Fairways Nicosia Ltd. ν. Δημοκρατίας
(1996)4 ΑΑΔ 2607 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αρχείο σε μορφή PDF - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων
(1996)4 ΑΑΔ 2607 27 Σεπτεμβρίου, 1996 [ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στής] ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ FAIRWAYS NICOSIA LTD., Αιτητές, v. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΟΥ, Καθ' ων η αίτηση. (Υπόθεση Αρ. 608/95) Προσφυγή βάσει του Άρθρου 146 του Συντάγματος - Δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου - Ακίνητη ιδιοκτησία - Δικαιώματα εγγραφής τίτλου - Καθορισμός αγοραίας αξίας - Η σχετική έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο που προβλέπεται στο Κεφ. 219, Άρθρο 3(β) iv. - Η κρίση περί της αντισυνταγματικότητας της διάταξης - Αποκλειστική δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Ακίνητη Ιδιοκτησία - Μεταβίβαση - Δικαιώματα εγγραφής τίτλου - Καθορισμός αγοραίας αξίας - Καταφανώς ελλιπής στην κριθείσα περίπτωση - Περιστάσεις - Πιθανότητα πλάνης εν όψει των στοιχείων με βάση τα οποία αποφάσισε ο Διευθυντής Κτηματολογίου. Η αιτήτρια εταιρεία προσέφυγε κατά του ύψους του ποσού δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου που της επιβλήθηκε σχετικά με ακίνητο που αγόρασε. Το Ανώτατο Δικαστήριο, ακυρώνοντας την επίδικη απόφαση, αποφάσισε ότι:
- Η προσφυγή αφορά στην απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 16 Μαΐου 1995, με την οποία, πάνω στη βάση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, επιβλήθηκε στους αιτητές το ποσό των £8.200 ως δικαιώματα εγγραφής τίτλου. To Άρθρο 3(β)iv του Πίνακα στον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε ειδικά από το Νόμο 66/79, αναφέρεται σε άσκηση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο σε σχέση με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας αλλά η προσφυγή είναι παραδεκτή ενόψει της απόφασης της Ολομέλειας στην υπόθεση Westpark Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας. Στην οποία αποφασίστηκε πως η πιο πάνω πρόνοια είναι αντισυνταγματική αφού, δυνάμει του Άρθρου 146 του Συντάγματος, δικαιοδοσία ως προς το θέμα μπορεί να ασκήσει μόνο το Ανώτατο Δικαστήριο.
- Προκύπτει ότι ο Διευθυντής εν προκειμένω καθόρισε την αγοραία αξία του ακινήτου παραγνωρίζοντας τις ιδιαιτερότητες της περίπτωσης και χωρίς να στρέψει την προσοχή του προς όσα, τόσο έντονα παρέπεμπαν σε ειδικές περιστάσεις. Στη χειρόγραφη εκτίμηση που είναι η σχετική αφού μόνο εκείνη τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή, δεν γίνεται αναφορά στο βάθος του ακινήτου, ενώ στη μεταγενέστερη, ανεπίτρεπτα, αυτό περιγράφεται ως κανονικού βάθους. Ούτως ή άλλως, ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του κτήματος χωρίς έρευνα που να αποκάλυπτε την έκθεση των εκκαθαριστών, στην οποία στηρίχτηκαν ο Έφορος, οι πιστωτές και το Υπουργείο Εμπορίου, ήταν καταφανώς ελλιπής. Τελικά δε το περιεχόμενο της έκθεσης σε συνδυασμό προς το γεγονός ότι τα όσα επισημαίνει εκδήλως δεν απασχόλησαν τον εκτιμητή του Κτηματολογίου και στη συνέχεια το Διευθυντή, αφήνουν ανοικτό το ενδεχόμενο της πλάνης. Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. Αναφερόμενες υποθέσεις: Westpark Ltd ν. Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 897, Ieronymides v. R.
(1988)3 C.L.R. 2657, Protopapa v. Republic
(1989)3 C.L.R. 528, Λυσιώτης κ.ά. ν. Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 16, Mazmanian v. Δημοκρατίας κ.ά.
(1989)3 Α.Α.Δ. 3361, Westpark Limited v. Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 915, EPCO (Σάϋπρους) Ltd v. Δημοκρατίας κ.ά.
(1993)3 Α.Α.Δ. 502. Προσφυγή. Προσφυγή εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με την οποία επιβλήθηκε στους Αιτητές το ποσό των £8.200 ως δικαιώματα εγγραφής τίτλου με βάση την αγοραία αξία του. Ε. Νεοφύτου, για τους Αιτητές. Γ. Κυριακίδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η αίτηση. Cur. adv. vult. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η προσφυγή αφορά στην απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 16 Μαΐου 1995, με την οποία, πάνω στη βάση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, επιβλήθηκε στους αιτητές το ποσό των £8.200 ως δικαιώματα εγγραφής τίτλου. Το άρθρο 3(β)iv του Πίνακα στον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε ειδικά από το Νόμο 66/79, αναφέρεται σε άσκηση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο σε σχέση με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας αλλά η προσφυγή είναι παραδεκτή ενόψει της απόφασης της Ολομέλειας στην υπόθεση Westpark Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 897. Στην οποία αποφασίστηκε πως η πιό πάνω πρόνοια είναι αντισυνταγματική αφού, δυνάμει του άρθρου 146 του Συντάγματος, δικαιοδοσία ως προς το θέμα μπορεί να ασκήσει μόνο το Ανώτατο Δικαστήριο. (Βλ. επίσης και την απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Westpark Ltd ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ.
- Το κτήμα με αριθμό εγγραφής Ε137 Φυλ./Σχεδ.ΧΧΧ/31 W1, τμήμα Ε Τεμάχιο 123 στα Λατσιά, ανήκε στον Συνεργατικό Οργανισμό Γενικού Εμπορίου Κύπρου ΣΟΓΕΚ Λτδ. Στις 16 Φεβρουαρίου 1995 παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας δήλωση μεταβίβασης του στους αιτητές έναντι £54.
- Δεν έγινε αποδεκτό αυτό το ποσό και καθορίστηκε προσωρινά ως αγοραία αξία του ακινήτου το ποσό των £70,
- Οι αιτητές κατέβαλαν τα αναλογούντα σε αυτό το ποσό δικαιώματα, δηλώνοντας όμως εγγράφως πως δεν αποδέχονταν ότι αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του κτήματος και πως αναλάμβαναν να παρουσιάσουν εκτίμηση δικού τους πραγματογνώμονα. Δεν υπέβαλαν τέτοια έκθεση στο χρόνο που δήλωσαν και η τελική απόφαση του Διευθυντή στηρίχτηκε στην έκθεση που ετοίμασε εκτιμητής του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας. Με βάση πωλήσεις που κρίθηκαν συγκριτικές, τις προσαρμογές που έγιναν και την ετήσια αύξηση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή, καθορίστηκε ως αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο, το ποσό των £115,
- Οι αιτητές αμφισβήτησαν την ορθότητα της εκτίμησης πάνω στην οποία στηρίχτηκε η απόφαση. Είναι ο βασικός τους ισχυρισμός πως λήφθηκαν υπόψη πωλήσεις ακινήτων τα οποία, ως εκ του σχήματος, της πρόσβασης τους σε δημόσιο δρόμο και το βάθος τους, δεν προσφέρονταν ως βάση σύγκρισης. Απέδωσαν στον εκτιμητή του Κτηματολογίου παράλειψη συνυπολογισμού άλλης εκτίμησης που είχε ακριβώς ετοιμαστεί για τους σκοπούς της συγκεκριμένης πώλησης. Παρουσίασαν εκτίμηση δικού τους πραγματογνώμονα σύμφωνα με την οποία η αξία του ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο ανερχόταν σε £72,600 και εισηγήθηκαν πως εκείνη είναι που ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Οι καθ' ων η αίτηση αναφέρθηκαν σε έκταση στη νομολογία σε σχέση με την περιορισμένη σημασία εκτιμήσεων που παρουσιάζονται για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου. (Βλ. Athenoulla Ieronymides v. R.
(1988)3 C.L.R. 2657, Πρωτοπαπά ν. Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 528, Φίλιππος Λυσιώτης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 16, Angela Mazmanian ν. Κυπριακής Δημοκρατίας κ.ά.
(1989)3 Α.Α.Δ. 3361, Westpark Limited ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 915. Και ακόμα στις αρχές που διέπουν τον αναθεωρητικό έλεγχο της ουσιαστικής κρίσης που διαμορφώνει η διοίκηση μετά από αξιολόγηση αντικρουόμενων εκτιμήσεων. (Βλ. EPCO (Σάϋπρους) Ltd ν. Δημοκρατίας κ.ά.
(1993)3 Α.Α.Δ. 502). Αρνήθηκαν την ύπαρξη οποιασδήποτε άλλης εκτίμησης και εισηγήθηκαν πως η εκτίμηση του πραγματογνώμονα των αιτητών πρέπει να αγνοηθεί αφού δεν είναι έργο του Δικαστηρίου η πρωτογενής αξιολόγηση της προς εξαγωγή δικών του συμπερασμάτων. Πρότειναν πως η απόφαση της διοίκησης δεν μπορούσε παρά να είχε στηριχθεί στα στοιχεία του φακέλου και πως δεν έχει θεμελιωθεί οποιοσδήποτε λόγος ακυρότητας. Κατά την πορεία της διαδικασίας ζήτησα να ξεκαθαρίσει η διαφορά που εκδηλώθηκε αναφορικά με την ύπαρξη δεύτερης εκτίμησης. Επανήλθαν οι διάδικοι και αναγνώρισαν και οι αιτητές πως πράγματι δεν υπήρχε εκτίμηση του Κτηματολογίου που ετοιμάστηκε για τους σκοπούς της συγκεκριμένης πώλησης. Βρισκόταν στο φάκελο εκτίμηση του Κτηματολογίου αλλά ως προς την αξία του ακινήτου κατά το 1987, δηλαδή τέσσερα περίπου χρόνια πριν από τον ουσιώδη χρόνο. Η ύπαρξη της οποίας, μάλιστα, σημειώνεται στη μεταγενέστερη για το
- Η έρευνα μου όμως κατά τη μελέτη της υπόθεσης, οδήγησε στην αποκάλυψη άλλου εγγράφου, σημαντικού όπως θα φανεί, που δεν υπήρχε στο φάκελο και δεν συνεκτιμήθηκε. Η ΣΟΓΕΚ Λτδ βρισκόταν υπό εκκαθάριση και στο φάκελο υπήρχε επιστολή του Εφόρου Συνεργατικών Εταιρειών και Συνεργατικής Ανάπτυξης προς τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, ημερομηνίας 7 Ιουνίου 1991, με την οποία ζητούσε έγκριση της πώλησης του ακινήτου στους αιτητές, επειδή αυτό ήταν βεβαρημένο προς οφελός της. Ταυτόχρονα της γνωστοποίησε τη δική του πρόθεση να την εγκρίνει "λαμβάνοντας υπόψη την απόφαση των εκκαθαριστών με όλες τις σχετικές παρατηρήσεις των" όπως περιλαμβανόταν σε έκθεση τους, η οποία όπως αναφέρεται, επισυναπτόταν στην επιστολή. Η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, με δική της επιστολή ημερομηνίας 3 Ιουλίου 1991 δεν έφερε ένσταση στην πώληση εφόσον όπως σημειώνεται "οι εκκαθαριστές του Οργανισμού και εσείς πιστεύεται ότι η τιμή αυτή είναι η καλύτερη που μπορούσε να εξασφαλιστεί υπό τις περιστάσεις και δεδομένα" και νοουμένου ότι "το προϊόν της πώλησης του πιο πάνω κτήματος θα εμβαστεί έναντι των χρεών του Οργανισμού στην Τράπεζα". Έγκριση ζητήθηκε και από το Υπουργείο Εμπορίου, επιστολή δε από το Γενικό Διευθυντή του, ημερομηνίας 10 Ιουλίου 1991, επίσης βρίσκεται στο φάκελο. Αναφέρεται σε αυτή πως το Υπουργείο δεν έχει ένσταση στην πώληση έναντι του ποσού των £54,000 "υπό τις περιστάσεις". Οι εκκαθαριστές πραγματοποίησαν την πώληση αφού ο Έφορος τους γνωστοποίησε την έγκριση του. Επανάνοιξα την υπόθεση και ζήτησα την προσαγωγή της έκθεσης των εκκαθαριστών. Οι καθ' ων η αίτηση την παρουσίασαν, εξηγώντας πως ουδέποτε βρισκόταν στο φάκελο του Κτηματολογίου που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Το συμπέρασμα είναι πως ο Διευθυντής καθόρισε την αγοραία αξία του ακινήτου παραγνωρίζοντας τις ιδιαιτερότητες της περίπτωσης και χωρίς να στρέψει την προσοχή του προς όσα, τόσο έντονα παρέπεμπαν σε ειδικές περιστάσεις. Είναι ορθό όμως να παραθέσω τώρα το κείμενο της έκθεσης των εκκαθαριστών. Ολόκληρο γιατί είναι σημαντικές όλες οι παράγραφοι του. 'Το πιο πάνω κτήμα έχει συμφωνηθεί να πωληθεί στην εταιρεία ΚΥΚΟΝ Λτδ. αντί του ποσού των £49,000 ύστερα από σχετική έγκριση τόσο της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ όσο και του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερ. 15.4.89 και 3.5.89 αντιστοίχως (σελ. φακ. 242 και 244). Αντίγραφα των πιο πάνω εγκρίσεων επισυνάπτονται.
- Εν τω μεταξύ η Εταιρεία ΚΥΚΟΝ είχε αλλάξει γνώμη λόγω του μειονεκτήματος που παρουσιάζει το εν λόγω κτήμα.
- Όπως αναφέρομεν και στην επιστολήν μας με ημερ. 9.2.1989 παρόλο που η εκτίμηση του κτηματολογίου που έγινε περί τα μέσα του έτους 1987 είναι £70,000 δυστυχώς το βάθος του κτήματος που είναι μόνο 110 πόδια σε συνδυασμό με τους κανονισμούς της Πολεοδομίας επηρεάζει δυσμενώς την τιμή του. Σημειώνεται ότι το εν λόγω κτήμα έχει δημοσιευθεί για πώληση μέχρι τώρα 4 φορές. Επισυνάπτομεν αντίγραφον της επιστολής μας με ημερ. 9.2.89 παρ. Β.
- Όπως φαίνεται και στην επιστολή μας με ημερ. 9.2.89 μετά την εταιρεία ΚΥΚΟΝ η αμέσως υψηλότερη προσφορά ήταν εκείνη της Party-ice για ποσό £40,
- Εν τω μεταξύ τελευταίως η εταιρεία Fairways Nicosia Ltd. έχει ενδιαφερθεί να ενοικιάσει το πιο πάνω κτήμα για να το χρησιμοποιήσει για χώρο των αυτοκινήτων της. Σημειώνεται ότι το γκαράζ της εταιρείας αυτής ευρίσκεται στην περιοχή Λατσιών και όχι πολύ μακριά από το κτήμα του ΣΟΓΕΚ. Αντί ενοικιάσεως τους έχομεν προτείνει για πώληση και μετά από διαπραγματεύσεις έχουν προσφέρει το ποσό των £54,000 το οποίον να πληρωθεί σε τρεις εξαμηνιαίες δόσεις με τόκο 9% επί του εκάστοτε υπολοίπου.
- Θεωρούμεν την τιμή αυτή ως πολύ ικανοποιητική και συνιστώμεν την έγκριση της διάθεσης/πώλησης του εν λόγω κτήματος". Έχω μελετήσει την εκτίμηση στην οποία στηρίκτηκε ο Διευθυντής. Εννοώ τη χειρόγραφη που ήταν και η σύγχρονη και όχι τη δακτυλογραφημένη που ετοιμάστηκε στις 4 Ιανουαρίου 1996 για τους σκοπούς της παρούσας προσφυγής. Το σημειώνω αυτό γιατί στη χειρόγραφη, που είναι η σχετική αφού μόνο εκείνη τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή, δεν γίνεται αναφορά στο βάθος του ακινήτου, ενώ στη μεταγενέστερη, ανεπίτρεπτα κατά τη γνώμη μου, αυτό περιγράφεται ως κανονικού βάθους. Ούτως ή άλλως, ο καθορισμός της αγοραίας αξίας του κτήματος χωρίς έρευνα που να αποκάλυπτε την έκθεση των εκκαθαριστών, στην οποία στηρίχτηκαν ο Έφορος, οι πιστωτές και το Υπουργείο Εμπορίου, ήταν καταφανώς ελλιπής. Τελικά δε το περιεχόμενο της έκθεσης σε συνδυασμό προς το γεγονός ότι τα όσα επισημαίνει εκδήλως δεν απασχόλησαν τον εκτιμητή του Κτηματολογίου και στη συνέχεια το Διευθυντή, αφήνουν ανοικτό το ενδεχόμενο της πλάνης. Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. Η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή για να εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η επίδικη απόφαση ακυρώνεται με έξοδα. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο