είναι η απόφαση του Εφόρου Φόρου Εισοδήματος με την οποία θεώρησε εμπορικό το κέρδος από την πώληση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 9507, στον Αγιο Αθανάσιο. Η αιτήτρια εταιρεία συνεστήθη το
- Οι τωρινοί της μέτοχοι απέκτησαν τις τρεις μετοχές της το
- Τον ίδιο χρόνο η εταιρεία αγόρασε τρία ακίνητα στον Άγιο Αθανάσιο. Μέρος των ακινήτων απαλλοτριώθηκε το 1975 προς κατασκευή του υπεραστικού δρόμου Λευκωσίας - Λεμεσού. Το 1984, η αιτήτρια πώλησε το ένα από τα ακίνητα, με αριθμό εγγραφής 9507, και ο Έφορος θεώρησε ότι προέκυψε εμπορικό κέρδος. Η μεταγενέστερη πώληση και των άλλων ακινήτων δεν είναι αντικείμενο της διαδικασίας αυτής. Η εταιρεία ενέστη. Κατά τον ισχυρισμό της το κέρδος ήταν κεφαλαιουχικό και υπέκειτο στον αντίστοιχο φόρο αφού σκοπός της αγοράς των ακινήτων δεν ήταν η εμπορία τους αλλά η γεωργική τους εκμετάλλευση. Επικαλέστηκε το γεγονός της εξασφάλισης άδειας για ανώρυξη διάτρησης και παρουσίασε την απαλλοτρίωση μέρους των ακινήτων ως την αιτία της εγκατάλειψης της αρχικής της πρόθεσης. Ο υπεραστικός δρόμος θα απέκοπτε, όπως και έγινε, τα δυο ακίνητα από το τρίτο. Ο Έφορος κατέληξε στην προσβαλλόμενη απόφαση με το αιτιολογικό που ακολουθεί: (α) Με βάση το καταστατικό της Εταιρείας η κύρια δραστηριότητα της είναι η αγορά και πώληση πάσης φύσεως ακίνητης ιδιοκτησίας. Ουσιαστικά δε οι δραστηριότητες της Εταιρείας ως το 1991 ήταν η αγορά και πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας. (β) Η κτηματική περιουσία δεν έχει αναπτυχθεί και ούτε εχρησιμοποιείτο για παραγωγή οποιουδήποτε εισοδήματος. (γ) Η αγορασθείσα και πωληθείσα περιουσία βρίσκεται σε περιοχή που παρατηρείτο γρήγορη ανάπτυξη με πολύ συχνές αγορές και πωλήσεις και ως εκ τούτου ήταν γνωστό ότι με την αγορά θα επραγματοποιείτο σύντομα σίγουρο κέρδος. (δ) Η εταιρεία έχει ήδη φορολογηθεί και αποδεχθεί φορολογία στο κέρδος που είχε προκύψει κατά το 1979 λόγω απαλλοτρίωσης μέρους της ίδιας περιουσίας." Οι σκοποί στο ιδρυτικό έγγραφο, έχουν ίση σημασία και εφαρμογή. (Βλ. Δημοκρατία ν. Ακίνητα Στέφανου Ιωαννίδη Λτδ.
(1991)3 Α.Α.Δ. 398 και Δημοκρατία ν. Χρ. Κιτρομηλίδη Λτδ
(1994)3 Α.Α.Δ. 562.) Είναι ορθή η εισήγηση της εταιρείας πως η θεώρηση της αγοράς και πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας ως της κύριας δραστηριότητας της ενόψει του καταστατικού της, είναι εσφαλμένη. Στην υπόθεση CD. Hay Properties Ltd v. Δημοκρατίας
(1992)3 Α.Α.Δ. 355, εξηγήθηκε πως οι σκοποί της εταιρείας "δεν είναι συμπερασματικοί ως προς την εμπορική της δραστηριότητα ούτε προκαθορίζουν τα στοιχεία πάγιου ενεργητικού και τα αντικείμενα εμπορίου". Πυρήνας της ένστασης της εταιρείας ήταν η, κατά τον ισχυρισμό της, αρχική της πρόθεση. Ήταν παραδεκτό από την ίδια πως από το 1975 προσανατολίστηκε προς την κατεύθυνση της πώλησης των ακινήτων. Το μέρος της αιτιολογίας σύμφωνα με το οποίο ουσιαστικά "οι δραστηριότητες της εταιρείας ως το 1991 ήταν η αγορά και πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας", δεν είχε τη θέση του. Η εταιρεία δεν είχε αποκτήσει άλλη περιουσία και μόνο αντικείμενο των πωλήσεων που έκαμε ήταν τα ακίνητα που αγόρασε το 1973. Η θεώρηση αυτών των πωλήσεων ως αποκαλυπτικών των δραστηριοτήτων της εταιρείας, εννοείται εξ αρχής, παραγνωρίζει την ουσία του ζητούμενου στοιχείου. Αυτή ήταν η φύση ακριβώς των πωλήσεων που έγιναν, ειδικά εκείνης του 1984, ενόψει των ισχυρισμών για αρχική πρόθεση προς γεωργική εκμετάλλευση. Ισχύει το ίδιο και σε σχέση με το στοιχείο (β) της αιτιολογίας, στην έκταση που αυτό καλύπτει και την περίοδο μετά την, κατά τον ισχυρισμό της εταιρείας, αναγκαστική εγκατάλειψη της πρόθεσης για γεωργική εκμετάλλευση. Οι προοπτικές ανάπτυξης ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς είναι ένα από τα στοιχεία που εγκύρως συνυπολογίζονται. Η εταιρεία ισχυρίζεται πως το 1973 δεν υπήρχε προοπτική τέτοιας ανάπτυξης και πως τα ακίνητα ήταν τότε καθαρά γεωργική γη. Αποδίδουν το στοιχείο (γ) της αιτιολογίας σε εκτιμήσεις που προφανώς στηρίχθηκαν στα δεδομένα του 1984, όταν πλέον ο χαρακτήρας της περιοχής άλλαξε λόγω της κατασκευής του υπεραστικού δρόμου. Οι καθ' ων η αίτηση απαντούν στον ισχυρισμό αυτό, ως εξής: "Το γεγονός ότι ήταν πέραν κάθε λογικής πρόβλεψης η αύξηση της αξίας της περιουσίας δεν αλλοιώνει τους σκοπούς για τους οποίους αποκτήθηκε το κτήμα". Αυτή η προσέγγιση των καθ' ων η αίτηση είναι έκδηλα εσφαλμένη αφού η γρήγορη ανάπτυξη και συνακολούθως η προοπτική αύξησης της αξίας των ακινήτων κατά το χρόνο κτήσης τους από την εταιρεία, ήταν μέρος της αιτιολογικής βάσης της προσβαλλόμενης απόφασης. Σε άλλο σημείο της γραπτής αγόρευσης για τους καθ' ων η αίτηση εμφανίζεται ως "σχετικό" το κατά πόσο το κτήμα βρισκόταν σε περιοχή με γρήγορη ανάπτυξη. Εξηγείται πως "μπορεί να μην είχε τη γρήγορη ανάπτυξη που παρουσίασε μετά την τουρκική εισβολή αλλά αναπτύσσετο σταθερά". Παραπέμπουν συναφώς στο γεγονός ότι "ήταν σε κοντινή απόσταση από την κοινότητα Αγ. Αθανασίου αλλά και από την ευρύτερη περιοχή Λεμεσού". Πρώτα από όλα, τον όρο "γρήγορη ανάπτυξη" είναι η προσβαλλόμενη απόφαση που τον εισάγει. Μετά, όπως ορθά επισημαίνεται στην απαντητική αγόρευση της εταιρείας, δεν είναι επιτρεπτή η εκ των υστέρων αλλοίωση της αιτιολογίας που δόθηκε από το αρμόδιο διοικητικό όργανο. Εκείνο που μπορεί να γίνει τώρα είναι ο έλεγχος της αιτιολογίας που δόθηκε. Στοιχείο της ήταν η "γρήγορη ανάπτυξη" σε συνάρτηση προς τις "πολύ συχνές αγορές και πωλήσεις" που εμφανίστηκαν ότι πραγματοποιούνταν τότε. Ο φάκελος δεν περιέχει κανένα απολύτως στοιχείο είτε για ανάπτυξη οποιασδήποτε μορφής είτε για αγορές και πωλήσεις. Δικαιολογημένα, επομένως, τίθεται ζήτημα ως προς την έρευνα που διεξάχθηκε και κατ' ακολουθίαν ως προς ενδεχόμενη πλάνη περί τα πράγματα. Ούτως ή άλλως, η πιο πάνω αιτιολογία δεν υποστηρίζεται από τα στοιχεία στο φάκελο τα οποία, εφόσον υπήρχαν, θα επέτρεπαν και το δικαστικό έλεγχο. Ο Έφορος άχθηκε στην προσβαλλόμενη απόφαση για τους λόγους που απαρίθμησε σωρευτικά. Δεν επιτρέπεται να πιθανολογήσουμε αναφορικά με τη σημασία που θα απέδιδε στον τέταρτο από αυτούς, αν δεν υπήρχαν οι προηγούμενοι. Στην απουσία και κάποιας κάλυψης του με επιχειρηματολογία ή με αναφορά στα περιστατικά, το ορθό είναι να αποφύγω τη διατύπωση γνώμης. Θα εναπόκειται στον Έφορο να συσταθμίσει το γεγονός κατά την επανεξέταση. Ισχύει το ίδιο και με τα επιχειρήματα και τα άλλα στοιχεία που περιέχονται στην αγόρευση για τους καθ' ων η αίτηση ως προς το ανειλικρινές των ισχυρισμών της εταιρείας αναφορικά με το ποια ήταν η αρχική της πρόθεση. Επειδή εντοπίστηκαν σφάλματα προσέγγισης που ισοδυναμούν με πλάνη περί το Νόμο και επειδή ουσιώδες μέρος της αιτιολογίας δεν υποστηρίζεται από τα στοιχεία του φακέλου και ενδεχομένως εμπεριέχει πλάνη περί τα πράγματα, η προσβαλλόμενη απόφαση είναι άκυρη. Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή για να εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο